Immobilienpreise in Köln und der Region - KSK-Marktbericht 2014

KSK-Immobilien GmbH
Richmodishaus am Neumarkt
Richmodstraße 2
50667 Köln
Telefon 0221 179494-0
Fax 0221 179494-99
E-Mail info@ksk-immobilien.de
www.ksk-immobilien.de
s KSK-Immobilien GmbH

Der Immobilienmakler
der Kreissparkasse Köln
Marktbericht 2014

KSK-Immobilien GmbH
1
Vorwort |
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
wir freuen uns, Ihnen hiermit bereits zum dritten Mal einen ausführlichen Marktbericht für die Region Köln vorzulegen. Wie schon in unserem
vorangegangenen Bericht informieren wir Sie ausführlich über die soziodemografischen Trends in unserem Marktgebiet, wir präsentieren Ihnen
die Veränderung der Nachfrage in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten und geben einen Überblick über die Kauf- und Mietpreise in der
Region in und um Köln.
Die strategische Marktbeobachtung, auf der die Daten und Erkenntnisse dieser Veröffentlichung fußen, ist wichtiger Bestandteil der täglichen
Arbeit der KSK-Immobilien GmbH. Verantwortung zu tragen für ein Geschäftsgebiet, das an seinen Rändern wie Bedburg oder Morsbach immobilien-
wirtschaftlich fundamental anders aufgestellt ist als in seinem Epizentrum Köln, bedeutet, sich ständig und sehr differenziert mit den einzelnen
Entwicklungen der Teilmärkte auseinanderzusetzen.
Die KSK-Immobilien GmbH hat als Reaktion auf diese Herausforderung weiterhin das eigene Research verstärkt und methodische Grundlagen wie
das Quartiersinformationssystem (im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH wurden insgesamt 634 Quartiere definiert, die die Basis auch für
die Aussagen dieses Marktberichtes bilden) ausgebaut. Auch zukünftig werden wir unseren Ansatz, die individuellen Besonderheiten jeder Lage und
jeder Immobilie kleinräumig zu bewerten und so für unsere Kunden die qualitativ bestmögliche Beratung zu bieten, konsequent verfolgen.
Das Jahr 2013 war in weiten Teilen unseres Geschäftsgebietes erneut ausgesprochen dynamisch. Die positiven Rahmenbedingungen des Kölner
Immobilienmarktes bleiben derzeit stabil. Angetrieben durch die beiden Wachstumsmotoren Köln und Bonn ist auch weiterhin ein erheblicher
Nachfrageüberhang in fast allen Wohnungsmarktsegmenten zu beobachten. Dieser führt zunehmend auch in den Städten im Umland zu deutlichen
Preissteigerungen, aber vor allem auch zu einer verstärkten Investitionsnachfrage von Bauträgern und Projektentwicklern. Das anhaltend stabile
und attraktive Finanzierungsumfeld hat 2013 sein Übriges dazu getan, diese positiven Impulse zu unterstützen.
Dass insbesondere im Kernmarkt Köln die Kaufpreise in der jüngeren Vergangenheit in Relation zu den Mieten stärker gestiegen sind, ist dabei noch
kein Grund, eine einsetzende Blasenbildung zu fürchten. Vielmehr ist dies angesichts des günstigen Finanzierungsumfeldes, der hohen Liquidität im
Markt und der mangelnden Alternativen Ausdruck der positiven Zukunftserwartungen und des Vertrauens in den Standort Köln.
Viele interessante Erkenntnisse und nützliche Informationen über den Wohnungsmarkt im Rheinland wünschen Ihnen
Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz
Dr. Guido Stracke
Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH
Dipl.-Ökonom Matthias Wirtz
Leiter Research der KSK-Immobilien GmbH

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www.ksk-immobilien.de| Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH
Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH
Die KSK-Immobilien GmbH, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, gehört im
Bereich Wohnimmobilien nicht nur zu den zehn größten Immobilienmaklern in Deutsch-
land, sondern ist mit einem jährlichen Objektvolumen von rund 300 Millionen Euro auch
der größte Makler im Rheinland. Im Jahr 2013 hat die KSK-Immobilien GmbH 1.532
Objekte vermittelt. Ständig befinden sich etwa 1.000 Objekte in ihrem Immobilien
angebot. Vermittelt werden Grundstücke, Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser,
aber auch Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und Objekte mit Sondernutzungen wie
land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Die KSK-Immobilien GmbH unterstützt
Bauträger bei der Suche nach Grundstücken in exponierten Lagen und entwickelt mit
ihnen bedarfsgerechte Wohnlösungen, um diese Einheiten zügig an die richtigen Ziel-
gruppen zu vermitteln. Darüber hinaus ist sie mit einem eigenen Bereich verlässlicher
Partner bei der Vermittlung von besonders exklusiven Immobilien und scheut bei
schwierigen Objekten nicht vor Revitalisierungs- und besonderen Vermarktungskonzep-
ten zurück. Die KSK-Immobilien GmbH zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung,
ihre fundierten Kenntnisse des regionalen Marktes und ihr überregionales, weit ver
zweigtes Netzwerk aus. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass sie in den letzten Jahren
ihr Engagement im Bereich Research stetig erweitern konnte und mittlerweile verschie-
denste Consultingdienstleistungen rund um die Immobilie anbietet.
Die KSK-Immobilien GmbH verfügt über mehr als 30 Vertriebsstellen und Immobilien-
büros und beschäftigt insgesamt rund 130 Mitarbeiter. In ihrem Geschäftsgebiet ist
die KSK-Immobilien GmbH in der Immobilienvermittlung Marktführer.
Als Teil des leistungsstarken Sparkassen-Netzwerkes baut die KSK-Immobilien GmbH
auch auf die Unterstützung der mehr als 2.000 Vertriebsmitarbeiter der Kreissparkasse
Köln und deren Kundenpotenzial. Es besteht eine enge Verzahnung mit der Kreissparkasse
Köln, in deren Filialen die Mitarbeiter der KSK-Immobilien GmbH präsent sind. Ent
sprechend intensiv gestaltet sich auch die Zusammenarbeit mit den Kundenberatern
der Kreissparkasse Köln, wenn es um das Thema Immobilien geht.
Die Fakten im Überblick
• Gründung der KSK-Immobilien GmbH: 1995
• Rechtsform: 100%ige Tochter der Kreissparkasse Köln
• Hauptsitz: Köln
• Mitarbeiter: ca. 130
• 1.532 vermittelte Objekte im Jahr 2013
• Ständig rund 1.000 Immobilien im Angebot
Immobilienbüros

KSK-Immobilien GmbH
3
Inhalt |
Inhalt Seite
Vorwort Dr. Stracke 1
Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH 2
1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH 4
2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 5
2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 5
Exkurs − Zensus 2011 8
2.2 Alterung der Bevölkerung 10
2.3 Haushaltsentwicklung und -prognose 12
2.4 Wanderungsverflechtungen 14
2.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit 15
2.6 Kaufkraft 16
3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 17
3.1 Datenanalyse 17
3.2 Gesamtergebnisse 18
3.2.1 Angebot und Nachfrage für freistehende
Einfamilienhäuser im Bestand 19
Einfamilienhäuser im Neubau 20
3.2.3 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften
im Bestand 21
3.2.4 Angebot und Nachfrage für Doppelhaus-
hälften im Neubau 22
Seite
3.2.5 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Bestand 23
3.2.6 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser
im Neubau 24
3.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentums-
wohnungen im Bestand 25
wohnungen im Neubau 26
3.2.9 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen
im Bestand 27
im Neubau 28
4 Regionale Preisreports 29
4.1 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigenheime 29
4.2 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigentums-
wohnungen 31
4.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der
KSK-Immobilien GmbH 33
4.4 Preisreport Köln 35
4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis 45
4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis 52
4.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis 62
4.8 Preisreport Oberbergischer Kreis 69

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www.ksk-immobilien.de| 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH
1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH
Das Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH umfasst große Teile des
Rhein-Erft-, Rhein-Sieg-, Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen
Kreises. Köln, aber auch Bonn und Leverkusen als wichtige Metropolen
der Region werden aufgrund ihrer Bedeutung für den Markt in diesem Werk
ebenfalls dargestellt und mit den übrigen Bereichen unter „Marktgebiet“
zusammengefasst. Insgesamt gehören 53 Städte und Gemeinden
mit insgesamt rund 3,14 Millionen Einwohnern zum Marktgebiet der
KSK-Immobilien GmbH.
Die Region ist strukturell sehr verschieden. Köln als viertgrößte Stadt
Deutschlands ist sehr dicht besiedelt und großteils urban geprägt.
Gleichzeitig weisen vor allem die kleinen, peripherer gelegenen Gemeinden
ländliche Charakteristika auf. Es handelt sich somit um einen heterogenen
Raum mit ausgeprägten Wechselbeziehungen zwischen den wachsenden
Metropolen und deren Umland. Dies wird sowohl in der Auswertung
soziodemografischer Daten als auch bei der Darstellung von Marktdaten
sichtbar.
Die Anbindung Kölns sowie des direkten Umlands an wichtige (über-)regionale
Verkehrsachsen ist sehr gut. Der Flughafen Köln/Bonn bietet zahlreiche
Verbindungen, vor allem innerhalb Europas. Der Kölner Hauptbahnhof ist
einer der größten Deutschlands mit Direktverbindungen auch in das nahe
europäische Ausland (Benelux, Frankreich, Großbritannien).
Abb. 1:
Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH
und wichtigste Verkehrsinfrastruktur
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing GmbH, erstellt mit Regiograph Analyse 12
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Oberbergischer Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
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2 Soziodemografische Rahmenbedingungen |
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen;
eigene Berechnung und Darstellung
2 Soziodemografische Rahmenbedingungen
2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose
Abb. 2:
Bevölkerungsentwicklung
2003 bis 2012 in Prozent
bis -6,0 %
bis -3,0 %
bis 0,0 %
bis 3,0 %
bis 6,0 %
6,0 % und mehr
Gesamtdurchschnitt: +2,6 %
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

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www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungsentwicklung zwischen 2003 und 2012 stellt sich in den Städten und
Gemeinden des Marktgebietes sehr unterschiedlich dar, hat sich aber im Vergleich zum
vorherigen Vergleichszeitraum von 2002 bis 2011 nicht maßgeblich verändert. Während
die Siedlungsbereiche entlang des Rheins in den vergangenen Jahren starke Einwohner-
zuwächse verzeichnen konnten, sind in den Gemeinden am Rande des Marktgebietes
(insbesondere in Richtung des Oberbergischen Kreises) nach wie vor Schrumpfungs
tendenzen auszumachen. Insgesamt nahm die Bevölkerung im Marktgebiet seit 2003
um 2,3 Prozent zu.
Als Wachstumsmotoren der Region sind die dynamischen Großstädte Köln (+6,3 Prozent)
und Bonn (+6,2 Prozent) aufgrund ihrer Magnetwirkung von besonderer Bedeutung für
die Städte und Gemeinden im Marktgebiet und deren weitere Entwicklung. Als Ausbil-
dungs- und Arbeitsstandorte mit überregionaler Bedeutung weisen Köln und Bonn einen
stetigen Wanderungsgewinn an jüngeren Bevölkerungsgruppen aus der Bundesrepublik
sowie dem Ausland auf. Die entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnraum in den
Großstädten bedingt dort überdurchschnittlich hohe Boden- und Immobilienpreise,
wovon die meist preisgünstigeren Umlandstädte und -gemeinden mit verkehrlich
guter Anbindung an die Metropolen profitieren. Anders als in Köln und Bonn verfügen
diese vergleichsweise ländlich geprägten Räume zudem meist in noch größerem Rahmen
über aktivierbare Wohnbauflächenpotenziale. Das deutlichste Einwohnerwachstum (+9,0
Prozent) hat im angegebenen Zeitraum vor allem Hürth im Südwesten Kölns erfahren und
lag damit sogar über den Metropolen Köln und Bonn. Auch die nördlich an Hürth grenzen-
de Gemeinde Frechen im Rhein-Erft-Kreis weist mit +5,9 Prozent ein deutlich überdurch-
schnittliches Wachstum auf. Mit einem Anstieg um +5,8 Prozent entwickelten sich die
Gemeinden westlich von Bonn (Alfter und Rheinbach) ebenfalls überdurchschnittlich
stark, auch Niederkassel im Süden Kölns lag nur leicht darunter.
Mit steigender Entfernung zu den Großstädten nimmt das Bevölkerungswachstum
deutlich ab. Gemeinden am Rande des Marktgebietes – insbesondere im Oberbergischen
Kreis – können von der Dynamik Kölns und Bonns somit nicht mehr profitieren. Radevorm-
wald ist im angegebenen Zeitraum am stärksten von Einwohnerrückgängen betroffen (-8,8
Prozent), aber auch im südlich angrenzenden Morsbach sowie am südöstlichen Rand des
Oberbergischen Kreises in Hückeswagen lag die Entwicklung bei -6,7 bzw. -5,6 Prozent.
Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise und einer anhaltend hohen Nachfrage
nach Wohnraum in Köln und Bonn sowie in den unmittelbar angrenzenden Gemeinden
bleibt abzuwarten, inwiefern zukünftig auch weiter entfernte Gemeinden von dem
Siedlungsdruck profitieren werden.
Anhand der Bevölkerungsprognose des Landes NRW bis 2030, die auf dem jeweiligen
Bevölkerungsstand der Städte und Gemeinden mit dem Stichtag 01.01.2011 basiert, ist
von einer weiteren Ausdifferenzierung hinsichtlich der Wachstums- und Schrumpfungs-
räume auszugehen. Demnach werden die Wachstumsräume, wie Großstädte und deren
direktes Umland, weiter stark an Einwohnern hinzugewinnen, während die ländlichen
Räume, vor allem im Oberbergischen Kreis, flächendeckend an Einwohnern verlieren
werden.
Entsprechend dem auffallend positiven Trend in den vergangenen Jahren wird für Hürth
mit +25,3 Prozent der größte Einwohnerzuwachs prognostiziert. Die Stadt kann in den
nächsten Jahren von der Entwicklung großer Neubaugebiete profitieren. Niederkassel
und Bonn wird ein Wachstum von +10,4 bzw. +11,5 Prozent prognostiziert. Gemeinden
wie bspw. Radevormwald (-20,8 Prozent) oder Morsbach (-15,3 Prozent) − jeweils Ober
bergischer Kreis − werden das Geburtendefizit auch zukünftig nicht durch einen
Überschuss an Zuwanderern auffangen können und voraussichtlich weiter deutlich
schrumpfen. Gemäß Prognose des Statistischen Landesamtes NRW werden insgesamt
13 Gemeinden in Randlagen des Marktgebiets (davon allein 69 Prozent im Oberbergi-
schen Kreis) bis 2030 mehr als 10 Prozent ihrer Einwohner verlieren.
Auch langfristig wird demnach eine weiterhin zunehmende Anziehungskraft der ur
baneren Wohnlagen zu beobachten sein, während die ländlich geprägten Randgebiete
vor wachsende Herausforderungen hinsichtlich schrumpfender Bevölkerungszahlen
gestellt werden. Insofern ist davon auszugehen, dass zukünftig ein Überschuss an
Wohnungen in weniger nachgefragten, peripheren Standorten besteht, während
Wohnraum in Wachstumsräumen aufgrund der anhaltenden Nachfrage und der
sinkenden Flächenverfügbarkeit immer knapper wird.

KSK-Immobilien GmbH
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Abb. 3:
Bevölkerungsprognose
bis -10,0
bis -5,0
bis -2,5
bis 2,5
bis 10,0
10,0 und mehr
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

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www.ksk-immobilien.de|| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen
Exkurs − Zensus 2011
Zum Stichtag 09.05.2011 wurde mittels Zensus 2011 eine aktuelle Erhebung zum
Bevölkerungsstand sowie zu Erwerbstätigkeit und Wohnsituation der Einwohner in ganz
Deutschland durchgeführt. Berücksichtigt wurden dabei Merkmale der Demografie (Alter,
Geschlecht, Familienstand), der Haushaltsstrukturen (Familientypen, Lebensgemeinschaf-
ten) und des Gebäude- und Wohnungsbestandes (Bestand, Baujahr, Größenstrukturen,
Eigentumsverhältnisse, Belegungsstände). Am Rande wurden auch Erhebungen zum
Erwerbsstand der Bevölkerung vorgenommen. Bis dato basierten alle veröffentlichten
Bevölkerungs- und Wohnungsmarktdaten aus den deutschen Städten und Gemeinden
auf Fortschreibungen der Volkszählung 1987. Durch die neuerliche Erhebung sollten
diese abgelöst und auf den neusten Stand gebracht werden, da man durch die jahrelange
Fortschreibung von hohen Fehlbeständen und Karteileichen in den Einwohnermeldedaten
ausging. Darüber hinaus sollte, so von der EU-Kommission im Jahr 2008 festgelegt,
ab 2011 im Zehn-Jahres-Rhythmus ein europaweiter Zensus mittels eines in der Basis
übereinstimmenden Verfahrens durchgeführt werden.¹
Erhebungsmethodik
Anders als bei der Volkszählung 1987 wurden die Einwohnerdaten beim Zensus 2011
nicht per Vollerhebung ermittelt, sondern es wurde eine registergestützte Methode
angewandt. Das heißt, es wurde auf vorhandene Verwaltungsregister (kommunale
Melderegister, Statistiken der Bundesagentur für Arbeit, Daten von öffentlichen Arbeit
gebern) zurückgegriffen. Aufgrund gewisser Schwächen dieser Statistiken (u. a. fehlende
Information zu Bildung, Migrationshintergrund, Erwerbstätigkeit von Selbstständigen)
sollten die Ergebnisse durch Kombination mit ergänzenden Methoden (Gebäude- und
Wohnungszählung, Haushaltebefragung, Befragung in Wohnheimen und Gemeinschafts-
unterkünften) angereichert und validiert werden.²
Allerdings wurde nicht für alle Gemeinden das gleiche Verfahren angewandt, sondern
die Erhebungsmethoden unterscheiden sich je nach Einwohnerzahl. Auf Grundlage eines
zwischen 2001 und 2003 durchgeführten Zensustests, der offenbar zufriedenstellende
Ergebnisse liefern konnte, wurde diese Grenze auf 10.000 Einwohner festgelegt.
In Gemeinden mit mehr Einwohnern wurden als Basis kommunale Melderegister
verwendet und eine Hochrechnung der wahrscheinlich vorhandenen Fehlbestände wurde
auf Grundlage einer 10-Prozent-Haushaltsstichprobe durchgeführt. Bei kleineren Gemein-
den mit weniger als 10.000 Einwohnern wurden hingegen Personen mit mehreren
Hauptwohnungen gezielt angeschrieben, sofern eine der Wohnungen in einer Gemeinde
mit weniger als 10.000 Einwohnern lag (Mehrfachfallprüfung). In größeren Städten und
Gemeinden wurde in diesen Fällen kein persönlicher Kontakt mehr gesucht, sondern eine
maschinelle Korrektur ohne neuerliche Befragung vorgenommen (statistische Bereini-
gung).³ Insgesamt ging man neben einer hohen Verlässlichkeit der Ergebnisse mittels der
registergestützten Methode von Kosteneinsparungen gegenüber einer Volkszählung aus.²
Erfasste Daten
Methode
Einwohnerzahl (Gemeinden 10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Mehrfachfallprüfung
Einwohnerzahl (Gemeinden 10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Validierung durch Haushaltebefragung
Gebäude- und Wohnungszählung Vollerhebung, Fragebogen
Tab. 1: Angewandte Methoden beim Zensus 2011
Kritik am Zensus 2011
Im Zusammenspiel mit den teils erheblich von den vorherigen Einwohnerdaten abwei-
chenden Ergebnissen, die für manche Städte immense Auswirkungen haben (Einwohner-
zahl rutscht unter „Großstadt-Niveau“, gleichzeitige Kürzung von öffentlichen Geldern
aufgrund der geringeren Einwohnerzahl), sind die Vorbehalte gegenüber den neuen
Zahlen groß. Es wundert daher nicht, dass zahlreiche Städte und Gemeinden in den
verschiedensten Bundesländern (so auch in NRW voraussichtlich rund 50 Kommunen)
die Rechtsgültigkeit von Methodik, Verfahren und Einwohnerständen anzweifeln und
gerichtlich dagegen vorgehen möchten. Insbesondere geht es dabei laut Presseartikeln,
die sich mit diesem Thema befasst haben, darum, dass u. a. Stichproben in Gemeinden
mit mehr als 10.000 Einwohnern nicht umfangreich genug durchgeführt worden sind
(hohe Stichprobenfehler von über 0,5 Prozent4
) und es daher stärker als bei kleineren
Gemeinden deutliche Abweichungen zwischen der tatsächlichen Einwohnerzahl und
der mittels Zensus 2011 erhobenen Bevölkerungszahl gibt.5,6
Quelle: Zensus 2011; eigene Darstellung

KSK-Immobilien GmbH
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|
Verwendung der Zensusergebnisse im vorliegenden Marktbericht
Der Zensus 2011 hat auch für die Städte und Gemeinden im Marktgebiet der
KSK-Immobilien GmbH ganz unterschiedliche Auswirkungen. Ein Vergleich der Daten
stände 31.12.2011 und 31.12.2012 von Zensus 2011 und IT.NRW zeigt, dass der neue
Zensus für den Großteil der Städte und Gemeinden die Konsequenz einer geringeren
Einwohnerzahl hat, nur für 13 Prozent der relevanten Städte und Gemeinden (vornehmlich
aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis) wurden durch den Zensus die Einwohnerzahlen
nach oben korrigiert (Alfter, Leichlingen (Rhld.), Kürten, Overath, Radevormwald, Rösrath
und insbesondere Bergisch Gladbach (+3.100 Personen zum 31.12.2011)). Die größten
negativen Unterschiede im Bevölkerungsstand betreffen − absolut gesehen − Gummers-
bach (rd. -20.800 Einwohner) sowie Wachtberg im Rhein-Sieg-Kreis (rund -12.800
Einwohner).7
Im Vergleich beider Erhebungen fällt zudem auf, dass der neue Zensus nicht „nur“ zu
quantitativen Verschiebungen führt; in einigen Kommunen des KSK-Gebietes bedeuten
die neuen Zahlen sogar eine Trendabweichung in der Bevölkerungsentwicklung. Gemäß
Fortschreibung der Volkszählung von 1987 hat bspw. Bonn zwischen 2003 und 2012 6,2
Prozent an Einwohnern hinzugewonnen; unter Verwendung der neuen Ergebnisse des
Zensus 2011 hätte die Stadt im genannten Zeitraum 0,4 Prozent ihrer Bevölkerung
verloren und würde somit eher stagnieren anstatt wachsen. Ähnliche Tendenzen sind
auch bei anderen Gemeinden zu erkennen (bspw. Troisdorf, Ruppichteroth, Bornheim,
Bad Honnef, Odenthal), bei anderen Kommunen wiederum wird der ohnehin schon
negative Trend deutlich verstärkt (bspw. Windeck, Neunkirchen-Seelscheid, Meckenheim,
Lohmar, Wipperfürth, Bedburg). Der umgekehrte Trend ist am ausgeprägtesten in Bergisch
Gladbach zu erkennen.7
Da sich der vorliegende Marktbericht zur Darstellung von demografischen Gegebenheiten
in den meisten Fällen Zeitreihen bedient und da der Zensus 2011 ohnehin noch in vielerlei
Hinsicht angezweifelt wird (auch der Ausgang der zahlreichen Klagen ist noch unbekannt),
wurden die Daten im vorliegenden Bericht zwecks Konsistenz wiederum aus der Fort-
schreibung der Volkszählung 1987 entnommen. Von einer Vermischung beider Erhebun-
gen wurde abgesehen.
Quellen:
1 https://www.zensus2011.de/DE/Zensus2011/Methode/Methode_node.html
2 Statistisches Bundesamt in Zusammenarbeit mit den Statistischen Ämtern der Länder (Hrsg.) 2013:
Das registergestützte Verfahren beim Zensus 2011. Wiesbaden
3 https://www.zensus2011.de/SharedDocs/Aktuelles/Wie_funktioniert_die_Ermittlung_der_amtlichen_Ein
wohnerzahl.html?nn=3065474
4 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zweifel-am-zensus-stellungnahme-des-statistischen-bundes
amts-a-917045.html
5 http://www.derwesten.de/wirtschaft/32-staedte-in-nrw-klagen-gegen-die-volkszaehlung-id8797149.html
6 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zensus-vertrauliche-daten-belegen-ungleichbehandlung-bei-
volkszaehlung-a-939839.html
7 www.it.nrw.de

10
2.2 Alterung der Bevölkerung
Der in postindustriellen Gesellschaften und so auch in
Deutschland zu beobachtende Trend der zunehmenden
Alterung der Bevölkerung spiegelt sich auch im Markt
gebiet wider. Gründe für den stetig zunehmenden Anteil
älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung sind zum
einen die steigende Lebenserwartung der Menschen und
zum anderen die rückläufigen Geburtenzahlen – einer
wachsenden Zahl immer älterer Menschen steht somit
eine rückläufige Zahl jüngerer Menschen gegenüber.
Im gesamten Marktgebiet gehen Prognosen des Landes
von einem steigenden Anteil der über 65-Jährigen aus.
Die Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen findet aller-
dings in den einzelnen Gemeinden in unterschiedlicher
Intensität statt. So wird der Trend der Überalterung in den
Wachstumsregionen durch den Zuzug jüngerer Bevölke-
rungsgruppen abgeschwächt. Auch im Umland der
Kernstädte Köln und Bonn kommt es daher zu einem
verhältnismäßig geringen Anstieg. Ausnahmen bilden
hier die Gemeinde Meckenheim mit dem größten Zuge-
winn von über 15,6 Prozent und die Stadt Pulheim (+11,1
Prozent), die unmittelbar an Köln angrenzt. Insgesamt sind
es aber ländliche Regionen im Oberbergischen Kreis und
Rhein-Sieg-Kreis, in denen die Zunahme des Anteils der
über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung die stärkste
Konzentration aufweist (neben Meckenheim auch noch
Much (+14,8 Prozent), Kürten (+14,3 Prozent), Bedburg
(+12,9 Prozent), Lindlar (+12,3 Prozent)).
Abb. 4:
Veränderung des
Bevölkerungsanteils 65+
bis 3,0
bis 6,0
bis 9,0
bis 12,0
bis 15,0
15,1 und mehr
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
11
Analog dazu steigt auch der Anteil der über 80-Jährigen
in weniger urban geprägten Regionen des Marktgebietes.
Insbesondere in Meckenheim (+12,8 Prozent) und Pulheim
(+10,5 Prozent) liegt der Anteilsgewinn der Hochbetagten
deutlich über dem Durchschnitt des gesamten Marktgebie-
tes (+3,2 Prozent), gefolgt von Odenthal (+7,1 Prozent).
Eine vergleichsweise hohe Konzentration von Gemeinden,
in denen der Anteil von über 80-Jährigen bis 2030 voraus-
sichtlich überdurchschnittlich ansteigen wird, ist u. a. um
Overath zu finden.
In einigen wenigen Gemeinden, insbesondere in den
südwestlich an Köln angrenzenden Gemeinden Brühl
(-2,3 Prozent) und Hürth (-1,0 Prozent) sowie in Siegburg
und Windeck, wird allerdings sogar ein Rückgang der
älteren Bevölkerungsgruppe erwartet. Die drei erstgenann-
ten sind bereits zusammen mit Köln durch einen deutlich
unterdurchschnittlichen Anstieg der über 65-Jährigen bis
2030 aufgefallen, weshalb hier auch künftig von einem
eher jüngeren Durchschnittsalter ausgegangen werden
kann.
Insbesondere in den Gemeinden, die bereits über einen
hohen Anteil an über 65-Jährigen verfügen, wird voraus-
sichtlich auch der Anteil der über 80-Jährigen über das
Jahr 2030 hinaus weiter zunehmen.
Abb. 5:
Veränderung des
Bevölkerungsanteils 80+
bis 0,0
bis 1,5
bis 3,0
bis 4,5
bis 7,0
7,1 und mehr
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

12
2.3 Haushaltsentwicklung und -prognose
Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft spielt
die Entwicklung der Haushalte – als Nachfrager auf dem
Wohnungsmarkt – eine zentrale Rolle. Auch in Regionen
mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung kann es
aufgrund einer gleichzeitigen Abnahme der durchschnitt
lichen Haushaltsgröße zu einem anhaltenden Wachstum
der Haushaltszahl kommen. Die Haushaltsgröße geht in
Deutschland aus unterschiedlichen Gründen zurück: zum
einen, weil viele Paare weniger Kinder haben als früher,
zum anderen aber auch, weil heute immer mehr Menschen
alleine leben – sowohl junge als auch ältere Haushalte.
Durch diese „Singularisierung“ kommt es zu dem parado-
xen Phänomen, dass vielerorts immer weniger Menschen
dennoch mehr Wohnungen benötigen.
Naturgemäß ist dieser Trend jedoch endlich und vollzieht
sich je nach Region und Gemeindetyp unterschiedlich
stark. Über die vergangenen zehn Jahre zeichnen sich
bereits mehr oder weniger deutliche Veränderungen
hinsichtlich der Zahl der Privathaushalte ab.
Das Phänomen einer wachsenden Haushaltszahl bei
rückläufigem Einwohnertrend betrifft bspw. die Gemein-
den Meckenheim, Windeck, Wiehl, Reichshof, Lindlar,
Erftstadt, Elsdorf und Kürten. Gleichzeitig werden aber
auch Regionen sichtbar, die bei Bevölkerungsrückgang
gleichzeitig mit einer abnehmenden Haushaltszahl
konfrontiert sind und daher künftig ggf. ein Überangebot
auf dem Wohnungsmarkt aufweisen werden. Hiervon sind
vor allem Gemeinden im Oberbergischen Kreis betroffen
(insbesondere Radevormwald, Bergneustadt, Gummers-
bach, Wermelskirchen). Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung;
Abb. 6:
Haushaltsveränderung 2003-2012
und Anteile der HH-Typen 2012
bis -3,0
bis 0,0
bis 3,0
bis 6,0
bis 9,0
9,1 und mehr
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl
HH-Typen 2012
Single-HH
MPHH mit Kindern
500.000
150.000
10.000
MPHH ohne Kinder
HH-Veränderung 2003-2102

KSK-Immobilien GmbH
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Der Prozess der Haushaltsverkleinerung und somit der erhöhten
Wohnungsnachfrage ist bspw. in Bergisch Gladbach und Neunkir-
chen-Seelscheid zu beobachten: Seit 2002 stagnierte hier die
Einwohnerentwicklung, die Zahl der Haushalte ist aber um 10,4
Prozent gewachsen. In Engelskirchen blieb die Haushaltszahl trotz
eines überdurchschnittlichen Einwohnerrückgangs beinahe konstant.
Die deutlichsten Haushaltszuwächse bei gleichzeitigem Bevölke-
rungswachstum wird voraussichtlich wiederum das Umland Kölns
und Bonns verzeichnen, während sich in diesen Städten selbst die
Bevölkerungs- und Haushaltszuwächse bis 2030 in etwa die Waage
halten. Die Haushaltsstruktur ist hier maßgeblich durch Singlehaus-
halte geprägt, was auf die Ausbildungsfunktion der Städte zurückzu-
führen ist. Aber auch im direkten Umland von Köln und Bonn ist der
Anteil dieses Haushaltstyps überdurchschnittlich groß. Hieran
werden „Ausweichprozesse“ ins verkehrlich gut angebundene
Umland sichtbar, die zum einen auf eine Angebotsknappheit in den
Großstädten selber sowie zum anderen auf die dort stetig steigenden
Preisniveaus zurückzuführen sind.
Aller Voraussicht nach wird die Haushaltsgröße nicht immer weiter
schrumpfen. Dennoch zeigen sich entsprechende Entwicklungen
durchaus auch noch in der für Kreise und kreisfreie Städte vorliegen-
den Prognose der Haushaltszahlen. Bis 2030 geht das Statistische
Landesamt NRW z. B. noch von einer Zunahme der Haushalte in Köln
und Bonn von über 10 Prozent aus (auf Basis des Jahres 2011). Dies
ist einerseits durch ein Bevölkerungswachstum, andererseits durch
eine weitere Verkleinerung der Haushalte erklärbar. Auch im Rhein-
Erft-Kreis und − anders als in der vorangegangenen Prognose −
im Rhein-Sieg-Kreis werden die Haushaltszahlen noch signifikant
steigen, während die Entwicklung im Rheinisch-Bergischen Kreis
nun eher eine Stagnation andeutet. Im Oberbergischen Kreis wird wie
schon im vorherigen Zeitraum mit Blick auf den Wohnungsmarkt eine
„echte Schrumpfung“ eintreten – eine tatsächliche Abnahme der
Nachfrageeinheiten am Wohnungsmarkt.
Abb. 7:
Prognose Anzahl Privathaushalte von 2011 bis 2030 (kein aktuellerer Stand vorhanden)
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
+4,9 %
+0,1 %
-9,1 %
+5,2 %
+11,9 %
+10,8 %
+7,1 %

14
2.4 Wanderungsverflechtungen
Da die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den
Gemeinden des Marktgebietes überwiegend negativ ist,
ist Zuwanderung oft ausschlaggebend für das weitere
Bevölkerungswachstum. Insbesondere in Wachstums
regionen sind Migrationsbewegungen die treibende Kraft
der Einwohnerentwicklung, weshalb Städte bemüht sind,
durch Baulandausweisung Zuzüge zu akquirieren.
Im aktualisierten Zeitraum zeigt sich die Sogwirkung der
Kernstädte Köln und Bonn mit den Ausstrahlungseffekten
in die umliegenden Gemeinden des Marktgebietes der
KSK-Immobilien GmbH noch intensiver als im Vergleich
zum Referenzzeitraum 2007 bis 2011. Weiterhin liegt der
Fokus von Zuzüglern in die Region auf Gemeinden westlich
des Rheins sowie auf dem direkten Umland der beiden
Großstädte. Insbesondere Hürth, Rheinbach und Bad
Honnef profitieren von anhaltenden Wanderungsgewinnen
auf hohem Niveau. Insgesamt haben die positiven Wande-
rungssalden mittlerweile, abgesehen von Wesseling im
Süden Kölns, auf das gesamte Rhein-Erft-Kreisgebiet
ausgestrahlt; das heißt, mittlerweile können auch
Bergheim und Elsdorf von Zuwanderung profitieren.
Die Wanderungsintensität in den Randgebieten ist
aufgrund fehlender Agglomerationsvorteile nach wie
vor deutlich geringer und verschärft die demografische
Entwicklung in dezentralen Lagen zusätzlich. Die negati-
ven Wanderungssalden des östlichen Marktgebietes liegen
im Fortzug der überwiegend jungen, zahlungskräftigen
Bevölkerungsgruppen begründet, die aufgrund ihrer
finanziellen Situation in der Lage sind, ihren Wohnort frei
zu wählen, und Wohnorte mit hohem Arbeitsplatzangebot
bevorzugen.
Abb. 8:
Wanderungen 2008 bis 2012
bis -4,0
bis -2,0
bis 0
bis 2,0
bis 4,0
4,1 und mehr
Wanderungsintensität
Wanderungssaldo pro 1.000 Einwohner
Gesamtdurchschnitt: +3,3
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl
Zuzüge
Fortzüge
45.000
12.000
1.000
2008 bis 2012 im Durchschnitt

KSK-Immobilien GmbH
15
Abb. 9:
Beschäftigungsquote
2012 in Prozent
bis 20,0
bis 30,0
bis 40,0
bis 50,0
bis 60,0
60,1 und mehr
2.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit
Die Beschäftigungsquote einer Stadt oder Gemeinde,
die das Verhältnis zwischen sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohnern im erwerbs-
fähigen Alter darstellt, ist ein Indikator für deren Bedeutung
als Arbeitsort.
Gummersbach verfügt als eines der wirtschaftlichen
Zentren im Oberbergischen Kreis mit nahezu 80 Prozent
über die größte Beschäftigungsquote im Marktgebiet,
gefolgt von Bonn und Köln als Jobmotoren der Region mit
Quoten um die 70 Prozent. Aber auch Siegburg und Wiehl
mit Quoten von rund 61 Prozent weisen viele Arbeitsplätze
auf. Gerade im Bezug auf die zuletzt genannte Gemeinde
zeigt sich hierin die Bedeutung einer direkten Autobahn-
anbindung (direkte Lage von Gewerbeflächen an der A4).
Auch in Leverkusen, Frechen, Burscheid, Morsbach,
Radevormwald, Wesseling, Hürth und Troisdorf ist
eine hohe Quote von über 50 Prozent zu konstatieren.
Insgesamt 32 Gemeinden des Marktgebietes erreichen
lediglich eine Quote von bis zu 40 Prozent. Hier gibt es
demnach viele Einwohner im erwerbsfähigen Alter (15 bis
65 Jahre), aber nur wenige sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte am Arbeitsort, was auf eine geringe Ansied-
lung von größeren Unternehmen zurückzuführen ist.
Insbesondere Odenthal fungiert mit der niedrigsten
Beschäftigungsquote von 12,5 Prozent offenbar vorder-
gründig als Wohnstandort.
Gesamtdurchschnitt: 53,7
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

16
2.6 Kaufkraft
Beinahe das gesamte Marktgebiet der KSK-Immobilien
GmbH weist einen Kaufkraftindex von über 100 auf und
liegt damit über dem Bundesdurchschnitt. Hier lässt sich
aus der hohen Beschäftigungsquote zum Teil ein gewisser
Wohlstand ableiten. Einige der überdurchschnittlich hohen
Werte (z. B. Odenthal mit einem Index von 148 oder
Wachtberg mit 142) lassen sich hingegen auch durch
Pendlerverflechtungen erklären. Gemeinden wie Pulheim,
Alfter, Odenthal, Kürten, Overath, Rösrath, Königswinter
oder Leichlingen verfügen über geringere Beschäftigungs-
quoten, aber über eine hohe Kaufkraft. Dies erklärt sich
daraus, dass die Bewohner z. B. in Köln arbeiten. Auffällig
ist zudem, dass Gemeinden mit sehr hohem Kaufkraftindex
vor allem im direkten Umland von Köln und Bonn liegen.
Ein Grund hierfür kann sein, dass sich in diesen Gemein-
den besonders kaufkräftige Bevölkerungsgruppen
niederlassen, die das Wohnen in einem großzügigen
Eigenheim bevorzugen. Die Standortwahl hängt dann
vielfach mit dem Mangel eines entsprechenden Angebotes
in den Metropolen und mit der guten Verkehrsanbindung
der Umlandgemeinden zusammen.
Die Großstadt Köln liegt mit einem Indexwert von 100
genau im deutschlandweiten Mittel. Der in der betrachte-
ten Region niedrigste Kaufkraftindex pro Haushalt ist mit
86 der Gemeinde Windeck, am östlichen Rand des Rhein-
Sieg-Kreises, zuzuordnen.
Abb. 10:
Kaufkraftindex 2012
pro Haushalt, Deutschland = 100
80,0 bis 105,0
bis 110,0
bis 115,0
bis 120,0
bis 125,0
125,1 und mehr
Gesamtdurchschnitt: 114,4
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
17
3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene |
3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene
3.1 Datenanalyse
Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände
von ImmobilienScout24. Die Rohdaten werden einer aufwändigen Plausibilitätsprüfung
unterzogen, so dass doppelte und offensichtlich unzutreffende Angebote identifiziert
und aussortiert werden. Dies gilt insbesondere für Angebote, die durch äußerst untypi-
sche Wohnungsgrößen sowie vor allem im Mietsegment durch ungewöhnliche Quadrat-
meterpreise dargestellt werden (bspw. werden Preise von über 25,00 Euro pro m² als
nicht relevant angesehen und aussortiert). Oftmals handelt es sich bei entsprechenden
Angaben um Tippfehler oder unbewusst falsche Angaben der Angebotsersteller. Zusätzlich
werden Objekte, die sich über die Georeferenzierung nicht einem Nachfrageraum zuord-
nen lassen, aussortiert.
Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufs-
bzw. Vermietungsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtseg-
ment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch „stellver-
tretende“ oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte
auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktseg-
mente und unterschiedlicher Städte oder Kreise sind die Zahlen jedoch gut geeignet.
Die Nachfrage wird über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote
im Verhältnis zu den jeweiligen Laufzeittagen im Internet, gemessen. Berechnet wird
grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt (Hits pro Monat pro Objekt).
Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das
Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten, dienen somit als „Nach-
frageindikator“. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke
(schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert
und abgebildet werden können. Dies gilt umso mehr, da doppelte „Klicks“ vom gleichen
Nutzer durch ImmobilienScout24 registriert und somit zum großen Teil aussortiert werden
können.
Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt u. a. die W3B-Studie (2009)
des Marktforschungsinstitutes Fittkau Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70
Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp
über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal Immobilien-Scout24.
Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der
Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgrei-
fen können. Auch wenn diese Datenbank nicht den Gesamtmarkt abdeckt, ist die Methodik
somit für vergleichende Analysen hinreichend repräsentativ.

18
www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene
3.2 Gesamtergebnisse
Auf den folgenden Seiten wird das Marktgeschehen in den unterschiedlichen Markt-
segmenten für Kaufobjekte (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihen-
häuser und Eigentumswohnungen) und im Segment Mietwohnungen näher untersucht.
Dabei wurden Objekte einbezogen, die innerhalb des Jahres 2013 über das Onlineportal
ImmobilienScout24 angeboten wurden.
Insgesamt wurden 66.475 ImmobilienScout24-Angebote ausgewertet – bezogen auf die
einzelnen Segmente bedeutet dies:
Die räumliche Darstellung in der nachfolgenden Analyse des Wohnungsmarktes erfolgt
auf Grundlage der Quartiere, die von der InWIS Forschung Beratung GmbH zusammen
mit der KSK-Immobilien GmbH für die regelmäßige Marktbeobachtung erarbeitet wurden.
Die Quartiere im Oberbergischen Kreis, in Leverkusen und Bad Honnef wurden darüber
hinaus im Rahmen des Marktberichtes 2012 von der iib-Institut Innovatives Bauen GmbH
gebildet. Als Quartier versteht sich hier die kleinste wohnungswirtschaftliche Raumein-
heit, die nach möglichst homogenen Eigenschaften zusammengefasst wurde. Daher
spiegeln die Ergebnisse die Entwicklung besser wider als auf Ebene der einzelnen Städte
und Gemeinden mit jeweils sehr unterschiedlichen Teilräumen. Diese Genauigkeit wird
damit „erkauft“, dass für manche Teilgebiete keine Angaben gemacht werden können
entweder da es sich z. B. um größere Industrie- und Gewerbeflächen handelt oder da
im betrachteten Zeitraum kaum Wohnobjekte angeboten wurden. Aus Datenschutz- und
Repräsentativitätsgründen wurden Werte erst ab fünf Angeboten pro Quartier dargestellt.
Hinweis zur Interpretation der Angebots- und Nachfrageverflechtungen:
Für die Darstellungen der Angebots- und Nachfrageverflechtungen wurden in allen
Quartieren, die über ausreichend Angebote in den einzelnen Segmenten verfügten,
Mittelwerte der eingestellten Objektzahlen und der ermittelten Hits pro Monat gebildet.
Die jeweils über- und unterdurchschnittlichen Werte der beiden Kategorien wurden
einander gegenübergestellt und zu vier Kategorien verschnitten. Innerhalb der regionalen
Darstellung ist jedoch zu beachten, dass für die Großstädte Köln, Leverkusen und Bonn
andere Mittelwerte zugrunde gelegt wurden als für die umliegenden, kreisangehörigen
Gemeinden. So soll verhindert werden, dass die Großstädte das Umland hinsichtlich der
jeweiligen Einstufung zu sehr pauschalisieren. Die Kategorisierung der Gemeinden ist
folglich nicht mit der der Großstadtquartiere unmittelbar zu vergleichen. Ist bspw. ein
Quartier in Wermelskirchen hinsichtlich Angebots- und Nachfragesituation überdurch-
schnittlich eingestuft, ist dies nicht ohne Weiteres mit einem Quartier in Köln gleich
zusetzen, sondern einzig mit Quartieren in Städten und Gemeinden der umliegenden
Landkreise.
FEFH DHH RH ETW MW
Gebiet
Bestand
Neubau
Bestand
Neubau
Bestand
Neubau
Bestand
Neubau
Bestand
Neubau
Oberbergischer Kreis 968 202 158 16 80 4 563 67 1.703 120
Rheinisch-Bergischer Kreis 882 445 253 105 212 29 1.376 232 3.131 297
Rhein-Erft-Kreis 998 244 465 115 604 68 1.867 168 4.493 511
Rhein-Sieg-Kreis 2.209 389 429 157 441 46 1.362 490 4.986 693
Köln 584 201 310 171 659 145 4.737 1.165 13.730 1.947
Bonn 363 58 110 32 166 14 1.565 448 4.949 456
Leverkusen 147 68 93 42 71 47 658 104 1.722 135
Gesamtes Marktgebiet 6.151 1.607 1.818 638 2.233 353 12.128 2.674 34.714 4.159
Tab. 2: Ausgewertete ImmobilienScout24-Angebote im Marktgebiet nach Segmenten
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung

KSK-Immobilien GmbH
19
Einfamilienhäuser im Bestand
Hinsichtlich der Tendenzen im Marktsegment der freistehen-
den Eigenheime hat sich 2013 keine wesentliche Veränderung
gegenüber dem Vorjahr ergeben. Wie schon 2012 waren
entsprechende Angebote insbesondere in den Gemeinden
der zum Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH gehören-
den Landkreise präsent. In den Großstädten Köln, Bonn und
Leverkusen hingegen war das Angebot in den meisten
kleinteiligen Quartieren zu gering für eine aussagekräftige
Auswertung.
Interessenten für ein freistehendes Eigenheim suchen
offenbar vorrangig in der Nähe großer Zentren und in Verbin-
dung mit einer sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit dieser
Zentren. Großräumig ist der Markt folglich um Köln und Bonn
am dynamischsten. Kleinräumig auf Ebene der Quartiere
innerhalb der Gemeinden zeigt sich aber auch eine Tendenz
zu zentralen Lagen. Im Oberbergischen Kreis ist bspw. jeweils
in den zentralen Quartieren (abgesehen von Waldbröl und
Nümbrecht) zumindest eine ausgeglichene Angebots- und
Nachfragesituation zu erkennen, während in den Randlagen
ein überdurchschnittliches Angebot einer unterdurchschnitt
lichen Nachfrage gegenübersteht. Eine Ausnahme im Ober-
bergischen Kreis bildet die Stadt Radevormwald, hier war
das Interesse in Randlagen an gebrauchten freistehenden
Eigenheimen im Jahr 2013 gegenüber dem Angebot im
vergangenen Jahr besonders groß.
Grundsätzlich ist aber zu erkennen, dass auch in Köln trotz des
hohen Nachfragedrucks nicht automatisch jedes Angebot auf
eine adäquate Nachfrage trifft, sondern kleinräumige Qualitä-
ten sowie die Objektbeschaffenheiten einer genauen Bewer-
tung und Berücksichtigung bedürfen.
Abb. 11:
FEFH, Angebot und Nachfrage
Bestand (bis Baujahr 2008)
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;
eigene Darstellung
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl
überdurchschnittliches Angebot/
unterdurchschnittliche Nachfrage
unterdurchschnittliches Angebot/
überdurchschnittliche Nachfrage
keine oder zu wenige Angebote oder
Gewerbegebiete

20
Einfamilienhäuser im Neubau
Im Neubausegment ist deutlich zu erkennen, dass sich in
vielen Fällen eine Verlagerung der Nachfrageschwerpunkte
konkret in Richtung der zentralen Lagen vollzogen hat
(bspw. Rheinbach, Niederkassel, Siegburg (nördliches
Zentrum), Overath, Burscheid, Leichlingen, Wermelskirchen).
Anders als im Bestandssegment ist hinsichtlich Neubauobjek-
ten vor allem das Zentrum von Radevormwald gefragt.
In Kerpen ist das Interesse an Objekten im per S-Bahn an
Köln angebundenen Stadtteil Sindorf besonders hoch. Auch
in Leichlingen sind Objekte in Lagen nahe der A3 sowie der
S-Bahn-Station (Siedlungskern) stärker nachgefragt.
Im Oberbergischen Kreis stechen mit einer hohen Nachfrage
Bereiche um die Siedlungskerne Gummersbach und Wiehl
hervor. Gleiches gilt im Rhein-Sieg-Kreis für Eitorf. Insgesamt
liegt im engen Umkreis um die großen Zentren eine geringere
Dynamik im Neubau als im Bestandssegment vor.
In Bonn und Köln wurden vor allem in den äußeren Stadt
bereichen neue freistehende Einfamilienhäuser angeboten
− u. a. in Köln-Widdersdorf ist das im großstädtischen
Vergleich überdurchschnittliche Angebot auf ein überdurch-
schnittliches Interesse gestoßen. Zwar sind hier in kurzer
Zeit sehr viele Objekte auf dem Markt platziert worden,
dieses Angebot ist aber offenbar gleichzeitig nachfrage
konform gewesen.
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 12:
FEFH, Angebot und Nachfrage
Neubau (ab Baujahr 2009)
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
21
im Bestand
Das Angebot an Bestands-Doppelhaushälften scheint insge-
samt weniger flächendeckend zu sein als das der freistehen-
den Eigenheime − sowohl innerhalb der Großstädte als auch
in den Gemeinden der umliegenden Kreisgebiete. Insgesamt
ist der Radius stark nachgefragter Gebiete um die Großstädte
dabei aber ähnlich eng bzw. sogar etwas enger als bei den
freistehenden Objekten.
Eine hohe Nachfragekennziffer ist nach wie vor in Quartieren
unmittelbar um Köln zu erkennen (z. B. Pulheim, Bergisch
Gladbach, Teile von Leverkusen, Hürth, Frechen, Brühl). Im
nordöstlichen Umland von Bonn und auch in Meckenheim
zeigt sich die Relevanz der verkehrlichen Anbindung an die
wirtschaftlichen Zentren der Region: Hier haben vornehmlich
Objekte einen hohen Nachfrageindikator erzielt, die in Sankt
Augustin, Siegburg und Hennef in Quartieren entlang der B56
und der Autobahn A560 liegen sowie in Meckenheim-Merl
nahe der A565. Westlich von Bonn (in Alfter und Bornheim)
ist wiederum kein direkter Zusammenhang dieser Faktoren zu
erkennen; hier wird die direkte räumliche Nähe des Zentrums
maßgeblich sein.
Auf Kölner Stadtgebiet hat ein hohes Angebot an bestehenden
Doppelhaushälften sowohl auf der linken („Alt-Widdersdorf“)
als auch auf der rechten Rheinseite ein hohes Interesse
erzeugt. Rechtsrheinisch konnten Quartiere in Flittard,
Dünnwald und Holweide mit offenbar adäquaten Angeboten
überzeugen, demgegenüber haben Angebote in Höhenhaus
(anders als 2012) im Jahr 2013 für eine wenig dynamische
Marktsituation gesorgt.Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 13:
DHH, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

22
im Neubau
Das Angebotsmengengerüst im Segment der neuen Doppel-
haushälften ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringer,
weshalb weite Teile des Marktgebietes (insbesondere der
gesamte Oberbergische Kreis) nicht ausgewertet werden
konnten. Nach wie vor konzentrieren sich Angebot und
Nachfrage auf die direkten Umlandgemeinden der Metropolen.
Im Rhein-Erft-Kreis suchten Interessenten nach wie vor
vor allem in Pulheim; eine besondere Dynamik (unterdurch-
schnittliches Angebot/überdurchschnittliche Nachfrage)
konzentriert sich auf den Stadtteil Stommeln (siehe auch
neue freistehende Eigenheime) sowie auf Teile von Wesseling,
Niederkassel und die Zentren von Siegburg und Bergisch
Gladbach (hier auch auf den Stadtteil Bensberg).
Darüber hinaus war (wie schon bei den neuen freistehenden
Eigenheimen) der Bereich Kerpen-Sindorf gefragt, wenngleich
hier die Angebots- und Nachfragesituation positiv ausge
glichen war. Gleiches gilt für „Neu-Widdersdorf“ in Köln.
Nach wie vor erreichen Bestandsdoppelhaushälften sowohl
in den Umlandgemeinden als auch in den Großstädten im
Durchschnitt eine deutlich höhere Nachfragekennziffer als
neue Angebote (zurückzuführen auf Preisstrukturen). Dabei
treffen Objekte (sowohl Bestand als auch Neubau) in Groß-
städten grundsätzlich auf ein höheres Interesse als in den
Umlandgemeinden auch wenn hier die durchschnittlichen
Angebotspreise ebenfalls höher sind − ein weiterer Ausdruck
der Magnetwirkung von großen Städten mit hoher Zentralität.
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 14:
DHH, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
23
im Bestand
Im Vergleich zu den anderen Eigenheimsegmenten rückt das
Angebot von Reihenhäusern in den Großstädten Köln und
Bonn stärker in Richtung der Zentren − bedingt durch die
stärkere bauliche Verdichtung und somit höhere Eignung für
urbanere Lagen. Daraus resultiert jedoch auch, dass sich der
Angebotsschwerpunkt im restlichen Marktgebiet relativ eng
um die Großstädte konzentriert.
In Köln selber fällt im Vergleich zum vorherigen Jahr eine
stärkere Nachfragekonzentration im nordwestlichen Stadt
gebiet auf. Rechtsrheinisch hingegen konnten 2013 nur
angebotene Objekte im Bereich Höhenhaus überdurchschnitt-
liche Nachfragewerte erzielen. Hierbei handelte es sich um
Objekte aus verschiedenen Baujahren (teilweise Objekte,
die vermutlich aufgrund des Generationenwechsels verkauft
werden). Da Eigenheime in den zentraleren und „beliebteren“
Lagen in Köln für einen Großteil der nachfragenden Haushalte
kaum noch bezahlbar sind, geraten folglich immer mehr
mittlere Lagen, verbunden mit entsprechenden Preisniveaus,
in den Nachfragefokus.
In den Umlandgemeinden haben sich insgesamt nicht viele
Verschiebungen ergeben. In Frechen sind im letzten Jahr
auch im Umfeld des Siedlungskerns Bestandsobjekte aus
den 1950er bis 1980er Jahren insbesondere um die Dürener
Straße auf den Markt getreten, die hohe Nachfragewerte
erzielt haben und eine nun fast lückenlos hohe Nachfrage
nach Bestandsreihenhäusern im westlichen Speckgürtel um
Köln zur Folge hatten.
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 15:
RH, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

24
im Neubau
Insgesamt ist das Neubauangebot an Reihenhäusern im
gesamten Kreisgebiet gering. Insbesondere im Kerpener
Umland sowie in Teilen von Sankt Augustin, Bergisch Gladbach
und Leverkusen sind zudem gemäßigte Nachfragekennziffern
zu beobachten.
In Bonn scheint das 2009 errichtete Bauprojekt „In den
Weingärten“ mit eher günstigen Reihenhäusern auf hohes
Käuferinteresse gestoßen zu sein. In Rheinbach hält sich
der Siedlungskern als gefragte Wohnlage relativ stabil.
Im rechtsrheinischen Köln-Poll („Am Weizenacker“) waren
einige Reihenhäuser für Nachfrager sehr attraktiv, ebenso
− wie schon im letzten Jahr − auf dem ehemaligen Madaus-
Gelände in Merheim. Das zeigt, dass Projektentwicklungen
auch in einfachen bis mittleren Lagen in Köln allein aufgrund
deutlich günstigerer Preisstrukturen erfolgversprechend sein
können. Ebenfalls in Köln fällt wiederum Widdersdorf mit einer
positiv ausgeglichenen Angebots- und Nachfragesituation auf,
während dieses Quartier im Vorjahr noch ein eingeschränkt
dynamisches Marktklima vermuten ließ. Die gleiche Situation
ist zudem u. a. in Wesseling und im Kerpener Zentrum sowie
− jetzt sogar in Kombination mit einem vergleichsweise
unterdurchschnittlichen Angebot − in Leichlingen vorzufinden.
Dem können verschiedene Ursachen zugrunde liegen: Das im
vorletzten Jahr platzierte Angebot war hinsichtlich Konzeption
und/oder Preisgestaltung nicht marktgerecht, was jetzt,
bspw. in Kerpen an der Stiftsstraße, offenbar besser gelingen
konnte. Gleichzeitig führt gerade in großen Neubaugebieten
erst die Realisierung eines gewissen Bauvolumens zur
Etablierung als neue Wohnlage und somit zur Akzeptanz
der Nachfrager.
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 16:
RH, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
25
3.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentumswohnungen im
Bestand
Wie zu erwarten konzentrieren sich die Angebote an Eigen-
tumswohnungen im Gegensatz zu den Eigenheimen stärker in
den Metropolen Köln und Bonn selbst und sind dort schwer-
punktmäßig in den zentralen Lagen (Innenstadt) zu finden.
Parallel zu den bisher behandelten Eigenheimsegmenten sind
die räumlichen Konzentrationen von Eigentumswohnungen in
den Umlandgebieten jedoch die gleichen. Auch im Vergleich
zum Vorjahr sind kaum Änderungen ersichtlich; insbesondere
im Westen von Köln stellt sich die Situation unverändert dar.
Nach Eigentumswohnungen suchende Haushalte weichen
angesichts der hohen Preisniveaus nach wie vor in das nahe
Umfeld der Großstädte aus − die Veränderung der Nachfrage
in Leichlingen, Wermelskirchen und Bad Honnef kann ein
Zeichen dafür sein, dass sich der Suchradius mittlerweile
leicht erweitert, jedoch immer unter Vorbehalt eines guten
Anschlusses an den überregionalen öffentlichen Personen-
nahverkehr oder motorisierten Individualverkehr (bspw. Bad
Honnef: Lage an der A3). Die Angebote in Leverkusen scheinen
jedoch trotz räumlicher Nähe zu Köln und sehr guter verkehrli-
cher Anbindung insgesamt nicht die Nachfragepräferenzen zu
treffen, während ein Angebotsspektrum im Zentrum von
Lindlar eine gewisse Dynamik erzeugt hat.
Im Kölner Stadtgebiet zeichnet sich ein ganz deutliches Bild
ab: Wenn Haushalte in Köln eine Eigentumswohnung suchen,
so präferieren sie eine Lage innerhalb oder in unmittelbarer
Nähe der Innenstadt. Nur vereinzelte Quartiere im weiteren
Umkreis (Heimersdorf, Dellbrück) haben mit dem dort
platzierten Angebot die Nachfragepräferenzen offenbar
getroffen.Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;
eigene Darstellung
Abb. 17:
ETW, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl
Gewerbegebiete

26
wohnungen im Neubau
Im Neubausegment sind grundsätzlich ähnliche Tendenzen
ablesbar. Auch hier ist im Oberbergischen Kreis im Vergleich
zum restlichen Umland die geringste Marktaktivität zu
erkennen. Zwar sind in den meisten Zentren der kreisange
hörigen Gemeinden Angebote über ImmobilienScout24
vermarktet worden, das Mengengerüst lag jedoch jeweils
unterhalb des Durchschnitts aller Umlandgemeinden bei
gleichzeitig ebenfalls unterdurchschnittlichen Nachfrage
werten.
Innerhalb des Kölner Stadtgebietes fällt auf, dass der Bereich
„Neu-Widdersdorf“, der hinsichtlich neuer freistehender
Eigenheime und Doppelhaushälften zumindest ein ausge
wogen positives Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage
erzielen konnte, mit neuen Eigentumswohnungen eine eher
eingeschränkte Wirkung auf kaufwillige Haushalte ausgeübt
hat. Dies kann auf unterschiedliche Beweggründe zurückzu-
führen sein (Mikrolage, Architektursprache, Objektqualität,
Preisstruktur), was im Einzelfall zu prüfen ist. Gleiches gilt
für den Bereich Ehrenfeld (jenseits der S-Bahn-Linie), wo
der Erfolg von auf dem Markt platzierten Objekten offenbar
ähnlich moderat ist. Etwas weiter nördlich, um den Rochus
park herum, stellt sich die Situation wiederum gänzlich
anders dar.
In Bonn sind ebenfalls in einigen Quartieren umfangreichere
Angebote auf den Markt gebracht worden, die u. a. hinsichtlich
der Lage den Wünschen der Nachfrager entsprochen haben.
In Plittersdorf bspw. wird die dynamische Marktlage auf das
Projekt „Rheinauer Gärten“ zurückzuführen sein. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank;
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 18:
ETW, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
27
im Bestand
Auch wenn die Radien um die großen Zentren, in denen ein
jeweils zur Darstellung der Quartiere ausreichendes Mengen-
gerüst 2013 angeboten wurde, grundsätzlich weiter zu fassen
sind als im Eigentumssegment, so bleiben doch die grund-
sätzlichen Hotspots hinsichtlich Angebot und Nachfrage
identisch.
Die Nachfragewerte nach den Mietwohnungen im Bestand
sind vor allem in den Stadtkernen Kölns und Bonns sowie in
weiten Teilen des Rhein-Sieg-Kreises und an den Randgebie-
ten zu Köln im Rhein-Erft- und Rheinisch-Bergischen Kreis
überdurchschnittlich hoch. Im Rhein-Erft-Kreis konzentriert
sich eine große Marktdynamik (hohes Angebot/hohe Nachfra-
ge) vor allem auf Frechen sowie Teile von Brühl und Erftstadt.
In Kerpen konnten sich die Nachfragekennziffern nur im
nördlichen Bereich des Zentrums überdurchschnittlich halten
und sind somit im Vergleich zum Vorjahr stabil. Sindorf und
auch der südliche Teil des Stadtkerns, wo Angebote vormals
ebenfalls auf eine überdurchschnittliche Nachfrage trafen,
zeichneten sich vergangenes Jahr eher durch ein Überangebot
aus.
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 19:
MW, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

28
im Neubau
Wie schon bei den Reihenhäusern im Bestand sowie den
Neubau-Eigentumswohnungen ist auch im Segment der
neuen Mietwohnungen im Vergleich zum Marktbericht 2013
ein erhöhtes Interesse an Objekten in Frechen außerhalb des
Hauptsiedlungskerns erkennbar. Gleiches gilt für das Elsdorfer
und Erftstädter Zentrum; hier wurden im letzten Jahr Wohnun-
gen der Baujahre 2012 und 2013 angeboten, die jeweils
Nachfragekennziffern um 650 Hits pro Monat pro Objekt
erzielt haben und damit über dem umlandweiten Mittelwert
liegen (rund 565 Hits pro Monat pro Objekt). Angesichts der
fortschreitenden Alterung der Bevölkerung in den Gebieten
sind hier möglicherweise Wohnungen speziell für ältere
Zielgruppen in zentralen Lagen errichtet worden (bspw.
Betreutes Wohnen o. Ä.).
In Köln gruppieren sich Quartiere mit unterdurchschnittlichem
Angebot und überdurchschnittlicher Nachfrage eng um die
Innenstadt; darüber hinaus gibt es aber auch Siedlungsberei-
che im weiteren Umkreis der Innenstadt, die offenbar eben-
falls den Nachfragepräferenzen der Haushalte entsprechen
konnten (bspw. Teile von Porz, Godorf, Rodenkirchen, Dell-
brück und Pesch).
eigene Darstellung
Gewerbegebiete
Abb. 20:
MW, Angebot und Nachfrage
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
29
4 Regionale Preisreports |
4 Regionale Preisreports
4.1 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestandseigenheime
Die Karte auf der nachfolgenden Seite (Abb. 21) zeigt, ähnlich einer Wetter- oder Höhen-
karte, Preisunterschiede in der Marktregion. Statt wie auf einer Wetterkarte „Linien
gleichen Luftdrucks“ oder auf der Höhenkarte „Linien gleicher Höhe“ sind hier „Linien
gleicher Preisniveaus“ abgebildet. Anders als im letzten Jahr zeigt die Karte im Markt
gebiet die Preisunterschiede detaillierter auf. Dadurch soll verhindert werden, dass die
zentralen und beliebten Lagen in Köln und Bonn das Umland zu stark pauschalisieren.
In diesem Jahr sind aus der Karte auch in den Gemeinden des Umlandes einige kleine
Hotspots zu erkennen, in denen besonders hochpreisige Eigenheime im Jahr 2013
angeboten wurden. Gleichzeitig deutet aber auch eine farbliche Zonierung grobere
Preisregionen im Marktgebiet an, die in den Grundzügen ähnlich wie in der Wetterkarte
aus dem Vorjahr verlaufen.
Erwartungsgemäß herrscht im Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH ein erhebliches
Preisgefälle. Wie auf der KSK-Immobilien Wetterkarte für das Segment aller Eigenheime
zum Kauf (Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Eigenheime) gut erkennbar
ist, liegen die größten Hochpreisgebiete in den zentralen städtischen Lagen Kölns und
Bonns. Absolute Preisspitzen sind dabei in den bekanntermaßen prestigeträchtigen Lagen
des Kölner Westens und Südens zu beobachten sowie im südlichen Bonner Stadtgebiet.
Mit zunehmender Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn kühlt sich nach wie vor
das Eigenheimpreisniveau deutlich ab, ein Muster, das in allen Wohnungsmarktsegmenten
in dieser grundsätzlichen Form zu beobachten ist. Im unmittelbaren, östlich an Köln
angrenzenden Bereich fallen vor allem einige Teile von Bergisch Gladbach auf, in denen
Eigenheime zu hohen Preisen angeboten worden sind. Aber auch punktuell sind sogar
in weiterer Entfernung, bspw. in Wermelskirchen, Wipperfürth und Gummersbach, im
Durchschnitt annähernd so hohe Kaufpreise für Eigenheime aufgerufen worden wie in
der Nähe der Großstadtzentren.
Anhand der KSK-Immobilien Wetterkarte lassen sich sehr schnell für alle Akteure wichtige
Informationen zu Standortqualitäten und damit zum Risiko einer Immobilieninvestition
ablesen. Kleinräumigere Auswertungen zeigen dabei insbesondere auch die hohe Bedeu-
tung der Erreichbarkeit der Arbeitsstandorte Köln und Bonn für das Preisniveau. Entlang
der Autobahnen und der Schienennetze dehnen sich die Hochpreisgebiete aus.

30
www.ksk-immobilien.de| 4 Regionale Preisreports
Abb. 21:
KSK-Immobilien Wetterkarte
im KSK-Marktgebiet
Preis-Hotspots von Bestandseigenheimen
bis 200.000 €
200.001 bis 250.000 €
250.001 bis 300.000 €
300.001 bis 350.000 €
350.001 bis 400.000 €
400.001 bis 450.000 €
450.001 bis 500.000 €
500.000 € und mehr
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013;
eigene Darstellung
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
31
|4 Regionale Preisreports |
4.2 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestands-Eigentumswohnungen
Die Abbildung 22 auf der nachfolgenden Seite zeigt demgegenüber preisliche
Hotspots im Segment der Bestands-Eigentumswohnungen in der Marktregion
der KSK-Immobilien GmbH aus dem Jahr 2013 auf.
Wie schon bei den Bestandseigenheimen ist auch hier ein deutliches Preisgefälle in
Richtung des äußeren Marktgebietes zu identifizieren. Grundsätzlich ist dabei eine
sehr starke Fokussierung von Hochpreisregionen auf die Zentren von Köln und Bonn zu
erkennen. In beiden Fällen wurden 2013 vor allem links des Rheins sehr teure Bestands-
wohnungen, gemessen an dem Angebotspreis pro m², auf dem Markt platziert.
In Köln betrifft dies vor allem die Innenstadt, große Teile von Lindenthal sowie Bereiche
in Rodenkirchen und Nippes. Deutlich zeigt sich dabei aber auch, dass der linksrheinische
Teil von Köln bis auf einige wenige Ausnahmen im nördlichen Stadtgebiet und auch in
Meschenich im Süden insgesamt den hochpreisigen bzw. überdurchschnittlich hohen
Preisbereichen zuzuordnen ist, während die Ausstrahlungseffekte auf rechtsrheinische
Gebiete bislang begrenzt bleiben. Hier lagen nur Bereiche von Mülheim und teilweise Kalk
(Stadtteil Rath/Heumar) im leicht überdurchschnittlichen Preisniveau, außerdem unmittel-
bare Rheinlagen. Dementsprechend sind auch die Mitnahmeeffekte im Umland deutlich
zoniert: Während im Rhein-Erft-Kreis der erste Gürtel um Köln bis auf einige kleinere
Siedlungsbereiche noch deutlich von den Preisstrukturen in Köln profitieren kann, sind
Bestandsangebote von über 1.800 Euro pro m² im Rheinisch-Bergischen Kreis im Jahr
2013 äußerst selten und nur punktuell aufgetreten.
In Bonn sind Bestandswohnungen im Zentrum zu ähnlich hohen Quadratmeterpreisni-
veaus offeriert worden wie in den Toplagen von Köln, allerdings mit deutlich geringerer
Reichweite: Am teuersten waren Wohnungen in und um die Südstadt und Poppelsdorf,
aber auch in Bad Godesberg. Die Autobahn A565 bildet in Bonn eine deutliche Zäsur im
Preisgefüge ab; Wohnungen, die westlich der Autobahn angeboten wurden, lagen fast
ausnahmslos im unterdurchschnittlichen Preisbereich von unter 1.800 Euro pro m².
Die Zonen in den vergleichsweise weit von den Großstädten entfernten Kreisen, in denen
Bestandsobjekte punktuell zu ähnlich hohen Preisen am Markt platziert werden wie in den
Ballungszentren, sind im Segment der Eigentumswohnungen deutlich weniger und auch
kleiner als bei den Einfamilienhäusern. Im Oberbergischen Kreis bspw. ist dies ausschließ-
lich für einen kleinen Teil von Lindlar, Engelskirchen sowie Wiehl erkennbar. Ansonsten
sind im Oberbergischen Kreis sowie auch im westlichen Rhein-Erft-Kreis im Durchschnitt
deutlich niedrigere Angebotspreise aufgerufen worden als im übrigen Marktgebiet.

32
www.ksk-immobilien.de|| 4 Regionale Preisreports
Abb. 22:
KSK-Immobilien Wetterkarte
im KSK-Marktgebiet
Preis-Hotspots von Bestands-Eigentumswohnungen
bis 1.200 €/m²
1.201 bis 1.400 €/m²
1.401 bis 1.600 €/m²
1.601 bis 1.800 €/m²
1.801 bis 2.000 €/m²
2.001 bis 2.200 €/m²
2.201 bis 2.400 €/m²
2.401 €/m² und mehr
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013;
eigene Darstellung
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl

KSK-Immobilien GmbH
33
|4 Regionale Preisreports |
4.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH
Das günstige Zinsumfeld, der anhaltende Mangel an sicheren alternativen Anlageklassen
und die guten Konjunkturaussichten haben für eine anhaltend hohe Nachfrage nach
Immobilieninvestments gesorgt. Für das Jahr 2013 gehen Marktexperten für Köln von
einem Investitionsvolumen von knapp 3,8 Milliarden Euro und damit einem deutlichen
Plus gegenüber dem Vorjahr aus. Neben den Investitionen in Gewerbeobjekte, die sich
vor allem auf die Citylagen konzentrieren, ist die Nachfrage nach Wohninvestitionen im
Jahresverlauf konstant hoch geblieben. Zugleich ist auch weiterhin das Angebot ver-
gleichsweise gering.
Entsprechend sind die Renditeanforderungen insbesondere der privaten Kapitalanleger
weiter gesunken. In den Toplagen Kölns werden trotz meist schon hoher Mieten Vervielfäl-
tiger von bis zum 25-Fachen am Markt umgesetzt. Dieser weitere Preisanstieg, der sowohl
im Bereich der Mehrfamilienhäuser als auch im Teileigentum zu beobachten ist, und das
dennoch zu geringe Angebot haben zur Folge, dass Investoren zunehmend bereit sind,
auch in andere Lagen auszuweichen.
Ein Teil konzentriert sich dabei weiterhin auf Standorte innerhalb der Kölner Stadtgrenzen.
Neben den zentralen linksrheinischen Stadtteilen rücken vermehrt daran angrenzende
Quartiere in den Fokus. Auch Stadtteile wie zum Beispiel Deutz und Mülheim haben eine
steigende Nachfrage erfahren. In den letztgenannten Lagen können angesichts des
anhaltenden Nachfrageüberhangs und dem im gesamtstädtischen Vergleich immer
noch gemäßigten Mietniveau weiterhin Renditephantasien gebildet werden. Daneben
treten zunehmend auch die Zentren der Städte im Umland in den Fokus. Analog zur
zunehmenden Bereitschaft von Bauträgern und Projektentwicklern, auch im Einzugs
gebiet Kölns aktiv zu werden – was nicht zuletzt auch den mittlerweile am Markt getes
teten höheren Preisen in diesen Städten Rechnung trägt – sind die Vervielfältiger im
Umland im Jahresverlauf ebenfalls gestiegen. Zentrale Lagen, Quartiere mit gutem
Anschluss an den schienengebundenen ÖPNV sowie neuwertige Immobilien erzielen
Preise auf demselben Niveau wie die mittleren Lagen im Kölner oder Bonner Stadtgebiet.
Im Neubausegment ist zu beobachten, dass die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten
die Attraktivität für Kapitalanleger zunehmend reduzieren. Während institutionelle
Investoren gerade auch in Konkurrenz zu den höheren Verkaufspreismöglichkeiten
eines Einzelvertriebs immer seltener zum Zuge kommen, sind private Kapitalanleger, die
Wohnungen im Teileigentum erwerben, dennoch verstärkt präsent. Hier dominiert immer
öfter das Motiv des Werterhalts und der Anlagesicherheit gegenüber der reinen Renditeo-
rientierung.
Insbesondere im Segment der sogenannten Mikroapartments, also sehr kleiner Woh
nungen vor allem für Studenten und junge Singles, ist die Nachfrage angesichts der dort
deutlich höheren Quadratmetermieten ausgesprochen hoch. Die sowohl in Köln als auch
in Bonn spürbare Unterversorgung von Studierenden mit Wohnraum hat dazu geführt,
dass sich eine Vielzahl an Projektentwicklungen sowohl im Neubau als auch in der
Umwandlung und Revitalisierung von Büroobjekten in Planung befindet.
Angesichts der weiterhin stabilen Rahmenbedingungen ist auch für das Jahr 2014 keine
grundlegende Änderung am Investmentmarkt zu erwarten. Angesichts der bereits sehr
niedrigen Renditen in den Toplagen bei weiterhin sehr geringem Angebot ist zu erwarten,
dass der Trend zu den alternativen Lagen anhält. Entsprechend werden hier weitere
Preissteigerungen zu erwarten sein. Genauso ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach
alternativen Immobilieninvestments wie den erwähnten Mikroapartments, aber auch nach
betreutem Wohnen oder ähnlichen „nichtklassischen“ Wohnimmobiliennutzungen, weiter
zunimmt.

34
www.ksk-immobilien.de|| 4 Regionale Preisreports
Köln
Rhein-Erft-Kreis
Rheinisch-
Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
Leverkusen
Bonn
Bergheim
Kerpen
Radevormwald
Wipperfürth
Gummersbach
Engelskirchen
Waldbröl
Eitorf
Bergisch Gladbach
Leichlingen (Rhld.)
Overath
Könisgswinter
Rheinbach
Brühl
Quelle: KSK-Immobilein GmbH; eigene Darstellung
Abb. 23:
Multiplikatoren im Geschäftsgebiet
der KSK-Immobilien GmbH
einfach Lage (bis 14)
mittlere Lage (bis 16)
gute Lage (bis 18)
sehr gute Lage (bis 20)
Toplage (ab 20)

KSK-Immobilien GmbH
35
2071
32726
315117
482164
2226
3071
38102
33871
35423
4.4 Preisreport Köln |
4.4 Preisreport Köln
Bautätigkeit
Ein „Mismatch“ zwischen fehlender Baulandverfügbarkeit und hoher
Nachfrage nach Wohnraum besteht innerhalb der Großstädte vor allem
in den begehrten, meist innenstadtnahen Lagen. Entsprechend kann
über die lokale Verteilung der letztendlichen Baufertigstellungen nicht
ohne Weiteres auf Nachfragestrukturen geschlossen werden − diese sind
mittlerweile häufig Abbild von „Ausweichprozessen“ in mittlere Lagen.
Nebenstehende Karte zeigt in der flächenhaften Darstellung die Gesamt-
bauintensität 2012 (Zahl der Baufertigstellungen von Wohnungen in
Wohngebäuden pro 1.000 Einwohner) und mittels der Piktogramme
die Baugenehmigungen 2012 in den unterschiedlichen Segmenten.
2012 wurde die höchste Bauintensität in Widdersdorf erzielt (22,5),
insbesondere hervorgerufen durch die stadtweit höchste Bautätigkeit
im Einfamilienhaussegment. Die Stadtteile mit den nächstniedrigen
Bauintensitäten (10,8 − 13,2) verteilen sich dispers über das Stadtge-
biet. Abgesehen von Westhoven, wo der Schwerpunkt ebenfalls auf
Eigenheimen lag, wurden in Buchheim, Braunsfeld und Zollstock vor
allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Neben diesen
Stadtteilen gab es vor allem in den rechtsrheinischen Stadtteilen
Ostheim, Kalk und Wahn im Verhältnis zu der Einwohnerzahl viele
Fertigstellungen in Mehrfamilienhäusern. Auf Stadtbezirksebene wurde
in Lindenthal fast flächendeckend eine hohe Bautätigkeit verzeichnet.
Lindenthal ist auch der Stadtbezirk, der wiederum mit besonders hohen
Baugenehmigungen sowohl bei den Eigenheimen als auch im Geschoss-
wohnungsbau für das Jahr 2013 auffällig ist. Eine ebenfalls im aktuellen
Jahr 2014 hohe Bautätigkeit in beiden Segmenten kann zudem im
Stadtbezirk Rodenkirchen erwartet werden; in Porz wurden besonders
viele Eigenheime genehmigt, während in Mülheim, Ehrenfeld und auch
der Innenstadt voraussichtlich wiederum Wohnungen in Mehrfamilien-
häusern im Fokus stehen werden.
Nippes
Nippes
Ehrenfeld
Vogelsang
Lövenich
Weiden
Deutz
Junkersdorf
Neustadt-Süd
Altstadt-Süd
KALK
Merheim
Brück
Neubrück
Rodenkirchen
Raderberg
Marienburg
Rodenkirchen
Grengel
Buchforst
Kalk
Humboldt-Gremberg
Ostheim
Vingst
Rath/Heumar
Porz
Höhenberg
Poll
Westhoven
Gremberghoven
Ensen
Eil
Finkenberg
Porz
Zündorf
Langel
Libur
Wahn
Lind
Elsdorf
Wahnheide
Weiß
Sürth
Mülheim
Niehl
Longerich
Mauenheim
Bocklemünd
/Mengenich
Ossendorf
Flittard
Dünnwald
Stammheim
Mülheim
Dellbrück
Holweide
Buchheim
Chorweiler
Worringen
Blumenberg
Roggendorf/Thenhoven Merkenich
Chorweiler
Fühlingen
Volkhoven/Weiler
Esch/Auweiler
Pesch
Lindweiler
Heimersdorf
Seeberg
Riehl
Bilderstöck-
chen
Weidenpesch
LIndenthal
Innenstadt
Bickendorf
Ehrenfeld
Neuehrenfeld
Widdersdorf
Müngersdorf
Braunsfeld
Lindenthal
Sülz
Klettenberg
Neustadt-Nord
Altstadt-Nord
Zollstock
Raderthal
Rondorf
Hahnwald
Meschenich
Immendorf
Godorf
Urbach
Bayenthal
Anzahl der Baugenehmigungen
Haus Wohnung1724
Quelle: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de; eigene Darstellung
Abb. 24:
Bautätigkeit in den
Stadtteilen
Baufertigstellungen Wohnungen pro
1.000 Einwohner
bis 1,00
1,1 bis 2,5
2,6 bis 3,9
4,0 bis 6,4
6,5 und mehr
keine Bautätigkeit

36
www.ksk-immobilien.de| 4.4 Preisreport Köln
Eigentumswohnungen
Dass diese Schwerpunkte in der Bautätigkeit aber nicht, wie
bereits dargelegt, automatisch den Nachfragepräferenzen
von kaufwilligen Haushalten entsprechen (abgesehen vom
Stadtbezirk Lindenthal), zeigen die durchschnittlichen Kaufpreise
für Eigentumswohnungen sehr anschaulich. Preisliche Hotspots
im Wohnungsbestand liegen in Köln nach wie vor im Altstadt
bereich sowie im Stadtbezirk Lindenthal und in Bereichen von
Rodenkirchen (Raderberg, Bayenthal, Marienburg).
In Lindenthal, Marienburg und Altstadt-Nord wurden 2013
Bestandswohnungen zu durchschnittlichen Kaufpreisen von rund
3.500 bis 3.800 Euro pro m² angeboten, gefolgt von den anderen
innenstadtnahen Stadtteilen Neustadt-Nord, Braunsfeld, Altstadt-
Süd, Neustadt-Süd und Bayenthal mit mittleren Angebotspreisen
zwischen etwa 3.000 bis unter 3.500 Euro pro m². Angebotspreise
von über 5.000 Euro pro m² sind dabei keine Einzelfälle mehr und
wurden 2013 − abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen in
Raderberg, Rodenkirchen und Deutz − ausschließlich in den zuvor
genannten Stadtteilen offeriert. Es gibt dabei keine Konzentration
auf einen bestimmten Wohnungstyp: Sowohl Erdgeschoss- als
auch Etagen-, Dachgeschoss-/Penthouse-, Maisonette- und
Terrassenwohnungen liegen mittlerweile in dieser Preiskategorie.
Die meisten dieser Wohnungen sind zumindest über 80 m² groß,
die Hälfte verfügt über mehr als 120 m² Wohnfläche und etwa
25 Prozent der Objekte bieten besonders kaufkräftigen und
anspruchsvollen Haushalten über 150 bis 235 m² Wohnfläche.
Der Nachfrageindikator „Hits pro Monat“ deutet dabei mit durch-
schnittlich rund 1.400 ein gleichermaßen hohes Interesse von
Haushalten an den besonders großen Wohnungen an, wie es
im Mittel allen Bestandswohnungen in Köln zukommt.
Junkersdorf
Neustadt-Süd
Altstadt-Süd
KALK
Merheim
Brück
Neubrück
Rodenkirchen
Raderberg
Marienburg
Rodenkirchen
Grengel
Buchforst
Kalk
Humboldt-Gremberg
Ostheim
Vingst
Rath/Heumar
Porz
Höhenberg
Poll
Westhoven
Gremberghoven
Ensen
Eil
Finkenberg
Porz
Zündorf
Langel
Libur
Wahn
Lind
Elsdorf
Wahnheide
Weiß
Sürth
Mülheim
Niehl
Longerich
Mauenheim
Bocklemünd
/Mengenich
Ossendorf
Flittard
Dünnwald
Stammheim
Mülheim
Dellbrück
Holweide
Buchheim
Chorweiler
Worringen
Blumenberg
Chorweiler
Fühlingen
Volkhoven/Weiler
Esch/Auweiler
Pesch
Lindweiler
Heimersdorf
Seeberg
Riehl
Bilderstöck-
chen
Weidenpesch
LIndenthal
Innenstadt
Bickendorf
Ehrenfeld
Neuehrenfeld
Widdersdorf
Müngersdorf
Braunsfeld
Lindenthal
Sülz
Klettenberg
Neustadt-Nord
Altstadt-Nord
Zollstock
Raderthal
Rondorf
Hahnwald
Meschenich
Immendorf
Godorf
Urbach
Ehrenfeld
bis 1.500 €/m2
1.501 bis 1.800 €/m2
1.801 bis 2.100 €/m2
2.101 bis 2.400 €/m2
2.401 bis 2.700 €/m2
2.701 €/m2
und mehr
zu geringe Angebotszahl
Durchschnitt Köln: 2.245 €/m²
Abb. 25:
Kaufpreise für Eigentums
wohnungen − Bestand in €/m²
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr
2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

KSK-Immobilien GmbH
37
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestands-Eigentumswohnun-
gen sind in Köln zwischen 2009 und 2013 (Zeitraum von fünf Jahren)
insgesamt um 22 Prozent gestiegen.
Differenziert nach einzelnen Stadtteilen sind die Steigerungsraten
jedoch sehr unterschiedlich; sie liegen in einer Spanne zwischen -18
in Langel und + 54 Prozent in Raderberg.
Insgesamt haben aber nur vier der 68 Stadtteile eine negative Preisent-
wicklung erfahren. Das betrifft neben Langel auch Godorf, Meschenich
und Roggendorf (zwischen -11 und -4 Prozent). In die Kategorie mit der
stärksten Preissteigerung fallen recht viele der zentralen und beliebten
linksrheinischen Stadtteile, wie Altstadt-Nord und -Süd, Neustadt-Nord
und -Süd und auch Lindenthal. Um rund 42 bis 45 Prozent sind aber auch
die 2013 eingestellten Bestands-Wohnungsangebote im rechtsrheini-
schen Deutz sowie in den weniger zentral gelegenen Stadtteilen
Ossendorf und Weiß teurer gewesen als 2009.
Grundsätzlich haben sich die durchschnittlichen Angebotspreisniveaus
in genau den Stadtteilen am stärksten nach oben entwickelt, in denen
die aktuellen Preisniveaus für Bestands-Eigentumswohnungen im
stadtweiten Vergleich am höchsten sind (vgl. Abb. 24). Gerade auch
in den zentralen und ohnehin schon hochpreisigen Lagen scheinen
über den Vergleichszeitraum noch deutliche Preissteigerungspotenziale
vorhanden gewesen zu sein bzw. wurde hier seitens der Anbieter das
größte Potenzial gesehen, höhere Preisgrenzen auszutesten.
Abb. 26:
Preisentwicklung in den Stadt-
teilen − Bestand in Prozent
bis unter 8,0 %
8,0 bis 15,9 %
16,0 bis 23,9 %
24,0 bis 31,9 %
32,0 bis 39,9 %
40,0 % und mehr
Durchschnitt Köln: +22 %
Junkersdorf
Neustadt-Süd
Altstadt-Süd
KALK
Merheim
Brück
Neubrück
Rodenkirchen
Raderberg
Marienburg
Rodenkirchen
Grengel
Buchforst
Kalk
Humboldt-Gremberg
Ostheim
Vingst
Rath/Heumar
Porz
Höhenberg
Poll
Westhoven
Gremberghoven
Ensen
Eil
Finkenberg
Porz
Zündorf
Langel
Libur
Wahn
Lind
Elsdorf
Wahnheide
Weiß
Sürth
Mülheim
Niehl
Longerich
Mauenheim
Bocklemünd
/Mengenich
Ossendorf
Flittard
Dünnwald
Stammheim
Mülheim
Dellbrück
Holweide
Buchheim
Chorweiler
Worringen
Blumenberg
Chorweiler
Fühlingen
Volkhoven/Weiler
Esch/Auweiler
Pesch
Lindweiler
Heimersdorf
Seeberg
Riehl
Bilderstöck-
chen
Weidenpesch
LIndenthal
Innenstadt
Bickendorf
Ehrenfeld
Neuehrenfeld
Widdersdorf
Müngersdorf
Braunsfeld
Lindenthal
Sülz
Klettenberg
Neustadt-Nord
Altstadt-Nord
Zollstock
Raderthal
Rondorf
Hahnwald
Meschenich
Immendorf
Godorf
Urbach
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Daten-
stand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de
Ehrenfeld

38
www.ksk-immobilien.de|| 4.4 Preisreport Köln
Tab. 4: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2
Die durchschnittlichen Angebotspreise, nach Wohnflächen klassifiziert (vgl. Tab. 3), zeigen
darüber hinaus eine deutliche Tendenz: Die verschiedensten Haushaltstypen (Singles,
Paare ohne Kinder und auch Familien) präferieren eine Wohnung in den beliebten,
linksrheinischen, möglichst zentralen Lagen von Köln, weshalb vor allem in der Innen-
stadt, in Rodenkirchen sowie Lindenthal die Angebotspreise im Durchschnitt über alle
Flächenklassen hinweg besonders hoch sind und in vielen Fällen den Kölner Gesamt-
durchschnitt deutlich übersteigen. Ehrenfeld und Nippes haben insgesamt weniger richtig
hochpreisige „In-Viertel“ und stechen daher hinsichtlich des Durchschnittpreises weniger
stark hervor.
Besonders große, vermutlich exklusive Wohnungen mit über 150 m² wurden 2013 auch
im Neubau ausschließlich in den bislang genannten Stadtbezirken in ausreichender
Menge angeboten; auf Ebene der Gesamtstadt übertreffen diese Objekte (Bestand und
Neubau) die mittleren Angebotspreise aller übrigen Klassen. Rund ein Viertel der Objekte
sind nach eigenen Angaben der Anbieter Penthousewohnungen gewesen.
Die durchschnittlichen Angebotspreise nach Baujahresklassen können als Indiz für die
Zahlungsbereitschaft von Haushalten für bestimmte Objektqualitäten gesehen werden: In
den meisten Stadtbezirken sind Objekte aus den 1950er und 1960er Jahren angesichts
ihrer sehr einfachen Bauqualität im Vergleich am günstigsten, wenngleich offenbar eine
Bereitschaft besteht, zugunsten der gewünschten Wohnlage schlechtere Bestandsqualitä-
ten für Durchschnittpreise von immerhin knapp über 3.000 Euro pro m² in Kauf zu
nehmen. Wohnungen in gründerzeitlichen Gebäuden mit Altbaucharme sowie neueren
Baujahres ab 2000 markieren aufgrund der hohen Nachfrage jeweils die Preisobergrenzen
und sind auch im gesamtstädtischen Durchschnitt am teuersten.
Stadtbezirk
bis1918
1919−1949
1950−1969
1970−1989
1990−1999
2000−2008
2009bisheute
Innenstadt 3.603 3.233 3.015 3.122 3.446 4.432 4.299
Rodenkirchen 2.906 2.301 2.375 2.279 2.554 2.951 4.210
Lindenthal 3.336 3.216 2.822 2.175 2.650 3.380 3.768
Ehrenfeld 2.926 2.262 1.836 1.638 2.650 2.880 3.096
Nippes 3.076 2.389 1.959 2.111 2.473 2.780 3.201
Chorweiler 1.863 --- 1.746 1.453 2.110 2.389 2.377
Porz 1.879 --- 1.401 1.521 1.943 2.326 2.766
Kalk --- 1.858 1.453 1.477 1.804 2.430 2.661
Mülheim 2.257 1.945 1.700 1.788 2.057 2.517 2.922
Köln 3.178 2.661 2.042 1.975 2.399 2.957 3.557
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013
Tab. 3: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − Bestand und Neubau in €/m2
nach Wohnflächenklassen
Stadtbezirk
bis 60 m2
bis 90 m2
bis 120 m2
bis 150 m2
ab 151 m2
Innenstadt 3.044 3.993 3.191 4.526 3.444 4.504 3.922 4.311 3.669 4.355
Rodenkirchen 1.954 4.310 2.273 4.171 2.598 4.055 3.314 4.230 3.732 4.963
Lindenthal 2.255 3.642 2.414 3.650 2.550 3.611 2.748 3.884 3.821 4.144
Ehrenfeld 2.018 --- 2.411 3.054 2.593 3.114 3.048 3.055 2.006 3.508
Nippes 2.044 2.983 2.227 3.137 2.412 3.195 2.686 3.223 2.545 3.562
Chorweiler 1.551 --- 1.645 2.373 1.916 2.339 2.108 --- --- ---
Porz 1.527 3.069 1.645 2.539 1.557 2.816 1.953 3.516 2.249 ---
Kalk 1.496 2.614 1.526 2.676 1.698 2.678 1.870 2.665 --- ---
Mülheim 1.688 --- 1.929 2.932 2.085 2.820 2.334 3.227 1.855 ---
Köln 2.043 3.518 2.123 3.353 2.357 3.466 2.889 3.649 3.357 4.241
Neubau Bestand
Neubau Bestand

KSK-Immobilien GmbH
39
|4.4 Preisreport Köln |
Abb. 27:
Mietpreise für Wohnungen −
Bestand in €/m²
Mietwohnungen
Die Struktur des Mietwohnungsmarktes unterscheidet sich nach wie
vor kaum von dem für Eigentumswohnungen. Allerdings rangiert im
Mietsegment auch Sülz unter den höchstpreisigen Stadtteilen mit
durchschnittlichen Angebotsmieten jenseits der 10,50 Euro pro m².
Etwa 11 Prozent aller 2013 über ImmobilienScout24 angebotenen
Bestandswohnungen kosteten ab 12,00 Euro pro m² (mittlere Wfl.:
70 m²). Zu fast 50 Prozent konzentrierten sich diese Objekte in der
Innenstadt, gefolgt von Sülz und Ehrenfeld mit rund 9 Prozent. Etwa
25 Prozent aller Bestandsangebote in Köln liegen zwischen 10,00 und
12,00 Euro pro m² bei gleichem Wohnflächenmittel.
Auf der rechten Rheinseite halten sich die „Überschwappeffekte“ bislang
in Grenzen; Durchschnittspreise zwischen 9,51 und 10,50 Euro pro m²
werden nur in Deutz in unmittelbarer Nachbarschaft zur Alt- und Neu-
stadt aufgerufen. Abgesehen von Rath/Heumar beschränken sich Gebiete
mit durchschnittlichen Angebotspreisen zwischen 8,51 und 9,50 Euro
pro m² auf rheinnahe Lagen.
Angesichts der enorm hohen Quadratmeterpreise bis zu in der Spitze
fast 17,00 Euro pro m² im Bestand sind auch Gesamtpreise von über
1.000 Euro pro Monat für Wohnungen mit einer gemittelten Wohnfläche
von rund 120 m² (65 bis 280 m²) keine Seltenheit mehr (ein Zehntel des
gesamten Bestandsangebotes im Jahr 2013). Gleichzeitig wird diesen
Objekten mit im Schnitt fast 1.300 Hits pro Monat pro Objekt trotz des
hohen Gesamtpreises eine sehr hohe Nachfrage zuteil. Fast 70 Prozent
der Objekte liegen dabei in den zentralen Stadtteilen der Innenstadt,
Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen. Das größte Nachfragerinteresse
erreichen in genannten Preisregionen vor allem Wohnungen in Sülz,
Ehrenfeld, Neuehrenfeld und Nippes (über 2.000 Hits pro Monat).
Vergleichsweise groß war auch das Angebotsportfolio in Marienburg,
Junkersdorf, Braunsfeld und Mülheim (insgesamt 15,6 Prozent).
Der Nachfrageindikator hierfür lag mit 770 Hits pro Monat jedoch
unter dem Gesamtstadtdurchschnitt.
bis 6,50 €/m2
6,51 bis 7,50 €/m2
7,51 bis 8,50 €/m2
8,51 bis 9,50 €/m2
9,51 bis 10,50 €/m2
10,51 €/m2
und mehr
Durchschnitt Köln: 9,26 €/m²
Junkersdorf
Neustadt-Süd
Altstadt-Süd
KALK
Merheim
Brück
Neubrück
Rodenkirchen
Raderberg
Marienburg
Rodenkirchen
Grengel
Buchforst
Kalk
Humboldt-Gremberg
Ostheim
Vingst
Rath/Heumar
Porz
Höhenberg
Poll
Westhoven
Gremberghoven
Ensen
Eil
Finkenberg
Porz
Zündorf
Langel
Libur
Wahn
Lind
Elsdorf
Wahnheide
Weiß
Sürth
Mülheim
Niehl
Longerich
Mauenheim
Bocklemünd
/Mengenich
Ossendorf
Flittard
Dünnwald
Stammheim
Mülheim
Dellbrück
Holweide
Buchheim
Chorweiler
Worringen
Blumenberg
Chorweiler
Fühlingen
Volkhoven/Weiler
Esch/Auweiler
Pesch
Lindweiler
Heimersdorf
Seeberg
Riehl
Bilderstöck-
chen
Weidenpesch
LIndenthal
Innenstadt
Bickendorf
Ehrenfeld
Neuehrenfeld
Widdersdorf
Müngersdorf
Braunsfeld
Lindenthal
Sülz
Klettenberg
Neustadt-Nord
Altstadt-Nord
Zollstock
Raderthal
Rondorf
Hahnwald
Meschenich
Immendorf
Godorf
Urbach
Ehrenfeld
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH,
Datenstand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de

40
www.ksk-immobilien.de|| 4.4 Preisreport Köln
Im Mietwohnungssegment ist die Preisentwicklung mit + 10 Prozent
in der Gesamtstadt im Vergleich zum Eigentumssegment moderater
verlaufen. Gleichzeitig ist aber auch hier eine deutliche Differenzierung
zwischen den einzelnen Stadtteilen erkennbar.
Leicht negative Entwicklungen (zwischen - 1,6 und - 0,7 Prozent) haben
gegenüber 2009 die Stadtteile Buchheim, Bickendorf und Lindweiler
erfahren. Die übrigen Bereiche von Köln liegen durchweg im positiven
Bereich. Die stärksten Veränderungen kommen mit rund + 14 bis + 21
Prozent Nippes, Humboldt/Gremberg, Immendorf, Mauenheim, Ostheim,
Merkenich, Westhoven und Roggendorf/Thenhoven zu. Wie die Abbildung
26 zeigt, handelt es sich abgesehen von Nippes und Westhoven in dem
Zusammenhang flächendeckend um Stadtteile, die im gesamtstädtischen
Kontext auch 2013 nach wie vor durch deutlich unterdurchschnittliche
Preisniveaus charakterisiert waren. Im Jahr 2013 haben Wohnungen hier
im Durchschnitt zwischen rund 6,00 und 8,50 Euro pro m² gekostet, lagen
folglich noch immer deutlich unterhalb des durchschnittlichen Mietprei-
ses von Köln.
Innerhalb der Klasse, die die Stadtteile mit einer Preissteigerung von
+ 10 bis unter 12 Prozent abbildet, ist keine eindeutige Konzentration
auf niedrig- oder hochpreisige Gebiete in Köln zu erkennen. Mit Niehl,
Longerich, Weidenpesch und Mülheim sind wiederum Stadtteile dabei,
die angesichts eines niedrigen Ausgangspreisniveaus im Jahr 2009
(zwischen 7,00 und 8,00 Euro pro m²) eine hohe Steigerungsrate bis 2013
aufweisen. Auch diese erreichen dadurch jedoch nicht den gesamtstädti-
schen Durchschnitt. Darüber hinaus sind der gleichen Preissteigerungs-
klasse mit Klettenberg, Neu- und Altstadt-Süd und Braunsfeld aber auch
Stadtteile mit schon deutlich höherem Ausgangspreisniveau zuzuordnen
(rund 9,00 bis 10,00 Euro pro m²), die 2013 zu den höchstpreisigen
Stadtteilen in ganz Köln gehörten.
Folglich scheinen Mietsteigerungen in eher mittleren Lagen noch
umfangreicher möglich, während sehr deutliche Preissteigerungen in
den beliebtesten Lagen nur noch punktuell durchgesetzt werden können.
bis unter 6,0 %
6,0 bis 7,9 %
8,0 bis 9,9 %
10,0 bis 11,9 %
12,0 bis 13,9 %
14,0 % und mehr
Durchschnitt Köln: +10 %
Abb. 28:
Preisentwicklung in den
Stadtteilen − Bestand in Prozent
Junkersdorf
Neustadt-Süd
Altstadt-Süd
KALK
Merheim
Brück
Neubrück
Rodenkirchen
Raderberg
Marienburg
Rodenkirchen
Grengel
Buchforst
Kalk
Humboldt-Gremberg
Ostheim
Vingst
Rath/Heumar
Porz
Höhenberg
Poll
Westhoven
Gremberghoven
Ensen
Eil
Finkenberg
Porz
Zündorf
Langel
Libur
Wahn
Lind
Elsdorf
Wahnheide
Weiß
Sürth
Mülheim
Niehl
Longerich
Mauenheim
Bocklemünd
/Mengenich
Ossendorf
Flittard
Dünnwald
Stammheim
Mülheim
Dellbrück
Holweide
Buchheim
Chorweiler
Worringen
Blumenberg
Chorweiler
Fühlingen
Volkhoven/Weiler
Esch/Auweiler
Pesch
Lindweiler
Heimersdorf
Seeberg
Riehl
Bilderstöck-
chen
Weidenpesch
LIndenthal
Innenstadt
Bickendorf
Ehrenfeld
Neuehrenfeld
Widdersdorf
Müngersdorf
Braunsfeld
Lindenthal
Sülz
Klettenberg
Neustadt-Nord
Altstadt-Nord
Zollstock
Raderthal
Rondorf
Hahnwald
Meschenich
Immendorf
Godorf
Urbach
Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH,
Datenstand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de
Ehrenfeld

KSK-Immobilien GmbH
41
Tab. 6: Mietpreise für Wohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2
Stadtbezirk
bis1918
1919−1949
1950−1969
1970−1989
1990−1999
2000−2008
2009bisheute
Innenstadt 11,59 11,17 10,81 10,87 10,17 10,65 13,14
Rodenkirchen 10,90 9,87 9,23 9,16 9,87 10,05 11,02
Lindenthal 11,57 10,62 10,32 9,66 10,38 10,77 12,42
Ehrenfeld 10,53 9,06 9,00 8,67 9,79 10,27 11,80
Nippes 10,63 9,68 8,77 9,03 8,87 9,70 10,90
Chorweiler 8,87 --- 7,50 6,74 7,45 8,37 9,42
Porz 8,24 7,85 7,38 7,66 8,09 8,42 9,45
Kalk 8,54 8,35 7,93 7,82 8,74 8,14 10,09
Mülheim 8,87 7,97 7,92 8,08 8,36 9,15 9,98
Köln 10,69 9,68 8,99 8,82 9,22 9,81 11,36
Neubau Bestand
Stadtbezirk
bis 60 m2
bis 90 m2
bis 120 m2
bis 150 m2
ab 151 m2
Innenstadt 11,21 12,98 10,40 13,09 10,66 12,82 11,50 13,59 12,08 14,04
Rodenkirchen 9,82 11,41 9,11 11,04 9,58 10,84 10,56 10,78 12,24 11,28
Lindenthal 10,69 13,25 9,85 12,12 10,06 12,13 10,36 12,95 11,14 13,37
Ehrenfeld 9,94 13,38 8,96 11,51 9,20 11,15 9,56 11,94 8,94 ---
Nippes 9,46 11,45 8,89 10,72 9,25 10,92 9,35 10,93 10,85 ---
Chorweiler 7,80 9,33 7,07 9,56 7,69 9,26 8,17 --- 6,28 ---
Porz 8,27 9,60 7,46 9,41 7,51 9,49 8,17 8,55 7,61 9,91
Kalk 8,47 10,20 7,61 9,83 8,11 10,17 8,35 10,04 8,63 ---
Mülheim 8,55 9,71 7,88 9,99 8,28 9,96 8,57 10,43 8,96 10,57
Köln 9,71 11,88 8,70 11,09 9,25 11,14 10,28 12,12 10,98 12,35
Tab. 5: Mietpreise für Wohnungen − Bestand und Neubau in €/m2
nach Wohnflächenklassen
Neubau Bestand
Im Neubau reichen die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen mittlerweile an 18,00 Euro
pro m² heran. Dabei handelt es sich zumeist um ganz kleine Wohnungen bzw. Apartments
oder aber große exklusive Penthousewohnungen, die für besonders anspruchsvolle und
kaufkräftige Zielgruppen bestimmt sind. Naturgemäß ist der Anteil der Wohnungen mit
hohen Gesamtpreisen im Neubau deutlich höher als im Bestand − auf 1.000 Euro Gesamt-
miete und mehr kommen rund 43 Prozent aller eingestellten Neubau-Mietwohnungsange-
bote. Im Durchschnitt werden den Haushalten dabei mit im Durchschnitt 115 m² ähnlich
große Wohnflächen geboten wie im Bestandssegment (vgl. S. 37).
Die Nachfragekennziffer ist mit 760 Hits pro Monat pro Objekt im Neubau auf gutem
Niveau, jedoch niedriger als im Bestand. Darin zeigt sich, dass die gehobenen Preis
niveaus von Neubauobjekten insbesondere in den zentralen Lagen das Budget vieler
Wohnungssuchender übertreffen.
Die Differenzierung nach Baualtersklassen auf Gesamtstadtebene lässt erkennen, dass
Wohnungen aus der Gründerzeit etwa 1,00 Euro pro m² teurer sind als Bestandswohnun-
gen mit dem Baujahr 1919 bis 2008.

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