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La semaine du développement durable fête ses 10 ans

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Les accords internationaux se multiplient et couvrent un champ de plus en plus vaste dans un contexte de prise de conscience mondiale sur le changement climatique
En France, les décrets d‟application des lois Grenelle sont progressivement publiés alors que la certification HQE et les labellisations énergétiques sont devenus un « standard » pour les immeubles neufs
Le rapprochement des différentes certifications internationales devient nécessaire alors qu‟en matière de consommations, demain est d‟ores et déjà en cours de préparation.

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La semaine du développement durable fête ses 10 ans

  1. 1. L‟Immobilier durable – Avril 2012La semaine dudéveloppement durable fêteses 10 ansLes accords internationaux se multiplient et couvrent un champde plus en plus vaste dans un contexte de prise de consciencemondiale sur le changement climatiqueEn France, les décrets d‟application des lois Grenelle sontprogressivement publiés alors que la certification HQE et leslabellisations énergétiques sont devenus un « standard » pourles immeubles neufsLe rapprochement des différentes certifications internationalesdevient nécessaire alors qu‟en matière de consommations,demain est d‟ores et déjà en cours de préparation
  2. 2. Page 2 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012SommaireEditoLa semaine du développement durable a 10 ans : retour sur 10 ans de changements Le Protocole de-Kyoto : le multilatéralisme au service du climat Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords internationaux (2012-2015-2020) Une Europe volontaristeRetour sur 1 an d’actualité en France Entrée en application de la RT 2012 en octobre 2011 Réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail en novembre 2011 Annexe environnementale des baux : publication du décret d‟application Obligation de publier un bilan d‟émission de gaz à effet de serre pour les entreprises de plus de 500 salariésLe développement durable aujourd’hui en immobilier d’entreprise Le « green », ça pousse Les grands utilisateurs en redemandent La valeur verte : peu d‟arguments pour l‟identifier Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles à la commercialisation sont certifiés La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des actifsPerspectives : et quand on célèbrera les 20 ans de la semaine du développement durable L‟enjeu environnemental est international Toujours plus loin en matière de labellisation des consommations énergétiques
  3. 3. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 3EditoLes dix ans écoulés depuis l‟initiative de l‟instauration d‟une Ainsi, la pression règlementaire et les initiatives volontaires ontsemaine officielle du Développement Durable en France marquent assuré une avancé impressionnante vers un immobilier de plus enaussi deux autres anniversaires importants : pour la lutte contre le plus durable.changement climatique au niveau international, fut entériné par la Pour la prochaine décennie nous pouvons attendre unecommunauté européenne le Protocole de Kyoto en avril 2002 et, continuation des démarches durables par les acteurs deplus concrètement, pour le secteur du bâtiment, la directive l‟immobilier. Le focus qui est aujourd‟hui la performanceeuropéenne sur la performance énergétique des bâtiments fut énergétique des bâtiments pourrait se voir élargi vers desactée la même année. Cette directive nous apporta le Diagnostic initiatives d‟amélioration du bien-être des occupants qui devrait sede Performance Energétique des bâtiments, le fameux DPE, traduire en une productivité plus élevée et une rétention desquelques années après, en France. talents dans l‟entreprise.La décennie passée a vu deux autres étapes clés : le lancement Naturellement, la cantonnement de la question immobilière autourde la certification Haute Qualité Environnementale pour les des aspects techniques et de coûts devrait diminuer et s‟ouvrirbâtiments du tertiaire en 2005 et finalement la promulgation de la vers une approche plus globale de la gestion de l‟outil de travail enloi Grenelle Environnement en 2009 (« Grenelle 1 ») et en 2010 intégrant les exigences formulées par la direction des ressources(« Grenelle 2 ») pour un verdissement globale de notre économie. humaines.En l‟espace de dix ans nous sommes arrivés en France à mettre La décennie 2012-2022 pourrait voir émerger un immobilieren place un cadre de règlementations et d‟initiatives volontaires véritablement durable car non uniquementcomplet. Ce spectre d‟un verdissement accéléré englobe la « environnementalement performant » mais aussi prêtant un lieuconsommation énergétique du bâtiment, en passant par la de bien-être et de motivation au travail.certification environnementale d‟un bâtiment, à l‟éco-certificationde quartiers entiers depuis le lancement de HQE Aménagement,l‟année dernière.Le succès des initiatives environnementales et des outils mis enplace est respectable : après seulement un an, 90% des annoncesde transactions immobilières affichent l‟étiquette du DPE et 85%des livraisons de bureaux neufs sont certifiées HQE en Ile deFrance. S‟y rajoute l‟obligation de la RT2012 pour la construction Franz Jenoweinneuve de diviser la consommation énergétique des bâtiments par Directeur, Conseil Immobilier Durabledeux ou trois. Jones Lang LaSalleDu côté des locataires, une série d‟obligations concernant laresponsabilité sociétale des entreprises (RSE) les a mobilisées,depuis l‟instauration du rapport développement durable obligatoireen 2000 pour les grandes sociétés cotées, jusqu‟à l‟arrivée dubilan des gaz à effet de serre triennale du Grenelle applicable àtoutes les sociétés de plus de 500 salariés à partir de cette année-ci. Cette pression réglementaire est accompagnée par unemultitude d‟initiatives volontaires des entreprises qui rendentl‟intégration d‟objectif de développement durable de plus en plus« normale ».
  4. 4. Page 4 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 GIEC (Groupe d‟experts Intergouvernemental sur l‟Evolution duLa semaine du Climat). Ce rapport constate que le réchauffement est dû àdéveloppement durable a 10 l‟activité humaine et que le réchauffement moyen constaté au cours du siècle écoulé s‟élève à 0,74°C . Par ailleurs, le rythmeans : retour sur 10 ans de d‟accroissement actuel des concentrations de GES devraitchangements provoquer un réchauffement moyen de 0,2° par décennie durant les trente prochaines années entrainant une hausse des températures de 1,1° à 6,4° d‟ici à 2100. Ce rapport est suivi de l‟annonce faire par le Conseil EuropéenLa semaine du développement durable en France fête ses 10 ans d‟un engagement unilatéral de l’UE de réduire ses émissionscette année. Dans un environnement où les notions d‟écologie, de de GES de 20% à horizon 2020 par rapport au niveau de 1990 ;développement durable, d‟économies d‟énergie, occupent une objectif pouvant être porté à 30% en cas d‟accord internationalplace de plus en plus importante, nous profitons de l‟opportunité post-Kyoto.pour faire le point sur ces 10 dernières années en matièred‟initiatives internationales. En juin, le G8, réuni en sommet, souligne l‟importance de définir un objectif mondial de réduction des émissions en impliquant tous les grands pays émetteurs et d‟examiner la proposition faite parLe Protocole de Kyoto : le multilatéralisme au service du l‟UE, le Japon et le Canada de réduire de moitié les émissions declimat GES d‟ici 2050.Devant l‟ampleur des changements climatiques, la communautéinternationale, dès le début de la décennie 90, s‟engage dans le Durant l‟été 2007, plusieurs réunions ont lieu en vue de préparer larenforcement des accords internationaux. Cette démarche aboutira conférence de Bali sur le climat et préparer la « feuille de route »en 1997 à la signature du Protocole de Kyoto, qui mettra encore en vue de négocier les objectifs post-2012 : adaptation desplusieurs années à être entériné et mis en application. L‟objectif de engagements quantifiés pour les pays développés, actionsce protocole vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre. d‟atténuation mesurables pour les pays en voie de développement, collaboration sur les transferts de technologies, action de réductionAinsi, il y a 10 ans, la communauté Européenne entérine le de la déforestation et incitations pour l‟investissement.Protocole de Kyoto au nom de tous ses membres. La Francequant à elle, avait d‟ores et déjà devancé ses partenaires en En décembre 2007, se tient la conférence de Bali, dont laratifiant le protocole dès 2000. principale décision « Plan d‟action de Bali » permettre l‟ouverture formelle de négociations pour l‟après-2012. Le but poursuivi est deEn octobre 2003, l‟Union Européenne vote la directive instituant durcir la lutte internationale contre le changement climatique. Lesun système d‟échanges de quotas d‟émission de GES au sein de pourparlers doivent se tenir entre 2008 et 2009.l‟Union.Le 16 février 2005 le Protocole de Kyoto entre en vigueur etcomprend des engagements de réduction des émissions de GESpar les pays signataires (38 pays industrialisés et la CommunautéEuropéenne). Le but global est de diminuer de 5% les émissionsde GES pendant la 1ère période d‟engagement (2008-2012) parrapport à 1990, les parties ayant la liberté quant aux moyens àmettre en œuvre pour réaliser cet objectif. Par ailleurs, desmécanismes d‟aides sont mis en place pour aider les pays en voiede développement à faire face aux changements climatiques et àmettre en place de projets d‟adaptation.Cette même année, le système d‟échange de quotas dans l‟UEentre en vigueur.L‟année 2007 est riche en grands rendez-vous internationaux. Onpeut retenir notamment au premier semestre le 4ème rapport du
  5. 5. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 5Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords Une Europe volontaristeinternationaux (2012-2015-2020) L‟Union Européenne, qui produit environ 14% des émissions deSi le Protocole de Kyoto est le principal outil international en GES mondiaux, a la plupart du temps adopté une démarche plusmatière de lutte contre le changement climatique, sa portée est volontariste et ambitieuse que les accords internationaux.restée limitée : il ne courrait que pour une période comprise entre  Stabilisation des émissions de CO2 entre 1990 et 20002005 et 2012 et ne concernait que les émissions de GES. Ainsi, (décision unilatérale) – objectif remplitrès rapidement après son entrée en vigueur, la communautéinternationale s‟est-elle remise autour de la table pour préparer  Ratification du Protocole de Kyoto en 2002l‟après Kyoto.  Objectif de ramener en 2012 les émissions de GES 8%En 2009, l’accord de Copenhague est marqué par une prise de en-dessous des niveaux de 1990. Cet objectif a étéconscience mondiale au plus haut niveau des enjeux climatiques atteint puisqu‟en 2007, les émissions de l‟Europe des 27et donne le point de départ d‟un encadrement de la lutte contre le est inférieure de 12%.changement climatique. Ainsi cet accord entérine des résultats  Dans le cadre des négociations post Kyoto, lUnionconcrets sur une dizaine de points dont notamment : européenne est la seule partie à avoir transcrit  limiter le réchauffement en dessous de 2°C, législativement un objectif de réduction de 20% (pouvant atteindre 30 % en cas daccord international ambitieux)  engagement des pays développés à réduire leurs par rapport au niveau de 1990. émissions d‟ici 2020,  mise en place « immédiate » d‟un mécanisme pour lutter contre la déforestation et la dégradation des forêts Pour atteindre ces différents objectifs la Commission Européenne (REDD+), a mis en place différentes politiques :  objectif des pays développés de mobiliser 100 milliards  En 2000 le Plan Européen de lutte contre le changement USD par an d‟ici 2020 pour les pays en développement, climatique ;  création du Fonds vert pour le climat.  En 2005, la directive sur les échanges de quotas d‟émissions de CO2 ;Coppenhague a été suivi en 2010, par la conférence de Cancun,qui a permis de conforter certains objectifs fixés par l‟accord  En 2008 le Paquet Energie Climat avec notammentprécédents et qui n‟avaient pu être adoptés et par la conférence l‟objectif de réduire de 20% les émissions de GES àde Durban en 2011. horizon 2020 ou de porter la part des énergies renouvelables à 20% des consommations en 2020.Cette dernière conférence qui s‟est tenue en décembre derniermarque des avancées sur la feuille de route pour un accord globalen 2015, la prolongation des engagements de Kyoto jusqu‟en2015, le lancement du fonds pour le climat et l‟ouverture dedialogues sur l‟agriculture. Pour la première fois tous les paysont accepté de sinscrire dans un accord international deréduction des émissions de gaz à effet de serre, qui devra êtreadopté en 2015, pour une entrée en vigueur à partir de 2020.La mise en place de l‟accord 2015 dont le principe a été acté àDurban en décembre nécessitera dans les mois à venir denombreux travaux dont la prochaine étape se tiendraprochainement à Doha au Qatar.
  6. 6. Page 6 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012Retour sur 1 an d’actualité  Flexibilité sur les moyens à mettre en œuvre par les propriétaires pour obtenir ces résultats (bonnesen France pratiques, travaux etc).  Une mise en œuvre en deux temps avec un objectif provisoire de baisse des consommations énergétiquesEntrée en application de la RT 2012 en octobre 2011 de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une réévaluationConcernant les bâtiments neufs du secteur tertiaire, la des objectifs sera effectuée.Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) est entrée en vigueur Le décret d‟application était initialement attendu au 1er trimestredepuis le 28 octobre dernier, portant la consommation énergétique 2012, mais le législateur ne s‟est pas encore prononcé sur lesmaximale à 50 kWhep/m²/an. recommandations formulées par les professionnels du secteur. ALa RT s‟appliquera dans un premier temps aux bâtiments neufs ce jour, la date de promulgation du décret et son contenu ne sontdes secteurs tertiaire et public ainsi qu‟aux logements construits pas connus, entretenant l‟incertitude pour les propriétaires.dans les zones relevant de l‟Agence Nationale pour la RénovationUrbaine (ANRU).La RT 2012 sera généralisée à tous les bâtiments à partir du1er janvier 2013.Réduction de la consommation énergétique des bâtimentstertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail ennovembre 2011Concernant les bâtiments tertiaires existants, la loi Grenelle 1 afixé un objectif de réduction de la consommation énergétique de38% d‟ici 2020, et la loi Grenelle 2 a ajouté une obligation derénovation énergétique avant le 1er janvier 2020. Cependant, dansl‟attente de la publication du décret d‟application, prévue pour2012, le cadre juridique reste imprécis. Si l‟échéance semble Annexe environnementale des baux : publication du décretencore lointaine, l‟objectif est ambitieux, d‟autant que la quasi- d’applicationtotalité du parc est concernée par cette obligation de rénovation L’article 8 de la loi Grenelle 2 du 13 juillet 2010 a prévuénergétique. l’insertion d’une annexe environnementale pour les bauxLe groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a formulé un portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2 000 m²certain nombre de recommandations : au 1er janvier 2012 pour les baux nouvellement conclus ou renouvelés, et au 14 juillet 2013 pour les baux en cours. Le décret  Pragmatisme quant à l‟indicateur utilisé pour évaluer d’application a été publié le 30 décembre dernier. l‟évolution des consommations : relevé global des consommations « tous usages », c‟est-à-dire le montant Le détail du contenu de cette annexe environnementale a été indiqué sur les factures énergétiques. également précisé dans le décret du 30 décembre.  Déclaration annuelle des consommations faite par les Ainsi, le bailleur doit apporter les éléments suivants : propriétaires auprès d‟un observatoire qui centralisera 1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques une base statistique. énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et  Laisser aux propriétaires latitude de fixer la date de relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au référence pour apprécier l‟évolution des consommations refroidissement, à la ventilation et à léclairage ainsi quà tout autre entre 2006 et 2011. système lié aux spécificités du bâtiment ;  Flexibilité de fixer des objectifs à l‟immeuble ou au « 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des patrimoine. équipements et systèmes dont il a lexploitation ;
  7. 7. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 7« 3° Les consommations annuelles deau des locaux loués et des Obligation de publier un bilan carbone pour les entreprises de plus de 500 salariéséquipements et systèmes dont il a lexploitation ; Conformément à l’article 75 de la loi Grenelle 2, les« 4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le entreprises de plus de 500 salariés doivent dorénavant rendrebailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité quil public un bilan détaillé de leurs émissions de gaz à effet dea fait collecter en vue dune valorisation ou dun traitement serre accompagné d’une synthèse des actions à mener, et cespécifique. à compter de l’année 2012.Le preneur doit, quant à lui apporter les éléments suivants : Ce bilan fera lobjet dune mise à jour tous les 3 ans. Les« 1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques entreprises concernées ont jusquau 31 décembre 2012, soit unénergétiques des équipements quil a mis en place dans les locaux an, pour préparer ce document.loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, aurefroidissement, à la ventilation, à léclairage ainsi quà tout autresystème lié à son activité spécifique ;« 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles deséquipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dontil a lexploitation ;« 3° Les consommations annuelles deau des locaux loués et deséquipements et systèmes dont il a lexploitation ;« 4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locauxloués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, laquantité quil a fait collecter en vue dune valorisation ou duntraitement spécifique.Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité quilsfixent, un bilan de lévolution de la performance énergétique etenvironnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la basede ce bilan, les deux parties sengagent sur un programmedactions visant à améliorer la performance énergétique etenvironnementale du bâtiment et des locaux loués.Ces nouveautés législatives redessinent les contours des relationsentre propriétaires-bailleurs et utilisateurs, qui seront amenés àcommuniquer avec davantage de transparence, notamment sur lesconsommations énergétiques, et à mettre en place une gestionconcertée des surfaces occupées afin de répartir les coûts induitspar les travaux de remise à niveau dans le cas d‟un bâtimentexistant, ou de garantir une utilisation optimale dans le cas d‟unbâtiment neuf.Cependant, l‟amélioration de la performance énergétique d‟unimmeuble n‟est pas le seul critère à retenir pour le rendre durable,et pour en accroître l‟efficacité, elle doit s‟articuler intelligemmentavec de nouvelles exigences sociales et les fondamentaux dumarché. Cette approche globale représente un défi de taille pourl‟ensemble des acteurs de l‟immobilier à l‟horizon 2020. 11 Une approche proposée par Jones Lang LaSalle via l‟offre deservice Régénération Durable®
  8. 8. Page 8 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Les grands utilisateurs en redemandentLe développement durable A ce jour, le Grenelle de l‟Environnement semble surtout avoir euaujourd’hui en immobilier un impact sur la stratégie immobilière des très grandes entreprises françaises. Des directions du développement durabled’entreprise se sont installées au fil des années au sein des entreprises, grâce en France au Grenelle et en Europe au travers des réglementations. Le développement durable est alors apparuLe « green », ça pousse comme créateur de valeur pour l‟entreprise, créateur de valeurLa prise en compte des enjeux liés au développement durable se sociale. Se positionner sur un immeuble labellisé ou certifiégénéralise progressivement dans les stratégies des utilisateurs et permet en termes de communication de capitaliser sur lespropriétaires d‟immeubles, via l‟application d‟une règlementation démarches liés à la responsabilité sociétale des entreprisesplus ou moins contraignante, et l‟adoption de démarches (RSE) et permet dans le même temps de réduire ses chargesenvironnementales volontaires. d’exploitation.« 83% des professionnels de l‟immobilier pensent que ledéveloppement durable est la priorité absolue des dix prochaines « La responsabilité sociétale des entreprises estannées » selon une étude menée récemment par Jones LangLaSalle2. un concept qui désigne l’intégration volontaire des préoccupations sociales et écologiques desLe nombre d„opérations (tous types d‟actifs confondus) certifiéesNF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE continue sa progression. entreprises à leurs activités économiques et àLes démarches volontaires visant à la certification et à la leurs relations (salariés, actionnaires,labellisation d‟immeubles en construction ou en phase de fournisseurs, sous-traitants,rénovation se sont multipliées depuis 2005. Près de 750 consommateurs…) »opérations étaient certifiées sous la marque HQE fin 2011 pourplus de 11 millions de m² en France et à l‟international. Selon le ministère du travailEn Ile-de-France, on dénombrait 6,1 millions de m² debureaux certifiés HQE fin décembre ce qui représente environ12% du parc de la région capitale. Au total, ce sont plus de 270 Cette approche s’illustre notamment dans les transactionsopérations qui ont reçu le précieux sésame vert. Il s‟agit à 99% conclues par des grands comptes qui privilégient lesd‟immeubles de plus de 5 000 m², localisés majoritairement en 1ère immeubles neufs / restructurés certifiés.couronne. Evolution de la demande placée (m² pris à bail) > 5 000 m²Evolution cumulée du nombre de certifications HQE en Ile-de-France(immeubles de bureaux > 5 000 m² en Ile-de-France) Source : Jones Lang LaSalle Source : Jones Lang LaSalle A noter : il se peut que certaines pré-commercialisations ou clés en main conclus sur des bâtiments à construire n‟aient pas encore2 Etude Office 2020 http://www.joneslanglasalle.eu/EMEA/EN- obtenu leur certification, notamment pour les transactions signéesGB/Pages/offices-2020.aspx sur la période récente.
  9. 9. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 9La valeur verte : peu d’arguments pour l’identifier Cette notion de performance environnementale manque encore d‟arguments. Seuls les premiers retours d‟expérience pourrontLe lien entre la performance environnementale d’un bien étayer les réflexions.immobilier et sa valeur reste difficile à appréhender enFrance. Observé et analysé pour la première fois aux Etats-Unis D‟ailleurs IPD publiait fin janvier le premier indicateur dedans l„immobilier tertiaire il y a quelques années, le phénomène l’immobilier tertiaire vert en France, élaboré en partenariatest encore trop récent dans l’hexagone. Nous manquons de avec Certivéa. Les premiers résultats de lindicateur montrent querecul et peu de données statistiques fiables existent à ce le rendement global des immeubles verts en 2010 était de 120jour. points de base au-dessus de celui des immeubles non verts, et de 100 points de base supérieur à celui des immeubles non vertsLa valeur verte reste donc difficilement identifiable en France. haut de gamme.Aujourd‟hui les réflexions convergent vers plusieurs idées : Cette surperformance du rendement global des immeubles  1° plutôt que d‟attribuer une prime aux immeubles verts se décompose pour partie en un rendement en capital de « verts », une « décote » pourrait s‟appliquer aux 6,5 % pour les immeubles verts contre 3,5 % pour les immeubles immeubles non « verts », le HQE (et autres certifications non verts haut de gamme. En revanche, en ce qui concerne le ou labellisations) devenant le standard dans un marché rendement locatif, les immeubles verts présentent une régi par des réglementations environnementales de plus performance de 4,2 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts en plus exigeantes en France. D‟autres facteurs haut de gamme. Cette sous performance s‟explique par une exogènes devraient accroître ce phénomène comme la valeur vénale et un taux de vacance temporaire plus élevés diminution des ressources en énergies fossiles, (immeubles en cours de remplissage). l‟augmentation du prix des énergies liée à l‟augmentation de la demande ou à d‟éventuels chocs Toutefois, l’analyse de la vitesse locative (c‟est à dire le taux de pétroliers, la prise de conscience de plus en plus forte remplissage des immeubles) révèle que les immeubles verts se des enjeux environnementaux par l‟ensemble de la remplissent trois fois plus vite que les immeubles non verts société, ou encore les progrès techniques et haut de gamme. standardisation qui auront un impact direct sur les coûts.  2° la valeur verte viendra compléter et renforcer la Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles valeur immobilière mais ne bouleversera pas les à la commercialisation sont certifiés fondamentaux de l‟immobilier que sont par exemple la Fin décembre 2011 le stock d‟offres restait quasiment stable à 3,6 localisation et les qualité intrinsèques de l‟immeuble. millions de m² disponibles. La qualité du stock était très hétérogène. Les offres neuves ou restructurées représentent 25% des disponibilités immédiates. Les immeubles dits de seconde main, susceptibles d‟être de moindre qualité énergétique, étaient donc très nombreux. On dénombrait environ 625 000 m² de surfaces vacantes HQE, soit 17% du stock disponible d‟Ile-de-France. Il s‟agit d‟une soixantaine d‟immeubles essentiellement de grand gabarit (surfaces supérieures à 5 000 m²) situés majoritairement en 1ère couronne, notamment dans l‟ouest francilien. Il s‟agit quasi exclusivement d‟immeubles neufs ayant reçu la certification HQE Construction ce qui témoigne de la pénétration croissante du HQE dans le parc existant récent, et a fortiori dans le parc à venir.
  10. 10. Page 10 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012Qui plus est avec l’entrée en vigueur en octobre dernier de la La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des actifsRT 2012, les surfaces neuves de bureaux doivent répondre à Pour les investisseurs, la certification et/ou la labellisationde nouvelles exigences liées à l’efficacité énergétique d’un immeuble conforte sa valorisation, et limite le risque deminimale du bâtiment et à sa consommation fixée à décote future, même si le gain immédiat en valeur reste faible au50 kWh/m²/an. L‟offre de bureaux « verte » devrait donc regard des dépenses engagées, que ce soit du fait de coûtspoursuivre son ascension. globaux de construction et de rénovation plus importants, que deLe nouvel enjeu se situe désormais dans la comparaison des coûts liés à la labellisation énergétique.performances des immeubles certifiés qui peut faire A l’avenir ce critère sera de plus en plus important et seraapparaître de grandes différences, en fonction des cibles l’un des facteurs qui permettra vraisemblablement d’assureratteintes, du millésime du référentiel et de la RT de référence. la liquidité des actifs.En effet, la performance énergétique d‟un bâtiment neufrespectant la RT 2012 est actuellement bien supérieure à celle Un rapport commandité (mais non publié) par le Royal Institute ofd‟un immeuble ayant obtenu la certification HQE en 2005. Chartered Surveyors (RICS) met toutefois en exergue les difficultés qu‟auront les investisseurs à atteindre les objectifsC‟est pourquoi Certivéa a récemment pris l‟initiative de simplifier imposées par le Grenelle 2, notamment pour les bâtimentsla présentation des performances des immeubles certifiés sous la existants qui devront abaisser leur consommations énergétiquesforme d‟un « Passeport Bâtiment Durable » qui permettra de de 38% d‟ici à 2020. Les investisseurs sont dans l‟attente desdéterminer une appréciation finale du niveau du bâtiment : de « décrets à paraitre. Certains d‟entre eux décrient les coûts induitsHQE bon » à « HQE exceptionnel », et de les rendre plus par cette remise aux normes et les retours sur investissementfacilement comparables avec LEED et BREAM. incertains ou trop longs.Les efforts entrepris pour faciliter la comparaison et Dans ce contexte les investisseurs devraient privilégier dans unl‟harmonisation des démarches environnementales appliquées premier temps des initiatives sans capex liées à l‟amélioration deaux immeubles illustrent bien l‟intégration du paramètre « vert » l‟exploitation et l‟usage de l‟immeuble. Ces leviers devraientdans les grilles d‟analyse des utilisateurs et professionnels de permettre de compenser en partie la moindre qualité technique del‟immobilier. certains bâtiments. Pour ce faire la consommation réelle des immeubles doit d‟ores et déjà être déterminée et les utilisateurs doivent être sensibilisés sur leur responsabilité dans ce domaine avec notamment la mise en place de bonnes pratiques.HQE Construction Cible 4 * et performance énergétique Source : Jones Lang LaSalle * Cible 4 au niveau Performant = exigence à minima
  11. 11. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 11 Autre nouveauté, le diagnostic de performance énergétiquePerspectives : et quand on (DPE) fait peau neuve à partir du 1er janvier 2013, à la suite decélèbrera les 20 ans de la la publication, au Journal officiel du 15 mars, de deux nouveaux arrêtés révisant leur contenu et leurs méthodes d‟élaboration.semaine du développement En un peu plus d‟une décennie les RT 2000, 2005 et 2012 se sontdurable succédées avec à chaque fois un niveau d‟exigence plus élevé. En 2020, qu‟en sera-t-il des immeubles répondant à la RT 2012 ? Seront-ils obsolètes ?L’enjeu environnemental est international Toujours est-il que certains investisseurs et promoteursDiverses certifications ont été créées à travers le monde pour « planchent » déjà sur des bâtiments plus performants,attester officiellement de la qualité environnementale et / ou répondant à des normes que le Grenelle n’imposera qu’enénergétique des nouvelles générations de bâtiments. La 1ère 2020. Il s’agit de bâtiments à énergie positive (BEPOS) quicertification BREEAM a été délivrée en Angleterre en 1990, en produiront, a minima, au moins autant d‟énergie qu‟ils n‟en2000 pour LEED aux Etats-Unis et seulement en 2005 pour le consommeront. L‟imposition du BEPOS a directement étéHQE Construction en France. 25 ans après les premières influencée par la refonte de la directive européenne en 2010 sur lacertifications « green », la France n‟a cessé de s‟inscrire dans une performance énergétique des bâtiments (qui a façonné le paysagephase d‟accélération de son engagement dans le développement immobilier en Europe pour les 10 prochaines années), dudurable, dépassant même aujourd‟hui en termes d‟exigence des Grenelle 1 et 2, et de la loi Pope du 13 juillet 2005 (loi depays précurseurs (en imposant notamment aux propriétaires Programmation fixant les Orientations de la Politique Energétiqued‟améliorer la performance énergétique de leur immobilier). de la France).Or un des enjeux de demain sera d’améliorer la lisibilité et la Enfin le plus grand défi résidera dans la remise aux normes ducomparabilité des certifications pour répondre aux objectifs parc existant dont des interrogations subsistent quant à la mise enenvironnementaux de manière optimale et à l‟échelle mondiale. œuvre des obligations de rénovation énergétique du parc. LeCes modes d‟évaluation doivent aujourd‟hui tendre vers une groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a préconisé la mise enhomogénéisation, être capable de s‟adapter aux contraintes et place d‟un objectif provisoire de baisse des consommationsspécificités de chaque pays. énergétiques de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une réévaluation des objectifs sera effectuée.Les investisseurs internationaux et les grands utilisateurs lesutilisent pour mettre en oeuvre une politique environnementale ouexercer leur responsabilité sociale dans un immeuble lisible auniveau international (et non pas seulement sur le plan national).Dans cette optique, la certification HQE française desbâtiments tertiaires, NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQEs’ouvre à linternational avec les premières opérations debureaux certifiées en Belgique, au Luxembourg et en Algérie.Toujours plus loin en matière de labellisation desconsommations énergétiquesCertivéa devrait également expérimenter cette année lesfuturs labels basés sur la règlementation thermique 2012(Effinergie +). L‟association Effinergie avait lancé son premierlabel en 2007, devenu « BBC-Effinergie ». Il ciblait uneconsommation énergétique moyenne de 50 kWh/m²/an.Aujourd‟hui, avec l‟entrée en application de la RT 2012, unnouveau label fait son apparition : Effinergie +.
  12. 12. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsVirginie Houzé Sophie Benainous Franz JenoweinDirecteur Responsable Etudes DirecteurDépartement Etudes et Recherche Département Etudes et Recherche Conseil Immobilier DurableParis Paris Paris+33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 85 15 +33 (0)1 40 55 85 31virginie.houze@eu.jll.com sophie.benainous@eu.jll.com franz.jenowein@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.fr Conformément à la dérogation prévue par l’Association HQE, titulaire de licences totales et exclusives d’exploitation de la marque HQE® et des marques dérivées, le ® ne sera plus apposé après HQE dans la suite du présent ouvrage (« Du bon usage de HQE®, version révisée adoptée par le CA du 11 décembre 2006).COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.

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