Geschäftsbericht 2008
Inhaltsverzeichnis
02 03Inhaltsverzeichnis   Inhaltsverzeichnis                                     Seite 03   KWG im Überblick     KWG Konze...
KWG im ÜberblickKWG Konzernkennzahlen		                                      	     2008    	     2007Wohneinheiten        ...
04 05KWG Konzernangaben   KWG-Aktie   Wertpapierkennnummer							                                                         ...
Vorwort des Vorstands          Es zeigt sich, dass unser Ansatz          als Wohnungsbestandshalter auch          in Krise...
06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-nungs...
Vorwort des Vorstands               Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr              ...
08 09
Vorwort des Vorstands               Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in             ...
10 11Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-krative Portfolioausweitungen gemäß uns...
Bericht des AufsichtsratsLiebenwalder Straße 5, Berlin
12 13Bericht desAufsichtsratsDer Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihmnach Gesetz un...
Bericht des Aufsichtsrats                 zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts-       ...
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Bericht des Aufsichtsrats                 Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend        ...
16 17Soldiner Straße 70/71, Berlin
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt          Die Aktie der KWG          am Kapitalmarkt               Aktienmärkte          ...
18 19 140 120 100  80                                                                                         KWG         ...
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt               Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40    ...
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Das Unternehmen         Strategie              Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter...
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Das Unternehmen              Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur              gezielte...
24 25Die KWG sieht maßvollen Leerstand zumKaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezieltenRenditesteigerung nach dem Erwerb.
Das Unternehmen         Immobilienmarkt 2008         Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten sei...
26 27aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr b...
Das Unternehmen              Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen              Wohnungsmarktes ist ...
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30 31      2%      Schleswig-Holstein                                                                           8% Berlin ...
Das Unternehmen                              Entwicklung der Wohneinheiten                    Entwicklung der Quadratmeter...
32 33          Entwicklung des Umsatzes in TEUR                   Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR             Entwic...
Das UnternehmenSoldiner Straße 70/71, Berlin
34 35Die Einkaufsphilosophieder KWG am Beispiel BerlinDie KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworb...
Das Unternehmen              plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die             ...
36 37Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zurechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bie...
Konzernlagebericht          Konzernlagebericht der          KWG Kommunale Wohnen AG 2008               1. Geschäftsverlauf...
38 39Lage der ImmobilienbrancheWährend die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-gaben – beispielh...
Konzernlagebericht               Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008               be...
40 41UnternehmensstrukturDie KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am31. Dezember 2008 insgesamt 1...
Konzernlagebericht               Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund               des A...
42 43Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorj...
Konzernlagebericht               3. Nachtragsbericht               Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwi...
44 45Bericht über die RisikenIm Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-siken intensiv verfolgt...
Konzernlagebericht               IT-Risiken               Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so ...
46 47Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zuden ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von ...
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Konzernabschluss                Konzernbilanz der KWG                zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Re...
50 51          Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG          für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach ...
Konzernabschluss                       Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG                       für die Zeit vom 1. Janu...
52 53                    Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG                    für die Zeit vom 1. Januar bi...
Konzernabschluss         Notes zum Konzernabschluss nach         International Financial Reporting Standards         (IFRS...
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Geschäftsbericht 2008, KWG Kommunale Wohnen AG

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  1. 1. Geschäftsbericht 2008
  2. 2. Inhaltsverzeichnis
  3. 3. 02 03Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 18 Das Unternehmen Strategie Seite 22 Immobilienmarkt 2008 Seite 26 Das KWG-Portfolio Seite 30 Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin Seite 34 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 38 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 44 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 50 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Seite 51 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 52 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 53 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 54 Bestätigungsvermerk Seite 88 Finanzkalender/Impressum Seite 90
  4. 4. KWG im ÜberblickKWG Konzernkennzahlen 2008 2007Wohneinheiten 4.937 2.981Gewerbeeinheiten 48 14Garagen/Stellplätze 1.091 434Gesamtmietfläche in qm 290.712 161.465Bebaute Grundstücke in qm 476.663 292.523Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 30.536Umsatzerlöse in Mio. EUR 13,70 3,10EBIT in Mio. EUR 5,09 3,36EBITDA in Mio. EUR 5,14 3,39Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 0,77 3,10Bilanzsumme in Mio. EUR 184,28 115,84Nettoverschuldung in Mio. EUR 108,97 58,7Immobilienvermögen in Mio. EUR 170,64 93,56Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 56,14 39,47Eigenkapitalquote in % 30,50 34,10NAV je Aktie in EUR 6,52 6,47Immobilienvermögen in EUR/qm 587 534
  5. 5. 04 05KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 8.600.000 Anzahl der Aktien 8.600.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008, entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
  6. 6. Vorwort des Vorstands Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Wohnungsbestandshalter auch in Krisenzeiten nachhaltig ist. Stavros Efremidis, Vorstand
  7. 7. 06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz ummehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einemJahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unserenBestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend imZinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhungplatzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil-lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert vonknapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. UnsereFremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest-laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert. Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich – in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist, hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be- standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist. Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto- Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen. Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels- weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
  8. 8. Vorwort des Vorstands Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr 2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft, kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal. Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits seit 1957. Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch- tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert. Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter- nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt. Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen, einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von 366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem Geschäftsbericht. In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290 Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs- politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat- meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt- portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
  9. 9. 08 09
  10. 10. Vorwort des Vorstands Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben. In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008 gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie- ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort- Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen, partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver- gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis- tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen wider. Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung. Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo- gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt- liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf- wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche, weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
  11. 11. 10 11Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden.Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzenund im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zuspielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks fürunsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehendie Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsereStrategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehendavon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird.Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, fürIhr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnellverändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeiternfür ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auchbei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken.Im April 2009Herzlichst, IhrStavros EfremidisVorstand
  12. 12. Bericht des AufsichtsratsLiebenwalder Straße 5, Berlin
  13. 13. 12 13Bericht desAufsichtsratsDer Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihmnach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungenzu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter- nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember 2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei- geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi- täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren) Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften, zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge- führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte. Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
  14. 14. Bericht des Aufsichtsrats zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts- rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren. Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR- Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen mit Vorstandsangelegenheiten befasst. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai 2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge- henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab- schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge- stellt.
  15. 15. 14 15
  16. 16. Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26. März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt. Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008 Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel- lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März 2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt. Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge- schäftsjahr. Bremerhaven, im Mai 2009 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender
  17. 17. 16 17Soldiner Straße 70/71, Berlin
  18. 18. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien- märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi- lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden. Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika- nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver- stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1 Prozent ein. Immobilienaktien Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten. Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
  19. 19. 18 19 140 120 100 80 KWG DIMAX 60 40 20 0 4.1. 1.2. 7.3. 1.4. 2.5. 3.6. 1.7. 1.8. 5.9. 2.10. 7.11. 6.12. 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)Die KWG-AktieDie Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kursermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra).Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo-bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschenWohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge-schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen.Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 MillionenAktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra undan der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsorsorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie.Erfolgreiche KapitalerhöhungTrotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eineKapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zueinem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, dieihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie-rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhungzeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zurund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrerGründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells derKWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur einewesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
  20. 20. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40 Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro. Aktive Investor Relations und Pressearbeit Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse. So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon- ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie (IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp- fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research, die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt. Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv besprochen.
  21. 21. 20 21
  22. 22. Das Unternehmen Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus durch: - einen renditeorientierten Einkauf, - nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von Leerständen, - Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von Leerständen, - langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini- mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke. Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu 9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen- den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit langjähriger Erfahrung ergänzen. Standortbedingungen Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied- rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen, dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be- völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind. Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert. Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
  23. 23. 22 23 Ankaufkriterien: · vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise · gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen · gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben · B- oder C-LagenWirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWGvor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse desjeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustandder Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah-men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklungder Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge ausdem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legtdie KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einenlängeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufigbei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn-portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben.Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost-und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der RegionBraunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. DasUnternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligenEinkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in derBestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er-werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätereArrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel.FinanzbedingungenBei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähigeStrukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge-hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt undverschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einenWettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur,die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets dasnotwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote imUnternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
  24. 24. Das Unternehmen Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite- optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo- bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu. Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und –bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh- men stehen. Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen Marktphase bewiesen. Karl-Marx Straße 252, Berlin
  25. 25. 24 25Die KWG sieht maßvollen Leerstand zumKaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezieltenRenditesteigerung nach dem Erwerb.
  26. 26. Das Unternehmen Immobilienmarkt 2008 Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem. Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk- ten und damit zu einer Verschärfung der Situation. Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions- volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef- fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen. Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27 Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß- britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu- chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus. Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent- bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus, dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und als am aussichtsreichsten eingestuft wird. Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
  27. 27. 26 27aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick aufden Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver-ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus,dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarfbis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat-meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnittmassiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor,der deutlichere Preisrückgänge verhindert.Transaktionsvolumen rückläufigDie Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen aufdem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. LautIVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zuverzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket-verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios wardavon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni-ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungenzwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktiveKreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionennicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders fürFinanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil.Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlichDie Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwachausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektorzum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion derInstitute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe-darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch inDeutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch dieStabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
  28. 28. Das Unternehmen Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
  29. 29. 28 29 tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank – nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres- ultimo. 2009 weiter herausfordernd erwartet Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009 erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet. Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo- bilien sein. Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge- hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten, wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche.Soldiner Straße 70/71, Berlin
  30. 30. Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort- gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert. Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt. Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn- einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die 49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren. Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein- heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum- miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von 8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua- dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden. Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch- schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt. Liebenwalder Straße 5, Berlin
  31. 31. 30 31 2% Schleswig-Holstein 8% Berlin 3% Bremen39% 14%Sachsen Niedersachsen 21%13% Nordrhein-WestfalenThüringenVerteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
  32. 32. Das Unternehmen Entwicklung der Wohneinheiten Entwicklung der Quadratmeter in Tsd. 6.000 350 5.000 300 250 4.000 200 3.000 150 2.000 100 1.000 50 0 0 6 07 .07 08 .08 .06 07 .07 08 .08 .12.0 .6. .12 .6. .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver- mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent- bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als 1.000 Einheiten im Bestand. Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf- preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz, Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp 1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt- schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven. Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio- nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe aus dem Bereich der Wachstumstechnologien. Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von 366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin). Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein, wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
  33. 33. 32 33 Entwicklung des Umsatzes in TEUR Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR Entwicklung des Loan to Value in %16.00014.000 60.000 8012.000 50.000 7010.000 60 40.000 50 8.000 30.000 40 6.000 30 4.000 20.000 20 2.000 10.000 10 0 0 0 .06 07 .07 08 .08 .06 .07 .08 .06 07 .07 08 .08 .12 .6. .12 .6. .12 .12 .12 .12 .12 .6. .12 .6. .12 31 30 31 30 31 31 31 31 31 30 31 30 31 Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008 Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio- kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken. Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf 7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro. Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an- schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert- schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden. Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008 - Wohneinheiten: 4.937 - Gewerbeeinheiten: 48 - Garagen und Stellplätze: 1.091 - Gesamtmietfläche: 290.712 qm - Bebaute Grundstücke: 476.663 qm - Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm - Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR - Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR - Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm - Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
  34. 34. Das UnternehmenSoldiner Straße 70/71, Berlin
  35. 35. 34 35Die Einkaufsphilosophieder KWG am Beispiel BerlinDie KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Derdurchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte,Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschenHauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seinerrenditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise fürObjekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage undmit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen. Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe- gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa- terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet. Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli- onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar- teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige- rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
  36. 36. Das Unternehmen plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die KWG geworden ist. Die Berliner Objekte der KWG Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu- zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren. Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs- möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder- tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus. Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt- lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben. Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden. Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem- ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5 Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf 307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom- menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen Maßnahmen greifen.
  37. 37. 36 37Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zurechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch dasaktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten-tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann.Steigerung der IST-Miete Abbau des Leerstands - 39 % +4%von Sep. 2008 bis Dez. 2008 von Sep. 2008 bis Dez. 2008Das Berliner Portfolio- Wohneinheiten: 366- Gewerbeeinheiten: 17- Wohnfläche: 22.731 qm- Gewerbefläche: 1.456 qm- Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten- Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR- Miete: 4,44 EUR/qm- Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR- Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
  38. 38. Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise. Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von 1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu- tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands- produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im 4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete. Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009 wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts auf Gesamtjahresbasis erwartet. Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise – allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah- reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr. Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins- senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
  39. 39. 38 39Lage der ImmobilienbrancheWährend die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanienzu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. ImBereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande nochgeringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielenanderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch dieweiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungenging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weitunter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auchim Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten.Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen imBundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund fürden Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigendeZahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends.Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise undden damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück.Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozentaus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans-aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dassbesonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten.Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesensein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi-taleinsatz betroffen waren.Geschäftsmodell der KWGDie KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien.Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun-gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreiseund niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmieteauszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichstdetaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation derMiet- und Instandsetzungshistorie.
  40. 40. Konzernlagebericht Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008 bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit- telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch- land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937 Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9 auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche Hausverwaltungen. Überblick über den Geschäftsverlauf Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts- jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern- jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im Jahr 2007. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun- gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal- tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs- maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital- konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr 2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt- schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig optimistisch.
  41. 41. 40 41UnternehmensstrukturDie KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertereBeteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter-nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorständeinsbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativtätig gewesen.FinanzstrukturDas Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zumJahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 –trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investorenzu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte.MitarbeiterIm Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und2 Vorstände beschäftigt.VorstandDer Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions-pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter fürdie Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO.Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem auseiner mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest-mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment-gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH,Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seitJahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für dasImmobiliengeschäft verantwortlich.2. Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslageDie KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter-nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. ImVorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern-bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
  42. 42. Konzernlagebericht Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr. Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31. Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von 21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008. Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns (IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen- kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die 2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An- kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio. Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz- schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro. Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus- machten. Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor- tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide Finanzierung der KWG wider. Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben. Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte die KWG über ausreichende Kreditlinien. Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit 2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt. Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
  43. 43. 42 43Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern imGeschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel dergrößte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge-haltenen Immobilien.Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eineKapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen inHöhe von per saldo 24,6 Mio. Euro.ErtragslageDie Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durchden Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionengehaltenen Immobilien zum Ausdruck.Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertungder als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksameVereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach5,7 Mio. Euro im Vorjahr.Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider-spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro).Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr.In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio.Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure-chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs-maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigenbetrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro einJahr zuvor.Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfoliosstiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro).Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr.Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn-lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio.Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen undvom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber-schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
  44. 44. Konzernlagebericht 3. Nachtragsbericht Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver- trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs- wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden. Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be- standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands- objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich - zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
  45. 45. 44 45Bericht über die RisikenIm Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-siken intensiv verfolgt:Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und BetriebsrisikenDer Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalenKonjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnteauch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nichtauszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch diePreisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein-flussen.Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durchneue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung derderzeitigen Ankaufbedingungen führen.Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig vonqualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.Sinken der ImmobilienwerteDie KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobiliengenau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor-kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss-bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.LiquiditätsrisikenDie KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreichesweiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht dasRisiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhezu günstigen Konditionen beschaffen zu können.Währungs- und ZinsänderungsrisikenDie Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert undsich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichstlangfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
  46. 46. Konzernlagebericht IT-Risiken Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT- Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues- te technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter- nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
  47. 47. 46 47Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zuden ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mitdem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnendeInvestitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert undzugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.5. PrognoseberichtDie KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien-tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG dieOptimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich amweiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einemweiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an,dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Einemerkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfelderlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eineschrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechendoptimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zukönnen.
  48. 48. 48 49
  49. 49. Konzernabschluss Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)Aktiva Notes 31.12.2008 31.12.2007 EUR EURLangfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 178.639,00 1.224,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 193.984,82 137.190,28 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 170.641.761,03 93.556.394,40 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 2.807.759,80 780.123,93 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 173.822.144,65 94.474.932,61Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 22.616,81 7.452.642,69 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 297.251,43 124.064,47 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 7.6 2.338.864,46 664.434,34 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.800.048,42 13.126.708,64 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.458.781,12 21.367.850,14Aktiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75Passiva 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUREigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 8.600.000,00 6.100.000,00 Kapitalrücklage 7.8 37.970.422,74 28.010.604,40 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -333.960,95 0,00 Konzernbilanzgewinn 7.8 9.904.722,81 5.361.336,76 Eigenkapital, gesamt 56.143.039,73 39.473.796,29Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 107.028.280,99 66.341.405,62 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.293.559,91 972.188,82 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, 7.11 84.989,19 72.576,37 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 109.406.830,09 67.386.170,81Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.8, 7.12 9.745.235,16 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 4.484.922,87 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 141.504,49 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 4.359.393,43 910.169,11 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 18.731.055,95 8.982.815,65Passiva gesamt 184.280.925,77 115.842.782,75
  50. 50. 50 51 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2008 2007 EUR EURUmsatzerlöse 6.1 13.706.725,63 3.019.334,96Sonstige betriebliche Erträge 6.2 10.405.624,85 5.665.672,60Materialaufwand 6.3 -4.994.758,27 -1.398.461,45Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -1.229.585,65 -557.346,41 b) Soziale Abgaben 6.4 -147.372,36 -40.923,77Abschreibungen auf immaterielleVermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -48.534,93 -30.944,14Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -3.856.057,95 -396.033,84Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -8.463.073,26 -2.867.429,03Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.8 67.683,20 0,00Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.9 432.191,79 310.444,17Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.10 -4.897.228,65 -1.065.076,38Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.11 -5.939,98 0,00Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 969.674,42 2.639.236,71Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.12 77.755,53 491.606,02Sonstige Steuern 6.13 -274.521,09 -35.737,57Konzernjahresüberschuss(vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten) 772.908,86 3.095.105,16- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.14 0,00 13.393,37Auf Anteilseigner des Mutterunternehmensentfallendes Konzernergebnis 772.908,86 3.081.711,79
  51. 51. Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)in EUR 1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.20071. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 695.153,33 2.603.499,142. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 48.534,93 30.944,143. sonstige zahlungsunwirksame Erträge -2.667.184,50 -2.623.497,614. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -33.081,97 24.641,045. Zinsen und ähnliche Erträge -432.191,79 -310.444,176. Zinsaufwendungen 4.897.228,65 1.065.076,387. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.014.865,06 -2.572.969,018. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.717.546,19 -4.464.403,559. Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 3.950.790,85 74.455,8310. Einzahlungen aus Zinsen 432.191,79 310.444,1711. Gezahlte Zinsen -4.815.189,86 -823.431,5912. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.656.159,82 -6.685.685,2313. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -4.270.220,95 0,0014. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 2.276.919,8015. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -3.300.867,8516. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -184.211,04 -1.259,0217. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen 205.123,29 98.049,7518. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -39.072.613,89 -52.303.396,3619. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -95.113,77 -92.034,1220. Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen 0,00 4.000.000,0021. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -43.417.036,36 -49.322.587,8022. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 3.100.000,0023. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 34.353.672,45 37.176.866,2524. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -9.841.936,86 0,0025. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 13.734.800,37 22.576.696,0226. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 40.746.535,96 62.853.562,2727. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -5.326.660,22 6.845.289,2428. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.126.708,64 6.281.419,4029. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64 nachrichtlich: Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern -3.025,88 17.991,91
  52. 52. 52 53 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Rücklage für Konzern- Gesamt Kapital rücklagen Marktbewertung bilanzgewinnStand vom 1.1.2007 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 0,00 195.621,13 10.715.388,48 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 0,00 25.700.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 0,00 -23.303,98 Entnahmen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 0,00 2.084.003,84 0,00Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 0,00 0,00 16.250.000,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 772.908,86 772.908,86 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 0,00 0,00 -15.199,63 Veränderung Rücklage für Marktbewertung 0,00 0,00 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 Entnahmen 0,00 -3.774.982,03 0,00 0,00 3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73
  53. 53. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab- schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle- gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden noch nicht umgesetzt.

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