Die Corona-Pandemie stellt eine erhebliche Herausforderung für die Deutsche EuroShop dar, deren Umsatz im ersten Quartal 2020 um 0,9% auf 55,8 Millionen Euro gefallen ist. Das Unternehmen hat seine Prognose für das Gesamtjahr 2020 zurückgezogen und plant, die Dividendenzahlung auszusetzen, um Liquidität zu sichern, während es strategische Maßnahmen zur Verbesserung der Marktposition und Digitalisierung fortsetzt. Trotz der Unsicherheiten bleibt die Deutsche EuroShop optimistisch, dass sie die derzeitigen Herausforderungen bewältigen kann.

1. WILHELM WELLNER OLAF BORKERS
BRIEF DES VORSTANDS
SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN
UND AKTIONÄRE,
SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,
die Corona-Pandemie trifft alle Bereiche unseres Lebens. Gesell-
schaft und Wirtschaft stehen vor der größten Herausforderung, die
es seit dem zweiten Weltkrieg zu bewältigen gilt. Dabei haben die
Gesundheit und das Wohlergehen der Menschen höchste Priorität.
Bei jährlich über 175 Mio. Besuchern und rund 17.000 Menschen, die
über ihre Arbeitsplätze mit unseren Shoppingcentern direkt verbun-
den sind, teilen wir diese Sicht bei der Deutsche EuroShop uneinge-
schränkt. In der aktuellen Phase der stufenweisen Wieder­öffnung
der Geschäfte in den Shoppingcentern kommt daher der Einhaltung
der gesundheitlichen Auflagen sowie eine enge Abstimmung mit
den Behörden und Mietern eine große Bedeutung zu. Wir sind beein-
druckt, wie die mit dem Betrieb unserer Shopping­center betrauten
Menschen sachlich und verantwortungsvoll und mit größtem per-
sönlichen Einsatz alles tun, um den Geschäftsbetrieb unter die-
sen besonderen Umständen sicher wieder aufzunehmen. Ihnen gilt
unser besonderer Dank und Respekt.
Das erste Quartal 2020 markiert für uns mit Blick auf die wirtschaft­
lichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unser Geschäft
einen Wendepunkt, da es die negativen finanziellen Auswirkun-
gen der Krisensituation nur in geringem Umfang beinhaltet. Ent-
sprechend können wir für die ersten drei Monate des laufenden
Geschäftsjahres noch zufriedenstellende operative Zahlen präsen-
tieren. Der Umsatz in Höhe von 55,8 Mio. € (-0,9%) und das EBIT in
Höhe von 48,3 Mio. € (-2,0%) lagen nur leicht unter den Vorjahres-
niveaus, resultierend aus ersten Corona-bedingten Mietaus­fällen
seit Mitte März in unseren ausländischen Centern. Da das Vor­
jahresquartal von einmaligen Sondereffekten positiv beeinflusst
war, sanken das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne
Bewertung) um 3,7% auf 40,8 Mio. € (ohne Sondereffekt +2,6%) und
die EPRA Earnings um 19,1% auf 38,5 Mio. € (ohne Sonder­effekt:
-0,5%). Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten FFO
lagen mit 38,6 Mio. € auf Vorjahresniveau.
Aktuell wirken sich die Geschäftsschliessungen und Einschränkun-
gen des Geschäftsbetriebes sowie das zurückhaltende Konsumen-
tenverhalten unmittelbar negativ auf unsere Mietpartner und damit
auf unsere geplanten Mieteinnahmen und unseren Cashflow aus.
Nach der Wiederöffnung der Geschäfte steht eine intensive Phase
der Abstimmung wirtschaftlicher und kooperativer Lösungsansätze
bezüglich der vertraglichen Verpflichtungen mit unseren Mietpart-
nern im Mittelpunkt. Die Entwicklung der statio­nären Einzelhandels­
umsätze und das Ergebnis der Verhandlungen mit unseren Mietpart-
nern sind dabei auf absehbare Zeit nicht quantifizierbar. Wir haben
vor diesem Hintergrund unsere Prognose für das Gesamtjahr 2020
zurückgezogen und darüber hinaus beschlossen, der für den 16. Juni
2020 geplanten Hauptversammlung eine Aussetzung der Dividen-
denzahlung für das Geschäftsjahr 2019 vorzuschlagen. Es ist aus
WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN
in Mio. €
01.01. –
31.03.2020
01.01. –
31.03.2019 +/-
Umsatzerlöse 55,8 56,2 -0,9%
Nettobetriebsergebnis (NOI) 50,0 50,6 -1,2%
EBIT 48,3 49,3 -2,0%
EBT
(ohne Bewertungs­­ergebnis 1
) 40,8 42,3 -3,7%
EPRA 2
Earnings 5
38,5 47,6 -19,1%
FFO 38,6 39,1 -1,3%
Konzernergebnis 28,0 39,4 -28,9%
in €
01.01. –
31.03.2020
01.01. –
31.03.2019 +/-
EPRA 2
Earnings je Aktie 5
0,62 0,77 -19,5%
FFO je Aktie 0,62 0,63 -1,6%
Ergebnis je Aktie 0,45 0,64 -29,7%
Gewichtete Anzahl der
ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 0,0%
in Mio. € 31.03.2020 31.12.2019 +/-
Eigenkapital 3
2.631,6 2.601,5 1,2%
Verbindlichkeiten 1.962,1 1.957,1 0,3%
Bilanzsumme 4.593,7 4.558,6 0,8%
Eigenkapitalquote in % 3
57,3 57,1
LTV-Verhältnis in % 4
30,7 31,5
Liquide Mittel 182,7 148,1 23,3%
1
inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen
und assoziierten Unternehmen entfällt
2
European Public Real Estate Association
3
inklusive Fremdanteile am Eigenkapital
4
Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten
abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties
und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen)
5
Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer­
erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung
hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 38,7 Mio. € bzw. 0,63€ je Aktie betragen.
Deutsche EuroShop / 3M 2020
3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
1

2. unserer Sicht zum jetzigen Zeitpunkt unerlässlich, möglichst viel
Liquidität im Unternehmen vorzuhalten, um auf die vor uns liegen-
den unwägbaren Monate bestmöglich vorbereitet zu sein. Darü-
ber hinaus haben wir im abgelaufenen Quartal mit unseren Banken
frühzeitig Verträge für anstehende Refinanzierungen unterzeichnen
­können. Durch diese Maßnahmen und die konservative Finanzie-
rungsstrategie verfügt die Deutsche EuroShop auch in diesen Zeiten
über eine gesunde Bilanz und eine hohe Liquidität und damit über
einen soliden finanziellen Handlungsspielraum für die kommenden
Herausforderungen.
Die Deutsche EuroShop ist auch in dieser außergewöhnlichen Situ-
ation insgesamt gut aufgestellt und wird ihre strategischen Maß-
nahmen weiter umsetzen. Dazu zählen unsere Investitionen in die
Attraktivität und den Mietermix in unseren Einkaufszentren, die
je nach Bedarf auch in der aktuellen Phase durchgeführt werden,
sowie die zunehmende Digitalisierung. Mit dem Digital-Mall-Kon-
zept verbinden wir die Offline- und Online-Shoppingwelt weiter mit-
einander, Ende 2019 war die bequeme Online-Produktsuche bereits
bei allen deutschen Shoppingcentern für über 1,9 Millionen Produkte
verfügbar. Durch die sukzessive Anbindung von immer mehr Händ-
lern und Stand­orten wächst dieses Omni-Channel-Angebot kontinu-
ierlich. Daran werden wir auch weiterhin intensiv arbeiten.
Wir handeln in dieser Zeit der besonderen Unsicherheit weiterhin
vorausschauend und flexibel – im Interesse aller Stakeholder. Auch
wenn wir die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Deutsche Euro-
Shop zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen können, sind wir
weiter zuversichtlich, dass unser Unternehmen die aktuellen Her-
ausforderungen meistern wird. Dabei stellen die nun erfolgten Öff-
nungen eines Großteils der Geschäfte einen ersten wichtigen Schritt
in Richtung einer neuen Normalität dar. Wir würden uns freuen,
wenn Sie uns auf dem Weg dorthin weiter begleiten.
Hamburg, im Mai 2020
Wilhelm Wellner Olaf Borkers
ERTRAGSLAGE
in T€ 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019
Veränderung
+/- in %
Umsatzerlöse 55.756 56.234 -478 -0,9%
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten -5.726 -5.606 -120 -2,1%
NOI 50.030 50.628 -598 -1,2%
Sonstige betriebliche Erträge 655 151 504 333,8%
Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.378 -1.491 -887 -59,5%
EBIT 48.307 49.288 -981 -2,0%
At-equity-Ergebnis 6.517 6.973
Bewertungsergebnis (at-equity) 1.167 606
Latente Steuern (at-equity) 181 62
At-equity-Ergebnis (operativ) 7.865 7.641 224 2,9%
Zinsaufwendungen -11.003 -12.530 1.527 12,2%
Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile -4.402 -4.644 242 5,2%
Übriges Finanzergebnis 5 2.576 -2.571 -99,8%
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) -7.535 -6.957 -578 -8,3%
EBT (ohne Bewertungsergebnis) 40.772 42.331 -1.559 -3,7%
Bewertungsergebnis -4.735 -1.917
Bewertungsergebnis (at-equity) -1.167 -606
Bewertungsergebnis (mit at-equity) -5.902 -2.523 -3.379 -133,9%
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -2.180 5.689 -7.869 -138,3%
Latente Steuern -4.475 -6.030
Latente Steuern (at-equity) -181 -62
Latente Steuern (mit at-equity) -4.656 -6.092 1.436 23,6%
KONZERNERGEBNIS 28.034 39.405 -11.371 -28,9%
Deutsche EuroShop / 3M 2020
3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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3. Erste Auswirkungen der Corona-Pandemie auf
die Umsatzerlöse
Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 55,8 Mio. €.
Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 0,9% gegen-
über der Vorjahresperiode (56,2 Mio. €). Hier wirkten sich seit Mitte
März in unseren ausländischen Märkten verabschiedete gesetz­
liche Maßnahmen zur Abfederung der Auswirkungen der Corona-
virus-Pandemie aus, die u.a. das Aussetzen von Mietverhältnissen
für die von den Schließungen betroffenen Mietern vorsahen. Ohne
diese Maßnahmen hätten wir die Umsatzerlöse des Vorjahres leicht
übertroffen.
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenanteil
­entspricht den Erwartungen
Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes lagen
mit 5,7 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (5,6 Mio. €). Die operativen
Kosten, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, Instand-
haltungsaufwendungen, Wertberichtigungen auf Mietforderungen
und nicht umlegbare Nebenkosten umfassen, betrugen 10,3% der
Umsatzerlöse und lagen damit im Bereich unserer Erwartungen.
Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der
Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert-
berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen
von Nebenkostenabrechnungen resultierten, betrugen 0,7 Mio. € und
lagen damit deutlich über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen
Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine ­Kosten
der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 0,9 Mio. €
insbesondere aufgrund einmaliger Finanzierungskosten im Rahmen
der Verlängerung unserer Kreditlinie sowie aufgrund höherer Bera-
tungskosten über der Vorjahresperiode.
EBIT unterhalb des Vorjahres
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 48,3 Mio. € unter
dem Vorjahr (49,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Corona-
bedingten Umsatzrückgang und die höheren sonstigen betrieblichen
Aufwendungen zurückzuführen ist.
Finanzergebnis rückläufig aufgrund einmaliger
Zinserträge im Vorjahr
Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verschlechterte
sich von -6,9 Mio. € um -0,6 Mio. € auf jetzt -7,5 Mio. €. Im Vorjahr
beinhaltete das übrige Finanzergebnis eine einmalige Zinserstat-
tung von 2,6 Mio. € für eine Gewerbesteuerrückzahlung. Ohne die-
sen Sondereffekt des Vorjahres konnte sich das Finanzergebnis um
2,0 Mio. €, insbesondere aufgrund der weiteren Senkung des Zin-
saufwands der Konzerngesellschaften um 1,5 Mio. €, verbessern.
Hier wirkten sich neben planmäßiger Tilgungen, die günstigeren
Anschlussfinanzierungen für das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim
und das A10 ­Center Wildau positiv aus.
Das im Finanzergebnis enthaltene at-equity Ergebnis lag dabei mit
7,9 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (7,6 Mio. €).
EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt
Das rückläufige EBIT sowie die einmalige Zinserstattung des Vor-
jahres bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergeb-
nis) von 42,3 Mio. € auf 40,8 Mio. € (-3,7%).
Bewertungsergebnis von Modernisierungsinvestitionen
beeinflusst
Das Bewertungsergebnis von -5,9 Mio. € (i.Vj. -2,5 Mio. €) beinhal-
tet Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließ-
lich des at-equity Anteils) angefallen sind und im Wesentlichen
im Zusammenhang mit Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur
sowie unseren Investitionsprogrammen „At-your-Service“ und „Mall
Beauti­fication“ standen.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf -2,2 Mio. €
(i.Vj. Steuerertrag 5,7 Mio. €) und beinhalten im Vorjahr eine Gewer-
besteuerrückzahlung in Höhe von 7,1 Mio. €. Die latenten Steuern,
die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuer­
bilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultierten, betrugen
4,7 Mio. € (i.Vj. 6,1 Mio. €).
EPRA Earnings und Konzernergebnis aufgrund
Sondereffekte im Vorjahr rückläufig
Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern,
waren im Vorjahr von der Gewerbesteuererstattung einschließ-
lich der aufgelaufenen Zinserträge und unter Berücksichtigung
der hierauf entfallenden Steuern maßgeblich in Höhe von 8,9 Mio. €
positiv beeinflusst worden. Ohne diesen Einmaleffekt im Vorjahr
lägen die EPRA Earnings mit 38,5 Mio. € bzw. mit 0,62€ je Aktie auf
Vorjahresniveau.
Das Konzernergebnis lag mit 28,0 Mio. € um 11,4 Mio. € unterhalb der
Vergleichsperiode (39,4 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte
sich von 0,64€ auf 0,45€.
Deutsche EuroShop / 3M 2020
3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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4. EPRA EARNINGS
01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019
in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in €
Konzernergebnis 28.034 0,45 39.405 0,64
Bewertungsergebnis
Investment
Properties 1
5.902 0,10 2.523 0,04
Bewertungsergebnis
derivative
Finanzinstrumente 1
-90 0,00 -84 0,00
Latente Steueranpas­
sungen gemäß EPRA 2
4.656 0,07 5.724 0,09
EPRA EARNINGS 3
38.502 0,62 47.568 0,77
Gewichtete Anzahl
der ausgegebenen
Stückaktien 61.783.594 61.783.594
1
inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen
und assoziierten Unternehmen entfällt
2
betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative
Finanzinstrumente
3
Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer­
erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung
hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 38,7 Mio. € bzw. 0,63€ je Aktie betragen.
Entwicklung der Funds from Operations (FFO)
Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unse-
rer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen
­Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi-
dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur
operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt-
lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 39,1 Mio. € auf
38,6 Mio. € bzw. je Aktie um 0,01€ auf 0,62€.
FUNDS FROM OPERATIONS
01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019
in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in €
Konzernergebnis 28.034 0,45 39.405 0,64
Bewertungsergebnis
Investment
Properties 1
5.902 0,10 2.523 0,04
Steuererstattung
für Vorjahre 2
0 0,00 -8.886 -0,15
Latente Steuern 1
4.656 0,07 6.092 0,10
FFO 38.592 0,62 39.134 0,63
Gewichtete Anzahl
der ausgegebenen
Stückaktien 61.783.594 61.783.594
1
inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen
und assoziierten Unternehmen entfällt
2
unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf die Zinserstattung
entfällt
UMSATZ
in Mio. €
3M 2020
55,8
-0,9%
3M 2019
56,2
EBIT
in Mio. €
3M 2020
-2,0%
48,3
3M 2019
49,3
* ohne Bewertungsergebnis
EBT *
in Mio. €
3M 2020
-3,7%
40,8
3M 2019
42,3
FFO JE AKTIE
in €
3M 2020
-1,6%
3M 2019
0,63 0,62
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3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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5. FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Vermögens- und Liquiditätssituation
Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich
gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 35,1 Mio. € auf
4.593,7 Mio. €.
Eigenkapitalquote bei 57,3%
Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern)
von 57,3% war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (57,1%) nahezu
unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau.
Verbindlichkeiten
Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum
31. März 2020 mit 1.515,4 Mio. € um 3,1 Mio. € über dem Stand zum
Jahresende 2019. Den planmäßigen Tilgungen stand die Aufstockung
eines Darlehens um 7,4 Mio. € zur Finanzierung von Investitionsmaß-
nahmen gegenüber.
Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite-
rer Zuführungen um 4,9 Mio. € auf 383,6 Mio. € an. Die übrigen kurz-
und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten
sich um 2,9 Mio. €.
NACHTRAGSBERICHT
Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2020 und dem Tag der
Abschlusserstellung sind von behördlicher Seite Lockerungen der
im Rahmen der Corona-Pandemie beschlossenen Geschäftsschlies-
sungen vorgenommen, bzw. angekündigt worden. Dabei gab es je
nach Land, bzw. in Deutschland je nach Bundesland, sehr individu-
elle Zeitpläne und Regulierungen. Seit dem 11. Mai 2020 sind alle
Geschäfte in unseren deutschen Shoppingcentern grundsätzlich
wieder geöffnet. In Österreich, Polen und Ungarn sind die Shops
in Einkaufszentren seit Anfang Mai 2020 und in der Tschechischen
Republik seit dem 11. Mai 2020 ebenfalls weitgehend geöffnet. Gene-
rell gelten weiterhin deutliche Einschränkungen für die Bereiche
Gastronomie und Entertainment. Des Weiteren sind für den Betrieb
von Shoppingcentern umfangreiche Gesundheits- und Sicherheits-
vorkehrungen zu beachten (bspw. Verpflichtungen zum Tragen von
Gesichtsmasken, begrenzte Kundenzahlen je Shopfläche und einge-
schränkte Öffnungszeiten).Insgesamt sind die Kundenfrequenzen in
den Shoppingcentern kurz nach den Wiedereröffnungen noch deut-
lich unter den Vorkrisen-Niveaus und variieren sehr zwischen den
Shoppingcentern.
Darüber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse zwischen dem
Bilanzstichtag 31. März 2020 und dem Tag der Abschlusserstellung
eingetreten.
PROGNOSEBERICHT
ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE
Anfang April 2020 haben wir unsere bisherige Prognose für 2020
zurückgezogen, da eine Einschätzung der Auswirkungen der
Corona-Pandemie nicht möglich war. Erst seit kurzem können in
unseren Centern wieder mehr Mieter unter Auflagen öffnen. Eine
quantifizierbare Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs
2020 zum jetzigen Zeitpunkt ist jedoch weiterhin nicht möglich. Wir
erwarten, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergeb-
nis) und die FFO unterhalb der Geschäftszahlen 2019 liegen werden.
DIVIDENDENPLANUNG
Als Vorsorgemaßnahme zur Sicherung und weiteren Stärkung der
Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand beschlossen, der Haupt-
versammlung vorzuschlagen, den nach Einstellung in die anderen
Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn des Geschäftsjahres
2019 auf neue Rechnung vorzutragen und die Dividendenzahlung
auszusetzen. Wir beabsichtigen, unsere auf Kontinuität ausgerich-
tete Dividendenpolitik nach Stabilisierung dieser außergewöhnlichen
Situation fortzusetzen.
RISIKOBERICHT
Die Corona-Pandemie wird sich auf die Einzelrisiken des Konzerns
hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit auswir-
ken. Wie bereits in unserem Risikobericht 2019 (siehe Finanzbericht
2019 S. 18) dargestellt, ist das Ausmaß derzeit nicht quantifizier-
bar. Abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie werden die Ein-
zelrisiken und die Gesamtrisikoposition überprüft und regelmäßig
neu bewertet. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hin-
sichtlich Schadenshöhe und/oder Eintrittswahrscheinlichkeit erhö-
hen werden.
Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die
Gesellschaft.
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3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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6. KONZERNBILANZ
AKTIVA
in T€ 31.03.2020 31.12.2019
VERMÖGENSWERTE
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte 53.749 53.752
Sachanlagen 394 424
Investment Properties 3.822.786 3.822.786
Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 513.377 511.493
Langfristige Vermögenswerte 4.390.306 4.388.455
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen 7.185 7.417
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 13.578 14.646
Liquide Mittel 182.663 148.087
Kurzfristige Vermögenswerte 203.426 170.150
SUMME AKTIVA 4.593.732 4.558.605
PASSIVA
in T€ 31.03.2020 31.12.2019
EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN
Eigenkapital und Rücklagen
Gezeichnetes Kapital 61.784 61.784
Kapitalrücklage 1.217.560 1.217.560
Gewinnrücklagen 999.644 970.229
Summe Eigenkapital 2.278.988 2.249.573
Langfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten 1.498.303 1.433.373
Passive latente Steuern 383.624 378.755
Abfindungsansprüche von Kommanditisten 352.585 351.905
Sonstige Verbindlichkeiten 32.222 33.863
Langfristige Verpflichtungen 2.266.734 2.197.896
Kurzfristige Verpflichtungen
Finanzverbindlichkeiten 17.106 78.974
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 6.938 5.805
Steuerverbindlichkeiten 2.035 1.401
Sonstige Rückstellungen 6.972 8.120
Sonstige Verbindlichkeiten 14.959 16.836
Kurzfristige Verpflichtungen 48.010 111.136
SUMME PASSIVA 4.593.732 4.558.605
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3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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7. KONZERN-GEWINN- UND
VERLUSTRECHNUNG
in T€
01.01. –
31.03.2020
01.01. –
31.03.2019
Umsatzerlöse 55.756 56.234
Grundstücksbetriebskosten -3.074 -2.957
Grundstücksverwaltungskosten -2.652 -2.649
Nettobetriebsergebnis (NOI) 50.030 50.628
Sonstige betriebliche Erträge 655 151
Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.378 -1.491
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 48.307 49.288
Gewinn- oder Verlustanteile von
­assoziierten Unternehmen und
­Gemeinschaftsunternehmen, die
nach at-equity bilanziert werden 6.517 6.973
Zinsaufwendungen -11.003 -12.530
Kommanditisten zustehende
Ergebnisanteile -4.402 -4.644
Zinserträge 5 2.576
Finanzergebnis -8.883 -7.625
Bewertungsergebnis -4.735 -1.917
Ergebnis vor Steuern (EBT) 34.689 39.746
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -6.655 -341
KONZERNERGEBNIS 28.034 39.405
Ergebnis je Aktie (€) 0,45 0,64
KONZERN-GESAMTERGEBNIS-
RECHNUNG
in T€
01.01. –
31.03.2020
01.01. –
31.03.2019
Konzernergebnis 28.034 39.405
Posten, die unter bestimmten
Bedingungen zukünftig in die
Gewinn- und Verlust­rechnung
umgegliedert werden:
Effektiver Teil der Gewinne und Verluste
aus Sicherungsinstrumenten bei einer
­Absicherung von Zahlungsströmen 1.774 -1.501
Latente Steuern auf direkt mit
dem Eigenkapital verrechnete
Wertänderungen -393 344
Summe des direkt im Eigenkapital
­erfassten Ergebnisses 1.381 -1.157
GESAMTERGEBNIS 29.415 38.248
Anteil Konzernaktionäre 29.415 38.248
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
in T€
Anzahl
Aktien
im Umlauf Grundkapital
Kapital-
rücklage
Andere
Gewinn-
rücklagen
Gesetzliche
Gewinn-
rücklage
Gewinn-
rücklage
Cashflow-
Hedges Summe
01.01.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 974.484 2.000 -26.080 2.229.748
Gesamtergebnis 0 0 39.405 0 -1.157 38.248
Dividendenauszahlungen 0 0 0 0 0 0
31.03.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 1.013.889 2.000 -27.237 2.267.996
01.01.2020 61.783.594 61.784 1.217.560 993.900 2.000 -25.671 2.249.573
Gesamtergebnis 0 0 28.034 0 1.381 29.415
Dividendenauszahlungen 0 0 0 0 0 0
31.03.2020 61.783.594 61.784 1.217.560 1.021.934 2.000 -24.290 2.278.988
Deutsche EuroShop / 3M 2020
3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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8. KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
in T€ 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019
Konzernergebnis 28.034 39.405
Ertragsteuern 6.655 341
Finanzergebnis 8.883 7.625
Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen 36 45
Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties
und sonstiges Bewertungsergebnis 4.735 1.917
Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen 4.633 5.397
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Vermögenswerte 1.300 3.634
Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen -1.148 1.590
Veränderungen der Verbindlichkeiten -588 -1.974
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 52.540 57.980
Gezahlte Zinsen -11.003 -12.530
Erhaltene Zinsen 5 3
Gezahlte Ertragsteuern -1.546 -1.186
Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 39.996 44.267
Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties -5.054 -1.921
Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen -3 -19
Cashflow aus Investitionstätigkeit -5.057 -1.940
Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten 7.416 2.500
Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten -4.354 -898
Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten -22 -28
Auszahlungen an Kommanditisten -3.403 -3.461
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -363 -1.887
Veränderungen des Finanzmittelbestandes 34.576 40.440
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 148.087 116.335
FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 182.663 156.775
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3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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9. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt
auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu-
erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird
zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäi-
schem Ausland („Ausland“) unterschieden.
Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs-
träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der
Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungser-
gebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat-
tung entsprechen denen des Konzerns.
Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen
Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge,
Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein-
schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne
Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh-
men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls
nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt.
Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten:
AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN
in T€ Inland Ausland Summe Überleitung
01.01. –
31.03.2020
Umsatzerlöse
(01.01. – 31.03.2019)
49.233
(48.790)
10.227
(10.913)
59.460
(59.703)
-3.704
(-3.469)
55.756
(56.234)
EBIT
(01.01. – 31.03.2019)
43.519
(42.780)
9.514
(10.328)
53.033
(53.108)
-4.726
(-3.820)
48.307
(49.288)
EBT ohne Bewertungsergebnis
(01.01. – 31.03.2019)
34.308
(32.120)
7.851
(8.571)
42.159
(40.691)
-1.387
(1.640)
40.772
(42.331)
31.03.2020
Segmentvermögen
(31.12.2019)
3.341.840
(3.315.952)
776.951
(773.700)
4.118.791
(4.089.652)
474.941
(468.953)
4.593.732
(4.558.605)
davon Investment Properties
(31.12.2019)
3.246.262
(3.246.262)
743.828
(743.828)
3.990.090
(3.990.090)
-167.304
(-167.304)
3.822.786
(3.822.786)
Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts­
unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht
zu 100% beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die pas-
siven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche
EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in
der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entspre-
chend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb
Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens
zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell-
schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deut-
sche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs
GmbHCo. KG).
Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga-
ben nach IFRS 8.33.
Deutsche EuroShop / 3M 2020
3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020
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10. SONSTIGE ANGABEN
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwen-
denden Rechnungs¬legungs-grundsätzen für die Zwischen-
berichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tat-
sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Kon-
zernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des
Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt
sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken
der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden
Geschäftsjahr beschrieben sind.
Hamburg, 14. Mai 2020
Wilhelm Wellner Olaf Borkers
DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE
Nach einem Jahresschlusskurs* 2019 von 26,42€ ist die Aktie der
Deutsche EuroShop stabil in die ersten Wochen des Jahres 2020
gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50€ aus dem
Handel und erreichte damit den höchsten Kurs in den ersten drei
Monaten des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der
Anleger im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies
führte bei unserer Aktie, bei den Werten unserer Peer-Unterneh-
men sowie insgesamt an den Aktienmärkten weltweit zu erhebli-
chen Kurseinbrüchen. Während die DES-Aktie am 21. Februar 2020
noch mit 25,40€ in der Schlussauktion gehandelt wurde, schloss
sie nach einer sehr volatilen Baisse-Phase das 1. Quartal 2020 mit
10,46€ auf Xetra ab. Die Marktkapitalisierung der Deutsche Euro-
Shop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 646,3 Mio. €. Dies
entspricht einer Performance von -60,4% für den Berichtszeitraum.
Der SDAX verlor im selben Zeitraum 26,1%.
KENNZAHLEN DER AKTIE
Branche/Industriegruppe Financial Services/Real Estate
Grundkapital am 31.03.2020 61.783.594,00€
Anzahl der Aktien am 31.03.2020
(nennwertlose Namensstückaktien) 61.783.594
Dividende 2019 (Vorschlag) 0,00€
Kurs am 30.12.2019 26,42€
Kurs am 31.03.2020 10,46€
Tiefst- / Höchstkurs in der
Berichtsperiode 26,50€ / 9,94€
Marktkapitalisierung am 31.03.2020 646,3 Mio. €
Prime Standard Frankfurt und Xetra
Freiverkehr Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Hannover, München
und Stuttgart
Indizes SDAX, EPRA, GPR 250,
EPIX 30, MSCI Small Cap,
HASPAX, F.A.Z.-Index
ISIN DE 000748 020 4
Ticker-Symbol DEQ, Reuters: DEQGn.DE
* Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben –
Xetra-Schlusskurse zugrunde.
DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA
IM VERGLEICH JANUAR BIS MAI 2020
indexierte Darstellung, Basis 100, in %
Deutsche EuroShop EPRA SDAX
Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai
20
60
100
140
Deutsche EuroShop / 3M 2020
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11. Zukunftsbezogene Aussagen
Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die
auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands
basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar,
die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden
Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro-
gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können
die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.
Rundungen und Veränderungsraten
Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Run-
dungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Verände-
rungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Ver-
besserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen
mit Minus (-).
FINANZKALENDER 2020
14.05. Quartalsmitteilung 3M 2020
28.05. Societe Generale The Nice Conference (virtuell)
16.06. Hauptversammlung (virtuell)
17.06. UniCredit Kepler Cheuvreux German Property Day
(virtuell)
13.08. Halbjahresfinanzbericht 2020
18.08. Roadshow London, J.P. Morgan
03.09. Commerzbank Sector Conference, Frankfurt
07.09. Jefferies Real Estate Conference, Tel Aviv
21.09. Goldman SachsBerenberg German Conference,
München
22.09. Baader Investment Conference, München (hybrid)
01.10. Commerzbank German Real Estate Forum, London
21.10. Kempen European Property Seminar, Amsterdam
12.11. Quartalsmitteilung 9M 2020
16.11. Roadshow Paris, Societe Generale
25.11. DZ Bank Equity Conference, Frankfurt
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