Wohnungsmarkt
30.04.2014
Referent: Marco Roßbach
Volkswirtschaftliches HauptseminarSS 2014
Die ökonomische und sozialpolit...
Motivation und Ziele der Sitzung
• Übersicht über die Wohnungspolitik in
Deutschland
• Ziele und Instrumente der soz. Regu...
Gliederung
• Motivation
• Die Wohnungspolitik im sozialen Wandlungsprozess
• Ziele und Instrumente der sozialen Regulierun...
Die Wohnungspolitik im sozialen
Wandlungsprozess
• Wohnungszwangswirtschaft nach dem 2.Weltkrieg bis 1963
(Wohnraumverwalt...
Sozialer Wohnungsbau (erster
Förderweg)
Zinsgünstige öffentlich geförderte Darlehen gegen
Mietpreisbindung (Kostenmiete) u...
Wohneigentum zur Selbstnutzung
• Sog. Zweiter Weg des sozialen Wohnungsbaus
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Wohngeld als Subjektförderung
• Mietern als Mietzuschuss gezahlt
• Eigentümern als Ausgleich für die Belastungen
durch Hyp...
Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen u...
Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen u...
Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen u...
Soziales Mietrecht
• Die Wohnung bedarf eines besonderen Schutzes
• Mieterfreundlichen Kündigungsregeln
– Erhebliche Vertr...
Entwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt
Indikatoren zur Wohnungsversorgung 1980 1995 2000 2003
Fertiggestellte Wohnungen in 1....
Situationen und Probleme auf dem
Wohnungsmarkt
• Weitestgehend unübersichtlich
• 1960 glaubte man Nachholbedarf gedeckt zu...
Situationen und Probleme auf dem
Wohnungsmarkt
• Aufschwung Ende der 80er ließ Einkommen und
Wohnraumansprüche steigen
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Wohnen in den neuen Bundesländern
• 12% mehr Wohnungen als im Westen
• Kleinere Wohnungen (77qm ggü. 88qm)
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Aktuelles
• Die Lage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich
spürbar verändert
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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
• Quelle:
– Neumann / Schaper, „Die Sozialordnung der
Bundesrepublik Deutschland, BPB B...
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Wohnungsmarkt

  1. 1. Wohnungsmarkt 30.04.2014 Referent: Marco Roßbach Volkswirtschaftliches HauptseminarSS 2014 Die ökonomische und sozialpolitische Analyse sozialer Themen Dozent: Dr. Ralf Pohl
  2. 2. Motivation und Ziele der Sitzung • Übersicht über die Wohnungspolitik in Deutschland • Ziele und Instrumente der soz. Regulierung am Wohnungsmarkt darstellen • Wohnen in den neuen Bundesländern • Aktuelle Herausforderungen 30.04.2014 2Marco Roßbach
  3. 3. Gliederung • Motivation • Die Wohnungspolitik im sozialen Wandlungsprozess • Ziele und Instrumente der sozialen Regulierung am Wohnungsmarkt – Sozialer Wohnungsbau – Wohneigentum zu Selbstnutzung – Wohngeld als Subjektförderung • Situation und Probleme auf dem Wohnungsmarkt • Wohnen in den neuen Bundesländern • Aktuelle Situation 30.04.2014 3Marco Roßbach
  4. 4. Die Wohnungspolitik im sozialen Wandlungsprozess • Wohnungszwangswirtschaft nach dem 2.Weltkrieg bis 1963 (Wohnraumverwaltung + Mietpreisbindung) • Sozialer Wohnungsbau als staatliche Förderung • Qualitative Ziele im Zuge der Entspannung, d.h. Sanierung von Gebieten mit überalterter Bausubstanz • Zusätzlich soziale Ziele, z.B. Stärkung der Wohnkaufkraft einkommensschwacher HH (Wohngeld) • Ab 1990er Jahren Investitionsprogramme in neuen Bundesländern zur Qualitätsverbesserung des Wohnraums • Seit 2001 Wohnraumfördergesetz (WoFG – löste Wohnungsbaugesetz ab) 30.04.2014 Marco Roßbach 4
  5. 5. Sozialer Wohnungsbau (erster Förderweg) Zinsgünstige öffentlich geförderte Darlehen gegen Mietpreisbindung (Kostenmiete) und Bindungsfrist (25-50 Jahre) • Einkommensgrenzen - Wohnberechtigung • Großer Erfolg bis in 70er Jahre v.a. durch gemeinnützige Wohnungsunternehmen, Behebung des Mangels an Mietwohnungen • Aber: hoher Subventionsaufwand + teilweise zu hohe Kosten und Fehlbelegung 30.04.2014 Marco Roßbach 5
  6. 6. Wohneigentum zur Selbstnutzung • Sog. Zweiter Weg des sozialen Wohnungsbaus • Eigentumsförderung in Form von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen • Bis zu 60% höhere Einkommensgrenzen zur Förderung  Mittelstandsförderung • Bausparförderung und Eigenheimzulage (2006 abgeschafft) 30.04.2014 Marco Roßbach 6
  7. 7. Wohngeld als Subjektförderung • Mietern als Mietzuschuss gezahlt • Eigentümern als Ausgleich für die Belastungen durch Hypotheken • Anspruch auf Wohngeld setzt Bedürftigkeit voraus (Fürsorge und Bedarfsprinzip) • Ausgenommen sind Grundsicherungsempfänger seit 2005, da Unterkunftskosten schon in Grundsicherung enthalten sind. • Erfolgt aus Steuermitteln 30.04.2014 Marco Roßbach 7
  8. 8. Ziele und Instrumente der sozialen Regulierung am Wohnungsmarkt Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz, Nebenwirkungen und Zielkonflikte Schaffung von Wohnraum Sozialer Wohnungsbau: Objektförderung von Mietwohnungen Kostentreibend durch Kostenmietenprinzip,Fehlbelegep roblem Eigentumsförderung Eigentumsförderung, Bausparförderung Umverteilung im Mittelstand, Sickereffekt für untere Schichten Verbilligung von Wohnraum für ärmere Schichten 1) Wohngeld 2) Systeme der Grundsicherung 3) Mietpreisregulierung (Vergleichsmieten, Kappungsgrenzen) Mietpreistreibend bei knappem Wohnungsangebot; Bei Höchstmieten: Rentabilität für private Anleger in Gefahr: Rückgang im Mietwohnungsbau 30.04.2014 Marco Roßbach 8
  9. 9. Ziele und Instrumente der sozialen Regulierung am Wohnungsmarkt Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz, Nebenwirkungen und Zielkonflikte Qualitätssicherung Bauvorschriften Baustandards Höhere Standards führen zu höheren Kosten/Mieten (Bsp. Energieeffizienz) Familienförderung 1) Baukindergeld 2) Sozialer Wohnungsbau und Wohngeld: Berücksichtigung der Familiengröße bei der Subvention Mieterschutz Soziales Mietrecht (u.a. Kündigungsschutz) Vermieter mit zu geringen Eigentumsrechten investieren nicht im Wohnungsbau 30.04.2014 Marco Roßbach 9
  10. 10. Ziele und Instrumente der sozialen Regulierung am Wohnungsmarkt Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz, Nebenwirkungen und Zielkonflikte Beistand gegen und bei Obdachlosigkeit Wohngeld, Grundsicherung (Sozialhilfe), Notunterkünfte Hohe Zielverfehlung: Obdachlose erhalten zu geringe Leistungen im Vergleich zu Mittelstand Verhinderung von Segregation und Ghettobildung Sozialer Wohnungsbau: Mischbelegung, Kauf von Belegungsrechten für Problemgruppen Wichtige Integrationsaufgabe für die Zukunft 30.04.2014 Marco Roßbach 10
  11. 11. Soziales Mietrecht • Die Wohnung bedarf eines besonderen Schutzes • Mieterfreundlichen Kündigungsregeln – Erhebliche Vertragsverletzung – Eigenbedarf • Liberalisierung durch Reduzierung der Eingriffe in Mietpreisbildung um Anreiz für Privatinvestoren zu schaffen • Mittelpunkt staatlicher Mietregulierung ist das Vergleichsmietenkonzept • Kappungsgrenze von 20 Prozent • Erfolgreich in Bezug auf geringen Mietpreisanstieg (Ausnahme Ballungszentren) 30.04.2014 Marco Roßbach 11
  12. 12. Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt Indikatoren zur Wohnungsversorgung 1980 1995 2000 2003 Fertiggestellte Wohnungen in 1.000 363 602,8 423 278 Wohnungen pro 1.000 EW (West) 412 430 456 464 Wohnungen pro 1.000 EW (Ost) - 456 506 521 Wohngeldempfänger in 1.000 1.490 2.547 2.839 3.524 (2004) Wohngeld Ausgaben in Mrd. € 1,0 3,2 4,3 5,2 (2004) 30.04.2014 Marco Roßbach 12 Quelle: IDW, Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der BRD, verschieden Jahrgänge, Arbeitstabelle des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden 2003: Empfängerinnen von Wohngeld 1991-2001
  13. 13. Situationen und Probleme auf dem Wohnungsmarkt • Weitestgehend unübersichtlich • 1960 glaubte man Nachholbedarf gedeckt zu haben • Plötzlich Wohnungsnot und Investitionen in sozialen Wohnungsbau • Ab 1980er vermehrt Leerstände und Zurückfahren der Fördermittel • Ab 1986 Einstellung der Fördermittel des Bundes • Länderförderung lief weiter 30.04.2014 Marco Roßbach 13
  14. 14. Situationen und Probleme auf dem Wohnungsmarkt • Aufschwung Ende der 80er ließ Einkommen und Wohnraumansprüche steigen • Steigende Scheidungsraten, verlängerte Lebensdauer und Trend zur Individualisierung lässt Nachfrage wieder steigen • Zustrom an Aussiedlern stellt Weichen wieder Richtung Objektförderung • Z.B. 1995 mit 602.800 Neubauten • Problem Obdachlosigkeit – Programme Soziale Stadt Integration, raus aus Lebenslagenschwäche 30.04.2014 Marco Roßbach 14
  15. 15. Wohnen in den neuen Bundesländern • 12% mehr Wohnungen als im Westen • Kleinere Wohnungen (77qm ggü. 88qm) • Bauboom der Wiedervereinigung ist seit 2000 deutlich abgeflacht • Mieten stiegen deutlich – aufgrund eines eher symbolischen Preises von 0,35 – 1,25 Mark/qm (Subvention) • Sozial abgefedert durch hohe Wohngeldzahlungen • Seit 1998 Vergleichsmietensystem • Seit 2004 einheitliches Mietrecht • 1,1 Mio Wohnungen stehen leer (14%)  Verfall + Erosion 30.04.2014 Marco Roßbach 15
  16. 16. Aktuelles • Die Lage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich spürbar verändert • Vermehrt Preis- und Mietsteigerungen erkennbar • Wieder Wohnungsmarktengpässe • Grund: Schnelle Erholung nach der Krise 07/08 mit Einkommenssteigerungen und sinkenden Arbeitslosenzahlen • Niedrige Zinsen und Unsicherheit am Kapitalmarkt bedingen erhöhte Bautätigkeit • Regionale Disparitäten: Engpässe in Ballungszentren mit steigenden Mieten und Immobilienpreisen Leerstände, sowie Preis- und Mietrückgänge in ländlichen Regionen 30.04.2014 Marco Roßbach 16
  17. 17. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit • Quelle: – Neumann / Schaper, „Die Sozialordnung der Bundesrepublik Deutschland, BPB Bonn 2010 30.04.2014 Marco Roßbach 17

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