1. Wohnungsmarkt
30.04.2014
Referent: Marco Roßbach
Volkswirtschaftliches HauptseminarSS 2014
Die ökonomische und sozialpolitische Analyse sozialer
Themen
Dozent: Dr. Ralf Pohl

2. Motivation und Ziele der Sitzung
• Übersicht über die Wohnungspolitik in
Deutschland
• Ziele und Instrumente der soz. Regulierung am
Wohnungsmarkt darstellen
• Wohnen in den neuen Bundesländern
• Aktuelle Herausforderungen
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3. Gliederung
• Motivation
• Die Wohnungspolitik im sozialen Wandlungsprozess
• Ziele und Instrumente der sozialen Regulierung am
Wohnungsmarkt
– Sozialer Wohnungsbau
– Wohneigentum zu Selbstnutzung
– Wohngeld als Subjektförderung
• Situation und Probleme auf dem Wohnungsmarkt
• Wohnen in den neuen Bundesländern
• Aktuelle Situation
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4. Die Wohnungspolitik im sozialen
Wandlungsprozess
• Wohnungszwangswirtschaft nach dem 2.Weltkrieg bis 1963
(Wohnraumverwaltung + Mietpreisbindung)
• Sozialer Wohnungsbau als staatliche Förderung
• Qualitative Ziele im Zuge der Entspannung, d.h. Sanierung
von Gebieten mit überalterter Bausubstanz
• Zusätzlich soziale Ziele, z.B. Stärkung der Wohnkaufkraft
einkommensschwacher HH (Wohngeld)
• Ab 1990er Jahren Investitionsprogramme in neuen
Bundesländern zur Qualitätsverbesserung des Wohnraums
• Seit 2001 Wohnraumfördergesetz (WoFG – löste
Wohnungsbaugesetz ab)
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5. Sozialer Wohnungsbau (erster
Förderweg)
Zinsgünstige öffentlich geförderte Darlehen gegen
Mietpreisbindung (Kostenmiete) und
Bindungsfrist (25-50 Jahre)
• Einkommensgrenzen - Wohnberechtigung
• Großer Erfolg bis in 70er Jahre v.a. durch
gemeinnützige Wohnungsunternehmen, Behebung des
Mangels an Mietwohnungen
• Aber: hoher Subventionsaufwand + teilweise zu hohe
Kosten und Fehlbelegung
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6. Wohneigentum zur Selbstnutzung
• Sog. Zweiter Weg des sozialen Wohnungsbaus
• Eigentumsförderung in Form von Eigenheimen
oder Eigentumswohnungen
• Bis zu 60% höhere Einkommensgrenzen zur
Förderung  Mittelstandsförderung
• Bausparförderung und Eigenheimzulage (2006
abgeschafft)
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7. Wohngeld als Subjektförderung
• Mietern als Mietzuschuss gezahlt
• Eigentümern als Ausgleich für die Belastungen
durch Hypotheken
• Anspruch auf Wohngeld setzt Bedürftigkeit
voraus (Fürsorge und Bedarfsprinzip)
• Ausgenommen sind Grundsicherungsempfänger
seit 2005, da Unterkunftskosten schon in
Grundsicherung enthalten sind.
• Erfolgt aus Steuermitteln
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8. Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen und
Zielkonflikte
Schaffung von Wohnraum Sozialer Wohnungsbau:
Objektförderung von
Mietwohnungen
Kostentreibend durch
Kostenmietenprinzip,Fehlbelegep
roblem
Eigentumsförderung Eigentumsförderung,
Bausparförderung
Umverteilung im Mittelstand,
Sickereffekt für untere Schichten
Verbilligung von Wohnraum
für ärmere Schichten
1) Wohngeld
2) Systeme der
Grundsicherung
3) Mietpreisregulierung
(Vergleichsmieten,
Kappungsgrenzen)
Mietpreistreibend bei knappem
Wohnungsangebot;
Bei Höchstmieten: Rentabilität
für private Anleger in Gefahr:
Rückgang im Mietwohnungsbau
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9. Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen und
Zielkonflikte
Qualitätssicherung Bauvorschriften
Baustandards
Höhere Standards führen zu
höheren Kosten/Mieten
(Bsp. Energieeffizienz)
Familienförderung 1) Baukindergeld
2) Sozialer Wohnungsbau und
Wohngeld: Berücksichtigung der
Familiengröße bei der
Subvention
Mieterschutz Soziales Mietrecht
(u.a. Kündigungsschutz)
Vermieter mit zu geringen
Eigentumsrechten
investieren nicht im
Wohnungsbau
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10. Ziele und Instrumente der sozialen
Regulierung am Wohnungsmarkt
Ziele Instrumente Hinweise auf Effizienz,
Nebenwirkungen und
Zielkonflikte
Beistand gegen und bei
Obdachlosigkeit
Wohngeld, Grundsicherung
(Sozialhilfe), Notunterkünfte
Hohe Zielverfehlung:
Obdachlose erhalten zu
geringe Leistungen im
Vergleich zu Mittelstand
Verhinderung von
Segregation und
Ghettobildung
Sozialer Wohnungsbau:
Mischbelegung, Kauf von
Belegungsrechten für
Problemgruppen
Wichtige Integrationsaufgabe
für die Zukunft
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11. Soziales Mietrecht
• Die Wohnung bedarf eines besonderen Schutzes
• Mieterfreundlichen Kündigungsregeln
– Erhebliche Vertragsverletzung
– Eigenbedarf
• Liberalisierung durch Reduzierung der Eingriffe in
Mietpreisbildung um Anreiz für Privatinvestoren zu
schaffen
• Mittelpunkt staatlicher Mietregulierung ist das
Vergleichsmietenkonzept
• Kappungsgrenze von 20 Prozent
• Erfolgreich in Bezug auf geringen Mietpreisanstieg
(Ausnahme Ballungszentren)
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12. Entwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt
Indikatoren zur Wohnungsversorgung 1980 1995 2000 2003
Fertiggestellte Wohnungen in 1.000 363 602,8 423 278
Wohnungen pro 1.000 EW (West) 412 430 456 464
Wohnungen pro 1.000 EW (Ost) - 456 506 521
Wohngeldempfänger in 1.000 1.490 2.547 2.839 3.524 (2004)
Wohngeld Ausgaben in Mrd. € 1,0 3,2 4,3 5,2 (2004)
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Quelle: IDW, Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der BRD, verschieden Jahrgänge, Arbeitstabelle des
Statistischen Bundesamtes Wiesbaden 2003: Empfängerinnen von Wohngeld 1991-2001

13. Situationen und Probleme auf dem
Wohnungsmarkt
• Weitestgehend unübersichtlich
• 1960 glaubte man Nachholbedarf gedeckt zu
haben
• Plötzlich Wohnungsnot und Investitionen in
sozialen Wohnungsbau
• Ab 1980er vermehrt Leerstände und
Zurückfahren der Fördermittel
• Ab 1986 Einstellung der Fördermittel des Bundes
• Länderförderung lief weiter
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14. Situationen und Probleme auf dem
Wohnungsmarkt
• Aufschwung Ende der 80er ließ Einkommen und
Wohnraumansprüche steigen
• Steigende Scheidungsraten, verlängerte Lebensdauer
und Trend zur Individualisierung lässt Nachfrage wieder
steigen
• Zustrom an Aussiedlern stellt Weichen wieder Richtung
Objektförderung
• Z.B. 1995 mit 602.800 Neubauten
• Problem Obdachlosigkeit – Programme Soziale Stadt
Integration, raus aus Lebenslagenschwäche
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15. Wohnen in den neuen Bundesländern
• 12% mehr Wohnungen als im Westen
• Kleinere Wohnungen (77qm ggü. 88qm)
• Bauboom der Wiedervereinigung ist seit 2000 deutlich
abgeflacht
• Mieten stiegen deutlich – aufgrund eines eher
symbolischen Preises von 0,35 – 1,25 Mark/qm
(Subvention)
• Sozial abgefedert durch hohe Wohngeldzahlungen
• Seit 1998 Vergleichsmietensystem
• Seit 2004 einheitliches Mietrecht
• 1,1 Mio Wohnungen stehen leer (14%)  Verfall + Erosion
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16. Aktuelles
• Die Lage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich
spürbar verändert
• Vermehrt Preis- und Mietsteigerungen erkennbar
• Wieder Wohnungsmarktengpässe
• Grund: Schnelle Erholung nach der Krise 07/08 mit
Einkommenssteigerungen und sinkenden Arbeitslosenzahlen
• Niedrige Zinsen und Unsicherheit am Kapitalmarkt bedingen
erhöhte Bautätigkeit
• Regionale Disparitäten:
Engpässe in Ballungszentren mit steigenden Mieten und
Immobilienpreisen
Leerstände, sowie Preis- und Mietrückgänge in ländlichen Regionen
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17. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
• Quelle:
– Neumann / Schaper, „Die Sozialordnung der
Bundesrepublik Deutschland, BPB Bonn 2010
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