Clameur - Les loyers de marché à fin février 2015

Paris, le 10 mars 2015
APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF
NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM
SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE
Les loyers de marché à fin février 2015
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
- 2 -

- 3 -
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
2. L’activité du marché locatif privé
3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les régions
5. Les loyers de marché dans les villes
6. L’effort d’amélioration et d’entretien
7. En conclusion
Sommaire
- 4 -
CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel,
sur 1 475 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.
Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants, il couvre
95.9 % du marché locatif privé et 91.5 % de la population résidente en métropole.
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
Ville
Taille du marché
locatif privé
Coefficient de
représentativité
PARIS Plus de 75 000 25 à 30 %
MARSEILLE 20 à 25 000 25 à 30 %
LYON 20 à 25 000 Plus de 50 %
TOULOUSE Plus de 30 000 35 à 40 %
NICE 10 à 15 000 35 à 40 %
NANTES 15 à 20 000 25 à 30 %
STRASBOURG 10 à 15 000 40 à 50 %
MONTPELLIER 15 à 20 000 30 à 35 %
BORDEAUX 20 à 25 000 40 à 50 %
LILLE 10 à 15 000 Plus de 50 %

- 5 -
- 6 -
Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend son
analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de
plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 355 territoires,
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) :
dont 2 914 villes (67.5 % des villes de plus de 2 500 habitants)
et 1 441 EPCI (70.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.
Par exemple, dans un département tel celui du Bas Rhin, CLAMEUR observe 67 villes et 33 EPCI.

Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, bénéficiant d’une demande plus
pressante qu’auparavant et d’un changement sensible dans le discours et l’attitude des
pouvoirs publics. Depuis le début de l’année 2015, la reprise se confirme.
- 7 -
2. L’activité du marché locatif privé
Normalement durant l’hiver
le marché se replie : depuis
le début de 2015, la mobilité
résidentielle ne fléchit pas,
démentant le profil infra
annuel de l’activité que
CLAMEUR observe depuis
1998. La mobilité s’accroît
même pour s’établir
maintenant à 28.9 % et
retrouver un niveau
comparable à celui qui se
constatait habituellement en
début d’année avant la
grande dépression des
années 2008-2009.

25,9
27,0
28,1
29,4
29,1
29,4
30,6
29,7
29,7
28,4
27,6
26,2
27,1
28,1
27,3
26,7
27,0
28,9
28,1
24
26
28
30
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tauxdemobilité(en%)
Moyenne
1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2015/
- 8 -
La mobilité résidentielle se redresse dans la plupart des régions.
Elle se redresse, parfois de
façon assez vive, dans 16
régions.
Elle recule en revanche
encore doucement (moins
de 1 %) dans le Limousin,
en Lorraine et en Poitou-
Charente. Mais elle se
dégrade toujours après
plusieurs années d’un recul
parfois rapide en Ile de
France et en Rhône-Alpes.
Ces évolutions sont sans
lien avec les niveaux des
loyers : l’activité se
contracte dans le Limousin
ou en Lorraine où les loyers
sont parmi les moins élevés
alors qu’elle se redresse
dans le Languedoc
Roussillon ou en PACA où
les loyers sont parmi les
plus élevés.

- 9 -
Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors
que le marché se dégrade toujours sur Paris …
Sur Marseille, la mobilité se redresse à 18.1 %
depuis le début 2015. Le marché se ressaisit et
retrouve un niveau d’activité comparable à celui
des dix dernières années.
Sur Paris, la mobilité diminue encore en 2015. La
situation de ce marché est particulièrement
tendue, compte tenu de la pression de la
demande. La mise en œuvre de l’encadrement des
loyers ne devrait guère améliorer la situation.

29,2 29,0
30,0
34,8
30,7
28,8
30,0
25,9
20,9
18,6
20,0
19,4
18,0
19,1 18,8
16,7 16,5
18,1
23,6
14
18
22
26
30
34
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Moyenne
1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /février 2015/

20,8
21,1
22,5
22,7
22,4
18,7
18,3
18,7
22,0
21,8
21,8
19,3
19,2
18,0
17,4
17,4
17,2
16,7
19,8
16
18
20
22
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Moyenne
1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2015/
Durant l’automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier
habituel. Et sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché ont cru de 1.0 %.
- 10 -
3. L’évolution des loyers de marché
Depuis le début de 2015, la
reprise d’activité du marché
locatif privé se confirme. En
revanche, les loyers de
marché reculent : si cela
n’est pas surprenant durant
les mois d’hiver, le recul est
rapide cette année, à un
rythme comparable à celui
qui s’était observé en 2013 à
la même époque (- 0.9 %
depuis le début de l’année,
en glissement annuel).

2,7
4,0
1,4
1,6
0
2
4
6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tauxdevariationdesloyers(en%)
Moyenne
1998-2014
La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2015/
Moyenne
1998-2006
Moyenne
2007-2014
Prix à la consommation
1998-2014

En ce début de 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grands
logements, comme cela est habituel durant les mois d’hiver.
- 11 -
Loyer mensuel de
718 € (12.6 €/m²) :
449 € pour les
studios et 1 pièce
(16.8 €/m² )
562 € pour les 2
pièces (12.6 €/m² )
697 € pour les 3
pièces (10.7 €/m²)
838 € pour les 4
pièces (9.9 €/m²)
1 131 € pour les 5
pièces et plus
(9.8 €/m²)

-1,2
-0,9
-0,5
0,4 0,5
-1,5
-0,4
0,9
1,7
3,8
-2,0
-0,9
-0,1
0,5
1,4
-1,1
-0,3
0,9
2,7
3,7
-2,0
-1,8
-0,2
1,8
3,5
-3,0
-1,5
0,0
1,5
3,0
4,5
Studios et 1 pièce
(22,6 % du marché)
2 pièces
(32,6 % du marché)
3 pièces
(26,2 % du marché)
4 pièces
(12,3 % du marché)
5 pièces et plus
(6,3 % du marché)
Variationdesloyersen%
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/)
Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %)
Les loyers de marché
baissent dans 14 régions.
Dans 2 régions, les loyers
stagnent ou progressent
moins vite que l’inflation :
Bretagne et Bourgogne.
Ils augmentent plus vite
que l’inflation dans 4
régions (de 1 à 2 %) :
Alsace, Auvergne, Centre
et Poitou Charentes.
La hausse est la plus
rapide en Champagne-
Ardenne.
- 12 -
4. Les loyers de marché dans les régions

Sur un marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent
toujours dans 53.6 % des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus
dégradée que CLAMEUR a eu à observer depuis 2009.
- 13 -
5. Les loyers de marché dans les villes

43,8
56,2
46,2
53,8
49,7 50,3
46,0
54,0
45,0
55,0
39,2
60,8
53,6
46,4
0
20
40
60
Loyers à la baisse Loyers à la hausse
Proportiondesvillesconcernées
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé
(Source : CLAMEUR /février 2015/)
Janvier 2009 (+ 0,2 %)
Janvier 2010 (+ 0,6 %)
Janvier 2011 (- 0,8 %)
Janvier 2012 (- 0,1 %)
Janvier 2013 (- 0,8 %)
Janvier 2014 (+ 0,2 %)
Janvier 2015 (- 0,9 %)
Les loyers baissent dans 80.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).
Ils progressent moins que l’inflation dans 10.0 % des villes.
Ils augmentent au-delà de l’inflation dans 2 villes (10.0 % des villes).
- 14 -

Ville
Loyer 2015
(en €/m²)
Variation
2015
(en %)
Variation
2014
(en %)
Variation
2013
(en %)
Variation°
entre 2011 et
2015 (en %)
Ville
Loyer 2015
(en €/m²)
Variation
2015
(en %)
Variation
2014
(en %)
Variation
2013
(en %)
Variation°
entre 2011 et
2015 (en %)
LE MANS 9,1 1,7 2,0 -0,3 0,4 NIMES 10,2 -0,6 -0,4 1,5 0,1
REIMS 12,6 0,6 1,2 3,3 1,5 DIJON 11,3 -0,7 -0,1 1,4 0,6
SAINT ETIENNE 7,6 0,2 -3,8 2,2 0,0 NANTES 12,3 -0,8 1,9 0,9 1,0
MARSEILLE 12,5 0,0 0,6 -0,6 0,4 LILLE 13,6 -1,1 2,1 -2,3 0,1
MONTPELLIER 14,0 -0,1 0,9 0,2 0,8 BORDEAUX 12,7 -1,3 2,0 0,1 0,9
TOULON 10,8 -0,1 -1,1 0,6 1,0 ANGERS 10,2 -1,7 1,0 -1,6 -0,7
GRENOBLE 12,0 -0,1 -0,4 1,0 0,4 RENNES 12,0 -2,2 1,8 -0,6 0,0
TOULOUSE 12,0 -0,2 0,3 0,9 0,9 LE HAVRE 11,1 -3,3 1,5 -1,7 -1,1
STRASBOURG 12,7 -0,4 1,3 0,8 1,0 NICE 14,6 -3,4 2,5 2,0 1,2
LYON 13,0 -0,5 2,1 1,8 1,4 PARIS 24,4 -3,5 2,8 1,6 1,4
° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % (2011-2014)

- 15 -
Le marché commence à se ressaisir. Mais la hausse des loyers est restée modérée en 2014.
Aussi l’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 16.5 % des logements
reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce
début d’année (période peu propice à la réalisation des travaux), la situation de dégrade encore.
- 16 -
6. L’effort d’amélioration et d’entretien
23,3
17,8
23,5
24,7
22,7
23,2
23,3
19,7
18,5
20,5
22,7
33,0
32,0 32,5
25,6
25,7
16,5
12,0
23,2
12
18
24
30
36
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Partavectravaux(en%)
Moyenne
1998-2015
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2015/

- 17 -
En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais
de remise en location (+ 28.7 %). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de
recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut
chaque année à une perte de 4.3 % des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort
d’amélioration à haut niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et
d’entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain.

107,4
112,5
102,3 100,4 100,4
103,1
105,7
110,6
108,5
112,2
127,3
128,7
100
110
120
130
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vacancelocative(base100en1998)
La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2015/
- 18 -
Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs,
ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin).

Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont
les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le
loyer de référence minoré. Sur Paris, aux conditions de l’année 2014, les seuils sont les suivants :
- 19 -
7. En conclusion
19,2
16,6
15,5
15,1
15,4
16,7
32,9
28,4
26,5
25,8
26,4
28,7
0
10
20
30
Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché
En €/m²
Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Paris
Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré
Le « rabotage » potentiel des loyers concerne 20.4 % du marché parisien. La baisse moyenne
étant alors de 22.5 %, en moyenne. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés.
- 20 -

24,2
18,8
17,5
18,5
20,2
20,4
29,6
19,5
17,2
18,0
22,5
22,5
7,2
3,7
3,0
3,3
4,5
4,6
0
10
20
30
En %
L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Paris
Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen

Mais pour les 11.8 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être
relevés. La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes.
- 21 -

13,5
10,7 10,4
11,6
13,2
11,8
0
5
10
15
En %
La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Paris
Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers
Mais est-ce que le dispositif d’encadrement qui ambitionne de segmenter l’espace parisien
à un niveau plus fin que celui de l’arrondissement pourra facilement être mis en œuvre ?
Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre périodes de construction sont distinguées. Il n’est pas certain que,
dans ces conditions, les contraintes de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées.
- 22 -
La détermination des zones sur lesquelles l’encadrement pourra être opérationnel
Zones couvertes Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
1er arrondissement
2ème arrondissement
zones d’encadrement
possibles : 4 périodes de
construction, minimum de 50
références, couverture du marché
à 50 %
probablement exclues et exclues :
sans distinction selon la période
de construction, minimum de 50
références, couverture du marché
à 25 %
exclues : sans distinction selon la
période de construction,
minimum de 50 références,
couverture du marché à 25 %

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