KölnImmobilien #11, Wird der Wohnungsbau ausgebremst, Martin Dornieden, Vortrag 2 von 5 gehaltenen Vorträgen am 14.03.2014 im Rotonda Business-Club

1. Perspektiven für den Wohnungsbau
Wird der Wohnungsbau ausgebremst?
Rotonda: KÖLNIMMOBILIEN # 11

2. • Immobilien-Dienstleister seit 1913
• reines Familienunternehmen
• Bauträger im Wohnungsbau in NRW
• Bau von ca. 400 Wohneinheiten im Jahr

3. • vertritt rund 170 Mitgliedsunternehmen in NRW
• Interessenvertretung der
Immobilienunternehmen bei der Politik
• Lobbyarbeit in Brüssel
• Arbeitskreise, Workshops, Rechtsberatung

4. Wohnungsbestand in Deutschland

5. Wohnungsfertigstellungen nach Prognose Ifo Institut
• Das Ifo- Institut
prognostiziert für die
Jahre 2013/2014
wieder deutlich
höhere
Wachstumsraten für
Baufertigstellungen
• + 14% für 2013
• + 7,0% für 2014
• Hier vor allem im
Bereich des
Mehrfamilienhaus-
baus

6. Wohnungsfertigstellungen in Europa
• Wohnungsneubau in EU
auf Schrumpfungskurs
• Deutschland legt bei
Baufertigstellungen
entgegen dem
europäischen Trend
wieder deutlich zu
• produziert aber mit 2,5
WE/1.000 EW immer
noch weniger
Wohnungen als der
europäische
Durchschnitt mit 2,8
WE/1.000 EW und
weitaus weniger
Wohnungen als die
Nachbarländer
• Deutschland kommt von
einem niedrigen Niveau
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7. 7
Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern im Zeitraum
1997 – 2006 im Vergleich zu den aktuellen bzw. geplanten Steuersätzen
Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV

8. Erhöhung der Notargebühren zum 01.08.2013

9. 9
Entwicklung der Bau- und Modernisierungskosten im Wohnungsbau mit
Berücksichtigung der Umsatzsteuer im Vergleich zu den allgemeinen
Lebenshaltungskosten
Quelle: BFW-Studie 2013
„Kostensteigernde Effekte
im Wohnungsbau“, ARGE eV

10. 10
Entwicklung der Baukosten im Wohnungsbau ohne/mit Berücksichtigung der
Umsatzsteuer und der EnEV-Verschärfungen im Vergleich zu den allgemeinen
Lebenshaltungskosten
Quelle: BFW-Studie 2013
„Kostensteigernde Effekte
im Wohnungsbau“, ARGE eV
Durch die Verschärfung
der EnEV zum
01.01.2016 folgt eine
weitere
Kostensteigerung von
5%!

11. 11
Entwicklung der Energiepreise für leichtes Heizöl, Erdgas und Fernwärme
(Verbraucherpreise) im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten
Quelle: BFW-Studie 2013
„Kostensteigernde Effekte
im Wohnungsbau“, ARGE eV

12. 12
Entwicklung der Wohnungsmieten im Vergleich zu den Baukosten im
Wohnungsbau (mit Umsatzsteuer + EnEV-Verschärfung) und den allgemeinen
Lebenshaltungskosten
Quelle: BFW-Studie 2013
„Kostensteigernde Effekte
im Wohnungsbau“, ARGE eV

13. 13
Quelle: BFW-Studie 2013 „Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau“, ARGE eV
Material-, Arbeits- und Planungskosten
Durch die Novellierung
der HOAI zum
17.07.2013 stiegen die
Planungskosten um ca.
25 %. Zum Jahr 2014
wird der Anstieg der
Planungskosten dann
25% über dem der
Lebenshaltungskosten
liegen!

14. 14
Verschärfung der Barrierefreiheit (DIN 18040-2)
Darstellung von situationsbedingten Bewegungsflächen
Quelle: BFW-Studie 2013
„Kostensteigernde Effekte
im Wohnungsbau“, ARGE eV
Vergrößerte
Bewegungsflächen in
den Wohnungen,
Treppenhäusern,
Aufzügen etc. führen zu
Mehrkosten von ca.
2,5%.

15. 15
Zusammenfassung der gesetzlich verursachten Mehrkosten von 2006 bis 2014
EnEV Anpassung: 6% aus EnEV 2009
5% aus EnEV 2013
Planungskosten (HOAI) 3,5 % aus der Anpassung 2013
Barrierefreiheit 2,5 % (Anpassung der DIN 1804-2)
Anhebung Mehrwertsteuer 3%
Eurocodes, Erdbebenzonen 1%
Erhöhung der Herstellkosten: 21%
Mehrkosten für den Erwerber: 11,9%
(Annahme: Grundstückskosten, Vertriebs-, Finanzierungskosten, Marge Bauträger etc. bleiben gleich)
Anhebung Grunderwerbssteuer 1,5 % auf den Verkaufspreis
Steigerung der Gesamtbelastung: 12%
Beispiel Verkaufspreis vorher: 2.850 Euro/m²
nachher: 3.192 Euro/m²
Preis einer Eigentumswohnung mit 80 qm Wohnfläche:
vorher: 228.000 Euro
nachher: 255.360 Euro

16. 16
Auswirkung der Kostensteigerung auf Mietpreise
Beispiel Verkaufspreis vorher: 2.850 Euro/m²
Verzinsung 5%: 11,80 Euro/m² Miete
Nachher: 3.192 Euro/m²
Verzinsung 5%: 13,30 Euro/m² Miete
Allein die politisch bewirkten Preissteigerungen heben die erforderliche Miete des
Neubaus um 1,50 Euro/m² oder um 12,7% an.

17. Einkommenspyramide für Köln
Annahme: Verkaufspreis einer Wohnung 3.000 Euro/m²
Quelle: IIB Institut
Innovatives Bauen
Service GmbH
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18. 18
Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Köln

19. 19
Entwicklung der Angebotsmieten

20. 17 % der Gesamtkosten einer Wohnung sind Steuern
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21. Wohnkosten in Europa
• Wohnkosten in Deutschland
steigen überdurchschnittlich im
Europavergleich
• Verantwortlich sind
Haushaltsenergie insgesamt
und speziell Stromkosten
• Die Stromkosten in
Deutschland steigen
überdurchschnittlich im
EU-28 Vergleich = + 11,9%
ggü. 4,9% in der EU-28
• Die Nettokaltmiete ist der
Preisdämpfer der Wohnkosten
• bezogen auf die Wohnkosten
steigt die Nettokaltmiete in
Deutschland geringer als in der
gesamten EU
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22. Entwicklung der Bauzinsen (Effektivzinsen)
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Datenquelle: Bundesbank Makroökonomische Zeitreihen

23. Rotonda: KÖLNIMMOBILIEN # 11
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
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