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Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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Das Bündnis für das Wohnen
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Bündnis für das Wohnen Hamburg
Bündnis für Hamburg
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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung
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Neubauoffensive SAGA GWG:
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Neubauoffensive SAGA GWG:
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Standortsuche „Pilot- Quartier“
Innerstädtischer...
Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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Initialzündung durch Entwicklung der Hafen City ...
Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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Wohnen Gewerbe Soziales /
Bildung
Freiraum Mobil...
Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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„Bündnis für das Wohnen“
„Bündnis für die Quarti...
Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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FAZIT
Die erforderliche polit...
Neubauoffensive SAGA GWG:
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Das „Bündnis für die Quartiere“ ermöglicht als k...
Neubauoffensive SAGA GWG:
Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“
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KölnImmobilien #11, Dr. Krebs, GWG SAGA, Das "Hamburger Modell"

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KölnImmobilien #11, Vortrag im Rotonda Business-Club, Dr. Krebs, GWG SAGA, Das "Hamburger Modell"

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KölnImmobilien #11, Dr. Krebs, GWG SAGA, Das "Hamburger Modell"

  1. 1. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 1 Dr. Thomas Krebs ROTONDA Business-Club – Wohnen II am 18. März 2014
  2. 2. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 2 Wir über uns… 132.000 Wohn- und Gewerbeobjekte 99,7 % Vollvermietung 99,7 % Inkassierungsgrad monatlich 5,92 € Durchschnittsmiete (m²/mtl.) 400 - 500 Mio. € Bau- und Investitionsvolumen p.a. ca. 90 % Wohnzufriedenheit 47 % CO2-Einsparung (1990-2012) 195 Mio. € EBT (Planzahl) 263 Mio. € Cash Flow (Planzahl) 4 - 5 % Total Return 18.03.2014 in Köln
  3. 3. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 3 Wir über uns… 18.03.2014 in Köln
  4. 4. Neubauoffensive SAGA GWG: Ein Erfahrungsbericht 18.03.2014 in Köln 4 Unser Geschäftsmodell als Bestandshalter Gesellschaftszweck: Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung Zielgruppe: Untere und mittlere Einkommensschichten Produktsegment: Gepflegte Wohnanlagen mittlerer Art und Güte Preispolitik: Orientiert an Mittelwerten des Mietenspiegels Die nachhaltige Quartiersentwicklung ist die Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges und vice versa
  5. 5. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 5 SAGA GWG hat 1998 bis 2008 bedarfsgerechte ca. 2.700 (270 WE p.a.), überwiegend geförderte und familiengerechte Wohnungen gebaut Vereinbarung 2009 das Neubauvolumen mittelfristig nachfrageorientiert zu erhöhen: 2010/230 WE, 2011/450 WE, 2012/550 WE (Baubeginne) Zielzahlen im Rahmen des „Bündnisses für das Wohnen“: 750 WE 2012 sowie 1.000 WE p.a. ab 2013 Bündelung der erforderlichen technischen Kompetenzen im Geschäfts- bereich Entwicklung Abteilung Neubau (21 MA) Abteilung Projektentwicklung (8 MA) Neubauziele und organisatorische Voraussetzungen
  6. 6. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 6 18.03.2014 in Köln
  7. 7. Neubauoffensive SAGA GWG: Ein Erfahrungsbericht 18.03.2014 in Köln 7 Das Bündnis für das Wohnen Neubau-Zielzahlen und damit verbundene Voraussetzungen Verabredungen über energetische Zielzahlen Erhalt der städtebaulichen Qualitäten (Backsteinstadt) Integrative Wohnungspolitik (Kooperationsvertrag) Baubeginne von 6.000 Wohnungen im Jahr, davon 1.000 seitens SAGA GWG
  8. 8. Neubauoffensive SAGA GWG: Ein Erfahrungsbericht 18.03.2014 in Köln 8 Bündnis für das Wohnen Hamburg Bündnis für Hamburg Attraktive Förderung Konzeptausschreibungen Kooperationsvertrag Direktvergabe städtischer Grundstücke an SAGA Aber: Steigende Bau- und Grundstückspreise und fehlende Grundstücke in innerstädtischen Lagen! Die politischen Rahmenbedingungen wurden gesetzt
  9. 9. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 9 Zusammenfassung IFB Förderrichtlinien 2014 Neubau 1. Förderweg 2. Förderweg Inhalte Miete - Miete WE 6,10 €/m2 Wfl. 8,20 €/m2 Wfl. - Mietseigerung im Bindungszeitraum alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. - Miete Bindungsauslauf nach 15 Jahren 8,20 €/m2 Wfl. 10,30 €/m2 Wfl. - Miete Stellplätze Tiefgarage max. 53 € max. 66 € - Miete Stellplätze in Parkpalette max. 26,50 € max. 33 € - Miete offene Stellplätze max. 15,60 € max. 15 € Finanzierung - Zinssatz 1,20 % 1,60 % - Tilgung mind. 2% mind. 2,3 % - Darlehen ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. Zuschüsse - laufende Zuschüsse Aufwendungszuschuss Grundstückswert bis 400 €/m2 Wfl. 1,40 €/m2 Wfl. unter 400 € keine Zuschüsse (über 15 Jahre) 401 bis 500 1,60 €/m2 Wfl. 401 bis 500 0,40 €/m2 Wfl. 501 bis 600 1,80 €/m2 Wfl. 501 bis 600 0,55 €/m2 Wfl. 601 bis 700 2,00 €/m2 Wfl. 601 bis 700 0,70 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 2,20 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 0,85 €/m2 Wfl. energiesparendes Bauen IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. (über 10 Jahre) IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. - Einmalzuschuss für Aufzugsanlagen ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. WK Barrierefreiheit Basis Standard 1.800 € pro WE 1.800 € pro WE WK Barrierefreiheit (Senioren, Rollstuhl) 5.300 € pro WE 5.300 € pro WE
  10. 10. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 10 2009 systematische Analyse sämtlicher Grundstückpotentiale Kategorisierung Hamburger Stadtteile (Grundstückssituation, planungsrechtlicher Grundlagen, Eigentumsverhältnisse) Abstimmung Potential-Listen mit den verantwortlichen Bezirken und Qualifizierung kurzfristiger Umsetzbarkeit Ergebnis: 240 Projekte mit rd. 6.500 WE ( Eigenflächen, FHH, Dritte) Abschichtung auf 50 Projekte mit Planrechtschaffung bis 2012 Zentrale Prämissen der Potentialanalyse: Kein Neubau „auf der grünen Wiese“! Nachhaltige Vertriebsfähigkeit ist abzusichern! Nachhaltige Absicherung stabiler Nachbarschaften! Optimierung des Portfolios im Stadtteil- und Quartierskontext! Paradigmenwechsel: Kein Neubau auf der „grünen Wiese“
  11. 11. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 11 Erfolgreiche Umsetzung der Neubauziele (Baubeginne) 2011 579 WE 2012 762 WE 2013 1004 WE Erste Ergebnisse Baubeginne 2012-2014 in den Bezirken BZ Mitte 476 WE BZ Nord 1.112 WE BZ Altona 273 WE BZ Harburg 532 WE BZ Eimsbüttel 184 WE BZ Wandsbek 420 WE
  12. 12. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 12 1.000 Baubeginne ab 2013 Nachverdichtung eigene Grundstücke Städtische Grundstücke Flächen Dritter Schlüsselfertige Projektankäufe 0 200 400 600 800 1000 1200 2011 2012 2013-2014 WE-Anzahl Anteil SAGA Anteil FHH Anteil Dritter Ohne Projektentwicklung keine nachhaltige Neubautätigkeit 75% 70% 48% 25% 9% 21% 38% 14%
  13. 13. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 13 Voraussetzungen Nachhaltige Vermietbarkeit im Quartierskontext WK-Förderbedingungen Angemessene Rendite ∅ 60-70 qm Wohnungsgrößen Mindestgrößen 20 WE Realteilung Schlüsselfertig: Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtungen zum Festpreis Innerstädtische Lagen Die Konzeptausschreibung als Turbolader neuer Kooperationen
  14. 14. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 14 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Vertrag für Hamburg Wohnungsneubau Bündnis für das Wohnen in Hamburg Immobilienwirtschaft- liche Verbände SAGA GWG Bezirke Senat Senat Mietervereine 18.03.2014 in Köln
  15. 15. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 15 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Ganzheitliche Quartiersentwicklung – RISE1 Hamburg Rahmenprogramm integrierte Stadtentwicklung 18.03.2014 in Köln
  16. 16. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 16 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Ganzheitliche Quartiersentwicklung Hafencity und Baakenhafen 18.03.2014 in Köln
  17. 17. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 17 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Ganzheitliche Quartiersentwicklung IBA Hamburg 18.03.2014 in Köln
  18. 18. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Ganzheitliche Quartiersentwicklung – HID Steilshoop 18.03.2014 in Köln
  19. 19. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 19 Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung Ganzheitliche Quartiersentwicklung – Masterplan MMB MümmelmannsbergMümmelmannsberg 2020 2020 Bedeutung von Schule im Quartier ModernisierungsstrategieEnergetisches Konzept Entwicklung der Außenanlagen Entwicklungsperspektive EKZ Mediale Versorgung Aktive Stadtteilarbeit Beteiligung wesentlicher Stakeholder Bezirksamt, Regionalausschuss, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Sanierungsbeirat, Stadtteilgremien, andere Vermieter im Quartier Betreuungs- und Pflegekonzept für ältere Menschen 18.03.2014 in Köln
  20. 20. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 20 Vom Bündnis für das Wohnen… Quantitative Zielsetzung: 6.000 WE p.a. Wohnungsneubau Klimaschutz und Energieeffizienz Städtebau / Erhalt Backsteinfassaden Integrative Wohnungspolitik 18.03.2014 in Köln
  21. 21. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 21 …zum Bündnis für die Quartiere Entlastung innerstädtischer Teilwohnungsmärkte Ganzheitliche Quartiersentwicklung- und Aufwertungsstrategien Mobilisierung von Grundstückspotentialen Einbindung von Bestandsobjekten „Stadtteilgerechtigkeit“ thematisieren Aufwertung innerstädtischer Quartiere als konzertierte Entwicklungsstrategie Quartiersentwicklung als „bottom-up- Verfahren der Bezirke, WU und Investoren 18.03.2014 in Köln
  22. 22. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 22 Strategie der ganzheitlichen Quartiersentwicklung aus Bezirks- und Investorensicht Philosophie: „bottom- up- Verfahren“ Neubau Bestandsmodernisierung Bildungsinfrastruktur Mieterbeteiligung Verkehrsanbindung Nahversorgung / Gewerbe revitalisieren Aufwertung öffentlicher Raum Wärmeversorgung / Energieeffizienz Kultur- und Sportangebote Quartiersmanagement Öffentlichkeitsarbeit und Marketing 18.03.2014 in Köln
  23. 23. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 23 Pilotprojekt als Grundlage für die konzeptionelle Ausgestaltung Auswahl eines geeigneten Entwicklungsgebietes Investoren/ Akteure identifizieren Entwicklungsstrategien aus Sicht des Bezirks, WU und Investoren definieren Einbindung der BSU als Koordinator der betroffenen Fachbehörden (Finanzbehörde, Schulbehörde, Wirtschaftsbehörde, …) Flächenversorgung / Anhandgaben Sicherung von Fördermitteln Verkehrsinfrastruktur Umwidmung Gewerbeflächen … 18.03.2014 in Köln
  24. 24. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 24 Standortsuche „Pilot- Quartier“ Innerstädtischer Zirkelschlag „Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“ Rothenburgsort Hammerbrook Hamm Horn Wilhelmsburg Der Sprung über die Elbe (Wilhelmsburg) 18.03.2014 in Köln
  25. 25. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 25 Initialzündung durch Entwicklung der Hafen City und dem Sprung über die Elbe Nachhaltige Aufwertung des Hamburger Südens und Ostens Rothenburgsort als „Scharnier“„Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“ Baakenhafen Elbbrücken Hafenareal Zentrum Hammerbrook Hamm Rothenburgsort Veddel HafenCity Hafencity/ Baakenhafen Wohnungsbauentwicklungsplan 18.03.2014 in Köln
  26. 26. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 26 Wohnen Gewerbe Soziales / Bildung Freiraum Mobilitäts- konzepte Klimaschutz & Energie- effizienz Städtebau / Verkehr / öfftl. Belange Neubau Revitalisie- rung / Neubau Entwicklung Schulen Verbindungs -achsen Car-Sharing Einsatz regenerativer Energieträger Verkehrsfüh- rung Modernisie- rung Verlagerung für Nutzungs- änderung Entwicklung Kitas Freiraumge- staltung Elektromo- bilität Zentrale Wärmever- sorgung / Fernwärme Optimierung des öffentlichen Nahverkehrs Weltgewer- behof Entwicklung Kirchen Städtebauliche Entwicklung Priorisierte Handlungsfelder im Baukastensystem Diese Handlungsansätze sind im Baukastensystem auf andere Quartiere übertragbar. 18.03.2014 in Köln
  27. 27. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 27 „Bündnis für das Wohnen“ „Bündnis für die Quartiere“ Moderator Steuerungsgruppe Bezirke / Investoren Clearingrunde BSU / Behörden AG 1 Neubau AG 2 Bestand AG 3 Gewerbe AG 5 Freiraum AG 6 Verkehr/Mobilität AG 8 Beteiligung / Quartiersentwicklung Mögliche Projektstruktur AG 4 Soziales/ Bildung AG 9 Öffentlichkeitsarbeit / Marketing AG 7 Klimaschutz & Energieeffizienz 18.03.2014 in Köln
  28. 28. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 28 FAZIT Die erforderliche politischen Rahmenbedingungen werden erfolgreich gesetzt Bündnis für das Wohnen Vertrag für Hamburg Konzeptausschreibung Belegungsvertrag WK-Förderung Die nachhaltige Absicherung der Naubautätigkeit ist die Herausforderung Steigende Grundstückskosten Steigende Baukosten in Folge überhitzter Baukonjunktur Innerstädtsiche Flächen neigen sich dem Ende zu
  29. 29. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 29 Das „Bündnis für die Quartiere“ ermöglicht als konzertierte Entwicklungs- strategie von Bezirken, Wohnungswirtschaft und Investoren innenstadtnahe Neubaupotenziale zu mobilisieren innenstadtnahe Teilwohnungsmärkte zu entlasten ganzheitliche Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der Wohnungs- und Gewerbebestandsobjeke zu realisieren das „Bündnis für das Wohnen“ qualitativ in die Zukunft weiterzuentwickeln das Thema „Stadtteilgerechtigkeit“ in der politischen Diskussion verankern 18.03.2014 in Köln FAZIT
  30. 30. Neubauoffensive SAGA GWG: Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“ 18.03.2014 in Köln 30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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