Leitfaden für den Erwerb einer Eigentumswohnungauf Mallorca

1. La obtención de NIE es posible obtenerla en un solo día pero requiere presencia física del
interesado en la oficina de Extranjería.
LEITFADEN FÜR DEN ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG AUF MALLORCA
Information zu allgemeinen und steuerrechtlichen Fragen
Stand: 25. März 2014
ÜBERSICHT
BEGLEICHUNG DER STEUERN BINNEN 30 TAGEN (NIE erforderlich)
• Der NIE kann innerhalb von 24 h eingeholt werden, wenn der Betroffene persönlich
beim Ausländeramt erscheint.
30 Tage*
BEANTRAGUNG DES NIE - Steueridentifikationsnummer für Ausländer
a) Notariell beglaubigte Fotokopie des Reisepasses
b) Antragsformular und Anmeldung beim Finanzamt
c) Entrichtung der Gebühren
EMPFEHLENSWERT: VERTRETUNGSVOLLMACHT FÜR ANWÄLTE
PRIVATER KAUFVERTRAG / KAUFOPTIONSVERTRAG
Als Optionspreis werden 10% des Kaufpreises empfohlen
NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGES
Anmeldung beim Grundbuchamt per Datenfernübertragung
Besitz- und Eigentumsübertragung
Übergabe der Unterlagen der Eigentumswohnung
EINTRAGUNG BEIM GRUNDBUCHAMT
Offenkundigkeit der Rechte an Immobilien
Schutz des Eigentums gegenüber Dritten

2. KOSTEN DES KAUFGESCHÄFTS
Normalerweise übernimmt der Käufer alle
Kosten, die sich aus der Übertragung
ergeben, mit Ausnahme der
Wertzuwachssteuer. Folgende Beträge
dienen nur zur groben Orientierung:
Notargebühren (zwischen 600,00 und
2.000,00 €); Grundbuchamt (ca. die Hälfte
der Notargebühren); weitere Abwicklung
(zwischen 300,00 und 1.200,00 €).
Sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden,
so liegen die Honorare zwischen 0,5% und
1% des Kaufpreises, je nachdem wie
kompliziert der Geschäftsvorgang und wie
hoch der Kaufpreis ist. Aufgabe des
Rechtsanwalts ist es, die baurechtliche
Situation, die Inhaberschaft und die Lasten
zu prüfen sowie den Vertrag vorzubereiten
und die Abwicklung voranzutreiben. In
einigen Fällen umfasst sie auch die
Gründung von gesellschaftsrechtlichen
Strukturen für den Kauf sowie die
Steuerberatung und Optimierung
derselben.
Der Verkäufer hat die Provisionen des
Immobilienmaklers und die
Wertzuwachssteuer zu tragen.
STEUERN, DIE DURCH DIE ÜEBRTRAGUNG
ANFALLEN
MEHRWERT- ODER VERMÖGENS-
ÜBERTRAGUNGSSTEUER
Die Übertagung von Immobilien unterliegt
der Mehrwertsteuer (IVA) oder der
Vermögensübertragungssteuer (ITP).
Diese beiden Steuern schließen sich
gegenseitig aus.
Normalerweise unterliegt die erstmalige
Übertragung einer Eigentumswohnung und
ihren Zugehörigkeiten (Stellplätze oder
Abstellräume) der Mehrwertsteuer in Höhe
von 10%. Bei Stellplätzen und
Abstellräumen, die nicht zusammen mit
der Wohnung erworben werden, beträgt
die Mehrwertsteuer 21%.
Die zweite Übertragung unterliegt der
Vermögensübertragungssteuer, die sich
wie folgt errechnet: bis 400.000,00 €
werden 8% fällig, ab 400.001,00 € bis
600.000 € sind es 9% und ab 600.001,00 €
werden 10% berechnet.
Der Verkauf von Grundstücken ohne
fertige Bebauung unterliegt normalerweise
der genannten Abstufung der

3. Vermögensübertragungssteuer oder der
Mehrwertsteuer von 21%; das hängt u.a.
davon ab, ob es sich bei dem Verkäufer um
eine Privatperson oder einen Unternehmer
handelt.
Dokumentierte Rechtshandlungen (AJD)
Abgesehen von der Mehrwert- und
Vermögensübertragungssteuer
unterliegen die öffentlichen Urkunden
einer Steuer, die sich Steuer für
dokumentierte Rechtshandlungen (AJD)
nennt und sich auf 1,20% des in der
Urkunde angegebenen Wertes beläuft.
Sollte der Geschäftsvorgang jedoch der
Vermögensübertragungssteuer
unterliegen, so wird die AJD nicht erhoben,
da diese beiden Steuern unvereinbar
miteinander sind.
In der Praxis zahlen wir also AJD für
Kaufgeschäfte, die der Mehrwertsteuer
und nicht der Vermögensüber-
tragungssteuer unterliegen. Die Bestellung
von Hypotheken unterliegt ebenfalls der
Steuer für dokumentierte
Rechtshandlungen.
WERTZUWACHSSTEUER (plusvalía)
Sie wird vom Verkäufer getragen, sofern
nichts anderes vereinbart wurde. Wenn
der Verkäufer jedoch ein
Gewerbetreibender ist, wäre es
rechtswidrig, die Wertzuwachssteuer auf
den Käufer abzuwälzen. Der Betrag ist von
dem Zeitraum abhängig, der seit der
letzten Übertragung vergangen ist und
dem im Kataster eingetragenen
Grundstückswert.
An dieser Stelle muss unbedingt aufgezeigt
werden, dass die Kaufurkunden nicht beim
Grundbuchamt angemeldet werden
können, solange die Wertzuwachssteuer
nicht beglichen worden ist.
STEUERN, DIE NUR AUFGRUND DER
INHABERSCHAFT AN EINER IMMOBILIE
ERHOBEN WERDEN
GRUNDSTEUER (IBI)
Es handelt sich um eine kommunale
Steuer, die normalerweise im Oktober oder
November gezahlt wird. Zahlungspflichtig
ist derjenige, der am 1. Januar eines jeden
Jahres als Eigentümer erscheint. Im
Kaufvertrag sollte daher festgelegt werden,

4. wer die Grundsteuer des laufenden Jahres
zahlt.
ANRECHNUNG VON EINKÜNFTEN
Wenn es sich nicht um den gewöhnlichen
Wohnsitz handelt, geht der Staat davon
aus, dass das Objekt potenziell Einkünfte
durch Vermietung erzielen kann, da es
nicht das ganze Jahr über bewohnt ist.
Diese Zahlungsfähigkeit unterliegt der
Einkommensteuer.
Es handelt sich normalerweise um einen
geringen Betrag, denn die Steuer wird
anhand des Katasterwertes ermittelt, der
gewöhnlich unter dem Marktwert liegt.
Man sollte also beachten, dass die nicht
Nicht-Gebietsansässigen gesetzlich
verpflichtet sind, jedes Jahr eine
Einkommensteuererklärung abzugeben.
KAPITALERTRÄGE
Beim Verkauf der Immobilie zahlt die
übertragende Partei Steuer für den
erzeilten Gewinn. Derzeit beträgt der
Steuersatz für Nicht-Gebietsansässige 21%.
Gebietsansässige zahlen für Gewinne unter
6.000,00 € 21%, für Gewinne unter
24.000,00 € 25% und für Gewinner über
24.000,00 € 27%.
VERMÖGENSSTEUER
Diese Steuer wurde 2011 wieder
eingeführt und sollte anfangs eigentlich nur
zwei Jahre lang gelten. Sie wurde jedoch
um ein weiteres Jahr verlängert.
Sowohl für Nicht-Gebietsansässige als auch
Ansässige besteht ein Freibetrag von
700.000,00 €, so dass im Prinzip nur
diejenigen eine Steuererklärung abgeben
müssen, deren Nettovermögen (Wert der
Güter abzgl. Lasten) mehr als 700.000,00 €
beträgt, und in jedem Fall diejenigen,
deren Güter auf mehr als 2.000.000,00 €
beziffert werden. Der Steuersatz liegt lt.
Steuertabelle zwischen 0,2 und 2,5 %.
ERBSCHAFTSTEUER
Die Erben von Immobilien in Spanien
unterliegen der Erbschaft- und
Schenkungssteuer, unabhängig davon, ob
sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Der
zu zahlende Betrag errechnet sich anhand
einer progressiven Steuerskala, die von
7,65% bis 34% des realen bzw.
Marktwertes der Immobilie geht und ist
dabei auch vom Verwandtschaftsgrad zum
Erblasser abhängig.

5. VERMIETUNG VON WOHNSTÄTTEN
Auf den Balearen ist die kurzzeitige
Vermietung nicht untersagt, sondern die
Kommerzialisierung wird über die Kanäle
des Tourismus gesetzlich geregelt. Die sog.
Ferienvermietung unterliegt
Einschränkungen, die in dem
Tourismusgesetz (Ley General Turística de
las Islas Baleares) festgelegt sind. Als
„Ferienvermietung“ gilt die zeitweilige
Abtretung der Nutzung an einer gesamten,
möblierten und für die sofortige Nutzung
ausgestattete Wohnstätte, die über die
Kanäle der Ferienangebote
kommerzialisiert oder abgewickelt und aus
lukrativen Gründen vorgenommen wird.
Die Ferienvermietung ist nur in
Einfamilien- oder Reihenhäusern mit
maximal sechs Schlafzimmern und zwölf
Plätzen erlaubt. Der Anbieter muss
gewährleisten, dass die Ferienunterkunft
zusammen mit
a) einer regelmäßigen Reinigung
b) Bettwäsche, Handtüchern, Haushalts-
utensilien und Ersatz derselben
c) einer Wartung der Installationen und
d) einem Kundendienst während der
Geschäftszeiten
angeboten wird.
Ferner muss dem Urlauber ein
telefonischer Kundendienst rund um die
Uhr angeboten werden.
Die Gebühr für die Genehmigung zur
Betreibung einer Ferienunterkunft beträgt
25,56 € pro Platz.
UNTERLAGEN DER ETW
Von der Unterlagen, die vom Verkäufer
verlangt werden können, sind folgende
hervorzuheben: Rechnungen der
Versorgungsgesellschaften, Quittung der
Grundsteuer, Bescheinigung der
Hauseigentümergemeinschaft hinsichtlich
der geleisteten Beitragszahlungen,
Bauzeichnungen, Bewohnbarkeits-
bescheinigung und Energiepass.