Xác định tỉ lệ vốn hóa BĐS

1. Bài giảng 5
XÁC ĐỊNH TỶ LỆ VỐN HOÁ

2. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
V =
R
I
- V: g i¸ trÞ b t ng s nấ độ ả
- I: thu nhËp rß ng tõ tµ i s¶n
- R: tû lÖ vè n ho ¸

3. Xác định tỷ lệ vốn hoá
• Tỷ lệ vốn hoá được cấu thành từ hai phần:
1. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on)
2. Suất thu hồi vốn (return of)

4. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on)
• Còn gọi là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ lãi
suất : là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút
vốn đầu tư

5. Tỷ suất thu nhập trên vốn tính theo
phương pháp cộng dồn:
1. Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro
2. Phụ phí rủi ro
3. Phụ phí cho tính thanh khoản thấp
4. Phụ phí Quản trị đầu tư

6. • Thị trường bất động sản ở nước Mỹ, các tỷ
lệ trên được xác định cụ thể như sau:
• Tỷ lệ an toàn: 2,75%
• Tỷ lệ rủi ro : 1,50%
• Tỷ lệ quản lý: 1,00%
• Tỷ lệ do không có khả năng thanh quyết
toán (bằng tiền mặt): 1,00%
• Tổng đại số của các loại tỷ lệ nêu trên
chính là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ chiết khấu
trên thị trường bất động sản ở Mỹ:
• 2,75 % + 1,50 % + 1,0 % + 1,00 % = 6,25%

7. Suất thu hồi vốn
• Được xem xét trong 3 trường hợp:
1. Giá trị vốn không thay đổi
R = Y
Ví dụ: Một bất động sản tại Nam Sài Gòn
được mua với giá $100.000 tạo ra thu
nhập ròng $10.000 trong thời gian 5
năm, giá trị bán lại vào cuối năm thứ 5 là
$100.000. Tỷ lệ chiết khấu là 10%.
Giá trị bất động sản?

8. 2. Dự báo có sự giảm giá trị vốn đầu tư
• Có ba phương pháp hoàn vốn đầu tư:
1. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)
2. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất
thu nhập trên vốn (Inwood method)
3. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất
lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method)

9. a. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)
• R = Y + 1/n
Trong đó:
• Y – tỷ suất thu nhập trên vốn
• n – tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản

10. Ví dụ:
• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm
• Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%
– Tổng vốn đầu tư: 1000$
• Phương pháp Ring:
– Suất hoàn vốn hàng năm = 100%:4 = 25%
– Tỷ lệ vốn hoá = 25% + 12% = 37%

11. Năm Sự hoàn vốn (USD) Số dư cuối năm
(USD)
0
1
2
3
4
250
250
250
250
1000
750
500
250
0

12. Điều kiện
Tổng vốn =
$1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
Hoàn vốn
Thu nhập
Hoàn vốn Hoàn vốn Hoàn vốn
Thu nhập
Thu nhập
Thu nhập
1 2 3 4

13. Điều kiện
Tổng vốn =
$1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
Hoàn vốn
$250
Thu nhập
$120
Hoàn vốn
$250
Hoàn vốn
$250
Hoàn vốn
$250
Thu nhập
$90
Thu nhập
$60
Thu nhập
$30
1 2 3 4

14. • Thu nhập năm đầu tiên: $370
• Tỷ lệ vốn hoá: 37%
V =
R
I
=
0,37
370
= 1000

15. b. Hoàn vốn bằng quỹ trả nợ theo suất
thu nhập trên vốn
(Inwood method)
• R = Y + SFF
Trong đó:
• Y – tỷ suất thu nhập trên vốn đầu tư
• SFF – hệ số quỹ trả nợ

16. Ví dụ:
• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm
– Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%
– Tổng vốn đầu tư: 1000$
• Hệ số quỹ trả nợ với tỷ suất lợi nhuận 12%,
thời hạn 4 năm là 0,209234.
• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,209234 = 0,329234

17. • Số thu cuối năm 1
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2
• Số thu cuối năm 2
• Số dư cuối năm 2
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3
• Số thu cuối năm 3
• Số dư cuối năm 3
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4
• Số thu cuối năm 4
• Số dư cuối năm 4
• Làm tròn

18. • Số thu cuối năm 1 $209,23
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 25,11
• Số thu cuối năm 2 209,23
• Số dư cuối năm 2 443,57
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 53,23
• Số thu cuối năm 3 209,23
• Số dư cuối năm 3 706,03
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 84,72
• Số thu cuối năm 4 209,23
• Số dư cuối năm 4 999,98
• Làm tròn $1000,00

19. Năm Số dư của
tổng đầu
tư vào
đầu năm
Khoản
phải trả
hàng
năm
Trong đó
Thu nhập
trên vốn
Khoản hoàn
vốn
1
2
3
4
1000
Tổng

20. Năm Số dư của
tổng đầu
tư vào
đầu năm
Khoản
phải trả
hàng
năm
Trong đó
Thu nhập
trên vốn
Khoản hoàn
vốn
1
2
3
4
1000
790,77
556,42
293,96
329,234
329,234
329,234
329,234
120
94,89
66,77
35,27
209,23
234,34
262,46
293,96
Tổng 999,99

21. Hoàn vốn
Thu nhập
Hoàn vốn Hoàn vốn
Hoàn vốn
Thu nhập Thu nhập Thu nhập
Điều kiện
Tổng vốn = $1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
1 2 3 4

22. Hoàn vốn
$209,23
Thu nhập
$120
Hoàn vốn
$234,34
Hoàn vốn
$262,46
Hoàn vốn
$293,96
Thu nhập
$94,89
Thu nhập
$66,77
Thu nhập
$35,27Điều kiện
Tổng vốn = $1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
1 2 3 4
329,23 329,23 329,23 329,23

23. • Thu nhập năm đầu tiên: $329,23
• Tỷ lệ vốn hoá: 32,923%
V =
R
I
=
0,32923
329,23
= 1000

24. c. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất lợi
nhuận không rủi ro (Hoskold method )
• Rk = Y + SFF(n,Yk)
• Trong đó: Yk – tỷ suất lợi nhuận không rủi
ro.

25. Ví dụ:
• Dự án đầu tư dự kiến thu nhập hàng năm là
12% trên vốn $1000 trong thời gian 4 năm.
• Những khoản nhận được khi tính toán sự
hoàn vốn có thể được tái đầu tư với tỷ suất lợi
nhuận không rủi ro là 5%.
• Hệ số quỹ trả nợ với lãi suất 5%, thời hạn 4
năm là 0,232;
• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,232 = 0,352.

26. • Thu nhập trên vốn = $120.
• Số hoàn vốn = $232.
• Tổng thu nhập dự kiến của năm đầu
= 120 + 232 = $352.
• Giá trị của khoản vốn đầu tư
= $352/0,352 = $1000

27. Hoàn vốn một phần
• Vốn đầu tư có thể chỉ bị mất giá trị một
phần, tức ít hơn 100%.
• Với dự kiến này suất hoàn vốn cần được
hình thành từ chỉ một phần của tỷ suất
toàn bộ.
• Điều này cho phép hoàn trả một phần vốn
đầu tư nhờ việc bán tài sản mà không
hoàn toàn nhờ những thu nhập hiện thời.

28. Ví dụ:
• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo
phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng
sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá
bằng 50% giá trị hiện tại.
• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn =
…………………………
• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu
tư + suất hoàn vốn = …………………….

29. Ví dụ:
• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo
phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng
sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá
bằng 50% giá trị hiện tại.
• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn =
100% : 4 x 50% = 12,5%.
• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu
tư + suất hoàn vốn = 0,12 + 0,125 =
24,5%.

30. • Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn
được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả
nợ với phần trăm mất giá của tài sản:
• SFF(i=12%, n=4)
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận:……………………….
• Suất hoàn vốn: …………………………..
• Tỷ lệ vốn hoá:……………………………

31. • Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được
xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần
trăm mất giá của tài sản:
• SFF(i=12%, n=4) 0,209234
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12
• Suất hoàn vốn: 50% x 0,209234 = 0,1046
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,2246

32. Phương pháp phân chia thành thành
phần (component separation)
• Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư trả cho đất và
công trình trên đất tổng số tiền $2000.
• Tỷ suất lợi nhuận dự kiến là 12%.
• giá trị thị trường của riêng lô đất là $1000, công
trình trên đất giá $1000 và thời hạn hao mòn là
4 năm.
• Thu nhập được gán cho công trình sẽ giảm
dần, trong khi đó giá trị của đất và thu nhập từ
nó là không đổi trong thời gian không giới hạn.

33. • Suất hoàn vốn của công trình =
……………………………………………
• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì
suất hoàn vốn = …………………………
• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản
……………………………………………

34. • Suất hoàn vốn của công trình = 100% : 4
= 25%.
• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì
suất hoàn vốn = 0,5 x 25% = 12,5%.
• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản = 12% +
12,5% = 24,5%.

35. • Công trình:
- Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư …………………….
- Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) ………………….
• Đất:
- Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên……………
• 50% tổng vốn đầu tư …………………
- Hoàn vốn: không áp dụng…………………………
• Tỷ lệ vốn hoá: ……………………………………………

36. • Công trình:
- Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư 0,06
- Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) 0,125
• Đất:
- Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư 0,06
- Hoàn vốn: không áp dụng 0
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,245=24,5%

37. 3. Dự báo có sự tăng giá trị vốn đầu tư
• Rk = Y – Δ.SFF(n,Y)
• Trong đó: SFF (n,Y) – hệ số quỹ trả nợ
• Δ – tỷ lệ tăng trưởng giá trị tài sản

38. Ví dụ:
• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.
• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.
• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ
tăng 30%.
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận:
• Trừ đi: thu nhập được tách riêng
(mức tăng giá trị):
• Tỷ lệ vốn hoá:
• Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là:

39. Ví dụ:
• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.
• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.
• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ tăng 30%.
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12
• Trừ đi: thu nhập được tách riêng
(mức tăng giá trị): 0,3 x 0,209 = 0,0627
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,0573
• Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là: $100/0,0573 = $1745

40. 100100 100 100
Giá
bán lại:
$2268
=
($1745
x
130%)
Năm 1 2 3 4 4

41. Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả
trong bảng sau
Năm Giá trị tài sản
đầu năm 1
Thu nhập
(12%)
Trừ đi thu nhập
hiện tại được
tách riêng
Số dư cuối kỳ
(1) (2) (3) (4) (5)
1
2
3
4
1745 100
100
100
100

42. Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả
trong bảng sau
Năm Giá trị tài sản
đầu năm 1
Thu nhập
(12%)
Trừ đi thu nhập
hiện tại được
tách riêng
Số dư cuối kỳ
(1) (2) (3) (4) (5)
1
2
3
4
1745 209,4
222,5
237,2
253,7
100
100
100
100
1854,4
1976,7
2114,0
2267,7

43. • Ví dụ, giả sử nhà đầu tư mong muốn nhận
được suất sinh lợi 15% từ việc đầu tư
$100.000 vốn chủ sở hữu. Dòng tiền dự kiến
hàng năm là $14.445. Nếu doanh thu từ việc
bán lại tài sản chính xác là $100.000 thì tỷ
suất lợi nhuận là 14,45% - nhỏ hơn 15%.
• Giả sử, nhà đầu tư hoãn việc nhận
$555/năm ($15.000 - $14.445 = $555) để đổi
lấy sự tăng giá trị trong tương lai.

44. Tính toán mức tăng giá trị của vốn, cần
thiết để nhận được mức sinh lợi yêu cầu
x-=
Mức sinh
lợi hiện
tai
Mức sinh
lợi yêu
cầu
Hệ số quỹ
trả nợ
Thay đổi dự kiến của
giá trị vốn trong giai
đoạn sở hữu
0,14445 = 0,15 - 0,049252 x X (chưa biết)
0,00555 = 0,049252X
X = 0,112686
Vậy mức tăng vốn (X) = 11,27%.
Tức là để mức sinh lợi yêu cầu đạt 15% thì giá trị vốn chủ sở hữu phải
tăng thêm 11,27% (làm tròn).

45. Nếu dự báo được mức tăng của giá trị và
biết thu nhập hiện tại thì có có thể tính được
tốc độ tăng của vốn.
• Ví dụ, giả sử dự báo rằng trong giai đoạn
10 năm giá trị vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên
20%.
• Dòng tiền hàng năm sẽ là không đổi và
bằng $14.445/năm.
• Nhà đầu tư muốn nhận được mức sinh lợi
15%.

46. D = 0,15 - 0,049252 x 0,20
x-=
Mức sinh lợi
hiện tại của
vốn chủ sở
hữu
Mức sinh
lợi yêu
cầu
Hệ số
quỹ trả
nợ
Mức tăng dự kiến
của giá trị vốn chủ
sở hữu
Giá trị vốn chủ sở hữu, tính toán như sau:
$14.445/0,14015 = $103.061.