Mietverhältnis in Krise und Insolvenz

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Aus Vermietersicht wirft die Insolvenz oder finanzielle Krise eines Mieters immer wieder Fragen auf. Ist die Insolvenz eines Mieters ein Kündigungsgrund? Sind offene Mieten Insolvenzforderungen?

Im Rahmen der diesjährigen „Begegnungen am Jungfernstieg“ am 29. Juni am Hamburger Jungfernstieg teilte Rechtsanwalt und Betriebswirt (IWW) Martin Gehlen von der Römermann Rechtsanwälte AG seine konkreten Erfahrungen in der Insolvenzverwaltung und erläuterte, welche Aspekte bei der Insolvenz eines Mieters zu berücksichtigen sind.

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Mietverhältnis in Krise und Insolvenz

  1. 1. Mietverhältnis in Krise und Insolvenz Begegnungen am Jungfernstieg, 29.06.2016 Rechtsanwalt Martin Gehlen Insolvenzverwalter Betriebswirt (IWW) Fachanwalt für Insolvenzrecht
  2. 2. Agenda • ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS • MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ • MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS • BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG • INSOLVENZANFECHTUNG
  3. 3. Ablauf des Insolvenzverfahrens Wie geht ein Insolvenzverfahren? • Ziel des Insolvenzverfahrens: Gleichmäßige Befriedigung aller Gläubiger • Insolvenzantrag Verbraucher/Unternehmer/Unternehmen • Gutachtenauftrag/vorläufige Verwaltung • Insolvenzgeld, Bewertung des Vermögens, Liquiditätsplanung, Kunden- und Lieferantengespräche, Prüfung der Sanierungsmöglichkeiten, Investorensuche • Eröffnung des Insolvenzverfahrens • Verteilung der Insolvenzmasse an die Gläubiger
  4. 4. Agenda • ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS • MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ • MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS • BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG • INSOLVENZANFECHTUNG
  5. 5. Mietverhältnis vor der Insolvenz Das Mietverhältnis ist insolvenzfest!
  6. 6. Mietverhältnis vor der Insolvenz Fakten • Insolvenz des Mieters ist kein Kündigungsgrund • Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalterein Wahlrecht, ob er den Mietvertrag erfüllt oder kündigt • Offene Miete vor Stellung des Insolvenzantrages ist eine Insolvenzforderung • Offene Miete ab Stellung des Insolvenzantrages bis zur Eröffnung des Verfahrens ist in der Regel eine Insolvenzforderung
  7. 7. Mietverhältnis vor der Insolvenz Über den Stand des Verfahrens erkundigen!
  8. 8. Mietverhältnis vor der Insolvenz Tipps für den Vermieter • Status des Insolvenzverfahrens: www.insolvenzbekanntmachungen.de • Keine Zahlung von Mietrückständen erzwingen • Zahlungszusagen des vorläufigen Insolvenzverwalters anfordern • Bei Abschluss des Mietvertrages trotz eidesstattlicher Versicherung: Forderung als unerlaubte Handlung zur Insolvenztabelle anmelden • Kein Zurückbehaltungsrecht (Vorenthalten der Mietsache) wegen rückständiger Mieten vor Eröffnung
  9. 9. Agenda • ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS • MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ • MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS • BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG • INSOLVENZANFECHTUNG
  10. 10. Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Teilkündigung durch den Insolvenzverwalter möglich!
  11. 11. Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Fakten • Nach der Eröffnung entstehende Mietansprüche muss der Insolvenzverwaltererfüllen - Masseverbindlichkeiten • Kündigungsmöglichkeiten Mieter/Verwalter: Frist 3 Monate • Kein Sonderkündigungsrecht des Vermieters • Kündigungssperre des Vermieters • Insolvenzverwalterwird das Mietverhältnis in der Regel kündigen und die Zustimmung zur Fortführung durch den Mieter erklären • Vertragliche Lösungsklauseln zugunsten des Vermieters sind unwirksam
  12. 12. Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Informationen über die Mieter beschaffen!
  13. 13. Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Aktiv werden! • Vermögensauskunft vor Abschluss von Mietverträgen • Vereinbarung von Sicherheiten wie - Kaution - Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Kaution - Notarielle Beurkundung des Geschäftsraummietvertrages mit Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung, insbesondere die sofortige Räumungsvollstreckung • Ausschöpfung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Kündigungssperre • Pragmatische Lösung bei auszugsunwilligen Mietern: Insolvenzantrag?
  14. 14. Agenda • ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS • MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ • MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS • BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG • INSOLVENZANFECHTUNG
  15. 15. Betriebskosten, Schadensersatz und Zwangsvollstreckung Schadensersatzanspruch vor Eröffnung ist eine Insolvenzforderung
  16. 16. Betriebskosten, Schadensersatz und Zwangsvollstreckung Fakten • Anspruch aus Betriebskostennachzahlungist eine Insolvenzforderung • Zwischenablesungen im Zeitpunkt der Antragstellung und unbedingt im Zeitpunkt der Eröffnung – Zuordnung Insolvenzforderung bzw. Masseverbindlichkeit • Schadensersatzanspruch nach Eröffnung ist eine Masseverbindlichkeit • Einzelzwangsvollstreckung vor Eröffnung: zulässig • Einzelzwangsvollstreckung nach Eröffnung: unzulässig • HINWEIS: Risiko bei Zwangsvollstreckung nach drohender Insolvenz des Mieters, da Eröffnung trotz Titel zur Unterbrechung des Verfahrens führt!
  17. 17. Agenda • ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS • MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ • MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS • BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG • INSOLVENZANFECHTUNG
  18. 18. E. Insolvenzanfechtung Rückforderung gezahlter Miete – ein Beispiel
  19. 19. Insolvenzanfechtung Voraussetzungen der Anfechtung • Erhöhtes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis 3 Monate vor Antragstellung • Geringes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis 10 Jahre vor Antragstellung • Anfechtungsrisiko auch bei Zahlung der Miete durch Dritte • Zahlungsunfähigkeit/Überschuldungin Zeitpunkt der Mietzahlung • Zahlung nicht in vertraglich geschuldeterArt • Gläubigerbenachteiligung • Kenntnis des Zahlungsempfängers
  20. 20. Insolvenzanfechtung Typische Fälle der Insolvenzanfechtung • Zwangsvollstreckung kurz vor Insolvenzeröffnung • Mietzahlungen kurz vor Insolvenzeröffnung durch Mieter oder Dritte • Bestellung von Sicherheiten kurz vor Insolvenzeröffnung
  21. 21. Insolvenzanfechtung Verteidigung gegen Anfechtung • Keine Ratenzahlung vereinbaren bzw. vorher die wirtschaftlichen Verhältnisse prüfen und dokumentieren • Zahlung im Zweifel besser auf jüngste Mietforderung verlangen • Keine Dokumentation der Zahlungsunfähigkeit anfordern • Bargeschäftscharakter(Austausch von Leistung und Gegenleistung innerhalb von 30 Tagen) • Nach Eingang des Anfechtungsschreibens: Reaktion zur Vermeidung einer Klage durch den Insolvenzverwalter • Die meisten Verwalter sind vergleichsbereit • Beweislast liegt beim Insolvenzverwalter
  22. 22. Mietverhältnis in Krise und Insolvenz Begegnungen am Jungfernstieg, 29.06.2016 Rechtsanwalt Martin Gehlen Insolvenzverwalter Betriebswirt (IWW) Fachanwalt für Insolvenzrecht E-Mail: martin.gehlen@roemermann.com Tel: 0511 / 32 66 0-0, www.roemermann.com Vielen Dank.

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