Das 25. Schweizer Immobiliengespräch thematisierte, wie steuerliches Wissen die Rentabilität von Immobilien steigern kann, insbesondere in Bezug auf die Mehrwertsteuer (MWST) seit den Änderungen im Januar 2010. Experten präsentierten Strategien zur MWST-Optimierung bei Erstellung, Kauf, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien und beleuchteten die steuerlichen Unterschiede und deren Auswirkungen auf die Rendite. Abschlussfolgerungen zeigten die Bedeutung taxierungsstrategischer Entscheidungen auf, um die steuerlichen Vorteile zu nutzen und die Rentabilität zu maximieren.

1. Herzlich willkommen zum 25. Schweizer Immobiliengespräch

2. Heutiges Thema: Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?

3. Moderation: Beatrice Hofmann ImmoComm GmbH

4. Rudolf Schumacher Schumacher swisstax AG

5. MWST- Fachwissen kann die Rendite erhöhen! 18. Februar 2010

6. Ziele MWST-optimierte Erstellung MWST-optimierter Kauf MWST-optimierte Bewirtschaftung MWST-optimierter Verkauf 18. Februar 2010

7. Gesetzesgrundlagen Neu gültig ab 1. Januar 2010 Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG) vom 12. Juni 2009 Mehrwertsteuerverordnung vom 27. November 2009 (MWSTV) Gültig bis 31. Dezember 2009 Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (aMWSTG) Verordnung zum Bundesgesetzt über die Mehrwertsteuer (MWSTGV) vom 29.3.2000 (Stand 1. Januar 2008) 18. Februar 2010

8. MWST-Praxis Die Verwaltungsanweisungen gestützt auf das MWSTG sind für steuerliche Tatbestände ab 1. Januar 2010 nicht mehr gültig. Ab 1. Januar 2010 Neues Publikationskonzept mit MWST-Infos und Branchenbroschüren 18. Februar 2010

9. MWST bei der Erstellung Bauen auf eigene oder auf fremde Rechnung unter dem Aspekt des per 1. Januar 2010 abgeschafften Tatbestandes des baugewerblichen Eigenverbrauchs. 18. Februar 2010

10. MWST bei der Bewirtschaftung und Übertragung von unternehmerisch nutzbaren Immobilien Was ist dem Boden zuzurechnen? Neue Bemessungsgrundlage für den Eigenverbrauch bei Nutzungsänderungen Option als Ziel! 18. Februar 2010

11. Vorteile Option Neubau/Sanierung Investition (ohne Land): CHF 10‘000‘000 (netto) Kalkulierte Jahresrendite: 6% der Investition CHF CHF Berechnung ohne Option Baukosten 10‘000‘000 + 7,6% MWST 760‘000 10‘760‘000 Jahresmiete 645‘600 Berechnung mit Option Baukosten inkl. 7,6% MWST 10‘760‘000 Jahresmiete 600‘000 Vorsteuerabzug -760‘000 + 7,6% MWST 45‘600 10‘000‘000 645‘600 Vorsteuerabzug -45‘600 600‘000 18. Februar 2010

12. MWST bei Kauf und Verkauf Verkauf ohne Option Verkauf mit Option Verkauf im Meldeverfahren 18. Februar 2010

13. Fazit Bei der Erstellung, Bewirtschaftung und Übertragung von Immobilien stellen sich immer MWST-Fragen. 18. Februar 2010

14. Simeon L. Probst Tax and Legal Services PricewaterhouseCoopers AG

15. Slide Schweizer Immobiliengespräche Mehrwertsteuer & Immobilien: Praxisfälle 18. Februar 2010  SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Simeon L. Probst, Director VAT & Customs

16. Praxisfälle Slide Schweizer Immobiliengespräche Immobilien & Mehrwertsteuer Erstellen einer Liegenschaft Kaufen einer Liegenschaft Bewirtschaften einer Liegenschaft Verkaufen einer Liegenschaft

17. Erstellen einer Liegenschaft Kauf Land Abbruch Altliegenschaft Bauen auf eigene / fremde Rechnung Finanzierung / Subventionen Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche

18. Kaufen einer Liegenschaft MWST-Aspekte aus der Sicht des Käufers: Kaufvertrag Kauf ohne MWST Kauf mit MWST Abwicklung im Meldeverfahren Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche

19. Bewirtschaften einer Liegenschaft Vermietung ohne Option Vermietung mit Option Nutzungsänderungen Parkplätze Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche

20. Verkaufen einer Liegenschaft MWST-Aspekte aus der Sicht des Verkäufers: Bauen auf eigene / fremde Rechnung  Auswirkungen Verkauf mit MWST Verkauf ohne MWST Abwicklung im Meldeverfahren Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche

21. Findings Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler? Was wollen die Parteien betreffend der MWST Analyse der Ist-Situation Umsetzung der Findings / Abklärungen und Prüfung der korrekten Handhabung Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche

22. Simeon L. Probst lic. iur., eidg. dipl. Steuerexperte, Director, Leiter MWST-Abteilung Basel Office Basel: St. Jakobs-Strasse 25, 4002 Basel Tel. 058 792 53 51 E-Mail: simeon.probst@ch.pwc.com Ihre Kontaktperson Slide Schweizer Immobiliengespräche

23. Samuel Gerber www.samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigungen

24. Ist Monopoly bloss ein Spiel?

25. Was Sie nachher wissen werden Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt? Welchen Einfluss haben Steuern auf den Wert? Warum und wie beeinflussen die Steuerverhältnisse des Käufers seinen Immobilienwert. Wo sollte man Mehrfamilienhäuser finden? Welche Strategien der Liegenschafts-Bewirtschaftung schenken ein? Wieso kommt beim Immobilien-Kauf manchmal der Reformierte besser weg, manchmal der Katholik und wieso weiss keiner wer wann? www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

26. Für welche Immobilien gilt das Folgende? Es gilt für: Mehrfamilienhäuser (Rendite-Liegenschaften) Nach Mietzinsertrag bewertbare Immobilien Es gilt nicht für: Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Liebhaberobjekte Hausboote etc. www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

27. Für welche Käufer / Eigentümer zutreffend? Es gilt für: Natürliche Personen Es gilt nicht für: Immobilienhändler Juristische Personen (Immobilien-Gesellschaften etc.) www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

28. Für welche Investitionsstrategien anwendbar? Es gilt für: Kaufen - Halten Es gilt nicht für: Kaufen – Verkaufen Handel www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Hamster Händler

29. Wie wird der Immobilienwert (nach Steuern) ermittelt? www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung „ Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt am Bewertungs-Stichtag zwischen einem verkaufsbereitem Verkäufer und einem kaufbereitem Käufer nach angemessenem Vermarktungszeitraum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ RICS, Red Book

30. Objektive und subjektive Abhängigkeit des MFH-Wertes Objektiv: Qualität der Immobilie Lage Marktverhältnisse Mietzinsertrag Objektbezogene Steuer Subjektiv: Steuerverhältnisse des Erwerbers / Eigentümers (Wohnort, Einkommen, Vermögen, Familienver-hältnisse, Kinderzahl, Konfession, Steueramt) Bewirtschaftungsstrategie Transaktionsqualität Verhandlungsgeschick www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

31. Einfluss der Liegenschaftssteuer www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

32. Wo gibt es keine Liegenschaftssteuer? www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

33. Steuer-Auswirkung beim Immobilienerwerb (Neubau) www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Ohne Immobilie Mit Immobilie Mit Vermögens-steuervorteil

34. Steuerauswirkung Immobilienerwerb (Altbau+Unterhalt) www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

35. Kantonale Unterschiede bei der Liegenschaftsbewertung Amtlicher Wert Mietzinsertrag kapitalisiert mit 7.05% www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung „ Repartitionswerte“ Unterschiedliche Anwendung des Ermessensspielraumes

36. Unterschiedliche Handänderungskosten Handänderungssteuer Notariatskosten 40‘000 Franken (2 Mio.) 2% Keine Handänderungssteuer Notariatskosten 7‘000 Franken (2 Mio.) 0.35% www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

37. Steuerunterschiede am Beispiel BE und ZH www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

38. Betrachtungsobjekt www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

39. Wie wird der personenbezogene Immobilienwert ermittelt? Die Bewirtschaftungsstrategie wird festgelegt Die Steuerlast des Käufers mit und ohne Kauf eines Mehrfamilienhauses wird ermittelt. Die Liegenschaft wird nach DCF bewertet. Die lokalen Objektsteuern fliessen ein. Die Differenz der Steuerlast mit / ohne Immobilie fliesst in die DCF-Bewertung ein. Dies ergibt den Wert der Liegenschaft nach Steuern. Dieser Wert variiert in Abhängigkeit der Steuerverhältnisse des Käufers und der Steuer-Lage der Immobilie. www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

40. 1. Erfassung der Käuferdaten (Einkommen, Vermögen, Zivilstand etc.) mit und ohne Liegenschaft www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

41. 2. Ordentliche Liegenschaftsrechnung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

42. 3. Teilung von Einkommen und Vermögen www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

43. 4. Steuerberechnung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

44. 5. DCF-Bewertung ohne Berücksichtigung der Steuern www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

45. 6. DCF-Bewertung mit Berücksichtigung der Steuerdifferenzen mit / ohne Immobilie www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

46. Privilegierte Steuerwüsten www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 3

47. Besonders steuergünstige / ungünstige Gemeinden www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 4

48. Renovation über 5 Jahre vor Pensionierung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 5

49. Renovation über 10 / 6 Jahre www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 6 10 Jahre 6 Jahre

50. Neubau www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 7

51. Keine Liegenschaftssteuer und günstige Einkommens- und Vermögenssteuern www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Keine Liegenschaftssteuer: Einkommen und Vermögenssteuer günstig:

52. Folgerungen für den Fiskus Die steuerlichen Anreize zur Sanierung von Liegenschaften sind immer noch zu wenig attraktiv, sonst gäbe es in der Schweiz nicht einen Sanierungsrückstau von ca. 40 Milliarden CHF. Der Fiskus verpasst es, die Einkommenssteuern der Handwerker auf diesen 40 Milliarden zu vereinnahmen. Die Abschaffung der Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhaltskosten entspräche einer Doppelbesteuerung. www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

53. Folgerungen für Käufer (Natürliche Personen) Renovationsliegenschaften können steuerbegünstigte Investitionen sein. Bei hohen und variierenden Einkommen der Käufer / Eigentümer sind hohe Steuer-Mehrwerte erzielbar. Bei festen Einkommen unter 120’000 Franken liegt wenig drin. Einwohner von Steuerwüsten sind beim Erwerb von Renovationsliegenschaften privilegiert. Neubauten erhöhen die Einkommens- und Vermögens-Steuer überproportional. Investitionen sollten in mehrfach steuergünstigen Kantonen erfolgen. Die Bewirtschaftungsstrategie ist ebenfalls Wert bestimmend www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

54. Zu guter Letzt… Katholiken in Steuerwüsten sind dort gegenüber Reformierten bei Renovationsliegenschaften bevorteilt. Reformierte profitieren bei Neubauten gegenüber Katholiken überall. Der Fiskus kommt zu Recht auch bei Immobilien auf die Dauer immer zu seinen Steuern. MONOPOLY geschickt zu spielen zahlt sich trotzdem aus: Details auf www.samuel-gerber.ch - Publikationen www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

55. Haftungsausschluss Die vorliegende Studie beruht auf bestimmten Annahmen und auf Angaben Dritter. Diese werden im Zeitpunkt der Veröffentlichung als gültig und richtig erachtet. Die Steuerbelastungen wurden mit dem Steuerrechner einer Schweizer Grossbank ermittelt, der als genügend korrekt angenommen wurde. Zahlreiche Ergebnisse können zur einfachen und generellen Verwendbarkeit für verschiedene Kantone mit dem zugrunde liegenden Bewertungsinstrument nur annäherungsweise ermittelt werden. Viele kantonale Veranlagungsspezialitäten (wie zum Beispiel der Voraus-Fünftel im Kanton Zürich) wurden nicht berücksichtigt. Die Anwendung des Ermessens- und Veranlagungsspielraums (zum Beispiel bei der Anrechnung von Bauarbeiten als Unterhalt oder Wertvermehrung) des jeweiligen kantonalen Steuerkommissärs ist nicht vorhersehbar. Die Formeln wurden nach bestem Wissen erarbeitet und kontrolliert. Für die Veränderungen der Annahmen, für die geschätzten Zukunftswerte, für die verwendeten Formeln, für die sich verändernden Steuersätze und Veranlagungspraktiken, für Informationen von Dritten und für die darauf basierenden Berechnungen und Ergebnisse wird jedoch jegliche Haftung ausdrücklich ausgeschlossen. Der Referent verfügt über die Urheberrechte an drei Bildern in diesem Referat nicht. Er übernimmt keine Haftung für die Publikation dieser Bilder. Die Verantwortung für die Publikation trägt ausschliesslich der Veranstalter. 18. Februar 2010 samuel-gerber.ch AG www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung

56. Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/ Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

57. Datum: 18. März 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich Das nächste Immobiliengespräch Thema: Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit - Andere Arten der Konfliktlösung?