Derechos Reales

Escuela Académico Profesional de Contabilidad
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS, CONTABLES Y ADMINISTRATIVAS |
UNIVERSIDAD NACIONAL DE CAJAMARCA
Derechos reales
DERECHO CIVIL
DOCENTE: Jorge Luis Silva Ruiz
INTEGRANTES:
 Cortez Caruajulca, Daniela
 Mendoza Sobrino, Flor Aurora
 Quevedo Vásquez, Luisa Jhesmar
 Silva Mejía, Winnie Danae
 Zamora Manosalva, María Diana

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS, CONTABLES Y ADMINITSRATIVAS
ESCUELAACADÉMICO PROFESIONAL DE CONTABILIDAD
1
Dedicatoria
El presente trabajo lo dedicamos en primer lugar a nuestro creador, quien años atrás
dio su vida por nosotros, al morir en la cruz del calvario. Así como también a nuestros
padres, a nuestro profesor Jorge Luis Silva Ruiz quienes en nuestro andar por la vida,
influye con sus lecciones y experiencias en formarnos como personas y profesionales;
Por eso y por mucho más les dedicamos este trabajo que constituirá el cimiento
fundamental en nuestra vida profesional.

2
Introducción
Código civil es un conjunto unitario, ordenado y sistematizado de normas de
Derecho privado, es decir, un cuerpo legal que tiene por objeto regular las
relaciones civiles de las personas físicas y jurídicas, privadas o públicas.1
El código civil se divide en los siguientes libros:
LIBRO I - DERECHO DE LAS PERSONAS
LIBRO II - ACTO JURIDICO
LIBRO II - ACTO JURIDICO
LIBRO III - DERECHO DE FAMILIA
LIBRO IV - DERECHO DE SUCESIONES
LIBRO V - DERECHOS REALES
LIBRO VI - LAS OBLIGACIONES
LIBRO VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES
LIBRO VIII - PRESCRIPCION Y CADUCIDAD
LIBRO VIII - PRESCRIPCION Y CADUCIDAD
LIBRO IX - REGISTROS PUBLICOS
LIBRO IX - REGISTROS PUBLICOS
LIBRO X - DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
LIBRO X - DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
Hoy en día, los derechos reales son unos de los más importantes del Código Civil
peruano, por contener en sus artículos normas públicas que establecen entre una
persona y una cosa, una relación inmediata, que obliga a la sociedad a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real. Es por eso la gran
importancia de su estudio, la misma que en el presente trabajo vamos a simplificar;
esperando sea de gran utilidad para los lectores.
1 http://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digo_civil

3
Contenido
1. ¿QUÉ SON LOS DERECHOS REALES?...................................................................5
2. CARACTERÍSTICA .........................................................................................................5
3. OBJETO............................................................................................................................5
Bienes:...................................................................................................................................5
a. Concepto:..............................................................................................................5
b. Clasificación:........................................................................................................6
c. Partes integrantes de un bien: ........................................................................6
d. Bienes accesorios:.............................................................................................6
e. Frutos y productos .............................................................................................6
4. DERECHOS REALES PRINCIPALES.........................................................................7
POSESIÓN...........................................................................................................................7
PROPIEDAD..................................................................................................................... 11
USUFRUCTO.................................................................................................................... 16
USO Y HABITACIÓN....................................................................................................... 19
SUPERFICIE ..................................................................................................................... 21
SERVIDUMBRE LEGAL Y CONVENCIONAL............................................................. 22

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Conceptos previos
TESOROS: Es una concentración de riqueza (especialmente la de metales preciosos,
piedras preciosas, monedas, joyas, obras de arte o cualquier otro bien económico de
escasez relativa) perdida o sin usar2.
AVULSIÓN: Se refiere a un desgarro o pérdida3.
BUENA FE: Se conoce como buena fe a la integridad y la honestidad en el
comportamiento. Quien actúa con buena fe, no pretende hacer el mal: si se equivoca
o termina dañando a alguien o algo, no habrá sido con dicha intención. Por ejemplo:
“Yo actué de buena fe: no sabía que el televisor que te vendí funcionaba mal”.4
MALA FE: La legislación vigente dice que mala fe o mala intención " es la
determinación de la voluntad individual en orden a un fin que se opone a lo que el
legislador de una época establece en protección de los derechos de los demás sujetos
jurídicos5.
Esta puede ser de dos tipos:
1.-Mala fe o mala intención pasiva.- Consiste en la disimulación en que de
manera fortuita se encuentra la contraparte.
2.-Mala fe o mala intención activa.- Es la que se genera cuando conociendo el
error fortuito de la contraparte, se realizan además maquinaciones para
mantenerlo en ese error.
2 http://es.wikipedia.org/wiki/Tesoro
3 http://es.wikipedia.org/wiki/Avulsi%C3%B3n
4 http://definicion.de/buena-fe/#ixzz36XVcie1V
5 http://vicios-del-consentimiento.wikispaces.com/MALA+FE+O+MALA+INTENCI%C3%93N

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Marco teórico
1. ¿QUÉ SON LOS DERECHOS REALES?
Artículo 881 del Código Civil indica: “Son derechos reales los regulados en este
Libro y otras leyes”.
Adicionalmente a esta definición, los derechos reales son aquellos derechos
subjetivos que le atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una
cosa e impone a todos un deber de respeto y abstención; tiene por ello carácter
patrimonial, ya que es susceptible de formar parte del patrimonio de su titular,
junto con los derechos de obligación6.
2. CARACTERÍSTICA
Son de libre circulación: “No se puede establecer contractualmente la
prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. (Artículo 882).
3. OBJETO
Tradicionalmente se ha entendido que el objeto de los derechos reales son los
“bienes7”
Bienes:
a. Concepto: Conjunto de propiedades o riquezas (cosas materiales o
inmateriales) que pertenecen a una persona o grupo8.
6 http://www.ic-abogados.com/diccionario-juridico/derechos-reales/7
7 http://ucvvirtual.edu.pe/campus/HDVirtual/700425842/PRESENTACIONES/SEMANA%2002/700042
6538/SEMANA%2002%20Objeto%20de%20los%20Derechos%20Reales.pdf
8https://www.google.com.pe/search?q=descargar+diccionario+de+la+real+academia+espa%C3%B1ol
a&oq=descargar+dicconario+&aqs=chrome.1.69i57j0l5.5517j0j7&sourceid=chrome&espv=2&es_sm=
93&ie=UTF-8#q=que+son+los+bienes

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b. Clasificación:
 Bienes inmuebles, incluyen al suelo, subsuelo y sobresuelo, el mar,
gos, los manantiales, las corrientes, entre otros detallados en el
Artículo 885.
 Bienes muebles, incluyen los vehículos terrestres de cualquier clase,
las fuerzas de la naturaleza susceptibles de apropiación (la energía
atómica y la electricidad9), los títulos valores de cualquier clase o los
instrumentos donde conste la adquisición de créditos o de derechos
personales, Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de
patentes, nombres, marcas y otros similares, entre otros detallados
en el Artículo 886.
c. Partes integrantes de un bien: “Es parte integrante lo que no puede ser
separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.” (Artículo 887)
d. Bienes accesorios: “Son accesorios los bienes que, sin perder su
individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental con respecto a otro bien.” (Artículo 888)
e. Frutos y productos
 Frutos: Son “(…) los provechos renovables que produce un bien, sin que
se altere ni disminuya su sustancia”. (Artículo 890)
o Clases de frutos y sus características (Artículo 891 y 892)
9 http://es.slideshare.net/Abogacia_Maimonides/bienes-y-cosas

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Clases de
frutos
Procedencia Perteneciente Es
percibido
cuando
Ejemplos
Naturales bien, sin
intervención
humana
Propietario Se recogen Producción de
tierras y
animales
Industriales el bien, por la
intervención
humana
Productor Se obtienen Producción a
partir de trabajo
y cultivo
Civiles produce como
consecuencia
de una relación
jurídica
Titular del
derecho
Se recaudan Alquiler de
edificios,
arrendamiento
de tierras, etc.
 Productos: Son “(…) los provechos no renovables que se extraen de un
bien”. (Artículo 894)
4. DERECHOS REALES PRINCIPALES
POSESIÓN
“Es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”
(Artículo 896), los cuales son el uso y el disfrute; evidenciamos el ejercicio de
la posesión en un ejemplo: Una persona tienen una casa, y la abandona porque
se va a vivir al extranjero, otra persona, se mete a vivir a su casa y paga todos
los servicios e impuestos.

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a) Características:
Su ámbito de poder consiste en facultades de inmediato goce o tenencia
sobre la cosa, que el derecho protege con carácter provisionalmente
prevalente.
PEÑA, dice: “(…) el derecho de posesión prevalece de momento (en
los juicios posesorios) incluso frente a la propiedad. Pero sólo de
momento, o sea, mientras no se decida en el juicio correspondiente
(juicio petitorio) quién tiene, en definitiva, la facultad de poseer”
b) Coposesión: “Existe coposesión cuando dos o más personas poseen
un mismo bien conjuntamente” (Artículo 899). Un ejemplo de ello sería la
herencia de un auto otorgada a dos personas.
c) Adquisición de la posesión: “La posesión se adquiere por la tradición,
salvo los casos de adquisiciónoriginaria que establece la ley” (Artículo 900).
Los modos de adquisición originarios son aquellos medios que prescinden
de la existencia de una posesión anterior, sea que ella no haya existido o
porque no hay vinculación alguna respecto al anterior poseedor. En este
último caso pueden darse distintos supuestos: abandono de la cosa por
quien se encontraba en su posesión o propiedad, o que la cosa hubiera sido
tomada contra su voluntad.
d) Clases de poseedor:
“Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título.
Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título” (Artículo 905)

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e) Transgresión al estado de la posesión:
 Posesión ilegitima10, ocurre cuando el poseedor ocupa un bien en
virtud de un título que resulta inválido ya sea por un defecto formal o
uno de fondo relacionado con la trasmisión válida del derecho a
ocupar un bien; puede ser:
o De buena fe: Se da “(…)cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho
sobre el vicio que invalida su título” (Artículo 906)
o De mala fe: cuando conoce el vicio que invalidad su título.
 Posesiónprecaria: “(…) es la que se ejerce sin título alguno o cuando
el que se tenía ha fenecido” (Artículo 911).
La precariedad no se determina únicamente por la falta de un título
de propiedad o arrendamiento, sino para ser considerado como tal
debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
justifique el uso o disfrute del bien (jurisprudencia2)
f) Mejoras:
i) Definición:
Cambio o modificación hecha en algo para mejorarla11
ii) Clases:
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la
destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin pertenecer
a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para
ornato, lucimiento o mayor comodidad” (Artículo 916)
Un ejemplo son las inversiones de capital y trabajo hechas en un
bien con el fin de algunas veces de conservarlo, o de aumentar la
10 La carente de título, la fundada en título nulo, la adquirida de modo insuficiente para crear derechos
reales y la adquirida de quien no tenía derecho a poseer la cosa o transmitirla.
11 http://www.wordreference.com/definicion/mejora

10
rentabilidad y otras por dar la mejor apariencia o elegancia de dicho
bien12.
Para las mejoras necesarias, diremos que se evidencian en el
arreglo de las paredes rajadas en un inmueble dada en
arrendamiento
Para las mejoras útiles, diremos que se evidencia en la instalación
de rejas metálicas en la puerta del inmueble arredrando que será de
utilidad para la seguridad.
Para las mejoras de recreo, diremos que se evidencia en el
enchapado de mayólicas en el interior del inmueble arrendado.
iii) Defensa Posesoria
o Defensa posesoria extrajudicial: “El poseedor puede repeler la fuerza
que se emplee contra él y recobrar el bien, sin intervalo de tiempo, si
fuere desposeído, pero en ambos casos debe abstenerse de las vías
de hecho no justificadas por las circunstancias” (Artículo 920) dentro del
límite de la defensa propia.
La defensa extrajudicial en dos situaciones13:
1) Para repeler la fuerza empleada contra el poseedor. Supone un
acto de turbación;
2) Para que el poseedor desposeído recupere el bien. Supone un
acto de despojo.
o Defensa posesoria judicial: “Todo poseedor de muebles inscritos y de
inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos. Si su
posesión es de más de un año puede rechazar los interdictos que se
promuevan contra él” (Artículo 921).
Los interdictos son procesos judiciales cuyo objeto es proteger la
posesión en sí misma. Su fundamento principal consiste en que
con ellos se evitan perturbaciones y despojos injustificados y que
la gente se haga justicia por su propia mano. En definitiva los
12 Palacio Pinentel, Gustavo en su ,libro Manual de derecho civil.
13 Leer más: http://www.monografias.com/trabajos94/defensas-posesorias/defensas-
posesorias.shtml#ixzz36XFvyzUV

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interdictos persiguen mantener la paz social. Allí radica su
importancia.
g) Extinción de la Posesión: Causas (Artículo 922)
La posesión se extingue por:
1.- Tradición
2.- Abandono
3.- Ejecución de resolución judicial
4.- Destrucción total o pérdida del bien.
PROPIEDAD
a) Definición y facultades: “La propiedad es el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien” (Artículo 923)
b) Condiciones para su realización: “Debe ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los límites de la ley” (Artículo 923)
c) Restricciones convencionales: “Las restricciones de la propiedad
establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben
inscribirse en el registro respectivo” (Artículo 926.)
d) Derechos de un propietario contra un poseedor (reivindicación de un
bien) “La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél
que adquirió el bien por prescripción14” (Artículo 927)
i) Modo de adquirir o perder el dominio u otros derechos reales
o de librarse del cumplimiento de ciertas obligaciones por virt
ud deltiempo y determinadas condiciones de la ley.
14 Modo de extinguirse un derecho como consecuencia de su falta de ejercicio durante el tiempo
establecido por la ley

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e) Adquisición de la Propiedad
i) Apropiación
o Los que se pueden poseer:
Los que no pertenecen a nadie:
Tales “(…) como las piedras, conchas u otras análogas que se
hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas, se
adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las
previsiones de las leyes y reglamentos” (Artículo 929).
Además de “los animales de caza y peces se adquieren por
quien los coge” (Artículo 930).
Los hallados o encontrados:
En terreno ajeno: Los animales cazados o pescados en
pertenecen a su titular o poseedor, no obstante, poseen a dichos
animales si han adquirido permiso del propietario o poseedor o
“(…) que se trate de terrenos no cercados o sembrados” (Artículo
931)
Objetos perdidos: Encontrarlos no le otorga el derecho de
propiedad pues “(…) está obligado a entregarlo a la autoridad
municipal, la cual comunicará el hallazgo mediante anuncio
público. Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se
venderá en pública subasta y el producto se distribuirá por
mitades entre la Municipalidad y quien lo encontró, previa
deducción de los gastos” (Artículo 932)
Tesoros: Pertenece al dueño de suelo, salvo acuerdo en
contrario (Artículo 934), para lo cual se divide por partes iguales
entre el que lo halla y el propietario del terreno, salvo pacto
distinto (Artículo 935).
Serán aplicables solo cuando no sean opuestos a las normas
que regulan el patrimonio cultural de la Nación (Artículo 936).

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ii) Especificación y Mezcla
“La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes
dueños, pertenece a éstos en proporción a sus valores respectivos”
(Artículo 937)
iii) Accesión15
“El propietario de un bien se adquiere por accesión lo que se
une o adhiere materialmente a él” (Artículo 938).
o Casos de accesión:
Por aluvión: “Las uniones de tierra y los incrementos que
se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos
situados a lo largo de los ríos o torrentes, pertenecen al
propietario del fundo” (Artículo 939).
Por avulsión: “Cuando la fuerza del río arranca una porción
considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de
otro propietario ribereño, el primer propietario puede reclamar su
propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos años del
acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de
propiedad, salvo que el propietario del campo al que se unió la
porción arrancada no haya tomado aún posesión de ella”
(Artículo 940)
Edificación de buena o mala fe en terreno ajeno: El propietario
del terreno tiene la facultad de decisión “Cuando se edifique de
buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre
hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el
terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor
de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el
valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe
pagar el valor comercial actual del terreno” (Artículo 941)
15 Modo de adquirir el dominio, según el cual el propietario de una cosa hace suyo, no solamente lo
que ella produce, sino también lo que se le une o incorpora por obra de la naturaleza o por la mano
del hombre.

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“Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede
exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el
pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo
edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la
demolición es de cargo del invasor”(Artículo 943)
Mala fe del propietario del suelo: Si el propietario del suelo obra
de mala fe, la opción de vender o comprar el terreno corresponde
al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le
pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial
actual del terreno (en conformidad con el Artículo 942).
Invasión del suelo colindante parcialmente y de buena fe y sin
que el dueño colindante se haya opuesto,” (…) el propietario del
edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor”, o puede
exigirse que adquiera todo el terreno (según sea el caso); “(…)
salvo que destruya lo construido” (Artículo 944) en
consecuencia, no tendría derecho de propiedad. Y si ha sido de
mala fe el dueño puede exigir la demolición de lo edificado más
el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo
edificado sin obligaciónde pagar su valor (según el Artículo 943).
En caso de edificación o siembra con materiales, plantas o
semillas ajenas “(…) adquiere lo construido o sembrado, pero
debe pagar el valor de los materiales, plantas o semillas y la
indemnización por los daños y perjuicios causados” (Artículo
945). Si es hecha de mala fe debe pagar el doble del valor de
los materiales, plantas o semillas y la correspondiente
indemnización de daños y perjuicios.
Accesión natural: “El propietario de animal hembra adquiere la
cría, salvo pacto en contrario.
En los casos de inseminación artificial realizada con elementos
reproductivos procedentes de animal ajeno, el propietario de la
hembra adquiere la cría pagando el valor del elemento

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reproductor, si obra de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo
hace de mala fe” (Artículo 946)
iv) Trasmisión de la Propiedad: Acción de transferir la titularidad de un
bien a otra persona en condiciones tales que el nuevo titular pueda
ejercer plenamente dicha propiedad.
De propiedad de bien mueble: “(…) se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente” (Artículo 947).
Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una
cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión
carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes
perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal. (Artículo 948)
De propiedad de bien inmueble La sola obligación de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario (Artículo 949)
v) Prescripción adquisitiva
o Inmuebles: Se adquiere mediante “(…) la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco
años cuando median justo título y buena fe” (Artículo 950)
o Muebles: “(…) requiere la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay”
(Artículo 951.)
f) Propiedad Predial16
o Extensión del derecho de propiedad :
“La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho” (Artículo
954), sin embargo, “el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total
16 Predio es un término con origen etimológico en el latín praedium. En el sentido más amplio, un
predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede decirse, por lo tanto,
que los predios son tierras y terrenos delimitados.

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o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo” (Artículo
955)
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por
leyes especiales”. (Artículo 954)
 “Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés
puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas
preventivas” (Artículo 956)
 Normas aplicables a la propiedad predial: “La propiedad predial
queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación17 y
subdivisión18 y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas” (Artículo 957)
La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia (Artículo
958)
USUFRUCTO
a) Concepto: Derecho por el que una persona puede usar y disfrutar
temporalmente los bienes ajenos y disfrutar de sus beneficios, con la
obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios, pudiendo
excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades
El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles
con excepción de cuasifructos. (Artículo 999).
Ejemplo: "Juan, aunque las tierras no eran suyas, tenía el usufructo y
las labraba”
b) Constitución del usufructo
El usufructo se puede constituir según el artículo 1000 por:
 Ley cuando expresamente lo determina. Ejemplo: para proteger
a los viudos sin por ello dejar en una situación de indefensión a
los herederos, la ley establece usufructos. Es decir, los viudos
17 Proceso que implique un cambio de uso de tierras rústicas o eriazas.
18 Participación de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz.

17
tendrán el usufructo de algunos bienes, pero no la propiedad, que
será de los herederos.
 Contrato o acto jurídico unilateral.19
 Testamento.
c) Plazo del usufructo
El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor de una
persona jurídica no puede exceder de treinta años y cualquier plazo
mayor que se fije se reduce a éste. (Artículo 1001)
Normas aplicables a los efectos del usufructo
Los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo y, no estando
previstos en éste, por las disposiciones del presente título (Artículo
1005)
d) Deberes y Derechos del Usufructuario
 Inventario y tasación de bienes por el usufructuario: Al entrar en
posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de los bienes
muebles, salvo que haya sido expresamente eximido de esa
obligación por el propietario que no tenga heredero forzoso. El
inventario y la tasación serán judiciales cuando se trata del
usufructo legal y del testamentario. (Artículo 1006)
 Obligación de constituir garantía: El usufructuario está obligado
a prestar la garantía señalada en el título constitutivo de su
derecho o la que ordene el juez, cuando éste encuentre que
puede peligrar el derecho del propietario. (Artículo 1007)
 Explotación del bien: El usufructuario debe explotar el bien en la
forma normal y acostumbrada. (Artículo 1008)
 Prohibición de modificar el bien usufructuado: El usufructuario no
debe hacer ninguna modificación sustancial del bien o de su uso.
(Artículo 1009)
19 Los actos jurídicos son unilaterales cuando para su perfección, requieren de la voluntad de
una sola parte, que puede ser una sola persona, en el caso del testamento; o la voluntad de
varias personas pero que son una sola parte, pues su voluntad es expresada con el mismo
sentido, como por ejemplo en el caso de las comunidades que son representadas por un
administrador

18
 Obligación del usufructuario de pagar tributos y rentas: El
usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las
pensiones de alimentos que graven los bienes. (Artículo 1010)
 Derecho de subrogación del usufructuario: Si el usufructuario
paga la deuda hipotecaria o el interés que ésta devenga, se
subroga en el crédito pagado. (Artículo 1011)
 Desgaste del bien por disfrute ordinario: El usufructuario no
responde del desgaste por el disfrute ordinario. (Artículo 1012)
 Obligación de reparar el bien usufructuado: El usufructuario está
obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y, si por su culpa
se necesitan obras extraordinarias, debe hacerlas a su costo.
(Artículo 1013)
 Reparaciones ordinarias: Se consideran reparaciones ordinarias
las que exijan los desperfectos que procedan del uso normal
de los bienes y sean indispensables para su conservación.
El propietario puede exigir judicialmente la ejecución de las
reparaciones. El pedido se tramita como incidente. (Artículo
1014)
 Aplicación supletoria de las normas sobre mejoras: Las reglas
sobre mejoras necesarias, útiles y de recreo establecidas para la
posesión se aplican al usufructo. (Artículo 1015)
e) Cuasiusufructo
 Usufructo de dinero: El usufructo de dinero sólo da derecho a
percibir la renta. (Artículo 1018)
 Usufructo de un crédito: El usufructuario de un crédito tiene las
acciones para el cobro de la renta y debe ejercitar las acciones
necesarias para que el crédito no se extinga. (Artículo 1019)
 Cobro de capital: Si el usufructuario cobra el capital, debe hacerlo
conjuntamente con el propietario y en este caso el usufructo
recaerá sobre el dinero cobrado. (Artículo 1020)

19
f) Causales de extinción del usufructo
El usufructo se extingue, según el artículo 1021, por:
 Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001
o del establecido en el acto constitutivo.
 Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco
años.
 Consolidación.
 Muerte o renuncia del usufructuario.
 Destrucción o pérdida total del bien.
 Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o
deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de
reparaciones ordinarias. En este caso el juez declara la extinción.
USO Y HABITACIÓN
a) Régimen legal del derecho de uso
El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por
las disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables. (Artículo
1026)
b) Derecho de habitación
Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para
servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
(Artículo 1027)
c) Extensión de los derechos de uso y habitación
Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario,
salvo disposicióndistinta. (Artículo 1028)

20
d) Carácter personal del uso y habitación
Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto
jurídico, salvo la consolidación. (Artículo 1029)
Diferencias entre derechos de uso y habitación y
usufructo
Uso y Habitación Usufructo
Características  No son transmisibles a
los herederos
 No pueden cederse a
ningún título
 el usuario o el habitador
no pueden arrendar,
enajenar o prestar ningún
objeto al que se extienda
su derecho.
 Se puede
arrendar
 Se puede
ceder el bien
usufructuado
Obligaciones
del habitador o
usufructuario
 No pueden arrendar,
enajenar o prestar ningún
objeto al que se extienda
su derecho.
 Colaborar con los gastos
ordinarios tendientes a
la conservación.
 Tiene el goce
pleno y
disfrute de su
derecho, es
decir que
puede
disfrutar de
los frutos de
la cosa

21
 Se limitan a las
necesidades personales
del usuario o habitador
Fuente: Elaboración grupal
SUPERFICIE
a) DEFINICIÓN:
Es el derecho por el cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo
la superficie del suelo. (Artículo 1030)
Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su
vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo
construido, reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Este artículo deja entender que el derecho de superficie nace de una
relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario, por al cual
se otorga un derecho de goce de una facultad de propiedad temporal
sobre lo construido, teniendo como premisa que el suelo necesariamente
es ajeno. Estamos hablando entonces, de un derecho real de propiedad
temporal equivalente al goce de la superficie del terreno ajeno.
EJEMPLO: en el caso de un alquiler, si en la casa alquilada hace falta un
baño, y la persona que la adquiere en alquiler, le pone ese baño para su
uso, al culminar el contrato de alquiler, el propietario está en la obligación
de reembolsarle el dinero que ha invertido.

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b) Constitución o transmisibilidad: El derecho de superficie puede
constituirse por acto entre vivos o por testamento. Este derecho es
trasmisible, salvo prohibición expresa. (Artículo 1031).
El derecho de superficie puede extenderse al aprovechamiento de una
parte del suelo, no necesaria para la construcción, si dicha parte ofrece
ventaja para su mejor utilización. (Artículo 1032.)
c) Pervivencia: El derecho de superficie no se extingue por la destrucción
de lo construido. (Artículo 1033)
d) Extinción del derecho de superficie: La extinción del derecho de
superficie importa la terminación de los derechos concedidos por el
superficiario en favor de tercero. (Artículo 1034)
SERVIDUMBRE LEGAL Y CONVENCIONAL
a) DEFINICIÓN:
Artículo 1035.- La ley o el propietario de un predio pueden imponerle
gravámenes en beneficio de otra persona, que den derecho al dueño del
predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o
para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.
Las servidumbres le dan a una persona el derecho de obtener alguna
utilidad de un bien ajeno. La servidumbre tiene carácter predial, limitando
el ejercicio del derecho de propiedad del propietario con respecto a su
predio. Este derecho solo se extingue con la extinción del predio, solo es
aplica a predios ajenos, no se puede ejercer servidumbre del bien propio.
El predio sometido que sufre que gravamen se denomina sirviente y el que
recibe la utilidad de predio dominante.
EJEMPLO: Un ejemplo de servidumbre, Joel es dueño de un terreno, que
esta antes de la casa de campo de Miguel, para que Miguel tenga acceso
en carro a su casa es necesario que pase por el terreno de Joel, a este
camino de acceso se le denomina servidumbre. En este caso el predio
dominante es el de Miguel que es el que se beneficia de dicho camino para

23
acceder a su casa en el carro; el predio sirviente es de Joel que es el que
sufre el gravamen o carga sobre su propiedad
b) Características de la servidumbre
Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden
trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario (Artículo
1036)
De acuerdo con este artículo, la servidumbre está relacionada al inmueble,
no a las personas, por ello no se pueden separar, pues conforman una
unidad que proporciona la utilidad necesaria al bien. En tal sentido, la
transferencia de uno de ellos se tiene que dar respetando la condición del
predio sirviente, que cuenta con gravamen, y la del predio dominante, que
tiene el beneficio de dicha servidumbre.
EJEMPLO: Tomando al ejemplo anterior, Si Joel deseara vender su
terreno, lo hará respetando la condición de predio sirviente que tiene su
terreno, y está en la obligación de informar a quien lo quiera adquirir, esta
condición.
c) Perpetuidad de la servidumbre
Las servidumbres son perpetuas, salvo disposiciónlegal o pacto contrario.
(Artículo 1037)
La condición de servidumbre está ligada a la noción de que los inmuebles
son perpetuos, aunque actualmente no todas las servidumbres se
prolongan a la existencia del predio, así como no todos los predios son
perpetuos. Este derecho puede ser condicionado por acuerdos
estatutarios, etc.
EJEMPLO: Si dos predios colindantes, se encuentran bajo la condición de
servidumbre, esta condición no caducara mientras el dominante siga
necesitando al otro.

24
d) Indivisibilidad de la servidumbre: Las servidumbres son indivisibles. Por
consiguiente, la servidumbre se debe entera a cada uno de los dueños
del predio dominante y por cada uno de los del sirviente.( Artículo 1038)
En caso de que el predio sea dividido, la servidumbre del predio se
mantendrá en cada parte fraccionada del mismo. Naciendo de una
servidumbre tantas servidumbres como sean requeridas.
e) Servidumbres aparentes: Sólo las servidumbres aparentes pueden
adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco
años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos.
(Artículo 1040)
f) Extensión y condiciones de la servidumbre: La extensión y demás
condiciones de las servidumbres se rigen por el título de su constitución y,
en su defecto, por las disposiciones de este Código. (Artículo 1043)
Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensión o
modo de ejercerla, se interpreta en el sentido menos gravoso para el
predio sirviente, pero sin imposibilitar o dificultar el uso de la servidumbre.
g) Conservaciónde la servidumbre: La servidumbre se conserva por el uso
de una persona extraña, si lo hace en consideración al predio dominante.
(Artículo 1045)
La servidumbre no puede estar limitada al titular del predio dominante, sino
que engloba a todas aquellas personas que están relacionadas al predio
dominante.
h) Prohibición de impedir el uso de servidumbre
El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o
menoscabar el uso de la servidumbre. Si por razón de lugar o modo la
servidumbre le es incómoda, podrá ser variada si no perjudica su uso.
(Artículo 1047)

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i) Extinción por destrucción total
 Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o
involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente,
sin mengua de las relativas al suelo. Pero reviven por la
reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas. (Artículo
1049.)
 Extinción por falta de uso: Las servidumbres se extinguen en
todos los casos por el no uso durante cinco años. (Artículo 1050).
O sea que si el dueño del predio dominante no usa sus derechos
adquiridos por un periodo de 5 años, se extinguen.
 Servidumbre legal de paso: La servidumbre legal de paso se
establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los
caminos públicos. (Artículo 1051)
Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio
dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un
camino que de acceso inmediato a dicho predio.
El propietario de un inmueble encerrado y privado de toda
comunicación con el camino público, puede solicitar una
servidumbre legal de tránsito o de paso al propietario del predio
colindante que le permita el acceso a dicho camino
Ejemplo: el propietario de un terreno que se encuentra después
de otro sin salida a la carretera, le solicita al dueño del otro terreno
(el que se encuentra primero), le conceda una servidumbre legal
de paso.
 Servidumbre de paso gratuita: El que adquiere un predio
enclavado en otro del enajenante adquiere gratuitamente el
derecho al paso. (Artículo 1053)
Este artículo no dice que para la adquisición gratuita de la
servidumbre de paso, la transferencia del predio enclavado debe
ser a título oneroso, es decir, como producto de una compraventa.

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Conclusiones
1. Los derechos reales son aquellos derechos subjetivos
se le atribuyen a su titular un poder directo e inmediato
sobre una cosa e impone a todos un deber de respeto
y abstención; tiene por ello carácter patrimonial, ya que
es susceptible de formar parte del patrimonio de su
titular, junto con los derechos de obligación.
2. Entre los derechos reales principales tenemos:
Posesión, propiedad, usufructo, uso y habitación,
superficie y servidumbre legal y convencional

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REFERENCIAS
 Fundación Wikimedia, Inc.,(2014), TESORO. Recuperado de
http://es.wikipedia.org/wiki/Tesoro
 Fundación Wikimedia, Inc.,(2014), AVULSIÓN. Recuperado de
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delconsentimiento.wikispaces.com/MALA+FE+O+MALA+INTENCI%C3%93N
 WordPress (2014). Derechos reales. Abogados.com .Recuperado de
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 Real academia española (2014). Derechos reales. Recuperado de
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5.5517j0j7&sourceid=chrome&espv=2&es_sm=93&ie=UTF-
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mediata/posesi%C3%B3n-mediata.htm
 Woreference (2014) Recuperado de http://www.wordreference.com

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