• La pénurie de grandes transactions et de clés-en-main a fortement impacté la demande placée qui devrait atteindre environ 1,7 million de mètres carrés en fin d’année. • Le marché de l’investissement devrait de nouveau être un bon cru cette année et atteindre environ 11 milliards d’Euros avec des taux de rendement prime stables à 4,50% dans le QCA. • La reprise économique devrait progressivement permettre au marché de redémarrer au 2e semestre alors que l’on peut encore attendre une première moitié d’année au ralenti. Sur la totalité de l’année on peut anticiper une activité en légère hausse entre 1,9 et 2,1 millions de mètres carrés. • Les valeurs locatives resteront sous pression et le marché favorable aux entreprises. Dans le QCA, compte tenu de la baisse déjà actée et du faible niveau de l’offre, le loyer prime devrait rester stable sur l’année. • Le marché de l’investissement continuera sur sa bonne lancée et devrait entériner entre 10 et 12 milliards d’Euros d’investissements en 2014. • Son attractivité auprès des investisseurs internationaux et la forte compétition sur les actifs « Core » pourrait amener à une légère compression des taux pour les meilleurs produits.

1. Le marché des bureaux en Ile-de-France
Bilan & Perspectives 2014
Marché locatif et investissement : la
déconnexion se poursuit

2. 2  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Editorial
2013, une année à oublier en économie
Lors de la rédaction de notre précédent opus du « Bilan &
Perspectives » en décembre 2012, il ressortait comme
une évidence pour tout le monde que 2013 ne serait pas
l’année de la reprise économique, loin de là. Les
prévisions allant s’assombrissant, et la perspective d’un
choc fiscal sans précédent (38 milliards d’euros)
essentiellement financé par une hausse de la fiscalité sur
les ménages et entreprises, avaient mené l’ensemble des
économistes à passer le 1er semestre 2013 en « pertes et
profits » en matière de croissance économique.
Il y a un an, la question qui restait encore ouverte était de
savoir si le 2nd semestre 2013 allait enfin sonner le retour
d’un meilleur contexte macro-économique ; condition sine
qua non d’un redressement ultérieur de l’investissement
des entreprises et de l’emploi.
Sur toute la première moitié de l’année, les plus sombres
prédictions se sont confirmées. L’économie française a
été marquée par une longue glissade de ses indicateurs
que rien ne semblait devoir arrêter. Sur la période janvierjuillet les prévisions de croissance économique sont
passées de 0,1% de croissance à une récession de 0,3%
et l’indicateur du climat des affaires plongeait à moins de
84 points en avril, bien loin de sa moyenne de long terme
(100 points). La situation financière dégradée des
entreprises et le mauvais contexte économique ont
conduit à une réduction des effectifs salariés et une
hausse du chômage qui, à l’été, atteint 10,5% de la
population active en France métropolitaine.
Pourtant dans ce panorama extrêmement sombre, on note
une inflexion de tendance à partir de la fin du printemps,
tendance qui perdure pendant l’été et à la rentrée.
Dans un premier temps, le climat des affaires se redresse,
d’abord sur un rythme modéré avec une hausse d’un point
et demi entre avril et juin, puis sur un rythme soutenu à
partir de l’été, passant de 88 à 95 entre juillet et
septembre.
Cette hausse du climat des affaires a été portée par le
secteur de l’industrie (+5 points entre juin et septembre),
le secteur des services (+10 points entre juin et
septembre), et par le rebond spectaculaire et inattendu du
climat du commerce de détail (+15 points entre juin et
septembre). Cette forte amélioration de l’ambiance
générale est probablement à mettre au crédit de la
croissance inattendue du PIB au 2ème trimestre (+0,5%)
annoncée pendant l’été ; même si cette hausse du PIB est
en partie due à des facteurs temporaires comme la
hausse des dépenses énergétiques liées à un printemps
maussade !
Prévisions de croissance du PIB pour 2013 et
climat des affaires en France
Sources : Consensus forecasts / INSEE
A la rentrée, et à la différence de ces dernières
années, les nouvelles économiques restent
globalement bien orientées. Les paramètres macroéconomiques en France et en zone Euro se sont
progressivement redressés, les indicateurs de croissance
(PMI Markit ou Indicateur de Retournement) sont passés
dans le vert alors que l’inflation ou le coût de l’énergie sont
restés contenus, permettant même à la BCE de réduire de
nouveau son taux directeur à un plancher historique de
0,25%. En parallèle la croissance semble vouloir enfin
s’installer aux Etats-Unis, locomotive économique
mondiale, en dépit du « shut-down » d’octobre.

3. 3  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Ces derniers jours quelques nouvelles sont venues
contrarier ce panorama globalement plus porteur, comme
la dégradation de la note de la France par Standard &
Poors (sans impact sur le coût de la dette) ou encore la
baisse du PIB au 3ème trimestre (-0,1%). L’éclaircie sur les
chiffres ne doit pas non plus faire oublier l’état de fragilité
financière de nombreuses entreprises françaises. On
retiendra de l’actualité récente le redressement judiciaire
du volailler DOUX en Bretagne (2 000 emplois) dont le
plan de continuation d’activité vient d’être validé par les
tribunaux, ou encore l’annonce de la mise en liquidation
judiciaire du transporteur MORY-DUCROS, n°2 du
transport de colis en France avec plus de 5 000 emplois
dans la balance.
Ces différents éléments mettent en lumière le chemin
qui reste encore à parcourir pour consolider la
croissance en France, la seule susceptible de
permettre une amélioration de la situation des
entreprises, de l’emploi et in fine des finances
publiques.
Paris bien placée pour capter les bénéfices de la reprise
internationale
Paris en tant que capitale économique française offre une
meilleure dynamique que la moyenne nationale en termes de
croissance et d’emploi. Ainsi concernant le marché de l’emploi,
on pourra retenir que la tendance en Ile-de-France a divergé de
la moyenne française avec une tendance à la stabilisation.



Sur le 1er semestre 2013, le taux de chômage est
resté stable en Ile-de-France à 9,1% de la population
active alors qu’il atteint 10,5% en France métropolitaine.
Entre la mi-2012 et la mi-2013, les destructions
d’emplois dans le secteur marchand ont été 3 fois
moins importantes en proportion en Ile-de-France
que la moyenne nationale.
Le secteur des services (1er employeur en Ile-de-France)
est resté stable sur l’année écoulée (hors composante
intérim).
La relative résistance de l’économie et de l’emploi en Ile-de
France sont le résultat d’une économie très internationalisée
qui permet à Paris, en tant que capitale économique, de capter
plus rapidement les fruits de la croissance internationale.
Ainsi par exemple on peut retenir que les entreprises du CAC
40, qui ont quasi-toutes leur siège social à Paris, réalisent en
moyenne plus de 70% de leur chiffre d’affaires à l’international.
D’autre part, on retiendra aussi, qu’1 emploi sur 6 en Ile-deFrance dépend d’un groupe étranger et dans 85% des cas il
s’agit d’entreprises tertiaires. Ce sont près de 600 000 emplois
en Ile-de-France qui dépendent d’une société étrangère.

4. 4  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Année à oublier aussi pour le marché locatif
Alors que les grandes transactions clé-en-mains avaient
porté l’activité locative l’an passé, la situation est très
différente en 2013. Les mauvaises conditions
économiques et le climat des affaires très dégradé du 1er
semestre ont significativement impacté le niveau de la
demande placée. La tendance constatée à l’issue du
3ème trimestre, avec un marché en repli de 30%, nous
conduit à une prévision de demande placée de l’ordre
de 1,7 million de mètres carrés pour 2013. Fin
novembre, les transactions déjà signées et celles d’ores et
déjà identifiées ne nous permettent pas d’anticiper une
bonne surprise potentielle. A ce niveau, 2013 serait la plus
mauvaise année enregistrée sur le marché parisien depuis
2003.
La recherche constante d’économies de la part des
entreprises a conduit à de nouveaux comportements
sur le marché.
On retiendra de la part des entreprises une approche
quasi-systématique des problématiques immobilières par
la renégociation de bail, préférée au déménagement ;
mais aussi des propriétaires beaucoup plus souples sur
les conditions des baux qu’ils sont prêts à consentir à un
nouvel entrant ou à un locataire en place. Ces
comportements débouchant en 2013 sur une contraction
de l’activité du marché, des valeurs faciales en baisse et
des valeurs économiques d’ores et déjà au plus bas.
Un marché de l’investissement de nouveau solide
et dynamique cette année
A l’inverse, le marché de l’investissement continue à
démontrer un dynamisme et une stabilité étonnants
compte tenu de l’environnement tant économique que
locatif. A la fin novembre ce sont environ 9 milliards
d’euros qui ont été investis à Paris et quelques grands
dossiers sont encore en cours de finalisation.
Toutefois, le travail de conviction et de pédagogie allant
croissant, le temps de sortie des dossiers tend à s’allonger
quelque peu depuis l’été, ce qui pourrait conduire 2013 à
une performance légèrement inférieure à celle de 2012 et
un volume d’investissement anticipé autour de 11
milliards d’euros pour l’ensemble de l’année.
Si l’investissement reste avant tout marqué par sa solidité
et sa stabilité d’une année sur l’autre, quelques éléments
forts peuvent être retenus sur le fonctionnement du
marché cette année :
- une diversification des profils d’investissement
vers des actifs plus risqués (Core +),
- de nouveau une bonne année sur le segment des
grandes transactions, assortie d’une non moins forte
activité sur le segment des transactions moyennes (50100 millions d’euros),
- et un regain d’intérêt pour le marché de La
Défense, au point mort ces dernières années.
Un marché de la dette très évolutif en 2013
Le marché des financements immobiliers continue sa
recomposition en 2013 avec une segmentation des
acteurs qui s’accentue en fin d’année.
En début d’année, les forces en présence sur le marché
de la dette étaient essentiellement les banques
traditionnelles (françaises et allemandes dans une
moindre mesure), les assurances et les fonds de dette
(annoncés et/ou en phase de collecte). Tous ces acteurs
cherchaient à se positionner sur le segment du « Core »
pour lequel les besoins de financements apparaissaient
donc largement assurés alors que les conditions de
financement restaient très hétérogènes.
Dans le courant de l’année, les Fonds de dette sont
devenus réellement actifs sur le marché, finançant seuls,
ou aux côtés de banques, des opérations significatives. A
l’inverse les assureurs peinent à trouver leur place,
confrontés à la concurrence directe des banques sur le
segment « Core ».
En cette fin d’année, le marché s’est encore plus
segmenté par rapport au début d’année avec un
phénomène d’éviction des fonds de dette et
assureurs. La raison principale est la compression des
marges qui sont passées d’environ 220 à 150 points de
base depuis le début de l’année sur le standard « Core à 5
ans », qui exclut de fait ces acteurs qui ne peuvent
s’aligner sur les banques les plus compétitives, les
banques hypothécaires allemandes.
Par ailleurs, suite à la crise de l’offre de dette hypothécaire
en 2009, le balancier a basculé dans une zone où les
emprunteurs tendent à s’autocensurer en matière de
financement : 8 acquisitions sur 10 ont été réalisées sans
endettement en 2012 (pour les transactions de plus de 30
millions d’euros), tendance qui reste identique cette année
et qui limite la taille du marché.
Virginie Houzé
Directeur Etudes et Recherche France

5. 5  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Le marché locatif,
des opportunités à
saisir
« Les
propriétaires
rivalisent
d’imagination pour proposer des
solutions immobilières leur permettant
de se démarquer dans un contexte
concurrentiel accru »
Jacques Bagge
Directeur du département Agence
Le repli du marché locatif n’aura échappé à personne
cette année. Résultante d’une conjoncture
économique toujours fragile, cette situation n’est pas
pour autant nouvelle en soi.
Les entreprises françaises heurtées depuis maintenant 5
ans par le ralentissement économique ont dû rogner sur
leurs marges, et ont dû davantage faire leurs preuves face
au durcissement des conditions d'emprunt auprès des
banques. Conséquences principales : la recherche accrue
d’économies et la décrue des investissements.
Sur le plan immobilier, ceci s’est traduit d’une part par
la rationalisation des espaces de travail, le plus
souvent par le biais de relocalisation, et d’autre part
par de nombreuses renégociations de baux, qui,
rappelons-le, ne sont pas comptabilisées dans le calcul de
la demande placée. Ce double phénomène n’a donc pas
été sans impact sur l’activité du marché locatif.
Les renégociations de baux, une tendance de fond
Cette année encore, les renégociations de baux
apparaissent comme un fait marquant de l’année 2013.
Toujours très nombreuses, ces missions représentent un
nombre de mètres carrés élevé qui échappent totalement
à l’activité du marché locatif, et qui contribuent donc au
déficit de la demande placée.
Chez Jones Lang LaSalle, seul, on ne dénombre pas
moins d’une centaine de missions de renégociation en 3
ans, soit plus de 430 000 m² en Ile-de-France. Non
seulement, cette tendance s’inscrit de manière durable,
mais elle est régulière dans son volume année après
année.
Pourquoi ? La plupart des entreprises sont toujours
aujourd’hui dans une position de grande fébrilité, face
à une conjoncture économique durablement dégradée.
Elles font preuve d’une grande hésitation avant de prendre
la décision de déménager car ce choix n’est pas neutre.
En effet, déménager engendre des coûts, mais peut
aussi impliquer des contraintes sociales fortes que les
entreprises souhaitent éviter. En Ile-de-France, en
particulier, la majorité des entreprises appartiennent soit
au secteur tertiaire, soit sont des sièges sociaux de
groupes industriels, dont la richesse essentielle est
constituée par les collaborateurs. Les risques encourus en
termes de ressources humaines peuvent donc être jugés
comme trop importants face aux économies réalisées.
Parallèlement, les propriétaires, de leur côté, sont
aujourd’hui plus que jamais proactifs sur le sujet de la
renégociation. Ils font preuve d’une qualité d’écoute
inédite,
intégrant
totalement
les
contraintes
opérationnelles et financières des entreprises dans leurs
propositions afin de réduire la vacance de leur patrimoine
qui est une priorité. De ce fait, les entreprises,
bénéficiant d’excellentes conditions de négociation,
n’ont pas forcément d’intérêt à quitter leurs locaux.

6. 6  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Et, si pour certaines d’entre elles, la relocalisation
présente au final une équation financière plus
intéressante, le déménagement ne se fera pas à
surface égale. Fait nouveau, les entreprises, en plus de
s’attaquer au prix, rognent de plus en plus sur les surfaces
prises à bail, quand on sait qu’un grand nombre de
bureaux sont vides en permanence. Il est donc aisé
d’imaginer l’impact de tels choix sur le niveau de
demande placée.
Les grands mouvements
immobiliers s’essoufflent
de
regroupement
Autre élément marquant de l’année 2013, et qui n’a pas
été sans conséquence sur les performances du marché
locatif, la disparition des grands clés-en-main. En effet,
nous avions vu s’opérer ces deux dernières années un
certain nombre de grands mouvements immobiliers
engendrés par la volonté de grands groupes de regrouper
sur un site unique l’ensemble de leurs effectifs salariés,
disséminés sur plusieurs implantations. Ces projets
d’envergure se sont faits le plus souvent au travers
d’opérations « clés-en-main », c’est-à-dire réalisées sur
mesure, afin de coller au plus près au cahier des charges
exprimé par ces entreprises.
Entre 2011 et 2012, ces clés-en-main ont atteint un niveau
exceptionnel à plus d’1 million de mètres carrés. Leur part
a bondi à 18 et 24% de la demande placée tandis que
cette année elle ne représente que 11% (à fin septembre).
Les clés-en-main en Ile-de-France depuis 2011
Source : Jones Lang LaSalle
Au regard des transactions actuellement en cours de
négociation, cette proportion pourrait même s’amoindrir
d’ici la fin de l’année, et passer sous la barre des 10%,
revenant ainsi à son poids habituel dans le marché.
Ce surplus d’activité a ainsi contribué aux faussesbonnes performances locatives enregistrées en 2011
et 2012, et a d’une certaine manière biaisé la lecture
des résultats du marché. Si cette année l’activité locative
est indéniablement en repli, cette « contre-performance »
doit toutefois être nuancée.
En réalité depuis 2009, le marché locatif enregistre
chaque année entre 1,8 et 2 millions de mètres carrés
loués, hors clés-en-main. En 2013, nous prévoyons un
niveau de demande de l’ordre de 1,7 million de mètres
carrés. La part des clés-en-main étant mineure cette
année, la chute sera probablement moins rude sur le
marché « hors clés-en-main », plutôt de l’ordre de 15%
en réalité que des 30% annoncés.
Autre élément à noter, le contexte dans lequel ces choix
immobiliers se sont opérés n’est plus le même. Pour
l’essentiel il s’agit de grandes structures, dans lesquelles
les processus de décisions sont longs. Il y a donc un
décalage entre la décision économique, à un instant T, de
regrouper ses équipes, et la traduction immobilière de
cette dernière.

7. 7  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
On estime en moyenne à 2 ans, le temps écoulé entre les
premières réflexions et l’obtention définitive des
autorisations administratives nécessaires à la construction
du projet, date à laquelle nous comptabilisons la
transaction. Les transactions comptabilisées en 2011 et
2012 sont donc souvent le reflet de la situation
économique des entreprises de 2009 et 2010, une période
de bas de cycle durant laquelle les démarches de
réduction de coûts étaient prédominantes.
Aujourd’hui, les entreprises, en crise depuis 5 ans, ont
déjà mis en œuvre des mesures d'économies
immobilières. Celles qui choisissent donc de
déménager le font pour des raisons qui vont au-delà
des purs éléments financiers : recherche de synergies,
image de l’entreprise, recrutement et rétention des talents.
On assiste de plus en plus à une vraie prise de
conscience des entreprises de la question
immobilière, c’est-à-dire de l’impact que pourra avoir
un choix immobilier sur la production, leurs parts de
marché, la productivité de leurs salariés mais aussi
sur leur bien-être. Cette tendance qui connait un
développement constant devrait se poursuivre et se
renforcer en 2014. Les grandes entreprises n’hésitent plus
à se faire accompagner d'experts reconnus pour mesurer
tous les paramètres qui impactent une décision
immobilière, et éviter ainsi des écueils néfastes pour la
suite du projet.
Se mêlent également en filigrane, aux nouveaux modes
de management immobilier des grandes entreprises en
France, les réflexions de « workplace management » et de
gestion des espaces de travail dans les sièges sociaux. Si
les ratios par poste de travail ont eu tendance à se réduire
ces dernières années, l’heure est à un meilleur usage des
espaces en commun en mettant en place notamment des
espaces de travail collaboratifs.
Ces nouvelles réflexions traduisent bien le
changement qui est en train de s’opérer du côté des
grandes entreprises, et l’outil que représente
l’immobilier dans ces projets.

8. 8  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Deuxièmement, le marché de La Défense est un
marché très volatile car il est circonscrit. Par sa nature
immobilière et par la nature de ses occupants (de grands
groupes industriels, bancaires et d'assurance), chaque
livraison d’immeuble ou libération crée potentiellement
une situation de suroffre. Au-delà de cette situation
actuelle, si on analyse les cycles longs du marché de
La Défense, la forte volatilité du secteur est mise en
exergue, et il y a historiquement un décalage entre
l’offre et la demande. La Défense n’apparait pas comme
un marché de précommercialisations, mais comme un
marché dans lequel l’offre a provoqué la demande.
Première crise immobilière, la guerre du Golfe, entre
1991 et 1996. On assiste alors à une croissance
importante de l’offre dès 1992 tandis que la demande
reste confinée. Les taux de vacance atteindront un
premier pic à 13% en 1993. Puis, la demande
redémarrera assez vite dès 1997, et la vacance plongera
à son plus bas niveau, en seulement 2/3 ans, à moins de
1% en 1999 et 2000.
350 000
327 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
88 740
50 000
2010
2008
2006
Demande placée
2012
3T 2013
Offre immédiate
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
0
1990
Loin de notre esprit l’idée de dire que tout va pour le
mieux. En effet, l’offre abonde sur le marché sous le
double effet des récentes livraisons de tours (« Carpe
Diem », « Eqho » et « Between » pour la seule année
2013), et des grandes libérations comme celle récente de
COFACE, qui résulte d’un clé-en-main signé en 2011.
Cette surcapacité passagère vient en partie
aujourd’hui d’un effondrement de la demande, en
particulier des demandes de plus de 5 000 m², qui
n’est pas propre à La Défense mais dont le
phénomène est exacerbé par la structure même de ce
marché. En effet, La Défense est un marché de très
grandes surfaces et de grands utilisateurs. Comme on a
pu le voir précédemment, déménager dans une période
de croissance atone et déplacer ses équipes représentent
des coûts, et est un pari sur l’avenir. Ce scénario est
souvent mis en concurrence avec le fait de rester sur
place et de renégocier son bail.
En m²
400 000
1988
Si l’immobilier aujourd’hui est au service des besoins et
des stratégies des entreprises, La Défense est l’un des
secteurs qui peut prétendre le mieux répondre aux
problématiques des grands groupes, par la pluralité de
ses produits immobiliers. Pourtant ces derniers mois, des
cris alarmistes se sont élevés au sujet du premier quartier
d’affaires européen et ont fait couler beaucoup d’encre. La
Défense est-elle en panne ?
Cycle long de l’offre immédiate et de la demande
placée à La Défense
1986
La Défense, un marché d’avenir
Sources : Jones Lang LaSalle / ImmoStat
Deuxième crise immobilière, l’éclatement de la bulle
internet, de 2001 à 2003. La demande connait un coup
d’arrêt brutal, avec seulement 70 000 m² loués en 2002
(un niveau comparable à la 1ère crise immobilière en
1991). L’offre repart à la hausse sous l’effet de la livraison
de plusieurs immeubles lancés quelques années
auparavant, en haut du cycle, comme « Cœur Défense »
(~200 000 m²) qui sera livré en 2001 et dont plus de la
moitié sera disponible, « Le Guynemer » livré en 2002,
« Opus 12 » ou encore « Défense Plaza », « CBX »et
« CB16 » en 2004. Le deuxième pic de vacance sera
atteint en 2004, avec près de 9% de vacance. La
demande repartira un an après. Et la vacance n’aura de
cesse de se résorber pour atteindre un point bas en 2008
à moins de 4%.
Troisième crise immobilière, les « sub-prime » à partir
de 2008. La demande plonge. L’offre repart à la hausse,
avec un saut cette année en 2013 qui se caractérise par
les premières livraisons de tours neuves du plan de
renouveau de la Défense lancé en 2006, pour faire face à
la concurrence internationale exacerbée. Le pic devrait
être atteint l’année prochaine sous l’effet, entre autres, de
dernières livraisons attendues comme les tours
« Majunga » et « D² ». Cette hausse de l’offre peut
paradoxalement être perçue comme un atout en
favorisant l’implantation de grands groupes, qui est
par essence la vocation de La Défense par le grand
gabarit de ses immeubles.
Dans ce contexte, dès lors que la croissance repartira de
manière plus marquée, à partir de 2015 selon les
prévisionnistes, on peut donc imaginer que le marché se
redressera substantiellement. Plus d’un tiers des offres de
grade A disponibles en Ile-de-France se situent
actuellement dans ce quartier. La Défense dispose non
seulement d’offres de qualité abondantes mais aussi
de loyers différenciés allant de 330 à 550 € sur le parvis,
en valeur de présentation, avant négociation.

9. 9  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Par le jeu des indexations, des loyers signés 6 ans
auparavant entre 350 et 460€ en Péri-Défense
(Courbevoie et Puteaux par exemple) atteignent
aujourd’hui des valeurs de 399 à 525 €, soit des
positionnements à des prix comparables voire supérieurs
à ceux des immeubles situés sur le parvis de La Défense
actuellement. Certaines grandes sociétés, comme
ALLIANZ, ont d’ailleurs fait le choix de consolider
leurs implantations à La Défense. Elles peuvent y
loger plusieurs types de fonctions à proximité, dans
un périmètre circonscrit. Son positionnement
stratégique aux portes de la capitale et directement
connecté au QCA lui confère un atout supplémentaire par
rapport aux autres quartiers tertiaires périphériques.
Particulièrement bien irriguée en transports en commun,
son accessibilité est parfois décriée compte tenu de la
saturation de la ligne du RER A, qui dessert le quartier et
dont le trafic global a bondi de 20 % en dix ans. La mise
en service de rames à deux étages du RER A et
l’automatisation de la ligne 1 du métro s'inscrivent donc
dans un vaste programme de mesures visant à
décongestionner le trafic. Selon la RATP, la mise en
service complète des 130 nouvelles rames du RER A,
prévue pour 2017, doit accroître de 30% la capacité de
transport de la ligne. Un impératif pour cette ligne, l'une
des plus fréquentées au monde avec un million de
voyageurs quotidiens.
En parallèle, le prolongement du RER E vers La Défense,
à horizon 2020, offrira une alternative d’accès au site.
Selon des études, cette extension devrait entraîner une
diminution de l'ordre de 10 à 15 % de la fréquentation
entre les stations La Défense et Auber sur le RER A, mais
aussi des RER B et D de Châtelet à Gare du Nord.
Dernier point pour conclure, il est intéressant de
rappeler que La Défense est identifiée et reconnue
mondialement. D’un point de vue international, c’est Le
quartier d’affaires « parisien », comparable à celui de
Manhattan, Tokyo ou encore Pékin. Il présente des
signatures architecturales fortes et originales, et propose
des immeubles de grand gabarit, dotés de grands
plateaux rationnels et de nombreux services. Les
nouvelles tours, symboles de relance du quartier des
affaires, ont mis l’utilisateur au centre du débat. Elles sont
des prouesses techniques et technologiques répondant
aux dernières normes environnementales. Aujourd’hui,
La Défense se positionne donc très clairement comme
un marché d’opportunités.

10. 10  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Investissement : un
dynamisme qui
perdurera en 2014
« Comme nous l’anticipions, les
investisseurs ont pris plus de risque
cette année, en se positionnant plus
massivement qu’en 2012 sur des actifs
Core + »
Stephan von Barczy
Directeur du Département Investissement
remarquerions que de nombreux produits qui avaient
été mise en vente ces dernières années, avaient été
retirés du marché faute d’accord sur le prix.
Cette tendance a évolué au fur et à mesure du temps,
sur les actifs « core », les acquéreurs potentiels ont
consenti quelques efforts pour acheter les biens qu’ils
convoitaient. Alors que sur les actifs « core + », la
tendance était inverse, les vendeurs ont lâché du lest pour
liquider les actifs qu’ils souhaitaient céder.
En 2013, les volumes engagés sur les actifs « core + », en
Ile-de-France ont doublé par rapport à 2012.
Trois éléments de réponse peuvent être apportés pour
expliquer ce phénomène :
- les investisseurs se sont reportés sur des actifs
« core + » car les produits « core » étaient trop chers,
- une volonté accrue des parties à faire converger
leurs efforts pour s’entendre sur le prix,
- l’offre de financement s’est ouverte pour les
produits non « core ».
Tout un segment de marché jusqu’alors figé est en
train de regagner de la liquidité et pourrait laisser
augurer de la remise sur le marché de nouveaux produits.
Stabilité des taux de rendements prime
Le marché de l’investissement francilien surprend cette
année par son dynamisme et sa stabilité compte-tenu de
l’environnement économique et de celui du marché locatif.
Nous estimons à l’heure actuelle que près de 9
milliards d’euros ont été investis en Ile-de-France
depuis le début de l’année. De plus, certains grands
dossiers étant actuellement en cours de négociation, on
estime pour la fin de l’année que le volume investi devrait
avoisiner les 11 milliards d’euros.
Un fort accroissement des ventes d’actifs « core + »
Si l’on remontait le temps jusqu’au début de la crise, nous
L’appétit des investisseurs pour des produits « Core + » et
« Value Add » se confirme, alors que l’offre de produits
n’est pas encore suffisante. Or, les écarts de pricing entre
vendeurs et acquéreurs se réduisent et apportent une
meilleure liquidité à ce segment de marché.
L’intérêt des investisseurs pour les meilleurs produits ne
se démentant pas, les taux de rendement prime restent
inchangés en dépit de la hausse des taux des OAT
depuis le printemps. Ainsi, le taux prime de référence,
pour des bureaux dans le QCA, reste stable dans une
fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%, et se situe entre
4,00 et 4,50% si il y a une composante commerce.
Profil d’investissement en Ile-de-France (transactions supérieures à 30 M€)
2012
(en volume)
Fin novembre 2013
(en volume)
14%
22%
Core
46%
Core +
57%
21%
Source : Jones Lang LaSalle
Value add / Opportuniste
40%

11. 11  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Les investisseurs français se font la part belle sur
les transactions de plus de 100 millions d’euros
Après un 1er semestre « timide », les grandes transactions
qui étaient en cours de négociation au printemps se sont
finalisées comme prévu au cours de l’été, il s’agit de la
vente de :
- la tour « Adria » à PRIMONIAL pour 450 millions
d’euros à la Défense,
- d’« Eco Campus » à PREDICA pour 380 millions
d’euros à Châtillon,
- et de la tour « Sequana » à HINES (pour le compte
d’un tiers) à Issy-les-Moulineaux.
Ce sont trois des quatre transactions de plus de 300
millions d’euros qui ont été signées à ce jour.
Deux transactions de plus de 200 millions d’euros ont
été finalisées dans le Quartier Central des Affaires de
Paris, DEKA s’est porté acquéreur du « 33 rue Lafayette »
pour 277 millions d’euros, et THOR EQUITIES a acheté le
« 65-67 avenue des Champs-Elysées » pour 260 millions
d’euros.
Ainsi, au global plus de 4,5 milliards d’euros ont été
investis sur des actifs de plus de 100 millions d’euros,
soit la moitié des capitaux investis en Ile-de-France à fin
novembre.
Dominé l’an dernier par les plus grands fonds souverains,
cette année les investisseurs français tirent la
couverture sur eux en captant 65% des volumes
investis à ce jour sur ce segment de marché.
Rappelons que les investisseurs français sont
habituellement plus fortement présents sur les volumes
inférieurs à 100 millions d’euros.
Forte activité sur le segment des transactions
intermédiaires
Globalement, le marché en 2013 est particulièrement
équilibré entre les capitaux investis sur les opérations de
plus et de moins de 100 millions d’euros (50/50).
Cependant, nous observons depuis le début de l’année ,
une augmentation croissante de l’activité sur le
segment des transactions intermédiaires (comprises
entre 50 et 100 millions d’euros), qui compte pour 24%
des montants investis contre 15% l’an dernier.
A fin novembre, ce sont 30 transactions enregistrées pour
plus de 2 milliards d’euros, contre seulement 22 pour près
d’1,3 milliard d’euros à la même période l’an dernier, soit
une
hausse
de
67%
en
volume.
On retiendra que le profil moyen des actifs sur ce segment
est plus « Core » que la moyenne du marché de
l’investissement, puisque pratiquement un euro sur deux a
été investi sur des actifs « Core ».
On peut observer cette année un glissement des
grandes transactions de Paris vers sa première
couronne (54% des montants investis fin novembre), et
notamment dans l’ouest parisien.
Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France
Source : Jones Lang LaSalle

12. 12  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
2013 : la lumière au bout du tunnel pour le marché
de La Défense
Le marché de l’investissement de la Défense avaient été
fortement impacté par la crise. Ce sont principalement
deux raisons qui expliquent cela :
- le volume unitaire des actifs y est élevé alors qu’il
y a eu une pénurie de financement pour ces volumes de
grand taille,
- les performances du marché locatif ont été
mauvaises.
Cependant, cette année, le quartier d’affaires de La
Défense sort la tête de l’eau en matière
d’investissement.
Après un début d’année à l’image des années
précédentes, le printemps a été plus clément pour La
Défense, et l’été a été particulièrement actif, permettant au
quartier d’affaires d’enregistrer sa meilleure performance
depuis 5 ans.
Ainsi, autour de 790 millions d’euros ont été investis
sur ce secteur depuis le début de l’année.
La prise de risque observée chez les investisseurs en
2013 s’est donc révélée gagnante pour le secteur,
puisque ce sont les cessions d’actifs « core + » et
« value add / opportunistes » qui ont animé le marché
cette année à la quasi majorité.
Deux transactions de plus de 100 millions d’euros ont
été enregistrées sur ce marché.
Au 2ème trimestre, IVANHOE CAMBRIDGE (la branche
immobilière de la Caisse des dépôts du Québec) a cédé la
tour « Pacific » à l’américain TISHMAN SPEYER
PROPERTIES pour le compte d’un investisseur canadien
pour 228 millions d’euros.
Au 3ème trimestre, PRIMONIAL REIM a repris le capital de
la société TESFRAN (TESTA), qui est propriétaire d’un
seul actif en France, la tour « Adria » pour un montant
valorisé à 450 millions d’euros.
Bien que d’un volume inférieur à la moyenne annuelle
enregistrée depuis 2004 autour d’1,2 milliard d’euros :
2013 est la meilleure année enregistrée sur le quartier
d’affaires de La Défense depuis 2008.
Quant au taux de rendement prime, il est resté
inchangé depuis un an, et s’établit dans une fourchette
comprise entre 6,00 et 6,50%, offrant une prime de risque
de 150 points de base par rapport au marché du Quartier
Central des Affaires.

13. 13  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Perspectives
Qu’en est-il pour 2014 ?
Economie : un peu plus de raisons d’espérer
« raisonnablement » en 2014
A l’échelle mondiale un certain nombre d’éléments vient
démontrer que la situation s’améliore : renforcement de la
croissance aux Etats-Unis, stabilisation de la situation des
pays émergents ou encore rebond de l’économie
japonaise grâce aux effets positifs de « l’Abenomics ». A
l’inverse il ne faut pas non plus négliger certains risques
comme ceux que peuvent faire peser la fin des politiques
monétaires non-conventionnelles sur les taux et les
liquidités, l’atterrissage des économies émergentes sur la
croissance mondiale ou encore les créances douteuses
des banques européennes sur l’investissement productif.
Ainsi à ce stade en Europe on peut plus parler d’une
sortie de récession que d’une reprise économique. La
preuve en est dans la volatilité des indicateurs
économiques qui soufflent le chaud et le froid d’un mois
sur l’autre
Ainsi après la phase de rapide amélioration de la situation
en été, on retiendra que le 3ème trimestre et les mois
d’automne ont connu des fortunes un peu moins
éclatantes, illustrant de nouveau la fragilité et la lenteur du
rétablissement économique en Europe.
- Un PIB de la zone Euro en légère croissance de
0,1% au 3ème trimestre et en baisse de 0,1% en France.
- Une stabilisation des indicateurs de climat des
affaires et de confiance des ménages en France en
octobre.
- Un indice PMI Markit qui hésite entre zone de
croissance et de contraction. En France le PMI baisse de
2 points en novembre, repassant sous les 50 points alors
qu’en zone Euro il reste au-delà de 50.
- Une baisse de la production industrielle en
Allemagne et en France.
- Une consommation qui reste atone.
Les perspectives pour l’économie française en 2014, bien
que globalement meilleures que l’an passé, restent encore
pondérées par différents éléments :
- Hausse de la TVA, modération salariale et hausse
de la fiscalité, assorties d’un chômage élevé devraient
mener à une diminution du pouvoir d’achat l’an prochain et
à une grande modération des dépenses des ménages.
- Les indicateurs de climat des affaires ne sont pas
suffisamment en zone positive pour laisser anticiper une
croissance soutenue.
- Les stocks sont à un niveau normal et ne devraient
pas permettre d’initier une phase de reconstitution
favorable à la croissance.
- La demande de crédit émise par les entreprises
reste baissière.
Toutefois, la mise en œuvre du CICE (Crédit d’Impôt
Compétitivité Emploi) en 2014 pourrait permettre une
amélioration de la situation financière des entreprises, et
leur niveau de marge pourrait enfin se redresser. Par
ailleurs, si l’économie nationale ne peut guère compter sur
ses moteurs internes pour alimenter sa croissance, la
demande extérieure pourrait lui apporter un peu de
soutien dans les mois qui viennent.
L’économie française va continuer à connaître une faible
croissance dans les mois qui viennent. Selon les
économistes, la situation et l’acquis à la fin du 3ème
trimestre laissent anticiper une très légère hausse du PIB
au 4ème trimestre 2013 (environ +0,1%) avec une tendance
à l’amélioration très progressive de la conjoncture. A ce
stade les prévisions pour 2014, anticipent une
croissance inférieure à 1%.

14. 14  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
2014, le tremplin vers une reprise plus affirmée du
marché locatif
L’année immobilière 2014 s’annonce dans la même
lignée que cette année. Un marché locatif ralenti dans
lequel les entreprises continueront d’étudier de près les
meilleures scenarios qui s’offrent à elles, et feront des
arbitrages entre renégociation ou relocalisation.
Le redressement de l’économie attendue à partir de la
mi-2014 devrait apporter une bouffée d’oxygène,
même si sa traduction immobilière ne devrait être
perceptible qu’à partir de 2015.
Le marché francilien dispose toutefois de fondamentaux
solides de par la maturité et la profondeur de son marché,
la pluralité et le bon équilibre de ses activités
économiques, la présence de grands groupes
internationaux, qui devraient capter en premier lieu les
fruits de la reprise économique mondiale. D’ailleurs toutes
les sociétés ne sont pas en crise à l’image des sociétés de
la web économie qui peuvent avoir un développement
rapide, et donc des besoins immobiliers flexibles.
La présence d’offres de qualité est un atout pour
accompagner le développement d’un certain pan de
l’économie, et favoriser l’implantation de grands
groupes qui disposent alors d‘une offre immobilière de
plus en plus sophistiquée à des niveaux de loyers très
compétitifs. Les immeubles de bureaux sont en effet
conçus comme des leviers stratégiques en matière de
productivité, d’image, ou d’attractivité. Et les entreprises y
sont de plus en plus sensibles. Elles privilégient d’ailleurs
à plus de 70% des surfaces neuves de bureaux (sur le
segment des grandes surfaces > 5 000 m²).
De leur côté les propriétaires, dont l’urgence est de
réduire leur vide locatif, notamment pour les sociétés
foncières cotées, ont adopté de nouvelles démarches
novatrices en termes d’offres financières reflétant au
plus près les contraintes économiques de leurs locataires.
La perception du loyer réel est toutefois bien différente
que l’on soit du point de vue du propriétaire ou du
locataire. Certains éléments intégrés dans les
négociations n’auront pas le même impact dans les efforts
fournis par chacun, les deux parties essayant de préserver
leurs intérêts. Les propriétaires, au travers par exemple
d’une mise à disposition anticipée du bien ou d’un
engagement long, pourront maintenir plus facilement les
valeurs locatives faciales. La valeur vénale immobilière
s’en trouvera alors préservée. Malgré tout, l’heure est
toujours aux efforts. Cette tendance devrait se
poursuivre, autant d’opportunités à saisir pour les
entreprises.

15. 15  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014
Le marché de l’investissement devrait poursuivre
sur son élan
Financement : l’heure des choix pour les acteurs
non traditionnels
Compte tenu des marketings déjà initiés, nous anticipons
un excellent démarrage pour 2014 et une performance
dans la même lignée que celle observée en 2012-2013.
Ainsi, nous prévoyons un volume d’investissement dans
une fourchette comprise entre 10 et 12 milliards d’euros
pour 2014.
Comme nous l’évoquions dans l’éditorial, les fonds de
dette et assureurs se trouvent aujourd’hui évincés du
marché de la dette « standard » (Core 5 ans) pour
laquelle ils ne sont plus compétitifs.
Dans un contexte politique et fiscale incertain, les
investisseurs restent très prudents dans leurs
analyses, d’autant que les valeurs locatives sont sous
pression.
Toutefois, l’attractivité de Paris au niveau européen et
la maturité de son marché immobilier sont autant de
facteurs qui continueront d’attirer les investisseurs du
monde entier.
Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le
marché en 2012 ont été peu présents sur le marché cette
année. Ils n’ont cependant pas déserté le marché pour
autant, et devraient être plus présents en 2014, avec des
opérations déjà initiées.
Quant aux taux de rendement, malgré une stabilité
observée en 2013, les investisseurs restent toutefois
prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux
de taux de rendement inférieurs pour des produits
« core ».
L’effet rareté de ce type de produit pourrait tirer les
taux prime à la baisse pour les meilleurs actifs de
Paris QCA.
En effet, les banques ont fait subir une cure
d’amaigrissement drastique à leurs marges, en particulier
depuis l’été. Alors mouvement soutenable ou simple effet
de concurrence commerciale de fin d’année, dans un
marché où la demande de dette reste limitée ?
Il est plus que probable que la réponse se situe entre les
deux : oui la baisse des marges est durable, mais
probablement pas à ce niveau.
Passé le 31 décembre 2013 il est probable que le niveau
des marges remonte légèrement mais reste suffisamment
faible pour poser la question du positionnement des fonds
de dette et des assurances. Deux choix s’offrent à eux :
quitter le marché du financement ou modifier leur
positionnement.
Il est souhaitable pour l’ensemble du marché que ces
acteurs choisissent la deuxième option. En effet, la
crise de liquidité de 2009 a mis crûment en lumière la
surexposition de l’immobilier tertiaire au financement
hypothécaire, avec les risques de « credit-crunch » que
l’on connait désormais.
L’option de changement de positionnement les amènerait
soit à offrir des financements plus longs sur des actifs
« Core » (pour les assurances) soit à aller sur le segment
des actifs plus risqués pour les fonds de dette et les
banques anglo-saxonnes.
A ce propos, on notera que le « Core + » ou le « ValueAdd » sont des segments de marché qui ont connu un
beau redémarrage en 2013, représentant à eux deux un
peu plus de la moitié du marché des transactions de plus
de 30 millions d’euros.
Marché en croissance, appétence des investisseurs pour
le financement, finalement les perspectives pourraient être
tout à fait attractives pour les acteurs qui se
positionneraient sur ce segment qui offre un niveau de
marge plus attractif. Un segment à (re) prendre en 2014.

16. Contacts
Virginie Houzé
Directeur
Département Etudes & Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 15 94
virginie.houze@eu.jll.com
Sophie Rozen-Benaïnous
Responsable Etudes
Département Etudes & Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 85 15
sophie.rozen@eu.jll.com
Manuela Moura
Consultante
Département Etudes & Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 85 73
manuela.moura@eu.jll.com
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