Herzlich willkommen
Samuel Gerber Dr. sc. techn., MRICS  sgAG, Raumbewältigung, Zürich
Günstiger Wohnraum: Konzepte und  Massnahmen
Ulrike Bahr Dipl. Arch. ETH  Projektleiterin circumcolo o pom+ Consulting AG, Zürich
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Reiner Gfeller lic. iur., Leiter Bewirtschaftung Allianz Suisse Immobilien AG
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Roger Gort Mitglied  der Geschäftsleitung Büro für Bauökonomie AG, Luzern
Wunsch   &   Wirkung   im Wohnungsbau Roger Gort
Wünsche der Mieterschaft <ul><li>grosse Zimmer </li></ul><ul><li>helle Räume Licht </li></ul><ul><li>hohe Räume </li></ul>...
im Weiteren: <ul><li>genügend Waschtage </li></ul><ul><li>1 Veloabstellplatz pro Zimmer </li></ul><ul><li>Autoabstellplatz...
Wünsche der Bauherrschaft <ul><li>hohe Wohnqualität </li></ul><ul><li>individuelles Erscheinungsbild </li></ul><ul><li>gün...
Wünsche der Architekt / innen <ul><li>Gestaltungsfreiheit </li></ul><ul><li>gute Wohnungen </li></ul><ul><li>persönliche H...
Wägbarkeit der Wünsche  <ul><li>Mieterwünsche </li></ul><ul><li>sind zu  80%  quantifizierbar </li></ul><ul><li>Vermieterw...
Schnittmenge der Wünsche  <ul><li>hohe Wohnqualität </li></ul><ul><li>günstige Bauweise </li></ul><ul><li>geringer Energie...
Mieter-Wünsche  und ihre Auswirkung auf die Mietzinsen <ul><li>Referenzobjekt:  </li></ul><ul><li>Bebauung U. Luzern,  Wet...
 
 
BASIS  Kosten Stand 4/08 BKP 2 5004 m3 645.- (SIA 416)  3 230 000 BKP 1   3%     100 000 BKP 4 7%      220 000 BKP 5   8.5...
Mieterwünsche und Mietzins  <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5)  Mehrzins p. M. (vereinfacht   mit 5.5% p.a.** ...
Mieterwünsche und Mietzins  <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5)  Mehrzins p. M. (vereinfacht </li></ul></ul><ul...
Mieterwünsche und Mietzins  <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5)  Mehrzins p. M. (vereinfacht </li></ul></ul><ul...
Fazit <ul><li>Bauen ist teuer </li></ul><ul><li>und doch erhält man relativ viel </li></ul><ul><li>Volumen fürs Geld </li>...
Häuser sind trotzdem eigentlich günstig 650.- / m3 1 200.- / m3 4 000.- bis 10 000.- / m3 35 000.- / m3 27 000.- bis 80 00...
oder ein Auto der Mittelklasse 7 000 / m3 bis 12 000 / m3
Löhne 40% Material 40% x 0.3 12% Fixkosten 20% x 0.4   3 - 8% Gesamter Lohnanteil Planung, Leitung, Realisierung, Verwaltu...
<ul><li>70 & 30 & 4 & 3 </li></ul><ul><li>& 35 & 1 & 0 = </li></ul>günstig Bauen
<ul><li>70% </li></ul>mind. vermietbare Fläche (HNF zu GF) Günstig Wohnen fusst auf folgenden Zahlen mind. analoge Wohnung...
… .. doch sind fast alle Wünsche quantifizierbar!
Zum Abschluss  <ul><li>Kosten früh detailliert erfassen </li></ul><ul><li>vor Abschluss des Vorprojektes und  Flächen, Kon...
Gute architektonische Lösungen  <ul><li>lassen die Objekte zu gesuchten Adressen werden </li></ul><ul><li>müssen nicht teu...
26. November 2009, 17.30 Uhr Restaurant Metropol, Zürich Stockwerkeigentum:  Mehr Fallstricke als Vorteile?
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2009 10 29 Ibg

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2009 10 29 Ibg

  1. 1. Herzlich willkommen
  2. 2. Samuel Gerber Dr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich
  3. 3. Günstiger Wohnraum: Konzepte und Massnahmen
  4. 4. Ulrike Bahr Dipl. Arch. ETH Projektleiterin circumcolo o pom+ Consulting AG, Zürich
  5. 24. Reiner Gfeller lic. iur., Leiter Bewirtschaftung Allianz Suisse Immobilien AG
  6. 47. Roger Gort Mitglied der Geschäftsleitung Büro für Bauökonomie AG, Luzern
  7. 48. Wunsch & Wirkung im Wohnungsbau Roger Gort
  8. 49. Wünsche der Mieterschaft <ul><li>grosse Zimmer </li></ul><ul><li>helle Räume Licht </li></ul><ul><li>hohe Räume </li></ul><ul><li>funktionelle Küche </li></ul><ul><li>zwei Sanitärzellen </li></ul><ul><li>grosser Balkon </li></ul><ul><li>geringer Energieverbrauch – gute Wärmedämmung </li></ul><ul><li>genügend Abstellräume </li></ul><ul><li>gute Schalldämmung Lärm </li></ul><ul><li>Komfort-Lüftung Luft </li></ul>
  9. 50. im Weiteren: <ul><li>genügend Waschtage </li></ul><ul><li>1 Veloabstellplatz pro Zimmer </li></ul><ul><li>Autoabstellplatz, gedeckt erreichbar </li></ul><ul><li>Kinderspielplatz nah / weit </li></ul><ul><li>leicht auffindbare Adresse </li></ul><ul><li>gute Nachbarschaft </li></ul><ul><li>& vor allem: </li></ul><ul><li>günstiger Mietzins </li></ul>
  10. 51. Wünsche der Bauherrschaft <ul><li>hohe Wohnqualität </li></ul><ul><li>individuelles Erscheinungsbild </li></ul><ul><li>günstige Bauweise </li></ul><ul><li>nachhaltige Konstruktionen </li></ul><ul><li>widerstandsfähige Materialien </li></ul><ul><li>geringe Unterhaltskosten </li></ul><ul><li>niedrige Betriebskosten </li></ul><ul><li>gute Vermietbarkeit </li></ul><ul><li>& vor allem: </li></ul><ul><li>geringe Baukosten & </li></ul><ul><li>ausreichende Rendite </li></ul>
  11. 52. Wünsche der Architekt / innen <ul><li>Gestaltungsfreiheit </li></ul><ul><li>gute Wohnungen </li></ul><ul><li>persönliche Handschrift </li></ul><ul><li>problemlose Realisierung </li></ul><ul><li>fähige Unternehmer </li></ul><ul><li>zufriedene Bauherrschaft </li></ul><ul><li>begeisterte Mieter/innen </li></ul><ul><li>Anerkennung in der Fachwelt </li></ul><ul><li>und natürlich: </li></ul><ul><li>ausreichendes Honorar </li></ul>
  12. 53. Wägbarkeit der Wünsche <ul><li>Mieterwünsche </li></ul><ul><li>sind zu 80% quantifizierbar </li></ul><ul><li>Vermieterwünsche </li></ul><ul><li>sind nicht direkt quantifizierbar </li></ul><ul><li>Architektenwünsche </li></ul><ul><li>sind nicht oder nur durch Vergleichsobjekte verifizierbar </li></ul>
  13. 54. Schnittmenge der Wünsche <ul><li>hohe Wohnqualität </li></ul><ul><li>günstige Bauweise </li></ul><ul><li>geringer Energieverbrauch </li></ul><ul><li>wenig Mieterwechsel </li></ul>günstig Mieten Baukosten Honorare (im Sinne von aufwanddeckend)
  14. 55. Mieter-Wünsche und ihre Auswirkung auf die Mietzinsen <ul><li>Referenzobjekt: </li></ul><ul><li>Bebauung U. Luzern, Wettbewerb Bebauungsplan 2005, Baueingabe 2008 </li></ul><ul><li>total 250 Wohnungen, hievon 170 in MFH mit 10 – 11 Wohnungen je mit </li></ul><ul><li>UG, EG, 1. OG, 2. OG, Attika: alle mit unterschiedlichen Grundrissen </li></ul><ul><li>Basis 4.5 Zimmerwohnung in 11 - Familienhaus </li></ul><ul><li>Mietwohnungen mittleres Segment </li></ul><ul><li>HNF 104 m2 GF 118 m2 </li></ul><ul><li>Loggia 19 m2 </li></ul><ul><li>Mietzins 24 000 p.a. Nebenkosten 2 170 p.a. </li></ul><ul><li>2 000 p.mt. 170 p.mt. </li></ul><ul><li> 230 / m2 21 / m2 </li></ul><ul><li>HNF / GF 0.71 / 1 </li></ul><ul><li>Perforation 0.31 (Fassade unter Terrain / über Terrain) </li></ul><ul><li>AZ 0.46 (inkl. 15% Bonus) </li></ul><ul><li>Baugrund: Fels ab 2.0 m unter Terrain </li></ul><ul><li>Hanglage nach Norden abfallend </li></ul>
  15. 58. BASIS Kosten Stand 4/08 BKP 2 5004 m3 645.- (SIA 416) 3 230 000 BKP 1 3% 100 000 BKP 4 7% 220 000 BKP 5 8.5% 280 000 Total BKP 1 – 5 3 830 000 BKP 0 Baulandanteil * 770 000 16.7% Total Anlage (ohne Einstellhalle) 4 600 000 Bruttorendite 5.5% 253 000 p.a. * Seit 40 bis 85 Jahren im Besitz der Bauherrschaft Mieterwünsche und Mietzins
  16. 59. Mieterwünsche und Mietzins <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht mit 5.5% p.a.** gerechnet) </li></ul></ul><ul><ul><li>grössere Zimmer + 10% ca. + 10 m2 12 000 * + 60 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>(104 m2 HNF / 118 m2 GF) </li></ul></ul><ul><ul><li>höhere Zimmer + 20 cm 7 000 * (+ 35) </li></ul></ul><ul><ul><li>(260 cm statt 240 cm) </li></ul></ul><ul><ul><li>grössere Fenster 14 000 * + 65 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>Gesetz 10 m2 </li></ul></ul><ul><ul><li>effektiv 27 m2 (0.31 Perforation) </li></ul></ul><ul><ul><li>gewünscht 45 m2 (0.50 Perforation) </li></ul></ul><ul><ul><li>grösserer Balkon bereits enthalten 0 </li></ul></ul><ul><ul><li>Putzbalkon 1 m2 2 500 / Stck. + 10 </li></ul></ul><ul><ul><li>Balkon 6 m2 7 000 / Stck. + 30 </li></ul></ul><ul><ul><li>Balkon auf Stützen 18 m2 18 000 / Stck. (+ 80) </li></ul></ul><ul><ul><li>Verglasung des Balkons 18 m2 16 000 / Stck. + 75 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>Loggia eingezogen als Flachdach 10 m2 25 000 / Stck. + 115 </li></ul></ul><ul><ul><li>(inkl. Mehrabwicklung Fassade) </li></ul></ul><ul><ul><li>Loggia do., Front verglast 31 000 / Stck. + 140 </li></ul></ul><ul><ul><li>* je ca. 45 – 55 % der GF- bzw. Volumen-Preise </li></ul></ul><ul><ul><li>** für die Anteile Gebäudetechnik müssen 7.5 % Bruttorendite eingerechnet werden </li></ul></ul>
  17. 60. Mieterwünsche und Mietzins <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht </li></ul></ul><ul><ul><li> mit 5.5% p.a.** gerechnet) </li></ul></ul><ul><ul><li>Reduit in Wohnung (ohne Mehrfläche) 1 500 inkl. inkl. (8) </li></ul></ul><ul><ul><li>Sanitärzelle zusätzlich (Du/Clo/Lav.) 15 000 inkl. inkl. (70) </li></ul></ul><ul><ul><li>Küchenkombination 16 000 inkl. inkl. </li></ul></ul><ul><ul><li>Küche abgeschlossen 3 000 15 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>Wandschränke 10 m (pro Zimmer 3.5 m) 15 000 70 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>Atrium (3 x 3) m im Attika (umschlossen von Wohnraum) 30 000 140 </li></ul></ul><ul><ul><li>( ) = im Zins von 2 000 p.mt. bereits enthalten </li></ul></ul>
  18. 61. Mieterwünsche und Mietzins <ul><ul><li>Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht </li></ul></ul><ul><ul><li> mit 5.5% p.a.** gerechnet) </li></ul></ul><ul><ul><li>Komfortlüftung Minergie inkl. inkl. (75) </li></ul></ul><ul><ul><li>(120 m2 / GF + H  16 000) </li></ul></ul><ul><ul><li>Fenster 3-fach IV 3 000 15 *** </li></ul></ul><ul><ul><li> </li></ul></ul><ul><ul><li>Waschmaschine / Tumbler pro Wohnung 2 800 15 *** </li></ul></ul><ul><ul><li>(11 statt 5 Stck.) Mehrkosten pro Wohnung </li></ul></ul><ul><ul><li>1 Veloabstellplatz im UG pro Zimmer inkl. inkl. (18) </li></ul></ul><ul><ul><li>Summe aller zus. noch möglichen Wünsche (mit *** bezeichnet) 315 / Monat ~16% </li></ul></ul><ul><ul><li>Summe aller bereits integrierten Wünsche (in Klammern) 286 / Monat ~14% </li></ul></ul>
  19. 62. Fazit <ul><li>Bauen ist teuer </li></ul><ul><li>und doch erhält man relativ viel </li></ul><ul><li>Volumen fürs Geld </li></ul><ul><li>CHF 560 / m3 </li></ul><ul><li>SIA 116 </li></ul><ul><li>CHF 645 / m3 </li></ul><ul><li>SIA 416 </li></ul>
  20. 63. Häuser sind trotzdem eigentlich günstig 650.- / m3 1 200.- / m3 4 000.- bis 10 000.- / m3 35 000.- / m3 27 000.- bis 80 000.- / m3 m3-Preise (alle m3 nach SIA 416!)
  21. 64. oder ein Auto der Mittelklasse 7 000 / m3 bis 12 000 / m3
  22. 65. Löhne 40% Material 40% x 0.3 12% Fixkosten 20% x 0.4 3 - 8% Gesamter Lohnanteil Planung, Leitung, Realisierung, Verwaltung 55 - 60% Bauen ist lohnlastig! Kostenanteile im Bauwesen Ø
  23. 66. <ul><li>70 & 30 & 4 & 3 </li></ul><ul><li>& 35 & 1 & 0 = </li></ul>günstig Bauen
  24. 67. <ul><li>70% </li></ul>mind. vermietbare Fläche (HNF zu GF) Günstig Wohnen fusst auf folgenden Zahlen mind. analoge Wohnungen Mindestanzahl Geschosse ( mit Wiederholung ) & 35% max. Fassadenperforation (Fensteranteil) Steigzone pro Wohnung Mindestanzahl Wohnungen pro Treppenhaus & 30 & 4 & 3 & 1 & 0 eingezogene Loggien Atrien Extras aller Art
  25. 68. … .. doch sind fast alle Wünsche quantifizierbar!
  26. 69. Zum Abschluss <ul><li>Kosten früh detailliert erfassen </li></ul><ul><li>vor Abschluss des Vorprojektes und Flächen, Konstruktionen und Materialien </li></ul><ul><li>optimieren </li></ul><ul><li>erst dann die weitere Planung auslösen </li></ul><ul><li>(um teure Planungsruinen und –änderungen zu vermeiden) </li></ul><ul><li>keine rollende Planung </li></ul>
  27. 70. Gute architektonische Lösungen <ul><li>lassen die Objekte zu gesuchten Adressen werden </li></ul><ul><li>müssen nicht teuer sein und </li></ul><ul><li>sind die eigentliche Basis der Nachhaltigkeit </li></ul><ul><li>denn es gibt sie tatsächlich: </li></ul>Die Ökonomie der Ästhetik
  28. 71. 26. November 2009, 17.30 Uhr Restaurant Metropol, Zürich Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?

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