Ponencia ofrecida por Pilar Garrido el día 29 de julio en el curso de Verano de Donostia-San Sebastián "Políticas Públicas de Vivivenda y Suelo en el contexto de Crisis Económica y Financiera"

1. Los nuevos retos de la
política de rehabilitación
urbana en el País Vasco
Cursos de verano de la UPV/EHU
San Sebastian-Donosti (29-julio-2009)

2. INDICE
1. La rehabilitación como contenido
fundamental del derecho a una vivienda
digna.
2. Marco normativo.
3. La política de rehabilitación en la CAPV.
4. La rehabilitación de los barrios de los años
40-80. Necesidad de una política de
rehabilitación de segunda generación.

3. La rehabilitación como contenido del
derecho a una vivienda digna
Entre 1950-1970 se produce un gran desarrollo expansivo de las ciudades
españolas. Se dará un paulatino abandono y deterioro de los centros urbanos.
En la década de los 70 comienza un cierto cambio producido por la influencia
de la política urbana europea, escasez de suelo, revalorización del centro
como zona residencial, concienciación hacia el patrimonio histórico-cultural,…
En este contexto se aprueba la Constitución Española de 1978. La
Constitución reconoce en el artículo 47 el derecho a una vivienda digna y
adecuada.
Podemos afirmar que nuestra Constitución establece un orden constitucional
ambiental
A lo largo de estos años, el derecho a la vivienda se irá concretando, en
distintos textos de carácter internacional, en algunas constituciones, o en
normas legales, como derecho a un hábitat adecuado o el derecho a la
ciudad.
Dos conceptos claves para posibilitar el derecho a un hábitat adecuado son:
conservación y rehabilitación

4. Conservación: concepto que supone una adecuada técnica de
mantenimiento de los edificios y su entorno.
Rehabilitación: se dirige a intentar recuperar lo ya degradado. Se trata de
volver a hacer habitable un espacio deteriorado
Trascendencia de la rehabilitación para el acceso a una vivienda digna:
-Concentración del mal estado de los edificios en áreas territoriales
concretas.
-Colectivos en riesgo de exclusión.
El derecho a la vivienda digna y las políticas de vivienda deben ser diversas
y la vivienda de nueva construcción en suelo urbanizable no es la solución
adecuada para muchos de estos colectivos.

5. INDICE
1. La rehabilitación como contenido
fundamental del derecho a una vivienda
digna.
2. Marco normativo.
3. La política de rehabilitación en la CAPV.
4. La rehabilitación de los barrios de los años
40-80. Necesidad de una política de
rehabilitación de segunda generación.

6. MARCO NORMATIVO
PLAN ESTATAL DE
LEY DE SUELO LEGISLACION
VIVIENDA Y
RD LEGISLATIVO 2/2008 CONCURRENTE
REHABILITACION
LEY DE PROPIEDAD
NORMAS URBANÍSTICAS DE PLANES DE VIVIENDA HORIZONTAL
LAS CCAA AUTONÓMICOS LEY DE
ARRENDAMIENTOS
URBANOS
LEY DE ORDENACION
DE LA EDIFICACION

7. Deber de conservación
Texto Refundido de la Ley de suelo
(RD Legislativo 2/2008,de 20 de Julio)
Definición del deber de conservación
Obligación de mantenerlos en las
condiciones de seguridad, salubridad,
accesibilidad y ornato legalmente
exigibles
Obligación de rehabilitar- realizar los
trabajos de mejora y rehabilitación
hasta donde alcance el deber legal de
conservación.
(artículo 9.1)
Desarrollo en las normativas
urbanísticas de las distintas CCAA.

8. Ley 2/2006 de suelo y urbanismo del País
Vasco
• Deber de conservación. Los propietarios son responsables del mantenimiento y
conservación del edificio con límites cuantitativos (coste reposición de lo edificado
del 60% o del 50%). La superación de este límite habilita a la declaración de ruina o
al señalamiento de ayudas públicas para su recuperación – edificio protegido –
• Situación legal de ruina. Cuando la consolidación estructural del edificio supera los
límites económicos señalados más arriba o la misma no procede por ser declarado la
edificación como fuera de ordenación. Relación con el art. 101.3. Requiere un
procedimiento expreso salvo ruina física inminente (peligro seguridad). No derecho
realojo.
• Ordenes de ejecución. Reacción administrativa ante el incumplimiento del deber de
conservación, mantenimiento (estructurales, servicios y accesibilidad. También
aplicable reacción a actuaciones clandestinas. Son ejecutivas y deben señalar plazos
y condiciones de cumplimiento. Su incumplimiento da lugar a …
Ejecución subsidiaria/multas coercitivas/expropiación forzosa /agente rehabilitador
• Inspecciones Técnicas de Edificios. Para edificios de viviendas de más de 50 años
revisables cada 10. Obligación de comunicar al Ayuntamiento. Pendiente Decreto
regulador.
Transformación sostenible de la Necesidad de •Inspecciones
ciudad técnicas de Técnicas de
Derecho a una vivienda digna policía Admva Edificios
Igualdad de oportunidades para + Políticas •Áreas de
todos y todas públicas activas Rehabilitación
Integrada

9. Inspecciones Técnicas de Áreas de Rehabilitación y
Edificios Conservación
Regulación de las normas Áreas degradadas:
urbanísticas de las distintas ordenación por planes
CCAA: especiales.
-Requisitos Progresiva implantación de
-Contenido otras medidas
-procedimiento complementarias a la
-Agentes intervinientes ordenación urbanística
-Sanciones Efectos diversos.
Aprobación de Ordenanzas
Municipales: Sevilla,
Zaragoza…

10. Normativa estatal de fomento
sobre rehabilitación
Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012
•Áreas de rehabilitación integral de conjuntos
históricos, centros urbanos, barrios degradados y
municipios rurales (ARIS)
•Áreas de renovación urbana (ARUS)
•Ayudas para la erradicación del chabolismo
•Ayudas RENOVE a la rehabilitación de viviendas y
edificios existentes
Convenios de colaboración entre el Ministerio de
vivienda y las CCAA para aplicación del Plan Estatal:
• Actuaciones de rehabilitación. Número y Tipología.

11. INDICE
1. La rehabilitación como contenido
fundamental del derecho a una vivienda
digna.
2. Marco normativo.
3. La política de rehabilitación en la CAPV.
4. La rehabilitación de los barrios de los años
40-80. Necesidad de una política de
rehabilitación de segunda generación.

12. -En lo que se refiere al sector de la
Producción del Sector de la
construcción, en 2007 la Construcción. Evolución del
contribución de la construcción al peso relativo por sectores.
PIB de la economía vasca se sitúa 1996-2006
en un 9,3%. Este porcentaje
se ha elevado considerablemente
durante la última década (desde
un 6,3% en 1997), gracias al
importante proceso de expansión
de la construcción.
-En Europa el peso de la
rehabilitación sobre el total de la
construcción en 2007 fue del 41%
frente al 23 % de España, cuando
la mitad del parque edificado
supera los 30 años.

13. Situación del parque de viviendas en la CAPV
Pese a la intensa actividad edificatoria de los últimos años, la CAPV cuenta con un
Parque de vivienda relativamente antiguo. Según el censo de 2001 la
antigüedad media del parque se sitúa en 40 años con una gran proporción de
Viviendas de los años 60-70 (en torno al 45% del total). Hay aproximadamente
120000 Viviendas edificadas antes de 1920
Percepción de los usuarios de vivienda
•La necesidad de rehabilitación percibida ha fluctuado en las últimas
encuestas de las 65.000 a las 135.000 viviendas
• El 80 % de esas viviendas no está adaptado a los estándares de
accesibilidad, y el 55 % de las mismas carece de ascensor.
•El 35 % de los usuarios de vivienda está jubilado. La edad media de
la persona principal es de 55 años.
•El 95 % del régimen de tenencia de dichas viviendas es en
propiedad.
•Los ingresos netos mensuales percibidos en el 38 % de estos
hogares está entre 720 euros y 1290
•Sólo un 44 % de los encuestados conoce la existencia de las
ayudas a la rehabilitación

14. Millones de Euros
Entre los años DEPARTAMENTO SOCIEDADES TOTAL
2002-2009 el
Año 2003
Gobierno vasco 105 100 205
ha incrementado Año 2004
133 175 308
el esfuerzo
Año 2005
presupuestario 175 220 395
en más de 2,5 Año 2006
183 235 418
veces y su
Año 2007
inversión en más 188 257 445
de 3,5 Año 2008
200 268 468
Año 2009
209 331 540

15. PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA
2006-2009
Ejes estratégicos del Plan de Vivienda
EJE 5: Rehabilitación y Regeneración Urbana
Objetivos generales:
• Dedicar una mayor atención a la rehabilitación de vivienda y a la
regeneración urbana, incluyendo un aumento de los recursos
humanos y económicos destinados a estos fines.
• Dar prioridad al desarrollo de actuaciones de rehabilitación en las
áreas de rehabilitación integrada y en las áreas degradadas.
• Proporcionar un tratamiento preferente a las actuaciones de
rehabilitación de vivienda realizadas de acuerdo a criterios de
sostenibilidad y ahorro energético.
• Impulsar nuevos programas para la mejora de la accesibilidad en
los edificios y en las ciudades.

16. Normativa de desarrollo
• Decreto 317/2002 de 30 de diciembre sobre actuaciones
protegibles de rehabilitación del patrimonio urbanizado y
edificado.
-Establece Áreas de Rehabilitación Integrada y Áreas
Residenciales Degradadas en las que tras su declaración se puede
acceder a las ayudas de Rehabilitación Integrada.
AYUDAS
• Orden del 29 de diciembre de 2006, sobre medidas financieras
para rehabilitación de vivienda.
• Orden de 2 de mayo de 2007 ,por la que se regula la concesión
de subvenciones para la rehabilitación del patrimonio
urbanizado y edificado en Áreas de Rehabilitación Integrada o
Áreas Residenciales Degradadas

17. Rehabilitación aislada Rehabilitación integral Total
Nº Viv M. Euros Nº Viv M. Euros Nº Viv. M. Euros
2003 9813 4,1 1346 1,8 11159 5,9
2004 20616 11,4 3298 3,7 23914 15,1
2005 13583 12,4 1888 4,1 15471 16,5
2006 12403 11,3 2031 3,8 13905 15,2
2007 10845 10,8 957 2,5 11798 13,3
A pesar del ligero retroceso respecto a 2006, los 13,3 millones de euros
destinados a la subvención de la rehabilitación de 11.800 viviendas son
cifras que se mantienen dentro del elevado volumen de actuaciones de
los últimos ejercicios.
Se debe destacar:
- El escaso peso de la rehabilitación en relación al presupuesto total de
vivienda
- La gran diferencia de recursos destinados a actuaciones de
rehabilitación aislada y de rehabilitación integrada.

18. INDICE
1. La rehabilitación como contenido
fundamental del derecho a una vivienda
digna.
2. Marco normativo.
3. La política de rehabilitación en la CAPV.
4. La rehabilitación de los barrios de los años
40-80. Necesidad de una política de
rehabilitación de segunda generación.

19. Rehabilitación de los barrios de los años 40-80.
Son barrios residenciales de alta Peligros
densidad, escasa calidad urbana •Retirada de las viviendas del
e infradotados de espacios mercado
verdes y dotacionales. •Marginalidad y exclusión residencial
•Abandono o escasa utilización de las
Características infraestructuras y equipamientos
•Baja calidad ambiental de los sociales existentes.
espacios públicos.
•Escasa calidad de la edificación. Oportunidades
•Elevado consumo energético. •Consecución de ciudades y
•Ausencia de actividad económica territorios sostenibles
cualificada •Incremento del ciclo de vida de la
•Pérdida selectiva de población vivienda.
•Crecientes problemas de •Cohesión social y vida de barrio
desempleo • Ahorro energético y cambio
climático
•Generación de riqueza y empleo.

20. Hacia una política de rehabilitación de segunda generación
Condiciones para el
éxito
Cambio de paradigma Anticipación,
Crecimiento Rehabilitación como
Prevención,
Estrategia de
Diagnóstico
Innovación
Rehabilitación Planificación

21. LA REHABILITACION DE VIVIENDAS
RH: I+D+i Y EDIFICIOS COMO ESTRATEGIA DE
INNOVACION
• PROMOVER UN USO MAS EFICIENTE DEL STOCK DE VIVIENDAS
ESTABLECIENDO MEDIDAS PARA EVITAR LA DESOCUPACION
Y EL USO INEFICIENTE DEL PATRIMONIO RESIDENCIAL CONSTRUIDO
• CREAR NORMATIVAS ADECUADAS SOBRE HABITABILIDAD
Y SOSTENIBILIDAD. POSIBILITAR LA DIVERSIDAD Y LA
ADAPTACION DE LAS VIVIENDAS A LAS NECESIDADES DEL ENTORNO.
• DESARROLLO DE NUEVAS TECNICAS Y TECNOLOGIAS DE
INTERVENCION.
• FORMACION Y CUALIFICACION PROFESIONAL
GENERAR ENTRE LOS CIUDADANOS UNA ¨ CULTURA ¨ DEL
MANTENIMIENTO Y LA REHABILITACION.

22. algunas sugerencias
• Desarrollo de la presencia publica en el suelo urbano. Utilización de los
instrumentos existentes, profundizar en conceptos como el de deber de
conservación, o las limitaciones derivadas de la función social de la propiedad,………
• Políticas de fomento: concentración y coordinación ayudas, extensión de las
ayudas a usos y conceptos diversos, mejora de productos de financiación privada,..
• La gestión de la rehabilitación. Creación de órganos gestores multidisciplinares
especializados (públicos o mixtos. Público- privados), relación con los vecinos,
coordinación y gestión ágil de las ayudas, acompañamiento social,..
• Divulgación e información. Los programas exigen periodos de difusión y
participación proactivos, apoyo en las estructuras o iniciativas ya existentes,
implicación en las tareas de rehabilitación generando empleo,…
• Renovación urbana/innovación. Modernas aplicaciones (Redes Wifi gratuitas)
energías renovables, aprendizaje compartido, mezcla social, ….
¿ PARA QUE? …………………

23. PARA……..
que todos y todas puedan disfrutar de una
ciudad amable, segura, multifuncional,
plural, inclusiva, sostenible, con igualdad de
oportunidades y derechos para sus
ciudadanos y ciudadanas.

24. GRACIAS
ESKERRIZ ASKO
PILAR GARRIDO
Grupo de Estudios Ekiten Thinking
Facultad de CCSS y de la Comunicación
Email: mariapilar.garrido@ehu.es