Une offre abondante hors de Paris, et un climat économique qui oeuvre en faveur des preneurs.

1. Perspectives Entreprises
1er trimestre 2012
de 6,8%. L’offre demeure globalement abondante, hormis dans
Une offre abondante hors de certaines zones de tensions bien identifiées.
Paris, et un climat
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)
économique qui œuvre en et du taux de vacance
faveur des preneurs
L’offre de bureaux disponibles est en très légère baisse, sous
l’effet d’une consommation de surfaces qui se maintient
On aurait pu s’attendre à une baisse de la consommation de
surfaces de bureaux, en réaction à un environnement économique
chahuté, depuis l’été dernier, entre crise de l’euro et crise de la dette
souveraine. Pourtant, si le nombre de mètres carrés consommés
par les entreprises est inférieur à celui recensé il y a 1 an (-18%
vs. 1er trimestre 2011), cette baisse est essentiellement liée au
Une offre toujours inégalement répartie entre Paris et sa
bouclage de très grandes transactions début 2011, comme celle
banlieue
de Thalès à Gennevilliers. La tendance est globalement à la
stabilité : comparée au niveau de la fin 2011, la consommation de Les disponibilités restent très variables d’un secteur à l’autre, compte
bureaux par les entreprises s’est maintenue en ce 1er trimestre. tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la demande. Tandis
que l’offre de qualité se fait plus rare dans Paris intra-muros et
Les transactions enregistrées au cours de la période révèlent La Défense (qui affichent des taux de vacance particulièrement bas,
d’ailleurs que, si la maîtrise des coûts demeure un critère compris entre 3% dans les 5/6/7e arrondissements de Paris et 5,7%
déterminant dans la négociation des entreprises, cherchant à à la Défense), le choix reste relativement vaste dans le Croissant
profiter d’un marché qui leur est favorable, celles-ci ne Ouest et en Première Couronne (taux de vacance de 7,8 à 18%),
renoncent pas au critère de la localisation : les entreprises pour les entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation.
préfèrent porter leur choix sur un immeuble de qualité implanté dans
Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique
leur localisation d’origine, et bénéficiant de conditions avantageuses,
plutôt que de déménager dans un secteur plus éloigné, avec les
difficultés sociales que cela pourrait soulever. Selon la même
logique, de nombreuses entreprises tendent aujourd’hui à tirer parti
d’un rapport de force à leur avantage pour renégocier leurs
conditions de loyer et rester dans leurs locaux. La rationalisation
immobilière ne se fait donc pas au détriment des enjeux de
ressources humaines.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est en
très légère baisse à l’issue du 1er trimestre : -1% par rapport à la fin
Moins de 5%
2011, et -5% sur 1 an. Son niveau reste toutefois élevé, atteignant Entre 5% et 7,5%
près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux de disponibilité Entre 7,5% et 10%
Plus de 10%

2. Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012 - Page 2
Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à double vitesse, avec des disparités croissantes entre
quartiers centraux et zones périphériques.
 D’un côté, Paris intra-muros et, dans une moindre mesure,
La Défense, qui ont vu leur offre de bureaux disponibles se
contracter en 1 an (respectivement -13% et -6%) , avec pour
conséquence une tension accrue sur les offres de qualité dans
les secteurs les plus prisés. Une tendance baissière qui tend
toutefois à se tasser : après plusieurs trimestres consécutifs de
baisse, le nombre de mètres carrés disponibles dans ces deux
secteurs remonte ce 1er trimestre.
 Tandis que les disponibilités dans le Croissant Ouest sont
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
relativement stables (+3%) ;
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
 …Et en hausse dans les 1eres couronnes parisiennes (+13%). secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France.
Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur
Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur
et par état des locaux
Lente érosion de la part des bureaux neufs, ces derniers restant
majoritairement localisés dans les secteurs périphériques
Le rapport de force évolue en faveur des preneurs
Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans
l’offre de bureaux disponibles se stabilise à 25%, en ligne avec le En dépit des difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre de
trimestre précédent… mais à un niveau inférieur aux 28% du 1 er qualité, l’assouplissement des loyers se confirme : la tendance
trimestre 2011. Cette érosion de l’offre neuve au sein de l’offre est à la stabilité ou à la - légère - baisse dans la plupart des secteurs.
totale disponible est à rattacher au fait que les entreprises Face à la persistance du climat économique incertain, les
cherchant de grandes surfaces neuves se tournent aujourd’hui bailleurs préfèrent réviser leur stratégie tarifaire, plutôt que de
en priorité vers des immeubles non livrés (au travers de pré- laisser vacant leur patrimoine. Pour cette même raison, ils sont de
commercialisations ou d’opérations « clé-en-main », qui représentent plus en plus enclins à accorder des mesures d’accompagnement
1 transaction sur 2 ce 1er trimestre sur le segment des surfaces conséquentes, ou encore à se montrer conciliants quant à la division
supérieures à 5000m²)… au détriment des réserves de surfaces de grands ensembles.
neuves disponibles.

3. Pulse • Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012- Page 3
En termes de loyers de seconde main (correspondant à des
D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers
immeubles ni neufs, ni restructurés), le même mouvement se
« prime », c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur
dessine :
donné):
 Dans Paris intra-muros, les niveaux de loyers faciaux se  La tendance est à la stabilité, voire à la baisse des valeurs
stabilisent; dans l’ensemble des secteurs, y compris dans l’hypercentre
de la capitale, dont les niveaux de loyers tendent à se stabiliser,
 Le loyer haut de gamme parisien est globalement stable, à
après plusieurs trimestres consécutifs de hausse.
plus de 800€, toujours tiré par les 7e et 8e arrondissements ;
 A La Défense, le constat est identique : les loyers les plus  Le loyer de seconde main moyen est inchangé, à 320€/m²,
élevés se maintiennent, à 570€/m², en raison de quelques dans la lignée des trimestres précédents.
signatures sur des produits de qualité... Des niveaux qu’il
convient cependant de nuancer en raison des importantes
Quel que soit le segment de marché observé, la tendance
mesures d’accompagnement consenties à l’occasion de ces
est à l’écart grandissant entre valeurs faciales et loyers
opérations ;
économiques finalement à la charge des preneurs. Face à
 2 secteurs se distinguent toutefois : le Quartier Central des l’incertitude du marché, les propriétaires se montrent
Affaires, qui enregistre une nouvelle hausse - alimentée par pragmatiques, et, même si la portée des mesures
sa pénurie en produits haut-de-gamme – et s’établit à 770€/ m², d’accompagnement qu’ils sont prêts à accorder reste variable,
et Paris 14/15e, qui atteint désormais 550€/ m². ils sont globalement très à l’écoute des demandes des
locataires.
 En dehors de Paris, l’heure est à la stabilité, voire à la
baisse, dans l’ensemble des secteurs. Une tendance qui fait
écho aux plus importantes disponibilités de ces zones
périphériques, dans lesquelles les preneurs ont encore le choix. Cartographie : Loyers de seconde main
Résultat, la cartographie des loyers en ressort « simplifiée », révélant
une claire dichotomie entre :
 Paris intra-muros et la Défense d’une part, scindés entre
quartiers d’affaires traditionnels, au-dessus de 500€ du mètre
carré, et l’est parisien, entre 400€ et 500€ /m² ;
 La banlieue parisienne d’autre part, à des niveaux de loyers
haut-de-gamme inférieurs à 400€/m².
Cartographie : Loyers haut-de-gamme

4. Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012 - Page 4
Pour autant, les disponibilités à court terme restent limitées.
Perspectives
 En 2012, seuls 412.000 m² devraient être livrés, et les
¾ de ces surfaces de bureaux sont déjà pré-louées.
L’examen attentif de l’offre future de bureaux permet d’estimer le
potentiel du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son  A l’horizon 2013, en revanche, le nombre accru de
niveau de disponibilité, mais également l’évolution du rapport de projets mis en chantier, conjugué au faible niveau de pré-
force entre offreurs et locataires potentiels. commercialisation pour le moment acté, viendra enrichir le
marché de nouvelles surfaces de qualité. Ainsi, ce sont
Un volume de production neuve à la hausse, mais des
près de 500.000 m² de bureaux neufs, presque tous
disponibilités qui restent limitées à court terme
certifiés BBC, qui devraient alimenter l’offre
disponible.
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Alors
que l’année 2011 s’était terminée sur un volume stable de mises en Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine
chantier, le début 2012 enregistre une progression significative, > 5000 m²
de 13%, soit 170.000 m² neufs supplémentaires. La production
neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en
Ile-de-France s’établit désormais à près de 1,5 million de mètres
carrés.
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Offre future certaine :
1,5 million de m² mis en chantier fin mars
Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées
sur la proche banlieue parisienne
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
disponibilités futures de mètres carrés neufs:
 A La Défense et en 1 e couronne parisienne, en raison de
taux de pré-commercialisation encore réduits (sous la barre
des 20%), qui ne dissuadent cependant pas les promoteurs de
construire, convaincus du potentiel d’une offre de bureaux de
Offre certaine : projet mis en chantier qualité dans ces secteurs facilement accessibles par les
transports ;
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en
chantier demeure incertaine.
 Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré-
Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction commercialisation plus élevé (46%), est compensé par un
ou n’a pas encore été déposé. important nombre de mises en chantier.

5. Pulse • Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012- Page 5
loyers en cours, indexés sur cet indice… à des niveaux parfois
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e
supérieurs à ceux offerts aujourd’hui sur le marché. Une situation
couronne font état d’une offre future neuve plus réduite, pour
qui, cumulée à un contexte de marché globalement peu
des raisons radicalement opposées :
dynamique, pourrait conduire les preneurs avisés à renégocier
 Le manque d’opportunités dans Paris, et notamment dans le leurs conditions de location.
Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ; le taux de pré-
Enfin, un marché « gris » important pourrait également
commercialisation dans ces secteurs est toutefois encore bas.
contribuer à l’assouplissement général : alimenté par les
 L’important niveau de pré-commercialisation et un nombre restitutions de plateaux et les recherches de successeurs
restreint de mètres carrés mis en chantier dans les zones à actuellement en cours sur le marché parisien, il pourrait se traduire
coûts modérés, en raison de la frilosité des investisseurs, qui par d’intéressantes opportunités pour les repreneurs potentiels.
évitent de s’y engager sur des livraisons de surfaces importantes
Les mois qui viennent devraient ainsi s’inscrire dans la lignée des
sans l’assurance de trouver preneur, et préfèrent conclure des
trimestres précédents : afin d’assurer le remplissage de leurs
programmes « clé-en-main ».
bureaux – en attirant de nouveaux preneurs et/ ou en sécurisant
les baux en cours, les propriétaires devraient continuer
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, d’assouplir leur politique tarifaire et leurs conditions de location
dans les projets mis en chantier > 5000 m² ou de renégociation.
Une évolution qui devrait également concerner l’offre neuve
disponible, compte tenu du coût du portage des immeubles neufs
après leur livraison.
Une opportunité intéressante, donc, pour des preneurs dont l’intérêt
devrait aller grandissant pour les immeubles aux nouvelles
normes environnementales, et pour ceux n’ayant pas encore
achevé leurs mouvements de regroupements, impulsés par la
rationalisation toujours à l’œuvre dans de nombreuses entreprises.
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Le climat économique perturbé devrait continuer d’œuvrer en
faveur des preneurs avisés…
Dans un contexte économique tendu, qui fait de la maîtrise des
coûts un moteur déterminant dans la quasi-totalité des projets
immobiliers en cours, les bailleurs ont tendance à anticiper un
ralentissement de l’activité locative, ou à tout le moins un
durcissement des attentes des preneurs potentiels.
En outre, l’indice du coût de la construction continue
d’augmenter (+5,85% en décembre 2011), entraînant avec lui les

6. Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
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3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
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Le Plessis-Robinson
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92357 Le Plessis-Robinson
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