Na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 zijn tal van nieuwe wethouders aangetreden die maatschappelijk vastgoed in hun portefeuille krijgen. Waar liggen voor hen de kansen en risico’s?

1. Dinsdag 1 april 2014, Cobouw 61 opinie 11
Juridisch
Verborgen gebreken
Een aannemer heeft een woonark
gebouwd naar een ontwerp van de
opdrachtgever. Volgens de
specificaties moet de woonark
onderhoudsvrij worden opgele-verd.
De algemene voorwaarden
van de aannemer, waarin is
bepaald dat de opdrachtgever
slechts een beroep kan doen op
een gebrek indien hij dit binnen 14
dagen schriftelijk bij de aannemer
heeft gereclameerd, zijn van
toepassing op de overeenkomst.
Na de oplevering stelt de op-drachtgever
dat de aangebrachte
dakafwerking niet onderhouds-vrij
is. De aannemer laat weten dat
hij de werkzaamheden aan de
woonark heeft uitgevoerd zoals in
de overeenkomst omschreven. De
opdrachtgever stelt echter dat de
dakrandafwerking pas achteraf,
na het vervoer van de woonark,
beoordeeld kon worden, dus niet
bij opleving. Daardoor werd hij
pas na de montage op 27 juli 2011
geconfronteerd met het feit dat de
dakrandafwerking niet geheel
onderhoudsvrij is. Bij brief van
2 februari 2012 stelt de opdracht-gever
de aannemer in gebreke en
biedt hem de gelegenheid om het
gebrek te herstellen.
De kantonrechter heeft in het
bestreden vonnis voor recht
verklaard dat de aannemer jegens
de opdrachtgever door de levering
van een aan de buitenzijde niet
Waterig zonnetje
Het voorjaar staat weer op de kalender en zo
links en rechts bespeur ik al wat positieve
geluiden. Natuurlijk, het is nog wat voorzichtig,
maar ook in onze sector is toch een heel waterig
zonnetje zichtbaar. De economische groei is iets
hoger dan verwacht, het overheidstekort daalt
en het consumentenvertrouwen neemt wat toe.
Tegelijkertijd zijn banken nog terughoudend
met het verstrekken van kredieten en hypothe-ken.
Door de bezuinigingen en fiscale maatrege-len
van de overheid neemt de bestedingsruimte
af en stijgt de werkeloosheid nog steeds.
Kortom, het is koffiedik kijken hoe dit alles voor
ons vakgebied gaat uitpakken. Misschien zijn de
positieve geluiden simpelweg wel het gevolg van
wensdenken? We willen met z’n allen zo graag.
Vijf lange jaren van crisis eisen hun tol. Er is een
gigantisch aantal vaklieden ontslagen. Er zijn
duizenden bedrijven over de kop gegaan en
velen hebben grootschalige afboekingen
moeten doen. En we moeten ook de imagoschade
voor de sector niet vergeten. Welke jongere vindt
op dit moment ons vakgebied nog aantrekkelijk
voor zijn of haar toekomst?
Daarentegen kunnen de positieve geluiden
natuurlijk ook komen omdat beleidsplannen
beter aansluiten bij de nieuwe realiteit en dat
ondernemers nieuwe marktkansen zien en
grijpen. Aan het begin van de crisis zaten veel
van onze branchegenoten nog in een ontken-ningsfase.
Zo van; ‘het waait wel over en het komt
wel weer goed’. Inmiddels hebben veel onderne-mers
zich aan de huidige omstandigheden
aangepast. Het harde werken lijkt nu eindelijk
zijn eerste vruchten af te werpen. Laten we ons
daarom niet vermoeien met de ‘hoe het kan
vraag’ maar er vooral van profiteren. Dus, geniet
van het waterig zonnetje!
Reageer op de column
via mail of www.Twitter.
com/cobouwNL
Volgens een architect hoeft
het zelfs helemaal niets
extra’s te kosten ❝
Lagere epc is niet
altijd kosteneffectief
De epc van een woning van
0,6 naar 0,4 brengen kost
3000 tot 4500 duizend
euro, aldus een paar bou-wers
drie weken geleden in
deze krant. Onmogelijk,
stelden eerder Van Hoek en
Van de Griend. Wie heeft
gelijk?
Op 14 maart 2012 liet Taco van Hoek,
directeur EIB, al in Cobouw optekenen:
“Kosten duurzame woning overtreffen
baten” en “Eindgebruikers zien de
kosten niet”. Op 7 augustus 2012
bepleitte milieumanager Bas van de
Griend van het Bouwfonds in hetzelfde
blad: “Energiezuinige nieuwbouw
uitstellen”. Het argument was dat
maatregelen om een epc onder 0,6 te
realiseren, nu niet renderen.
Hoe is het dan mogelijk dat de
bouwers op 8 maart jongstleden het
ongelijk van Blok willen aantonen als
de minister de kosten voor aanscher-ping
van de epc van 0,6 naar 0,4 op
7000 euro per woning stelt? 3000 tot
4500 euro is de prijs waarvoor de
bouwers nieuwbouwwoningen op 0,4
krijgen. Volgens een architect hoeft
het zelfs helemaal niets extra te
kosten. Zaten de heren Van Hoek en
Van de Griend er dan zover naast?
Voor alle standpunten valt iets te
zeggen. Het ligt er maar aan welke
uitgangspunten je hanteert.
Het beeld dat we bij de discussie
kosten epc-aanpassing voor ogen
hebben, blijkt te bestaan uit maatre-gelen
voor eengezinswoningen (Van
de Griend, Cobouw 18 maart 2014). Ook
de plannen die de aannemers
aanbieden, betreffen in alle gevallen
eengezinswoningen met een (grote)
met pv-cellen vol gelegde kap en in
Uitdaging voor nieuw wethouders
Binnenkort treden nieuwe wethou-ders
aan die maatschappelijk
vastgoed in hun portefeuille krijgen.
Waar liggen voor hen de kansen en
risico’s?
Maatschappelijk vastgoed is eindelijk
een thema geworden bij gemeenten.
Hoewel het begrip nog zelden te
vinden was in verkiezingsprogram-ma’s,
zijn de effecten voor de burger
wel merkbaar aan het worden. Een
lager voorzieningenniveau dreigt.
Voor de nieuwe portefeuillehouders
dienen zich drie uitdagingen aan:
1. Vuiltjes opruimen
Een nieuw collegeprogramma biedt de
mogelijkheid om een nieuwe start te
maken. In sommige steden waren
grote bouwprojecten inzet van de
verkiezingen; de komende maanden
wordt onderhandeld over het
doorgaan, uitstellen of afstellen van
publieke projecten. Politiek ligt
hiermee de keuze weer open. Maar
vanuit gemeentelijk portefeuillema-nagement
zijn er ook kansen om
verlieslatend vastgoed af te stoten of
leegstand te lijf te gaan met sloop.
2. Extra ronde bezuinigen
Een meerderheid van de gemeenten
verwacht opnieuw fors te moeten bezui-nigen.
Om de decentralisaties financi-eel
op te vangen, krijgen alle beleidster-reinen
te maken met kostenbesparing.
Snijden in en professionalisering van de
eigen organisatie wordt een taak van de
nieuwe wethouder maatschappelijk
vastgoed. Ook moeten de prestaties van
bestaande accommodaties verbeteren
om de kostprijsdekkende huur, die
gemeenten onder druk van de Wet
Markt en Overheid gaan toepassen, op
te vangen.
3. Nieuwe houding richting de markt
Wethouders zullen een andere
houding richting marktpartijen,
maatschappelijke partners en burgers
aannemen. Bij meer burgerparticipa-tie
en het uitbesteden van taken hoort
een bescheiden rolopvatting. De
overheid heeft bovendien niet langer
de middelen om een hoog voorzienin-genniveau
te handhaven. Nieuwe
samenwerkingsvormen zullen
ontstaan, waarbij de gemeente minder
sturend kan optreden.
Gert Boeve, ambassadeur maatschap-pelijk
vastgoed van de VNG, pleitte
onlangs voor het aanstellen van een
specifieke wethouder vastgoed. Gezien
het feit dat de genoemde uitdagingen
de facto een gemeentelijke reorganisa-tie
betekenen, kan een overkoepelende
bestuurlijke blik en beslissingskracht
inderdaad geen kwaad.
Wicher F. Schönau
Adviseur Twynstra Gudde
een strakke oost–westoriëntering.
Mogelijkheid voor een dakkapel of
veluxraam ontbreekt, omdat anders
het oppervlak pv te klein wordt. Onder
deze randvoorwaarden heb je met
deze catalogusproducten inderdaad
goedkoop een energiezuinige woning.
Als je bouwopgave iets gecompliceer-der
is – een plat dak is gewenst, de
verkaveling ligt al vast – of als je bouwt
in een herontwikkelingslocatie waar
de grondproductiekosten zo hoog zijn
dat alleen hoogbouw rendeert, beland
je al gauw in aanzienlijke meerkosten.
In een bijzin zei een bouwer het
eigenlijk al: “meerprijs 3200 – 4550
euro, afhankelijk van de situatie”.
Jammer dat deze nuancering in de
hitte van de publicatiestrijd verloren
is gegaan.
Bescheiden
Blok stelt zich met 7000 euro meerkos-ten
nog bescheiden op; WE-Adviseurs
en Arcadis becijferen de kosten op
5000 tot 15.000 euro. Dat – mede door
Neprom en Bouwend Nederland
begeleide – rapport toont ook aan dat
een derde tot twee derde van het extra
geïnvesteerde bedrag wordt terugver-diend.
dGmR komt in de verslagleg-ging
naar de EU zelfs tot de conclusie
dat alle maatregelen die je treft om de
epc verder dan 0,6 te verlagen, meer
kosten dan opbrengen. De heren Van
Hoek en Van de Griend hebben in deze
dus behalve de minister, ook de
wetenschap aan hun zijde.
Blijft nog de opmerking van Van Hoek:
“Eindgebruikers zien de kosten niet.”
De commissie-Huizenprijzen van de
Tweede Kamer heeft het andermaal zo
duidelijk geconstateerd:
1. De waarde van een woning wordt
niet bepaald door de gemaakte kosten
maar door hetgeen de markt ervoor
over heeft.
2. De hoogte van de huizenprijzen
wordt in hoge mate beïnvloed door de
leenmogelijkheid van de kopers.
Onder de huidige en toekomstige
omstandigheden, waarin de leenmo-gelijkheden
teruglopen, zullen de
von-prijzen van nieuwbouw slechts in
geringe mate stijgen. De extra
(onrendabele) kosten voor energiebe-sparende
maatregelen komen dus
ergens anders terecht dan in de
von-prijs. Gemeenten die de grondkos-ten
residueel berekenen, zien de
effecten direct in teruglopende
grondopbrengst. Gemeenten die een
andere methodiek hanteren, zullen
geconfronteerd worden met nog
lastiger af te sluiten overeenkomsten
met ontwikkelaars en met afhakende
bouwers.
Van de Griend pleit ervoor nu wel
bouwkundige maatregelen in de
nieuwbouw op te nemen, om later, als
de prijzen van de pv-cellen, warmte-pompen
en bodemwisselaars zijn
gedaald en die van de energie zijn
gestegen, alsnog die installaties aan te
kunnen brengen. Adviersbureau
dGmR constateert evenwel dat tussen
begin 2005 en medio 2007 de kosten
voor dergelijke installaties met 12
procent zijn gestegen, terwijl de
toepassing ervan toenam. Grotere
vraag kan dus ook de marktwet volgen
dat bij schaarste de prijzen stijgen.
Er is dan ook alle aanleiding om nog
eens serieus naar de kosteneffectivi-teit
van verdere epc-verlaging te kijken
en daarbij – anders dan nu gebruike-lijk
– de residuele gevolgen voor de
grondopbrengst te betrekken.
Ruud Eggens
Kostenadviseur bij gemeente Rotterdam
Hij schreef dit artikel op persoonlijke
titel.
Column
Bart Hendriks
Algemeen directeur
Hendriks Coppelmans
Bouwgroep
geheel onderhoudsvrije woonark
tekort is geschoten in zijn verplichtin-gen
jegens de opdrachtgever. De
aannemer is tegen deze uitspraak in
beroep gekomen.
Het Hof Amsterdam (1 oktober 2013,
ECLI:NL:GHAMS:2013:3290) stelt vast
dat de opdrachtgever zich bij de
oplevering heeft laten bijstaan door
een externe deskundige. Tijdens de
oplevering was aan drie van de vier
zijden van de woonark de definitieve
dakrandafwerking zichtbaar
aanwezig. De opdrachtgever dan wel
diens deskundige hadden op dat
moment een opmerking kunnen en
moeten maken indien zij van oordeel
waren dat de dakrandafwerking niet
beantwoordde aan de overeenkomst.
Gelet hierop is de aannemer ontslagen
van aansprakelijkheid voor dit gebrek,
dat de opdrachtgever op het tijdstip
van de oplevering redelijkerwijs had
moeten ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW).
Aangezien verder vaststaat dat de
opdrachtgever niet conform de
algemene voorwaarden binnen
veertien dagen na oplevering, althans
binnen 14 dagen na montage van de
dakrandafwerking op 27 juli 2011,
heeft geklaagd, kunnen zijn vorderin-gen
evenmin worden toegewezen. Het
Hof vernietigt het bestreden vonnis
en wijst de vorderingen van de
opdrachtgever alsnog af.
Mr. H.W. Gierman
Severijn Hulshof Advocaten, Den Haag
duurzaamheid
MARKT
❞