Tweederde gemeenten weet niet wat hun vastgoed per meter kost en opbrengt (Property NL februari 2010)

1. fINaNcIeel
oNDERzoEk TwyNsTRA guDDE: kANsEN op VAsTgoEDgEbIED oNbENuT
tweederde gemeenten weet niet wat hun
vastgoed per meter kost en opbrengt
GEmEEnTEn kunnEn mILjOEnEn bESPAREn mET EEn
PROFESSIOnALISERInG vAn hun vASTGOEdbELEId
faire prijs te krijgen.’ De gemeenten zien het
dOOR RONalD De Blauw
centraliseren van de vastgoedactiviteiten als
een manier om de informatie te bundelen en
Ruim tweederde van de gemeenten heeft geen beter inzicht te krijgen in de portefeuille. De
goed inzicht in de kosten en opbrengsten per grootste gemeenten hebben de zaken beter op
vierkante meter van de vastgoedportefeuille. orde dan kleinere. Een goed voorbeeld is Rot-
Ook kennen ze de exacte omvang van die terdam. Sinds vorig jaar beheert het OBR alle
portefeuille niet. De meeste gemeenten zijn gebouwen in handen van de stad (WOZ-waar-
hierdoor niet in staat om prestaties van vast- de € 2 à 3 mrd), van museum Boymans van
goedobjecten onderling te vergelijken. Vooral Beuningen en het stadhuis tot kinderboerderij
middelgrote gemeenten hanteren een onpro- De Bokkesprong. Bij middelgrote gemeenten
fessioneel vastgoedbeleid. Dit blijkt uit het is het vastgoedbeheer meer over verschillende
onderzoek ‘Professioneel Gemeentelijk Vast- afdelingen verdeeld. Toch is de helft van de on-
goed’ van Twynstra Gudde onder 30 grote BOymaNS VaN BeuNINgeN, BeZIt OBR dervraagde gemeenten inmiddels overgegaan
( >75.000 inwoners) en middelgrote (50.000- tot centralisatie en 64% van de gemeenten is
75.000 inwoners) gemeenten in Nederland. gestart met het professionaliseren van het vast-
Met een efficiencyslag en strakker vastgoedma- centralisatie vastgoedbeheer goedbeleid, zo blijkt uit het onderzoek. Het is
nagement valt jaarlijks 7% op de huisvestings- echter niet altijd eenvoudig om de activiteiten
kosten te besparen, een bedrag van gemiddeld is vooral organisatievraagstuk onder één dak te brengen, aldus Schönau.
€ 1 mln per gemeente. Door eenmalig overtol- ‘Dit is vooral een organisatievraagstuk. Het
lig vastgoed te verkopen kan iedere gemeente vastgoedbeheer is nu vaak een verantwoorde-
theoretisch gemiddeld € 8,5 mln aan reserve en uitbesteden van het beheer en management lijkheid van verschillende afdelingen en perso-
opbouwen. Deze berekeningen zijn gebaseerd kan bijdragen aan de bezuinigingstaakstelling. nen en die kunnen daar moeilijk afstand van
op een vergelijk met de gemeentelijke bench- Vraag is alleen of dit op de lange termijn ook nemen. Om de informatie over gemeentelijk
mark van de ROZ. geldt. Zo hoeft sale-and-lease-back niet altijd vastgoed te kunnen bundelen moet soms nog
Gemeenten laten volgens de onderzoekers tot lagere huisvestingslasten te leiden.’ een strijd geleverd worden.’
kansen op het gebied van vastgoed onbenut. Van verkoop van gemeentelijke panden is Het onderwerp van strategisch voorraadbeheer
Door professionalisering van hun vastgoed- nog nauwelijks sprake. Het is volgens Schö- leeft in ieder geval wel onder gemeentebe-
beleid zijn er voor alle Nederlandse gemeen- nau lastig om in deze tijd kopers te vinden stuurders. De bestuurders zien het belang van
ten miljoenen te winnen. Twynstra Gudde die een goede prijs willen betalen. Uitbesteden een gefundeerd vastgoedbeleid en de nood-
adviseur Wicher Schönau: ‘Gemeenten zagen van bepaalde vastgoedactiviteiten, zoals pro- zaak om een kostprijsdekkend huursysteem
vroeger geen noodzaak om kosten toe te delen jectmanagement, gebeurt al wel vaker. Maar toe te passen. Nog lang niet overal dekken de
aan afzonderlijke vastgoedobjecten. Maar te- het integraal uitbesteden van het beheer van huurinkomsten de kosten, maar dat kan een
genwoordig gelden er strengere regels en zijn de complete vastgoedportefeuille is voor de politieke keuze zijn. Slechts zes op de tien ge-
de huurders kritischer en mondiger, waardoor meeste gemeenten een stap te ver. Alleen Nij- meenten rekent een kostprijsdekkende huur.
verantwoording van vastgoed belangrijk is ge- megen besteedde in 2008 als eerste gemeente ‘Als eigendom en beheer van het onroerend
worden.’ Ontwikkelingen als een toenemende in Nederland het technisch beheer van al haar goed versnipperd is, leidt dat tot minder trans-
vraag naar transparantie en de terugtredende gebouwen uit, aan het advies- en ingenieurs- parantie en kans op verkapte subsidie door
overheid noodzaken gemeenten tot professio- bureau DHV. ‘Uitbesteden vraagt een hoge een niet marktconforme huur’, legt Schönau
neler vastgoedbeleid. ‘Met het oog op de aan- mate van professionaliteit en goed inzicht in uit. ‘Uitsluitend vanuit financiën sturen is niet
stormende bezuinigingen zijn de gemeenten de vastgoedportefeuille om een goede vraag wenselijk, maar met professioneel vastgoedbe-
hier wel mee bezig. Ook verkoop van vastgoed te formuleren voor de markt en daarmee een leid kan men weloverwogen keuzes maken.’
propertynl magazine | nr. 2 - 5 februari 2010 | 19