Een onderzoek naar de toegevoegde waarde en stand van zaken

1. Waardesturing bij woningcorporaties
Een onderzoek naar de toegevoegde waarde en stand van
zaken
Amersfoort
7 juni 2011
Gertjan Wolleswinkel
Sandy van Marrewijk

2. Waardesturing bij woningcorporaties
Wat is waardesturing?
wa
ar·
de
ruil de; v e t
mi t) is d n constan
Waardesturing gaadde -s, -n
t over het in Malaa
n
geme edrijve
l ( ed b an ns brengeb
1 b at n van entsite.n
l)
maatschappelijke in Vs e bo d
vese rinan n, kaark rorgt
te Ba e D a teste me
g w s em
korte en langringrm(V alu .e anag rdecreatie o
e ale) n s nmn waa
r destue te ijnak wynlstra Gudde)iwiw h
p (T we k d. (w n e
p
e
Waa
eme ntaan gemanag te
con
m anag orden om
de w isc
waar hv
op erk
eer
,a
ls
© Twynstra Gudde 7-6-2011 2

3. Waardesturing bij woningcorporaties
Waarom sturen op waarde?
Strategie en organisatiedoelstellingen
Financiële begroting
Strategisch Voorraadbeleid
WAARDESTURING
Investeringsstatuut
Beheerplannen
Gebieds/wijkvisies
Prestatieafspraken
– Met waardesturing sturen woningcorporaties integraal op
maatschappelijke en financiële waarde van hun vastgoed en vermogen
– Op portefeuille- én individueel complexniveau
© Twynstra Gudde 7-6-2011 3

4. Waardesturing bij woningcorporaties
Van SVB naar waardesturing
Strategisch voorraadbeheer
– Portfolioanalyse, alleen op complexniveau,
technocratisch, weinig integraal
Vastgoedsturing en portefeuillestrategie
– Integraal op beleidsniveau, financiële
kasstromentoets achteraf, maatschappelijke
afwegingen op onderbuikgevoel
Waardesturing
– Integraal op alle niveau’s: beleid, kasstromen,
waardecreatie en maatschappelijk rendement
© Twynstra Gudde 7-6-2011 4

5. Waardesturing bij woningcorporaties
Twynstra Gudde en waardesturing
– Organisatieadviesbureau
– Adviseurs met specifieke kennis van de corporatiemarkt
– Met een focus op vraagstukken:
– Strategische oriëntatie
– Efficiëntie en effectiviteit
– Vastgoedsturing
– Advisering rond waardesturing:
– Vastgoedsturing met focus op financiële en maatschappelijke waarden
– Inbedding waardesturingsfilosofie in bedrijfsvoering en processen
– Financieel maatschappelijk afwegingen bij investeringsbeslissingen
© Twynstra Gudde 7-6-2011 5

6. Waardesturing bij woningcorporaties
Sturen van de portefeuille
Maatschappelijk rendement
Maatschappelijk en
financieel
rendement met
elkaar in balans
+
-
- Financieel rendement +
© Twynstra Gudde 7-6-2011 6

7. Waardesturing bij woningcorporaties
Segmentering voorraad
Maatschappelijk rendement
Best of both worlds (bv
Maatsch. renderend
rendabel, maatsch.
(bv kernvoorraad)
vastgoed)
‘Bleeders’ (bv lage huur Financieel renderend
en scheefwoners) (dure huur)
+
-
- Financieel rendement (DR) +
Een hoger maatschappelijk effect, rechtvaardigt een lagere rendementseis
© Twynstra Gudde 7-6-2011 7

8. Waardesturing bij woningcorporaties
Zoeken naar optimale mix
Bijdrage aan corpodoelen +
Optimum
-
te maatschappelijk Portefeuillemix te financieel
Corporatiedoelen = mix mts bijdrage en financiële continuiteit
© Twynstra Gudde 7-6-2011 8

9. Waardesturing bij woningcorporaties
Hoe sturen corporaties op waarde en hoe
ver zijn ze daarmee?
© Twynstra Gudde 7-6-2011 9

10. Waardesturing bij woningcorporaties
Geinterviewde corporaties
© Twynstra Gudde 7-6-2011 10

11. Waardesturing bij woningcorporaties
Drie best practices
© Twynstra Gudde 7-6-2011 11

12. Waardesturing bij woningcorporaties
Portaal: allocatiemodel
– Waardeallocatie (financieel) meten met aeDex/IPD
– Maatschappelijke waarde meten via kernwaarden (enquetes)
– kwantitatieve uitkomsten is kader voor SVB en
investeringsbeleid vestigingen
– Elk jaar worden prestatiecontracten met vestigingen gemaakt
© Twynstra Gudde 7-6-2011 12

13. Waardesturing bij woningcorporaties
Hestia: integratie strategie en processen
– Rendementseis op eigen vermogen
– Investeringsstatuut met financieel-maatschappelijk kader
– Waardesturingsdoelen normatief voor processen
MT;
strategievorming
Integrale afstemming
Medewerkers;
processen
© Twynstra Gudde 7-6-2011 13

14. Waardesturing bij woningcorporaties
Ymere: cockpitmodel
– Strategische cockpit: gebieden benoemen op macroniveau,
obv gebiedsladder en maatschappelijke doelen
– Tactische cockpit, op vestigingsniveau (7000 VHE’s) kijken
naar subgebieden. Waar gaan we nou echt voor? Obv
leefbaarometer, gegevens eigen bezit, demografie
– Eigen taxatie managementsysteem (TMS) opgezet
© Twynstra Gudde 7-6-2011 14

15. Waardesturing bij woningcorporaties
Belangrijkste conclusies
© Twynstra Gudde 7-6-2011 15

16. Waardesturing bij woningcorporaties
Waardesturing is nuttig en nodig
– Waardesturing, het integraal sturen van de portefeuille op
financieel én maatschappelijk rendement, in het licht van
organisatiedoelstellingen en strategie, is nuttig én nodig
Maar staat nog in de kinderschoenen
Methoden zijn divers
© Twynstra Gudde 7-6-2011 16

17. Waardesturing bij woningcorporaties
Instrumenten zijn divers
– Er is (nog) geen eenduidige manier van het sturen op waarde
– Instrumenten die gebruikt worden voor het meten van financieel
rendement:
– IRR voor investeringsbeslissingen
– Aflopende geaccepteerde ORT
– Differentiatie in rendementseisen tussen segmenten
– Rendementseis op het eigen vermogen
– Maatschappelijk rendement wordt op veel verschillende
manieren gemeten en blijft lastig
– Instrumenten zijn nog vaak meetinstrumenten en nog geen
sturingsinstrumenten
© Twynstra Gudde 7-6-2011 17

18. Waardesturing bij woningcorporaties
Schaalgrootte is van belang voor methode
– Strategische denkkracht, investeringsvermogen en
betrouwbare gegevensanalyse vraagt om een grote schaal
– Implementatie van waardesturing in processen vraagt om een
kleine schaal
Portfolio
Grote schaal
Midden schaal
management
Kleine schaal
Asset
management
Property
management
© Twynstra Gudde 7-6-2011 18

19. Waardesturing bij woningcorporaties
Samengevat
– Waardesturing is nuttig en nodig, maar staat nog in de
kinderschoenen
– Instrumenten zijn divers en versnipperd
– Schaalgrootte is een belangrijke factor
– Grote corporaties investeren veel tijd en geld in systemen, maar
hebben moeite het denken te verankeren in processen
– Kleinere corporaties zijn beter in staat om waardesturing te
implementeren in processen, maar hebben vaak niet de juiste
gegevens
© Twynstra Gudde 7-6-2011 19

20. Waardesturing bij woningcorporaties
Gertjan Wolleswinkel
gwl@tg.nl
Sandy van Marrewijk
smr@tg.nl
www.twynstragudde.nl
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot
deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit
deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar
gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra
Gudde.
© Twynstra Gudde 7-6-2011 20