公辦公聽會簡報

1. 1
臺北市南港區玉成段三小段711-3地
號等24筆土地都市更新事業計畫暨權
利變換計畫公聽會
實施者：虹欣建設股份有限公司
規劃單位：財團法人都市更新發展研究基金會
周文斌建築師事務所
中 華 民 國 一 Ｏ Ｏ 年 三 月 八 日

2. 2
簡報大綱
本案推動過程1.
更新單元簡介2.
更新事業暨權利變換計畫說明3.
申請分配說明4.
更新後效益5.
後續進度6.

3. 3
本案推動過程

4. 4
公開展覽
事業及權利變換計畫核准公告
目前執行階段
公辦公聽會
施工
產權登記
目
前
進
度
約30個月
送件公聽會
事業及權利變換計畫送件
權利變換公開抽籤
事業及權利變
換計畫階段
執行階段
權利變換申請分配
98.7.15
98.6.22
98.6.11~98.7.12
98.8.24
100.2.9-100.3.10
100.3.8
事業及權利變換計畫審議

5. 5
更新單元簡介

6. 6
更新單元範圍
 更新地區
 本案位於民國91年10月28日公
告之「永吉路、忠孝東路西北
側更新地區」內
 更新單元劃定(5,673㎡)
 商一特(住3-1)：1,911㎡
 住3：3,762 ㎡

7. 7
基地現況
 更新單元內建物老舊且簡陋，使整體環境品質不佳
 街廓內巷道狹窄曲折，有礙消防與治安等公共安全
 建物密集缺乏良好通風採光

8. 8
土地權屬
所有權人 持分面積 持分比例 人數 持分比例
國產局 149.00 2.63% 1 0.48%
臺北市政府/財政局 100.00 1.76% 1 0.48%
其他私人 5,424.00 95.61% 207 99.04%
5,673.00 100.00% 209 100.00%
圖例
台北市政府財政局
財政部國產局
更新單元範圍
N
 更新單元內共計有24筆土地
私有土地

9. 9
B-13
B-15
B-1
B-14
B-12
B-10
B-9
B-7
B-8
B-6
B-30
B-4
B-19
B-21
B-24
B-25
B-26
B-27
B-31
B-11
C-4
C-3
B-5
B-3
B-3
B-2
B-18
B-28
C-5 C-6 C-7 C-8
C-9
C-10
C-11
C-12
B-29
B-16
B-17
B-20
C-1
C-2
C-5
B-23
B-22
建物權屬
 共37筆建號、其他土地改良物11戶、占有他人舊違建戶27戶
建物權
屬
謄本面積
(㎡) 比例(%) 人數 比例(%)
私 有
建 物 4,354.51 100.00% 62 100.00%
合計 4,354.51 100.00% 62 100.00%
N
合法已登記建物C-
違章建築物B-

10. 10
更新事業暨權利變換
計畫說明

11. 11
 本案目前私有土地及合法建物同意面積已超過80%
項目
土地部分 合法建物部份
面積（㎡） 所有權人數(人） 面積（㎡）
所有權人數
（人）
全區總和（A=a+b） 5,673.00 209 3,419.16 56
公有（a） 249.00 2 - -
私有（b=A-a） 5,424.00 207 3,419.16 56
私有排除（c） 226.08 6 - -
計算總和（B=b-c） 5,197.92 201 3,419.16 56
同意數（C） 4,203.86 145 2,927.12 38
同意比例（％）
（C/B）
80.88% 72.14% 85.61% 67.86%
法定門檻值 66.67% 60.00% 66.67 % 60.00%
同意比例計算
註：更新條例第22條規定「私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過4/5同意者，
其所有權人數不予計算。」(統計至99.10.30止)

12. 12
擬爭取容積獎勵
 基準容積： 250.26% （A）： 14,197.50㎡
 更新獎勵： 49.69% （B）： 7,054.51 ㎡
 停車獎勵： 20.00% （C）： 2,839.50 ㎡
 總 容 積： 424.67% （A+B+C）： 24,091.51 ㎡
擬申請容積獎勵項目 擬申請獎勵額度 （㎡） 佔基準容積百分比(%)
△F3更新時程獎勵 709.88 5.00%
△F5更新地區規劃設計獎勵
量體及色彩與環境調和 1,419.75 10.00%
人行步道 675.27 4.76%
更新單元規模 1,022.22 7.20%
綠建築 1,135.80 8.00%
△F5小計 4,253.04 29.96%
△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵-現地 2,091.59 14.73%
更新容積獎勵合計 7,054.51 49.69%
13

13. 13
建築計畫 ：1F平面圖

14. 14
A5A2
A1 A3
B2B5
B3 B1
63.81坪
63.81坪
43.23坪
43.23坪
69.19坪
68.22坪
82.16坪
82.16坪
建築計畫 ：2F平面圖

15. 15
建築計畫 ：3-25F平面圖
A5A2
A1 A3
B5
B3 B1
68.06坪
68.06坪
46.83坪
46.83坪
69.92坪
69.56坪
82.16坪
82.16坪
B2

16. 16
建築計畫 ：15F平面圖
A2
A1 A3
B3 B1
B2
68.06坪
68.06坪 46.83坪
69.56坪
82.16坪
82.16坪
機電設
備機房
機電設
備機房

17. 17
建築計畫 ：A棟標準層平面圖
A2
A1 A3
A5

18. 18
建築計畫 ：B棟標準層平面圖
B5
B3 B1
B2

19. 19
建築計畫 ：A棟 15層平面圖
機電設
備機房
A2
A1 A3

20. 20
建築計畫 ：B棟 15層平面圖
B3 B1
B2
機電設
備機房

21. 21
建築計畫 ：屋突及26F平面圖
B5
32.19坪
22
屋頂平台
屋頂平台屋頂平台
屋頂
平台
屋頂
平台
屋頂
平台
屋頂
平台
露台

22. 22
建築計畫 ：B1F平面圖
 汽車位
 法定：0席
 獎勵：21席
 機車位
 法定：515席
 獎勵：197席
23

23. 23
建築計畫 ：B2F平面圖
 汽車位
 法定：0席
 自設：0席
 獎勵：115席

24. 24
 汽車位
 法定：0席
 自設：66席
 獎勵：54席
建築計畫 ：B3F平面圖

25. 25
建築計畫 ：B4F平面圖
 汽車位
 法定：92席
 自設：28席
 獎勵：0席

26. 26
建築計畫 ：B5F平面圖
 汽車位
 法定：123席
 自設：0席
 獎勵：0席

27. 27
 擬興建建築物
地上26層 / 地下5層
建築計畫

28. 28
A
景觀計畫

29. 29
B

30. 30
C

31. 31
D

32. 32
公設規劃

33. 33
公設規劃

34. 34
人車動線規劃

35. 35
防災計畫
消防救災操作範圍

36. 36
補償與安置計畫

37. 37
合法建築物補償與安置
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）
 拆遷補償原則
 因權利變換而拆除遷移建物應補償其殘餘價值
（依都市更新條例第36條）
 殘餘價補償及安置費用
 殘餘價值補償
• 依據「台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法」
規定，本案合法建物拆遷補償為64,666,681元。
 合法建築物得與實施者協議領取拆遷安置費
（含租金補貼）
• 補貼合法建物所有權人租金補貼，戶數共計37戶，補貼金額總計46,529,580元。

38. 38
舊違章建築戶處理方案
 處理方案以「現地安置」與「現金補償」兩種方案。
 補償資格
 舊有建築物於七十七年八月一日前興建，並提供相關證明：門牌編
釘、稅籍證明、水電證明
 補償面積認定
 依據「台北市都市更新自治條例」第19條第2項第6款規定，實施者
以現地安置或協議以現金補償基地內核計之樓地板面積，以實測面
積為準，但不得超過臺北市樓地板面積平均水準（93.9㎡）。
 本案舊違章建築戶共27戶，1戶以現金補償方式處理，26戶採以
現地安置方式
 現金補償：拆除面積為136.812平方公尺，現金補償金額為
10,000,000元(依據實施者與所有權人協議書內容)
 現地安置：拆除面積為2,481.80平方公尺，申請現地安置面積為
1,971.64平方公尺
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）

39. 39
 認定標準
 本案其他土地改良物包括合法建築物之增建部分，以及非屬舊違章建築
物之土地改良物等8筆建物，共計11戶。
 面積認定以實際測量結果為準。
 處理方式（現金補償）
 依據「台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建
築處理辦法」規定，本案頂樓加蓋建物補償價值為2,789,970元。
其他地上物補償
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）

40. 40
全案費用負擔：37.95億元
工程費用 26.84億 元
權利變換費用 1.38億 元
利息及稅捐費用 1.82億 元
管理費用 7.91億 元
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）

41. 41
更新後價值
本案以巨秉不動產估價師聯合事務所為領銜估價，選
定理由如下：
一、對未參與分配地主補償最優 。
二、對參與更新者應分配價值最優。
1.更新前土地總價 18.88億
2.更新後房地總價 79.88億
3.更新後1F均價 87.70萬/坪
4.更新後2F均價 53.16萬/坪
5.停車位均價 176.20萬/席
6.現地安置價值 3.17億
7.地主應分配價值 39.89億
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）

42. 42
權利變換原則說明
 都市更新條例第二十五條：都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變
換方式實施之。
 都市更新條例第三條：權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法
建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，
參與或實施都巿更新事業，於都巿更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價
值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
更新開發後
ABCDEX共有
A B C D E
X：實施者
補償金
建物土地區分所有
更新前
A B D E
C
B D E
A:土地所有權人
B:土地建物所有權人
C:土地所有權人
D,E:地上權與建物權人
權利變換方式
參與者
不參與者
所有權變換
37

43. 43
地主應分配價值
依更新前權利價值
比例分配（C）
39.89億
現地安置（B）3.17億
權利變換原則說明
地主分回（C）
39.89億元
(C)=(A)-(B)-(D)
更新後不動產總值(A)
79.88億元
共同負擔費用
折價抵付給實施者（D）
36.82億
實施者因支付
共同負擔而取得部分
現地安置價值（B）
3.17億元
（實際金額以臺北市都市更新審議會審議為準）

44. 44
實施方式說明
6/11～7/12辦理
評價基準日：98.5.1
更新前估價
計算個別權利價值比例
更新後估價
計算差額價金
共同負擔計算
更新後應分配價值計算
更新後房地申請分配
此為事業及權便公聽會圖說實際以市府核准內容為準
 本案採權利變換方式實施
 更新前後價值以公開估價為準
 以更新後房地折價抵付共同負擔
 地主應分配價值依原土地所有權人
更新前權利價值比例分回
 土地所有權人依其應分配價值進行
房地選配
 依實際選配價值計算差額價金
辦 理 程 序 表

45. 45
申請分配說明

46. 46
申請分配說明
 法源依據：
 依「都市更新權利變換
實施辦法」第十一條辦
理。
 申請分配期間：
 民國98年6月11日～民國
98年7月12日下午5時止
 申請分配程序：
是否願意參與權利
變換分配
願意參與分配 不願意參與分配
領取補償金
(即台端更新前權利價值)
確認更新後位置分配
計算差額價金
彙整更新後位置分配
公開抽籤分配
98.7.15
未於期限內表達
意願者視同願意
參 與 分 配
2人以上申請同
一 分 配 單 元 者

47. 47
未於規定期限表達意願處理方式
 應分配之權利價值達最小分配面積單元價值者
 視同願意參與權利變換分配
 實施者得公開抽籤方式代為選定分配單元，並依都市更條例第31條進行
差額價金找補
 應分配之權利價值未達最小分配面積單元價值者
 視同不願參與參與權利變換分配
 實施者得依都市更條例第31條以更新前權利價值金額補償之

48. 48
公開抽籤
公開抽籤條件
 權利變換實施辦法第11條規定
 若有兩位以上所有權人同時申請同一分配單元（車位亦同），則
以公開抽籤決定之
 若更新後應分配價值達最小分配單元，但屆時未表達意願時，由
實施者代為公開抽籤
公開抽籤時間地點
 土地及合法建物所有權人
•已於7月15日（三）上午10時，於名喬財經大樓會議室（臺北
市大安區市民大道4段100號3樓）舉行公開抽籤。

49. 49
更新後效益

50. 50
更新後效益
 地主之效益
 透過都市更新,享有稅捐減免
 透過都市更新,提升原土地之使用效益與價值
 透過都市更新,改善土地佔用及產權糾葛之情況
 地區里民之效益
 增加人行步道之留設,改善地區之良好步行空間
 政府部分之效益
 創造優質的生活空間與市容景觀
 改善土地價值,增加稅收
 解決鄰近地區停車需求問題
 增加地區都市防救災性能

51. 51
後續進度

52. 52
本案公告公開展覽(100.02.09-100.03.10)
公辦公聽會召開(100.03.08)
事業計畫暨權利變換計畫審議
事業計畫暨權變計畫核准公告
事業暨權利變換計畫送件(98.08.24)
施工、成果備查
約13個月
約30個月
事業暨權利變換計畫公聽會(98.06.22)
目前進度
辦理申請分配（30日）
抽籤作業(98.07.15)
後續執行進度與程序

53. 53
本案相關容積獎勵額度、建築量體、配置及分配數字…等實
際數值，須以臺北市政府核定公告結果為準 。
本更新案內容可至財團法人都市更新研究發展基金會網站個
案簡介中查詢(http://www.ur.org.tw）。
注意事項

54. 54
簡報結束
敬請指教