二十周年系列公益講座第四場-都市更新與居住正義(董政彰)

1. -1-
財團法人都市更新研究發展基金會
主任 董政彰
2017/12/20
都市更新
與居住正義

2. -2-
簡報大綱
 前言
1. 居住正義是什麼？
2. 我們面臨怎樣的居住問題？
 都市更新解決了什麼居住正義
1. 都市更新強調安全
2. 都市更新實現居住正義
 案例分享
1. 國泰昕春
2. 誠寬鑽石大樓
 結語

3. -3-
居住正義是什麼？
 2009年行政院研考會調
查房價過高為民怨之首
 2014年馬總統就職六週
年落實居住正義

4. -4-
文林苑居住不正義?

5. -5-
王家權利之確保
 更新後分回5戶住宅單元共145.75坪及5個停車位。
異議人
更新前 更新後
建物產權面積
實測面積
(含違建)
單元編號 單元面積(不
含公設)
單元面積(含
28%公設)
王○雄 45.32㎡13.71坪
98.05㎡
29.66坪
A1-2-4F 19.94坪 27.72坪
王○駿 45.32㎡13.71坪
98.05㎡
29.66坪
A3-4F 30.92坪 42.97坪
王○平 31.56㎡9.55坪
32.40㎡
9.80坪
A1-1-4F 19.41坪 26.97坪
王○泉 31.56㎡9.55坪
32.40㎡
9.80坪
A12-2F 13.90坪 19.31坪
王○樹 31.56㎡9.55坪
32.40㎡
9.80坪
A4-2-4F 20.71坪 28.78坪
小計
185.32㎡
56.06坪
293.30㎡
88.72坪
5戶 104.88坪 145.75坪

6. -6-
文林苑並無推高房價
 坪型配比：25坪～35坪占總戶數40%；45坪以上單元地主和實施
者皆有選配，配合地主需求將大坪數分割為小坪數
 低樓層為8併，高樓層為6併，難為豪宅格局。
 當時售價約介於45萬/坪～55萬/坪。
項次 坪型 戶數（總戶數96戶） 比例
1 ～25坪 2 2%
2 25～35坪 38 40%
3 35～45坪 20 21%
4 45～55坪 10 10%
5 55坪～ 26 27%

7. -7-
文林苑的公共利益
 營造舒適人行空間，共增加338㎡人行步道面積。
 協助開闢計畫道路，開闢面積共110㎡。
 改善地區性消防機能，基地內有無尾巷，基地退縮讓消防
車向北深入達33公尺，對區域環境更有消防安全保障。

8. -8-
文林苑的公共利益
 改善都市景觀，使文林橋及捷
運淡水線景觀改善。
 安置占有他人舊違章建築戶，
共解決139㎡舊違章。
 其他：改善噪音與振動設置
電梯設備及無障礙設施增加建
物耐震等級及停車位…等

9. -9-
我們面臨怎樣的居住問題？

10. -10-
►105年全國住宅平均屋齡為28.88年
►臺北市平均住宅屋齡為34.52年
►臺北市住宅逾30年尚有597,656戶
(約66.95%)、約9萬棟
►台灣30年以上老舊公寓住宅約15萬
棟，總計達100多萬戶，大台北近
10萬棟
資料來源：內政部統計
建物老化耐震不足

11. -11-
老人住老宅
 臺北市進入高齡社會：老年人口/總人口>14%
 「老人住老宅」將成為嚴峻的社會問題

12. -12-
八成火災多發生於1-5層建築
資料來源：內政部消防署網站(註：103年後未依樓層統計)

13. -13-
窄巷阻救災6都竟有4582條

14. -14-
北市列管海砂屋55件2639戶(統計至2017.11)
 起源
台灣經濟起飛，房地產景氣熱絡，
國內河砂原料供不應求
於建築預拌混凝土當中混入未經處
理過的海砂
鹽在水中溶解成氯離子，混拌成混凝土包覆住鋼筋，造成電化學反
應，使鋼筋容易腐蝕，不但較易折斷，水泥也會剝落，嚴重影響建
築物的結構安全
 海砂屋必須由實施者去檢測後才會通報建管處去列管，因
此實際數量恐比現在列管的多

15. -15-
違章建築加速釀災
 常見違建情形
頂樓加蓋
占用防火間隔
占用防火巷
占用騎樓
占用法定空地
占用開放空間
 最常使用之建材即為輕型鋼結構，俗稱鐵皮屋，一旦發生
火災往往急速釀禍
火勢10分鐘以上，火場溫度即可達到600度以上高溫
鋼材在高溫600度時，強度會降低50%，造成建築物瞬間崩塌慘劇

16. -16-
都市更新解決了什麼居住正義

17. -17-
 第6條：優先劃定為更新地區
►建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，
有妨害公共安全之虞
►建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築
物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共
交通或公共安全
 第7條：迅行劃定更新地區
►因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重
大事變遭受損壞
►為避免重大災害之發生
都更條例立法目的就是強調安全
都更
救災
減災
防災
 第1條：為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市
機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。

18. -18-
921地震7034戶更新重建
 108個社區7,034戶辦理更新重建
 其中本基金會協助10個社區共815戶更新重建
資料來源：本基金會整理
地區 社區數 更新前戶數 更新後戶數
台北市 11 518 706
新北市 5 441 458
台中市
(含原台中縣)
64 4,551 3,255
南投縣 28 1,524 1,041
合計 108 7,034 5,460

19. -19-
台北市老舊公寓已核定12件(1114戶)
行政區 案名 單元面積(㎡) 實施者 更新前公寓戶數 計畫核定日期 目前狀態
中正區 水源路整宅 3,008 更新會 5F:178
事業權變：
2014/4/23
施工中
文山區 實踐段一小段 2,069 國泰建設 4F:40
事業權變：
2015/4/14
施工中
文山區 公訓段二小段 7,722 國揚實業 4F:93事業權變：2015/6/2 施工中
大同區 市府段一小段 2,775 常德建設
4F:37
事業：2015/6/9 規劃中
5F:5
信義區 吳興段三小段 5,491 立偕建設 4F:168事業：2014/2/27 審議中
南港區 南港段一小段 9,242 興富發
4F:20
事業：2014/4/25 審議中
5F:47
南港區 南港段一小段 10,693 聯勤建設
4F:120
事業：2015/11/12 規劃中
5F:31
南港區 南港段三小段 3,016 國泰建設 4F:40事業：2016/3/16 規劃中
中山區 長安段三小段 2,323 水美開發 4F:65事業：2017/5/18 規劃中
松山區 美仁段一小段 2,252 首泰建設 4F:60事業：2017/10/27 規劃中
南港區 南港段一小段 6,314 筑丰興業 5F:170事業：2017/4/20 規劃中
大安區 學府段一小段 2,535 東亞建經 4F:40事業：2017/3/7 規劃中
 其中基金會協助3件(361戶) 統計至2017.11

20. -20-
北市列管海砂屋都更程序1793戶(統計至2017.11)
 海砂屋同意比例達90%，就可納入「快軌機制」，亦即優
先排入都更審議委員會，協助讓住戶辦理都更。
 進入都更程序的海砂屋有1793戶。
55件中，須
拆除重建44件
進入都更程序
(24件，1793戶)
尚未整合(20件，
846戶)
資料來源：106年建管處輔導團成
立報告、基金會整理
概要/事業審議中(21件)
須送權利變換(2件)
未列管
已核定6件
基金會/丹棠
協助核定士
林鑽石大樓
(22戶)
事業/權變核定(1件)

21. -21-
案例分享

22. -22-
國泰建設
昕春

23. -23-
本案特性：
四樓公寓40戶、屋齡超過35年、全數45位地主皆選屋

24. -24-
 單元土地面積:2,069㎡。
 合法建物:10棟4層樓老舊公寓(申請中低層老舊公寓專案)
 重要歷程:
2013/02/23申請自行劃定更新單元
2013/06/06劃定更新單元核准
2013/10/15自辦公聽會
2013/12/02事業及權變計畫申請報核
2014/05/29公開展覽開始
2014/06/20公辦公聽會
2014/07/07公開展覽結束
2014/11/14聽證會
2014/11/24第一次審議會
2014/12/01第二次審議會
2015/04/14事業及權變計畫核定 單元內之4層樓老舊公寓現況
基本資料

25. -25-
 計畫範圍內共計7筆土地
 所有權人數：45人（皆為私有）
項目 基地面積
更新單元 2,069.00㎡
四五
層樓
四層樓 1,424.00㎡
小計 1,424.00㎡
四五層樓建築基地面積
占本更新單元總面積約68% 私有土地
計畫範圍/更新單元
土地權屬

26. -26-
4層樓 5層樓
40戶 0戶
總計40戶
 更新單元範圍內共計10棟合法建築物，更新
前產權面積約25-30坪
 總樓地板面積：3,608.72㎡
 所有權人人數：43人
四五層樓戶數
占本更新單元總戶數約100%
建物權屬

27. -27-
本案貢獻
老宅更新
高齡通用設計
增強消防性能
消除頂樓加蓋
廢止現有巷
住戶全部搬回原地
開闢計畫道路
設計合適規模單元
建築物內部 建築物外部
留設人行步道

28. -28-
項目
土地 建物
面積(㎡) 所有權人(人) 面積(㎡) 所有權人(人)
全區總和 2,069.00 45 3,608.72 43
私有 2,069.00 45 3,608.72 43
同意數 1,621.88 41 3,309.02 40
同意比例(%) 78.39% 91.11% 91.70% 93.02%
同意比例門檻(%) 75.00% 66.66% 75.00% 66.66%
事業計畫同意比例

29. -29-
都市更新容積獎勵
獎勵項目 獎勵面積㎡ 額度
△F1：原建築容積高於法定容積 － －
△F2：更新後分配樓地板低於當地平均水準 － －
△F3：更新時程 325.87 7.00%
△F4：協助開闢公共設施 道路用地取得 698.29 15.00%
△F5
量體、造型、色彩與環境調和 372.42 8.00%
人行步道 492.74 10.58%
綠建築 372.42 8.00%
△F6 處理佔有他人土地之舊違建 － －
合計Σ△F 2,261.74 48.58%
住三面積：2,069.00㎡基準容積：4,655.25㎡

30. -30-30
中低層更新專案計畫容積獎勵
獎勵項目 獎勵面積 額度
既有容積保障 四層樓法容超過225%至300% 320.44 6.88%
公共設施補充 規劃設計高於法定基準 － －
住宅區提供一定規模廣場綠地 － －
適當規模住宅
誘導
提供20%以上合適規模住宅 232.76 5.00%
提供出租住宅 － －
提供老齡住宅空間服務設施 232.76 5.00%
環境貢獻度 改善基地與鄰近地區微氣候 93.11 2.00%
加強都市防災機能 139.66 3.00%
中低層老舊建物專案獎勵合計 1018.69 21.88%
都市更新容積獎勵合計 2,261.74 48.58%
總計 3,280.43 70.46%

31. -31-
項目
本計畫範圍內
皆為4層樓建物
專有
面積
3,323.50㎡
依使用執照
檢討專有面積
有老舊公寓獎勵仍無法一坪換一坪
項
次
項目
A 四層樓建物土地面積(㎡) 1,424㎡
B 一般獎勵容積 48.58%
C 專案獎勵容積 21.88%
D 容積獎勵合計 70.46%
E 共同負擔比例 40.33%
F
地主可分回容積樓地板面積
＝A×225%×(1+D)×(1-E)
(檢核公式)
2,975.23㎡
G 地主更新前室內面積（㎡） 3,323.50㎡
H 是否已滿足[一坪換一坪]？ 否
I 差距額度(㎡)(G-F) 348.27㎡
更新前 爭取獎勵後
 專有面積（計入陽台面積，1樓部
分所登記之騎樓、地下室面積），
扣除樓梯間面積

32. -32-32
3M 2M5M
基地留設492.74㎡人行步道

33. -33-
協助開闢都市計畫道路435㎡
33
 由實施者捐贈75地號之土地產權，捐贈之土地面積為435㎡。

34. -34-
寬敞且富有綠蔭的人行步道
1.更新後忠順街人行步道改善為5.3m寬。
2.人行步道街廓路口採取礙順平處理，
方便無障礙通行。
3.設置植栽，形成富有綠蔭的人行空間。
更新前 更新後
忠順街現有人行道寬度僅為
1.5m，且無行道樹。
34
1.5m寬 5.3m寬

35. -35-
透過人行步道串聯都市公共空間
35
3m 2m
往學校
往景美溪
河畔公園
往景美溪
河畔公園
忠順街一段
與鄰里商業串聯

36. -36-36
現有巷道廢止
本更新單元範圍內有約3M寬之現有巷道(忠順街一段26巷6弄)
符合台北市都市更新自治條例第10條第1項第1款規定，現有巷道全部位於都
市更新事業計畫範圍內，擬將本更新單元內之現有巷道廢止。
更新單元圖例:
N
現有巷道

37. -37-
更新後單價：60.91萬/坪，總銷25.24億
目前銷售中，開價75萬但本案坪型非大坪數無豪宅化的疑慮
更新後非設計大坪數房型
項次 坪型 戶數（總戶數81戶） 比例
1 ～30坪 6 7%
2 30～40坪 37 46%
3 40～50坪 16 20%
4 50坪～ 22 27%

38. -38-38
基地面積 2,069.00㎡
基準容積 4,655.25㎡(225%)
容積獎勵 3,259.18㎡(70.01%)
允建容積 7,914.43㎡(382.52%)
總樓地板面積 15,461.68㎡
戶數 81戶
停車位 汽車位104席，無障礙車位2席
建物規劃 地下4層/地上14層
建物構造 鋼筋混凝土(建材設備三級)
（實際數值以臺北市都市更新審議會審議為準）
建物規劃設計

39. -39-
 配合地區風貌
建築物外觀色彩以中高明度、中低彩度為原則，
與地區山水景緻及相鄰周邊建築物協調配合。
綠建築設計
採內政部綠建築評估系統為設計方向，爭取綠建
築候選證書並通過綠建築分級評估銀級以上，取
得綠建築標章。
高齡者住宅服務與居家照顧空間服
務設施
居住環境以「臺北市居住空間通用設計指南」為
設計原則，營造基地完善之無障礙空間環境。
建築物造型、量體與色彩設計
簡潔的框架及線板
深淺色調黃金比例

40. -40-
誠寬建設
鑽石大樓
高島屋
百貨
士林
法院
天母運
動公園
芝山
國小
德
行
東
路
260
巷
更新劃定核准範圍

41. -41-
辦理緣起
本案範圍內7層樓建築物為市政府99
年公告列管之「高氯離子混凝土建築
物」，建築物並已顯著傾斜，因有公
共安全之疑慮，應盡速拆除重建。
基地面積：1,292.19m2（約391坪）
土地使用分區：住三
15
M
8
M
8
住3

42. -42-
原辦理範圍畸零地調處範圍
調處後範圍
畸
零
地
調
處
後
範
圍
調
整
建
築
規
劃
重
行
協
調

43. -43-
辦理歷程
2010.07.30 市府列管高氯離子建物
2012.09.14 與地主第1次說明會
2013.07 申請更新單元劃定
2013.09~2014.01.28
畸零地調處，決議納入3筆畸零地
調處後單元範圍變更，建築高度限制趨嚴，所有權人重行協議建築
設計內容
2014.11.24 更新單元公告
2015.04.28 事業計畫報核
2015.07.16~8.14 公開展覽
2015.11.03 幹事會
2016.05.31 舉辦聽證
2016.07.04 審議會
2016.10.27 核定

44. -44-
項目
土地部分 合法建物部分
面積(㎡) 所有權人數（人） 面積(㎡) 所有權人數（人）
全區總和（A=a+b） 1,292.19 22 3,608.51 19
公有（a） 1.42 1 - -
其他私有（b=A-a） 1,290.77 21 3,608.51 19
排除總和（c） - - - -
計算總和（B＝b-c） 1,290.77 21 3,608.51 19
同意數（C） 1,290.77 21 3,608.51 19
同意比例(％)(C/B) 100% 100% 100% 100%
此為事業計畫公聽會說明簡報資料，實際以臺北市政府核定公告內容為準44
兩年時間整合至100%同意

45. -45-
實施方式
 更新單元全區為重建區段
 實施方式採協議合建辦理，於公展
前已達100%同意
 國有土地處理方式
本案範圍內有131-5地號1筆國有地
，面積1.42㎡，占更新單元面積比
例0.11%
依循都市更新條例第27條，本案實
施者擬於事業計畫審議核定後，向
財政部國有財產署申請讓售上開土
地
138
更新單元範圍
中華民國有土地

46. -46-
地主、建商協議內容
 地主
1. 出資委建
2. 約定營建成本單價
3. 興建後約定由建商買回
418.82坪、15部車位
 建商
1. 承攬營造
2. 約定價格附買回住戶
抵售部分
46
房地面
積抵售
停車位
抵售
住戶出資興建
全棟建物
（17萬/營建坪）
約定由建商買回
(房地70萬/銷售坪)
(車位170~350萬/部)
住戶
分回
住戶
分回

47. -47-
獎勵容積申請
申請項目 獎勵面積(㎡) 佔法容比例 備註
△F1原容積大於法定容積 838.65 28.85% 本案原容積為2,529.10㎡
△F3更新時程獎勵 203.47 7.00%
單元核准後半年內(104.5.23)提送
事業計畫申請
△F5更新地區規劃設計獎勵
△F5-1量體色彩與環境調和 290.67 10.00% 住三上限10%
△F5-3留設人行步道 252.70 8.69% 依實際留設人行步道面積
△F5-6綠建築設計 174.40 6.00% 銀級綠建築設計
都市更新獎勵合計 1,759.89 60.55%
本案申請獎勵面積<上限
1,953.90㎡
高氯離子容積放寬-原容*30% 758.73 26.10%
申請容積獎勵總計 2,518.62 86.65%
法定容積率 225%(住三)
法定容積面積 2,906.69㎡

48. -48-

49. -49-
結語

50. -50-
首要發動危險度調查
 全面性的危險度調查
盤點都市災害
現有災害類型歸納與分析
以鄰里為單位，給予危險等級評分，雙北市為首要都市
藉由防災危險度評估模式，檢驗更新前後社區防災能力
 建構以防災優先的都市規劃體系
依照調查結果，提出防災都市整體規劃方針及構想
都市計畫配合檢討變更
擬訂都市更新計畫

51. -51-
都市更新應鼓勵提供公共住宅
 即使規定每個更新案皆需申請15%的公共住宅，每年35個
核定案(近五年平均值)僅能提供420戶。
 取消公益設施獎勵上限15%的限制
 公有土地參與都市更新亦應分回公共住宅
假設基地規模 500坪
假設容積率 300%
公益設施獎勵比例 15%
公益設施獎勵面積 225坪
提供公共住宅之面積 169坪
可獲得公共住宅戶數 12戶
每年假設核定35案 420戶

52. -52-
簡報結束
財團法人都市更新研究發展基金會製作
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