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- 2. 2 公聽會議程 時程 議程 時間 14:20~14:30 簽到 10分鐘 14:30~14:35 主席致詞 5分鐘 14:35~14:50 140案權利變換計畫 辦理說明 15分鐘 14:50~15:05 781案權利變換計畫 辦理說明 15分鐘 15:05~15:15 專家學者發言 10分鐘 15:15~15:30 綜合討論 15分鐘 15:30~15:40 主席結論及散會 10分鐘
- 3. 3 主持人 新北市政府 專家學者 規劃團隊 • 冠德建設股份有限公司 • 都市更新處 代表 • 中和區公所 代表 • 景安里 里長 • 新北市都市更新審議委員會 黃明達委員 • 文化大學建築與都市計畫研究所 何芳子副教授 • 財團法人都市更新研究發展基金會 • 三門聯合建築師事務所 • 巨秉不動產估價師聯合事務所 • 宏大不動產估價師聯合事務所 • 戴德梁行不動產估價師事務所
- 4. 4 簡報大綱 • 壹、都市更新實施程序 • 貳、基地簡介 • 參、建築設計構想 • 肆、權利變換計畫說明 • 伍、選配說明 • 陸、都市更新事業應辦理事宜 • 柒、更新後效益
- 6. 6 法令依據 • 都市更新條例第19、29條 ▫ 擬定都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾 意見。 ▫ 權利變換計畫之擬定報核，得與都市更新事業計畫一併 辦理。 • 都市更新條例施行細則第6條 ▫ 舉辦公聽會時，應邀請有關機關、學者專家及當地居民 代表參加，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權 人及其他權利關係人參加。 ▫ 於十日前刊登當地政府公報或新聞紙三日，並張貼於當 地村（里）辦公處之公告牌。
- 7. 7 貳、基地簡介 • 基地面積位置、使用分區 • 土地權屬 • 建物權屬 • 基地現況
- 8. 8 基地概述 景安站 路 和 安 景 平 路 明 禮 街 景 安 路 仁 明 街 街 新 景 更新單元 更新地區主要道路 次要道路 • 本更新單元位於「 新北市中和區景平 路及景安路側等2 處都市更新地區」 範圍內。 ▫ 96年03月03日北 府城更字第 09601137571號函 公告實施 • 面積4,719.97㎡ • 皆為住宅區 建蔽率 容積率 60% 300%
- 9. 9 • 範圍內土地皆為公有 • 國有土地已申請讓售 ▫ 依101.1.12台財產北處字 第1014000092號函示， 本案實施者得於事業計 畫核定後，依相關規定 申請讓售 ▫ 101.12.10提出申請 • 範圍內無合法建物 ▫ 地上物計有44戶門牌， 皆為臺北市所有之眷舍 ，分屬臺北市警察局與 消防局管理 土地及建物權屬 土地權屬 面積(㎡) 比例 中華民國/國有財產局 315.60 6.69% 臺北市/臺北市政府警察局 4,404.37 93.31% 合計 4,719.97 100% 中華民國（財政部國有財產局） 更新單元範圍 臺北市（臺北市政府警察局） 9
- 11. • 實施方式 ▫ 本案以權利變換方式實施 • 同意比例 ▫ 本案由臺北市政府委託捷運工程局辦理公開甄選實施者 ▫ 本案土地全屬公有，依更新條例27條，範圍內公有土地及建物 ，應一律參加都市更新，且國有土地發函同意參與更新，視為 本案公有土地均同意參與 同意參與更新事業計畫比例 更新前 土地 合法建築物 面積(㎡) 所有權人數(人) 面積(㎡) 所有權人數(人) 全區總和(A) 4,719.97 2 - - 排除數(B) 0 0 - - 同意數(C) 4,719.97 2 - - 同意比例(%) [C/(A-B)] 100% 100% - -
- 12. 12 參、建築設計構想 • 土地使用計畫 • 平面圖 • 立面圖 • 透視圖
- 13. 13 容積獎勵額度(依101.11.23核定之事業計畫內容) 條次 獎勵項目 擬申請獎勵 額度（㎡） 佔基準容積 百分比(%) 備註 第二點 (一)提供社區使用之公益設施(免計容積) 647.56 (二)經政府指定額外提供之公益設施 1,643.96 11.61% 上限15% 第五點 整體規劃設計 A1：設計建蔽率 1,274.39 9.00% A7：供不特定之公眾通行 之通道 257.77 1.82% 第六點 配合都市 發展特殊 需要 (一)2.退縮以上人行步道 759.94 5.37% (一)6.街角廣場36㎡以上 343.93 2.43% (二)沿街公共開放空間500㎡以上 369.23 2.61% 第七點 申請綠建築設計 849.59 6.00% 第八點 時程獎勵 1,274.39 9.00% 第九點 規模獎勵 1,682.18 11.88% 都市更新獎勵容積(四至十二點)獎勵值 6,811.42 48.10% 上限50% 都更獎勵（二至十二點） 8,455.38 59.71%
- 14. 14 容積獎勵使用強度 基地面積 4,719.97㎡（1,427.79坪） 基準容積 14,159.91㎡(300%) 容積獎勵 都更容獎：6,811.42 ㎡ 、48.10% 公益設施：1,643.96㎡、11.61% 允建容積 22,615.29㎡(479.14%) 總樓地板面積 40,203.00㎡（12,161.41坪） 戶數 205戶(含公益設施：2戶) 停車位 汽車199輛(含公益設施車位：2輛) 機車208輛(含公益設施機車位：3輛) 建物規劃 地上28層；地下3層 建物構造 鋼筋混凝土
- 24. 24 透視圖
- 25. 25 肆、權利變換計畫說明 • 拆遷安置計畫 • 實施經費預估 • 權利變換_估價選定 • 估價說明
- 26. 26 拆遷安置計畫 • 拆除方式及面積 ▫ 由實施者代拆市有眷舍共44戶，面積3,983.26㎡(依捷運 局公告面積計算) • 補償標準(不提列共同負擔) • 安置措施 ▫ 合法現住人得依臺北市政府招標公告事項，申購更新 實施者更新後取得之房地。 ▫ 每戶申購之面積及價格，於原居住之樓地板面積內(不得 超過當地居住樓地板面積平均水準)依更新成本計算，超過之面積 ，則依實施者推案時之市價計算 項目 對象 依據 補償標準 市有眷舍 補助費 合法現住人 臺北市市有眷舍房地處 理自治條例#7、#9 160萬元/戶（市府發放） 住宅租金 補助費 合法現住人 25戶 新北市都市更新權利變 換拆遷安置提列基準 以平均租金水準540元/ 月/坪，補償36個月。
- 27. 27 實施經費預估 項目 金額（元） 說明 工程費用 16億5,338萬元 每坪造價約為12.71萬元 包含：建築設計、空氣污染防制費、 公寓大廈公共基金、外接水電、瓦斯 管線工程費、建築執照規費、室內裝 修費 權利變換費用 2,708萬元 包含：規劃費、估價費、鑽探費、側 量費、地籍整理費…等費用 利息 1億949萬元 以工程及權變費用×利息×工期÷2計 算之 管理費用 3億375萬元 包含：總務及人事管理費(3.2%)、銷 售管理費(4.1%)、風險管理費(9.5%) 合計 20億9,371萬 （實際數值 以新北市都市更新審議委員會 審議核定為準） • 共同負擔費用提列 ▫ 依權利變換實施辦法第13條 ▫ 依新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔及金額審議原則
- 28. 28 實施方式：擬以「權利變換」方式實施 • 同意參與更新者（都市更新條例第31條） ▫ 依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配 與應分配價值差額找補價金 • 不同意參與更新者（權利變換實施辦法第7-1、7-2條） ▫ 依其更新前權利價值領取補償金 更新開發後 A B C D E X共有 A B C D E X：實施者 領取補償金 A B D E C B D E A：土地所有權人 B：土地建物所有權人 C：土地所有權人 D,E：地上權與建物所有權人 參與者 不參與者 進行權利變換 更新前 權利變換
- 29. 29 權利變換計算及保障 • 權利變換原則 ▫ 分配（都市更新條例第31條） – 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地 權利變換前之權利價值比例，分配更新後房地 ▫ 估價（權利變換實施辦法第6條） – 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之 ▫ 價格日期（權變實施辦法第8條） – 限於權利變換計畫報核日期6個月內 • 政府審查及監督 ▫ 都市更新事業必須經過主管機關審查核定，並公告實施方得執行，公權力 為執行後盾（都市更新條例19條） ▫ 執行過程主管機關必須定時或隨時監督，並有監管代管及接管之機制（都 市更新條例55,56條，都市更新事業接管辦法）
- 30. • 評價基準日 ▫ 本案評價基準日定為101年11月23日 • 權利價值之估定 ▫ 委託巨秉、宏大、戴德梁行估價師事務所負責估價。 ▫ 以地主最有利、地主分回價值最高之估價師事務所作為領銜估價師。 項目 巨秉 宏大 戴德梁行 更新 前 更新前土地總價(元) 1,570,570,018 1,556,292,081 1,499,180,471 平均單價(萬/坪) 110 109 105 更新 後 住宅總銷金額(元) 4,676,489,480 4,652,661,142 4,600,621,088 住宅平均單價(萬元/坪) 42.56 42.34 41.87 停車位總價(元) 378,800,000 364,900,000 357,300,000 停車位單價(萬元/個) 192 185 181 合計(總銷，元) 5,055,289,480 5,017,561,142 4,957,921,088 權利變換說明-估價選定 30
- 32. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 簡報內容 • 更新單元基本條件說明 • 權利變換價值評估法源依據及評估內容 • 更新前權利價值評估說明 – 評估流程說明 – 估價條件說明 – 評估過程 • 更新後權利價值評估說明 32
- 34. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 34 土地所有權狀況說明 地號 標示部及所有權部 使用分區 M2 所有權人 140 4,404.37 臺北市(管理者：臺北市政府警察局) 住宅區 142 315.60 中華民國(管理者：財政部國有財產局) 住宅區 •更新基地上多為平房或二層樓房形態建物，部份土地 供公眾通行。 •土地所有權人共2人，為台北市及中華民國。
- 35. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 權利變換價值評估法源及內容 35 • 都市更新權利變換估價法源依據: – 不動產估價技術規則 • 評估內容 – 更新前各權利人之權利價值及價值比例。 – 更新後每個分配單元（含建築物及其土地應有部 分）之權利價值。
- 36. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 價格日期與更新前評估流程說明 • 價格日期 : – 即評價基準日(權利變換計畫報核日期前6個月內)(101年11月23日 ) – 由於房地產市場及物價波動，故須訂定價格日期為權變分配基準 • 評估流程 : 36 區分建物地價立體化 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 評估各宗土地價值比例 合併前各宗土地地價 權利換關係人價值比例 各權人權利價值歸戶 評估合併為一宗土地價值 選定比準地 更新前全體權利人權利價值總和 各宗地地價分配 價 值 提 升
- 37. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm • 更新前估價條件: • 更新前各權利人土地權利價值，係以土地素地價格為基礎， 在合併利用狀況且無任何獎勵容積下，評估各宗土地更新前 權利價值。 -更新前合併後地價依上述原則在無任何獎勵容積下以300%容積率評估 更新前估價條件說明 37 • 本次更新前土地價值評估之比準地為140地號。 比準地
- 40. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 40 調整項目 內容 調整率 1.正面臨路 17.5M景安路 0% 2.臨路數 二面(前後) 0% 3.地形 不規則但完整 0% 細長 -5% 參考台北市都市更新權利變換不動產估 價報告書範本及審議注意須知: 『合併前各筆土地價值推估，建議考量 因素計有地形、地勢、臨路路寬、臨路 面寬、臨路數量、平均寬深度、面積、 容積比較、商業效益等。 各宗地與比準地個別條件差異調整原則表 更新前權利價值評估 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 評估各宗土地價值比例 合併前各宗土地地價 評估合併為一宗土地價值 各宗地地價分配 選 定 比 準 地
- 41. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 41 更新前權利價值評估 C1=各宗土地調整率總合x各土地分 區比準地單價x各宗地土地面積=各 宗地合併前土地價值 Ex:142地號調整率總合x比準地單價 x142地號面積=95%x110(萬元/ 坪)x95.4690(坪) = 9,976萬 (元) C1+C2= 15.6億 C2佔整體更新單元比例為：9,976萬/ 15.6 億=6.3730% 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 評估各宗土地價值比例 合併前各宗土地地價 評估合併為一宗土地價值 各宗地地價分配 選 定 比 準 地
- 43. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 43 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 評估各宗土地價值比例 合併前各宗土地地價 評估合併為一宗土地價值 各宗地地價分配 選 定 比 準 地 各宗地合併前土地價值/範圍內各宗地合併前土地價值加總=各宗地合併前土地價值比例 Ex:142地號更新前比例=6.3730% ， 15.7億x 6.3730% =1.0009億 (元) 142更新前土地單價為 1.0009億(元)/95.4690(坪)= 104.8萬 (元/坪)
- 45. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 45 更新後供分配建物估價說明 依不動產估價技術規則第128條: 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分， 應考 量都市更新權利變換計劃之建築計劃、 建材標準、 設備等級、 工程造價水準及更新前後樓層別效用比 關連性等因素， 以都市更新評價基準日當時之新成 屋價格查估之。 本案以RC第二級造價水準評估。
- 46. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 46 更新後供分配建物估價說明 • 建築樓層：28F/B4 • 建築構造：RC • 登記種類： 住宅(2F~28F)(203戶) 停車位(197部) • 規劃坪數： 住宅：26.77~62.82坪
- 47. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 47 • 選定A棟『6F-A2』樓上層住宅之標準戶，採用比 較法及收益法評估標準樓層合理建坪價格。 • 以標準樓層為基準，考量水平及垂直效用，以「樓 層別效用比」觀念推算其他樓層各戶合理價值；停 車位則依當地市場合理車位價格予以評估。 更新後供分配建物估價說明
- 48. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm • 更新後建物案例 48 物件位置 權狀(坪) 成交價(萬) 單價(萬) 樓別/樓高 成交日 屋齡(年) 車位 新北市中和區景平路151~200號 30.95 1,300 42.0 7/25 101.08 1.8 新北市中和區景平路451~500 號 19.66 850 43.2 9/19 101.09 4.3 新北市中和區明禮街31巷1~50 號 63.13 2,400 40.2 2/14 101.03 2.3 6.19坪 110萬元/個 新北市中和區安平路1~50號 27.52 1,090 39.6 10/13 101.04 預售屋 新北市中和區景平路151~200 號 62.32 2,220 40.2 3/24 101.02 1.3 10.81坪 150萬元/個 新北市中和區景平路151~200 號 57.66 2,055 40.7 3/24 101.03 1.4 10.81坪 150萬元/個 更新後供分配建物估價說明
- 50. 巨秉不動產估價師聯合事務所G-BeamRealEstateAppraiserFirm 50 評估單價： 住宅 (2F-28F)平均單價(約42.56萬元/坪) 平面車位單價視方便性及大小，介於145萬元/個~220 萬元/個，均價約192萬元/個 評估總價：更新後不動產房地總值約50.55億元，其中 包含停車位價值約3.79億元；樓上層總權利價值約 46.76億元 更新後供分配建物估價說明
- 52. 52 伍、選配說明 • 意願調查及選配 • 參與 / 不願參與 / 不能參與 權利變換之處理 • 申請分配作業相關約定 • 申請分配函
- 53. 53 • 法令依據 ▫ 參與意願及選配單元意願調查（權利變換實施辦法第5條） ▫ 同一位置二人申請時，以公開抽籤辦理 （權利變換實施辦法第11條） • 選配意願調查通知：於101年12月22日雙掛號郵寄通知 • 申請分配期間：101年12月26日至102年01月27日（共33天） • 公開抽籤日 ▫ 應辦理情形 已達最小分配單元價值且未表示選配意願者 選配單元(房屋)或車位重覆者 ▫ 本案預計於102年01月29日(二)上午10:00於冠德建設(和平 東路三段131號2樓)辦理公開抽籤 ＊權利變換意願調查時間說明 意願調查及選配
- 54. 參與 / 不願參與 / 不能參與權利變換之處理 最小分配單元 ▫ 單元編碼：A02-04F ▫ 單元面積：88.50㎡(26.77坪) ▫ 單元價值：10,226,140元 如地主之應分配價值低於最小分配單元，且未提出合 併申請分配，則屬不能參與分配，得以現金補償，領 取更新前權利價值(本案無不能參與分配者) 分房地 （領更新前權利價值-土地增值稅） ＋（差額找補） （1.領更新前權利價值） （2.與他人合併分配） 權 利 人 不能參與 參與 不願參與 54
- 55. 參與 / 不願參與 / 不能參與權利變換之處理 參與權利變換（都市更新條例31條） ▫ 依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配 價值差額找補價金。 不願參與權利變換（都市更新條例31條） ▫ 依其「更新前權利價值」領取補償金 ▫ 現金補償數額，應以評定之權利變換前權利價值扣除應納之土地 增值稅、田賦、地價稅、房屋稅後計算。 不能參與權利變換（權變實施辦法第7-1條） ▫ 應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，不能分配者， 得以「更新前權利價值」計算補償金。 ▫ 現金補償數額，應以評定之權利變換前權利價值扣除應納之土地 增值稅、田賦、地價稅、房屋稅後計算。 ▫ 不足最小分配單元者，得與他人合併分配房地 55
- 56. 申請分配作業相關約定 申請分配截止日102年1月27日下午5時前雙掛號郵寄或親送至冠德建設 股份有限公司，且須以書面方式表達申請意願及分配位置 權利人實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總，若權利人應 分配權利價值為多時，需補繳差額價金（反之為領取）；權利人審酌 自身能力於應分配合理範圍內(差額價金上限不超過10%為原則)予以申 請。 ▫ 超出應分配權利價值達一個或數個面積單元，…宜與實施者合意為之。(內政 部100年10月19日台內營字第1000809224號函) ▫ 本案於應分配外…其超額分配之申請，應以不影響其他所有權人應分配部分 優先選配權益為限，不宜併同抽籤處理(內政部100年12月7日台內營字第 1000810535號函)。 本案不可僅單獨選配停車位。 各區分所有權人選取之停車位數量，應依分配單元比例，並以該棟下 側車位為優先，以方便管理與進出。 分配單元及停車位若因審議有部分調整（如：都市更新獎勵、建築規 劃…等），則實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之相對位置） 予以分配並通知 臺端。 56
- 57. 申請分配函-範例 57
- 58. 申請分配附件一覽表 58
- 60. 60 柒、更新後效益 透過都市更新,享有稅捐減免。 透過都市更新,提升原土地之 使用效益與價值。 地主之效益 改善現有窳陋環境，增進土 地使用效益。 形塑優質的都市環境。 增加地區都市防救災性能。 解決鄰近地區停車需求問題。 整體環境之效益 提供優質公共設施。 改善土地價值，增加稅收。 更新期間創造短期就業機會。 政府部分之效益 增加人行步道之留設，改善 地區之良好步行空間。 提供豐富的景觀及公共服務。 地區里民之效益
- 63. 申請分配作業相 關約定 63
- 64. 申請分配作業相關約定 64