Empfohlen
Weitere ähnliche Inhalte
Ähnlich wie P09324 10-05-04
Ähnlich wie P09324 10-05-04 (20)
Mehr von 財團法人都市更新研究發展基金會
Mehr von 財團法人都市更新研究發展基金會 (20)
P09324 10-05-04
- 2. 2 時程 議程 時間 19:00-19:05 簽到 5分鐘 19:05-19:10 來賓介紹 5分鐘 19:10-19:30 都市更新事業暨 權利變換計畫內容說明 20分鐘 19:30-19:40 臺北市都市更新處指導 10分鐘 19:40-19:50 專家學者建言 10分鐘 19:50-20:05 綜合討論 15分鐘 公聽會議程
- 3. 3 忠泰長虹建設股份有限公司 黃秀真秘書主持人 都市更新處 代表 大安區公所 代表 昌隆里王玉義里長里長 台北市政府 內政部營建署 都市更新組 林佑璘 技正 金以容建築師事務所 金以容建築師 專家學者 規劃團隊 都市更新研究發展基金會 丁致成執行長 熊宜一建築師事務所 熊宜一建築師 林龍如 協同主持人 吳伯昌‧王克誠建築師事務所 吳伯昌建築師
- 5. 5 更新地區 ⊙北市府公告--「變更(擴大) 劃定臺北市大安區懷生段 1小段861地號為更新地區 (更新單元)」計畫案。 更新單元土地面積 ⊙本更新單元為大安區懷生 段1小段931地號等18筆土 地，基地面積為9,244.79 ㎡。 市 大 三民 道 段 建 國 南 路 一 段 國立台北科技大學 更新單元位置與範圍 壹、更新單元簡介
- 8. 8 安東街40巷四○巷 市 大民 道 三 段 6M 建 國 南 路 一 段 使用分區 圖例 面積 建蔽率 容積率 住3-2 1,888.50㎡ 45％ 400％ 住3 6,950.31㎡ 45％ 225％ 道 路 405.98㎡ 0％ 0％ 合 計 9,244.79㎡ 45% 250.87% 貳、現況說明 使用分區 市民大三段 住 三 之 二 住 三 住 三
- 9. 9 土地所有權人數為25人。 公有土地佔26.64％ 貳、現況說明 土地權屬 土地權屬 土地面積 (㎡) 比例(%) 筆數 所有權人數 （管理機關） 公有 土地 中華民國 ( 交通部台灣鐵路管理局) 781.75 8.46％ 1 1人 台北市 (台北市政府工務局養護工程處) 405.98 4.39％ 1 1人 台北市 (台北市政府地政處土地開發總隊) 1275.29 13.79％ 1 1人 私有土地 6781.77 73.36％ 15 22人 合計 9244.79 100.00％ 18 25人
- 10. 10 貳、現況說明 公有土地位置
- 12. 12 更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人數均大 於法定標準2/3(66%) 更新單元範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板 面積均大於法定標準3/4(75%) 項目 土地人數 建物人數 土地面積㎡ 建物面積㎡ 全區數（A） 25 1 9,244.79 1808.08 同意數（B） 23 1 9,501.68 1808.08 同意比（％） (B)/(A) 92% 100% 91.96% 100% 均大於66% 均大於75% 參、目前同意比例
- 13. 13 東區重建區段 （協議合建）西區重建區段（權利變換） 因八米計畫道路之區隔、未來土地使用及實施方式不同 等差異，本更新單元擬劃分為東區、西區兩重建區段 肆、更新單元區段劃分 更新單元範圍 實施方式 西區公私有土地交雜，且部分為違章建戶，擬以權利變換方式實 施。 東區土地所有權人一名，產權單純，因此擬以協議合建方式實施
- 15. 15 申請容積獎勵項目（基準容積19,902.43㎡） 獎勵面積 （㎡） 基準容 積比率(%) △F1原容積高於法定容積部份核計之獎勵 0 0% △F2居住面積不及當地水準獎勵 0 0% △F3更新時程獎勵 1,393.17 7％ △F4考量地區環境狀況獎勵 0 0% △F5更新地區規劃設計獎勵 （量體/人行道/規模） 5,323.70 26.75% △F6處理違建戶之樓地板面積獎勵 1,450.50 7.29% 申請更新容積獎勵總計 8,167.37 41.04% 申請停獎額度 3,975.00 19.97% 合計 1,2142.37 61.01% （實際獎勵額度 以台北市都市更新審議委員會 審議為準） 伍、擬爭取容積獎勵額度（西區）
- 16. 16 陸、建築規劃設計(西區) 基地面積 7376.69㎡ 基準容積 19902.43㎡(270%) 容積獎勵 都更41.04%；停獎19.97% 允建容積 32,044.8㎡(434.41%) 總樓地板面積 65,193.48㎡ 產權面積 72,277㎡ 建物規劃 地下5層；地上17層
- 17. 17 全區配置
- 18. 18 一層平面配置
- 19. 19 二層平面配置
- 20. 20 三層平面配置
- 21. 21 六層平面配置
- 22. 22 七層平面配置
- 23. 23 八～十六層平面配置
- 24. 24 十七層平面配置
- 25. 25 屋頂及屋突層平面配置
- 26. 26 地下一層平面圖
- 27. 27 地下二層平面圖
- 28. 28 地下三層平面圖
- 29. 29 地下四層平面圖
- 30. 30 地下五層平面圖
- 31. 31 南向立面圖
- 32. 32 北向立面圖
- 33. 33 南北向剖面圖
- 34. 34 東西向剖面圖
- 35. 35 西區透視圖
- 36. 36 配置計劃及動線系統說明圖
- 37. 37 景觀計劃說明圖
- 38. 38 量體、立面設計說明圖
- 39. 39 夜間照明示意圖
- 40. 40 權利變換意義 係透過公平、公開、公正的方式，以互助合作的方式實施 都市更新 相關權利人均享有更新法令之保障 多數人同意即可實施 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建 權利變換原則 分配 –權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土 地權利變換前之權利價值比例，分配更新後房地 估價 –由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之 柒、權利變換意義與原則
- 41. 41 捌、權利變換價值計算 一、估價選定（西區） 法令依據 更新權利變換實施辦法第6條。 權利價值之估定 委託戴德梁行、中華徵信、歐 亞負責估價。 戴德梁行更新前後價值均最高， 地主分回比例最高，對地主最 有利。 因此戴德梁行估價結果作為權 利變換試算基礎。 評價基準日 本案評價基準日訂於95/04/01 項目 歐亞 中華 徵信 戴德 梁行 實施者 分回 48.83％ 49.35％ 48.71% 地主 分回 48.83% 48.33% 48.95% 現地安 置戶 2.34% 2.31% 2.34% 更新後 總價值 100% 100% 100%
- 42. 42 捌、權利變換價值計算 二、更新前價值 1 更新前總價值 1,965,793,062 元 2 平均單價 880,949 元/坪 3 住三平均單價 734,000 元/坪 4 住三之二平均單價 1,308,000 元/坪 依據土地開發分析法及比較法兩種估價方法分別進 行估價。 依據臨路、面寬、地形、深度、位置等面向進行評 估後，依據各土地之修正係數，計算各地號更新前價 值。經標準化修正後，得出各地號之更新前價值。
- 43. 43 項目 面積 單 位 單價 單 位 合計 單 位 1 店面總銷售金額(1F) 438.42 坪 572,808 元 245,727,515 元 2 2~17F（含現地安置） 15236 坪 401,060 元 6,055,229,553 元 3 停車位總銷售金額 608 部 1,908,059 元 1,160,100,000 元 4 更新後總價值計算 7,521,657,308 元 捌、權利變換價值計算 三、更新後價值
- 44. 44 捌、權利變換價值計算 四、共同負擔金額計算（西區） 項目 金額 (億元) 說明 工程費用 25.7 每坪造價為12萬元 間接費用 1.36 包含 設計監造、公寓大廈公共基金 權利變換費用 0.57 包含 測量調查、規劃費、估價、地 籍整理、合法建物拆遷安置費 利息、稅捐 1.94 管理費用 7.79 包含 發起階段整合、人事行政、 工 程管理、銷售、風險管理 合計（A） 37.39 負擔費用平均單價為17.1萬 現地安置應負擔總金額（B） 0.75 土地及合法建物所有權人 共同負擔金額 (C=A-B) 36.64
- 46. 46 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價&共同負擔計算 黃雅雯權利價值比例：46 / 1966=2.3399% 更新後房地總價：7,522佰萬元 共同負擔金額：3,664佰萬元 現地安置部分價值：176 佰萬元 流程 計算 更新前土地價值（全區）：1,966佰萬元 黃雅雯土地價值總額： 46佰萬元 更新後地主應分配價值： 7,522– 3,664- 176 =3,682（佰萬元） 更新後地主 應分配價值計算 黃雅雯應分配價值： 3,682 × 2.3399%=86.15（佰萬元） 二、 三 四 更新後價值分配 捌、權利變換價值計算 六、應分配價值試算（黃雅雯）
- 47. 47 分房地 （領更新前權利價值-扣除土地增值 稅） ＋（差額找補） （領更新前權利價值） 參與權利變換（都更31條） 依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配 與應分配價值差額找補價金。不能參與者領取更新前權 利價值。 不願參與權利變換（內政部90.11.27台九十內營字第九０一五八０九號函） 依其更新前權利價值領取補償金 權 利 人 不能參與 參與 不願參與 玖、『參與』與『不願參與』權利變換之處理
- 48. 48 拾、現地安置處理方案 補償資格 舊有建築物於七十七年八月一日前興建 提供相關證明：水電證明、門牌編釘、稅 籍、戶籍等 補償面積認定 以實測面積為準，但不得超過臺北市樓地 板面積平均水準（93.9㎡）
- 50. 50 拾、現地安置處理方案 可申請分配價值 現地安置戶可申請分配價值(A)=[申請安置面積(B)×二樓以上平均單價(C)] 應負擔費用 應負擔費用(D) =申請安置面積(B) ×更新費用單價(E) 更新費用單價(E)＝更新費用(F)÷更新後總產權面積(G) 二樓以上平均單價(C)、更新費用(F)、更新後總產權面積(G)依據台北市政府核定 之權利變換計畫所載數額為準 選配原則 應負擔費用(D) =申請安置面積(B) ×更新費用單價(E) 以A、B棟二～六樓為主 申請分配位置不得與土地所有權人重複，原則上先由所有權人優先選配，再由舊 違章建築戶選配。 若有二位以上舊違章建築戶選配相同住宅單元，則以公開抽籤方式分配之。
- 52. 52 拾貳、權利變換結果登記 都市更新條例第43條： 經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變 換結果，列冊送由該管登記機關，逕為辦理權利變 更或移轉登記，換發權利書狀；未於規定期限內換 領者，宣告其原權利書狀無效。 權利變換實施辦法第26條 差額價金未繳納：獲配土地加註未繳納價金，除繼 承外不得辦理所有權人移轉登記或設定負擔。 登記完成後，該管登記機關應通知抵押權人換發書 狀。
- 54. 54 申請容積獎勵項目（基準容積3,289.77㎡） 獎勵面積 （㎡） 基準容 積比率(%) △F1原容積高於法定容積部份核計之獎勵 0 0% △F2居住面積不及當地水準獎勵 0 0% △F3更新時程獎勵 230.28 7％ △F4考量地區環境狀況獎勵(協助開闢南側計畫道路) 344.14 10.46% △F5更新地區規劃設計獎勵 （量體/人行道/規模） 941.98 28.63% △F6處理違建戶之樓地板面積獎勵 0 0% 申請更新容積獎勵總計 1,516.40 46.09% 申請停獎額度 657.95 20.00% 合計 2,174.35 66.09% （實際獎勵額度 以台北市都市更新審議委員會 審議為準） 擬爭取容積獎勵額度
- 55. 55 建築規劃設計 基地面積 7376.69㎡ 基準容積 19902.43㎡(270%) 容積獎勵 都更41.04%；停獎19.97% 允建容積 32044.8㎡(434.41%) 總樓地板面積 14056.28㎡ 建物規劃 地下6層；地上13層
- 56. 56 土地使用計畫 B2~B6 停車場 B1~1F 餐廳 2F~4F 辦公室 5F~13F 住宅 R1~R2 觀景台
- 58. 58 建築計畫 一層平面圖
- 59. 59 建築計畫 二層~四層平面圖
- 60. 60 建築計畫 五層~九層平面圖
- 63. 63 建築計畫 屋突一層平面圖
- 64. 64 建築計畫 地下一層平面圖
- 66. 66 景觀計畫
- 67. 67 景觀計畫 人行步道與既有道路人行道 整合設計，鋪面皆銜接平順， 無高低落差，洩水方向朝向道路。 樹穴淨空間直徑150 cm， 面積為1.77 M2， 覆以鑄鐵蓋版， 以提高步行空間通暢程度。 人行步道旁 植仙丹、金葉女真、蔓花生 覆土深度86 cm 停車坡道與人行 步道之間以透空 圍籬與灌木綠籬 區隔，植紅背桂 覆土深度60cm。
- 68. 68 建築造型 淺砂黃色花崗岩 (粗糙面) 淡茶色半反射玻璃 淺砂黃色花崗岩 (細緻面) 金褐色金屬構件 淺米黃色花崗岩 (細緻面) 六米巷道瑠公圳公園 市民大道正門入口
- 69. 69 建築造型 淺砂黃花崗岩 (細緻面) 淺米黃花崗岩 (細緻面) 金褐色金屬構件 淺砂黃色花崗岩 (粗糙面) 公園八米巷道 人行步道
- 71. 71 夜貌計畫
- 72. 72 量體環境模擬
- 73. 73 量體環境模擬
- 74. 74 拾參、更新後效益 地主之效益 透過都市更新,享有稅捐減免 透過都市更新,提升原土地之使用效益與價值 透過都市更新,解決土地佔用 公共效益 增加人行步道之留設,改善地區之良好步行空間 創造優質的生活空間與市容景觀 改善土地價值,增加稅收 解決鄰近地區停車需求問題
- 75. 75 拾肆、預計實施進度 更新後房地申請分配 事業計畫公聽會召開 更新後申請房地申請分配完成 事業計畫送件 事業計畫暨權變計畫核准公告 施工完成 成果備查 目 前 進 度 約10個月 約30個月
- 77. 77 簡 報 結 束 敬 請 指 教