國泰攬翠事業計畫自辦公聽會

1. 台北市文山區木新路三段九五巷南側
更新地區－
都市更新事業計畫暨權利變換計畫
實施者：國泰建設股份有限公司
九十二年八月十三日
簡報單位：財團法人都市更新研究發展基金會
公聽會

2. 簡報大綱
辦理依據與目的
現況分析說明
重建計畫與建築設計
財務計畫及預定實施進度
權利變換
後續辦理事宜

3. 辦理依據與目的

4. 實施者
–依都市更新條例第10條規定，都市更新地區內自辦更新
事業由更新地區土地及合法建築物所有權人自組更新會
實施或委託都市更新事業機構實施(以公司法設立之股
份有限公司)
–本案委託國泰建設股份有限公司為實施者。

5. • 都市更新條例第十九條，第二十二條及九二一震災
重建暫行條例第十七條。
法令依據
更新單元劃定原由
• 依都市更新條例第七條規定。
• 本案於90.9.3經台北市政府依府都四字第九○一
○二五八七○○號函迅行劃定為都市更新地區。
• 更新單元範圍同更新地區範圍，據以實施都市更新
事業。

6. 計畫目標
迅速完成災區重建、復甦都市機能
建構安全防災且環境優良的新社區
建立北市集合大樓重建之可行模式

7. 現況分析說明

8. 基地現況
•位置：台北市文山區木新
路三段95巷4弄1～11號
•土地面積：4602.75M2
•原有戶數：88戶
•土地使用分區：住三（建
蔽率45％，容積率225％）
•原建築型態：地上十五層，
地下二層，RC構造。
•本更新單元危樓目前尚未
拆除。
木
新
路
三
段
力行
國小
興
隆
路
四
段
景
美
溪
N

9. ◎危樓剪力破壞情況

10. 權屬資料
•更新單元範圍，座落
於文山區實踐段二小
段地號641一筆土地，
面積共4602.75平方
公尺
•建號共89筆，面積
17913.18平方公尺
•土地同合法建物所有
權人，共計4人
N
369-1
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
保
儀
路
二
段
六
十
七
巷
木 新 路 三 段 九 十
巷五
4 弄
641

11. 同意參與都市更新事業比例
所有權人人數（人） 面積（m2）
土地 建物 土地 建物
同意數（B） 4 4 4602.75 17913.18
同意比例
（B/A） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
全區總和（A） 4 4 4602.75 17913.18
•本更新地區土地及合法建物所有權人，共計4人，
目前表達同意參與意願者計4人，100％同意參與更
新重建。

12. 重建計畫及建築設計

13. 重建構想
• 更新單元內全區劃為
重建區段，以重建
方式進行更新
• 依九二一震災重建暫
行條例積極申請容
積獎勵
• 規劃一棟21層集合住
宅大樓及二棟透天別
墅
• 加強結構耐震設計
N
369-1
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
332
333
-1
330
325-2
349
351-3
659
355-3
355-2
356
-1
358-2
655
654
653
652
657
368
370
建
641
639
640
保
儀
路
二
段
六
十
七
巷
木 新 路 三 段 九 十
巷五
4 弄
重建區段
641

14. 六併集合住宅／兩戶透
天厝
六併集合住宅建築形式
142部32部（使照）汽車停車位
地上21層，地下3層地上15層，地下2層樓層數
116戶88戶戶數
更新後更新前
16,333.51㎡
821.29㎡
12,319.36㎡
20.42%
RC
4～6戶
998.40 ㎡建築面積
16,008.93 ㎡設計容積
24.79%設計建蔽率
25,403.80㎡總樓地板面積
SRC結構
4～6戶每層戶數
更新前後建築規劃比較
•依更新條例44條及暫行條例18條規定，申請原建築
容積0.3倍之容積獎勵。

15. •全區為住宅設計
•配置計畫
–南側二棟透天別墅
–中央一棟21層集合
住宅大樓。
–車行出入口位於西
北側
–人行出入口則採大
樓與別墅個別獨立
出入之方式。
–南側設置廣大的中
庭。
整體配置計畫
人行動線
車行動線
透
天
別
墅
透
天
別
墅
集
合
住
宅
中
庭

16. 地下三層平面圖
•公共設施及停車空間
使用（61輛）
建築設計圖面說明—集合住宅部分
地下二層平面圖
•公共設施及停車空
間使用(59輛）
地下一層平面圖
•公共設施及停車空
間(22輛汽車、330
輛機車)

17. 地面層平面圖
•住宅使用，包含門廳、梯廳及四併住宅單元
A C
D F

18. 二層平面圖
•住宅使用，包含門廳、梯廳及四併住宅單元
A C
D F

19. 三~十一層，十四~十九層平面圖
•六併住宅單元
A B C
D E F

20. 十二層平面圖
•包含中繼水電設備間及五併住宅單元
A B C
D F

21. 十三層平面圖
•包含中繼水電設備間及五併住宅單元
A B C
D F

22. 二十層平面圖
•六併住宅單元，為樓中樓(下層)
A B C
D E F

23. 二十一層平面圖
•六併住宅單元，為樓中樓(上層)
A B C
D E F

24. 南北向及東西向立面圖
南北向立面圖 東西向立面圖

25. 壹層平面圖 貳層平面圖 參層平面圖
肆層平面圖 屋突1平面圖 屋突2平面圖
建築設計圖面說明—透天別墅部分

26. 各向立面圖
南向立面圖 西向立面圖
北向立面圖 東向立面圖

27. 更新後可申請分配之單元
•總分配單元為116戶
•集合住宅：114戶
–1～2F：四拼8戶；55.2坪～63.1坪
–3～11、14～19F：六拼90戶；46.3坪～55.7坪
–12～13F：六拼10戶；46.5坪～62.3坪
–20～21F：六拼6戶；59.7坪～86.2坪
•透天別墅：2戶
–H戶：158.7坪
–G戶：162.5坪
•汽車停車位：142輛
–大車位：138輛
–小車位：4輛

28. 透視圖

29. 財務計畫及實施進度

30. 財務計畫—重建成本
•總重建成本推估約為1,080,099,351元，共同負擔
為1,073,800,479元(扣除公共補助費用)
•每坪平均造價約10.2萬元/坪
3,533萬元建物拆除工程費
55萬元地質鑽探費
458萬元外接水電管線工程
263萬元公寓大廈公共基金
78,658萬元營建工程費用
2,227萬元建築設計監造費
開
發
工
程
費
用
總重建成本：約10億八仟萬元
200萬元
事業與權利變
換計畫規劃費
232萬元地籍整理費
12萬元測量費
14,726萬元殘餘價值補償權
利
變
換
費
用
3,387萬元利息費用（3％）
4,260萬元管理費用（5％）

31. •公共補助費
–約630萬元（不含鑽探）
•受災個別補助費
–約928萬元
•實施者先以自有資金及
建築融資貸款先行支付
–約10億7千4百萬元
–土地所有權人以更新後房
地折價抵付與實施者
450萬元地下室拆除補助費
580萬元建築規劃設計補助
348萬元污水處理補助費個
別
補
助
42萬元地質鑽探補助
180萬元都市更新規劃費補助公
共
補
助
費
財務計畫—經費來源
※各項補助費俟本計畫核准後向相關單位申請補助， 補助金
額以實際核定額為準。
※地質鑽探補助經查於本年度年底截止，本案採保守估計，
修正不列入扣除項。

32. 實施進度
•從事業計畫暨權利變換計畫公告實施日起，
本更新事業實施之時程預估為54個月
6個月產權登記與成果報核
41個月新建工程至工程驗收
4個月地上層拆除工程
3個月拆建照申請
實施預定所需時程實施進度項目

33. 權利變換

34. 更新前 權利變換方式 更新後
A B C D
B C D
A:土地所有權人
B,C,D:土地及建物
所有權人
ABCDEX共有
A B C D E
X
補償金
希望留下
希望離開
所有權變換
建物土地區分所有
權利變換之意義

35. 權利變換操作流程
申請分配
併同事業計畫申請
權利變換
意願調查
評定更新前、後
權利價值
權利變換計畫書圖製作
權利變換概算 共同負擔費用
規劃設計

36. 權利變換意願調查及分配位置申請
•權利變換意願調查（依權利變換實施辦法第5、11條）
–不願參與者：領現金補償
–同意參與者：提出申請分配
–如未於期限內表達參與權利變換意願者，視為不願參
與（依國泰建設股份有限公司92.7.17日(92)國泰建企字第○一
一號函規定，於92年7月17日至92年8月17日內提出申
請）
公開抽籤
•原訂公開抽籤日：92.8.18下午三時
•本案截至目前已全數提出申請分配且無重複，因此無須
舉行公開抽籤程序。

37. 更新前後權利價值評估
•委託三家鑑價機構(宏大不動產鑑定顧問公司、歐亞
不動產鑑定公司及協和不動產鑑定公司)
–查估評定更新前後之權利價值
•估價原則
–依權利變換實施辦法第6條規定辦理
–查估評定更新前土地及更新後房地之權利價值
–評價基準日為92年6月30日
–依內政部頒訂「不動產估價技術規則」進行
更新前後估價。
–更新後估價房地面積以經代書攤算後之各分配單元
之預估產權面積為評估基準。

38. •估價結果選定
–依營建署頒佈都市更新作業手冊，三家估價結果相近
（差距在20％以內）時，由實施者選定其中一家之鑑價
結果
–選定宏大不動產鑑定顧問股份有限公司之估價結果
估價公司 宏大不動產 歐亞不動產 協和不動產
更
新
前
評估土地總價(元) 56,533萬 57,024萬 58,655萬
平均土地單價(元/坪) 46.4萬/坪 46.8萬/坪 48.1萬/坪
更
新
後
評估房地總價(元) 174,716萬 180,009萬 191,931萬
大樓平均單價(元/坪) 23.8萬/坪 26.4萬/坪 24.1萬/坪
透天平均單價(元/坪) 27.3萬/坪 31.2萬/坪 29.9萬/坪

39. 更新前估價
計算權利價值比例
更新後估
價
更新後價值分配
差額價金找補
負擔更新
成本
更新前土地總值：50,000萬元（A）
甲的土地價值：500萬元（B）
甲的權利價值比例：B/A=0.1％(C)
共同負擔總成本：100,000萬元(D)
（以更新後房地折價抵付與實施者）
更新後房地總值：170,000萬元(E)
更新後可分配總值： (E)-(D)＝ (F)
170,000萬- 100,000萬＝70,000萬元(F)
甲的應分配價值：F*C= 700萬元
甲的實際分配價值： 850萬元
甲之差額價金：
700萬元- 850萬元 =150萬元(繳)
試算範例
權利變換計算

40. 建物殘餘價值補償
•依更新條例第36條規定辦理
•補償金由實施者查定
•建物拆除費用於應領補償金額內扣回
•本案查定方式：
–建物重建成本：75,000元/坪
–折舊後建物重建成本：65,250元/坪(年折舊1.3％,10年)
–震災前建物總價值：
65,250元/坪×5418.08坪=35,353萬元(A)
–危險建物修繕費用：17,094萬元(B)
–建物之殘餘價值：(A)-(B)=18,259萬(C)
–建物拆除費用：3,533萬元(D)
–應發殘餘價值補償：(C)-(D)=14,726萬元(本案依比例發放)

41. 後續辦理事宜

42. 規劃設計
申請分配
估價
權利變換分配
書圖製作
審議
核定實施
申請審議核定
進行中之工作項目 更新事業實施
公聽會
已完成之工作項目
目前進度

43. •更新事業計畫與權利變換計畫擬於八月底送審
•預計審議期間4～5個月
•更新事業實施期間預計54個月
•預計於97年7月重建完成
後續辦理事項

44. 簡報完畢
敬請指教