Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ VEN BIỂN
SANDBAY LAGI
Chủ đầu tư:
Địa điểm: Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình thuận.
----- Tháng 10/2019 -----

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
DỰ ÁN KHU BIỆT THỰ VEN BIỂN
SANDBAY LAGI
CHỦ ĐẦU TƯ
Giám Đốc
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ ...
Giám Đốc

Dự án du lịch Sand bay
Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư ... 3
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ............................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. .....................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý...................................................................................7
V. Mục tiêu dự án. .........................................................................................8
V.1. Mục tiêu chung.......................................................................................8
V.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN........................9
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án........................9
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất....................................................................9
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.........................................................................10
II. Quy mô sản xuất của dự án.....................................................................13
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường..............................................................13
II.2. Quy mô của dự án ................................................................................16
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.......................................17
III.1. Địa điểm xây dựng..............................................................................17
III.2. Hình thức đầu tư. ................................................................................17
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án..........17
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. .........................................................17
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án..17
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................18
I. Phân tích qui mô công trình......................................................................18
II. Phân Khu chính.......................................................................................19
II.1. Khu biệt thự..........................................................................................19
II.2. Khu khách sạn căn hộ...........................................................................21
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................23

I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.......................................................................................................................23
II. Các phương án xây dựng công trình. ......................................................23
III. Phương án tổ chức thực hiện. ................................................................23
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ....24
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................26
I. Đánh giá tác động môi trường..................................................................26
Giới thiệu chung: .........................................................................................26
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.....................................26
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án.................................27
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ............................................27
II. Tác động của dự án tới môi trường.........................................................27
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm..........................................................................27
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường.......................................................29
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường....30
II.4.Kết luận: ................................................................................................32
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN............................................................................................33
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...............................................33
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án..........................................38
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ..................................................38
II.2. Phương án vay......................................................................................38
II.3. Các thông số tài chính của dự án.........................................................39
KẾT LUẬN........................................................................................................42
I. Kết luận.....................................................................................................42
II. Đề xuất và kiến nghị. ..............................................................................42
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN........43
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án................43

2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.................................................43
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án...........................43
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.............................................43
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án....................................................43
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án..........................43
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án...................43
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.....................43
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án................43

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:.
 Đại diện pháp luật:Chức vụ: Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Dự Án Khu Biệt Thự Ven Biển Sandbay Lagi
Địa điểm xây dựng: Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình thuận
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư :256.994.513.000 đồng (Hai trăm năm mươi
sáu tỷ chín trăm chín mươi bốn triệu năm trăm mười ba nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) :102.797.805.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng :154.196.708.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Phan Thiết - Mũi Né là thiên đường biển nhiệt đới với bờ biển dài 192km, sở
hữu nhiều thắng cảnh tự nhiên hấp dẫn như: Gành Son, Giếng Tiên, rừng dừa bãi
Rạng, Hòn Rơm, hòn ngọc biển Đông - Đảo Phú Quý. Không chỉ sở hữu cảnh sắc
thiên nhiên hữu tình, Phan Thiết còn có lợi thế đặc hữu mà không thiên đường biển
nào có được - cách Tp.HCM 2 tiếng chạy xe qua cao tốc.
Sở hữu nhiều lợi thế về khí hậu, địa lý, cảnh sắc nên không khó hiểu khi Bình
Thuận là một trong 5 địa phương hút khách du lịch đông nhất Việt Nam.
Theo Sở du lịch Bình Thuận, trong năm 2017, Phan Thiết - Mũi Né đón tổng
cộng 5,1 triệu lượt khách du lịch; Trong nửa đầu năm 2019, Bình Thuận đón khoảng
2,6 triệu lượt khách, dự kiến trong năm 2018 Bình Thuận sẽ đón trên 6 triệu lượt
khách, tương đương với Nha Trang, Đà Nẵng, Đà Lạt và gấp đôi lượng khách đến
Phú Quốc.

Với lượng khách này, Bình Thuận nằm trong top 5 thành phố biển hút khách
nhất Việt Nam. Tuy nhiên cơ sở hạ tầng của Phan Thiết - Mũi Né, đặc biệt là lượng
phòng khách sạn cao cấp 3-5 sao của Bình Thuận chưa đáp ứng được nhu cầu du
khách và thua xa các địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc.
Trên tinh thần đó, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư
Vấn Đầu Tư ... tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự Án Khu Biệt Thự Ven Biển
Sandbay Lagi” tại Thành Phố Phan Thiết nhằm góp phần phát triển ngành du lịch
tại đây cũng như góp phần phát triển kinh tế của địa phương.
IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp
đầu tư vào nông nghiệp nông thôn.
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 về chính sách hỗ trợ giảm
tổn thất trong nông nghiệp.
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 về Chính sách tín dụng phục vụ
phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;

Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp
dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Phan Thiết phát triển.
- Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn hoá dân
gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài
nguyên du lịch rừng và biển.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khu du lịch dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự án đi vào
hoạt động ổn định.
- Tạo ra điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địa phương và khách du lịch, góp
phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần của người dân.
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như tỉnh Bình Thuậnnói
riêng.

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
1. Vị trí địa lý
Thành phố Phan Thiết hình cánh cung trải dài từ: 10°42'10" đến 11° vĩ độ bắc.
 Phía đông giáp biển Đông.
 Phía tây giáp huyện Hàm Thuận Nam - tỉnh Bình Thuận.
 Phía nam giáp biển Đông và huyện Hàm Thuận Nam - tỉnh Bình Thuận.
 Phía bắc giáp huyện Hàm Thuận Bắc và huyện Bắc Bình - tỉnh Bình Thuận.
Tiến Thành là một xã vùng ven của thành phố Phan Thiết nằm ở phía nam
thành phố Phan Thiết, có chiều dài bờ biển 19 km. Đông giáp biển, tây giáp 02 xã
Hàm Mỹ, xã Hàm Cường của huyện Hàm Thuận Nam, nam giáp xã Thuận Quý của

huyện Hàm Thuận Nam, bắc giáp xã Tiến Lợi và Phường Đức Long thuộc thành phố
Phan Thiết;
Địa hình:
Phan Thiết có địa hình tương đối bằng phẳng, có cồn cát, bãi cát ven biển, đồi
cát thấp, đồng bằng hẹp ven sông. Có 3 dạng chính:
 Vùng đồng bằng ven sông Cà Ty.
 Vùng cồn cát, bãi cát ven biển. Có địa hình tương đối cao.
 Vùng đất mặn: ở Thanh Hải, Phú Thủy, Phú Trinh và Phong Nẫm.
Khí tượng-Thủy văn:
Thành phố Phan Thiết nằm trong vùng khô hạn, khí hậu nhiệt đới điển hình,
nhiều gió, nhiều nắng, ít bão, không có sương muối, có nhiệt độ trung bình hàng
năm từ 26 °C đến 27 °C. Tháng 1, tháng 2 và tháng 12 (nhiệt độ trung bình 25,5 °C)
mát hơn so với các tháng khác trong năm. Tháng 4 và tháng 5 là những tháng nóng
nhất ở Phan Thiết, nhiệt độ có khi lên đến 29 °C. Độ ẩm tương đối trung bình hàng
năm từ 78 đến 80,7%.
Bình Thuận có 10 loại đất với 20 tổ đất khác nhau, có kiểu rừng gỗ lá rộng, kiểu
rừng rụng lá, kiểu rừng hỗn giao lá kim chiếm ưu thế, kiểu rừng hỗn giao và tre nứa
thuần loại. Bên cạnh đó, Bình Thuận có nhiều tích tụ khoáng sản đa dạng về chủng
loại như vàng, wolfram, chì, kẽm, nước khoáng và các phi khoáng khác. Trong đó,
nước khoáng, sét, đá xây dựng có giá trị thương mại và công nghiệp.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Trong điều kiện còn nhiều khó khăn, nhưng nhìn chung tình hình kinh tế - xã
hội của tỉnh trong năm 2018 có chuyển biến tích cực; nhiều chỉ tiêu kinh tế - xã hội
đạt và tăng khá so cùng kỳ năm trước. Dự ước tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm
trong tỉnh (GRDP) năm 2018 tăng 8,08% so cùng kỳ năm trước; trong đó giá trị tăng
thêm tăng 8,13%...
Công nghiệp
Tính chung cả năm 2018, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp tăng 19,75%
so năm trước (quý I tăng 7,48%; quý II tăng 6,44; quý III tăng 39,83%; quý IV ước

tính tăng 26,80%). Trong đó, ngành sản xuất và phân phối điện duy trì tốc độ tăng
trưởng cao 33,34%; ngành cung cấp nước và xử lý rác thải, nước thải tăng 9,26%;
ngành khai khoáng tăng 2,41% và ngành chế biến, chế tạo tăng 1,62%.
Một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu tăng so năm trước gồm: Cát sỏi các
loại (tăng 5,24%), đá khai thác (tăng 3,85%), muối hạt (tăng 7,92%), thủy sản đông
lạnh (tăng 6,70%), thủy sản khô (tăng 9,21%), nước mắm (tăng 0,92%), hạt điều
nhân (tăng 1,73%), nước khoáng (tăng 4,67%), quần áo may sẵn (tăng 9,02%), gạch
các loại (tăng 1,50%), nước máy sản xuất (tăng 4,52%), điện (tăng 38,01%), sơ chế
mủ cao su (tăng 2,37%), giày dép các loại (tăng 42,47%). Sản phẩm giảm gồm: Đồ
gỗ và các sản phẩm gỗ (giảm 3,37%), thức ăn gia súc (giảm 2,05%).
Đăng ký đầu tư
Tình hình cấp phép đầu tư: Trong năm 2018, có 151 dự án được cấp giấy chứng
nhận đầu tư (trong đó cấp mới 114 dự án, cấp điều chỉnh 37 dự án), với tổng vốn
đăng ký 34.676 tỷ đồng, chiếm diện tích khoảng 3.786 ha; Tổ chức rà soát các dự án
chậm triển khai trên các lĩnh vực, kiến nghị thu hồi 33 dự án (trong đó nông lâm 12
dự án, du lịch 17 dự án, công nghiệp 03 dự án, thương mại dịch vụ 01 dự án).
Công tác hỗ trợ doanh nghiệp: đã tổ chức Hội nghị trực tuyến “Cải thiện môi
trường kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh cấp tỉnh”; tổ chức tỉnh Hội nghị
“Lãnh đạo tỉnh gặp mặt doanh nghiệp năm 2018” để trao đổi, đối thoại với Doanh
nghiệp, nhằm tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp. Thông qua các kiến nghị của
doanh nghiệp phát biểu tại các Hội nghị, kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo tháo gỡ khó
khăn, vướng mắc. Phối hợp với Văn phòng VCCI tại Bình Thuận xây dựng kế hoạch
tổ chức thực hiện “Bản cam kết giữa UBND tỉnh với VCCI về việc tạo lập môi
trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp”.
Thương mại
Nhìn chung, trong năm 2018 tình hình thương mại trên địa bàn Bình Thuận
tương đối ổn định, có mức tăng trưởng khá so năm trước. Mục tiêu từ đầu năm đến
nay vẫn là phấn đấu tăng truởng, hạn chế lạm phát ở mức tối đa, ổn định kinh tế vĩ
mô và bảo đảm an sinh xã hội. Tăng cường nâng cao chất luợng của một số mặt hàng
xuất khẩu nhằm mở rộng thâm nhập vào một số thị truờng khó tính, nâng cao giá trị

kim ngạch xuất khẩu. Từng bước đẩy mạnh khai thác thị trường nội địa, tổng mức
bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong năm tăng khá.
- Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12/2018 so tháng trước tăng 0,18%; so tháng
cùng kỳ năm trước (sau 01 năm) tăng 2,34%; bình quân 12 tháng năm 2018 tăng
3,41% so bình quân 12 tháng năm 2017. Sau 12 tháng (so tháng 12/2017) chỉ số giá
tiêu dùng tăng 2,34%; trong đó, nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 3,84%; đồ
uống và thuốc lá tăng 2,64%; may mặc, mũ nón, giầy dép tăng 3,74%; nhà ở, điện
nước và vật liệu xây dựng tăng 0,88%; thiết bị và đồ dùng gia đình tăng 0,77%;
thuốc và dịch vụ y tế giảm 0,33%; giáo dục tăng 1,9%; văn hoá giải trí và du lịch
tăng 0,34%; giao thông tăng 0,97%; bưu chính viễn thông tăng 1,26%; hàng hoá và
dịch vụ khác tăng 3,26%.
Du lịch
Hoạt động du lịch trong tháng 12 diễn ra khá tốt, và tiếp tục có sự phát triển
dịch vụ từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, du khách đến càng nhiều thời
gian lưu trú dài. Trong tháng 12 có nhiều sự kiện nghỉ lễ dài ngày, lượng khách trong
nước đến sẽ tăng so tháng trước. Lượng khách quốc tế đến tỉnh có chiều hướng tăng
so những tháng trước và cùng kỳ. Dự ước trong tháng 12/2018 đón và phục
vụ 572,95 ngàn lượt khách, tăng 1,72% so tháng trước và tăng 11,22% so tháng cùng
kỳ năm trước; số ngày khách phục vụ đạt 942,4 ngàn ngày khách tăng 1,96% so
tháng trước và tăng 14,44% so tháng cùng kỳ năm trước. Dự ước cả năm 2018 đạt
5.752,11 ngàn lượt khách, tăng 12,08% so cùng kỳ năm trước; số ngày khách ước
đạt 9.461,7 ngàn ngày khách, tăng 13,18% so cùng kỳ năm trước.Doanh thu từ hoạt
động du lịch tháng 12/2018 ước đạt 1.116,3 tỷ đồng, tăng 1,4% so tháng trước và
tăng 19,49% so tháng cùng kỳ năm trước. Dự ước cả năm 2018 đạt 12.864,2 tỷ đồng,
tăng 18,98% so cùng kỳ năm trước.
Giáo dục và đào tạo
Tỉnh đã tập trung chỉ đạo nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, hoàn thành
chương trình năm học 2017 – 2018. So năm học trước đã có sự chuyển biến đáng kể
về quy mô phát triển lẫn loại hình giáo dục. Cơ sở vật chất được đầu tư xây dựng
nhiều hơn, trường, lớp được xây dựng kiên cố hoá, từng bước đi đến chuẩn hóa và
chất lượng giáo dục học sinh cũng được nâng cao.

Lao động - Xã hội
Đã tuyển mới và đào tạo nghề cho 233 người; trong đó, đào tạo nghề cho lao
động nông thôn cho 233 người; nâng tổng số đào tạo nghề cả năm 2018 đạt
11.057/11.000 người, đạt 100,52% kế hoạch năm; trong đó, đào tạo nghề cho lao
động nông thôn cho 6.061/6.000 người, đạt 101,02% kế hoạch.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch - ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi- do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu
của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa- 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển
khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.
Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ
ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.

Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng
lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.

II.2. Quy mô của dự án
STT Nội dung Số lượng
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
I Xây dựng 16.143
1 Khối khách sạn căn hộ 2.090 65% 12 16.302
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 7.817 80% 2 12.507
3 Đất cây xanh 1.809 1.809
4 Đất giao thông 4.427 4.427
Hệ thống tổng thể
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 1
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 1
4 Hệ thống xử lý chất thải 1

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án du lịch Sand bay được xây dựng tại Xã Tân Phước, Thị Xã Lagi, Bình
thuận.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
TT Nội dung Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)
1 Khối khách sạn căn hộ 2.090 12,95
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 7.817 48,42
3 Đất cây xanh 1.809 11,21
4 Đất giao thông 4.427 27,42
Tổng cộng 16.143 100
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
1 Khối khách sạn căn hộ 2.090
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 7.817
3 Đất cây xanh 1.809
4 Đất giao thông 4.427

II. Phân Khu chính.
II.1. Khu biệt thự
Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên

tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của
cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói bụi,...
và sẽ hoàn toàn được thư giãn.
triển khu nghỉ dưỡng – biệt thự, kết hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc
đi du lịch, nghỉ dưỡng. Khu biệt thự được xây dựng đạt chuẩn 4 sao (1 đến 2 tầng)
phục vụ tối đa là 45 căn.
Sự kết hợp giữa du lích sinh thái và du lịch nghỉ dưỡng sẽ mang tới cho du
khách một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên tĩnh và đầy trầm lắng.
Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của cây cỏ lẫn bầu trời
trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói bụi,... du khách sẽ hoàn
toàn được thư giãn. Thiết kế phòng ngủ đẹp, tiện nghi, diện tích căn phòng phù
hợp tuỳ theo tổng diện tích khách sạn, không quá to hoặc quá nhỏ. Việc bài trí nội
thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũng góp phần tạo
cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng

II.2. Khu khách sạn căn hộ
triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên
tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của
cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói bụi,...
và sẽ hoàn toàn được thư giãn.
Khu khách sạn – căn hộ sẽ được xây dựng trên tổng diện tích 2090 m2, bao
gồm hơn 200 phòng cả căn hộ lẫn khách sạn, với thiết kế đơn giản đẹp, sang trọng,
được xây dựng theo chuẩn 3 sao.

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện
hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ
quan ban ngành và luật định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
1 Khối khách sạn căn hộ 2.090
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 7.817
3 Đất cây xanh 1.809
4 Đất giao thông 4.427
II Thiết bị
1 Thiết bị khối khách sạn căn hộ 235
2 Thiết bị biệt thự 45
3 Thiết bị khác 1
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án theo mô hình sau:

Nhân dự dự kiến:
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 2 20.000 480.000 103.200 583.200
2 Quản lý 3 10.000 360.000 77.400 437.400
3 Bảo vệ 5 6.000 360.000 77.400 437.400
4 Tiếp tân 15 8.000 1.440.000 309.600 1.749.600
5
Nhân viên phục
vụ
40 6.000 2.880.000 619.200 3.499.200
Cộng 65 50.000 5.520.000 1.186.800 6.706.800
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầu tư.

 Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
 Thời gian chuẩn bị đầu tư: 6 tháng
 Thời gian xây dựng và hoàn thành dự án: 18 tháng.
 Chủ đầu tư trực tiếp đầu tư và khai thác dự án.

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ
I. Đánh giá tác động môi trường.
Giới thiệu chung:
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho xây dựng
dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam tháng 06 năm 2005.
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 02 năm 2006 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi
trường.
Nghị định 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về quản lý chất thải
rắn.
Nghị định 179/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013của Chính phủ về
xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.
Thông tư 12/2011/TT-BTNMT ngày 14/01/2011 về việc hướng dẫn điều
kiện hành nghề, thủ tục lập hồ sơ, đăng ký cấp phép hành nghề, mã số quản lý
chất thải nguy hại.
Quyết định số 12/2011/QĐ-BTNMT ngày 14/04/2011 về việc ban hành
Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN
và Môi trường.

I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng theo
các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê sau đây.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng không khí : QCVN
05:2009/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung
quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002 của
Bộ trưởng bộ Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí
thải công nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn: QCVN 26:2010/BTNMT Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng
Điều kiện tự nhiên
Địa hình tương đối bằng phẳng, nền đất có kết cấu địa chất phù hợp với việc
xây dựng xây dựng nhà máy. Khu đất có các đặc điểm sau:
- Nhiệt độ: Khu vực Duyên Hải Nam Trung Bộ có đặc điểm khí hậu nhiệt
đới gió mùa, dồi dào về độ ẩm, có lượng mưa lớn, không có bão và sương muối.
- Địa hình: Địa hình bằng phẳng, có vị trí thuận lợi về giao thông.
II. Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu
vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh sống
xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động.
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn

- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên vật
liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon,đất đá do các hoạt động đào đất
xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí quyển,
khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai đoạn
chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai
đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của động cơ
máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị phục
vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi trường
trong khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận. Chất
thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh hoạt
của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô nhiễm
thấm vào lòng đất.
- Nước thải sinh hoạt của của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ
yếu là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác
vì trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ
có một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
-Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây dựng
xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước ngầm
thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước khi
thải ra ngoài.
Tiếng ồn.
-Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường

sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
+ Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
+ Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt … và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
+ Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …
Bụi và khói
- Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các
hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và
tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
CO2, SO2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt
tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông
thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể
tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho môi
trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng với
cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các động
cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của công nhân

trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước
mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực,
mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất
lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt ...
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng
lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn
sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống
thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và
kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện
pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất
thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và
trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong
dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng
đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh

hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom
và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi
phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên
vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi
quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại rác thải
khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi
công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển
đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc
dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng
cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.
Chất thải khí:
Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải
khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có
hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn
kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực nhà xưởng.
Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có
chức năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt
và thải trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình
thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến
công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.
Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường chu kỳ bảo
dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần. Bố trí cách
ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền của sóng
âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và bố trí thêm các

tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền
ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm.
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải
được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi di
chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng
khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....
II.4.Kết luận:
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường, có
chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động
về lâu dài.

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 16.143 159.966.778
1 Khối khách sạn căn hộ 2.090 65% 12 16.302
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 7.817 80% 2 12.507
3 Đất cây xanh 1.809 1.809
4 Đất giao thông 4.427 4.427
1
Hệ thống cấp nước tổng
thể
1
3
Hệ thống thoát nước tổng
thể
1
II Thiết bị 60.500.000
1
Thiết bị khối khách sạn
căn hộ
235

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
2 Thiết bị biệt thự 45
3 Thiết bị khác 1
III Chi phí quản lý dự án 1,889 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 4.165.662
IV
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
8.998.935
1
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
0,206 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 454.027
2
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu khả thi
0,515 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1.135.251
3
Chi phí lập báo cáo kinh tế
- kỹ thuật
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,225 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.958.914
5
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
0,735 GXDtt * ĐMTL%*1,1 1.175.349
6
Chi phí thẩm tra báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi
0,037 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 81.545
7
Chi phí thẩm tra báo cáo
nghiên cứu khả thi
0,107 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 235.815
8
Chi phí thẩm tra thiết kế
xây dựng
0,131 GXDtt * ĐMTL%*1,1 209.572
9
Chi phí thẩm tra dự toán
công trình
0,126 GXDtt * ĐMTL%*1,1 201.574

STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
10
Chi phí lập HSMT, HSDT
tư vấn
11
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
1,861 GXDtt * ĐMTL%*1,1 2.976.191
12
Chi phí giám sát lắp đặt
thiết bị
0,943 GTBtt * ĐMTL%*1,1 570.697
V Dự phòng phí 10% 23.363.138
TỔNG 256.994.513

Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN Tiến độ thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm 1 Năm 2
I Xây dựng 159.966.778 63.986.711 95.980.067 50.580.033 109.386.745
1 Khối khách sạn căn hộ 77.776.842 31.110.737 46.666.105 23.333.053 54.443.789
2 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 76.669.136 30.667.654 46.001.482 23.000.741 53.668.395
3 Đất cây xanh 271.350 108.540 162.810 81.405 189.945
4 Đất giao thông 1.549.450 619.780 929.670 464.835 1.084.615
Hệ thống tổng thể - - -
1 Hệ thống cấp nước tổng thể 500.000 200.000 300.000 500.000 -
2 Hệ thống cấp điện tổng thể 1.000.000 400.000 600.000 1.000.000 -
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 700.000 280.000 420.000 700.000 -
4 Hệ thống xử lý chất thải 1.500.000 600.000 900.000 1.500.000 -
II Thiết bị 60.500.000 24.200.000 36.300.000 60.500.000
1 Thiết bị khối khách sạn căn hộ 35.250.000 14.100.000 21.150.000 35.250.000
2 Thiết bị biệt thự 20.250.000 8.100.000 12.150.000 20.250.000
3 Thiết bị khác 5.000.000 2.000.000 3.000.000 5.000.000
III Chi phí quản lý dự án 4.165.662 1.666.265 2.499.397 4.165.662
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 8.998.935 3.599.574 5.399.361 6.249.785 2.749.151
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi
454.027 181.611 272.416 454.027
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 1.135.251 454.100 681.151 1.135.251

STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN Tiến độ thực hiện
Tự có - tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm 1 Năm 2
3 Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật - - 0
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1.958.914 783.566 1.175.349 1.958.914
5 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 1.175.349 470.139 705.209 1.175.349
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
81.545 32.618 48.927 81.545
7
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu
khả thi
235.815 94.326 141.489 235.815
8 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 209.572 83.829 125.743 66.265 143.308
9 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 201.574 80.630 120.944 201.574
10 Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn - - 0
11 Chi phí giám sát thi công xây dựng 2.976.191 1.190.476 1.785.715 941.044 2.035.146
12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 570.697 228.279 342.418 570.697
V Dự phòng phí 23.363.138 9.345.255 14.017.883 23.363.138
TỔNG 256.994.513 102.797.805 154.196.708 60.995.480 195.999.033
Tỷ lệ (%) 40,00% 60,00% 23,73% 76,27%

II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
1. Tổng mức đầu tư :256.994.513.000 đồng (Hai trăm năm
mươi sáu tỷ chín trăm chín mươi bốn triệu năm trăm mười ba nghìn đồng).
Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) :102.797.805.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng :154.196.708.000 đồng.
2. Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
Doanh thu cho thuê biệt thự
Doanh thu cho thuê căn hộ
Doanh thu cho thuê khách sạn
Doanh thu cho thuê trung tâm thương mại
Các nguồn thu khác thể hiện rõ trong bảng tổng hợp doanh thu của dự án. (Phụ
lục 3).
3. Dự kiến đầu vào của dự án.
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng cáo sản phẩm 2% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí bảo trì thiết bị 1%
Tổng mức đầu tư thiết
bị
5 Chi phí điện nước 2% Doanh thu
6 Chi phí lương "" Bảng tính
7 Chi phí vận hành dự án 20% Doanh thu
8 Chi phí khác 3% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
II.2. Phương án vay.
- Số tiền : 154.196.707.569 đồng
- Thời hạn : 10 năm (120 tháng).

- Ân hạn : 1 năm.
- Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất
ngân hàng).
Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 11% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 7% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,4% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo
năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 40% ;
tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 60%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi
trung bình tạm tính 7%/năm
II.3. Các thông số tài chính của dự án
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 21,22 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả
được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng
trên 296% trả được nợ.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
"Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 4,11 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 4,11 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 8 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm
thứ 7 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 2 tháng kể từ ngày hoạt động..
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,81 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,81 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 9.
Kết quả tính toán: Tp = 8 năm 4 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 8,8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 195.690.630.000 đồng. Như vậy chỉ trong
vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu
tư qui về hiện giá thuần là: 195.690.630.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả
cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy
IRR = 18,901% > 9,40% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả
năng sinh lời.

KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng hơn
9 tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng chục lao động của địa phương.
Góp phần “Phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế”.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy
định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án.
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.

Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633

Ähnlich wie Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633 (20)

Mehr von Dịch vụ Lập dự án chuyên nghiệp

Mehr von Dịch vụ Lập dự án chuyên nghiệp (20)

Thuyết minh dự án Khu biệt thự Sandbay Lagi tỉnh Bình Thuận | lapduandautu.vn - 0903034381 - 0936260633