Trudo – Jaarverslag 2011 Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening

1. Trudo – Jaarverslag 2011
Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening
1

2. Algemene gegevens
Plaats van vestiging: Torenallee 34
5617 BD Eindhoven
Postadres: Postbus 360
5600 AJ Eindhoven
Telefoonnummer: 040 – 235 98 88
Faxnummer: 040 – 246 41 03
Internet: www.trudo.nl
E-mail: trudo@trudo.nl
Akte van oprichting: 13 juni 1916
Toelating: bij Koninklijk Besluit nummer 24 d.d. 5 maart 1917
Statuten: laatste wijziging d.d. 24 november 2010
Werkgebied: regio Eindhoven
Kamer van Koophandel: ingeschreven in het handelsregister onder nr. H 17024183
bij de Kamer van Koophandel en fabrieken te Eindhoven.
ingeschreven in het stichtingenregister onder nr. S 93218.
NRV nummer: 2789
2

3. Inhoudsopgave
VOORWOORD........................................................................................................................................5
DEEL I. ‘SUPPORTING PEOPLE’, ONZE NIEUWE VISIE..........................................................7
DEEL II. DE ZEVEN KERNACTIVITEITEN.................................................................................11
1. VERHUUR, BEHEER EN LEEFBAARHEID ..........................................................................................11
1.1 Verhuur..............................................................................................................................11
1.2 Beheer ...............................................................................................................................16
1.3 Leefbaarheid......................................................................................................................22
2. EEN NIEUW PERSPECTIEF VOOR BIJZONDERE KLANTEN .................................................................25
2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten.............................................................................25
2.2 Het Stedelijk Kompas ........................................................................................................29
2.3 Organiseren van woonondersteuning................................................................................30
2.4 Werk- en dagbesteding .....................................................................................................31
3. FOCUS OP VERKOOP ...................................................................................................................33
3.1 Slimmer Kopen® ...............................................................................................................33
3.2 Slimmer Financieren® .......................................................................................................38
3.3 Kooprecht ..........................................................................................................................38
4. STEDELIJKE VERNIEUWING ..........................................................................................................41
4.1 Kruidenbuurt ......................................................................................................................41
4.2 Lakerlopen.........................................................................................................................42
4.3 Bennekel............................................................................................................................43
4.4 Woensel-West ...................................................................................................................44
4.5 Doornakkers ......................................................................................................................45
4.6 Genderdal..........................................................................................................................45
4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................46
4.8 Activiteiten 2011 in het kader van Krachtwijken ................................................................46
5. UITBREIDING ..............................................................................................................................49
5.1 Woningen opgeleverd in 2011...........................................................................................49
5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................50
5.3 In aanbouw in 2011 ...........................................................................................................50
5.4 In ontwikkeling in 2011 ......................................................................................................51
6. BIJZONDERE PROJECTEN ............................................................................................................53
6.1 Ontwikkelingen Strijp-S .....................................................................................................53
6.2 Projecten van stedelijk belang...........................................................................................55
6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere Projecten ...........................................................................55
7. FOCUS OP EMANCIPATIE ..............................................................................................................57
7.1 Initiatieven op buurtniveau.................................................................................................58
7.2 Stedelijke initiatieven .........................................................................................................60
DEEL III. DE ORGANISATIE........................................................................................................63
1. DE TOEGELATEN INSTELLING .......................................................................................................63
1.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................63
1.2 Personeel ..........................................................................................................................64
1.3 Ondernemingsraad............................................................................................................66
1.4 Informatietechnologie (ICT) ...............................................................................................66
1.5 De klachtencommissie.......................................................................................................67
1.6 Maatschappelijke ondersteuning .......................................................................................67
1.7 Betrokkenheid belanghouders...........................................................................................67
2. VERBINDINGEN ...........................................................................................................................71
2.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................71
2.2 Trudo Holding BV ..............................................................................................................72
3. SOLIDE.......................................................................................................................................79
3.1 Realisatie versus prognose ...............................................................................................79
3.2 Financiële continuïteit........................................................................................................82
3

4. DEEL IV. TRANSPARANTIE IN BESTUUR EN TOEZICHT........................................................87
1. GOVERNANCECODE ....................................................................................................................87
1.1 Integriteitcode ....................................................................................................................88
2. HET BESTUUR .............................................................................................................................89
2.1 Personalia..........................................................................................................................89
2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................89
2.3 Verantwoording beloning...................................................................................................91
3. DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................................................................93
3.1 Personalia..........................................................................................................................93
3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................94
3.3 Inhoudelijk toezicht ............................................................................................................96
3.4 Verantwoording beloning.................................................................................................100
DEEL V. JAARREKENING 2011...............................................................................................103
1. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ..........................................................................................104
2. GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2011 .............................................................106
3. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 .......................................................................107
4. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011 ...............................108
4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling ..........110
4.2 Balanswaardering: Activa ................................................................................................112
4.3 Balanswaardering: Passiva .............................................................................................115
4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa ..........................................................119
4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva........................................................130
4.6 Financiële instrumenten ..................................................................................................137
4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingen........................................................................137
4.8 Venootschapsbelasting ...................................................................................................139
4.9 Fiscale eenheid ...............................................................................................................139
4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening ....................................................140
5. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011.......................................................................153
6. ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ...........................................................155
7. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ...............................................156
7.1 ACTIVA............................................................................................................................156
7.2 PASSIVA .........................................................................................................................159
7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ......................................................................161
7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekening .....................................................................161
DEEL VI. VERKLARINGEN........................................................................................................167
1. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ..................................................167
2. VERKLARING VAN HET BESTUUR .................................................................................................169
3. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................................................171
DEEL VII. KENGETALLEN..........................................................................................................173
DEEL VIII. MELDINGSPLICHTIGE BESLUITEN .........................................................................175
4

5. Voorwoord
2011 stond voor Trudo voor een belangrijk deel in het teken van ‘Supporting People’. Zo luidt de naam
van onze nieuwe visie, die we afgelopen jaar na een zevental debatten met onze stakeholders hebben
vastgesteld. Een visie waarmee we de koers van onze corporatie weer voor een aantal jaren hebben
bepaald. En waarmee ook de vergezichten voor onze zeven kernactiviteiten zijn geschetst. We weten
nu waar we over vijf jaar willen staan en hoe we daar willen komen.
Met onze nieuwe visie hebben we de koers van onze corporatie herijkt. Maar er gebeurde uiteraard
meer in 2011. Er werd ook ‘gewoon’ gewerkt. En goed; op al onze zeven kernactiviteiten (1. Verhuur,
Beheer en Leefbaarheid, 2. Bijzondere Klanten, 3. Verkoop, 4. Stedelijke Vernieuwing, 5. Uitbreiding,
6. Bijzondere Projecten en 7. Emancipatie) zijn verreweg de meeste doelstellingen voor 2011
ruimschoots gehaald.
Kortom, 2011 was voor Trudo wederom een succesvol jaar. In dit jaarverslag geven we u een beeld
van onze organisatie en in het bijzonder van onze maatschappelijke en financiële resultaten in het
afgelopen jaar.
We richten ons met dit jaarverslag tot de toezichthoudende instanties, het ministerie van BZK, het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Eindhoven. Maar uiteraard ook tot onze
belanghouders: klanten (Klantenplatform en bewonerscomités) en onze partners uit het
maatschappelijk middenveld.
Wij wensen u veel leesplezier.
Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers van Stichting Trudo.
5

6. 6

7. Deel I. ‘Supporting People’, onze nieuwe visie
De corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident. Haar imago heeft daarmee enorme
deuken opgelopen. Eén van de oorzaken is het legitimatieprobleem waarmee de sector kampt. Toen
corporaties nog verenigingen waren, was duidelijk dat zij van en voor de leden waren. Maar toen zij
veranderden in stichtingen, werd het allemaal veel minder duidelijk. Van wie is de corporatie nu
eigenlijk? En wie bepaalt of zij de goede dingen doet?
Eind 2010/begin 2011 hebben we samen met onze belanghouders de visie van onze corporatie
herijkt. De koers voor de lange termijn. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was het oplossen van dat
legitimatieprobleem.
Elke vijf jaar actualiseert Trudo haar visie. We vinden het uiterst belangrijk dat onze belanghouders
intensief betrokken zijn bij het uitzetten van de koers die we met onze corporatie willen varen. Dat
doen we dan ook zeer uitvoerig. Zo debatteerden we samen eind 2005/begin 2006 tijdens een aantal
‘diners pensants’ uitgebreid over de manier waarop de corporatie haar maatschappelijk
ondernemerschap moet invullen. Dat gebeurde aan de hand van de Trudo Top Tien, een conceptvisie
met de tien belangrijkste strategische keuzes. Enerzijds kregen we tijdens de debatten veel lof voor
een aantal keuzes die we voor ogen hadden. Anderzijds was er ook snoeiharde kritiek. We richtten
ons vrijwel uitsluitend op het fysieke domein, terwijl we ons volgens een groot deel van onze
belanghouders ook op het sociale domein zouden moeten begeven. We trokken ons die kritiek aan en
in onze visie De Publieke Zaak namen we ons voor om ons werkterrein met name binnen de stedelijke
vernieuwing en voor Bijzondere Klanten te verbreden richting sociale domein.
Inmiddels zijn we vijf jaar verder. Woonondersteuning is een onderdeel van de core business van het
team Bijzondere Klanten. Emancipatie is zelfs als zevende kernactiviteit toegevoegd aan het
activiteitenpallet van onze corporatie. Met andere woorden: we zijn anno 2011 zowel in het fysieke als
in het sociale domein actief.
In de zomer van 2010 startten we met het actualiseren van onze visie. Opnieuw dachten we na over
onze eigen positie, ons beleid en onze strategieën voor de opvolgende jaren. Maar vooral ook over de
wijze waarop we invulling willen geven aan onze ambities als maatschappelijk ondernemer. Uiteraard
hebben we daar onze belanghouders weer bij betrokken. In zeven debatten met medewerkers, het
klantenplatform, ambtenaren, het openbaar bestuur, partijen uit het maatschappelijk middenveld en
andere partijen in ons professionele netwerk peilden we de mening van in totaal zo’n 365
belanghouders. Onze belanghouders blijken uitermate scherp, kritisch, meedenkend en creatief. Hun
bijdragen hebben hier en daar tot forse wijzigingen in de definitieve visie geleid, die we begin 2011
hebben vastgesteld.
In die nieuwe visie trekken we de lijn, die wel al in de vorige visie hadden ingezet, door. De focus
verschuift nog meer van het vastgoed naar de klant. Van het fysieke domein naar het sociaal-
economische domein. Dat uit zich in de titel van de nieuwe visie: Supporting People, het
ondersteunen of vooruit helpen van mensen.
In de nieuwe visie maken we een aantal belangrijke keuzes.
Passie voor de publieke zaak
Veel van de problemen in onze sector hadden voorkomen kunnen worden, als de mensen die het voor
het zeggen hebben, meer passie zouden hebben voor de publieke zaak. We zijn ervan overtuigd dat
daar een zelfreinigend effect van uitgaat. Het begint en eindigt met passie voor de publieke zaak. Ook
binnen Trudo. We verwachten die passie van onze eigen mensen. Een betrokken, bevlogen houding.
Daadkracht. Het tegenovergestelde van bureaucratisch en onverschillig. Passie voor de publieke zaak
is van cruciaal belang. Dat geldt voor het bestuur van onze corporatie, maar evenzeer voor de
teamleiders en de medewerkers op de werkvloer binnen al onze kernactiviteiten.
Meervoudige publieke doelen in het domein Wonen
Avonturen van corporaties op het terrein van commercieel vastgoed hebben tot een fors aantal
debacles geleid. Het zou naar onze mening goed zijn voor de sector als corporaties ‘terug in het hok’
zouden gaan. Terug naar het publieke domein van het wonen.
7

8. Het domein Wonen beperkt zich allang niet meer tot het huisvesten van huishoudens met een
bescheiden inkomen. Partijen die actief zijn binnen dit domein, hebben inmiddels ook oog voor de
omgeving en zeker ook voor de klant. Dat laatste lijkt vanzelfsprekend, maar vergeleken met andere
branches heeft de corporatiesector de klant pas heel laat ontdekt. En nog steeds zijn veel corporaties
vooral gefocust op het fysieke product, in plaats van op de klant. Bij Trudo proberen we de klant meer
en meer centraal te zetten. Bijvoorbeeld door ons streven om co-creatie breed toe te passen in onze
kernactiviteiten. In de nieuwe visie stellen we de klant onverkort centraal: Supporting People.
Het centrale thema binnen de nieuwe visie, ‘Supporting People’heeft zich in de tijd ontwikkeld, waarbij
de intensiteit van de ondersteuning geleidelijk aan is toegenomen: In eerste instantie was er
uitsluitend sprake van sociaal beheer. Daarbij gaat het erom dat we proberen te voorkomen dat
mensen hun contractuele verplichtingen niet meer na (kunnen) komen. Bijvoorbeeld door
betalingsregelingen af te sluiten.
Vervolgens zijn we ons ook gaan richten op ondersteuning. We proberen mensen die dreigen af te
glijden, ‘binnen boord’ te houden door problemen als schulden, vervuiling en overlast aan te pakken.
Andere voorbeelden zijn de woonondersteuning die het team Bijzondere Klanten biedt en het
ondersteunen van bewoners bij het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in buurten.
De laatste jaren is daar emancipatie bijgekomen. Daarbij gaat het niet om het ‘binnen boord’ houden,
maar om nader benoemde klantengroepen daadwerkelijk te ondersteunen in hun streven te stijgen op
de maatschappelijke ladder, op het gebied van wonen, opleiding, werk-/dagbesteding en vrije tijd.
Kortom, Trudo richt zich op meervoudige publieke doelen.
Geen commercieel vastgoed, tenzij…….
De keuze om ons binnen het domein Wonen exclusief te richten op publieke doelen heeft als
consequentie dat we in principe geen commercieel vastgoed meer zullen realiseren. Dus geen
huurwoningen boven de huurtoeslaggrens, geen koopwoningen boven de oude NHG-grens
(€ 265.000), geen retail, geen commerciële bedrijfsruimten. We maken echter twee uitzonderingen:
• Wanneer het gemeentebestuur ons vraagt om in het belang van de stad bepaalde opgaven op te
pakken. Meestal zijn dat opgaven die de gemeente niet zelf kan oppakken, bijvoorbeeld omdat zij
daartoe niet is uitgerust. Of opgaven die de markt niet wil oppakken, omdat ze commercieel niet
interessant genoeg zijn. In die zin is de realisatie van goedkope bedrijfsruimte op Strijp-S een
opgave die wij als corporatie graag ter hand nemen.
• Wanneer het gemeentebestuur Trudo uitdrukkelijk toestemming verleent om zelf het initiatief te
nemen. De herontwikkeling van de Lichttoren en het nieuwe woonprogramma in de Kruidenbuurt
zijn daar voorbeelden van.
Dare to be different
In 1995, net na de fusie, had Trudo een bezit met de slechtste prijs/kwaliteit verhouding van
Eindhoven. Ook financieel stond onze corporatie er in die tijd zeer slecht voor. Om zich staande te
kunnen houden, was het positioneringsvraagstuk voor Trudo dan ook erg belangrijk. Er was een
aantal scenario’s mogelijk. ‘Kleiner en beter’ worden dan de concurrentie bijvoorbeeld. We
concludeerden echter dat we ons met een dergelijke positionering onvoldoende zouden kunnen
onderscheiden.
Uiteindelijk maakten we in 1997 de strategische keuze om ‘anders’ te worden. Een ‘andere’ corporatie
dan de gemiddelde collega in de stad, de regio of het land. Dat ‘anders’ zijn, betitelden we vele jaren
later met dare to be different.
‘Dare to be different’ staat anno 2011 niet ter discussie. Ook niet bij onze belanghouders. Men is
unaniem van mening dat Trudo zich moet blijven positioneren als innovatieve corporatie. Ook vindt
bijna elke belanghouder dat onze corporatie inderdaad ‘net ff anders’ is. Dit bevestigt het beeld dat
eerder uit ons reputatieonderzoek naar voren kwam. Met de keuze voor ‘innovatie’ sluiten we
naadloos aan op wat we in de regio later Brainport zijn gaan noemen.
8

9. Klantengroepen
Trudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid zoals het
ministerie van WWI die definieert, maar op klanten met een inkomen tot € 40.000. Daarbinnen richten
we ons in belangrijke mate op een beperkt aantal afgebakende klantensegmenten:
• starters op de koopwoningmarkt;
• bijzondere klanten, dat wil zeggen klanten die alleen kunnen wonen in combinatie met hulp,
begeleiding of zorg
• huishoudens met cumulatieve achterstanden;
• jonge mensen uit de creatieve sector.
Duurzaamheid
Duurzaamheid is in de loop der jaren een zeer belangrijk onderwerp geworden. Trudo wordt
regelmatig verweten (bijvoorbeeld in de INK-audit en de visitatie) te weinig aan duurzaamheid te doen.
Met de term duurzaamheid wordt vooral op energiebesparende maatregelen gedoeld. Voor een deel
is die kritiek onterecht. Met name bij nieuwe ontwikkelingen hebben we fors geïnvesteerd in
duurzaamheid. Denk aan de WKO-installaties in de Lichttoren en de Kruidenbuurt en het grootste
zonnedak van Nederland op het Klokgebouw op Strijp-S. Maar ook binnen de bestaande voorraad
hebben we bij het opknappen van verschillende complexen energiebesparende maatregelen
getroffen.
Deels is de kritiek echter ook terecht. Tot voor kort ontbrak het binnen Trudo aan beleid op het gebied
van duurzaamheid. Pas zeer recent beginnen de contouren van dergelijk beleid zichtbaar te worden.
Een belangrijke eerste stap daarin is de definitie. Duurzaamheid is een containerbegrip. Voor ons
houdt het in ieder geval meer in dan alleen energiebesparing. We onderscheiden vooralsnog vijf
thema’s binnen het begrip duurzaamheid:
1. dierbaarheid
2. accommodatievermogen
3. energieprestaties
4. CO2-uitstoot
5. duurzame productontwikkeling (cradle tot cradle)
Op deze thema’s is de beleidsvorming momenteel in volle gang.
Supporting People
Trudo kiest voor Supporting People: het ondersteunen van mensen die vooruit willen. Daarbij blijven
we in principe binnen het speelveld van het domein Wonen. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de
Britse corporaties, die ook domeinen als welzijn, zorg en re-integratie aan hun speelveld hebben
toegevoegd.
Als het gaat om ondersteuning van klanten, zien we onszelf niet als de uitvoerende partij, maar als de
intermediair. Als de verbindingsofficier die verbinding legt met partijen uit andere domeinen, zoals
onderwijs, welzijn, zorg en re-integratie. We brengen klanten en partijen binnen ons netwerk uit die
domeinen samen en in beweging. Daarom is het van belang dat we beschikken over een breed en
diep netwerk van partijen met een gedeelde passie voor de publieke zaak.
Binnen Supporting People onderscheiden we twee niveaus: het individuele en het collectieve niveau.
Op het individuele niveau zijn er drie groepen individuen die we willen ondersteunen: de kinderen van
huishoudens met cumulatieve achterstanden, bijzondere klanten en starters, waarbij we de laatste
groep met Slimmer Kopen® uitsluitend op het fysieke vlak ondersteunen. Op collectief niveau
ondersteunen we groepen mensen via zowel niet-ingrijpende interventies op het gebied van
leefbaarheid, als via ingrijpende interventies op het vlak van stedelijke vernieuwing.
Zeggenschap
We willen onze klanten meer invloed geven op het niveau van producten, projecten, processen en
complexen. Uitgaande van co-creatie en co-productie, willen we producten, projecten en processen zo
veel mogelijk samen met onze klanten ontwikkelen. Waar mogelijk willen we ook in de uitvoering meer
verantwoordelijkheid bij de klant leggen. Daarbij heeft Trudo dan eerder een faciliterende dan
uitvoerende rol. Denk aan een onderwerp als de leefbaarheid in buurten en complexen. We zijn van
mening dat bewoners in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid in hun buurt.
De rol van onze corporatie is die bewoners optimaal te faciliteren bij het verbeteren van de
leefbaarheid.
9

10. Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat het
wederom om het vraagstuk van de legitimatie. Zoals eerder aangegeven, halen we de legitimatie van
eventuele zijstappen naar het commerciële domein bij het gemeentebestuur. Voor onze activiteiten
binnen het publieke domein rondom Wonen lijkt het op het eerste gezicht voor de hand te liggen dat
we de legitimatie zoeken bij onze klanten. Bijvoorbeeld via ons Klantenplatform. We constateren
echter dat de invloed van dat orgaan, zoals geregeld in de overlegwet, toch vooral beperkt blijft tot
adviseren en een bindende voordracht van twee leden van de Raad van Commissarissen. Voor de
legitimatie van onze activiteiten is dit onvoldoende. We zijn dan ook van mening dat de zeggenschap
van onze klanten moet worden vergroot.
Voor het vergroten van die zeggenschap zien we twee mogelijke richtingen. Terug naar het verleden,
naar een structuur (zoals vroeger de vereniging) waarbij alleen klanten zeggenschap hebben. Of naar
een structuur waarbinnen belanghouders in bredere zin dan alleen klanten zeggenschap hebben. In
de context van meervoudige publieke doelen lijkt de tweede richting het meest voor de hand te liggen.
Een volgende keuze die we dienen te maken, is waarover de belanghouders zeggenschap zullen
krijgen. We denken daarbij aan het vaststellen van het jaarplan, de begroting, de jaarrekening en aan
een bindende voordracht van alle leden van de Raad van Commissarissen.
In 2012 gaan we op zoek naar een goede structuur om belanghouders meer zeggenschap binnen
Trudo te geven. Vervolgens zullen we daar een aantal jaren mee gaan proefdraaien, alvorens die
zeggenschap te formaliseren.
En verder
Andere thema’s die in de nieuwe visie van Trudo aan de orde komen, zijn de menselijke schaal,
competent, continu en systematisch verbeteren, transparantie en netwerkorganisatie.
10

11. Deel II. De zeven kernactiviteiten
In dit deel van het jaarverslag lichten we u deze zeven kernactiviteiten van Trudo toe:
1. Verhuur, beheer en leefbaarheid
2. Bijzondere Klanten
3. Verkoop
4. Stedelijke vernieuwing
5. Uitbreiding
6. Bijzondere Projecten
7. Emancipatie
1. Verhuur, beheer en leefbaarheid
Trudo is al lang geen traditionele corporatie meer die zich uitsluitend bezighoudt met het verhuren en
beheren van haar bestaande voorraad. We doen inmiddels veel meer. Toch bestaat een groot deel
van ons werk nog altijd uit deze traditionele corporatietaken. Belangrijke taken, waarin we ons
voortdurend proberen te verbeteren. Daarnaast hebben we een aantal jaar geleden besloten om onze
focus meer en meer te richten op leefbaarheid.
1.1 Verhuur
Onze huurwoningenvoorraad
Door onze focus op Slimmer Kopen®, waarover op pagina 33 meer, is het aantal huurwoningen in
onze voorraad de afgelopen jaren flink geslonken. Zo ook in het verslagjaar. Op 1 januari 2011
hadden we 5.698 huurwoningen en 305 kamers. Op 31 december 2011 noteerden we 5.544
huurwoningen en 305 kamers. Daarnaast verhuren we ook garages, bergingen, parkeerplaatsen en
bedrijfsruimten. Vooral door de oplevering van de parkeerplaatsen in de eerste en tweede fase van de
Kruidenbuurt en de uitbreiding van eenheden bij Bijzondere Projecten is het aantal eenheden in deze
laatste categorie de laatste jaren fors toegenomen.
Onderstaande tabellen tonen een beeld van de huurvoorraad op 31 december 2011.
Tabel: Huurvoorraad naar type
Type Aantal Percentage
Eengezinswoningen 3.661 52,7%
Meergezinswoningen 1.883 27,1%
Totaal woningen 5.544 79,8%
Kamers 305 4,4%
Garages 402 5,8%
Overigen: bedrijfsruimten, bergingen en parkeerplaatsen 689 9,9%
Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%
Een onderverdeling naar bouwjaar geeft het volgende beeld:
Tabel: Huurvoorraad naar bouwjaar
Bouwjaar Aantal Percentage
Vooroorlogse woningen t/m 1945 1.167 16,8%
Woningen van 1946-1968 2.435 35,1%
Woningen van 1969-2011 1.942 28,0%
Totaal woningen 5.544 79,9%
Overige verhuureenheden 1.388 20,1%
Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%
11

12. De tabel hieronder geeft inzicht in de samenstelling van de huurvoorraad van Trudo, ingedeeld naar (kale)
huurprijs. De tabel toont aan dat 94,1 procent van de woningen een huurprijs heeft lager dan € 554,76 (de
aftoppingsgrens voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan).
Tabel: Huurvoorraad huurprijsklasse
Huurprijsklasse Aantal Percentage
< € 361,66 1.823 32,9%
€ 361,67 - € 554,76 3.396 61,2%
€ 554,77 - € 652,52 193 3,5%
> € 652,53 132 2,4%
Totaal woningen 5.544 100,0%
Nieuwe verhuringen gehele bezit
In 2011 vonden 665 nieuwe verhuringen plaats in het gehele bezit. Die zijn onder te verdelen in
1
woningen in de bestaande voorraad (355), kamers (54) en overige eenheden (190). Daarnaast
hebben we 33 nieuwe huurwoningen in Kruidenbuurt fase drie verhuurd en 33 nieuwe huurwoningen
in Rijtse Vennen, Deurne. Dit laatste project omvat 35 huurwoningen, maar niet alle huurwoningen zijn
in 2011 verhuurd.
Mutaties
De totale mutatiegraad van wooneenheden binnen de huurvoorraad komt in 2011 uit op 9,9 procent,
tegenover 10,1 procent in 2010. Dit is inclusief de woningen die bij Bijzondere Klanten zijn gemuteerd.
De mutatiegraad is in 2011 licht gedaald ten opzichte van 2010.
Leegstand
We streven ernaar om door een efficiënte inrichting van het verhuurproces het aantal dagen dat een
woning leeg staat, zoveel mogelijk te beperken. De norm die we intern hanteren - maximaal zeven
leegstandsdagen - is in 2011 in 57,2 procent van de gevallen gehaald; het jaar ervoor lag dit op 61,2
2
procent. De leegstandsgraad was in 2011 gemiddeld 2,5 procent; een daling van 0,3 procent ten
opzichtte van 2010. Deze leegstandsdagen en -graad is exclusief leegstand in verband met sloop en
de panden behorend bij Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.
Huurprijsbeleid
Bij het voeren van ons huurprijsbeleid houden we rekening met de marktpositie van woningen. De
jaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011 gemiddeld 1,22 procent. Dat is 0,12 procent hoger
dan de huurverhoging van 2010. De maximale huurverhoging voor 2011 was door WWI vastgesteld
op het niveau van de inflatie over 2010, namelijk 1,3 procent. Hierdoor konden we in 2011 geen
uitvoering geven aan de afspraak die we al in 2000 met ons Klantenplatform maakten, over de wijze
waarop we jaarlijks de huurverhoging vaststellen. Volgens die afspraak wordt de gemiddelde (en niet
de maximale) huurverhoging vastgesteld op basis van inflatie en een opslag die samenhangt met de
stijging van de gemeentelijke lasten. De afspraak met het Klantenplatform had een looptijd tot en met
2010 en ging verder dan alleen het vaststellen van de huurverhoging. Zo zijn er ook afspraken
gemaakt over het aanbieden van Huurtoeslaggarantie, de Huurquotekaart en Huurzeker. In 2010
hebben we het huurconvenant (met uitzondering van Huurzeker) met één jaar verlengd. Eind 2011
hebben we samen met het Klantenplatform een nieuw huurconvenant opgesteld. Dit heeft een looptijd
van tien jaar.
Bezwaarschriften
Naar aanleiding van de per 1 juli 2011 voorgestelde huurverhoging is er één bezwaarschrift ingediend,
dat is doorgestuurd naar de Huurcommissie. In vier gevallen startten huurders een
onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie en in acht gevallen zagen huurders in de eindafrekening
of het voorschot van de stook- en servicekosten aanleiding om een procedure bij de Huurcommissie
te starten.
Van de in totaal dertien zaken waren er eind 2011 negen afgehandeld. In de vier aanhangige
onderhoudsprocedures heeft de Huurcommissie drie maal de huurder in het gelijk gesteld en één
maal Trudo. In twee gevallen heeft de Huurcommissie de zaak niet ontvankelijk verklaard, omdat de
verschuldigde leges niet waren betaald (één huurverhogingsbezwaar en één bezwaar servicekosten).
1
Bedrijfsruimten, garages, bergingen en parkeerplaatsen
2
Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen
12

13. In de zaken die betrekking hadden op de servicekosten, heeft de Huurcommissie drie maal deels de
huurder, deels Trudo in het gelijk gesteld en in vier gevallen was eind 2011 nog geen uitspraak
gedaan.
Huurtoeslaggarantie
In 1998 is de huurtoeslaggarantie (toen huursubsidiegarantie) geïntroduceerd. Door de jaarlijkse
huurverhoging lopen huurders die qua huurprijs vlak onder de huurtoeslaggrens zitten, de kans hun
huurtoeslag te verliezen. Om dit te voorkomen, bieden we hun een huurtoeslaggarantie. Dat houdt in
dat de huur van klanten die huurtoeslag ontvangen en deze dreigen te verliezen door de jaarlijkse
huurverhoging, wordt afgetopt op de huurtoeslaggrens. Op deze manier blijven ze verzekerd van een
bijdrage in hun woonlasten.
Huurquotekaart
De huurquote is het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed. Om huurders een, gezien hun
inkomen, betaalbare woning te kunnen bieden, heeft onze corporatie in 2000 de Huurquotekaart
ingevoerd. Het onderzoeksbureau OTB, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, heeft voor
verschillende huishoudens huurquotenormen vastgesteld. Aan de hand daarvan bepalen we de
huurquote. Mochten huurders door de jaarlijkse huurverhoging boven de voor hen vastgestelde
huurquote komen, kunnen ze kwijtschelding van de huurverhoging voor dat jaar aanvragen. De
kwijtschelding dient elk jaar opnieuw te worden aangevraagd. De regeling geldt niet voor huurders die
in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag.
Ook in 2011 is de Huurquotekaart aangeboden. Net als in voorgaande jaren werd er slechts op zeer
beperkte schaal gebruik van gemaakt. Er waren negen aanvragen, die allemaal zijn toegekend.
Overigens is 2011 het laatste jaar dat de Huurquotekaart werd aangeboden. De regeling is niet meer
opgenomen in het nieuwe huurconvenant.
Toewijzingen van woningen
Trudo wijst haar huurwoningen op verschillende manieren toe. Hierbij is een onderscheid te maken
tussen geregelde en vrije verhuur. Onder de geregelde verhuur valt die verhuur waarbij we een
specifieke kandidaat moeten huisvesten. Hieronder vallen urgenten (zie pagina 15), maar ook
herhuisvestingskandidaten of de huisvesting van onze Bijzondere Klanten (waarover vanaf pagina 25
meer).
Naast de geregelde verhuur hebben we ook in de vrije verhuur woningen verhuurd. In deze categorie
zijn de woningen toegankelijk voor in principe alle woningzoekenden. Dit gebeurt bij Trudo op
verschillende manieren. We verhuren de woningen in een aantal complexen via Kansrijkhuren.nl.
Samen met collega woningcorporatie Wooninc. bieden we via deze site de huurwoningen aan. Na
plaatsing van de advertentie van de woning hebben kandidaten 48 uur de tijd om op de woning te
reageren. Vervolgens wordt er via de computer geloot. De lotinguitslagen komen direct op de website
te staan.
We verhuren ook woningen via inplaatsing. Inplaatsing vindt plaats in Woensel-West (zie ook pagina
59) en in toekomstige sloopcomplexen. We plaatsen in om enerzijds om het aantal
achterstandsituaties in de buurt te verlagen en anderzijds om de leefbaarheid van de buurt te
verhogen.
Een laatste categorie binnen de vrije verhuur is coöptatie. Coöptatie vindt plaats bij de toewijzingen in
onze studentenpanden en bij leefgroepen. De huidige bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het
zoeken van hun nieuwe huisgenoot en dragen deze aan ons voor.
Naast de geregelde en vrije verhuur vindt de verhuur ook nog op andere manieren plaats. Zo verhuren
we veel woningen door middel van de leegstandwet. Ook vinden er verhuizingen plaats binnen ons
eigen bezit, bijvoorbeeld door woningruil, interne urgentie (bijvoorbeeld bij brand), of de
voorrangsregeling 55+ (waarbij bewoners met voorrang naar een gelijkvloerse woning in hun buurt
kunnen verhuizen).
In de tabel op de volgende pagina staan de toewijzingen van de huurwoningen in 2011. Te zien is dat
van de verhuringen de geregelde verhuur het grootste is. Echter, dit is een vertekend beeld omdat wij
veel woningen verkopen (waarover vanaf pagina 33 meer).
13

14. Tabel: nieuwe verhuringen woningen
Bestaand Nieuwbouw
3 3
Huur Koop Huur Koop
Geregelde Stedelijke urgentie 41
verhuur Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten 63
CIZ-indicatie
(waaronder WMO) 7
4
Statushouders 19
5
Wijkvernieuwing 50
Bestuurlijk 0
Subtotaal 180
6
Vrije Kansrijk huren & verhuur via vb&t 41 382 33 19
7
verhuur Inplaatsing 76
8
Coöptatie 43
Subtotaal 160 382 33 19
9
Overig Leegstandwet verhuur 82
Bruikleenovereenkomst 0
Interne urgenten 5
Voorrangsregeling (voorkeursregeling 55+) 3
Woningruil 4
Gebruikersovereenkomst 0
10
Overig 8
Subtotaal 102
Totaal 442 382 33 19
Inkomensmonitoring
Zowel bij verhuur als verkoop geldt dat we minimaal tachtig procent van de vrijkomende woningen
willen toekennen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal € 40.000. Deze norm is in
2011 ruim gehaald. Bij nieuwe verhuringen van woningen onder de € 652,52 had 95,9 procent van de
huurders een inkomen beneden de € 40.000.
Onderstaand overzicht toont een gedetailleerd beeld van alle verhuringen.
Tabel: huisvesting naar doelgroep en huurklasse van alle verhuringen (m.u.v. verhuringen aan instellingen en bedrijven)
Huur Huur
Huur > kwaliteitskortings- > hoogste Huur
Huishoudens <kwaliteits- grens < hoogste aftoppingsgrens > liberalisatie-
inkomen kortingsgrens aftoppingsgrens < liberalisatiegrens grens
< 33.614 43,9% 37,7% 5,0% 1,4%
33.615 - 40.000 0,5% 2,6% 0,5% 1,2%
> 40.000 1,2% 2,6% 0,0% 3,3%
Totaal 45,6% 43,0% 5,5% 6,0%
Kwaliteitskortingsgrens: € 361,66, hoogste aftoppingsgrens: € 554,76, liberalisatiegrens € 652,52.
Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties negentig procent van hun huurwoningen onder de
liberalisatiegrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. In deze
regeling zijn de bruikleenovereenkomsten uitgesloten. In totaal hebben we 372 wooneenheden
verhuurd aan huishoudens met een huur onder de € 652,52, 342 van deze huishoudens hebben een
3
Zie hoofdstuk Verkoop vanaf pagina 33
4
Door het PEC Asielzoekers en generaal pardon’ers genoemd
5
Inclusief herhuisvesting in nieuwbouw
6
Door het PEC Vrije verhuur genoemd
7
Door het PEC Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen genoemd
8
Door het PEC Verhuur van leefgroepen genoemd
9
Door het PEC Tijdelijke verhuur ivm sloop genoemd
10
Onder overig vallen: vier woningen als directiewoningen tijdens onderhoudswerkzaamheden, één woning Van
Abbemuseum, één woning voor T+huis, één woning huurdersvereniging Woensel-West en één woning voor het ministerie van
Defensie
14

15. inkomen onder de € 33.614. We hebben de negentig procenteis dus gehaald, ons percentage is 91,9
procent.
Urgenten
De Eindhovense corporaties werken nauw met elkaar samen, zodat woningzoekenden met een
urgentieverklaring binnen een half jaar een woning krijgen toegewezen. De criteria om urgent te
worden verklaard, zijn relatief streng. Urgent verklaarde woningzoekenden worden naar rato van de
omgang van het woningbezit toegewezen aan één van de corporaties. Deze dient vervolgens binnen
zes maanden de toegewezen urgente een passende woning aan te bieden.
Trudo kreeg afgelopen jaar 46 nieuwe urgenten toegewezen. Daarnaast moesten we nog veertien
mensen huisvesten die in 2010 de status urgent hadden gekregen. We konden afgelopen jaar het ons
toegekende deel van de stedelijke urgenten (zeventien procent) in bijna alle gevallen volgens afspraak
huisvesten.
In totaal hebben we voor 49 urgenten die ons werden toegewezen bemiddeld; 41 daarvan zijn door
ons gehuisvest, vijf hebben het aanbod geweigerd waardoor hun urgentie kwam te vervallen, twee
hebben hun urgentie teruggetrokken in verband met aanbod van een koopwoning en één urgente is
door een collega-corporatie gehuisvest in verband met passendheid van de woning. Slechts in één
geval lukte het niet om binnen de termijn van zes maanden huisvesting te realiseren, in verband met
tegenvallend mutatieonderhoud.
Dit betekent dat nog elf urgenten die eind 2011 zijn toegewezen, in 2012 moeten worden gehuisvest.
In oktober 2011 zijn we gestart met brede intakegesprekken. Tijdens dit gesprek komen uiteraard de
woonwensen van de urgente aan bod, zodat we daar zoveel mogelijk rekening mee kunnen houden,
ook al moet de urgente de aangeboden woning accepteren. Vervolgens bekijken we of de urgente een
steuntje in de rug nodig heeft. Bijvoorbeeld bij het vinden van een baan of een opleiding, om te zorgen
dat hij of zij weer een stapje vooruit komt in het leven. De inschatting is dat ongeveer de helft van de
urgenten deze steun nodig heeft. Iedereen die we op deze manier benaderen, stelt dat zeer op prijs.
Herhuisvesting
De herhuisvestingsopgave is een precaire en stevige klus. Vooral, maar niet alleen, vanwege het
grote belang om dit in goede verstandhouding met de huurder op basis van maatwerk te realiseren,
maar ook omdat er tegelijkertijd aan verschillende andere voorwaarden moet worden voldaan. Zo mag
er geen vertraging voor het sloop- en bouwproces ontstaan, moet de leefbaarheid in andere wijken
niet verslechteren en gelden voor de organisatie ook andere opgaven, zoals het huisvesten van
stedelijk urgenten en bijzondere klanten.
Vanwege de sloop van woningen in de stedelijke vernieuwingsgebieden in de Kruidenbuurt en
Woensel-West kent Trudo al jaren een forse herhuisvestingsopgave. Ook in 2011 was dit het geval: in
de Kruidenbuurt (sloop fase vier) hebben we gewerkt aan de herhuisvesting van 45 huishoudens.
Hiervan zijn er in 2011 31 naar de opgeleverde nieuwbouw van fase drie verhuisd. Tien huishoudens
hebben een woning elders geaccepteerd en zijn verhuisd. Dit betekent dat in 2012 nog vier
huishoudens geherhuisvest moeten worden. Daarmee zal de volledige herhuisvestingsopgave van
738 huishoudens in de Kruidenbuurt afgerond zijn.
Ook is samen met team Bijzondere Klanten in 2011 de herhuisvesting van bewoners van het
studentencomplex Boschdijk afgerond. In totaal zijn er veertig studenten uit dit complex elders
gehuisvest.
In Woensel-West (fase één Plan Celsius) is in 2011 op basis van het met de bewonersorganisatie
afgesloten Sociaal Plan, gestart met de daadwerkelijke herhuisvesting van oorspronkelijk 78
huishoudens. Voor vijf woningen geldt geen verplichting tot herhuisvesting. Eind 2011 hadden 22
huishoudens gekozen voor een nieuwe woning in de te realiseren nieuwbouw in Woensel-West
(gebied Volta/Galvani), 25 huishoudens waren per einde 2011 verhuisd naar bestaande woningen
elders. En acht huishoudens zaten op eind 2011 in de fase van aanbieding/acceptatie van een andere
vervangende woning. Dat betekende dat bij acceptatie van de lopende aanbiedingen, voor 2012 nog
een herhuisvestingsopgave van achttien huishoudens uit fase één resteert.
In 2011 zijn we met ‘brede intakegesprekken’ gestart voor onze herhuisvestingskandidaten. Daarbij
wordt behalve de woonbehoefte ook in beeld gebracht welke wensen, ambities en problemen
bewoners hebben op vier verschillende maatschappelijke ladders, namelijk wonen, opleiding en
15

16. onderwijs, werk en inkomen, en vrije tijd en welzijn. Daarbij valt te denken aan onderwerpen als werk,
onderwijs en vrije tijd en eventuele problemen. Dit is de eerste keer dat we - in het kader van de
herhuisvesting - op basis van een dergelijke brede invalshoek met de bewoners uit een sloopgebied in
gesprek gaan en hen op die manier proberen te ondersteunen.
De herhuisvesting is hiermee in 2011 in goed overleg met bewoners en volgens planning verlopen.
Dienstverlening rond verhuur
We vinden het erg belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en meten daarom continu wat men vindt van
onze dienstverlening. We hanteren als norm een klanttevredenheid van minimaal 8,0. Ook in 2011
hebben we die met onze dienstverlening rond verhuur weer gehaald; onze winkel scoorde gemiddeld een
8,0.
1.2 Beheer
Huurbetaling en incasso
Zittende huurders
De huurachterstand van zittende huurders bedroeg aan het einde van het verslagjaar € 175.452. Dat is
0,66 procent van de totale jaarhuur. De norm van maximaal 1,0 procent is hiermee dus ruim gehaald. In
2010 bedroeg het percentage huurachterstand 0,61 procent. Deze huurachterstand is exclusief de
huurachterstand van huurders van panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.
Bij 44,3 procent van de zittende huurders met een huurachterstand was eind 2011 de vordering in handen
van de deurwaarder. Dat is 1,7 procent minder dan eind 2010.
Trudo voert al sinds jaren een streng incassobeleid en dat heeft voor huurders - en voor Trudo -
voordelen. Doordat we vroeg reageren op achterstanden, wordt er al ingegrepen voordat de schulden
zo hoog oplopen dat zij bijna niet meer in te halen zijn. Het is immers voor veel klanten erg moeilijk om
grote betalingsachterstanden in te halen en ondertussen ook nog te voldoen aan de verplichting om
ook de lopende huur te betalen. Door problemen vroeg te signaleren, proberen we extra
deurwaarderskosten en ontruimingen voor hen te voorkomen. Daarom zoeken we met deze huurders
telefonisch contact op het moment dat zij een aanmaning ontvangen. Ook worden er eventueel
betalingsregelingen afgesproken. Zo nodig worden huurders doorgeleid naar een instantie die hen kan
ondersteunen bij het oplossen van hun financiële (of andere) problemen. In sommige gevallen gaan
we ook op huisbezoek of wordt het Leger des Heils ingezet om huurders te helpen bij het ordenen van
hun administratie en om met een financieel haalbaar terugbetalingsvoorstel te komen.
In 2011 hebben we in totaal 337 betalingsregelingen met huurders getroffen, in 2010 waren dit nog 318.
In gevallen waarin overdracht naar de deurwaarder onvermijdelijk was, werd ook daarna nog
geprobeerd persoonlijk contact te krijgen. We hebben met het deurwaarderskantoor afgesproken dat
ook de deurwaarder zelf nog op tenminste twee momenten probeert contact met de huurder te krijgen.
Opnieuw om oplopende kosten en een ontruiming te voorkomen.
Huurachterstanden zijn traditioneel de meest voorkomende reden voor gedwongen ontruimingen. Het
percentage huurachterstand van zittende huurders is nog steeds laag - 0,66 procent - en toch hebben
we het aantal ontruimingen nog verder terug weten te dringen. In 2011 zijn op basis van gerechtelijke
vonnissen twaalf woningen ontruimd. Daarmee heeft de dalende lijn in het aantal ontruimingen zich in
2011 nog sterker doorgezet. Na jaren rond de veertig ontruimingen per jaar is er vanaf 2008 al sprake
van een drastische vermindering: 2008: 23, 2009: 21, 2010: 18. In 2011 zijn we op een historisch laag
aantal gedwongen ontruimingen uitgekomen (twaalf). Een bijzondere prestatie, gezien de
economische crisis. De inspanningen gericht op vroegsignalering, het zoeken van persoonlijk contact,
het actief doorverwijzen naar instanties en samenwerkingspartners en het treffen van betalingsregelingen
hebben dus aantoonbaar succes. We beschouwen het niet alleen economische winst om schulden te
beheersen en oplopende incassokosten en gedwongen ontruimingen te voorkomen, maar vooral als
maatschappelijke winst.
Project preventie huisuitzetting
Trudo werkt samen met het Leger des Heils in het project preventie huisuitzetting. Met dit project
willen we voorkomen dat we huurders met grote financiële problemen uit huis moeten zetten. In
overleg met de huurder kunnen we een probleemsituatie aanmelden bij het Leger des Heils.
16

17. Vervolgens wordt vanuit deze organisatie een bezoek gebracht aan de huurder. Diens problemen
worden geïnventariseerd en samen met de huurder wordt een plan van aanpak opgesteld, met een
voorstel voor een betalingsregeling. Het normale incassotraject wordt in de tussentijd stilgelegd, zodat
de kosten niet verder oplopen.
In 2011 hebben in totaal acht Trudo-huurders aan dit project deelgenomen. Daarnaast zijn we
afgelopen jaar een pilot gestart met de deurwaarder, waarbij deze een huurder thuis bezoekt om
samen met de huurder zijn financiële situatie in kaart te brengen en hem te helpen bij het ordenen van
zijn administratie en bij het budgetteren. De huurder wordt daarbij mogelijk ook voorgelicht over
instanties die binnen Eindhoven op het terrein van schulden werkzaam zijn en regelingen waarvan de
huurder mogelijk gebruik kan maken. Deze pilot is bedoeld om te onderzoeken of de specifieke
expertise van een deurwaarderskantoor meerwaarde heeft voor onze huurders. Eind 2011 liep deze
pilot nog.
Vertrokken huurders
Het openstaande bedrag aan vorderingen op vertrokken huurders is net als in de voorgaande jaren
groot, al zien we wel een daling ten opzichte van 2010. Het totale bedrag, dat bestaat uit
huurachterstand en in rekening gebrachte schades, was aan het eind van het verslagjaar € 733.256
(in 2010 was dit nog € 742.116). In deze bedragen zitten ook de nog niet betaalde achterstanden en
schades van voorgaande jaren Deze huurachterstand is exclusief de huurachterstand van huurders van
panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Voor het invorderen van de individuele
bedragen is het vrijwel altijd (in ieder geval voor 87,3 procent van het openstaande bedrag) nodig de
deurwaarder in te schakelen. Voor oninbare vorderingen is een voorziening getroffen.
Onderhoud
Zoals het een goede corporatie betaamt, is het kwalitatief op peil houden van de woningvoorraad voor
ons een belangrijk aandachtspunt. We willen onze klanten immers kwalitatief goede producten bieden.
Maar ook uit oogpunt van marktwaarde speelt de kwaliteit van de voorraad een rol.
Voor wat betreft de bestaande voorraad is in de voorbije jaren voortvarend gewerkt om door middel van
schouwen het benodigde onderhoud in beeld te brengen. Uiteraard is het niet alleen bij schouwen
gebleven; ook in uitvoerende zin is het nodige gebeurd, zoals de volgende paragrafen duidelijk maken.
Het gaat hierbij om zowel onderhoud voor de reguliere verhuur als voor Bijzondere Klanten (uitgezonderd
klachtenonderhoud). Bijzondere Projecten is niet meegenomen.
Klachtenonderhoud
Sinds juli 2005 heeft Trudo de afhandeling van meldingen van onderhoudsklachten uitbesteed aan
LekkerLeven. Deze organisatie fungeert als call center en geeft opdrachten aan door ons
geselecteerde bedrijven die het daadwerkelijk onderhoud uitvoeren.
In 2011 zijn er 4.881 onderhoudsklachten gemeld bij LekkerLeven. Hiervan werden 554 klachten
afgewezen. Bij 781 klachten is alleen informatie gegeven. Dit betekent dat er 3.546 klachten in
behandeling zijn genomen. In 2010 lag dit aantal op 4.005. Er is dus sprake van een daling van het
aantal behandelde klachten met 11,5 procent. Deze dalende trend is grotendeels te verklaren door
strakkere sturing en door het feit dat de voorraad door verkoop in omvang afneemt.
De totale uitgaven voor klachtenonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.225.000, onderverdeeld in
een aantal categorieën. In totaal werd € 1.079.284 uitgegeven, inclusief de lopende verplichtingen op 31
december 2011. Het gemiddelde bedrag dat werd besteed aan het verhelpen van onderhoudsklachten,
bedroeg het afgelopen jaar € 304 per opdracht. In 2010 was dat nog € 324. Een daling van 6,2 procent.
Dit komt omdat er in vergelijking met 2010 in 2011 minder douche en keuken verbeteringen hebben
plaatsgevonden.
Mutatieonderhoud
In 2011 vonden 409 mutaties plaats in bestaande huurwoningen (inclusief kamers). De staat waarin
sommige ex-huurders hun woning achterlaten, strookt niet met de wettelijke plicht een woning te
bewonen zoals het een ‘goed huisvader’ betaamt. Verhaal van de schade is slechts met grote
inspanningen en niet in alle gevallen mogelijk. Mutatieonderhoud is dan noodzakelijk. Daarnaast is veel
mutatieonderhoud nodig in complexen die in technische zin ‘op’ zijn. Tot slot is er binnen het
mutatieonderhoud nog een budget gereserveerd voor de zogenaamde ‘Veilig-Thuis-Keuringen’. Bij deze
keuringen worden de technische installaties vanaf de meter gecontroleerd op functionaliteit en veiligheid
en worden noodzakelijke kleine reparaties verricht.
17

18. De totale uitgaven voor het mutatieonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.457.000. In 2011 werd
een bedrag van € 1.005.033 voor het mutatieonderhoud uitgegeven (inclusief de lopende verplichtingen
op 31 december 2011). De werkelijke uitgaven liggen dus ruim onder het begrote bedrag. De gemiddelde
mutatiekosten bedroegen in 2011 € 2.457. Daarmee is sprake van een forse daling van de gemiddelde
kosten per mutatie, die in 2010 nog € 4.570 bedroegen.
Figuur: Aantal mutaties en gemiddelde uitgaven per mutatie gedurende de afgelopen vijf jaren
Planmatig onderhoud
Uit de Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) bleek dat er in 2011 55 complexen geschouwd moest
worden ten behoeve van Planmatig Onderhoud. In al deze complexen is een schouw uitgevoerd. Via
de schouw worden - afhankelijk van de gewenste kwaliteit en de resterende levensduur van het casco
- onderhoudsbegrotingen gemaakt.
Aan kosten voor planmatig onderhoud (inclusief contracten en groenonderhoud) hebben we
€ 5.335.622 uitgeven. Op basis van de conditiemetingen en de lopende verplichtingen op 31
december 2010 werd voor het planmatig onderhoud in 2011 een totaalbudget begroot van
€ 6.989.000.
Het verschil tussen de begroting en de werkelijke uitgaven kent vier oorzaken. De eerste is dat
vanwege de crisis bouwbedrijven veel scherper inschrijven waardoor de kosten lager liggen dan
begroot. Daarnaast zijn een aantal projecten doorgeschoven van 2011 naar 2012. En ten derde leidde
een aantal projecten tot meer- en minderwerk. Tevens was een groot deel van het jaar het Btw-tarief
zes procent in plaats van de gebruikelijke negentien procent. Door al deze zaken is er een verschil
ontstaan tussen het begrote en uitgegeven bedrag.
Opknappen ruim duizend woningen
In 2008 heeft onze corporatie de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuw
vastgesteld. Het totale aantal woningen dat we in de periode 2009-2011 opknappen, is gestegen naar
1.090. Na deze grote beurt kunnen huurders, die dat willen, hun woning kopen met Slimmer Kopen®-
korting. Wie dat niet wil, blijft natuurlijk gewoon huren. Woningen die na de opknapbeurt vrijkomen,
worden eveneens verkocht. Tenzij we de woningen nodig hebben voor herhuisvesting van bewoners
van slooppanden of de huisvesting van Bijzondere Klanten en urgenten. Want ook die groepen blijven
we uiteraard bedienen.
In 2009 en 2010 hebben we al 852 woningen opgeknapt. In 2011 zijn we gestart met het opknappen
van 32 woningen in Woensel-West (oplevering was in het tweede kwartaal), achttien woningen aan de
Julianastraat (het project is eind 2011 opgeleverd) en 195 woningen in de Schubertlaan (uitvoering is
18

19. gestart in 2011 en het project loopt door in 2012). Rondom dit laatste project zal in 2012 de openbare
ruimte opnieuw worden ingericht. De Schubertlaan is het allerlaatste project in het kader van het
verkoopgereedmaken. In Lakerlopen, rondom het Rembrandplein, zijn nog eens 45 woningen extra
opgeknapt in 2011.
Het totaal aantal opgeknapte woningen komt daarmee op 1.142. Met het opknappen is in de periode
2009-2012 een bedrag gemoeid van circa € 22,5 miljoen.
CV-actie
Alle bewoners hebben in de periode 2006-2008 al een aanbod gehad om tegen een lichte
huurverhoging een CV-installatie te laten plaatsen. De CV-actie kent sinds 2010 geen collectief
vervolg. Een uitzondering hierop zijn de complexen waar herontwikkeling inhoudelijk nog niet volledig
bekend was. Met name in Woensel-West was hierdoor geen CV aanbod gedaan. In 2011 is voor
enkele complexen in Woensel-West alsnog de gelegenheid geboden om tegen een gereduceerde
huurverhoging een CV-installatie te laten aanleggen. Het aanbod gold tot eind 2011. In totaal hebben
41 adressen dit aanbod gehad en drie huishoudens hebben van het aanbod gebruikgemaakt.
Bewoners kunnen nog wel een individuele aanvraag doen, maar de beperkte huurverhoging uit de
CV-actie is aangepast. Men betaalt nu € 30 huurverhoging in plaats van € 20. De kosten voor de
individuele aanvragen waren in 2011 € 120.791. Verder is een groot aantal CV-ketels in het afgelopen
jaar vervangen.
Groepenkast-project
In juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra in
de keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijd
worden zo 2.849 woningen aangepakt. In juni 2009 zijn we gestart met fase één van dit project. Eind
2009 zijn 749 woningen opgenomen en gerealiseerd. In 2010 zijn 1.141 woningen opgenomen en
gerealiseerd. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijn gerealiseerd. De totale
kosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantal gerealiseerde adressen is iets lager
dan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat een groot deel van deze woningen inmiddels
verkocht is, voordat de groepenkast is uitgebreid.
Opplusregeling
Samen met de andere corporaties in Eindhoven heeft Trudo een werkwijze afgesproken over kleine
woningaanpassingen tot een bedrag van € 2.366. Huurders van 55 jaar en ouder kunnen, zonder
indicatie of kosten, bepaalde voorzieningen laten aanbrengen. Een douchezitje bijvoorbeeld, een
senioren-toiletpot en beugels. Na het indienen van het aanvraagformulier worden de voorzieningen
direct gerealiseerd.
In 2011 werden 138 aanpassingen uitgevoerd, voor een totaalbedrag van € 117.058. Het met de
gemeente afgesproken investeringsplafond van € 90.756 is met € 26.302 overschreden. Dit betekent
dat de kosten van het opplussen in 2011 voor € 90.756 voor rekening van Trudo zijn. Het restant
wordt doorbelast aan de gemeente Eindhoven. De gemiddelde kosten per oppluspakket bedragen €
848.
In 2011 is de opplusregeling geëvalueerd en aangepast. Voortaan kunnen alleen huurders van 75 jaar
of ouder in aanmerking komen voor het oppluspakket. Het maximale bedrag waarvoor men
voorzieningen kan aanvragen, is € 2.000. Huurders van 74 jaar en jonger kunnen in aanmerking
komen voor maatregelen uit het oppluspakket als ze met hun aanvraag een medische verklaring van
de huisarts meesturen. Voor het aanbrengen van de voorzieningen uit het oppluspakket wordt een
eigen bijdrage gevraagd. De huurder betaalt zelf tien procent van de totale kosten, tot een maximum
van € 200. Indien de huurder deze bijdrage niet kan of wil betalen of meer voorzieningen wil hebben,
zal een aanvraag via de WMO van de gemeente gedaan moeten worden.
Woningaanpassingen voor minder-validen
In 2011 hebben we in 34 woningen aanpassingen voor gehandicapten gerealiseerd. In totaal was
daarmee een bedrag van € 48.334 gemoeid. Dat komt neer op een gemiddelde van € 1.422 per
aanvraag. Deze kosten worden betaald vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
19

20. Klanttevredenheid rondom onderhoud
Net als bij verhuur meten we ook de klanttevredenheid rondom de dienstverlening van het onderhoud.
Ook hier gaan we voor niet minder dan een 8,0. Onze dienstverlening rondom het Klachtenonderhoud
werd in 2011 inderdaad beoordeeld met een 8,0.
Voor het opknappen van de 1.090 woningen kijken we welk gemiddeld rapportcijfer de bewoners vóór
en na het opknappen aan hun woning geven. In Woensel-West werd de woning eerst beoordeeld met
een 6,5 en na het opknappen met een 7,5. In de Julianastraat zijn we van een 5,8 naar een 8,4
gegaan.
Aanpak woonfraude en overlast
In 2011 is opnieuw actief ingezet op de aanpak van overlast en woonfraude. Medewerkers van de
winkel zijn duidelijk herkenbaar aanwezig geweest in de wijk en hebben hierdoor ook eerder en meer
signalen opgevangen vanuit de buurt. Die signalen varieerden van verwaarlozing van de woning of
woonomgeving tot zorgproblematiek en meldingen over woonfraude of van overlast.
In 2011 hebben we in totaal 266 meldingen in behandeling genomen. Per eind 2011 waren daarvan
150 klachten afgehandeld; dat is 56,4 procent. Dit betrof meldingen die met één of enkele interventies
op te lossen waren. De overige 43,6 procent zijn meldingen waarvoor een langdurigere aanpak (of
procedures) nodig zijn.
Meldingen varieerden van klachten over geluidoverlast (58), vervuiling (65), burenruzies (37),
hennepteelt (zeven), niet bewoning/doorverhuur (38) illegale inwoning/onderverhuur (23),
drugsoverlast (zes), tuin en groen (veertien) en diverse andere oorzaken (achttien). Binnen die laatste
categorie vallen onder meer overlast met betrekking tot intimiderend en asociaal gedrag in de buurt,
misbruik van parkeerplaatsen, bergingen enzovoort. In een aantal gevallen ging het om
gecombineerde klachten.
Onze medewerkers van de winkel hebben waar nodig stevig doorgepakt en partners ingeschakeld
wanneer zorg of andere begeleiding geboden was. Om dit goed te kunnen doen, is er intern een
sociale kaart voorhanden, waarop een overzicht wordt gegeven van instanties, hun contactpersonen
en de problematiek waarmee zij zich bezighouden.
Alhoewel het vaak moeilijk is om situaties van niet bewoning, illegale inwoning of onderverhuur te
bewijzen en deze gevallen om een intensieve en vasthoudende aanpak vragen (bijvoorbeeld door
gedurende een bepaalde periode steeds op verschillende tijden onaangekondigd verdachte panden te
bezoeken), hebben we in 2011 hierop flinke successen geboekt. Met name in Woensel-West, de
Kruidenbuurt en de Sintenbuurt zijn er het afgelopen jaar verschillende sociale huurwoningen
vrijgekomen die onrechtmatig door huurders werden gebruikt. In die gevallen heeft dat namelijk geleid
tot de beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurders.
In een tweetal gevallen hebben we ook met succes voor de rechter een deel van de winst terug
kunnen vorderen die de huurder op de illegale onderverhuur heeft gemaakt. Deze aanpak heeft zijn
uitwerking op de wijk: bewoners merken dat Trudo serieus doorpakt op hun meldingen en zijn
daardoor ook meer dan voorheen bereid te melden.
Hulpverlening
Naast het registreren van overlast en woonfraude zijn we in 2011 gestart met het separaat in beeld
brengen van zorghuurders. Bij zorghuurders gaat het om problematiek variërend van grote
betalingsproblemen, verslaving of ernstige vervuiling. De inzet van onze medewerkers varieert van
een aantal extra telefonische of persoonlijke contacten tot het inschakelen van het netwerk. In 2011
hebben we 217 huurders als zodanig gedefinieerd.
Daar waar de situatie structureel zodanig ernstig is dat een huurder alleen kan wonen in combinatie
met een bepaald structureel niveau aan zorg, hulp of ondersteuning, wordt de huurder ingebracht in
het zogenaamde interne casusoverleg wat we in 2011 zijn gestart. In dit overleg met medewerkers
van andere kernactiviteiten Emancipatie en Bijzondere Klanten worden huurders die hiervoor in
aanmerking komen ingebracht om aan deze kernactiviteiten te worden overgedragen en wordt de
vervolgaanpak besproken.
Samenwerking bij overlastsituaties en hulpverlening
In 2011 is voor de aanpak van extreme overlast en/of complexe zorgsituaties de samenwerking
voortgezet met partners zoals politie, Welzijn Eindhoven, GGzE, gemeente Eindhoven en andere
corporaties. Met deze partners bestaan afspraken voor het verbeteren van de leefbaarheid en het
20

21. voorkomen en aanpakken van overlast, meervoudige probleemsituaties of misstanden. In dat kader
zijn afspraken neergelegd in diverse convenanten, zoals het woonoverlastconvenant, het
hennepconvenant, convenant Achter de Voordeur en het convenant Arbeidsmigranten.
Binnen deze samenwerkingsverbanden blijft Trudo participeren in de WenZ-teams (Woonoverlast en
Zorg-team). Daar worden complexe overlastsituaties of zorgproblematiek gemeld, die veelal om een
multidisciplinaire aanpak vragen. Binnen het WenZ-team stemmen de deelnemende partners de
vervolgaanpak met elkaar af.
In 2011 hebben we ook opnieuw deelgenomen aan het caseoverleg in de krachtwijken. Alhoewel de
gemeente in 2011 de aanstelling van krachtwerkers in de drie krachtwijken heeft beëindigd, zijn de
overleggen zelf gecontinueerd. De deelnemende partijen vonden de meerwaarde van deze
overleggen namelijk zo groot, dat er in elk van de drie krachtwijken naar een vorm is gezocht om deze
toch door te zetten. Dat is gelukt en Trudo heeft probleemsituaties ingebracht in het casusoverleg in
Doornakkers (elf maal), de Bennekel (twintig maal) en Woensel-West (zeventig maal).
Sancties & Kansenlijst
Om het woongenot van alle goedwillende huurders zoveel mogelijk te kunnen garanderen, werken de
Eindhovense corporaties sinds november 2006 gezamenlijk met een Sancties & Kansenlijst.
Probleemhuurders die op deze lijst terechtkomen, krijgen voor een bepaalde tijd een sanctie
opgelegd. Ze komen dan een tijd lang niet in aanmerking voor een huurwoning. Zit die tijd erop, dan
krijgen ze een nieuwe kans en beginnen ze met een schone lei.
In 2010 is dit beleid in opdracht van de gezamenlijke corporaties geëvalueerd. Met de conclusies en
aanbevelingen die uit deze evaluatie zijn voortgekomen, is het Sancties en Kansen beleid aangepast.
21

22. 1.3 Leefbaarheid
Het zorg dragen voor de leefbaarheid in buurten en wijken behoort al jaren tot onze kerntaken. We
doen dit door het oplossen van overlastklachten, maar ook door tal van andere initiatieven en
projecten ter bevordering van de leefbaarheid. Leefbaarheid is een begrip dat alles te maken heeft
met de perceptie van de bewoners. Vier dimensies spelen bij leefbaarheid een rol: voorzieningen,
fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. Bij leefbaarheidsvraagstukken zijn per definitie
meerdere actoren betrokken, zoals politie, gemeente, welzijn- en zorgorganisaties, re-
integratiepartijen, corporaties, scholen en bewoners(organisaties). Er worden coalities gevormd om
problemen effectief aan te kunnen pakken.
Het netwerk in de verschillende wijken is op orde. Daarnaast is er een pragmatische aanpak, met
snelle, oplossingsgerichte acties. Het tegengaan van woonfraude door gerichte huisbezoeken af te
leggen bijvoorbeeld en het afsluiten van brandgangen in het kader van veiligheid. De focus van de
medewerkers in onze winkels zal in de komende jaren meer en meer verschuiven van verhuur en
beheer naar leefbaarheid. Klanten kunnen veel zaken rond regulier beheer via onze website
afhandelen. Daardoor kunnen onze medewerkers meer tijd en aandacht besteden aan de
leefbaarheid in onze complexen en buurten.
In 2011 hebben we voor zeven buurten (waar we relatief veel bezit hebben) leefbaarheidsplannen
opgesteld. In die plannen wordt benoemd wat de grootste leefbaarheidsproblemen zijn, welke
interventies nodig zijn en welke partijen nodig zijn om deze problemen effectief aan te pakken.
Leefbaarheidsacties pakken we daar waar mogelijk in co-creatie op. Dit betekent dat we samen met
de bewoners acties uit voeren. We hanteren daarbij de criteria: klein, eenvoudig, dichtbij en tijdelijk.
Bewoners zijn meer bereid zich in te spannen voor de leefbaarheid in hun buurt wanneer het
activiteiten in de directie woonomgeving betreffen, wanneer deze niet te lang gaan duren en direct
resultaat opleveren. We zoeken naar structurele oplossingen voor leefbaarheidproblemen in buurten
en die vinden we met name door het initiëren en faciliteren van duurzame sociale netwerken. Een
voorbeeld is een groepje dames in de Kruidenbuurt dat elke avond een rondje door de wijk maakt om
alle openstaande poorten af te sluiten.
Leefbaarheidsfonds
Al in 2001 heeft Trudo een Leefbaarheidsfonds in het leven geroepen. Dit fonds beschikte in 2011
over een budget van € 60.000. Met deze middelen worden eenmalige activiteiten van
(georganiseerde) bewoners ondersteund. Het Leefbaarheidsfonds is bedoeld om activiteiten financieel
te ondersteunen voor bewoners door bewoners op wijk-, buurt- of complexniveau. In 2011 is op
verzoek van het Klantenplatform het reglement geëvalueerd en zijn voorstellen besproken om een
aantal wijzigingen door te voeren. Voor 2012 is het budget met € 30.000 verhoogd naar € 90.000.
Sinds 2006 is het Klantenplatform verantwoordelijk voor de besteding van het budget van het
Leefbaarheidsfonds. Niet Trudo, maar de werkgroep Leefbaarheidsfonds van het Klantenplatform,
beslist welke verzoeken wel en niet worden gehonoreerd. Het criterium dat daarbij in 2011 werd
gehanteerd, is dat het verzoek moest passen binnen een van de volgende thema’s:
• Schone buurt. Activiteiten gericht op het schoonmaken van de woonomgeving.
• Fraaie buurt. Activiteiten gericht op het verfraaien/oppimpen van de buurt.
• Gezellige buurt. Activiteiten gericht op samenleven en saamhorigheid in de woonomgeving.
• Ontwikkeling & Educatie van de buurt. Activiteiten die gericht zijn om iets te leren wat bijdraagt aan
de leefbaarheid van de woonomgeving.
• Jeugd in de buurt. Activiteiten gericht op kinderen en jongeren
De volgende activiteiten zijn uitgevoerd: opschoontuindag in de Sintenbuurt, plaatsing en vulling van
plantenbakken, wijk-, straat- of complexfeesten, barbecues, kerstactiviteiten, excursies, busreizen,
seniorendagen, burendagen, multiculturele dagen, heidag, cursus, staatspeeldagen, kinderkampen,
kindercarnaval, Halloween, Sinterklaasvieringen en plaatsing speeltoestellen.
22

23. De vijf thema’s passen binnen de vier pijlers van Trudo, te weten Voorzieningen, Fysiek, Sociaal en
Veiligheid. In 2011 zijn in totaal 43 verzoeken ingediend, die allemaal zijn gehonoreerd. In totaal is van
het budget van € 60.000 voor € 58.686 besteed. In 2010 was het uitgegeven bedrag € 55.614. In de
tabel staan de initiatieven die gehonoreerd zijn in 2011.
Voorzieningen Fysieke Sociale Veiligheid Totaal
omgeving omgeving
Schone buurt 1 aanvraag 1 aanvraag
€ 2.200 € 2.200
Fraaie buurt 3 aanvragen 3 aanvragen
€ 3.593 € 3.593
Gezellige 25 aanvragen 25 aanvragen
buurt € 33.383 € 33.383
Ontwikkeling 2 aanvragen 1 aanvraag 3 aanvragen
en Educatie in € 2.492 € 2.200 € 4.692
de buurt
Jeugd in de 1 aanvraag 10 aanvragen 11 aanvragen
buurt € 2.200 € 12.621 € 13.221
Totaal 1 aanvraag 6 aanvragen 36 aanvragen 0 aanvragen
€ 2.200 € 8.528 € 46.604 €0
Leefbaarheidsenquête
In 2010 zijn we gestart met het uitvoeren van een jaarlijks onderzoek naar de leefbaarheid. Dit
onderzoek zetten we elk jaar uit onder de helft van onze Slimme Kopers en huurders. Dit gebeurde
ook in 2011. In de enquête vragen we onder meer naar de mening over de voorzieningen in de buurt,
of de buurt schoon en heel is, over de omgang met buurtgenoten en over de veiligheid in de buurt.
Gemiddeld geven onze klanten hetzelfde rapportcijfer voor de leefbaarheid in de buurten als vorig
jaar: een mooie 7,2. Op sommige punten wordt lager gescoord (voorzieningen), op andere hoger
(veiligheid). De uitstraling van de buurt en de omgang met buurtgenoten bleven nagenoeg gelijk.
Per buurt zijn er echter duidelijke verschillen. Uit deze onderzoeken blijkt dat in die wijken waar we
veel geïnvesteerd hebben in de leefbaarheid, ook daadwerkelijk de leefbaarheid verbeterd is volgens
de bewoners. Zo laat, bijvoorbeeld, de Bennekel op alle fronten een opvallende stijging zien. Vooral
wat betreft uitstraling van de buurt. Dat komt door de verbeteringen die we hier de afgelopen jaren
samen met de gemeente en bewonerscomité Schôn Bennekel hebben doorgevoerd.
Vooral in buurten waar we veel verkocht hebben met Slimmer Kopen® is de leefbaarheid volgens de
bewoners verbeterd. Veel mensen vinden de komst van de kopers positief voor de buurt. Vooral de
zittende huurders vinden het positief dat er weer jonge mensen in hun buurt komen wonen, dat de
woningen overal het algemeen goed onderhouden worden en dat de kopers over het algemeen
allemaal werk hebben zodat de sociale problemen in de buurt afnemen.
Uit de enquête blijkt dat bijna tweederde van de respondenten vindt dat verbetering van de
leefbaarheid een verantwoordelijkheid is van gemeente, Trudo én van bewoners. Dat is ook onze
overtuiging en we willen eigen initiatieven vanuit de wijk zoveel mogelijk stimuleren. Wat dat betreft
zijn er ideeën en plannen genoeg. Flink wat mensen geven in de enquête aan graag iets te willen
organiseren voor hun buurt. Een barbecue of een schoonmaakdag bijvoorbeeld. En vooral ook
activiteiten voor de jeugd. Dergelijke activiteiten wil Trudo graag vanuit het Leefbaarheidsfonds
financieel ondersteunen.
Onze netwerkers hebben de resultaten per buurt besproken met de betreffende bewonerscomités.
Aan de hand hiervan, maar ook rechtstreeks voortvloeiend uit de resultaten, is een aantal
leefbaarheidsacties in co-creatie uitgezet.
23

24. 24

25. 2. Een nieuw perspectief voor Bijzondere Klanten
Trudo richt zich al lange tijd niet meer exclusief op de traditionele doelgroep van corporaties: de
huishoudens met bescheiden inkomen. Sinds 1999 bedienen we in toenemende mate ook onze
zogenaamde Bijzondere Klanten. Dit zijn mensen met een (tijdelijke) behoefte aan zorg of
begeleiding, die niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Via bemiddeling
van instellingen uit het maatschappelijk middenveld (bijvoorbeeld het Leger des Heils, De Combinatie,
Novadic en NEOS) worden ze door Trudo gehuisvest.
De vraag naar huisvesting voor Bijzondere Klanten neemt nog altijd toe. Wij willen daarvoor de partner
zijn van het maatschappelijk middenveld in Eindhoven. Daarom stellen we jaarlijks meer woningen
voor deze doelgroep beschikbaar. Maar we willen vooral ook onze rol voor deze doelgroep verbreden,
van sec huisvester naar woonondersteuner.
In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken van onze dienstverlening aan Bijzondere Klanten
en hoe we als corporatie deze groep een nieuw perspectief willen bieden.
2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten
Wooneenheden in beheer voor instellingen
Eind 2011 hadden we in totaal 374 eenheden voor instellingen in beheer; dat zijn er 37 meer dan in
2010. Deze eenheden bevinden zich in panden die door één instelling worden gehuurd. Per pand
stellen we een huurcontract op.
In de figuur staat een uitsplitsing naar partner.
Figuur: aantal panden in beheer voor partners bij het huisvesten van Bijzondere Klanten
25

26. Novadic-Kentron
In 2011 had het team Bijzondere Klanten 36 wooneenheden in beheer voor Novadic-Kentron, een
organisatie binnen de verslavingszorg. Vier eenheden worden vanaf 1998 ingezet als voorportaal voor
begeleid wonen. Twee panden, met ieder twee eenheden, zijn verhuurd voor het project MHU:
Medische Heroïne Unit. De bewoners zijn personen die deelnemen aan het programma voor
medische heroïneverstrekking in Eindhoven en via deze woonvorm weer een stap proberen te maken
naar een zelfstandigere vorm van wonen. In deze acht eenheden wonen acht bewoners.
In december 2011 is het hostel aan de Boschdijk opgeleverd met 28 wooneenheden. Doel van dit
hostel voor chronisch verslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekere
mate van zelfredzaamheid. Het hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uit
de dag- en nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast.
Naast deze wooneenheden is nog een ander pand in beheer voor het Jongeren Informatie Punt van
Novadic-Kentron. Op gezette tijden kunnen jongeren hier terecht voor informatie en het laten testen
van bijvoorbeeld xtc-pillen.
Leger des Heils
Eind 2011 hadden we voor het Leger des Heils 54 wooneenheden in beheer: twee complete
portiekflats en Domus. Daarnaast een kantoorpand – het bedrijfskantoor van het Leger des Heils - en
een garage. In de woningen biedt het Leger des Heils (woon)begeleiding en helpt het cliënten de stap
te zetten naar zelfstandig wonen. In totaal wordt huisvesting geboden aan 53 personen.
De belangrijkste wijziging in 2011 was de huuropzegging van de wooneenheden voor het RUPS
project: Regeling Uitstapprogramma’s Prostituees. Reden hiervan was dat deze aanpak niet goed
aansloot bij de problematiek van deze vrouwen.
Stichting De Combinatie
Eind 2011 hadden we veertien wooneenheden in beheer die we verhuren aan Stichting De
Combinatie. In twee van deze panden woont een aantal jongeren samen met een ‘hospita’ in een
eengezinswoning. De hospita is een medewerker van Stichting De Combinatie. In de andere panden
vindt een vorm van begeleid wonen plaats.
De noodoplossing die in 2011 was gerealiseerd voor Stichting De Combinatie, door het tijdelijk
inzetten van vijf wooneenheden tijdens de verbouw van de oorspronkelijke huisvesting van de
betreffende leefgroep elders, is opgeheven. In totaal worden via Stichting De Combinatie veertien
mensen gehuisvest.
NEOS
Eind 2011 hadden we 81 wooneenheden in beheer voor NEOS. Deze worden ingezet voor inmiddels
vijf projecten: Steunende Huisvesting, Kluswoningen, Doorstroomwoningen, het Sociaal Pension en
NEOS Verpleegzorg. Deze laatste voorziening valt onder het Stedelijk Kompas en is verhuurd vanaf
juli 2011.
Via deze panden kunnen mensen vanuit opvangvoorzieningen doorstromen, op weg naar volledig
zelfstandig wonen. Voor vijf adressen is door NEOS een omklap aangevraagd, waarvan we er vier
hebben gehonoreerd. In totaal huisvest NEOS 83 bewoners in onze panden.
GGzE
In 2011 hadden we in totaal 67 wooneenheden in beheer voor het realiseren van Beschermde
Woonvormen in Eindhoven en het huisvesten van personen met autisme. De woningen bieden plaats
aan 64 bewoners. In 2011 heeft er geen uitbreiding plaatsgevonden voor de GGzE.
Stichting MAJ
In 2003 is het eerste pand ingezet voor Stichting Maatjes in de Ambulante Jeugdhulpverlening (MAJ),
voor de doelgroep tienermoeders. Inmiddels zet de stichting Maatjes wooneenheden van Trudo in
voor twee projecten: MAJ Breed en Tienermoeders. In totaal worden er zeventien bewoners
gehuisvest. Sinds 2008 is er geen sprake van uitbreiding voor Stichting MAJ.
De subsidies voor projecten met Antilliaanse jongeren zijn door de gemeente aan het eind van 2011
stopgezet. Dit betekent dat Stichting MAJ zich vanaf 2012 alleen gaat richten op tienermoeders en
26

27. niet meer op alleenstaande jongeren. De huur van het pand aan het Lodewijk Napoleonplein is
daarom eind 2011 opgezegd.
Stichting Sint Annaklooster
Onze corporatie had afgelopen jaar 28 wooneenheden in beheer voor Stichting Sint Annaklooster in
het kader van Rentree. De stichting begeleidt ex-delinquenten bij terugkeer in de samenleving. De
bedoeling daarbij is dat cliënten na één of twee jaar doorstromen naar een zelfstandige woonruimte of
naar een andere definitieve woonvorm met noodzakelijk geachte begeleiding. Er worden 26 mensen
gehuisvest in deze panden.
Tot eind 2010 exploiteerde Stichting Sint Annaklooster het Zorghotel Anna. De huur van het pand
heeft Sint Annaklooster per december 2011 opgezegd.
Vluchtelingen in de Knel
In 2011 werd één wooneenheid toegevoegd aan deze huurder. Het totaal komt daarmee op 27
eenheden. In deze woningen biedt de begeleidende instelling in het kader van vluchtelingenopvang 25
personen een dak boven het hoofd.
S.V.V.E. De Archipel
In 2011 beheerde ons team Bijzondere Klanten twintig wooneenheden voor S.V.V.E. De Archipel
(Stichting Verpleging en Verzorging Eindhoven en omstreken). Het project biedt sinds 1997
woonruimte aan twintig dementerende ouderen.
Stichting Lunet Wonen
We hebben sinds 2003 zeven wooneenheden voor Lunet Wonen in beheer. In totaal worden hier acht
personen met een verstandelijke beperking gehuisvest.
Het Venster
Sinds 2006 behoort Het Venster tot de samenwerkingspartners van het team Bijzondere Klanten.
Deze partij biedt hulpverlening aan onder andere autistische jongeren. In het kader van begeleid
wonen worden zestien wooneenheden met even zoveel bewoners ingezet voor het Venster. In 2011
hebben wij één nieuw pand voor hen ingezet.
Stichting Barmhartige Samaritaan
Deze christelijke vrijwilligersorganisatie biedt hulp aan ex-verslaafde dak- en thuislozen. We verhuren
zeven wooneenheden voor de realisatie van een kleinschalig begeleid wonen project. Deze zeven
wooneenheden worden ingezet als doorstroomwoning. De begeleiding in de doorstoomwoningen is
beperkter en een laatste stap richting zelfstandig wonen. In 2011 was er geen sprake van uitbreiding
voor deze stichting.
Wooneenheden voor DOOR!
Naast het huisvesten van cliënten van bovenstaande organisaties, participeert Trudo in DOOR!.
DOOR! is een samenwerkingsverband van alle Eindhovense corporaties en de volgende instellingen:
Welzijn Eindhoven, Novadic-Kentron, Leger des Heils, Stichting De Combinatie, NEOS, GGzE,
Stichting MAJ, de gezamenlijke autisme-instellingen, Stichting Lunet Wonen en Stichting Sint
Annaklooster. Daarnaast participeert nu ook een aantal corporaties uit de regio, te weten Aert
Swaens, Woningbelang en Vestia. Via DOOR! wordt huisvesting ter beschikking gesteld aan mensen
die tijdelijk begeleiding nodig hebben bij het wonen. Het huurcontract staat dan in eerste instantie op
naam van de instelling. Wanneer de periode van tijdelijke begeleiding - meestal één jaar - voorbij is,
wordt het huurcontract in principe ‘omgeklapt’. Dat wil zeggen dat het contract wordt omgezet naar
een regulier huurcontract op naam van de Bijzondere Klant. Hoewel het met die persoon op het
moment van ‘omklappen’ over het algemeen weer goed gaat, blijft het pand onder beheer van
Bijzondere Klanten. Medewerkers van dit team brengen periodiek een bezoek aan de klant in het
kader van woonondersteuning, om te kijken of er geen sprake is van afglijden of een terugval.
In 2011 verhuurden we 22 wooneenheden aan diverse organisaties in het kader van DOOR!
Hieronder vallen ook drie Housing First-kandidaten, waaraan we drie HAT-woningen hebben verhuurd
met een meerpartijen-contract. Er werden 23 contracten succesvol omgeklapt naar individuele
huurcontracten op naam van bewoners. In totaal had ons team Bijzondere Klanten daarmee aan het
einde van het kalenderjaar 119 wooneenheden in beheer voor het project DOOR! Dit is inclusief de
wooneenheden van mensen die de woning inmiddels op eigen naam hadden gekregen. Zoals gezegd
27

28. blijven deze panden in het kader van woonondersteuning wel in ons beheer. Eind 2011 woonden 176
personen in deze wooneenheden.
Huren met korting voor Bijzondere Klanten
Voor Bijzondere Klanten met wie we individueel een huurovereenkomst afsluiten, hanteren we sinds
2008 een korting op basis van het inkomen. Deze korting wordt verstrekt aan nieuwe huurders met
een minimuminkomen plus maximaal vijftien procent. Elke twee jaar toetsen we op basis van het
inkomen of de korting wordt verlengd. De huurprijs is voor deze huurders gelijk aan de
kwaliteitskortingsgrens in het kader van de huurtoeslag. In totaal verhuurden we afgelopen jaar 29
wooneenheden met een korting op basis van de gestelde inkomensgrens.
Wooneenheden individueel op naam
Behalve aan of via de genoemde instellingen en aan DOOR! verhuren we ook wooneenheden aan
individuele Bijzondere Klanten. Eind 2011 had het team Bijzondere Klanten 104 van dergelijke
eenheden in beheer, die werden verhuurd aan in totaal 175 bewoners. Deze kunnen als volgt worden
onderverdeeld.
Taakstelling statushouders
In 2011 zijn aan deze groep negentien woningen verhuurd. Voor de huisvesting van statushouders
(huurcontract op naam) had Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 51 wooneenheden
in beheer. Deze panden werden bewoonden door 83 personen.
Taakstelling Generaal Pardon’ers
Van 2007 tot en met 2009 zijn 27 eenheden verhuurd in het kader van de generaal pardon regeling. In
totaal hebben we nu 49 personen via deze weg aan woonruimte geholpen.
Overig
Verder hebben we 27 panden in beheer die niet onder bovenstaande subcategorieën vallen. Te
denken valt aan bijzondere woonvormen, waarbij de bewoners direct huren, aan herhuisvesting en
aan panden die vanuit de Trudowinkel werden overgedragen aan Bijzondere Klanten. Het gaat hier
om 43 bewoners.
Totaal aantal wooneenheden
In totaal had ons team Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 598 wooneenheden in
beheer, met een totaal van 692 bewoners. Het aantal wooneenheden is daarmee met 11,2 procent
gestegen ten opzichte van 2010.
Figuur: panden in beheer voor Bijzondere Klanten gedurende de laatste vijf jaren
Verhuurcijfers Bijzondere Klanten
In 2011 heeft het team Bijzondere Klanten 82 contracten afgesloten, waarvan 43 op naam van
individuele huurders en 39 op naam van stichtingen. Stichtingen kunnen meerdere wooneenheden per
28

29. pand huren; er bestaat dan echter maar één huurcontract. Van de individuele verhuringen betreft dit
23 omklapcontracten, 19 statushouders en de rest zijn overige individuele verhuringen.
11
De leegstandsgraad was in 2010 gemiddeld 2,6 procent. De huurachterstand van de zittende
huurders bedroeg eind 2011 € 21.813. Dit is 0,87 procent van de totale jaarhuur. Voor 25,8 procent
van dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder.
De vertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 43.963. Dit is 2,76 procent van de totale
jaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 81,6 procent aan vorderingen bij de
deurwaarder.
Klanten melden zelf bij Bijzondere Klanten zaken die vallen onder Klachtenonderhoud. Het
klachtenonderhoud voor Bijzondere Klanten was voor 2011 begroot op € 104.000. In totaal heeft
Bijzondere Klanten voor € 63.628 aan klachtenonderhoud gemeld; het jaar daarvoor was dat
€ 31.900. Voor mutatie was met € 53.054 sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2010
(€ 50.594). Zie ook pagina 17.
Dienstverlening rond Bijzondere Klanten
Ook het team Bijzondere Klanten meet uiteraard de tevredenheid over de dienstverlening. Het gaat
daarbij om de dienstverlening rondom het verhuren van woningen aan individuele huurders. Het
streefcijfer van 8,0 werd in 2011 ruimschoots gehaald. Onze Bijzondere Klanten gaven ons een mooie
8,4 op het rapport.
2.2 Het Stedelijk Kompas
12
In navolging van de G4 en een aantal andere steden in Nederland wil de gemeente Eindhoven zich
inspannen om de leefsituatie van kwetsbare personen (dak- en thuislozen) te verbeteren en de
overlast die zij kunnen veroorzaken te bestrijden. B&W heeft daarom het Stedelijk Kompas Eindhoven
ingesteld. Hierin is vastgelegd hoe de gemeente Eindhoven samen met een aantal instellingen de
maatschappelijke zorg en opvang heeft geregeld voor de periode 2008-2015.
Het Stedelijk Kompas Eindhoven richt zich op:
• een daling van het aantal dak- en thuislozen door het verbeteren van hun leefomstandigheden via
het bieden van onderdak, zorg en begeleiding
• het doorstromen van dak- en thuislozen naar een zo zelfstandig mogelijk bestaan
• een afname van de overlast en criminaliteit die sommige dak- en thuislozen veroorzaken doordat
ze geen vaste woonplek hebben
Trudo wil een forse bijdrage leveren aan de invulling van het Stedelijk Kompas door realisatie van
grootschalige woonvoorzieningen. In de notitie over het Stedelijke Kompas heeft de gemeente zes
prioritaire voorzieningen aangewezen. Daarvan neemt onze corporatie er vier voor haar rekening.
1. Domushuis (locatie: Dommelstraat/Raiffeisenstraat)
Het Domushuis van het Leger des Heils is een woonvoorziening, gericht op verbetering van
leefomstandigheden van cliënten (25 - 65 jaar) met meervoudige problematiek (verslaving,
dakloosheid, justitieel verleden en psychiatrische problematiek). Er vindt 24-uurs begeleiding plaats,
gericht op een geleidelijke terugkeer in de maatschappij. In dit pand zijn 22 wooneenheden
beschikbaar.
Domus is na jarenlange voorbereiding verhuurd in 2009. Er is een klankbordgroep, waarin naast de
professionele partijen vertegenwoordigers van de buurt en de horecavereniging zitting hebben. In de
klankbordgroep worden het beheer van het pand en mogelijke problemen besproken. We kunnen
vaststellen dat het aantal problemen en overlastmeldingen zich tot een minimum beperkt.
Behalve aan het Domushuis biedt het pand huisvesting aan het regiokantoor van het Leger des Heils
en een restaurant. Het project is ontwikkeld door dochteronderneming Trudo Monumenten BV.
11
Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen
12
Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht.
29