TẢI FREE ZALO 0934 573 149 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
SVTH: …
MSSV: …
NGÀNH: Tài chính ngân hàng
GVHD: Ths …
Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2018

2. i
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học …,
những người đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích cho tôi, đó là những
hành trang quý giá để tôi bước vào sự nghiệp trong tương lai.
Tôi xin cảm ơn chương trình Đào tạo Đặc biệt, trường ĐH … đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực tập và thực hiện báo cáo.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Giáo viên hướng dẫn là … đã tận tình, quan tâm, giúp
đỡ tôi trong thời gian qua không những về kiến thức chuyên môn mà còn về kinh
nghiệm thực tế của cô.
Tôi xin cảm ơn đến ban lãnh đạo cũng như các anh chị trong phòng QHKH …,
Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam – … đã dành thời gian chỉ bảo, hướng
dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi có thể tìm hiểu và thu thập thông tin cũng
như những kinh nghiệm thực tế rất đáng quý để tôi có thể hoàn thành tốt khóa luận tốt
nghiệp này.
Sinh viên thực hiện
…………………….

3. ii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
............................................................................................................................... ..........................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
.........................................................................................................................................................................
............................................................................................................................. ............................................
............................................................................................................................... ..........................................
.........................................................................................................................................................................

4. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT NGHĨA CỦA TỪ
BĐS Bất động sản
BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát
triển Việt Nam
CN Chi nhánh
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng Nhà nước
QHKH Quan hệ khách hàng
QLRR Quản lý rủi ro
SGD Sở Giao dịch
TCTD Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
TSBĐ Tài sản bảo đảm

5. iv
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ............................................................................................... 1
1.1. Tổng quan và lý do chọn đề tài................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 2
1.3. Phạm vi và thời gian phân tích................................................................................ 2
1.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.5. Kếtcấu khóa luận tốt nghiệp................................................................................... 2
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP................................................................................................................................. 2
2.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp................................................... 3
2.1.1. Bất động sản....................................................................................................... 3
2.1.2. Bất động sản thế chấp.......................................................................................... 5
2.2. Định giá bất động sản.............................................................................................. 6
2.2.1. Khái niệm............................................................................................................ 6
2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản................................................................... 7
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản...................................................... 8
2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản............................................................. 10
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI BIDV – CN SGD2..................................................................................................... 18
3.1. Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2................................................................... 18
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV...................................................... 18
3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV – CN SGD 2.................................. 19
3.1.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2........................................................ 20
3.1.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2.............................................................. 20
3.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2 ......................................... 23
3.2. Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2............ 25
3.3. Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV-
CNSGD2....................................................................................................................... 25
3.3.1. Thành lập tổ định giá......................................................................................... 25
3.3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm.............................................................................. 26

6. v
3.3.3. Hồ sơ thẩm định bất động sản............................................................................ 27
3.4. Nội dung thẩm định bất động sản ......................................................................... 28
3.4.1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản................................................. 28
3.4.2. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc............................................... 28
3.4.3. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản........................................ 28
3.4.4. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản....................................... 28
3.4.5. Định giá bất động sản........................................................................................ 29
3.4.6. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2......................... 30
3.5. Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2.................. 31
3.6. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2........................... 38
3.6.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá bất động
sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2............................................................................... 38
3.6.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại................................................ 41
CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2 ......................................................... 44
4.1. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay..................... 44
4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV –
CNSGD2....................................................................................................................... 45
4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá .............................................. 45
4.2.2. Quy cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất.......................................... 45
4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá............................ 45
4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá .......................................... 46
4.3. Kiến nghị ............................................................................................................... 47
4.3.1. Kiến nghị với Hội sở BIDV............................................................................... 47
4.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................................... 47
4.3.3. Kiến nghị với Nhà nước. ................................................................................... 47
PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 50

7. vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Bảng 3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
Bảng 3.3. Xếp hạng khách hàng và chính sách cấp tín dụng tại BIDV –CN
SGD2
Bảng 3.4. Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ của BIDV –CN SGD 2
Bảng 3.5. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV – CN SGD 2

8. vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD 2
Hình 3.2. Huy động vốn 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.3. Dư nợ tín dụng 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.4. Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Hình 3.5. Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2

9. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 1
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1. TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Ngân hàng hiện nay có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Nó
được coi là hệ tuần hoàn vốn của nền kinh tế từng quốc gia và toàn cầu. Chính vì thế
mà ngân hàng ngày càng trở nên thiết yếu, nó vừa nắm cán cân, vừa quyết định sự
thành bại của nền kinh tế của một quốc gia nói riêng và sự phát triển kinh tế toàn cầu
nói chung. Trong điều kiện kinh tế như hiện nay, ngân hàng gặp không ít những khó
khăn trong vấn đề huy động vốn khi mà lãi suất liên tục giảm mạnh trong thời gian vừa
qua. Việc không cung ứng đủ nguồn vốn cho thị trường sẽ tác động mạnh đến nền kinh
tế quốc gia. Trong thời gian gần đây, nợ xấu đang là vấn đề đang được quan tâm . Từ
năm 2010 đến nay, nợ xấu của các TCTD không ngừng tăng nhanh. Theo số liệu báo
cáo của các TCTD, nợ xấu cuối năm 2010 là 2,5%, cuối năm 2011 là 3,2% và tính đến
tháng 6/2012, nợ xấu toàn hệ thống là 117.723 tỷ đồng, chiếm khoảng 4,47% tổng dư
nợ. Tuy nhiên con số này lại bị không ít chuyên gia và tổ chức nghi ngờ là quá nhỏ so
với thực tế. Trước sức ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN chính thức công bố con số
nợ xấu vào thời điểm 31/03/2012 theo tính toán là 8,6% tương đương 202 nghìn tỷ
đồng. Trong đó thì nợ nhóm 5, nhóm nợ có khả năng mất nhất vẫn chiếm hơn 40% nợ
xấu. Thực tế thì với tình trạng nợ xấu ngày càng gia tăng và chiếm tỷ trọng lớn như
hiện nay thì rất đáng lo ngại. Đối với một khoản vay, ngoài câu hỏi “ Nó sẽ sinh lời
bao nhiêu?” thì câu hỏi “ Có thu hồi lại được không?” cũng quan trọng không kém.
Một trong những tiêu chí để xác định khả năng thu hồi nợ đó chính là TSBĐ.
Tình hình nợ xấu hiện tại ở Việt Nam khá phức tạp. Hiện có 16% nợ xấu không
có TSBĐ, 84% số nợ xấu có TSBĐ có giá trị bằng 135% so với nợ xấu. Có nhiều loại
tài sản có thể trở thành tài sản bảo đảm từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị cho
đến các giấy tờ có giá… Việc xác định giá trị các tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan
trọng. Nó quyết định số tiền khách hàng có thể vay đồng thời cũng quyết định những
rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay dựa trên giá trị tài sản được xác định.
Có thể thấy tuy đã có TSBĐ nhưng không ít các khoản nợ cũng bị xếp vào nợ xấu và
chủ yếu rơi vào các lĩnh vực về sản xuất và công nghiệp xây dựng. Vì đây là lĩnh vực
chịu ảnh hưởng lớn do việc đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản. Cụ thể về
BĐS, tỷ lệ giá trị TSBĐ trên nợ xấu lên đến 180%. Nếu các ngân hàng không áp dụng
các phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp và hiệu quả thì sẽ gây ảnh hưởng xấu
đến hoạt động tín dụng của ngân hàng, nhất là đối với vấn đề thu hồi vốn. Có nhiều
các phương pháp thẩm định giá TSBĐ, nhưng việc sử dụng các phương pháp đó trong
từng trường hợp như thế nào là tốt nhất thì không dễ dàng, đối với TSBĐ là BĐS thì sẽ
còn khó khăn hơn. Bên cạnh đó, mỗi Ngân hàng có một quy trình thẩm định riêng,
điều này sẽ dẫn tới việc một TSBĐ được định giá ở các Ngân hàng là khác nhau, và
vào các thời điểm cũng khác nhau.

10. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 2
Nhằm mục đích nghiên cứu về vấn đề định giá BĐS thế chấp và góp một phần
nhỏ trong việc hoàn thiện công tác này tại Sở giao dịch nên tôi đã chọn đề tài “Thực
trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2” làm khóa luận tốt nghiệp.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Báo cáo sẽ tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
BIDV – CN SGD 2. Đồng thời đề xuất một số giải pháp cũng như kiến nghị nhằm
nâng cao hoạt động định giá tại ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy được vai
trò của mình.
1.3. PHẠM VI VÀ THỜI GIAN PHÂN TÍCH
Báo cáo sẽ đi sâu phân tích về thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CN
SGD2, dựa trên cơ sở dữ liệu trong thời gian ba năm gần đây, từ năm 2010 đến năm
2012.
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Báo cáo sử dụng nguồn số liệu được cung cấp bởi Phòng Kế hoạch tổng hợp tại
BIDV –CNSGD2 đồng thời trực tiếp trao đổi với các nhân viên tại CN Sở Giao dịch 2
để thu thập thông tin. Các phương pháp được sử dụng:
Phương pháp phân tích theo chiều ngang: phân tích sự thay đổi của các khoản
mục qua từng năm để đưa ra xu hướng cũng như mức độ biến động của các khoản mục
Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng của từng loại TSBĐ
trong tổng TSBĐ nhằm đánh giá cơ cấu TSBĐ của ngân hàng.
Sử dụng công cụ excel để vẽ các biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa ra.
1.5. KẾT CẤU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Kết cấu của khóa luận bao gồm 4 chương, nội dung cụ thể từng chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp
Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

11. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 3
2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
2.1.1. Bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí đất đai.
Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai
được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất
đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất đai.
Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2.1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS
 Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác.
Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và
thường mang tính chất địa phương.
 Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, kết
cấu, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng
của BĐS. Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi
BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.

12. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 4
 Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát
triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh
thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con
người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên
luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu
cơ về BĐS.
 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người
luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình
trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn
chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối
với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với
đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn.
 Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay
động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
2.1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự
kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động
của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và
tiền bạc.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá
trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được
cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý.
Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển
quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời
gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh
hoạt. BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi

13. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 5
có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được
giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.
 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân
dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính
trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với
việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.
2.1.2. Bất động sản thế chấp
2.1.2.1. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và
hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển
giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động
sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
2.1.2.2. Các loại bất động sản thế chấp
Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai.
Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau:
Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản
xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh.
Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được
từ BĐS đó.
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối
với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ
gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp
để vay vốn tại ngân hàng
2.1.2.3. Quy định về bất động sản thế chấp
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo
đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy
chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà
Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải
chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó.
Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể
được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho,
chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn

14. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 6
chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng
bảo đảm.
Tài sản không có tranh chấp
 Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
 Để xác định một tài sản không có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông
tin sau:
 Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
 Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp
không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là
đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo
đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo
hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp.
2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Khái niệm
Có nhiều định nghĩa khác nhau về hoạt động định giá BĐS, thông thường người
ta hiểu theo hai quan điểm như sau:
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì
“Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị
trường nhất định và những phương pháp phù hợp”.
Tại Việt Nam, theo Luật Kinh doanh BĐS thì “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Như vậy, định giá BĐS là một công việc phức tạp, không chỉ mang tính khoa học
mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi cán bộ định giá ngoài kiến thức chuyên môn mà còn
phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Đây là một quá trình áp dụng các phương
pháp khoa học để có thể định giá giá trị của BĐS đó.

15. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 7
2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị lớn nhất
cho tài sản đó. Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng giá trị
của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất. Vì vậy, một BĐS đang sử dụng thực tế
chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó.
2.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu của nó trên thị
trường. Ngược lại, giá trị của BĐS cũng có tác động đến cung và cầu về tài sản đó. Giá
trị của BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài
sản. Như vậy, khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu,
đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu của BĐS tại thời điểm định giá.
2.2.2.3. Nguyên tắc thay thế
Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử
dụng có thể có nhiều BĐS có thể đáp ứng được. Khi này, hai hay nhiều BĐS có thể
thay thế cho nhau trong quá trình sử dụng và BĐS nào chào bán ở mức thấp nhất sẽ
bán được trước. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
2.2.2.4. Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và
chính xác, người định giá phải dự kiến những lợi ích và dựa vào các lợi ích đó để tính
giá trị tài sản.
2.2.2.5. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó. Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành một BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm giảm giá trị của
BĐS tăng lên hay sẽ giảm đi bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào tài sản khi người định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.

16. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 8
2.2.2.6. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược
lại, việc cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn
lợi nhuận. Đối với tài sản, nguyên tắc cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản
với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá
cần xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm và dự báo tình hình sử dụng của BĐS…
để từ đó có phương pháp định giá phù hợp.
2.2.2.7. Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước
tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu
đã đạt tới sự cân bằng như vậy không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí
không chỉ ra rằng vị trí đất liền kề cũng phải có mức giá tương tự như vậy.
2.2.2.8. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá BĐS chỉ dựa trên một giá trị sử dụng duy
nhất đối với tài sản đó. Sự nhất quán đó thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS và
mục đích sử dụng BĐS đó. Do đó, khi định giá BĐS, người định giá cần phải căn cứ
vào mục đích sử dụng của BĐS đó để định giá chứ không được lẫn lộn với định giá
tiềm năng.
Tóm lại, để việc định giá trở nên có hiệu quả cao nhất cần phải biết vận dụng, kết
hợp các nguyên tắc trên lại với nhau. Đó là điều kiện tiên quyết đến sự thành công hay
thất bại của một cuộc định giá.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản
2.2.3.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực
hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ
thị trường.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản trong hợp đồng khác nhau sẽ dẫn đến
việc giá bán khác nhau, do đó cần phải xem xét kỹ các điều khoản để có thể xác định
chứng cứ thị trường.
Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và
mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là
giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi
đó giá của BĐS giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
2.2.3.2. Nhóm các yếu tố vĩ mô

17. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 9
Chính sách của Nhà nước: các chính sách của Nhà nước tác động rất lớn đến giá
BĐS thể hiện ở các mặt chủ yếu như sau:
Nhà nước ban hành các quy định thay đổi về quyền sở hữu, chuyển nhượng BĐS,
thuê đất sử dụng… cùng với nghĩa vụ tài chính có liên quan đến sử dụng đất (thuế, tiền
thuê, tiền sử dụng đất) sẽ tác động đến giá BĐS trên thị trường.
Nhà nước quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan
trọng và ảnh hưởng đến giá BĐS trên thị trường.
Cung cầu BĐS: cũng như bất cứ hàng hóa dịch vụ giao dịch trên thị trường, giá
BĐS trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
 Sự gia tăng dân số: đây là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo
đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm
nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế,giáo dục,…và
dẫn đến tăng nhu cầu về đất.
 Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành nhu
cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
 Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số
cùng với sự phát triển của không gian đô thị không chỉ làm thay đổi tổng cầu
về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: nhờ sự phát triển đó mà điều kiện tiếp cận
đất đai ở một số khu vực trở nên dễ dàng hơn, thu hút đầu vào kinh doanh
BĐS ở các vùng này.
 Sự tham gia của Nhà nước: Nhà nước có thể thay đổi cung BĐS bằng cách
bán BĐS thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các
công ty kinh doanh BĐS của Nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị
trường. Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và
sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo ra điều
kiện tăng cung của BĐS.
2.2.3.3. Nhóm các yếu tố vi mô
Các yếu tố tâm lý xã hội: các yếu tố này như là phong thủy, tâm linh có ý nghĩa
quan trọng, đặc biệt trong xã hội Phương Đông. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà
tóp hậu thì giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ
làm ăn phát đạt hơn.

18. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 10
Sự hữu dụng: xét về mặt mục đích sử dụng, một BĐS có thể dùng để ở, kinh
doanh hoặc kết hợp cả hai. Nhìn chung, một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau thì sẽ thuận lợi hơn trong việc giao bán và sẽ có giá bán cao hơn. Hơn
nữa, nếu xét về tính năng hiệu quả thì một BĐS có thể sử dụng được ngay sẽ có giá trị
hơn một BĐS phải tốn chi phí để sửa chữa mới có thể sử dụng.
Các yếu tố vật chất:
 Địa điểm: BĐS có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường
học, trục lộ giao thông quan trọng…) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị
cao. Hơn nữa những BĐS có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị
hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp.
 Hình dáng lô đất: những BĐS vuông vắn, nở hậu thì sẽ có giá trị hơn những
BĐS có hình dạng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.
 Quy mô, kích thước của lô đất: những BĐS có quy mô kích thước phù hợp với
mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có quy mô kích thước không phù
hợp mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
 Địa hình BĐS tọa lạc: những BĐS ở những khu vực thấp, thường bị ngập
nước hay triều cường hoặc những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá
sẽ thấp hơn và ngược lại.
 Môi trường: môi trường xung quanh có tác động đến giá cả BĐS. Nếu môi
trường tốt sẽ làm cho BĐS có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị BĐS
đó.
2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà chủ
sở hữu, sử dụng dùng để thế chấp.Công việc này đòi hỏi nhiều kỹ năng của người định
giá bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng nằm ở số tiền mà khách hàng có thể
vay, hơn nữa là ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản vay và những rủi ro có thể gặp
phải đối với ngân hàng.
Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất, tùy từng loại tài
sản và mục đích định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực, có thể sử dụng các phương
pháp khác để hỗ trợ, hoặc dùng để kiểm tra kết quả của phương pháp đã lựa chọn, mỗi
phương pháp khác nhau đòi hỏi có những yêu cầu thông tin và quy trình khác nhau.
Cho tới nay, thông thường chúng ta sử dụng 4 phương pháp cơ bản để định giá,
bao gồm:
2.2.4.1. Phương pháp so sánh

19. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 11
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính
giá trị thị trường của BĐS đó.
Yêu cầu:
Phải có được những thông tin về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường
để so sánh thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thì sẽ không có cơ
sở để so sánh với BĐS cần định giá.
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS
mục tiêu. Bên cạnh đó việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những
thời gian gần đây. Với thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một
năm hoặc lâu hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà dựa vào các giao dịch trên
thị trường để đưa ra giá trị cho BĐS. Vì vậy, chất lượng của các thông tin thị trường
phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra
được, đầy đủ. Muốn vậy thì nguồn số liệu phải được thu thập từ các nguồn thông tin
đáng tin cậy như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường, các công ty chuyên doanh BĐS.
Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này
tỏ ra kém hiệu quả, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều
mặt.
Các bước thực hiện khi định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh
 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
 Xác định địa điểm của thửa đất sau đó lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý
ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có
các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch
BĐS, tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất thành công để thu thập thông tin cần
thiết.
 Thời gian thu thập thông tin: những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong
khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả
thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
 Những thông tin cần thu thập:
 Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,
loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản
trên đất);

20. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 12
 Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản
như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước;
mức độ thoái hoá của đất, v.v... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những
điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay
không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn
hoá giáo dục, trật tự và an ninh xã hội , v.v.);
 Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm v.v.);
 Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công;
 Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng
đất;
 Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
 Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả
những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và
người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa
đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này
không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc
mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các
lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động
bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
 Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích,
so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và
khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
 Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
 Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác
biệt về giá ở Bước 3.
Ưu điểm của phương pháp: phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong
định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp này
được sử dụng phổ biến là vì:

21. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 13
 Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện vì không có công thức hay mô hình cố
định mà chỉ dựa vào các giao dịch trên thị trường để cung cấp thông tin về giá
trị
 Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị
trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta
hay sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá
BĐS.
Hạn chế của phương pháp so sánh:
 Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển. Những nơi thị trường kém
phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết
quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
 Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp này. Để đảm bảo tính thực tế của các kết luận về
giá trị thì người định giá cần tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và
người mua khi tham gia giao dịch.
2.2.4.2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên nguyên tắc thay thế: thông
qua chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các
tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua
sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta
không bao giờ tìm thấy hai BĐS tương tự nhau. Lý thuyết cơ bản của phương pháp
này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo, có nghĩa
là có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất
liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá.
Yêu cầu:
Người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổi đời
kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính mức độ đã sử dụng của BĐS.
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp
dụng phương pháp này.
Các bước thực hiện khi định giá sử dụng phương pháp chi phí
 Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS, coi nó là lô đất trống và đang
được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.

22. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 14
 Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng nên công trình trên đất
bao gồm: chi phí trực tiếp để xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận
của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng: giảm giá tự
nhiên, lỗi thời…
 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy chi phí xây
dựng mới hiện hành của công trình trừ đi mức độ giảm giá của công trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của
lô đất với giá trị ước tính của công trình xây dựng.
Ưu điểm của phương pháp:
 Được sử dụng trong trường hợp không có các thông tin trên thị trường để so
sánh. Trong một số trường hợp các phương pháp khác không sử dụng được
hoặc sử dụng mà không có hiệu quả thì nó là cứu cánh cuối cùng.
 Việc định giá theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn cũng
như kinh nghiệm của người định giá. Vì vậy, nếu người định giá có chuyên
môn và kinh nghiệm cao, làm việc khách quan thì sẽ hạn chế được những sai
sót gặp phải.
Hạn chế của phương pháp:
 Phương pháp chi phí thường để xác định giá thành xây dựng công trình gắn
liền trên đất, nghĩa là dựa vào dữ liệu thị trường. Vì vậy, những hạn chế của
phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị
trường.
 Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn các bộ phận, nhưng tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ công trình.
 Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn
công trình gắn liền trên đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử
dụng) đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây
dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
2.2.4.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định
giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn gọi là quá trình
vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp
thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh
nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác
định tỷ lệ vốn hóa thu nhập.

23. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 15
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai, nghĩa là giá hiện
tại của BĐS sẽ bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận
được từ BĐS đó.
Các bước thực hiện khi định giá bằng phương pháp thu nhập
 Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc
(nhà ở) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho
thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại
đất thu được hàng năm.
 Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản
phải nộp theo luật định như là thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất.
 Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý
hàng năm
= Tổng thu nhập hàng
năm tính được ở
bước 1
- Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2
 Bước 4: Ước tính mức giá BĐS cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ BĐS
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Ưu điểm của phương pháp
 Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp đến
những lợi ích mà BĐS có thể mang lại trong tương lai.
 Là phương pháp khá đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.
 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có được các bằng chứng xác thực về
khoản thu nhập trong tương lai của BĐS đó.
Hạn chế của phương pháp:
 Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS
trong từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của
BĐS. Đây là một công việc khó khăn đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh
tế thị trường đang phát triển như ở nước ta. Vì vậy phương pháp này thường
được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.
 Kết quả định giá có thể thay đổi tùy theo các tham số tính toán, trong các
trường hợp đó thì kết quả định giá mang nhiều yếu tố chủ quan.

24. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 16
2.2.4.4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá BĐS
có tiềm năng phát triển.
Về mặt lý thuyết, trong một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư
nào có lợi thế hơn nhà đầu tư khác và cơ hội đầu tư là ngang bằng nhau giữa tất cả mọi
người. Do đó, tỷ suất sinh lợi trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cho sự đầu tư
đó, bất kể người bỏ vốn ra là ai và được coi là một bộ phận cấu thành nên giá trị của
tài sản. Theo đó, giá trị thực của tài sản sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường
và chi phí cơ hội khi đầu tư vào tài sản đó.
Các bước thực hiện
 Bước 1: Xác định giá trị cao nhất và hiệu quả nhất của BĐS.
 Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp đầu tư hay so sánh trực tiếp.
 Bước 3: Ước tính chi phí để tạo ra sự phát triển đó, bao gồm chi phí xây dựng,
chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan.
 Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng cách lấy tổng giá trị của sự phát triển trừ
đi chi phí phát triển.
 Bước 5: Xác định giá trị của BĐS dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định
cấu thành vốn của BĐS gồm các giả định về phí pháp lý, thuế, chi phí tài
chính và lợi nhuận.
Ưu điểm của phương pháp:
 Đây là phương pháp thích hợp khi đưa ra mức giá để đấu thầu.
 Phương pháp này mô phỏng lại việc phân tích, đánh giá tiềm năng đầu tư vào
BĐS. Vì vậy, nó thường được dùng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa và số
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án.
Hạn chế của phương pháp:
 Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường.
 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.

25. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 18
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN
SGD2
3.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV – CNSGD2
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết
Việt Nam, được thành lập theo Quyết định 177/TTg ngày 26/04/1957 của Thủ tướng
Chính phủ, với chức năng ban đầu là cấp phát và quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ
nguồn vốn ngân sách phục vụ tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội.
Ngày 08/11/1994 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 654/QĐ-TTg về
việc chuyển giao nhiệm vụ cấp phát vốn ngân sách và tín dụng theo Kế hoạch nhà
nước từ BIDV về Tổng cục Đầu tư (trực thuộc Bộ Tài chính) và Quyết định 293/QĐ-
NH9 ngày 18/11/1994 của Thống đốc NHNN Việt Nam cho phép BIDV được kinh
doanh đa năng như một Ngân hàng Thương mại, BIDV đã thực hiện những bước
chuyển đổi cấu trúc cơ bản, định hướng kinh doanh mạnh mẽ theo hướng một ngân
hàng thương mại đa năng, hoạt động đa ngành, kinh doanh đa lĩnh vực vì mục tiêu lợi
nhuận. Những nỗ lực của tập thể cán bộ công nhân viên BIDV đã góp phần tích cực
trong sự nghiệp đổi mới kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước,
khẳng định vai trò và vị trí của BIDV trong hoạt động ngân hàng và đặc biệt, đã được
Đảng và Nhà nước ghi nhận với danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”.
Qua 56 năm trưởng thành và phát triển, đến nay BIDV là một trong bốn ngân hàng
thương mại lớn nhất ở Việt Nam, được tổ chức hoạt động theo mô hình Ngân hàng
thương mại cổ phần, trong đó Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối.
Các chặng đường phát triển của BIDV
1957
Được thành lập với tên gọi Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam, trực
thuộc Bộ Tài Chính, 100% sở hữu Nhà nước
1981
Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dụng Việt Nam (trực thuộc
NHNN)
1990 Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam.
1992 Bắt đầu hoạt động với các đối tác nước ngoài
1995
Chuyển sang hoạt động như một Ngân hàng thương mại với số vốn
điều lệ là 1.100 tỷ đồng
1996
Là Ngân hàng thương mại đầu tiên tại Việt Nam được các công ty
kiểm toán quốc tế thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính theo 2 chuẩn
mực Việt Nam và quốc tế, và áp dụng liên tục cho tới nay.

26. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 19
2001
Ngân hàng thương mại đầu tiên tại Việt Nam nhận chứng chỉ ISO
9001:2000.
2001 -2006
Thực hiện đề án tái cơ cấu ngân hàng.
Tăng vốn điều lệ từ 1.100 tỷ đồng lên 4.077 tỷ đồng.
2006
Là ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được tổ chức xếp hạng tín nhiệm
uy tín toàn cầu Moody’s thực hiện xếp hạng tín nhiệm, và được áp
dụng liên tục cho tới nay.
2008
Chuyển đổi mô hình tổ chức theo dự án hỗ trợ kỹ thuật giai đoạn 2 do
WB tài trợ.
Tăng vốn điều lệ lên 8.756 tỷ đồng.
2009 Tăng vốn điều lệ lên 10.498 tỷ đồng.
2010
Tiếp tục tăng vốn điều lệ, đạt mức 14.600 tỷ đồng.
Bắt đầu tiến hành định hạng năng lực tài chính bởi tổ chức định hạng
quốc tế S&P.
2011
Điều chỉnh giảm vốn điều lệ xuống mức 12.947 tỷ đồng do thực hiện
bóc tách các khoản đầu tư vào thị trường Campuchia theo chỉ đạo của
Chính phủ.
Ngày 28/12/2011, tiến hành IPO thành công với việc phát hành 3%
vốn điều lệ (tương đương với 847,5 tỷ đồng), giá đấu thành công bình
quân là 18.583 đồng/cổ phần (mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần).
08/03/2012
Tiến hành Đại hội đồng cổ đông lần đầu và thông qua đề án Tái cơ cấu
2011-2015 và chiến lược phát triển nhằm đưa BIDV trở thành ngân
hàng kinh doanh đa dạng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, hoạt động
theo thông lệ quốc tế, có chất lượng và hiệu quả hàng đầu trong các
định chế tài chính tại Việt Nam.
27/04/2012
Chính thức chuyển đổi thành Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư
và Phát triển Việt Nam theo Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp số
0100150619 (đăng ký lần đầu ngày 03/04/1993, thay đổi lần thứ 13
ngày 27/04/2012 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp)
với số vốn điều lệ là 23.012 tỷ đồng.
3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV – CN SGD 2
BIDV - CN SGD2 đã được BIDV đề xuất và thành lập vào năm 1996 theo số
đăng ký 305764 ngày 24/02/1996 tại Sở Kế Hoạch và Đầu Tư TP.HCM theo quyết
định số 78/QĐ-TCCB ngày 18/05/1997 của Tổng Giám Đốc NHĐT&PTVN và chính
thức đi vào hoạt động từ ngày 25/03/1997 với tên giao dịch: CN SGD 2 Ngân Hàng
Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam. Tên tiếng Anh: Bank for Investement and
Development of Viet Nam,Transaction Center No.II, Hochiminh City. Tên tiếng Anh
viết tắt: BIDV Transaction Center No, 2. Trụ sở chính đặt tại 04-06 Võ Văn Kiệt,
Quận 1, TP.HCM.

27. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 20
3.1.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2
3.1.3.1. Huy động vốn
Khai thác các nguồn vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn trong nước của các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.
Nhận tiền gửi không kỳ hạn và kỳ hạn bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ.
Nhận tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn, không kỳ hạn của dân cư.
Phát hành kỳ phiếu có mục đích.
Nhận tiền gửi vốn chuyên dùng.
Nhận tiền gửi đảm bảo thanh toán.
3.1.3.2. Hoạt động cho vay
Cho vay ngắn hạn đối với các công ty, xí nghiệp, cá nhân có nhu cầu vay vốn
sản xuất kinh doanh, dịch vụ, sinh hoạt,…
Cho vay trung và dài hạn đối với các thành phần kinh tế của đơn vị tuỳ theo khả
năng nguồn vốn và hiệu quả kinh tế của đơn vị mà Ngân hàng cấp hạn mức tín dụng
thích hợp.
3.1.3.3. Hoạt động khác
Dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt.
Dịch vụ chuyển tiền nhanh.
Dịch vụ thanh toán quốc tế.
Thu đổi ngoại tệ, làm đại lý chi trả hối phiếu, thanh toán các loại tín dụng.
Dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng.
Dịch vụ tư vấn về tiền tệ, quản lý tài sản, bảo lãnh tín dụng, lập dự án đầu tư
phát triển, ủy thác đầu tư,…
Các hoạt động nghiệp vụ của SGD2 được triển khai từng bước phù hợp với điều
kiện cụ thể của Sở và theo sự chỉ đạo của Tổng Giám Đốc NHĐT&PTVN.
3.1.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2
Khi thành lập, CN SGD2 chỉ có 03 phòng: Tổ chức hành chính- Kho quỹ; Tài
chính Kế toán, Tín dụng và nguồn vốn kinh doanh và hai Quỹ tiết kiệm. Với sự phát
triển không ngừng về doanh số hoạt động của Sở, đòi hỏi mô hình tổ chức cần được
mở rộng và củng cố, CN SGD2 nhanh chóng xây dựng mô hình và tiến hành các thủ
tục cần thiết để mô hình đó thực hiện thành công trong thực tiễn. Chính vì thế năm
1998, phòng đã đưa ra mô hình 05 phòng nghiệp vụ và hai Quỹ tiết kiệm hoạt động

28. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 21
mạnh và phát huy tác dụng tích cực. Trong năm 1999, Sở xây dựng và bảo vệ thành
công mô hình tổ chức (gồm 10 phòng nghiệp vụ và 03 QTK) và Kế hoạch phát triển
03 năm giai đoạn 1999-2001 đã được Tổng Giám đốc Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam
phê duyệt.
Đến năm 2009, CN SGD2 đã xây dựng được một Mô hình tổ chức tương đối
hoàn chỉnh theo Quyết định số 680/QĐ-HĐQT ngày 03/09/2008 của BIDV V/v phê
duyệt mô hình tổ chức mẫu của CN Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Nhiệm vụ từng khối
Khối QHKH: gồm phòng QHKH doanh nghiệp và phòng QHKH cá nhân. Khối
QHKH thực hiện các chức năng như tiếp thị và phát triển quan hệ khách hàng(tham
mưu, đề xuất chính sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách hàng, trực tiếp tiếp thị và
bán sản phẩm, theo dõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng, chịu trách nhiệm
về tính chính xác đối với các thông tin khách hàng cung cấp), công tác tín dụng, bán
sản phẩm và dịch vụ ngân hàng bán lẻ…
Khối QLRR: khối QLRR thực hiện các chức năng như công tác quản lý rủi ro tín
dụng, quản lý rủi ro tác nghiệp, công tác kiểm tra nội bộ, quản lý hệ thống chất lượng
ISO.
Khối tác nghiệp: bao gồm phòng quản trị tín dụng, các phòng giao dịch khách
hàng và doanh nghiệp, phòng quản lý dịch vụ kho quỹ và phòng dịch vụ thẻ.
Khối quản lý nội bộ bao gồm: phòng tài chính kế toán, phòng kế hoạch tổng hợp,
phòng hành chính nhân sự, văn phòng.
Phòng Tài chính-Kế toán hiện các chức năng như quản lý và thực hiện công tác
hạch toán kế toán chi tiết và kế toán tổng hợp, thực hiện công tác hậu kiểm đối với các
hoạt động tài chính kế toán, thực hiện nhiệm vụ giám sát tài chính, và tính đúng đắn
của các báo cáo tài chính.
Khối trực thuộc quản lý các phòng giao dịch.

29. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 22
Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD2

30. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 23
3.1.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
ĐVT: Tỷ đồng
Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2011 so 2010 2012 so 2011
% +/- % +/-
Tổng tài sản 17.006 16.783 19.421 -1,3% -223 15,7% 2.638
Huy động vốn
cuối kỳ
13.611 10.980 12.540 -19,3% -2.631 14,2% 1.560
Huy động vốn
bình quân
11.439 9.264 11.700 -19,0% -2.175 26,3% 2.436,0
Dư nợ tín dụng
cuối kỳ
16.115 16.241 15.400 0,8% 126 -5,2% -841,0
Dư nợ tín dụng
bình quân
18.088 14.628 17.100 -19,1% -3.460 16,9% 2.472,0
Lợi nhuận kế
toán trước thuế
370 286 275 -22,6% -84 -3,9% -11,2
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV CN SGD 2
3.1.5.1. Hoạt động huy động vốn
Hình 3.2. Huy động vốn 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Huy động vốn của ngân hàng năm 2011 giảm 19,3% so với năm 2010. Nguyên
nhân là do thị trường vốn có nhiều biến động phức tạp với một loạt biện pháp mạnh
tay của Ngân hàng Nhà nước nhằm đưa thị trường vốn về trạng thái ổn định cộng với
việc thực hiện nghiêm túc trần lãi suất huy động 14%/năm. Đến năm 2012, NHNN đã
ban hành một loạt thông tư điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động từ 14% xuống 13%
từ ngày 13/3/2012, xuống 12% từ ngày 11/04/2012, xuống 11% từ ngày 28/5/2012,
xuống còn 9% từ ngày 11/6/2012 và từ 24/12/2012 trần lãi suất huy động giảm xuống
còn 8%/năm. Những thông tư trên của NHNN ban hành góp phần làm giảm lãi suất
huy động nhưng đồng thời làm cho kênh đầu tư bằng tiền gửi không còn hấp dẫn
khách hàng. Việc này khiến cho tình hình huy động vốn của CN gặp nhiều khó khăn
hơn khi chịu tác động bởi yếu tố cạnh tranh lãi suất không lành mạnh của NHTMCP
Huy động vốn chi nhánh
13611.0
10980.0
12540.0
2010 2011 2012
Tỷ
đồng

31. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 24
Lợi nhuận trước thuế
400
300
200
100
0
2010 2011 2012
khác trên cùng địa bàn. Tuy vây, năm 2012 vốn huy động cuối kỳ của ngân hàng tăng
14,2% so với năm 2011. Đây là một nỗ lực rất lớn của ngân hàng.
3.1.5.2. Hoạt động tín dụng
Hình 3.3. Dư nợ tín dụng 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Dư nợ tín dụng cuối kỳ của ngân hàng tăng nhẹ vào năm 2011 và giảm 5,2% vào
năm 2012. Trong bối cảnh khó khăn chung của ngành Ngân hàng, để đảm bảo hệ số Q
theo kế hoạch giao, ngân hàng rất thận trọng trong việc điều hành, kiểm soát tăng
trưởng tín dụng để cân đối với nguồn vốn huy động. Các khoản giải ngân chỉ được
Ngân hàng áp dụng để duy trì nhóm khách hàng cho vay hạn mức tín dụng có quan hệ
tốt, toàn diện với Ngân hàng, cân đối giải ngân, thu nợ để giảm dư nợ và thực hiện giải
ngân cho nhóm khách hàng vay vốn tài trợ xuất khẩu theo chỉ đạo của BIDV.
3.1.5.3. Lợi nhuận trước thuế
Hình 3.4. Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 của BIDV – CN SGD 2
Lợi nhuận của ngân hàng giảm dần qua 3 năm. Năm 2011, lợi nhuận trước thuế
của ngân hàng đã giảm 22,6% so với 2010 và năm 2012 giảm nhẹ 3,9% so với năm
2011. Nguyên nhân là do năm 2012, ngân hàng gặp khó khăn do kinh tế cũng như môi
trường kinh doanh gặp nhiều thử thách, dẫn đến việc trích lập dự phòng rủi ro lớn. Các
khoản cho vay BĐS vẫn chưa thể thu hồi hoàn toàn khi mà thị trường BĐS vẫn còn
nhiều khó khăn
Dư nợ tín dụng
16115.0 16241.0
15400.0
2010 2011 2012
370.3
286.7 275.5
Tỷ
đồng
Tỷ
đồng

32. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 25
3.2. GIỚI THIỆU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI BIDV- CNSGD2
Hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS nói riêng là một hoạt động
được ngân hàng tiến hành một cách thường xuyên bởi cho vay vốn là một trong những
nghiệp vụ chủ yếu của ngân hàng. Hiện tại, hầu hết các ngân hàng đều xây dựng cho
mình một quy trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành
định giá tài sản bảo đảm dẫn đến có sự khác biệt trong giá trị định giá giữa các ngân
hàng với nhau.
Mô hình hoạt động của các ngân hàng cũng có sự khác nhau. Hiện tại có nhiều
ngân hàng thành lập bộ phận định giá độc lập như Techcombank, ACB, Oceanbank,
VP Bank…bên cạnh đó vẫn còn một số ngân hàng vẫn gắn liền với bộ phận định giá
với bộ phận tín dụng như Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank.
Tại BIDV – CN SGD 2, việc định giá sẽ do tổ định giá thuộc bộ phận QHKH tại
CN thực hiện.
Các cấp điều hành có mức thẩm quyền phán quyết tín dụng tương ứng với từng
nhóm khách hàng và nếu tổng giới hạn tín dụng lớn hơn mức thẩm quyền thì phải
chuyển qua cấp thẩm định rủi ro để tiến hành thẩm định rủi ro.
Đối với những tài sản bảo đảm có giá trị lớn hơn 100 tỷ hoặc khách hàng và ngân
hàng không thống nhất được kết quả định giá thì CN quyết định thuê tổ chức tư vấn
định giá. Dù vậy, do một số đơn vị tư vấn thẩm định không khách quan trong định giá
tài sản, đặc biệt bị tác động từ khách hàng vay nhằm nâng khống giá trị TSBĐ phục vụ
cho mục đích vay vốn nên khi có nghi ngờ về kết quả định giá cao hơn giá trị thật của
TSBĐ, ước chừng từ 10% trở lên, thì CN sẽ tiến hành thẩm định lại hoặc trưng cầu
một tổ chức thẩm định khác thẩm định để đối chiếu. Nếu một tổ chức định giá mà CN
đã chứng minh có hai lần định giá cao hơn giá trị thật của tài sản thì không tiếp tục sử
dụng tư vấn định giá của tổ chức này, đồng thời có văn bản báo cáo về Hội sở chính để
Hội sở chính thông báo chung cho các tất cả các CN không sử dụng dịch vụ của tổ
chức này.
3.3. QUY ĐỊNH CHUNG TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV- CNSGD2
3.3.1. Thành lập tổ định giá
Theo quyết định số 091A/QĐ-SGDII ngày 17 tháng 09 năm 2009 của Giám đốc
BIDV - CN SGD 2 về việc thành lập Tổ định giá TSBĐ thì:
Tổ định giá tại hội sở CN: có nhiệm vụ thực hiện định giá TSBĐ đối với các
khoản cấp tín dụng do các phòng QHKH đề xuất, bao gồm:

33. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 26
 Phó giám đốc phụ trách phòng QHKH làm tổ trưởng tổ định giá
 Lãnh đạo phòng QHKH
 Cán bộ phòng QHKH.
Tổ thẩm định: có nhiệm vụ thẩm định lại giá trị TSBĐ theo chỉ định của Giám
đốc trong từng trường hợp cụ thể. Tổ thẩm định bao gồm:
 Phó giám đốc phụ trách phòng quản lý rủi ro làm điều hành
 Lãnh đạo phòng quản lý rủi ro làm thành viên
3.3.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
Theo quyết định số 3979/QĐ-PC ngày 13 tháng 7 năm 2009 của Tổng Giám đốc
BIDV về Giao dịch bảo đảm trong cho vay và Quyết định 6020/QĐ-PC ngày 20 tháng
10 năm 2009 của Tổng giám đốc BIDV về Sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quy định
3979/QĐ-PC ngày 13/7/2009 về giao dịch bảo đảm trong cho vay, hệ số giá trị TSBĐ
đối với một số loại tài sản thông dụng như sau:
Bảng 3.2. Hệ số giá trị TSBĐ
Tên tài sản Hệ số giá trị
TSBĐ
Ghi chú
Quyền sử dụng đất 0,8 Có đầy đủ hồ sơ
pháp lý tài sản, tiến
hành công chứng
và đăng ký giao
dịch bảo đảm
Quyền sở hữu nhà 0,8
Quyền sở hữu công
trình
0,8
Tài sản cố định 0,8
Tại BIDV – CN SGD2, giá trị TSBĐ sau khi định giá được nhân với hệ số theo
bảng trên để làm cơ sở áp dụng chính sách cấp tín dụng.
Theo quyết định số 8598/QĐ-BNC ngày 20 tháng 10 năm 2006 của BIDV về
Ban hành hệ thống xếp hạng nội bộ, ngân hàng sẽ tiến hành đánh giá, chấm điểm các
chỉ tiêu để xếp hạng khách hàng ngoài các trường hợp sau:
 Các khách hàng có dư nợ ngoại bảng tại thời điểm đánh giá mà khoản nợ này
trước đây đã được BIDV xử lý nợ bằng quỹ dự phòng rủi ro.
 Các khách hàng bị âm vốn chủ sở hữu và kinh doanh thua lỗ trong năm tài
chính gần nhất.
 Các khách hàng có nợ quá hạn trên 360 ngày tại thời điểm đánh giá.

34. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 27
 Các khách hàng mới thành lập, hoạt động chưa đủ năm, chưa có báo cáo tài
chính; Hoặc khách hàng mới thành lập, đã có báo cáo tài chính nhưng trên báo
cáo tài chính không có số đầu kỳ.
 Các khách hàng chỉ có các khoản vay bằng nguồn vốn tài trợ ủy thác của Bên
thứ ba mà Bên thứ ba cam kết chịu toàn bộ trách nhiệm xử lý rủi ro khi xảy ra.
 Các khách hàng vay vốn tại BIDV để thực hiện một hay nhiều dự án đầu tư,
các dự án này đều đang trong giai đoạn triển khai xây dựng chưa đi vào hoạt
động; đồng thời khách hàng không có bất kì hoạt động kinh doanh nào khác
tính đến thời điểm đánh giá xếp hạng.
 Các khách hàng là các đơn vụ hành chính sự nghiệp có thu, không có báo cáo
tài chính và báo cáo kết quả kinh doanh.
Căn cứ vào số điểm đạt được, khách hàng sẽ được xếp thành 10 mức xếp hạng và
phân thành 7 nhóm khách hàng từ mức cao nhất là AAA đến mức thấp nhất là D, để áp
dụng chính sách cụ thể.
Bảng 3.3. Xếp hạng khách hàng và chính sách cấp tín dụng tại BIDV –CN SGD2
Nhóm khách hàng Mức xếp hạng Tỷ lệ TSBĐ tối thiểu khi
vay vốn lưu động (theo
quyết định số 1138/QĐ-
HĐQT)
1 AAA 20%
2 AA 30%
3 A 50%
4 BBB 70%
5 BB 100%
6 B 100%
CCC 100%
CC 100%
7 C Không cấp tín dụng
D Không cấp tín dụng
Ví dụ đối với khách hàng được xếp hạng là AA, có một TSBĐ là quyền sử dụng
đất và tài sản đó được xác định là thuộc quyền sở hữu của khách hàng, được ngân hàng
định giá là 10 tỷ. Với mức xếp hạng của mình, theo quyết định 1138/QĐ-HĐQT về
chính sách cấp tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng yêu cầu khách
hàng phải đáp ứng tỷ lệ TSBĐ tối thiểu là 30% khi vay vốn lưu động. Như vậy, mức
vay tối đa mà khách hàng có thể vay là (10 tỷ*0,8)/30% = 26,66 tỷ.
3.3.3. Hồ sơ thẩm định bất động sản

35. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 28
Một hồ sơ tối thiểu để thẩm định BĐS phải bao gồm:
 Giấy chứng nhận quyền sở hữu ( đối với nhà, bao gồm: nhà ở, nhà làm việc,
nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và công trình kiến trúc khác)
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng (đối với đất, gồm: đất ở, đất xây dựng công
trình, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và các
loại đất khác)
 Giấy nộp phí trước bạ (nếu có)
 Sổ hộ khẩu gia đình
 CMND của chủ hộ
3.4. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
3.4.1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
Yêu cầu:
 Xác định được người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở
hữu, sử dụng.
 Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
 Đảm bảo xác định được người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp
BĐS.
Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người
chủ sở hữu.
3.4.2. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
Yêu cầu: thẩm định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc phải xác định được nơi BĐS tọa
lạc đã có quy hoạch chưa và nếu có thì đã quy hoạch như thế nào.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào bản quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt với vị trí BĐS tọa lạc. Trong trường hợp BĐS chưa có quy hoạch thì phải
làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định chính xác.
3.4.3. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản
Yêu cầu: việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo
được là BĐS đó có dễ chuyển nhượng hay phát mãi hay không.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào tình trạng thực tế của của BĐS: vị trí, giao thông,
cơ sở hạ tầng, an ninh, dân trí lợi thế thương mại cũng như tình hình thị trường BĐS
thực tế.
3.4.4. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản

36. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 29
Yêu cầu: Việc thẩm định về tình trạng thực tế của BĐS phải xác định được:
 Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hay sở hữu của BĐS phải hợp lệ.
 Diện tích thực tế và diện tích ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
 BĐS có được phép thế chấp hay không và có đủ điều kiện để thế chấp hay
chưa?
 Có tranh chấp hiện đang xảy ra với BĐS hay không?
 BĐS đó có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá
nhân và tổ chức khác không.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào chứng từ sở hữu, tình trạng thực tế của BĐS và các
nguồn thông tin khác.
3.4.5. Định giá bất động sản
Yêu cầu: Việc định giá BĐS phải xác định được giá trị bằng Việt Nam đồng của
BĐS tại thời điểm định giá.
Căn cứ định giá BĐS:
 Diện tích BĐS: bao gồm xác định diện tích đất và diện tích tài sản gắn liền
với đất.
 Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất và đơn giá tài sản gắn liền với đất.
3.4.5.1. Xác định diện tích bất động sản
Đối với quyền sử dụng đất:
 Nếu diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện
tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích thực tế.
 Nếu diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện
tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất:
 Nếu nhà ở, công trình xây dựng trên đất có đăng ký quyền sở hữu, có chênh
lệch giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu thì diện tích tính giá trị BĐS cũng tương tự như trên.
 Trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng
chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì:
 Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá là diện tích
xây dựng thực tế.

37. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 30
Tiếp nhận yêu
cầu thẩm định,
hồ sơ
Liên hệ với khách
hàng hẹn ngày
thẩm định
Thẩm định thực
tế
Ký duyệtvào báo
cáo thẩm định
giá trị tài sản
Lập báo cáo
thẩm định giá trị
tài sản
 Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá trị là
diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép.
3.4.5.2. Xác định đơn giá bất động sản
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (như đất xây dựng nhà
xưởng, văn phòng): sử dụng các phương pháp định giá để xác định đơn giá đất thị
trường và căn cứ vào đơn giá đó để xác định giá trị BĐS.
Đối với đất nông nghiệp: giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ căn cứ vào
quyết định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố do UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành hàng năm.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất: việc xác định giá trị của nhà phải
dựa vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để định giá thông qua xác định: thời gian sử
dụng, kiểu dáng, kết cấu, nguyên vật liệu xây dựng, tình trạng pháp lý của ngôi nhà.
Từ đó ngân hàng sẽ căn cứ vào Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công
trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành để xác định đơn giá. Chi tiết xem ở phần phụ lục A của bài luận.
3.4.6. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN
SGD 2
Việc định BĐS được thực hiện theo quy trình sau:
Hình 3.5. Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ
Căn cứ vào quy định về hồ sơ tối thiểu để định giá đã được đề cập ở trên. Nếu
đầy đủ thì cán bộ định giá sẽ nhận hồ sơ, nếu không thì sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung
thêm.

38. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
SVTH: Nguyễn Viết Hải 31
Nếu hồ sơ đã đầy đủ thì cán bộ định giá sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ như:
chứng từ nhà đất, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng và các loại giấy tờ khác.
Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định
Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ và xác định được tính hợp pháp của các loại giấy tờ
khách hàng cung cấp, tổ định giá trong ngân hàng sẽ hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm
định thực tế.
Bước 3: Thẩm định thực tế
Tổ định giá tại ngân hàng sẽ đến địa điểm BĐS tọa lạc để thẩm định thực tế BĐS
đó đồng thời thu thập thêm thông tin về những BĐS xung quanh để làm căn cứ cho
việc định giá
Bước 4: Lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Việc lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản sẽ theo mẫu của ngân hàng, áp dụng
cho từng loại TSBĐ khác nhau: BĐS, máy móc thiết bị, giấy tờ có giá, các khoản phải
thu, quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ các hợp đồng kinh tế. Mẫu báo cáo cụ thể được
đưa vào phần phụ lục của khóa luận này.
Bước 5: Ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Sau khi lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản, tổ định giá sẽ ký duyệt vào báo cáo
để làm căn cứ xác nhận giá trị tài sản cùng với quyền và trách nhiệm trong việc định
giá tài sản.
Quy trịnh định giá BĐS thế chấp cụ thể sẽ được trình bày cụ thể thông qua ví dụ
dưới đây
3.5. VÍ DỤ THỰC TẾ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI BIDV – CNSGD2
Ngày 10/03/2013, ông Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam đến ngân hàng thế
chấp căn nhà số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM.
Sau khi nhận được hồ sơ vay của khách hàng gồm:
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Giấy nộp phí trước bạ
 Vị trí tài sản thẩm định
 Sổ hộ khẩu gia đình
 CMND của chủ hộ
Hồ sơ này được đánh giá là đầy đủ. Ngân hàng sẽ hẹn khách hàng thời gian thẩm
định thực tế.
Sau đó tổ định giá sẽ tiến hành thẩm định từng nội dụng cụ thể như sau: