Thuyết minh dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRUNG TÂM HỘI NGHỊ TIỆC CƯỚI
ĐỊA ĐIỂM : PHƯỜNG 15, QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ ĐẦU TƯ TÂN SƠN NHẤT
Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 03 năm 2014

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRUNG TÂM HỘI NGHỊ TIỆC CƯỚI
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ ĐẦU TƯ
TÂN SƠN NHẤT
(Giám đốc)
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
(P.Tổng Giám đốc)
PHAN VĂN HANH NGUYỄN BÌNH MINH
Tp. Hồ Chí Minh - Tháng 03 năm 2014

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN................................................. 1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................................. 1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ....................................................................................... 1
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ................................................. 2
II.1. Kinh tế vĩ mô ............................................................................................................ 2
II.2. Thị trường kinh doanh tiệc cưới và hội nghị tại Tp.HCM........................................ 4
II.3. Các điều kiện và cơ sở của dự án.............................................................................. 5
II.3.1. Vị trí - Giấc mơ của nhà đầu tư ............................................................................. 5
II.3.2. Năng lực của nhà đầu tư ........................................................................................ 5
II.3.3. Căn cứ pháp lý của dự án....................................................................................... 5
II.4. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án........................................................................ 7
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG................................................... 8
III.1. Địa điểm đầu tư ....................................................................................................... 8
III.2. Khí hậu .................................................................................................................... 8
III.3. Địa hình ................................................................................................................... 9
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án.............................................................................. 9
III.5. Nhận xét chung........................................................................................................ 9
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN....................................... 10
IV.1. Quy mô dự án........................................................................................................ 10
IV.2. Hạng mục công trình............................................................................................. 10
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án......................................................................................... 10
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG .................... 11
V.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến ............................................................................ 11
V.2. Bố cục quy hoạch ................................................................................................... 11
V.3. Thiết kế không gian và cung cách phục vụ ............................................................ 11
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG SƠ BỘ............................... 14
VI.1. Đánh giá tác động môi trường............................................................................... 14
VI.1.1. Giới thiệu chung................................................................................................. 14
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.................................................. 14
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường ....................................................................... 15
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng .................................................................... 15
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động ...................................................................... 15
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường.......................................................... 15
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ................................ 15
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ....................................................... 16
VI.4. Kết luận ................................................................................................................. 16
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN........................................................... 17
VII.1. Nội dung............................................................................................................... 17
VII.2. Kết quả tổng mức đầu tư...................................................................................... 19
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................................ 20
VIII.1. Kế hoạch đầu tư.................................................................................................. 20

VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn ........................................................................................... 20
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ................................................................................ 20
VIII.4. Tổng sử dụng vốn............................................................................................... 21
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN................................... 22
IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ................................................................. 22
IX.1.1. Giả định về doanh thu ........................................................................................ 22
IX.1.2. Giả định về chi phí ............................................................................................. 23
IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù ........................................................................................ 26
IX.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) ......................................... 27
IX.4. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ........................................................................ 28
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN ............................................................... 29
X.1. Nhận diện rủi ro...................................................................................................... 29
X.2. Phân tích độ nhạy ................................................................................................... 29
X.3. Kết luận................................................................................................................... 35
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN............................................................................................ 36

1
DỰ ÁN TRUNG TÂM HỘI NGHỊ TIỆC CƯỚI TÂN SƠN NHẤT
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư : Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tân Sơn Nhất
 Mã số doanh nghiệp : 0312404512
 Nơi cấp : Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.Hồ Chí Minh
 Đăng ký thay đổi lần 3 : 16/12/2013
 Trụ sở chính : 147/31, Đường số15, Kp10, P.Bình Hưng Hòa, Q.Bình Tân
 Vốn điều lệ : 20.000.000.000 đồng
 Ngành nghề KD : Nhà hàng, dịch vụ ăn uống, dịch vụ lưu trú ngắn ngày
 Đại diện pháp luật : Phan Văn Hanh Chức danh: Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất
 Địa điểm đầu tư : Thửa đất số 59, Phường 15, Quận Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh
Diện tích khu đất : Diện tích khu đất là 7949 m2
. Trong đó diên tích đất xây dựng là
2211 m2
, diện tích đất sân bãi, giao thông là 2739 m2
, diện tích đất công viên cây xanh là 3005
m2
.
 Hiện trạng khu đất : đất trống.
 Khu đất thuộc : Cảng vụ Hàng không Miền Nam. (Địa chỉ: Cảng hàng không
Quốc tế Tân Sơn Nhất, phường 2, quận Tân Bình)
 Mục tiêu dự án : Đầu tư xây dựng trung tâm hội nghị tiệc cưới cao cấp, hàng đầu
cả nước.
 Mục đích đầu tư : + Phục vụ cho những hội nghị trọng thể, những sự kiện văn hóa,
giải trí hoành tráng và các yến tiệc sang trọng.
+ Tạo việc làm và nâng cao mức sống cho lao động địa phương tại Tp.HCM
+ Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương;
+ Đóng góp cho thu ngân sách một khoản từ lợi nhuận kinh doanh;
 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Thông qua Ban Quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập
 Tổng mức đầu tư : 33,471,023,000 đồng (Ba mươi ba tỷ, bốn trăm bảy mươi mốt tỷ,
không trăm hai mươi ba ngàn đồng).
- Vốn chủ sở hữu : 100%
 Tiến độ thực hiện : thời gian chuẩn bị và xây dựng từ Quý III/2014 đến Quý II/2015

2
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Kinh tế vĩ mô
Năm 2013 là năm thứ 6, Việt Nam rơi vào trì trệ, tăng trưởng dưới tiềm năng. Đây cũng
là giai đoạn bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài nhất, tính từ đầu thập niên 1990 đến nay.
Trong 11 tháng đầu năm 2013, tổng quan kinh tế Việt Nam như sau:
Sản xuất kinh doanh
Khu vực Công nghiệp và xây dựng: Điều kiện sản xuất đang dần được cải thiện, lượng
đơn hàng mới đã tăng tháng thứ 2 liên tiếp với tốc độ tăng khá cao. Chỉ số sản xuất công
nghiệp phục hồi qua các quý: quý I tăng 4.5%, quý II tăng 5.2% và quý III tăng 6. Ước tính,
chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp trong 11 tháng đầu năm đã tăng khoảng 5.8%, trong đó
ngành công nghiệp chế biến, chế tạo duy trì tốc độ tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung ở mức
6.8%.
Khu vực Nông, lâm nghiệp và thủy sản: Tiếp tục giữ mức tăng trưởng ổn định tuy nhiên
tốc độ tăng ở mức thấp so với cùng kỳ những năm gần đây. Do ảnh hưởng của thời tiết và dịch
bệnh và giá cả thị trường vẫn còn ở mức thấp, chăn nuôi gia súc gia cầm chưa có dấu hiệu
phục hồi. Ngành thủy sản tiếp tục duy trì mức tăng trưởng khá. Tính chung 11 tháng năm nay,
tổng sản lượng thủy sản ước tính đạt 5427 nghìn tấn, tăng 1.19% so với cùng kỳ năm trước.
Sản lượng khai khác chín tháng đạt 2563.4 nghìn tấn, tăng 3.1 % so với cùng kỳ năm trước.
Khu vực dịch vụ: Bước sang tháng 11 là thời điểm cận kề với Tết Nguyên Đán nên nhu
cầu mua sắm của người dân với các mặt hàng bánh kẹo, hàng tiêu dùng, hàng điện tử... được
dự báo sẽ tăng, đây là một thuận lợi cho doanh nghiệp các ngành này tăng doanh số bán hàng,
giải quyết khó khăn về tiêu thụ và tồn kho, theo đó, dự báo tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh
thu dịch vụ tiêu dùng sẽ vẫn tiếp tục xu thế tăng, ước tính tăng khoảng 15.4% so với cùng kì
năm trước.
Xét 11 tháng đầu năm 2013, tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng
đạt 2941.9 nghìn tỷ đồng, tăng 11.9% so với cùng kỳ năm trước. Trong tổng mức hàng hóa
bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 11 tháng, kinh doanh thương nghiệp đạt 1747.6 nghìn tỷ
đồng, chiếm 79.9% và tăng 11.4%; khách sạn nhà hàng đạt 297 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% và
tăng 17 %; dịch vụ đạt 241 nghìn tỷ đồng, chiếm 10.1% và tăng 11.9%; du lịch đạt 25.3 nghìn
tỷ đồng, chiếm 1% và tăng 28%.
Giá cả
Nhìn chung, trong 11 tháng đầu năm 2013 chỉ số giá tiêu dùng (CPI) có mức tăng thấp
nhất trong 3 năm gần đây; đến hết quý III/2013 chỉ số giá tiêu dùng chỉ tăng 4.63% so với
tháng 12 năm trước. Nguyên nhân chính làm chỉ số giá tiêu dùng 3 quý đầu năm tăng thấp chủ
yếu là do nhóm hàng hóa lương thực giảm mạnh (giảm -1.43%) và làm cho nhóm hàng ăn
uống và dịch vụ tăng ở mức rất thấp (chỉ tăng khoảng 3% so với tháng 12 năm trước, và đây
cũng là nhóm hàng hóa chiếm tỷ trọng cao trong rổ hàng hóa; riêng nhóm thuốc và dịch vụ y
tế có mức tăng cao nhât từ trước đến nay (hết quý III tăng đến 18.7% so với tháng 12 năm
trước).
Sang tháng 11, chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng tăng như mọi năm. Ước 11 tháng chỉ
số giá tiêu dùng tăng 5.5% so với tháng 12 năm trước.
Để tiếp tục duy trì ổn định vĩ mô và kiểm chế lạm phát sẽ tăng cao trong hai tháng cuối
năm, chính phủ cần tiếp tục coi trọng các biện pháp ổn định kinh tế vĩ mô, cần công bố lộ trình

3
điều chỉnh giá cả các mặt hàng quan trọng đối với nền kinh tế như xăng dầu, điện, lãi suất,
thuế để tăng tính minh bạch và giảm thiểu những rủi ro của môi trường kinh doanh.
Xuất nhập khẩu
Tính đến hết nửa đầu tháng 11, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam đạt 11.29 tỷ
USD, nâng tổng kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam đạt 228.74 tỷ USD, tăng 15.7% so với
cùng kỳ năm 2012.
Về xuất khẩu
Nửa đầu tháng 11, tổng kim ngạch xuất khẩu Việt Nam đạt 5,74 tỷ USD, từ đó tổng
kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam tính hết nửa đầu tháng 11 đạt 114.37 tỷ USD, tăng 16% so
với cùng kỳ năm 2012.
Khu vực FDI tiếp tục là khu vực đóng góp chính vào tăng trưởng xuất khẩu 11 tháng
2013. Riêng nửa đầu tháng 11 năm 2013, kim ngạch xuất khẩu của khu vực này đạt 3.76 tỷ
USD, chiếm 61.6% tổng kim ngạch xuất khẩu. Giá trị này tuy có thấp hơn mức xuất khẩu kỳ 2
tháng 10 nhưng vẫn giúp tổng kim ngạch xuất khẩu khu vực này tăng 28.5% so với cùng kỳ
năm trước.
Khu vực trong nước vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Điều này được thể hiện rõ rệt qua
kim ngạch xuất khẩu của các mặt hàng xuất khẩu chủ lực như gạo và dầu thô. Tính đến hết
tháng 11 năm 2013, tổng kim ngạch xuất khẩu dầu thô Việt Nam đạt 6.16 triệu USD, giảm
15.1% so với cùng kỳ năm trước trong khi kim ngạch xuất khẩu gạo chỉ đạt 2.66 triệu USD,
giảm 18.1% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, khu vực xuất khẩu trong nước vẫn có những tín hiệu khả quan nhờ những
phát triển của ngành dệt may. Kim ngạch xuất khẩu ngành đã tăng 25.2% so với cùng kỳ năm
trước đóng góp lớn thứ 2 trong tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam trong giai đoạn hiện
nay. Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn còn nhiều bất ổn như hiện nay, kết quả trên đã cho
thấy những cố gắng vượt bậc của ngành dệt may nói chung và của các doanh nghiệp nói riêng.
Về nhập khẩu
Nửa đầu tháng 11, tổng kim ngạch nhập khẩu của Việt Nam đạt mức 5.55 tỷ USD, giảm
17% so với nửa cuối tháng 10 nhưng nâng tổng kim ngạch nhập khẩu của Việt nam từ đầu
năm lên mức 114.37 tỷ USD, tăng 15.5% so với cùng kỳ năm trước.
FDI vẫn là khu vực nhập khẩu chính của nền kinh tế, trong đó sản phẩm nhập khẩu chủ
yếu là các mặt hàng xuất khẩu chủ lực của khu vực này. Trị giá nhập khẩu hàng hóa của các
doanh nghiệp FDI trong kỳ này đạt gần 3.2 tỷ USD, nâng tổng kim ngạch nhập khẩu của nhóm
các doanh nghiệp này từ đầu năm đến hết ngày 15/11/2013 lên 65.1 tỷ USD, tăng 17.5% so
với cùng kỳ năm trước và chiếm 57.3% tổng trị giá nhập khẩu của Việt Nam.
Tuy nhiên, trong nửa tháng 11 hiện nay, kim ngạch nhập khẩu của khu vực này đang
sụt giảm, cụ thể Máy vi tính, sản phẩm điện tử và linh kiện giảm 248 triệu USD; điện thoại các
loại và linh kiện giảm 135 triệu USD; xăng dầu các loại giảm 86 triệu USD.
Nhập khẩu trong nước vẫn tiếp tục khó khăn nhưng đang có dấu hiệu phục hồi rõ nét
hơn. Giá trị nhập khẩu của máy móc, thiết bị và phụ tùng đã có mức cải thiện đáng kể, đạt mức
16.05 triệu USD, tăng 14.6% so với cùng kỳ năm trước.
Cán cân thương mại
Cán cân thương mại hàng hóa của Việt nam trong kỳ 1 tháng 11 thặng dự 196 triệu
USD, và cán cân thương mại Việt Nam tính hết tháng 11 thâm hụt ở mức khá cân bằng chỉ 4
triệu USD.

4
Đầu tư
Thông thường, về cuối năm, số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có xu hướng gia tăng,
tháng 10 năm 2013 cũng không nằm ngoài quy luật này với 4,23 tỷ USD, nâng tổng vốn FDI
10 tháng đầu năm 2013 vào VN lên 19,22 tỉ USD (vượt xa so với mục tiêu đề ra của cả năm là
14 tỉ USD), tăng 65,5% so với cùng kỳ năm 2012. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 13,1 tỉ USD,
vốn đăng ký tăng thêm 6,1 tỉ USD. Tuy nhiên, vốn giải ngân FDI chưa có sự đột biến chỉ đạt
khoảng 9,6 tỉ USD, tăng 6,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Vốn đầu tư FDI trong 10 tháng năm 2013 vẫn tập trung như công nghiệp chế biến, chế
tạo với tổng vốn đăng ký đạt 14,9 tỷ USD (chiếm 77,6% tổng số vốn FDI). Đáng chú ý, ngành
sản xuất, phân phối điện khí, nước điều hòa chỉ với 3 dự án cấp mới và 3 dự án lượt dự án tăng
vốn đã vươn lên vị trí thứ 2 với tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,03 tỷ USD
(chiếm 10,6% tổng số vốn FDI); các ngành còn lại đạt 2,3 tỷ USD (chiếm 11,8% tổng số vốn
FDI).
Về vấn đề thu hút, sử dụng và quản lý hiệu quả dòng vốn FDI, ngày 29/8/2013 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 103/NQ-CP đã nêu lên những nội dung và những
giải pháp cụ thể để thu hút, sử dụng và quản lý hiệu quả dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời
gian tới, trong đó tập trung xử lý vào 60 đề án, giao các bộ, ngành, địa phương tổ chức thực
hiện với thời hạn phải hoàn thành năm 2014 và có trên 50% đề án phải hoàn thành trong quý
IV/2013.
II.2. Thị trường kinh doanh tiệc cưới và hội nghị tại Tp.HCM
Thị trường kinh doanh tiệc cưới và hội nghị là một trong những lĩnh vực kinh doanh
hấp dẫn trong những năm gần đây. Với dân số trẻ và ngày càng phát triển (về dân số lẫn mức
sống), khu vực thành phố Hố Chí Minh là một trong những thị trường hấp dẫn nhất để đầu tư
nhà hàng Tiệc cưới và Hội nghị.
Ước tính Tp.HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mỗi năm; giả sử trung bình mỗi đám
cưới khoảng 30 bàn tiệc và giá trung bình khoảng ba triệu đồng/bàn, mỗi năm quy mô của thị
trường tiệc cưới vào khoảng 4.500 tỉ đồng. Do đó, đây là thị trường khá lớn dành cho khoảng
120 trung tâm hội nghị tiệc cưới lớn nhỏ tại Tp.HCM đang chia nhau khai thác hiện nay. Giá
dịch vụ cũng muôn hình vạn trạng, tùy vào đẳng cấp của nhà hàng. Nếu nhóm khách sạn 5 sao
năm giữ phân khúc cao cấp với giá từ 40-50 đô la Mỹ (820.000-1.025.000 đồng) /khách, thì
nhóm trung tâm cao cấp bên ngoài có giá khoảng phân nửa, từ 400.000-600.000 đồng/ khách,
phần còn lại thuộc về nhóm những nhà hàng bình dân. Đa phần các trung tâm đang cạnh tranh
nhau về giá và các chiêu thức khuyến mãi, từ nước uống đến điện thoại cao cấp, để thu hút
khách hàng.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, thị trường nhà hàng tiệc cưới tại Tp.HCM, đã bước vào
giai đoạn bão hòa. Điều này chỉ đúng với những nhà hàng ở phân khúc trung bình trở xuống.
Nhà hàng hạng sang hiện còn rất hiếm với những cái tên đếm trên đầu ngón tay như: White
Palace hay Gala Royal, Adora...

5
II.3. Các điều kiện và cơ sở của dự án
II.3.1. Vị trí - Giấc mơ của nhà đầu tư
Khu quy hoạch dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất nằm trong phạm vi
của Cảng Hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất, mặt bằng đẹp, giao thông thuận lợi và được đầu
tư vào dạng bậc nhất thành phố.
Với những ưu điểm vượt trội đó, vị trí xây dựng dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới
Tân Sơn Nhất trở thành vị trí đắc địa, sẽ là nơi thu hút khách hàng hạng sang có nhu cầu tổ
chức những hội nghị trọng thể, những sự kiện văn hóa, giải trí hoành tráng và các yến tiệc sang
trọng.
II.3.2. Năng lực của nhà đầu tư
Ngoài vị trí đẹp trong mơ, dự án còn có những ưu điểm sau:
- Năng lực tài chính vững mạnh.
- Có kinh nghiệm và vốn kiến thức, hiểu biết nhất định trong lĩnh vực kinh doanh tiệc
cưới, hội nghị.
-Dịch vụ cung cấp đa dạng, không gian phục vụ sang trọng bao gồm hai sảnh phục vụ
bên trong nhà hàng và một khu ngoài trời theo nhu cầu của khách hàng.
II.3.3. Căn cứ pháp lý của dự án
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;

6
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu
nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc
bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến
lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập
và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo
vệ môi trường;

7
 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán
dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo
vệ môi trường;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
II.4. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án
Cảng Hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất lâu nay được biết đến như một cảng hàng
không lớn nhất cả nước, có vị trí kinh tế, chính trị, địa lý rất thuận tiện cho hoạt động hàng
không dân dụng vì nằm trên các trục giao thông hàng không đông đúc Đông - Tây và Nam -
Bắc của khu vực, là cửa ngõ giao thương của thành phố Hồ Chí Minh với các nền kinh tế khác
trên thế giới, là điểm dừng thuận lợi và lý tưởng trong mạng đường bay từ Châu Âu, Nam Á
sang Đông Nam Á, Đông Bắc, Bắc Á và Châu Á – Thái Bình Dương. Chính vì vậy, xung
quanh khu vực này có cơ sở hạ tầng rất phát triển, giao thông thuận lợi với nhiều tiện ích khác
nhau. Hiểu rõ lợi thế về vị trí đầu tư, cũng như nhu cầu của những khách hàng thượng lưu,
Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tân Sơn Nhất chúng tôi rất mong muốn được triển khai dự án
“Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất” tại Thửa đất số 59, Phường 15, Quận Tân Bình,
Tp.Hồ Chí Minh trong ranh giới đất của Cảng Hàng không Quốc tế Tân Sơn Nhất.
Dự án này sẽ được xây dựng trên diện tích khu đất là 7949 m2
. Trong đó diện tích đất
xây dựng là 2211m2
, diện tích đất sân bãi, giao thông là 2739 m2
, diện tích đất công viên cây
xanh là 3005m2
. Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý 3 năm 2015. Đáp ứng nhu
cầu tổ chức tiệc với lượng khách lớn, Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất sở hữu quy
mô rộng lớn trên mặt tiền đường Tân Sơn với hai sảnh tiệc lớn sức chứa 800 khách, một khu
phục vụ tiệc cưới ngoài trời với khung cảnh thiên nhiên thơ mộng và cơ sở vật chất đầy đủ cho
nhu cầu của những khách hàng yêu thích thiên nhiên, phục vụ cùng lúc 300 - 400 khách.
Kinh doanh trung tâm hội nghị tiệc cưới trong thời điểm này có lợi thế hơn rất nhiều so
với các dự án căn hộ, cao ốc văn phòng. Nếu cùng một diện tích, đầu tư vào căn hộ cao cấp
hay cao ốc văn phòng cho thuê sẽ khó tìm khách hàng hơn đầu tư vào trung tâm hội nghị - tiệc
cưới, bởi nhu cầu đang rất lớn và đây là thị trường còn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt đối với
phân khúc hạng sang. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư vào lĩnh vực này không quá lớn (do quy mô
các trung tâm hội nghị - tiệc cưới thường không quá nhiều tầng), khả năng thu hồi vốn nhanh
(trung bình sau bốn năm các dự án đã được hoàn vốn), việc thu hồi công nợ không rủi ro như
các lĩnh vực khác do khách hàng phải thanh toán ngay sau khi sử dụng dịch vụ.
Trước nhu cầu thị trường, cộng với vị trí đắc địa cùng năng lực và tâm huyết nghề
nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ nhân viên Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tân Sơn Nhất,
chúng tôi tin tưởng dự án “Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất” hội tụ những căn cứ và
điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết trong giai đoạn
hiện nay.

8
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tư
Dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất được xây dựng tại thửa đất số 59,
phường 15, quận Tân Bình, Tp.HCM, trong phạm vi của Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn
Nhất.
III.2. Khí hậu
Dự án nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, cũng như các tỉnh ở Nam
bộ. Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28.8°C), tháng có nhiệt độ trung bình
thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25.7°C). Hàng năm có tới trên 330 ngày có
nhiệt độ trung bình 25-28°C đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi
phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12
đến tháng 4 năm sau.

9
III.3. Địa hình
Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tương đối bằng phẳng, cao độ thấp.
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
Khu đất xây dựng dự án hiện tại là đất trống.
III.5. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy hoạch này có
nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất.

10
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất là 7949 m2
. Trong đó diện tích đất xây dựng là 2211 m2
, diện tích đất
sân bãi, giao thông là 2739 m2
, diện tích đất công viên cây xanh là 3005 m2
.
IV.2. Hạng mục công trình
Hạng mục Số lượng Diện tích
Cổng chính 1 2 m x 40 m = 80 m2
Nhà hàng cưới 2 33 m x 59.3 m = 1957 m2
Nhà bếp chung 1 20.2 m x 8.2 m = 165 m2
Bảo vệ bãi xe 1 3.0 m x 3.0 m = 9 m2
Bãi xe 1 1700 m2
Công viên 1 35 m x 43 m = 1505 m2
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án
- Quý II/2014: chuẩn bị các thủ tục đầu tư, xây dựng.
- Quý III/2014 – Quý II/2015: xây dựng dự án
- Quý III/2015: dự án đi vào hoạt động với vòng đời 15 năm.

11
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY
DỰNG
V.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến
Tổng diện tích lô đất : 7,949 m2
Trong đó:
+ Diện tích đất xây dựng : 2,211 m2
+ Diện tích đất sân bãi, giao thông : 2,735 m2
+ Diện tích đất công viên, cây xanh : 3,003 m2
V.2. Bố cục quy hoạch
Hình: Bố cục quy hoạch dự án
V.3. Thiết kế không gian và cung cách phục vụ
Nhà hàng tiệc cưới Tân Sơn Nhất được xây dựng với đẳng cấp 5 sao phục vụ cho khách
hàng cao cấp có thu nhập cao. Vì vậy thiết kế không gian nhà hàng cũng như các dịch vụ, cung
cách phục vụ của nhà hàng cũng mang một đẳng cấp rất riêng, thỏa mãn tối đa nhu cầu của
khách hàng.
- Không gian tiệc cưới có hai loại:

12
+ Phục vụ trong sảnh nhà hàng: Nhà hàng có hai sảnh lớn với diện tích mỗi sảnh là
1957 m2 , với sức chứa khoảng 400-500 người/ sảnh tương đương 40-50 bàn/sảnh, ngoài ra
hai sảnh có thể ghép lại khi có nhu cầu khách nhiều hơn. Toàn bộ sảnh đều được lắp đặt trang
thiết bị hiện đại, hệ thống đèn chiếu sáng linh hoạt, internet không dây. Thiết kế trần cao giúp
không gian thêm chiều sâu. Thiết kế ánh đèn chùm lộng lẫy nguy nga khiến cả tòa nhà về đêm
mang một vẻ đẹp huyền ảo.
+ Phục vụ ngoài trời: với đầy đủ trang thiết bị, cơ sở vật chất kết hợp với thiên nhiên
thơ mộng dành cho các buổi tiệc ngoài trời thoáng mát, nhưng không kém phần trang trọng
của một buổi lễ.
- Các tiện ích khác: bao gồm wifi, thang máy, máy lạnh, bãi đậu xe, công viên...
- Hình thức tổ chức: Theo truyền thống hoặc hiện đại
- Cung cách phục vụ:
+ Xây dựng nhiều kịch bản đám cưới phù hợp cho nhiều loại lễ, tiệc khác nhau như: tiệc
tân hôn, tiệc vu quy, tiệc báo hỷ, lễ cưới kiểu truyền thống, lễ cưới kiểu hiện đại… với
phần nghi thức cưới được xây dựng cô đọng nhưng luôn bảo đảm sang trọng, ấm cúng và
ấn tượng.
+ Thực đơn cung cấp: đa dạng với những món Âu – Á từ một đội ngủ đầu bếp chuyên
nghiệp.
+ Đội ngủ nhân viên lễ tân là những người trẻ, năng động, phục vụ tận tình, chuyên
nghiệp.

14
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG SƠ BỘ
VI.1. Đánh giá tác động môi trường
VI.1.1. Giới thiệu chung
Dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất được xây dựng tại thửa đất số 59,
phường 15, quận Tân Bình, Tp.HCM, trong phạm vi của Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn
Nhất.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa, không có rác
thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực
và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa
ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về
tiêu chuẩn môi trường.
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 18/12/2008
về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam
kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt
buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất
thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp
dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25
tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

15
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho khu vực
dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải sinh
hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với trước
đó.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết vật liệu
xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày ở trên. (Tuy
nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công trình).
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động đến môi
trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
-Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi
công.
-Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới mức tối
đa.
-Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo yêu cầu
thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
-Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt bằng thi
công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ cẩn được che
chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng làm ô nhiễm vùng công
trường xây dựng.
-Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi. Bố trí
hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
-Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên đường
trong khu vực xây dựng dự án.
-Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng cường
nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
-Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai nạn lao
động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công trường đang thi
công xây dựng.

16
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ tầng kỹ thuật
và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường như sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công.
 Do tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp
tới đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát nước,
đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung ứng vật
tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các xe phải được phủ
kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích hợp, các
thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đều được xử lý cục bộ trước
khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của thành
phố.
VI.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy quá trình
thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Trung tâm hội nghị tiệc cưới
Tân Sơn Nhất và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương đối
và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.

17
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VII.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
“Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và
xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án (làm tròn) là 33,471,023,000 đồng (Ba mươi ba tỷ, bốn
trăm bảy mươi mốt triệu, không trăm hai mươi ba ngàn đồng) bao gồm:
+ Đầu tư xây dựng
+ Đầu tư thiết bị
+ Chi phí quản lý dự án
+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình
+ Chi phí khác
+ Chi phí dự phòng
+ Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
Dựa trên bảng khái toán về tổng mức đầu tư xây dựng công trình. Giá trị đầu tư xây
dựng công trình và hạ tầng đường nội bộ là 19,939,100,000 đồng.
ĐVT: 1,000 đồng
Hạng mục Diện tích Đơn giá Thành tiền
1. Cổng chính 80 4,300 344,000
2. Nhà hàng tiệc cưới 1,957 6,000 11,742,000
3. Nhà bếp chung 165 3,600 594,000
4. Bảo vệ bãi xe 9 650 5,850
5. Bãi xe 1,700 750 1,275,000
6. Công viên 1,505 650 978,250
7. Đường nội bộ, giao thông nội bộ 5,000,000
Tổng cộng 5,416 19,939,100
 Chi phí thiết bị
Với mục tiêu xây dựng Trung tâm hội nghị tiệc cưới cao cấp 5 sao, dựa trên khái toán
về tổng mức đầu tư xây dựng công trình, giá trị thiết bị ước tính bằng 40% chi phí đầu tư xây
dựng công trình và hạ tầng. Chi phí thiết bị khoảng 7,975,650,000 đồng.
 Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ
Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý
dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao
công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:

18
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư;
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra
thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng
công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán
vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
 Chi phí quản lý dự án = (Gxd+Gtb) x 2.1% = 586,210,000 đồng
Gxd: Chi phí xây lắp
Gtb: Chi phí thiết bị
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Bao gồm:
- Chi phí khảo sát;
- Chi phí lập ý tưởng quy hoạch;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư;
- Chi phí lập thiết kế công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu
tư, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích
đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu
thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt
thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí tiếp thị quảng cáo;
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = 1,436,851,000 đồng.
 Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết
bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên bao gồm:
- Chi phí bảo hiểm công trình;
- Lệ phí thẩm định dự án;
- Lệ phí thẩm định thiết kế;
- Lệ phí thẩm định dự toán;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí kiểm toán
- Một số chi phí khác (đầu nối công trình)
 Chi phí khác = 191,600,000 đồng.
 Lệ phí thẩm định

19
Theo thông tư 109/2000/TT-BTC quy định lệ phí thẩm đinh dự án gồm có: Lệ phí thẩm
định dự án đầu tư, lệ phí thẩm định thiết kế và lệ phí thẩm định dự toán.
 Lệ phí thầm định = 22,332,000 đồng
 Chi phí dự phòng
Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày
25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây
dựng công trình”.
 Chi phí dự phòng (Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*10%= 3,040,790,000 đồng.
VII.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
Đơn vị: 1,000 đồng
TT Hạng mục Giá trị
trước thuế
VAT Giá trị sau
thuế
I Chi phí xây dựng 18,126,455 1,812,645 19,939,100
II Chi phí thiết bị 7,250,582 725,058 7,975,640
III Chi phí quản lý dự án 532,918 53,292 586,210
1 Chi phí quản lý dự án 532,918 53,292 586,210
IV Chi phí tư vấn 1,306,229 130,623 1,436,851
1 Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình 132,214 13,221 145,436
4 Chi phí thiết kế xây dựng công trình 561,558 56,156 617,713
5 Chi phí thẩm tra bản vẽ thiết kế 33,353 3,335 36,688
6 Chi phí thẩm tra dự toán 32,628 3,263 35,890
7 Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu XD
51,298 5,130 56,428
8 Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu mua sắm TB
20,809 2,081 22,890
9 Chi phí giám sát thi công 425,428 42,543 467,971
10 Chi phí giám sát lắp đặt TB 48,941 4,894 53,836
V Lệ phí thẩm định 20,302 2,030 22,332
1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư 4,306 430.64 4,737
2 Lệ phí thẩm định thiết kế 9,454 945.35 10,399
3 Lệ phí thẩm định dự toán 6,542 654.22 7,196
VI Chi phí khác 427,363 42,736 470,100
1 Chi phí bảo hiểm xây dựng 271,897 27,190 299,087
2 Chi phí kiểm toán 55,467 5,547 61,013
3 Báo cáo đánh giá tác động môi trường 100,000 10,000 110,000
VII Chi phí dự phòng 2,764,355 276,435 3,040,790
Tổng mức đầu tư 30,428,203 3,042,820 33,471,023

20
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Kế hoạch đầu tư
Dự án được tiến hành chuẩn bị và xây dựng từ quý III/2014 đến quý II/2015 bao gồm
các giai đoạn:
Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng hạ tầng đường nội bộ
+ Xây dựng sảnh chính
+ Xây dựng nhà bếp chung
+ Xây dựng bảo vệ bãi xe
+ Xây dựng bãi xe
+ Xây dựng công viên tiệc ngoài trời
+ Xây dựng các công trình phụ và nhà bảo vệ…
Kế Hoạch đầu tư xây dựng công trình
Nội dung Tổng cộng Quý III/2014 Quý IV/2014 Quý I/2015 Quý II/2015
Chi phí xây dựng 100% 20% 50% 30% 0%
Chi phí thiết bị 100% 0% 20% 50% 30%
Chi phí tư vấn 100% 100% 0% 0% 0%
Chi phí quản lý dự án 100% 0% 25% 25% 50%
Lệ phí thẩm định 100% 100%
Chi phí khác 100% 10% 30% 30% 30%
Dự phòng phí 100% 10% 30% 30% 30%
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn
Tiến độ xây dựng dự án được thể hiện chi tiết qua bảng sau:
Nội dung Tổng cộng Quý III/2014 Quý IV/2014 Quý I/2015 Quý II/2015
Chi phí xây dựng 19,939,100 3,987,820 9,969,550 5,981,730 -
Chi phí thiết bị 7,975,640 - 1,595,128 3,987,820 2,392,692
Chi phí tư vấn 1,436,851 1,436,851 - - -
Chi phí quản lý dự án 586,210 - 146,552 146,552 293,105
Lệ phí thẩm định 22,332 22,332 - - -
Chi phí khác 470,100 47,010 141,030 141,030 141,030
Dự phòng phí 3,040,790 304,079 912,237 912,237 912,237
Tổng cộng 33,471,023 5,798,093 12,764,497 11,169,369 3,739,064
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Tổng mức đầu tư dự án (làm tròn) là 33,471,000,000 đồng. Nguồn vốn này do chủ đầu tư
tự bỏ vốn đầu tư xây dựng và quản lý hoạt động khi xây dựng dự án hoàn thành đi vào hoạt
động.

21
VIII.4. Tổng sử dụng vốn
Tổng sử dụng vốn cho dự án qua các giai đoạn đầu tư:
Hạng mục Thành tiền
Chi phí xây dựng 19,939,100
Chi phí thiết bị 7,975,640
Chi phí tư vấn 1,436,851
Chi phí quản lý dự án 586,210
Lệ phí thẩm định 22,332
Chi phí khác 470,100
Dự phòng phí 3,040,790
Tổng cộng 33,471,023
Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn của dự án

22
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán của các dự án đã triển khai, giá dịch vụ dựa trên mức giá thị trường, các tài liệu cung cấp
từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
IX.1.1. Giả định về doanh thu
 Giả định về doanh thu
Doanh thu của dự án có được từ:
Khu trung tâm gồm 02 dạng: trong sảnh lớn và ngoài trời mang phong cách Châu Âu,
tùy vào nhu cầu của khách hàng. Trong đó trung tâm tiệc cưới sẽ tổ chức các hoạt động chính
sau:
+ Tổ chức sự kiện : cưới hỏi, sinh nhật, hội họp và các sự kiện khác.
+ Kinh doanh nhà hàng ẩm thực
 Phòng tiệc sảnh lớn:
Thông thường các sự kiện được tổ chức nhiều vào các ngày nghỉ và ngày lễ trong tuần.
Để dễ dàng cho việc tính toán, thì công suất phục vụ và giá tiệc được tính toán theo giá trị
trung bình.
Công suất sảnh tiệc
+ Tiệc lớn: 80-100 bàn
+ Tiệc vừa và nhỏ: 30 - 40 bàn
Công suất phục vụ tiệc tối đa trong 1 tuần = 80 bàn x 7 ngày = 560 bàn
Đơn giá trung bình cho 1 bàn theo giá năm 2014: 5,000,000 đồng, giá tăng trung bình
3%/năm.
Các dịch vụ tổ chức tiệc cưới thì có tính mùa vụ, nên công suất phục vụ sẽ tăng trong
các ngày cuối tuần và ngày lễ, do đó sẽ có chiến lược giảm giá vào các ngày trong tuần.
Dựa vào nhu cầu tiệc cưới theo mùa trong năm và thường rơi vào các ngày cuối tuần
nên công suất đặt bàn tiệc không đạt được tối đa 100%. Dự kiến công suất phục vụ thực tế ổn
định khoảng 60%, trong năm 2015 công suất phục vụ bằng 80% công suất ổn định tức là =
80% x 60% = 48%, từ năm 2016 trở đi là 60%.
Thời gian tổ chức tiệc: buổi trưa và buổi chiều tất cả các ngày trong tuần bao gồm cả
ngày lễ.
 Khu tiệc ngoài trời
Sức chứa: 300 khách tức khoảng 30 bàn
Công suất trung bình thấp hơn công suất của khu tiệc sảnh lớn vì không những phụ
thuộc vào mùa cưới mà còn phụ thuộc vào thời tiết, do đó công suất trung bình chỉ bằng một
nửa so với công suất trung bình của khu tiệc trong sảnh lớn là khoảng 30%.
Đơn giá phục vụ trung bình cao hơn giá khu sảnh tiệc vì khâu chuẩn bị sẽ tốn nhiều chi
phí hơn, giá trung bình cao hơn khoảng 20% so với giá trong sảnh.

23
DOANH THU CỦA DỰ ÁN QUA CÁC NĂM
ĐVT: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1. Khu tổ chức trong sảnh 33,223,680 85,550,976 88,117,505 90,761,030 93,483,861
Mức tăng giá 1.03 1.06 1.09 1.13 1.16
Công suất phục vụ 48% 60% 60% 60% 60%
Số lượng bàn tiệc phục vụ 6,451 16,128 16,128 16,128 16,128
Đơn giá trung bình 5,150 5,305 5,464 5,628 5,796
2. Khu tiệc ngoài trời 7,475,328 19,248,970 19,826,439 20,421,232 21,033,869
Công suất phục vụ 24% 30% 30% 30% 30%
Số lượng bàn tiệc phục vụ 1,210 3,024 3,024 3,024 3,024
Đơn giá trung bình 6,180 6,365 6,556 6,753 6,956
Tổng doanh thu 40,699,008 104,799,946 107,943,944 111,182,262 114,517,730
1. Khu tổ chức trong sảnh
 Mức tăng giá: 3%/năm
 Công suất phục vụ = công suất tối đa sảnh x tỷ lệ % hoạt động mỗi năm
 Số lượng bàn tiệc = số lượng bàn/ tuần x số tuần/tháng x số tháng hoạt động/năm x
công suất phục vụ
 Đơn giá trung bình = giá bàn năm 2014 x mức tăng giá
2. Khu tiệc ngoài trời
 Công suất phục vụ = công suất tối đa ngoài trời x tỷ lệ % hoạt động mỗi năm
 Số lượng bàn tiệc phục vụ = số lượng bàn/ tuần x số tuần/tháng x số tháng hoạt
động/năm x công suất phục vụ
 Đơn giá trung bình = giá bàn phục vụ năm 2014 x tỷ lệ tăng giá/năm
IX.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lương nhân viên:
Chế độ tiền lương của nhân viên bao gồm:
- Mức lương cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT,BHXH: 21% mức lương cơ bản.
- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.
- Mức tăng lương hằng năm: 5%/năm.

24
Chế độ tiền lương của các bộ phận
Chức danh Số lượng
(người)
Mức lương
(đồng/người)
I. Nhân viên chính thức 60
1. Giám đốc nhà hàng 1 15,000
2. Quản lý nhà hàng 4 10,000
3. Kế toán 2 6,000
4. Nhân viên lễ tân 10 4,500
5. Nhân viên phục vụ 27 4,000
6. Bếp trưởng 1 20,000
7. Nhân viên nhà bếp 10 8,000
8. Lao công 5 3,000
II. Nhân viên thời vụ (làm T7,CN) 70 800
Lương nhân viên được tính từ năm 2015 đến năm 2030. Trong đó, năm 2015 bắt đầu
hoạt động từ quý 3 nên lương chỉ tính cho 6 tháng cuối năm.
Bảng lương nhân viên 5 năm đầu hoạt động: năm 2015 đến 2019
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Mức tăng lương (5%/năm) 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28
I. Nhân viên chính thức 2,462,250 4,801,388 5,041,457 5,293,530 5,558,206
1. Giám đốc nhà hàng 110,250 214,988 225,737 237,024 248,875
2. Quản lý nhà hàng 294,000 573,300 601,965 632,063 663,666
3. Kế toán 88,200 171,990 180,590 189,619 199,100
4. Nhân viên lễ tân 330,750 644,963 677,211 711,071 746,625
5. Nhân viên phục vụ 793,800 1,547,910 1,625,306 1,706,571 1,791,899
6. Bếp trưởng 147,000 286,650 300,983 316,032 331,833
7. Nhân viên nhà bếp 588,000 1,146,600 1,203,930 1,264,127 1,327,333
8. Lao công 110,250 214,988 225,737 237,024 248,875
II. Nhân viên thời vụ (làm T7,CN) 352,800 740,880 777,924 816,820 857,661
BHYT, BHXH 443,205 930,731 977,267 1,026,130 1,077,437
Tổng cộng 3,258,255 6,472,998 6,796,648 7,136,480 7,493,304
 Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ-BTC
ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố
định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:

25
Hạng mục Giá trị
Thời gian
khấu hao
Phương pháp khấu hao
Giá trị xây dựng 19,939,100 20 Theo đường thẳng
Giá trị thiết bị 7,975,640 15 Theo đường thẳng
Tài sản khác 5,556,283 7 Theo đường thẳng
Bảng tính khấu hao
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Giá trị tài sản đầu kì 33,471,023 31,148,604 28,826,185 26,503,766 24,181,347
Giá trị xây dựng 19,939,100 18,942,145 17,945,190 16,948,235 15,951,280
Giá trị thiết bị 7,975,640 7,443,931 6,912,221 6,380,512 5,848,803
Tài sản khác 5,556,283 4,762,528 3,968,774 3,175,019 2,381,264
Khấu hao trong kỳ 2,322,419 2,322,419 2,322,419 2,322,419 2,322,419
Giá trị xây dựng 996,955 996,955 996,955 996,955 996,955
Giá trị thiết bị 531,709 531,709 531,709 531,709 531,709
Tài sản khác 793,755 793,755 793,755 793,755 793,755
Giá trị cuối kỳ 31,148,604 28,826,185 26,503,766 24,181,347 21,858,928
Giá trị xây dựng 18,942,145 17,945,190 16,948,235 15,951,280 14,954,325
Giá trị thiết bị 7,443,931 6,912,221 6,380,512 5,848,803 5,317,093
Tài sản khác 4,762,528 3,968,774 3,175,019 2,381,264 1,587,509
 Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng: ước tính 60% doanh thu.
 Chi phí quản lý: ước tính 10% tổng doanh thu bao gồm: lương nhân viên bộ phận quản
lý (tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp,. . .); bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí
công đoàn của nhân viên quản lý; chi phí vật liệu văn phòng, khấu hao TSCĐ dùng cho quản
lý; dịch vụ mua ngoài (điện, nước, điện thoại, fax, bảo hiểm tài sản, cháy nổ. . .); chi phí bằng
tiền khác (tiếp khách, hội nghị khách hàng. . .).
 Chi phí điện nước: ước tính 2% tổng doanh thu.
 Chi phí khác: ước tính 5% tổng doanh thu.
 Chi phí thuê đất: ước tính khoảng 50 ngàn đồng/m2
/năm.

26
Bảng chi phí hoạt động trong 5 năm đầu đi vào hoạt động (2015-2019).
ĐVT: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
1. Chi phí nguyên liệu nhà hàng 24,419,405 62,879,967 64,766,366 66,709,357 68,710,638
2. Chi phí lương 3,258,255 6,472,998 6,796,648 7,136,480 7,493,304
3. Chi phí quản lý 4,069,901 10,479,995 10,794,394 11,118,226 11,451,773
4. Chi phí điện nước 813,980 2,095,999 2,158,879 2,223,645 2,290,355
5. Chi phí khác 2,034,950 5,239,997 5,397,197 5,559,113 5,725,887
6. Chi phí khấu hao 2,322,419 2,322,419 2,322,419 2,322,419 2,322,419
7. Chi phí thuê đất 204,841 421,973 434,632 447,671 461,101
Tổng chi phí 37,123,751 89,913,348 92,670,536 95,516,912 98,455,477
IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Thời gian hoạt động 15 năm từ quý 3 năm 2015 đến năm 2029.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25%
Báo cáo thu nhập dự trù trong 6 năm hoạt động đầu tiên:
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Doanh thu 40,699,008 104,799,946 107,943,944 111,182,262 114,517,730
Chi phí 37,123,751 89,913,348 92,670,536 95,516,912 98,455,477
EBIT 3,575,257 14,886,597 15,273,408 15,665,350 16,062,253
Thuế TNDN (25%) 893,814 3,721,649 3,818,352 3,916,337 4,015,563
EAT 2,681,442 11,164,948 11,455,056 11,749,012 12,046,690
Phân tích các chỉ số tài chính:
Doanh thu 1,831,344,851
Chi phí 1,576,156,752
Tổng EBIT 255,188,099
Tổng EBT 255,188,099
Tổng EAT 191,391,074
Hệ số EBT / doanh thu 0.14
Hệ số EAT / doanh thu 0.10
Doanh thu bình quân 122,089,657
Lợi nhuận trước thuế bình quân 17,012,540
Lợi nhuận sau thuế bình quân 12,759,405

27
Ghi chú:
EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay
EBT: Lơi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay
EAT: Lợi nhuận sau thuế.
- Tổng doanh thu sau 15 năm hoạt động : 1,831,344,851,000 đồng
- Tổng chi phí trong 15 năm hoạt động : 1,576,156,752,000 đồng
- Tổng lợi nhuận trước thuế : 255,188,099,000 đồng
- Tổng lợi nhuận sau thuế : 191,391,074,000 đồng
- Doanh thu bình quân/năm hoạt động : 122,089,657,000 đồng
- Lợi nhuận trước thuế bình quân : 17,012,540,000 đồng
- Lợi nhuận sau thuế bình quân : 12,759,405,000 đồng
- Hệ số EBT/doanh thu 0.14 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.14 đồng lợi nhuận trước thuế.
- Hệ số EAT/doanh thu 0.10 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.10 đồng lợi nhuận sau thuế.
IX.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là suất sinh
lợi kỳ vọng của chủ đầu tư re= 18%.
Ghi chú:
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:
Năm 2014 2015 2016 2017
0 1 2 3
Ngân lưu vào 40,699,008 104,799,946 107,943,944
Doanh thu 40,699,008 104,799,946 107,943,944
Thanh lý tài sản cố định
Ngân lưu ra 18,562,590 50,067,291 88,722,063 90,386,798
Đầu tư 18,562,590 14,908,433
Chi phí (không bao gồm khấu hao) 34,801,332 87,590,929 90,348,117
Thay đổi khoản phải trả (3,712,375) (5,278,960) (275,719)
Thay đổi quỹ tiền mặt 4,069,901 6,410,094 314,400
Ngân lưu ròng trước thuế (18,562,590) (9,368,283) 16,077,882 17,557,146
Thuế TNDN 893,814 3,721,649 3,818,352
Ngân lưu ròng sau thuế (18,562,590) (10,262,097) 12,356,233 13,738,794
(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục13 dự án)

28
Biểu đồ thể hiện ngân lưu ròng TIPV qua các năm hoạt động:
Vòng đời hoạt động của dự án là 15 năm không tính năm xây dựng
Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm
Dòng tiền ra gồm: Đầu tư xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi phí
lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu nhà hàng; chi phí nguyên liệu quán Bar;chi
phí quản lý; chi phí marketing và chi phí khác.
Trong những năm xây dựng, ngân lưu ròng dự án âm là do chưa có nguồn ngân lưu vào
để bù đắp đủ chi phí. Bắt đầu từ năm dự án đi vào hoạt động, tức là từ quý 3, năm 2015, ngân
lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm.
Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=18%, giá trị hiện tại ròng NPV=34,393,402,000
đồng. Suất sinh lợi nội tại IRR= 38.2%. Thời gian hoàn vốn: 4 năm 2 tháng (bao gồm cả thời
gian xây dựng dự án)
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 18%. Điều này thể
hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian hoàn
vốn là 4 năm 2 tháng (bao gồm cả năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hoàn vốn nhanh.
IX.4. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc”
rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV = 34,393,402,000 đồng; suất sinh lời nội bộ
là: IRR= 38.2% ; thời gian hoà vốn sau 4 năm 2 tháng. Vì vậy dự án mang lại lợi nhuận cao
cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh.
Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân
nói chung và của khu vực nói riêng; nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế
GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp.

29
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
X.1. Nhận diện rủi ro
Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR,....) chịu tác động của hàng loạt các dữ
liệu phân tích ban đầu như: Các thông số đầu tư, các thông số về chi phí hoạt động, các thông
số về doanh thu dự kiến.
Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí marketing; chi phí
nguyên liệu chi phí khác. Những chi phí này nhà đầu tư có thể kiểm soát được. Riêng đối với
lạm phát Chính phủ luôn kiềm giữ trong khoảng dao động từ 6% đến 10%, mặt khác lạm phát
trong trường hợp này có lợi cho dự án nên cũng không đáng lo ngại.
Chi phí xây dựng là một yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu; công suất
phục vụ và yếu tố giá cả dịch vụ phụ thuộc vào thị trường.Vậy, các yếu tố này nằm ngoài sự
kiểm soát của nhà đầu tư. Do đó, chi phí xây dựng, số lượng khách và giá dịch vụ thật sự là
các biến có khả năng rủi ro lớn nhất đối với dự án. Ngoài ra, còn cần chú ý đến chi phí quản lý
để chủ đầu tư có những chiến lược phù hợp phát triển.
X.2. Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy một chiều được tiến hành để kiểm tra mức thay đổi của các biến kết
quả dự án như NPV, IRR so với sự thay đổi của một biến rủi ro và các biến còn lại không đổi.
Chi phí xây dựng dao động từ (40%-160%), Công suất phục vụ dự kiến (30%-90%) và
giá dịch vụ dao động từ (40%-100%) thì ta có kết quả thay đổi của NPV và IRR như sau:
 Thay đổi chi phí xây dựng
Thay đổi chi phí xây
dựng NPV IRR
40% 46,079,595 60.69%
50% 44,131,897 55.17%
60% 42,184,198 50.61%
70% 40,236,499 46.78%
80% 38,288,800 43.51%
90% 36,341,101 40.68%
100% 34,393,402 38.20%
110% 32,445,703 36.01%
120% 30,498,004 34.05%
130% 28,550,305 32.30%
140% 26,602,606 30.71%
150% 24,654,908 29.27%
160% 22,707,209 27.95%

30
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá trị xây dựng dao động từ (40%-160%) thì giá
trị NPV dao động từ 46,079,595,000 đồng xuống còn 22,707,209,000 đồng và NPV vẫn dương
(+).
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chi phí xây dựng dao động từ (40% - 160%) thì
IRR(TIPV) giảm từ 60.96% xuống 27.95% và vẫn lớn hơn WACC 18%.

31
 Thay đổi công suất phục vụ dự kiến
Thay đổi công suất phục vụ dự kiến NPV IRR
30% (11,092,475) 9.69%
35% (3,511,496) 15.55%
40% 4,069,484 20.70%
45% 11,650,463 25.42%
50% 19,231,443 29.86%
55% 26,812,422 34.10%
60% 34,393,402 38.20%
65% 41,974,382 42.19%
70% 49,555,361 46.09%
75% 57,136,341 49.92%
80% 64,717,320 53.69%
85% 72,298,300 57.40%
90% 79,879,279 61.08%
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy công suất phục vụ dự kiến dao động từ (30%-90%) thì
giá trị NPV dao động từ (11,092,475,000) đồng đến 79,879,279,000 đồng. Nếu hằng năm công
suất phục vụ thực tế không đạt được trên 40% công suất phục vụ dự kiến thì NPV sẽ âm (-) và
dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.

32
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chỉ tiêu tuyển sinh dao động từ (30% - 90%) thì
IRR(TIPV) tăng từ 9.69% đến 61.08%Nếu hằng năm công suất phục vụ thực tế không đạt
được trên 40% công suất phục vụ dự kiến thì giá trị IRR sẽ nhỏ hơn giá trị WACC=18% và dự
án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.
 Thay đổi mức giá dịch vụ
Thay đổi mức giá dịch vụ NPV IRR
40% (20,189,651) 0.65%
50% (11,092,475) 9.69%
60% (1,995,300) 16.62%
70% 7,101,876 22.63%
80% 16,199,051 28.11%
90% 25,296,227 33.26%
100% 34,393,402 38.20%
110% 43,490,578 42.97%
120% 52,587,753 47.63%
130% 61,684,928 52.18%
140% 70,782,104 56.66%
150% 79,879,279 61.08%
160% 88,976,455 65.43%

33
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy, khi mức giá dịch vụ dao động từ (40%-160%) thì giá trị
NPV của dự án cũng dao động từ (20,189,651,000) đồng đến 88,976,455,000 đồng. Dự án bắt
đầu hiệu quả nếu mức giá dịch vụ đạt từ 70% mức giá dịch vụ dự kiến.
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy, khi mức giá dịch vụ dao động từ (40%-160%) thì giá trị
IRR(TIPV) tăng từ 0.65% đến 65.43%. Nếu hằng năm mức mức giá dịch vụ không đạt được từ
70% mức giá dịch vụ dự kiến thì giá trị IRR sẽ nhỏ hơn giá trị WACC=18% và dự án sẽ không
còn hiệu quả về mặt tài chính.

34
 Thay đổi chi phí quản lý
Thay đổi chi phí quản lý NPV IRR
5% 54,169,870 48.43%
6% 50,214,577 46.42%
7% 46,259,283 44.40%
8% 42,303,989 42.36%
9% 38,348,696 40.29%
10% 34,393,402 38.20%
11% 30,438,108 36.08%
12% 26,482,815 33.92%
13% 22,527,521 31.72%
14% 18,572,227 29.48%
15% 14,616,934 27.18%
16% 10,661,640 24.82%
17% 6,706,346 22.38%
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy, khi chi phí quản lý kinh doanh dao động (5%-17%) thì giá
trị NPV của dự án cũng dao động từ 54,169,870,000 đồng đến 6,706,346,000 đồng. Nếu chi
phí quản lý hoạt động dao động trong khoảng trên thì dự án vẫn đạt hiệu quả.

35
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ ta thấy, khi chi phí quản lý hoạt động dao động từ (5%-17%) thì
giá trị IRR(TIPV) tăng từ 48.43% đến 22.38%. Nếu chi phí quản lý nằm trong khoảng trên thì
giá trị IRR vẫn lớn hơn giá trị WACC=18% và dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.
X.3. Kết luận
Các yếu tố về công suất phục vụ thực tế, mức giá phục vụ và chi phí quản lý hoạt động
là 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả tài chính của dự án. Nếu công suất phục
vụ thực tế không đạt được trên 30% công suất phục vụ dự kiến, mức giá dịch vụ dưới 50%
mức giá dịch vụ dự kiến thì dự án không còn khả thi về mặt tài chính.

36
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN
Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất được quy hoạch thành trung tâm hội nghị
tiệc cưới cao cấp, hàng đầu cả nước phục vụ cho những hội nghị trọng thể, những sự kiện văn
hóa, giải trí hoành tráng và các yến tiệc sang trọng.
Không những mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tân Sơn
Nhất dự án còn nằm trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đồng thời góp
phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động trong khu quy hoạch.
Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử
dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Để phát huy được hiệu quả dự án, Công ty TNHH Dịch vụ Đầu tư Tân Sơn Nhất chúng
tôi rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng. Vì vậy kính mong các cơ quan chức năng tạo
điều kiện giúp đỡ để dự án sớm được phê duyệt và đi vào hoạt động.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Tp.HCM, ngày tháng năm 2014
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ ĐẦU TƯ
TÂN SƠN NHẤT
(Giám đốc)
PHAN VĂN HANH

Thuyết minh dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất 0903034381

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Thuyết minh dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất 0903034381

Ähnlich wie Thuyết minh dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất 0903034381 (20)

Mehr von CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

Mehr von CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (20)

Thuyết minh dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Tân Sơn Nhất 0903034381