信義企研室~蘇啟榮

1. 2008 年房市展望 報告人：信義不動產企劃研究室 蘇啟榮 時間： 2007 年 12 月 12 日

2. 房地產需求特性 房地產需求 投資收益 自住使用 首購 ( 獨立、成家 ) 換屋 ( 改善生活品質、工作 ) 第二宅 ( 休閒不動產 ) 長期持有 ( 租金收益、增保值 ) 短期轉手 ( 價差 ) 節稅 ( 遺贈稅 )

3. 房地產需求特性 首購 換屋 長期持有 短期轉手 第二宅 節稅 投資收益 自住使用 經濟、人口家戶成長 所得成長、社會遷移 租金及價格預期 價格預期 高所得階層形成 稅制 資金環境：房貸成數利率

4. 新增人口及家戶數 內政部統計處 年增 18.8 萬人 年增 10 萬人 年增 15.8 萬戶 年增 11.9 萬戶

5. 經濟及所得成長 行政院主計處

6. 所得結構 所得差距拉大，經濟成長推升換屋及高價產品

7. 物價上揚帶動保值需求

8. 資金動能充沛 中央銀行 101 開發費用約 580 億 3.31 26,301,124 96.10 5.84 25,731,583 95 6.59 24,310,763 94 7.29 22,808,721 93 5.52 21,258,918 92 2.81 20,147,175 91 4.81 19,596,743 90 6.72 18,697,404 89 7.12 17,519,705 88 9.08 16,355,558 87 年增率 % 金額 ( 百萬 ) 貨幣供給 M2( 日平均 ) 年度 ( 期底 ) 453 444 419 393 367 347 338 322 302 282 可開發 101 棟數

9. 低利率帶動交投 租金係參考年鑑資料，房貸利率為中央銀行五大行庫每年度 6 月新承作房貸利率水準 買優於租

10. 利率帶動本波房市榮景 單位 : 萬元 利率為央行統計資料，家庭可支配所得依主計處公佈， 96 年度數據以 95 年資料推計而得。 49.6% 959 671 128.9( 推計值 ) 2.564% 41.4% 907 635 121.8( 同 90 年 ) 2.564% 96 年 ---- 641 449 121.8 6.640% 90 年 增幅 可負擔房價 - 萬 (70% 貸款 ) 可貸金額 - 萬 家庭可支 配所得 - 萬 房貸利率 年度 41.4% 8.1%

11. 供給面長期去化 長期供需調節

13. 成交價量走勢

14. 房市交易規模盤整 1~10 月 95 年 37 萬件 96 年 34.7 萬件 (- 6%) 6~10 月 (-13%) 增減幅 -14% -21% -7% -7% -16% 7% -1% -12% 3% 10%

17. 08 年市場條件 ○ 持平 家戶成長溫和穩定，持續帶動房市潛在需求。 人口 / 家戶數 需 求 面 ○ 持平 97 年預計經濟成長率為 4.5% ，平均國民年所得超過 50 萬而為 51.6 萬。 所得 ○ 持平 經濟成長穩定，國內貨幣供給持續增加。 外資對亞洲不動產投資意願仍高。 資金面 ▽ 略減 國內資金充沛，美國升息機會降低，預計利率維持緩升 走勢。而在高房價下 ， 銀行放貸仍將持續保守 。 貸款利率 ( 關鍵因素 ) ○ 持平 ▽ 注意 ○ 持平 ○ 持平 ○ 持平 影響 重大建設持續推動，油價續揚 、 通膨疑慮升高，兩岸互 動可能性增高，預期心理仍在。 預期心理 新完工住宅預計超過 10 萬戶，供給趨向寬鬆 。 住宅供給 營建成本持續上揚。 建築成本 北市及各縣市精華重劃區土地供給缺乏。 土地供給 地價居高不下 ，新推建案售價持續開高。 土地成本 供 給 面 說明 影響房市因素

18. 主要都會區推案戶數 國泰房價指數報告 合計 25.65 萬戶

19. 08 年市場條件 首購 換屋 長期持有 短期轉手 第二宅 節稅 投資收益 自住使用 1. 經濟基本面溫和穩定。但高 房價之下，首購或中產以下 階層換屋意願偏低，或持續 往市郊移動。 2. 所得結構右偏，經濟成長支 撐換屋及第二宅需求。 1. 高房價下，貸款維持 07 下半年 條件，短期投資需求不高。 2. 物價上揚，保值需求仍殷， 但須視利率及租金而定。 3. 購屋仍是高所得者節稅管道。 價高量縮 市場回歸基本面

22. 敬請指教