Tasación de inmuebles

1. Valor de Mercado
VS
Valor de Tasación
Mark W. Clifford
Presidente - CBRE Valuation Advisory, S. L.
Barcelona, 18 de Mayo de 2010

2. CB Richard Ellis | Page 2
Página
Los Últimos 20 Años 3 - 7
Valor de Mercado / Valor Razonable 6 - 8
Valor Sostenible a largo plazo 9 - 12
Consecuencias 17
Situación Actual 13 -15
Resumen 18
CONTENIDO

3. CB Richard Ellis | Page 3
Hace 20 años existían varias Empresas Valoradoras y
API’s (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) en España.
Valor de Mercado utilizado por la mayoría.
Pero el Valor de Mercado variaba según interpretación
del Valorador.
Existían diferentes definiciones de Valor de Mercado.
Mercado amplio de Valoración a Medida.
LOS AÑOS 80
=
Falta de credibilidad en el
mundo de la Valoración en España

4. CB Richard Ellis | Page 4
LOS AÑOS 90
1990 en adelante incremento en inversión extranjera –
directa e indirecta en España.
Necesidad de atraer inversión extranjera para potenciar
crecimiento (Empresas Inmobiliarias Cotizadas).
Necesidad de transparencia
– ¿Contabilidad?
– ¿Valoración?
= Tranquilidad para inversor extranjero
No hubo transparencia en la Valoración de activos de
Inmobiliarias Cotizadas.
PRESIÓN PARA UN CAMBIO DESDE
INVERSORES Y ANALISTAS DE BOLSA.

5. CB Richard Ellis | Page 5
LOS AÑOS 2000
9Harmonización de definición del Valor de Mercado (IVS)
9Harmonización de normas de contabilidad (IFRS / NIC’s)

6. CB Richard Ellis | Page 6
VALOR DE MERCADO
Cuantía estimada por la que un bien podría
intercambiarse en la fecha de la Valoración entre
un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre tras una comercialización
adecuada, en las que las partes hayan actuado
con la información suficiente, de manera
prudente y sin coacción.

7. CB Richard Ellis | Page 7
Se entiende por Valor Razonable la cantidad por la
cual un activo puede ser transaccionado, o una
deuda saldada entre dos partes interesadas,
debidamente informadas, en una transacción libre.
Ambas organizaciones (IASC e IVSC) habían llegado a la
misma conclusión – pero con nombre diferente
VALOR RAZONABLE
De acuerdo con la IFRS:
Valor Razonable = Valor de Mercado

8. CB Richard Ellis | Page 8
9Único Valor que tiene una base comprobable
(transacciones)
9Cualquier otro tipo de Valor es hipotético
9Más difícil controlar el cálculo de un Valor
hipotético
9Las diferencias entre dos opiniones de Valor de
Mercado pueden ser menores que entre dos
opiniones de Valor Sostenible a Largo Plazo
VALOR DE MERCADO / VALOR RAZONABLE

9. CB Richard Ellis | Page 9
VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO
La UE quería controlar el riesgo de la banca – Valoración a efectos
hipotecarios.
Directiva de Valor Sostenible a largo plazo – UE (Mortgage
Lending Value).
RICS pide definición de cómo se debe calcular Valor Sostenible a
largo plazo (Valor de Tasación).
Hasta la fecha la UE ha sido incapaz de definirlo o dar
instrucciones a los países sobre su cálculo.
En los últimos meses se ha empezado de nuevo
a debatir este asunto (Valor de Mercado vs Valor Sostenible a
Largo Plazo).

10. CB Richard Ellis | Page 10
VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO
Definición RICS
Definimos Mortgage Lending Value como el valor calculado
mediante un estudio minucioso de las posibilidades futuras o
potenciales de comercialización de un activo. En su cálculo ha
de considerarse los aspectos sostenibles de la propiedad a
largo plazo, unas condiciones normales de Mercado y los usos
tanto actuales como alternativos del inmueble, dejando a un
lado los aspectos meramente especulativos.
Debe quedar documentado siempre de manera clara y
transparente.

11. CB Richard Ellis | Page 11
¿Cómo se puede probar que el Valor de Tasación es
correcto? = Subjetivo
¡No es un Valor de Transacción! = Objetivo
¿Por qué lo necesitamos?
En el mundo anglosajón se cree que es el banco que debe
decidir si presta 100% de Valor de Mercado, 80%, …. 50%
dependiendo del riesgo de mercado o prestatario
VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO
Utilizado en varios países – España, Alemania, Portugal…
Todos estos países tienen diferentes maneras de calcularlo
= Diferentes Valores de Tasación o Valor Sostenible a largo
plazo puede existir para la misma propiedad dependiendo
de las normas nacionales utilizadas.

12. CB Richard Ellis | Page 12
¿Debe asumir el Valorador este papel de
controlador de riesgo de la banca?
VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO

13. CB Richard Ellis | Page 13
Valor de Mercado
Valor Sostenible a Largo Plazo
Valor de Inversión (Worth)
Valor Razonable (Fair Value)
Valor Neto Realizable (Net Realizable Value)
Coste de Reposición Depreciado
Valor para Uso Existente
….. y hay más
Valor de Tasación (Mortgage Lending Value)
SITUACIÓN ACTUAL
¡Demasiados Valores para un Inmueble!

14. CB Richard Ellis | Page 14
9 Otra vez existen demasiados Valores para una
propiedad
9 Mala interpretación de Valor de Mercado por la
situación de mercado actual
9 Presión de clientes, gobierno, bancos de no
bajar Valores a niveles de mercado
9 Valoradores poco preparados
9 Cliente público no entiende grandes diferencias entre valores
SITUACIÓN ACTUAL

15. CB Richard Ellis | Page 15
SITUACIÓN ACTUAL
MARK TO MARKET
5. COSTE
MARK TO MODEL
O
EL GRAN DEBATE

16. CB Richard Ellis | Page 16
Valor Sostenible a largo plazo (Valor de Tasación) es un valor más
conservador que valor de mercado (normalmente)
Se entiende su uso durante un mercado en alza.
Pero durante el mercado actual el Valor Sustenible a largo plazo o Valor
de Tasación puede ser más alto que el Valor de Mercado.
Nadie sabe lo que va a pasar en el futuro. Si va a ser un recesión U, L, W,
V, hay opiniones para todo.
CONSECUENCIAS
¿ Es correcto apostar que los Valores van a recuperarse a Medio Plazo?

17. CB Richard Ellis | Page 17
Resumen: Valor de Mercado vs Valor de Tasación
Época
de
Bonanza
Valor de Mercado Valor de Tasación
Época
de Crisis
Valor de Mercado Valor de Tasación
<
>
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Valor de Tasación
Valor de Mercado

18. CB Richard Ellis | Page 18
Resumen: Valor de Mercado vs Valor de Tasación
Valor de Mercado
Valor de Mercado Valor de Tasaci
Valor de Tasació
ón
n
ƒEs Base de Valoración Internacional.
ƒEs realizable, de contado a fecha de valoración.
ƒTiene en cuenta las expectativas de los inversores
ƒIncorpora el momento de Mercado en que nos
encontramos.
ƒSu cálculo exige un profundo conocimiento del Mercado
en cada momento, y del comportamiento de los
Inversores.
ƒAsume un comportamiento prudente del inversor.
ƒEs un Valor normativo, regulado por la Orden ECO805/2003.
ƒPara Garantía Hipotecaria equivale al Valor Hipotecario.
ƒIncluye el concepto de largo plazo.
ƒExcluye elementos especulativos.
ƒAlude a condiciones normales del Mercado.
ƒSu cálculo conlleva un profundo conocimiento del Mercado y su
evolución histórica (Bases de datos).
ƒEs un valor Prudente.
ƒDepende del tipo de inmueble y de la finalidad del cálculo
Ambos valores:
9Excluyen el Valor Especial y la Venta Forzosa
9Contemplan los Usos Alternativos

19. Gracias
Mark W. Clifford
Presidente
CBRE Valuation Advisory, S. L.
mark.clifford@cbre.com