FINANZIERUNGSSTRATEGIEN IM AKTUELLEN WIRTSCHAFTSUMFELD Welche Finanzierungsmöglichkeiten für Anlageimmobilien versprechen im aktuellen Wirtschaftsumfeld die besten Renditen und maximale Sicherheit? Das 27. Schweizer Immobiliengespräch zeigt auf, wo die Vor- und Nachteile der verschiedenen Strategien liegen und welche Steueroptimierungen bei der Finanzierung von Renditeobjekten auch für private Investoren möglich sind. MODERATION: Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich REFERENTEN: Felix Blaser, Dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA, Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank Claudio Müller, Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank Lorenz Heim, Hypotheken Zentrum / Vermögenszentrum Zürich

1. Herzlich willkommen
zum 27. Schweizer
Immobiliengespräch

2. Moderation:
Dr. Samuel Gerber
samuel-gerber.ch AG, Zürich

3. Heutiges Thema:
Finanzierungsstrategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld

4. Felix Blaser
Teamleiter Spezialfinanzierungen
Zürcher Kantonalbank, Zürich

5. Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010
Einführung in
ausgewählte
Finanzierungsthemen +
Finanzierungsprüfung
Zürich, 11.05.2010
Autor: Felix Blaser
Email-Adresse: felix.blaser@zkb.ch

6. Agenda: Einführung in ausgewählte
Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung
 Übersicht Finanzierungsbegriffe
 Eigenkapital versus Fremdkapital
 Eigenfinanzierung - Instrumente
 Fremdfinanzierung – Instrumente
 Was liegt dazwischen ?
 Stichwort Debt Capacity
 Kreditprüfung bei einer Bank
 Sicherheiten
6 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

7. Zielsetzungen
• Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die
Logik der Finanzierungsbegriffe
• Verstehen der häufigsten Eigen- und
Fremdfinanzierungs-instrumente
• Verständnis entwickeln für die grundlegenden Abläufe
in einer Kreditprüfung
7 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

8. 8 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

9. Systematisierung
9 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

10. Leverage - Hintergrund
Rendite versus Risiko
Unternehmens-Gewinn
Eigenkapital
Grundsatz:
EKap-Rendite (ROE) wird beeinflusst durch das
Finanzierungsverhältnis
(Verhältnis EKap zu FKap)
10 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

11. 11 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

12. Gründung einer AG – Arten
Gründungsformen
ordentlich qualifiziert
Liberierung durch Cash Sacheinlagen
Sachübernahmen
Gründervorteile
Verrechnung
12 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

13. Kapitalerhöhung
13 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

14. 14 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

15. Komponenten des FK
(Bank)-Darlehen
Schulden aus
Lieferungen +
Leistungen (Bank)-Kredite
Anleihen
Rechnungs- Rückstellungen
abgrenzungen
15 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

16. Darlehen
CHF
t
16 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

17. Kredite
17 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

18. Fest-Kredite / Darlehen
CHF
t
18 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

19. Objekt-/nicht objektbezogen
Finanzierung
objektbezogen Nicht objektbezogen
19 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

20. Anleihen
OR 1156 - 1186
Anleihen
Obligation Wandel- Options-
Anleihe
"Straight" Anleihe
"Option Bond"
"Convertible"
20 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

21. Dazwischen ??
Mezzanine-Kapital
Va.: - Parziarische Darlehen ("Equity Kicker")
- Wandelanleihen (va. auch "mandatorily convertible")
- Optionsanleihen
[ - Nachrangige Darlehen ?? ]
21 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

22. 22 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

23. Kredit-Rating (Firmenkunden)
23 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

24. Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel
Bezeichnung Moody's Standard & Poors
K1 Top-Unternehmen Aaa, Aa1 AAA, AA+
K2 Ausgezeichnete Unternehmen Aa2, Aa3, A1 AA, AA-, A+
K3 Sehr gute Unternehmen A2, A3 A, A-
K4 Gute Unternehmen Baa1, Baa2 BBB+, BBB
K5 Unternehmen mit erkennbarem Baa3, Ba1, Ba2 BBB-BB+, BB
Risiko
K6 Unternehmen mit erhöhtem Risiko Ba3, B1 BB-, B+
K7 Unternehmen mit hohem Risiko B2, B3 B, B-
K8 Unternehmen mit überhöhtem Caa und schlechter CCC+ und schlechter
Risiko
24 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

25. Rating / Finanzierung von Immobilien
Bewertung Immobilien durch
Schätzungsexperten
Bonitätsprüfung mittels
einheitlichem systemgestütztem
Rating
25 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

26. Sonderproblem: Verluste bei
Betreiberliegenschaften
Feststellung:
 bei Betreiberliegenschaften muss darauf geachtet werden,
dass Verluste aus den Dienstleistungen / Produkten zu
einer Wertminderung der Produktionsfaktoren führt
höhlt Belehnungsbasis aus
26 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

27. Stichwort: Debt Capacity I
Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines
Unternehmens bewegen sollte
Basis: Free Cash Flow
Pay-Back Annahme: 5 – 7 Jahre
Ergo: Fiktion der Entschuldung (ceteris paribus) über 5 – 7
Jahre
27 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

28. Stichwort: Debt Capacity II
Beispiel:
Betriebsergebnis (EBIT)
- kalkulatorische Steuern
+ Abschreibungen operating
CF
+/-  Rückstellungen / stille Reserven
+/-  NUV
+/- Investitionen/Desinvestitionen
= Free Cash Flow
Free Cash Flow * Barwert-Faktor = Debt Capacity (verfügbar)
28 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

29. 29 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

30. Sicherstellung
Verpfändungen
Darlehen mit / Grundpfand
ohne Amo. kurant
Festkredit
blanko
revolvierende
Bürgschaften
Kredite
etc. etc.
30 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

31. Fragen ??
Felix Blaser
Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA
Mitglied der Direktion
Zürcher Kantonalbank, Spezialfinanzierungen,
Stockerstrasse 33, 8001 Zürich
Telefon: 044/292-3975
Mail: felix.blaser@zkb.ch
31 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA

32. Claudio Müller
Leiter Immobilien Business
Development
Zürcher Kantonalbank, Zürich

33. Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010
«Finanzierungs-
strategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld»
Claudio Müller
Zürcher Kantonalbank
Dienstag, 11. Mai 2010

34. Finanzierungsstrategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld: Agenda
 Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld
aus?
 Nachhaltigkeit bei Finanzierungen: Was heisst
das?
 Konkrete Lösungen:
- einige "alte" Finanzierungsgrundsätze
- einige "neue" Finanzierungsgrundsätze und
Lösungen
 Einige Erkenntnisse zum Schluss
34

35. Zielsetzungen
 Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von
Immobilieninvestment ist dargelegt.
 Möglichkeiten und Grenzen der Prognosefähigkeit und
der Folgen sind aufgezeigt.
 "Alte" Regeln der Nachhaltigkeit in der Finanzierung
von Immobilieninvestments in Erinnerung gerufen und
"neue" Möglichkeiten vorgestellt.
35

36. Finanzierung
Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau,
Erwerb oder Halten einer Immobilie, also Eigenmittel
(=Equity) und Fremdmittel (=Fremdkapital/Debt)
Eigenmittel Finanzierung Fremdmittel
 Mehrere Möglichkeiten  Mehrere Möglichkeiten
36

37. Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld
aus?
Einige Stichworte: viele Meinungen
 Wachstum der (Welt)wirtschaft viele Vermutungen
 Verschuldung (öffentliche – private) viele Gerüchte
 Zinsentwicklung viele Zahlen und
 Inflationsgefahr Statistiken
viele Tendenzen
 Währungen
viele "Experten"
viele Modelle/Theorien
aber: in volatilen Zeiten wenig konkret Greifbares
37

38. Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1)
Staatliche Verschuldung Griechenlands:
 zur Zeit Hauptthema
 Ausblenden ähnlicher Probleme in den USA, Japan und auch
England
Währungsschwankungen:
 in den letzten Jahren gewaltige Schwankungen
 bei einzelnen Währungen teilweise überraschende Entwicklungen
Inflationserwartungen:
 viele Expertenmeinungen, viele Prognosen, aber sehr viele Szenarien
denkbar.
38

39. Trends, Vermutungen, Gerüchte,
Fehlschlüsse:
Einige aktuelle Beispiele (2)
Staatliche Verschuldung:
Land In % BIP 2009 Pro Kopf der Bevölkerung
Griechenland 115,1 Euro 26'000 CHF 37'180 (1.43)
USA 82,9** US$ 41'220 CHF 45'750 (1.11)
Japan 189,8 US$ 81'000 CHF 89'900 (1.11)
Deutschland 73,2 Euro 20'700 CHF 29'600 (1.43)
Grossbritannien* 68,1** £ 15'600 CHF 26'100 (1.63)
Schweiz 41,3 CHF 28'600 CHF 28'600
* derzeit steigt die monatliche Verschuldung stärker als jene von Griechenland
.
** zusätzlich hohe private Verschuldung
39

40. Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (3)
Währungsschwankungen gegenüber CHF
Währung US$ Euro £ Real
Chart
Δ 3 Jahre 1.25 - 0.97 1.68 – 1.42 2.49 – 1.51 2.29 - 1.48
29% 18% 65% 55%
Trend ? ? ? ?
40

41. Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (4)
Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele Theorien:
 Notenbanken halten Inflation unter Kontrolle
 Adaptive Inflationstheorie
 Sprunghafte Inflation
 Schuldenabbau via Inflation
 lang anhaltende Inflation
Was wird am ehesten zutreffen?
41

42. Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige
aktuelle Beispiele: Fazit (1)
42

43. Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige
aktuelle Beispiele: Fazit (2)
Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht!
 trotz wissenschaftlichen Anstrengungen
 trotz mathematischen Modellen
 trotz viel Information, grosse Datenfülle
 trotz vielen Experten
Orakel von Delphi
Was für Konsequenzen hat das für eine nachhaltige
Finanzierung von Immobilieninvestments?
43

44. Nachhaltigkeit bei Finanzierungen
Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!)
aber:
 Zentrale Forderung in unserer Welt generell
 Nachhaltigkeit bei Immobilien auf verschiedenen Ebenen
gefordert:
• Objektebene, technische Aspekte
• Investitionsebene:
- Einzelobjektebene
- Immobilienportfolios
• Finanzierungsebene => Risiken eingrenzen
44

45. Konkrete Lösungsansätze: Optik
Finanzierung
Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von
Immobilieninvestments:
Kein Schönwettermodell!
45

46. Was heisst nachhaltige Finanzierung?
 Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen
 Überlegungen in Szenarien anstellen
 "Schlechtwetter"-Varianten mit einbeziehen
 Eigene Risikofähigkeit mitberücksichtigen
 Umsetzen einer angepassten Finanzierungsstrategie
 Strategie vor Preis
 Gute Beziehungen zu den Kapitalgebern pflegen, u.a.
Transparenz, Miteinbezug in Entscheide
 Neues probieren, aber nur das, was man versteht
 usw.
46

47. Einige "alte" Finanzierungsregeln:
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung:
Lohnt sich das?
47

48. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz
8
7
6
5
sie steigen sie steigen
4
seitwärts seitwärts
3
sie sinken sie sinken
2 Wie entwickeln sich Wie entwickeln sich
die Zinsen? die Zinsen?
1 Laufzeit
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
48

49. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz
8
7
6
eher variable Hypotheken
5
4 eher variable Hypotheken
ev. Libor-Hypotheken eher Fest-
3
Hypotheken
2 Festhypotheken
- Festh.
1
- ev. Libor-H.
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
49

50. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Ein konkretes Beispiel:
oder am besten...
Zinssatz
... eine Kombination von neuen Hypothekenformen! LIBOR
Fest
8
Variabel
7
6
5
4
3
Festhypothek 3 Jahre
2
Individuelle Zinsbandbreite ist kleiner als jene des
1 Marktes dank Kombination der Hypothekenprodukte
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
50

51. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Strategie der Fremdmittelaufnahme
 Einige wichtige Grundsätze
 mehrere Produkte mit unter-
 bei grösserer Hypothekarverschuldung
schiedlichen Laufzeiten
 wenn Tragbarkeit knapp ist  eher feste Ausleihungen
(Mietrechtsproblematik!)
 In Zeiten sinkender Zinsen  eher variabel
 In Zeiten steigender Zinsen  zuerst fest, dann variabel
 In Zeiten mit sehr unsicherer Zinsentwicklung  Portfolio-Ansatz
51

52. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
52

53. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
Variante 1: gemischte Finanzierung Variante 2: gemischte Finanzierung
Fest 40% Libor 30% Variabel 30% Fest 10% Libor 90%
53

54. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
54

55. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
Variante 1: gemischte Finanzierung Variante 2: gemischte Finanzierung
Fest: 40% Libor: 30% Variabel: 30% Fest: 10% Libor: 90%
55

56. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Zusammenfassung
Σ Bezahlte Zinsen Σ Simulierte Zinsen
1990 - 2009 2010 - 2029
Libor 6 Mt. CHF 9,5 Mio. CHF 9,6 Mio.
Variable Hypothek CHF 13,5 Mio. CHF 12,4 Mio.
Festhypothek, 5 J. CHF 15,7 Mio. CHF 13,1 Mio.
Portfolio 1 CHF 13,2 Mio. CHF 10,5 Mio.
Portfolio 2 CHF 11,1 Mio. CHF 10,0 Mio.
Simulation und Wirklichkeit ........ ?
56

57. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen
Zur Erinnerung!
57

58. Einige "alte" Finanzierungsregeln:
Leverage: Chancen und Risiken
tiefer Leverage hoher Leverage
FK 20 80
EK 80 20
Zinssatz FK 6% 6%
Gewinn vor FK-Zins 8 8
./. FK-Zins 1.2 4.8
Reingewinn 6.8 3.2
Gesamtkapitalrendite 8% 8%
EK-Rendite 8.5% 16%
Veränderung: + ca. 100%
58

59. Leverage: Chancen und Risiken
59

60. Leverage: Chancen und Risiken
60

61. Leverage: Chancen und Risiken
61

62. Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln:
Absicherungslösungen
• Cap
• Floors
• Swaps, z.B. Payer-Swaps
• Termingeschäfte
• Immobilienderivate
• usw.
mehrere Möglichkeiten
62

63. Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln:
Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Eigenheiten des Immobilienmarktes
 Heterogenität (Objekt, Lage, Nutzung)
 Intransparenz (Bewertung, Indizes)
 Hohe Transaktionskosten
 Meist Buy-and-Hold-Strategien
 Beschränkte Teilbarkeit der Anlagen
 Illiquidität
63

64. Immobilienderivate: Der ökonomische Case
64

65. Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu:
• Strukturierte Produkte
• Swaps / OTC-Transaktionen
• Hypotharprodukte mit Derivate => z.B. Index-Hypothek der ZKB
• Anlagemöglichkeiten auf Immobilien
• IPD-, ZWEX- und andere Indexprodukte
• usw.
65

66. Erster Schluss
Die Nachhaltigkeit bei
Immobilienanlagen und deren
Finanzierung zu leben, ist
nicht einfach. Es erfordert
nebst gutem strategischen
Denken auch eine kraftvolle
Umsetzung, die sich nicht nur
vom aktuellen Geschehen
leiten lässt und auf seine
persönlichen Bedürfnisse
ausgerichtet ist ...
66

67. Erster Schluss
... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt
 Risiko-Aversion kann durchaus das grössere
Risiko sein (Beispiel Obligationenengagements)
 aber obige Grundsätze beachten und
insbesondere
... Und: Die Sache fertig denken!
67

68. Einige Grundsätze zum Schluss (1/2)
1. Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital)
2. Leverage ja, aber mit Mass
3. Nutzen sinnvoller Absicherungsmassnahmen
4. Alternativszenarien bzw. -lösungen im Sinne von
vorbehaltenen Entschlüssen bereithalten
5. Nicht immer den billigsten Weg wählen, er kann ev. der
teuerste sein
68

69. Einige Grundsätze zum Schluss (2/2)
6. Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht
7. Risikogerechte Rendite sowohl für Eigenkapital- als auch
Fremdkapitalgeber
8. Saubere, durchdachte Verträge (Formeln, welche diverse
Stressszenarien aushalten)
9. Immer auch an den Exit denken. Keine Finanzierung, wo
nicht zumindest ein Exit-Szenario angedacht wurde
10. Langfristige Optik einnehmen, ausser man hat einen sehr
kurzfristigen Anlagehorizont (bei Direktanlagen kaum
machbar, eher bei indirekten Anlagen)
69

70. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
70

71. 71

72. Lorenz Heim
Geschaftsführer
HypothekenZentrum AG, Zürich

73. Pensionierungsplanung
Steuerberatung
Schweizer Immobiliengespräch
Hypothekarberatung
Immobilienporteuille
Nachlassplanung
Vermögensverwaltung
VZ VermögensZentrum
Beethovenstrasse 24
Erbengemeinschaft
CH-8002 Zürich
Telefon 044 207 27 27
Fax 044 207 27 28
vermoegenszentrum.ch
vzonline.ch
Aarau
Basel
Zürich, 11. Mai 2010
Bern
Frankfurt
Genève
Lausanne
Luzern
München
St. Gallen
Thun
Winterthur
Zug
Zürich

74. Herzlich willkommen
Lorenz Heim (42)
Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitung,
Geschäftsleiter der HypothekenZentrum AG

75. Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit

76. Echte Unabhängigkeit
• Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten
• Keine Vertrieb von Finanzprodukten
• Keine Provisionen von Finanzprodukten oder kein
Management Fees auf eigenen Produkten Interessens-
konflikt
• Die Consultants und Wealth Manager sind
zum Fixlohn angestellt, es gibt keine
Vermittlungs- oder Bestandesprovisionen
• Wir verrechnen unsere Beratungstätigkeiten
auf Stundenlohnbasis
% • Die Kunden zahlen uns marktübliche unabhängige
Beratung
Gebühren für
die Vermögens-, Versicherungs oder
Hypothekarverwaltung.

77. Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung
Erbengemeinschaft
3. Fazit

78. Ausgangslage
• Erbengemeinschaft bestehend aus einer
Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je 2
- 3 Kinder
• Der verstorbene Vater war Architekt und
zwischen 1950 und 1970 ein
Immobilienportefeuille in der Stadt Zürich
aufgebaut
• Heute sind die Mitglieder der
Erbengemeinschaft um die 60 Jahre alt. Ohne
Erbteilung wächst die Erbengemeinschaft mit
der nächsten Generation von 3 auf 7 Mitglieder
an.

79. Klassische Lösung
• Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach)
bewertet
• Die Liegenschaften werden auf die einzelnen
Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt
oder
• einzelne Mitglieder werden ausbezahlt
Häufigste Diskussionspunkte:
• Was ist der faire Wert der Liegenschaften?
• Wie wird mit einer (meistens) latenten
Grundstückgewinnsteuer umgegangen?

80. Lösungsansätz Potentialbeurteilung
• Das Immobilienportefeuille wird bewertet,
gleichzeitig erfolgt eine Potentialanalyse damit
alle Mitglieder wissen, was sich aus den
Objekten machen lässt
• Erst jetzt beginnt die Diskussion, wer welche
Liegenschaften übernimmt (die Karten liegen
offen)
• Falls sich eine Partei auszahlen lassen möchte,
erfolgt dies über eine Hypothekaraufstockung,
denkbar ist auch ein Stehbetrag.
• Abgerundet wird die Transaktion durch ein
Gewinnanteilsrecht.

81. Einbezug steuerliche Aspekte (situativ)
• Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu)
kurzer Haltedauer sehr hoch ausfällt, kann sich
unter Umständen die Einräumung eines
Baurechts lohnen.
• Sofern das Potential realisiert wird, kann der
werterhaltende Anteil vom steuerbaren
Einkommen abgezogen werden (= Renovationen
verteilen)
• Steuern sparen kann man nur, wenn auch in der
Umbauzeit Mieterträge erzielt werden können.

82. Beispielrechnung

83. Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit

84. Fazite
• Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft
bessere Voraussetzungen, dass sich die Erben
über eine Aufteilung/Auszahlung der
Liegenschaften einigen.
• Ein Gewinnanteilsrecht schafft Vertrauen, dass
man nicht kurzfristig ausgebootet wird.
• Entscheidend ist, dass man einen einmal
begonnen Aufteilungsprozess auch zu Ende führt.

85. VermögensZentrum
Hier sind Sie gut beraten.

86. Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Die Präsentation finden Sie unter
http://www.immobilienbusiness.ch/events/

87. Das nächste Immobiliengespräch
Thema: Schweizer Hotelinves55onen –
Gewusst wie?
Datum: 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr
Ort: Kongresshaus, Zürich