C'est un document qui présente le critère d'évaluation des biens pendant le processus dun PAR

1. LES CRITERES D’EVALUATION D’UN BIEN
IMMOBILIER
REPUBLIQUE DU CAMEROUN
Paix-Travail-Patrie
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REPUBLIC OF CAMEROON
Peace-Work-Fatherland
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© Mardi 03 Décembre 2019
ATELIER DE LA CHAMBRE PROFESSIONNELLE DES
EXPERTS TECHNIQUES DU CAMEROUN-CPET
Présenté par: Expert-Arbitre-Ing, MEDOU MEDOU
Constantin

2. 2
PLAN DE L’EXPOSE
I- INITIATION A L’EXPERTISE DES BIENS IMMEUBLES
II- METHODES ET LIMITES D’EVALUATION
FONCIERE DANS NOSVILLES
III-TYPES DE CONSTRUCTION
IV- METHODES D’EVALUATION DES BATIMENTS
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION
VI- AUTRE METHODE D’EVALUATION
VIII- CONCLUSION

3. 3
I- INITIATION A L’EXPERTISE DES BIENS
IMMEUBLES(1/2)
L’expertise immobilière recherche la valeur d’un bien immobilier.
Cette valeur économique du bien est la valeur de ses profits futurs.
La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté.
Les immeubles sont toujours constitués de deux éléments : un sol et un ouvrage.
C’est le sol qui apporte à la propriété immobilière ses caractéristiques de pérennité,
non point tant en raison de son indestructible matérielle, mais en raison de son
emplacement.
L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers
droits dont les biens immobiliers sont les supports,
Il procède a une estimation, c’est-à-dire à la recherche et à l’appréciation d’une
valeur sur la quelle il donne un avis circonstancié.

4. 4
I- INITIATION A L’EXPERTISE DES BIENS IMMEUBLES
(2/2)
L’expertise n’étant pas une science exacte,
l’Etat, par l’intermédiaire de l’administration fiscale, s’accorde le privilège de taxer
les transferts de droits immobiliers a proportion de ses droits.
Il en résulte la détermination de la valeur vénale administrative d’imposition des
immeubles non bâtis
Toutefois il importe que les citoyens puissent se préoccuper de la gestion
administratives de leur patrimoine,
le présent exposé permettra aux participants, non pas de devenir expert immobilier
en un jour, mais d’avoir des rudiments informationnels pour une meilleure
appréciation des différentes expertises qu’ils auront à commettre aux spécialistes,
afin de mieux gère leur patrimoine foncier et immobilier.
Les domaines les plus courants qui nécessitent une évaluation immobilière sont :
l’urbanisme, la fiscalité et l’expropriation.

5. 5
II- METHODES ET LIMITES DE L’EVALUATION
FONCIERE DANS NOS VILLES (1/3)
Il est difficile de donner une présentation objective des problèmes fonciers urbains,
car ils constituent une question politiquement sensible.
Le problème foncier urbain peut être présenté comme un problème de disponibilité
des sols pour des usages urbains pertinents qui peuvent être d’origine économique
ou politique.
Les besoins fonciers induits par la croissance urbaine sont considérables : demande
pour construction des logements, pour constructions des équipements publics et
pour les loisirs.
Il en résulte une demande importante et une offre très limitée dans le contexte
urbain.
Les détenteurs de terrains biens situés ont ainsi tendance à les conserver pour
bénéficier des augmentations de prix que l’on observe dans les zones urbanisées ou
dans les voisines aux lotissements viabilises de l’état (MAETUR)
Il importe par conséquent de faire une estimation foncière préalable à chaque
acquisition et de la comparer à la valeur fiscale minimale donnée par les
décrets.

6. 6
II- METHODES ET LIMITES DE L’EVALUATION
FONCIERE DANS NOSVILLES (2/3)
a) LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DANS LA GESTION DES
BIENS MEUBLES ET IMMEUBLES
• Les propriétaires fonciers : ils détiennent l’offre du terrain souvent transmis
par héritage et donc sans référence de prix d’origine.
• Les promoteurs ou opérateurs : ce sont des entrepreneurs pour lesquels le
terrain constitue la matière première et le produit fini qu’ils envisagent de
réaliser.
• La puissance publique : l’intervention de l’Etat et des collectivités s’est
affirmée sous l’effet de la croissance urbaine et de la pénurie des logements.
• Les banques et les assurances
L’objectif de la politique foncière dans une localité demeure l’accroissement
de l’offre foncière dans le cadre de des opérations d’aménagement à des
niveaux de prix maîtrises et compatibles avec les objectifs d’organisation de
l’espace urbain

7. 7
II- METHODES ET LIMITES DE L’EVALUATION
FONCIERE DANS NOSVILLES (3/3)
b) LES DIFFERENTS TYPES D’EXPERTISES
Les types d’expertises sont:
- Expertise judiciaire : dans le cadre de la gestion des successions, en cas
d’expropriation, en cas de contestation des limites …etc.
- Expertise d’assurance et bancaire (encore appelé expertise à l’amiable) : cas
de détermination des valeurs hypothécaires,
- Les expertises par mandat à la demande des personnes physiques désirant
connaitre à titre individuel la valeur de leurs biens meubles et immeubles

8. 8
III- DESTYPES DE CONSTRUCTION (1/4)
Le premier critère d’évaluations d’un bien est la typologie ou la catégorisation
de l’immeuble à évaluer.
Les immeubles sont classés en cinq (5) types comme suit, en fonction
• De leur architecture,
• De la qualité des matériaux utilisés
• et du niveau de finition observé

9. 9
III- DESTYPES DE CONSTRUCTION(2/4)
a) TYPOLOGIE DES CONSTRUCTION AU CAMEROUN
Les différents arrêtés qui la définissent sont :
➢ L’arrêté du directeur des travaux publics du 2 juillet 1965, Mr NOUTSA
➢ Les documents de typologies zonales produites par l’Etat
➢ rrêté n0 00832/Y-15-1/MINUH/DC00 du 20 novembre 1987 du Ministre
OYONO FERDINAND LEOPOLD portant sur les expropriations Décret
n° 2006/3023/PM du 29 Décembre 2006 du Premier Ministre et son décret
d’application par ARRETE N° 00000245/MINFI du 5 Mars 2008
➢ DECRET N°2014/1881/PM DU 04 juillet 2014
Fixant les modalités d’évaluation administrative des immeubles en
matière fiscale.

10. 10
III- DESTYPES DE CONSTRUCTION(3/4)
a) TYPOLOGIE DES CONSTRUCTION AU CAMEROUN
▪ Type 1 : Haut standing
Immeuble bâti à niveau, villa ou appartement en matériaux définitifs de
finition haut de gamme.
▪ Type 2 : Standing
Immeuble bâti à niveau, ville ou appartement en matériaux définitifs de
finition confortable.
▪ Type 3 : Standard
Villa ou appartement en matériaux définitifs de finition standard.
▪ Type 4 : Semi dur
Construction en matériaux semi dur de finition moyenne
▪ Type 5 : Provisoire
Construction en matériaux provisoires de finition sommaire.

11. 11
III- DESTYPES DE CONSTRUCTION
a) TYPOLOGIE DES CONSTRUCTION AU CAMEROUN
TYPE PROPRIETAIRE USAGE MAITRISE
D’OEUVRE
ENTREPRISE FINANCEMENT ET
MAIN D’OEUVRE
▪ Type 1 : Haut standing
Immeuble bâti à niveau,
villa ou appartement en
matériaux définitifs de
finition haut de gamme.
• ETAT
PARTICULIERS
• Hauts cadres de
l’état
• Cadres du privé
• Commerçants
• Hommes d’affaires
public et prive
habitation
locatif
bureaux
Bureau d’étude avec
architecte et
ingénieur
• Entreprise
BTP tout
corps d’état
• P M E
• Budget de l’état
• Financement
Bancaire et CFC
• Fonds propres et
épargne
▪ Type 2 : Standing
Immeuble bâti à niveau,
ville ou appartement en
matériaux définitifs de
finition confortable
• ETAT
PARTICULIERS
• Hauts cadres de
l’état
• Cadres du privé
• Commerçants
• Hommes d’affaires
public et privé
habitation
bureaux
Bureau d’étude avec
architecte et
ingénieur
• P M E
• Entrepreneur
avec BAC
technique
• Budget de l’état
• Financement
Bancaire et CFC
• Fonds propres et
épargne
▪ Type 3 : Standard
Villa ou appartement en
matériaux définitifs de
finition standard.
PARTICULIERS
• fonctionnaires
• salariés du privé
• Classe moyenne
public
privé
habitation et
bureaux
Dessinateur en
bâtiment
• P M E
• Entrepreneur
avec BAC
technique
• Financement
Bancaire et CFC
• Fonds propres et
épargne
▪ Type 4 : Semi dur
Construction en
matériaux semi dur de
finition moyenne
PARTICULIERS
• fonctionnaires
• salaries du prive
• Classe moyenne
privé
habitation
Pas de plan • Entrepreneur
avec CAP
• Tâcheron
Financement Bancaire
• Fonds propres et
épargne
▪ Type 5 : Provisoire
Construction en
matériaux provisoires de
finition sommaire.
PARTICULIERS
• fonctionnaires
• salariées du privé
• proletaires et
débrouillard
privé
habitation
Pas de plan • Tâcheron • Fonds propres et
épargne

12. 12
IV- METHODES D’EVALUATION DES BATIMENTS
On distingue les méthodes suivantes:
• Méthode par comparaison au prix moyen du m2
• Méthode dite par le coût de reconstruction à neuf
• Méthode par estimation fiscale

13. 13
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(1/9)
Les expropriations sont régies par l’arrêté N° 00832/Y-15-1/MINUH/D C00 du 20
novembre 1987
il est à noter que d’autre textes particuliers peuvent être utilisés dans le cadre
des expropriations spécifiques récentes.
Cet arrêté prend en compte la typologie définie ci après :
1. VILLA TRES HAUT STANDING
2. VILLA DE HAUT STANDING
3. VILLA DE STANDING MOYEN
4. VILLA DE STANDING ORDINAIRE
5. BATIMENT SEMI-DUR
6. CONSTRUCTION EN BOIS

14. 14
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(2/9)
CATÉGORIES DE LOGEMENT
1. CATEGORIE A……….Logement fonctionnaires, hôpitaux régionaux
2. CATEGOIRE B…………Lycées, collèges, formations sanitaires
3. CATEGORIE C…………. Bureaux Administratifs dans les grandes villes.
Logements fonctionnaires (cadres moyens)
P.M.I. – Formations sanitaires moyennes.
4. CATEGORIE D……………Logement fonctionnaires (maitrise)
5. CATEGORIE E……………Logements sommaires( magasins, garages, etc)

15. 15
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(3/9)
DE LA DETERMINATION DE LA VALEUR VENALE
ADMINISTRATIVE D’IMPOSITION DES IMMEUBLES BATIS
Selon l’Article 8 : Pour la détermination des valeurs vénales administratives
d’imposition des immeubles bâtis, les critères et paramètres d’évaluation sont les
suivants :
▪ Les types de construction ;
▪ La grille des valeurs de constructions par type ;
▪ Les coefficients de pondération de la valeur des constructions par type de
construction.

16. 16
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(4/9)
DE LA GRILLE DES VALEURS DE CONSTRUCTION PAR TYPE
Le prix moyen du mètre carré de bâti par type de construction est arrêté dans
un intervalle de valeurs déterminées à partir des coûts observés sur le
marché :
▪ Type 1- HAUT STANDING plus de 145.000 F/m2
▪ Type 2 – STANDING de 90.001 à 145.000 F/m2
▪ Type 3 – STANDARD de 45.001 à 90.000 F/m2
▪ Type4 – SEMI-DUR de 20.001 à 45.000 F/m2
▪ Type 5 - PROVISIOIRE de 7.000 à 20.000 F/m2
La valeur vénale administrative brute des constructions est calculée en
appliquant à la superficie bâtie, le prix du mètre carré selon le type de
construction.

17. 17
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(5/9)
DES COEFFICIENTS DE PONDERATION
La valeur vénale administrative brute calculée comme ci-dessus,
peut être pondérée à la baisse par coefficient ci-après, pour obtenir la valeur
vénale administrative d’imposition des immeubles bâtis :
❑ Le coefficient de dépréciation pour absence de branchement au réseau
d’adduction d’eau : 0,10
❑ La dépréciation pour absence de branchement au réseau d’adduction
d’eau doit être au plus égale à 4.000.000 F.
❑ Le coefficient de dépréciation pour absence de branchement
au réseau électrique : 0,05

18. 18
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(6/9)
DES COEFFICIENTS DE PONDERATION
❑ La dépréciation pour absence de branchement au réseau électrique
doit être au plus égale à 2.000.000 F.
❑ Le Coefficient de dépréciation pour absence de branchement au réseau
de téléphone : 0,02
❑ La dépréciation pour absence de branchement au réseau de téléphone do
au plus égale à 1.000.000 F

19. 19
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(7/9)
DES COEFFICIENTS DE PONDERATION
Bon : 0
Passable : 0,1
Mauvais : 0,2
Le coefficient de dépréciation pour état de vétusté :
Bon : 0
Passable : 0,3
Mauvais : 0,5

20. 20
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(8/9)
DE LA DETERMINATION DE LA VALEUR ADMINISTRATIVE GLOBALE
D’IMPOSITION DES IMMEUBLES
(1) La valeur administrative globale d’imposition de l’immeuble est égale à la
somme des valeurs administratives d’imposition du terrain nu et des
constructions obtenus comme ci-dessus.
(2) La valeur administrative globale d’imposition de l’immeuble est pondérée
par des coefficients de standing, définis en trois niveaux comme ci-après, en
fonction de la renommée attachée au quartier, par rapport aux notions de luxe
et de confort :
Haut standing : 1,20
Moyen standing : 1,00
Bas standing : 0,80
Le Même Article. 9 Stipule:

21. 21
V- LE CAS D’EVALUATION DES EXPROPRIATIONS(9/9)
DE LA DETERMINATION DE LA VALEUR ADMINISTRATIVE GLOBALE
D’IMPOSITION DES IMMEUBLES
Réseaux
Eau/Electricité
Zones Matériaux finitions (3) Types
Voies bitumées Blocs (D/S/P) (2)
(HG/CO/ST/
MO/SO)
(1/2/3/4/5)
Téléphone Quartiers
Très chic 1 Quatre/quatre 1 64 800 HG
Chic 2 Quatre/quatre 1 42 000 CO
Centre ville 3 Quatre/quatre 1 36 000 CO
Périphérie proche 4 Trois/quatre 2 9 600 D ST 2 112 500
Périphérie lointaine 5 Un/quatre 4 4 000 S MO 3 70 310
Centre ville 6 deux/quatre 3 7 200 D ST 2 112 500
périphérie 7 Un/quatre 4 3 200 S MO 3 70 310
Centre ville 8 deux/quatre 3 4 800 D ST 2 112 500
périphérie 9 zéro/quatre 5 1 440 S MO 3 70 310
Groupes 4 10 zéro/quatre 5 640 P SO 5 10 940
181 250
Groupes 1
Groupes 2
Groupes 3
D 1
Types Terrains Types de Constructions
Groupe de
villes
Valeur
Classe de quartiers Valeurs

22. 22
VI- AUTRES METHODES D’EVALUATION DES
IMMEUBLES BATIS (1/3)
En dehors de la classification administrative, il existe d’autres méthodes d’évaluation
plus professionnelles, il s’agit de la méthode dite par coût de reconstruction à neuf.
Définitions
La valeur de reconstruction à neuf est la valeur de l’immeuble
s’il était construit le jour de l’expertise (abstraction faite de la dépréciation
immédiate)
La valeur vénale ou Intrinsèque est la valeur réelle de
l’immeuble expertisé, dans l’état où il est le jour de l’expertise. Elle est obtenue en
appliquant à la valeur de reconstruction à neuf des coefficients de plus ou moins-
value dépendant de certains facteurs influençant la valeur des immeubles
(dépréciation immédiate, vétusté, etc.)

23. 23
VI- AUTRES METHODES D’EVALUATION DES
IMMEUBLES BATIS (2/3)
METHODE D’EVALUTION DITE PAR CONSTRUCTION AU PRIX
MOYEN DU M²
Il s’agit pour cela de rechercher sur le marché immobilier local des mutations à titre
onéreux dont les prix paraissent sincères et qui ont pour objet des terrains présentant
une situation et une configuration identiques (sinon proches) à celles du bien à
estimer.
La valeur ainsi déterminée étant une valeur du "terrain nu", il convient de lui faire
subir un abattement pour tenir compte de son encombrement.
Cette méthode favorise la spéculation foncière dans la mesure où les éléments
objectifs d’appréciation et des éléments de comparaison son subjectif : les différents
acteurs n’étant pas toujours honnêtes quant aux déclarations des prix de vente
pendant les mutations : la dissimilation
L’expertise n’étant pas une science exacte, l’Etat, par l’intermédiaire de
l’administration fiscale, s’accorde le privilège de taxer les transferts de droits
immobiliers a proportion de ses droits.
Il en résulte la détermination de la valeur vénale administrative d’imposition des
immeubles non bâtis

24. 24
VI- AUTRES METHODES D’EVALUATION DES
IMMEUBLES BATIS (3/3)
METHODE DITE PAR LE COUT DE CONSTRUCTION A NEUF
La valeur vénale des constructions est alors liée au coût de leur reconstruction à
neuf (le coût des matériaux de construction a une grande influence sur le prix du m²
de surface habitable (location ou vente) au Cameroun).
Dans cette méthode, chaque corps d’état lié à la construction est évalué au mètre
carré de Surface Développée Pondérée Hors Œuvre.
❑ Terrassements – Fondations
❑ Maçonnerie
❑ Béton armé en élévation
❑ Revêtement du sol (carreaux)
❑ Revêtement mural intérieur
❑ Revêtement mural extérieur
❑ Menuiserie bois – Plafonnage
❑ Menuiserie bois et métallique –Vitrerie
❑ Charpente – Couverture
❑ Plomberie – Sanitaire
❑ Electricité - Courant faible
❑ clôture etVRD

25. 25
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR
L’EXPERTISE(1/6)
La valeur vénale administrative brute d’imposition d’un immeuble non bâti est
calculée en appliquant à sa superficie, le prix du mètre carré, suivant les classes et
zones de quartiers spécifiques à la ville ou à l’agglomération.
Mais compte tenu de la demande et de la spéculation sur les couts du foncier
dans ce quartier, d’autres indices de valorisation sont nécessaire pour
l’estimation du prix moyen de vente au m².

26. 26
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR L’EXPERTISE
(2/6)
Les critères complémentaires dépendent de la configuration et de l’emplacement
des parcelles de terrain objet de l’expertise :
Avec les effets valorisant ci-après
• Proximité des pharmacies
• Proximité de grands hôtels
• Proximité des centres commerciaux
• Proximité des cliniques et laboratoires d’analyses médicales de référence
• Proximité des centres éducatifs divers
• Proximité de l’aéroport et du port
L’Expert attribuera à ces immeubles urbains non bâtis un coefficient de
valorisation en plus du cout de la mercuriale. Il variera suivant
l’emplacement, la surface, et l’environnement

27. 27
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR L’EXPERTISE
(3/6)
POUR LES CONSTRUCTIONS
De ce qui est des constructions, la méthode consistera à l’évaluation « dite par
méthode de reconstruction à neuf », qui considère que le bâtiment est construit au
coût actuel et sur lequel il est appliqué un taux de vétusté estimé par l’Expert ; le
coût du bâti est donc la valeur résiduelle de la construction.
Les critères d’appréciation et de dépréciation sont :
1 = Etat neuf
2 = très bon état
3 = bon état
4= état moyen
5 = mauvais état
6 = très mauvais état
7 = hors d’usage
La moyenne des points pondérés permettra d’obtenir le taux de vétusté sur la
courbe de vétusté en annexe, pour chaque immeuble expertisé

28. 28
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR
L’EXPERTISE(4/6)
LES MERCURIALES
Elles sont établies par les notaires pour faciliter l’évaluation
fiscale les transactions et ne sauraient remplacer les rapports
des experts agrées.
Elles donnent une marge indicative des cours des transactions
des immeubles bâtis et non bâtis à la base des récents actes
établis par les notaires.

29. 29
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR
L’EXPERTISE(5/6)
LES BAREMES DES HONORAIRES APPLICABLES
AUX EXPERTISES
La profession d’expert est libérale, et à priori les couts des
actes sont libres par entente tacite entre le mandant et l’expert.
Toutefois dans un souci de contrôle de la profession, et pour
cadrer les honoraires, les expertises d’assurance ont été
règlementées par une convention entre les assureurs et les
experts sur le cout des différents actes.
La Chambre professionnelle des experts techniques du
Cameroun a également élaboré une grille des honoraires
D’autres organismes ont également signés des conventions
d’honoraires à payer suivant la typologie de l’immeuble à
expertiser.

30. 30
VII- ELEMENTS D’APPRECIATION SUR
L’EXPERTISE(6/6)
LES BAREMES DES HONORAIRES APPLICABLES
AUX EXPERTISES
Il ressort, par ces différents encadrement, de garantir une
concurrence saine et émulative entre les experts d’un même
corps d’activité et d’éviter que certains clients ne soient
surfacturée ou sou-facturés en fonction des enjeux.
Il faut toutefois reconnaitre que ces barèmes ne sont pas
toujours appliqués et qu’ils se trouvent parfois des conflits
entre confrères, qui sont pour certain soumis à l’arbitrage du
bureau de la chambre.

31. 31
VIII- CONCLUSION
Au terme de cet exposé et relatif aux critères d’évaluation des
biens immobiliers, nous avons pu retenir que l’expertise est
bien plus complexe que le commun des personnes pourrait
penser et espérons que les idées développées ont captivés
votre attention.
Le présent EXPOSE ne fait pas de vous des experts
fonciers ou immobiliers, il existe une réglementation et une
formation spécifiques à cette profession.
Nous avons mis à votre disposition quelques outils qui peuvent
vous permettre de vérifier l’ordre de grandeur de
certains chiffres qui sortiront dans les rapports des
professionnels.
Pour un meilleur éclairage et une bonne approche, il faut
consulter les professionnels.