Kompensācijas un pārkompensācijas aprēķina metodika Roberts Bērziņš, PricewaterhouseCoopers vebinārs "Zemas īres mājokļu būvniecības aizdevumi" 2022.gada 20.oktobris

1. Kompensācijas un
pārkompensācijas
aprēķina metodika
20.10.2022

2. PwC
Pārmērīgas kompensācijas un kompensācijas metodika ir
bāzēta uz VTNP un MK noteikumiem Nr. 459
2
2
• Definē pakalpojumus ar vispārēju
tautsaimniecisku nozīmi, tai skaitā zemas
īres mājokļu nodrošināšana, un valsts
atbalstu uz šo pakalpojumu kompensāciju.
• Definē programmas ietvarā aptverto
vispārējas tautsaimnieciskas nozīmes
pakalpojumu – zemas īres mājokļu
nodrošināšana.
• Definē skaidrus un praktiskus procesus, kā
kvantitatīvi izteikt VTNP un MK noteikumos
izklāstītos parametrus.
Konteksts
• Nosaka iespējamās kompensācijas apjomu
un sniedz pārmērīgas kompensācijas
kontroles procesa ietvaru.
• Precizē atbalsta sfēru, mērķi, izpildei
pieejamos finansēšu avotus, tai skaitā,
kompensācijas ietvaru, un attīstības
projektu tehniskos parametrus.
• Praktisks instruments, kas tiek izmantots
nekustamā īpašuma attīstības projekta
kompensācijas apjoma aprēķinam un
pārmērīgas kompensācijas kontrolei.
Ietekme
`
Komisijas lēmums 2012/21/ES Ministru kabineta noteikumi Nr. 459 Aprēķinu metodika, vadlīnijas

3. PwC
Katram projektam ir jāatbilst MK noteikumos definētajiem
pamata parametriem
3
3
• Būvniecības izmaksas un komunikāciju infrastruktūras izbūve ir
divas no 10 attiecināmo izmaksu (kapitālieguldījumu)
kategorijām, kuras definētas MK noteikumos.
• Attiecināmās izmaksas nepārsniedz 59 477 euro bez pievienotās
vērtības nodokļa vidēji par vienu dzīvojamās īres mājas dzīvokli
(52,125 m2).
• Izmaksas (kapitālieguldījumi), kas neatbilst noteiktajām attiecināmo
izmaksu kategorijām vai pārsniedz noteikto limitu tiek uzskatītas
par neattiecināmajām izmaksām.
• Pievienotais vērtības nodoklis ir neattiecināmā izmaksa.
• Aprēķinu metodikā saprātīga peļņa tiek aprēķināta izmantojot
vidēji svērtās kapitāla cenas (WACC - weighted average cost of
capital) metodi, kura tiek noteikta balstoties uz fiksētu pašu kapitāla
cenu un pašu / aizņemtā kapitāla proporciju, un aizņemtā kapitāla
cenu, kas atkarīga no aizņēmumu procentu likmēm.
• Kompensācijas testa laikā tiek salīdzināts aprēķinātais pašu
kapitāla IRR un saprātīga peļņa (WACC).
• Kompensācija tiek piešķirta kapitāla atlaides veidā. Kapitāla
atlaide var daļēji dzēst sabiedrības “Altum” aizdevumu.
• Kapitāla atlaide var tikt piešķirta maksimums 30%* apmērā no
projekta kopējām attiecināmajām izmaksām.
• Pārkompensācijas tests tiek veikts vismaz vienu reizi trīs gados.
Ja noteiktajā periodā pārkompensācija nepārsniedz 10% no
vidējās gada kompensācijas summas, to var pārnest uz nākamo
periodu.
• Nekustamā īpašuma attīstītājam jānodrošina paša ieguldījums
vismaz 5% apmērā no attiecināmo izmaksu apjoma.
• Attiecināmo izmaksu finansēšanai var tikt piesaistīts sabiedrības
“Altum” aizdevums.
• Neattiecināmo izmaksu finansēšanai var piesaistīt finansējumu no
citas kredītiestādes, kā arī paralēlu sabiedrības “Altum” aizdevumu.
• Īres maksa nevar pārsniegt 5 euro/m2 mēnesī (vienreiz gadā īres
maksu var paaugstināt saskaņā ar CSP norādīto gada vidējo valsts
inflācijas līmeni).
• Mājas noslogojuma līmenis – 100% (mājā līdz deviņiem
dzīvokļiem), 90% (mājā ar vairāk nekā 10 dzīvokļiem).
• Pilnvarojuma līguma termiņš, ko noslēdz starp nekustamā
īpašuma attīstītāju un pašvaldību, ir 50 gadi.
Ieņēmumi un
periods
Attiecināmās
izmaksas
Neattiecināmās
izmaksas
Finansējums
Saprātīga peļņa
Kompensācijas un
pārkompensācijas
metodika
Parametrs Skaidrojums Parametrs Skaidrojums
Projektu pamata parametri var tikt iedalīti sešās pamata grupās:
* Ja dzīvojamā īres māja tiek nodota ekspluatācijā līdz 2026. gada 31. augustam, pēc šī datuma maksimālā kapitāla atlaide ir 25%

4. PwC
Kapitāla atlaides būtība ir vienādot projekta ienesīgumu
saprātīgas peļņas līmenim
4
4
Kompensācija
Starpība starp saprātīgo un faktisko peļņu Svarīgas atziņas
Pārkompensācija*
• IRR > (=) WACC - kapitāla atlaide jeb
kompensācija netiek piešķirta, jo projekts
nodrošina augstāku ienesīgumu nekustamā
īpašuma attīstītājām, nekā sapratīgās peļņas
norma pieļauj.
• Nekustamā īpašuma attīstītājam nav jāveic
atmaksa, jo kapitāla atlaide jeb kompensācija
nav piešķirta.
• IRR < WACC - atšķirību starp vērtībām sedz ar
vienreizēju kapitāla atlaides jeb kompensācijas
piešķiršanu.
• Kapitāla atlaides lielumu nosaka starpība starp
WACC un IRR, un tā tiek piešķirta līdz 30% apmēram
no Altum aizdevumu.
• Ja WACC un IRR starpība ir neliela, tad kapitāla
atlaides apmērs var būt noteikts mazāks par 30%.
* Sākotnējā kompensācijas testa laikā jau tiek konstatēta augstāka iekšējā peļņas norma nekā saprātīga peļņa nosaka par pieņemamu
6%
2%
8%
6%
2%
4%
Iekšējās peļņas norma (IRR)
Starpība
Saprātīgā peļņa (WACC)
Iekšējās peļņas norma (IRR)
Starpība
Saprātīgā peļņa (WACC)

5. PwC
Kompensācijas un pārkompensācijas tests ir jāveic vismaz reizi
trīs gados kopš kapitāla atlaides saņemšanas brīža
5
5
Datu ievade Kompensācija un pārkompensācijas tests
1. Makroekonomiskie pieņēmumi – periodam atbilstošās inflācijas un
nodokļu vērtības
2. Pamata pieņēmumi – nekustamā īpašuma lieluma parametri
3. Kapitālieguldījumu pieņēmumi – attiecināmo un neattiecināmo
izmaksu apmēri
4. Pamatdarbības izmaksu pieņēmumi – iemaksa mājokļu fondā un
citas operatīvās izmaksas
5. Ienākumu pieņēmumi – īres maksas un dzīvokļu noslogojums
6. Finansēšanas pieņēmumi – aizdevumu galvenos parametrus
(termiņš, procentu maksājumu likmes)
7. Finansējuma struktūra - projekta finansējuma struktūras iedalījums
starp paša kapitālu un aizdevumu (-iem)
1. IRR un WACC salīdzinājums – balstoties uz datu ievades veiktajām
darbībām tiek automātiski iegūtas WACC un IRR salīdzināmās vērtības
2. Tehniskie iestatījumi – Excel goal seek funkcija, kas nosaka
nepieciešamo kapitāla atlaidi, lai pielīdzinātu IRR ar WACC
3. Pārbaude – nepieciešams saskaņot aprēķināto kapitāla atlaidi ar
definētajiem kapitāla atlaides piešķiršanas nosacījumiem
4. Vēsturisko naudas plūsmu atjaunošana – aktuālo naudas plūsmu
vērtības, izejot no finanšu pārskatiem.
5. Prognožu atjaunošana - pārējo Pilnvarojuma līguma darbības termiņa
gadu prognožu atjaunošana
6. WACC atjaunošana - atjaunoto aizdevumu procentu likmju norādīšana
7. Pārkompensācijas summa – nepieciešamības gadījumā veic
kompensācijas atmaksu mājokļu pieejamības fondā
Kompensācijas (kapitāla atlaides) apmēra aprēķina soļi Nākotnes kompensācijas un pārkompensācijas testa soļi

6. pwc.com
Paldies!
PricewaterhouseCoopers SIA, Kr. Valdemāra iela 21-21, Rīga, LV-1010, Latvija, LV40003142793
T: +371 6709 4400, F: +371 6783 0055, www.pwc.lv
PwC uzņēmumi palīdz juridiskām un fiziskām personām radīt tām nepieciešamo vērtību. Mūsu uzņēmumu tīklā 157 valstīs strādā vairāk nekā 276 000 speciālistu, kuru
uzdevums ir sniegt kvalitatīvus revīzijas pakalpojumus, kā arī nodokļu un biznesa konsultācijas. Pastāstiet mums par sev svarīgo un uzziniet vairāk, apmeklējot
www.pwc.lv.
©2022 PwC. ”PwC” apzīmē PwC uzņēmumu tīklu un/vai vienu vai vairākus tā dalībniekus, kurā katrai dalīborganizācijai ir atsevišķas juridiskās personas statuss. Sīkāka
informācija pieejama www.pwc.com/structure.