Elk gebouw heeft als doel optimaal te zijn ontworpen en ingericht om de actuele en misschien ook wel de toekomstige primaire bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk te ondersteunen en te faciliteren. Tijdens het hele ontwerp- en bouwproces worden allerhande keuzes gemaakt die een belangrijke functionele en financiële impact hebben op het onderhoud en het beheer tijdens de volledige levenscyclus van dit gebouw. Maar al te vaak wordt de Facility Manager met al zijn FM-gerelateerde kennis en ervaring te weinig betrokken in het ontwerp- en bouwproces. Dit kan resulteren in het opleveren van een niet-duurzaam gebouw dat zeer duur is en moeilijk te onderhouden en te beheren valt. De IFMA werkgroep FM&Architectuur heeft een rapport opgesteld dat deze problematiek aanpakt door aan te duiden welke strategische informatie wanneer en door wie zou moeten uitgewisseld worden, startende van in de allereerste ontwerpfase.

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FM & Architecture
Présentation du rapport
du groupe de travail IFMA
André Colin
HEPL – Nov 2015

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L’assureur ?
« Et les dégâts infligés à l’intégrité de l’œuvre par les petits
rideaux que les locataires mettent aux fenêtres, peut-on
s’assurer contre ça ? »
© François Cointe (Ouvrage de Michel Huet)

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« Ce n’est pas l’architecte qui a dessiné ses plans à l’envers,
c’est l’entrepreneur qui les a lus à l’envers lors de la
construction »
L’entrepreneur?

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« Ce qui est curieux dans la chute de ces plaques de
marbre c’est qu’elles ont l’air de savoir qui en est
responsable»
Les sous-traitants ?

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« Je vous confie une mission complète. Etudes, appel
d’offres, surveillance du chantier et y être emmuré vivant
avec moi pour en sceller le secret »
Le promoteur ?

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Groupe de travail FM & Architecture:
Mieke Loncke (IFMA); Alain Delahaut
(HEPL), Président; Guy Eeckhout (Barco),
Vic-Président.
André Colin (Ageas) ; Philippe Vis (RES) ;
Hans Janssen (8Office — interieur) ; Anton
Boone (Threon); Inneke Van Hout
(Intervest); Thomas Vandenbergh (Besix);
Pieter Pauwels (Université de Gand); Geert
Mertens (PMV); Geert Verhelst (Ingenium);
Iwein Baeyens (UZ Brussel); Jan Moens
(BB); Patrick Heyneman (Imtech).
Photos : Piet Mares
Contribution rédactionnelle : Pieter Pauwels
(Chercheur post-doctoral à l’Université de Gand)

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Des réponses ?
Non, des Questions !!

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© MacLeamy

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EFFICACITE CONFORT
PRIX DE REVIENT

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Pour chaque phase :
• Quelle est l’interaction qui se déroule dans cette
phase ?
• Quelles sont les questions à poser dans cette phase
en ce qui concerne l’immeuble ?
• Quels sont les produits (« delivrables ») à prévoir ?

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– Quelles sont les limitations légales, politiques et urbanistiques ?
– Quel est le résultat de l’évaluation selon BREEAM (Building Research Establishment Environmental
Assessment Methodology) ?
– Quel est le prix de revient total de tout le cycle de vie de l’immeuble ? Qu’est-ce que cela signifie
pour le Total Cost of Ownership (TCO) ?
– Dans quels délais les zones seront-elles utilisées ?
– Comment peut-on entretenir et gérer l’espace et le garder propre ?
– Quels sont les éléments à ajouter au lot d’exigences pour créer et ouvrir un maximum d’opportunités
en cas de nécessité inattendue de vente de l’immeuble ?
– Comment peut-on intégrer la flexibilité ?
– Comment peut-on rendre la résistance et la résilience aux catastrophes et accidents aussi élevée que
possible (ex. garantir une double sortie d’urgence pour chaque zone) ?
– Le système technique souhaité peut-il, comme le système de climatisation et/ou les systèmes HVAC,
être testé ?
– La localisation des interrupteurs et des panneaux de contrôle peut-elle suffisamment être testée ?
– Comment un utilisateur va-t-il utiliser les espaces (« Think ‘User’, not only Image ») et comment
l’immeuble peut-il être adapté pour que cela puisse se dérouler confortablement ?
– Comment la simplicité de l’entretien, de la gestion, du fonctionnement et de l’exploitation peut-elle
être garantie ?
– Comment les installations techniques peuvent-elles être rendues accessibles pour l’entretien et le
remplacement ?
– Rendre possible et simplifier l’utilisation de l’immeuble par les moins valides.

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– Quel niveau de flexibilité doit être prévu en ce qui concerne l’utilisation de l’immeuble ?
– Le changement de destination doit-il être prévu et dans quelle mesure faut-il le prévoir ici ?
– L’accès peut-il être adapté en fonction de l’échange d’équipements techniques lourds ou spéciaux ?
– Dans quelle mesure la technologie est-elle intégrée dans l’immeuble (smart buildings) ?
– L’évaluation se fait-elle en fonction de l’usage des matériaux ou en fonction du coût d’entretien ?
– Quel type de demande de prix a-t-on choisi : une adjudication en fonction du prix ou une demande
de prix en fonction du prix et de la qualité ?
– L’information peut-elle être importée dans les Facility Management Information Systems (FMIS) ?
– Quelles sont les estimations possibles en matière de budget d’entretien et de gestion de
l’immeuble ?
– Comment peut-on établir et améliorer le planning des activités d’entretien ?
– Quelles sont les adaptations à l’immeuble nécessaires pour continuer à répondre aux nouvelles
exigences (exigences légales, exigences énergétiques) ?
– Comment avertit-on de l’approche de la fin de la durée de vie des différentes installations et
composants techniques ?
– Comment les performances de l’immeuble sont-elles rapportées (tant en général qu’en détail) ?
– Une mesure périodique de la condition est-elle réalisée selon la norme NEN 2767 pour évaluer
l’entretien fourni ?
– Si des modifications sont faites à l’immeuble avant la fin de la période de garantie, comment seront
traitées les garanties ?

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MERCI POUR VOTRE ATTENTION ET
BONNE LECTURE !