Todo lo que necesitas saber sobre los Impuestos aplicables a Inmuebles: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), etc. - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

1. IMPUESTOS
SOBRE INMUEBLES

2. Impuestos sobre Inmuebles
7.1 IMPUESTOS EN LA
ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD
DE BIENES INMUEBLES
Las operaciones inmobiliarias en
España pueden realizarse sobre los
propios activos y bienes inmuebles
(asset deal), o sobre sociedades
mercantiles con bienes inmuebles en
su balance (share deal). La elección
entre una operación "asset" o "share"
dependerá de la fiscalidad de la
misma. En muchas ocasiones el
propio vendedor impone el tipo de
estructura de la operación al buscar
la mayor eficiencia fiscal en sus
propios intereses.
7.1.1 VENTA DE ACTIVOS
INMOBILIARIOS (ASSET DEAL)
a) Impuesto al Valor Añadido e
Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales Onerosas
La adquisición de activos
inmobiliarios de forma directa está
sujeta imposición por:
i) IVA - Impuesto sobre el Valor
Añadido; o por ii) ITPO - Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales
Onerosas. El sujeto pasivo
responsable del pago de estos
impuestos es el comprador, hemos
de recordar que se trata de
impuestos incompatibles entre sí,
por lo que o pagamos uno u otro;
en cualquier caso preferiremos optar
por la vía del IVA al ser un impuesto
neutro y compensable.
El marco tributario plantea varios
supuestos:
i) Transmisión de la propiedad por
contribuyentes no sujetos a IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la región donde
esté ubicado el inmueble;
ii) Transmisión de la propiedad por
contribuyentes sujetos a IVA en:
ii.1) Transmisiones de terrenos
urbanizables y desarrollados,
aplicando IVA con una tasa
impositiva del 21%.
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3. ii.2) Transmisiones de terrenos
rústicos y no urbaniazables están
exentas de IVA, aplicando ITPO con
una tasa impositiva entre el 6 - 11%,
salvo que el comprador sea un
contribuyente sujeto a IVA, pudiendo
este renunciar a la exención de IVA
para tributar a una tasa impositiva
del 21%.
ii.3) Primera transmisión de
edificación sujeta a IVA, a una tasa
impositiva del 21% (en los casos de
transmisiones de edificaciones
destinadas a viviendas el IVA
aplicable será a una tasa impositiva
del 10%).
ii.4) Primera transmisión de
edificación que haya sido utilizada
de forma continuada durante un
periodo superior a 2 años bajo un
contrato de arrendamiento y las
segundas y ulteriores transmisiones
de edificación están exentas de IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%
dependiendo de la región donde
esté ubicado el inmueble, salvo que
el comprador sea un contribuyente
sujeto a IVA, pudiendo este
renunciar a la exención de IVA para
tributar a una tasa impositiva del
21% (en los casos de transmisiones
de edificaciones destinadas a
viviendas el IVA aplicable será a una
tasa impositiva del 10%).
ii.5) Segundas y ulteriores
transmisiones de edificación están
sujetas pero exentas de IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%, salvo
que hayan sido realizadas en virtud
de una reforma sustancial e integral.
ii.6) Transmisiones de edificaciones
por el ejercicio de opciones de
compra por un arrendatario en un
contrato de arrendamiento
financiero están sujetas y no exentas
de IVA aplicable a una tasa
impositiva del 21%.
ii.7) Transmisiones de un grupo de
activos que representan una rama
de actividad de un negocio o
empresa no están sujetas a IVA,
aplicando ITPO con una tasa
impositiva entre el 6 - 11%. En este
tipo de transacciones
particularmente no es posible aplicar
la renuncia a la exención de IVA al
no ser una operación sujeta al
impuesto.
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4. b) Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados
Los documentos notariales que
registran públicamente transacciones
sobre terrenos y edificaciones sujetas
a IVA están sujetas a IAJD,
aplicando una tasa impositiva entre
el 0.5 - 2.5% dependiendo de la
región donde esté ubicado el
inmueble y el tipo de transacción. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el comprador.
c) Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana
Las transmisiones de bienes
inmuebles en zonas urbanas por lo
general están sujetas a imposición
por la plusvalía municipal, cada
Ayuntamiento calcula la
revalorización que corresponde al
momento de la venta dependiendo
siempre del momento de compra. El
sujeto pasivo responsable del pago
del impuesto es el vendedor.
7.1.2 VENTA DE SOCIEDADES
INMOBILIARIAS (SHARE DEAL)
La adquisición de bienes inmuebles
a partir de un "share deal" está
exenta de IVA y ITPO. Existe un límite
a la aplicación de la exención de los
impuestos anteriormente
mencionados cuando el motivo
principal de realizar la operación
con esta estructura es la fiscalidad.
Las operaciones de transmisiones
inmobiliarias estructuradas dentro
de un "share deal" podrán acogerse
a la exención siempre y cuando al
menos el 50% de los activos
transferidos sean elementos
productivos y no meros activos
inmobiliarios, siempre y cuando el
comprador obtenga o aumente el
control sobre la entidad. En los
casos en los que no se cumplan con
estos límites establecidos por la Ley,
la operación deberá tributar por
ITPO (6 - 11%) o IVA (10 o 21%)
dependiendo del tipo aplicable y de
la ubicación de los activos
inmobiliarios al momento de su
materialización.
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5. 7.2 IMPUESTO AL VALOR AÑADIDO
El sujeto pasivo responsable del
pago del IVA es el comprador al
momento de completar la
adquisición de la propiedad. En
algunos casos podrá aplicar el
mecanismo de reversión de la carga
impositiva del impuesto, a través del
cual el importe total devengado por
el impuesto no se paga al vendedor,
sino que el propio comprador se lo
repercute automáticamente.
Simultáneamente, el comprador
podrá deducirse y compensar el IVA
repercutido, consiguiendo en la
práctica una deducción total del
impuesto sin que haya un pago
efectivo del mismo por parte del
comprador.
7.3 OTROS IMPUESTOS APLICABLES
A BIENES INMUEBLES
7.3.1 IMPUESTO SOBRE BIENES
INMUEBLES
Los propietarios de bienes inmuebles
deben pagar el Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un impuesto local pagadero
anualmente por el propietario del
inmueble, y en algunos casos por los
beneficiarios de ciertos derechos
sobre los mismos. El impuesto se
calcula en base al valor catastral del
inmueble y está supervisado por el
Ayuntamiento donde esté ubicada la
propiedad, es muy importante
confirmar la ausencia de deudas
fiscales imputables al inmueble.
7.3.2 IMPUESTOS ESPECIALES
SOBRE BIENES INMUEBLES
PROPIEDAD DE ENTIDADES NO
RESIDENTES
Las entidades residentes en
jurisdicciones consideradas como
paraíso fiscal que sean propietarias
de bienes inmuebles en España
serán gravadas con un impuesto
especial, el Gravamen Especial
sobre Bienes Inmuebles de Entidades
No Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 3% sobre el valor
catastral de la propiedad pagadero
anualmente. El impuesto también se
devenga en el mismo ejercicio de
una posible transmisión de la
propiedad del inmueble aunque sea
realizada con
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6. anterioridad al día 31 de diciembre.
En la práctica, solo podremos evitar
el devengo del impuesto en aquellos
casos en los que consigamos que
vincular el inmueble al ejercicio de
una actividad económica real en
España, dejando atrás la
consideración del activo bajo el
régimen "holding".
Recomendaremos siempre a la hora
de invertir, en aquellos casos en los
que se prefiera formalizar la
inversión a través de una sociedad,
la posibilidad de hacerlo con una
sociedad de nueva creación
residente en España. La utilización
de un vehículo residente en España
nos permitirá evitar impuestos
especiales y posibles retenciones por
las rentas generadas por la
aplicación de los convenios de doble
imposición.
7.4 IMPUESTOS SOBRE RENTAS
GENERADAS POR BIENES
INMUEBLES
7.4.1 INVERSIÓN DIRECTA A
TRAVÉS DE UN ESTABLECIMIENTO
PERMANENTE
Un establecimiento permanente se
forma cuando hay una serie de
recursos humanos y materiales
organizados para el desempeño de
actividades económicas en un país.
Las rentas generadas por bienes
inmuebles propiedad de un
establecimiento permanente en
España están sujetas al Impuesto
sobre la Renta de No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%. La base imponible del
impuesto la conforma el resultado
de la Cuenta de Pérdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos. En cualquier
caso, antes de poder cuantificar los
impuestos, hemos de revisar qué
gastos son deducibles a los efectos
del establecimiento permanente
además de los intereses, regalías y
comisiones pagadas a la matriz en
compensación por la asistencia
técnica recibida para el desempeño
de actividades en España. En la
práctica, la mayor parte de los
costes de gestión y administración
son deducibles junto con la
depreciación y amortización del
inmueble dentro de los límites
establecidos por la norma.
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7. 7.4.2 INVERSIÓN DIRECTA SIN UN
ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
En aquellos casos en los que el
inversor no tiene un establecimiento
permanente en España, las rentas
generadas por bienes inmuebles
están sujetas al Impuesto sobre la
Renta de No Residentes, aplicando
una tasa impositiva del 24%, salvo
que se trate de residentes en un
Estado Miembro de la Unión
Europea, donde la tasa impositiva es
del 19%. La base imponible del
impuesto la conforman los ingresos
brutos generados. Es importante
destacar que la inversión en bienes
inmuebles por lo general genera en
sí misma un establecimiento
permanente.
7.4.3 INVERSIÓN INDIRECTA A
TRAVÉS DE UNA ENTIDAD
RESIDENTE EN ESPAÑA
Las rentas generadas por bienes
inmuebles están sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25%. La base
imponible del impuesto la conforma
el resultado de la Cuenta de
Pérdidas y
Ganancias, deduciendo los gastos
de los ingresos percibidos, es decir,
los ingresos netos.
7.4.4 INVERSIÓN INDIRECTA A
TRAVÉS DE UNA ENTIDAD EN
ATRIBUCIÓN DE RENTAS
Las entidades en atribución de
rentas son transparentes a efectos
fiscales en España, por lo que
cualquier ingreso generado por la
entidad será atribuido directamente
a cada uno de los socios. El régimen
fiscal dependerá de la existencia o
no de un establecimiento
permanente. En cualquier caso, las
rentas generadas por bienes
inmuebles están sujetas al Impuesto
sobre Sociedades, aplicando una
tasa impositiva del 25% y
atribuyendo directamente a cada
socio de forma proporcional a su
aportación.
7.5 FISCALIDAD DE LOS
DIVIDENDOS PERCIBIDOS DE
SOCIEDADES INMOBILIARIAS
La distribución de dividendos a
socios no residentes está sujeta al
Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
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8. impositiva del 19%, salvo: i) Que
exista una relación recogida en la
Directiva Matriz-Filial Unión Europea
(por lo general son dividendos
enviados de una filial a la matriz en
la Unión Europea), en cuyo caso el
impuesto estará exento; ii) Que
exista un Convenio para Evitar la
Doble Imposición relevante a las
partes que reduzca el impuesto
aplicable, en estos casos se
generarán créditos fiscales entre
países en aquellos casos en los que
haya tributación efectiva por estas
rentas.
7.5.1 IMPUESTO DE SUCURSAL
Las rentas generadas por un
establecimiento permanente y que
son transferidas al extranjero
pueden estar sujetas a un impuesto
complementario del 19%. El
impuesto no aplica a aquellas rentas
generadas en España por una
sucursal o establecimiento
permanente de una entidad
residente en otro Estado Miembro de
la Unión Europea, o de cualquier
Estado con el cuál España haya
suscrito un Convenio de Doble
Imposición.
7.6 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL SOBRE
BIENES INMUEBLES
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
propiedades inmobiliarias en
España están sujetas a impuestos: i)
Ganancias de capital materializadas
por inversores extranjeros con un
establecimiento permanente en
España están sujetas al Impuesto
sobre la Renta de los No Residentes,
aplicando una tasa impositiva del
25%; ii) Ganancias de capital
materializadas por inversores
extranjeros sin establecimiento
permanente en España están sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposición
disponga otra cosa. En este último
escenario donde el vendedor
extranjero no tiene establecimiento
permanente en España, el
comprador está obligado a retener
el 3% del precio acordado como
parte del pago del impuesto. Esto no
aplica a entidades residentes en
España, en la práctica es
conveniente realizar las inversiones
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9. con una entidad residente en España
para simplificar la carga fiscal.
7.7 FISCALIDAD DE LAS
GANANCIAS DE CAPITAL EN LA
VENTA DE ACCIONES DE UNA
SOCIEDAD INMOBILIARIA
Las ganancias de capital
materializadas por la venta de
acciones de una sociedad
inmobiliaria española están sujetas
al Impuesto sobre la Renta de los No
Residentes, aplicando una tasa
impositiva del 19%, salvo que el
Convenio de Doble Imposición
disponga otra cosa.
7.8 VEHÍCULOS ESPECIALES DE
INVERSIÓN INMOBILIARIA
7.8.1 SOCIMI
Las Sociedades Anónimas Cotizadas
de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI) tienen un
régimen fiscal especial aplicando
una tasa impositiva del 0% sobre los
ingresos percibidos siempre y
cuando se cumplan con los
requisitos establecidos para su
actividad y los socios que tengan
más de un 5% de participación
tengan una tributación efectiva
respecto de los dividendos
percibidos superior al 10%. En
aquellos casos en los que no se
cumplan estos requisitos, la SOCIMI
tributaría a un 19% sobre los
ingresos percibidos. El régimen
especial de las SOCIMI's requiere
que se distribuyan el 80% de los
beneficios generados a partir de la
actividad principal de la entidad, el
alquiler de bienes inmuebles.
También deberá distribuirse el 50%
de los beneficios generados por la
venta de activos inmobiliarios, y el
100% de los beneficios generados
por la venta de participaciones.
7.8.2 FONDOS DE INVERSIÓN
INMOBILIARIA
Los Fondos y Sociedades de
Inversión Inmobiliaria (FII's y SII's)
tributan al 1% sobre los ingresos
generados, sin que exista una
obligación formal de distribución de
beneficios ni dividendos. Los FII's y
SII's son vehículos muy eficientes
fiscalmente ya que permiten a los
inversores diferir el pago de
impuestos hasta el momento de la
efectiva distribución patrimonial.
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11. GUÍA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA
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