2. W SKRÓCIE
KREDYTY HIPOTECZNE
Alior Bank, mBank i Multibank wycofały się z udzielania kredytów we frankach.
W rezultacie przeciętna marża spadła z 3,8% do 2,75%.
Weszła w życie ustawa antyspreadowa. Bez konieczności płacenia za aneks do umowy
można już kupować franki tam gdzie kurs jest najkorzystniejszy.
Stawka LIBOR CHF 3M spadła prawie do zera, a więc oprocentowanie kredytów we
frankach jest niemal równe ich marży.
Kurs franka przekroczył w sierpniu 4 zł. Interwencja Szwajcarskiego Banku
Centralnego obniżyła go jednak do 3,5 zł.
CENY OFERTOWE
W sierpniu zawirowania związane z kursem franka stały się kolejnym hamulcem rynku
mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów
hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców
rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku
wtórnym.
Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku – 6% i Olsztynie –
6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach.
Nastąpił faktyczny koniec programu Rodzina na Swoim. W Zielonej Górze, Rzeszowie i
Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty,
spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i
województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań
wystawionych na sprzedaż.
CENY TRANSAKCYJNE
Zmiany w Rodzinie na swoim nie zmobilizowały potencjalnych nabywców mieszkań do
zakupów w przeddzień wejścia w życie nowych zasad programu. Widoczne jest
wydłużanie się procesu decyzyjnego kupujących.
W stosunku do poprzedniego analizowanego okresu największe obniżki cen
transakcyjnych mieszkań odnotowano w Gdańsku (3,8 proc.) i w Krakowie (3,5 proc.)
W Gdyni coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania wybudowanego w
ostatnich kilku latach. Natomiast w Warszawie wzrasta udział transakcji większych
powierzchniowo mieszkań, przez co średnia cena sprzedawanego mieszkania
przekroczyła już 450 tys. zł.
3. KREDYTY HIPOTECZNE
W sierpniu, podobnie jak w lipcu, banki nie dokonały zbyt wielu zmian w zakresie marż kredytów
hipotecznych. Patrząc na wykresy pokazujące zmiany marż i oprocentowania można jedynka odnieść
zupełnie inne wrażenie. Widać bowiem bardzo wyraźny spadek tych wartości dla kredytów we
frankach. Od września 2009 r. przeciętna (mediana) marża tych kredytów utrzymywała się na
poziomie ok. 3,8%. W minionym miesiącu spadła natomiast do 2,75%. Nie jest to jednak efekt
spektakularnych obniżek lecz tego, że trzy banki – Alior, mBank i Multibank - wycofały się z udzielania
kredytów we frankach.
Po tych zmianach kredyty w szwajcarskiej walucie mają w swojej ofercie już tylko cztery banki. Tylko
w dwóch – Bank BPH i Nordea – oferta jest jednak atrakcyjna dla przeciętnego kredytobiorcy.
Pozostałe dwa to Deutsche Bank i PKO BP. W tym pierwszym aby uzyskać kredyt we frankach trzeba
zarabiać aż 50 tys. zł netto miesięcznie. W PKO BP zniechęca natomiast bardzo wysoka marża.
Sierpień przyniósł również pewne zmiany dla osób, które już spłacają kredyty we frankach. Ze
względu na spadek stawki LIBOR CHF 3M do poziomu bliskiego zera (0,005%) oprocentowanie takich
kredytów jest niemal równe jego marży. Kolejną dobrą informacją było także wejście w życie tzw.
ustawy antyspredowej. Bez dodatkowych opłat można więc spłacać raty frankami kupionymi np. w
kantorze. Niestety miniony miesiąc przyniósł również bardzo istotny wzrost kursu franka. 10 sierpnia
kurs wynosił już nawet 4,04 zł. Sytuację uratowała jednak interwencja Szwajcarskiego Banku
Centralnego, po której frank spadł do poziomu 3,5 zł.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Euro Bank 5,69% 1,00%
ING Bank Śląski 5,70% 0,85%
BZ WBK 5,71% 0,99%
DnB Nord 5,71% 1,00%
Alior 5,82% 1,10%
Lukas 5,82% 1,10%
Nordea 5,82% 1,10%
Millennium 5,91% 1,19%
Bank BPH 5,92% 1,20%
Citi Handlowy 5,92% 1,20%
Bank Pocztowy 5,97% 1,25%
Bank Pekao 5,98% 1,39%
BNP Paribas 6,01% 1,29%
mBank 6,01% 1,30%
MultiBank 6,01% 1,30%
Deutsche Bank PBC 6,02% 1,30%
Raiffeisen 6,09% 1,40%
Kredyt Bank 6,12% 1,40%
BGŻ 6,15% 1,30%
PKO BP 6,19% 1,47%
4. Pekao Bank Hipoteczny 6,22% 1,50%
GetBank 6,29% 1,99%
Getin Noble 6,44% 2,14%
BOŚ 6,48% 1,70%
Polbank 6,52% 1,80%
Invest Bank 7,00% 2,30%
Mazowiecki Bank Regionalny 7,59% 3,00%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Lukas Bank 2,96% 1,60%
DnB Nord 3,20% 1,60%
Nordea 3,24% 1,70%
Deutsche Bank PBC 3,34% 1,80%
Polbank 3,34% 1,80%
MultiBank 3,48% 2,00%
Kredyt Bank 3,54% 2,00%
mBank 3,54% 2,00%
Raiffeisen 3,58% 2,05%
BZ WBK 3,63% 2,15%
PKO BP 3,90% 2,36%
Alior Bank 4,08% 2,60%
BNP Paribas 4,62% 1,49%
Bank BPH 4,68% 3,20%
BOŚ 5,02% 3,20%
Bank Pekao 5,09% 3,50%
Getin Noble 6,37% 4,95%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* Kredyt dwuwalutowy
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Bank BPH 2,61% 2,60%
Nordea 2,76% 2,75%
PKO BP 6,77% 6,76%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
6. CENY OFERTOWE
W sierpniu wszyscy mówili i myśleli głównie o franku szwajcarskim. Dni kiedy kurs franka szybował w
górę były bardzo nerwowe dla wielu właścicieli mieszkań, zadłużonych w tej walucie. Mimo, iż obecnie
kredyty we frankach szwajcarskich stanowią zaledwie 7,5 procenta wszystkich nowo udzielanych
pożyczek (Raport AMRON i Sarin), zawirowania związane z kursem franka były kolejnym hamulcem
rynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to
ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to
kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym.
W 13 największych polskich miastach ceny od lipca 2011 spadły o kolejne 0,4 punktu procentowego.
Najbardziej o 2%, w ciągu miesiąca, spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi.
Obniżki rzędu 1 punktu procentowego w ciągu miesiąca miały miejsce w Opolu, Lublinie i Gdańsku. W
Krakowie i Warszawie ceny są niższe o 0,7%. W ostatnich 3 miesiącach najbardziej straciły na
wartości mieszkania w Łodzi – 3,1%, Sopocie – 2,6% i Opolu.
Do najbardziej stabilnych należą ceny mieszkań w Lublinie. Pozostają dokładnie na tym samym
poziomie co przed rokiem. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku – 6% i
Olsztynie – 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach.
Średnie ceny ofertowe mieszkań VIII 2010- VIII 2011
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT
sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100
wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400
październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210
listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900
grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000
styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940
luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920
marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370
kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340
maj 11 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 220 10 420
czerwiec 11 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 200 10 470
lipiec 11 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 230 10 190
sierpień 11 6 360 7 020 8 230 5 570 5 800 6 210 10 152
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
8. Zmiany średnich cen ofertowych
-0,43%
0,5%
KATOWICE 1,0%
-5,1%
-0,18%
0,1%
BIAŁYSTOK -1,1%
-2,3%
-0,20%
-1,2%
OPOLE -2,2%
-2,6%
0,30%
0,0% -0,2%
OLSZTYN
-6,7%
-0,19%
0,4%
TORUŃ 1,1%
-2,4%
-0,23%
0,4%
SZCZECIN 0,4%
-2,8%
0,00%
-1,0%
LUBLIN -0,2%
0,0%
-0,50%
-3,1% -2,0%
ŁÓDŹ
-4,7%
-9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0%
w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Faktyczny koniec programu Rodzina na swoim
Mimo że program rządowy Rodzina na Swoim zostanie zakończony 31 grudnia 2012 roku to de facto
przestaje on funkcjonować już teraz. Wskaźniki dostępności mieszkań, które spełniałyby kryteria,
obliczone na podstawie ofert z serwisu Szybko.pl, pokazują iż w większości dużych miast mieszkań do
kupienia za kredyt z dopłatą nie znajdziemy.
W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym
żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i
województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań wystawionych na
sprzedaż. Na tym tle bardzo dobrze wypada województwo opolskie (bez Opola), gdzie nadal ponad
55% ogłoszeń spełnia kryteria cenowe i wielkości. Wyjątkiem na tle całej Polski jest również
województwo kujawsko-pomorskie (42,6%) oraz Bydgoszcz (44,6%) i Toruń (24,1%), gdzie nadal
duża część oferty kwalifikuje się do rządowego programu. W przypadku Bydgoszczy wskaźnik nadal
pozostaje wyższy od średniej ceny ofertowej z sierpnia 2011, która wynosi 3830 złotych za metr
kwadratowy. Wskaźniki dla Bydgoszczy, Torunia i woj., kujawsko-pomorskiego są niższe tylko od
obowiązujących w Warszawie i Poznaniu i należy się spodziewać, że ulegną obniżeniu w kolejnych
kwartałach.
9. Odsetek mieszkań z rynku wtórnego, spełniający nowe kryteria programu RNS.
Na podstawie ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w sierpniu 2011
% udział ofert
wskaźniki spełniających kryteria
obowiązujące w III kw. programu na rynku
nazwa województwa gmina 2011** r. wtórny wtórnym
dolnośląskie m. Wrocław 3 947 0,4%
pozostałe 2 936 12,9%
kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz 4 008 44,6%
m. Toruń 4 008 24,1%
pozostałe 3 227 42,6%
lubelskie m. Lublin 2 752 1,2%
pozostałe 2 534 13,7%
lubuskie m. Gorzów Wlkp. 2 563 20,0%
m. Zielona Góra 2 563 brak ofert
pozostałe 2 403 14,3%
łódzkie m. Łódź 3 780 20,7%
pozostałe 2 861 16,7%
małopolskie m. Kraków 3 784 0,4%
pozostałe 2 860 3,6%
mazowieckie m. Warszawa 5 609 0,7%
pozostałe 3 025 0,8%
opolskie m. Opole 3 091 6,8%
pozostałe 2 933 55,4%
podkarpackie m. Rzeszów 2 841 brak ofert
pozostałe 2 297 brak danych
podlaskie m. Białystok 2 964 1,4%
pozostałe 2 734 22,2%
pomorskie m. Gdańsk 3 902 1,4%
pozostałe 3 260 4,8%
śląskie m. Katowice 3 153 12,9%
pozostałe 2 691 15,8%
świętokrzyskie m. Kielce 3 237 brak ofert
pozostałe 2 406 brak danych
warmińsko-mazurskie m. Olsztyn 3 913 12,5%
pozostałe 2 734 36,7%
wielkopolskie m. Poznań 4 104 2,8%
pozostałe 2 658 4,0%
zachodniopomorskie m. Szczecin 2 827 0,7%
pozostałe 2 739 4,5%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
marta.kosinska@szybko.pl
10. CENY TRANSAKCYJNE
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Średnia
cena Średnia cena Różnica
Średnia cena Średni metraż
ofertowa z transakcyjna z pomiędzy ceną Zmiana w
Miasto nabywanego nabywanego
okresu VI okresu VI 2011 transakcyjną a cenach trans.
mieszkania mieszkania
2011 – VIII – VIII 2011 ofertową
2011
Wrocław 6352 5764 9,3% - 1,9% 311 700 zł 54,3 m kw.
Kraków 7057 6427 8,9% - 3,5% 296 700 zł 46,8 m kw.
Warszawa 8253 7886 4,4% - 0,5% 453 600 zł 56,9 m kw.
Poznań 5580 5447 2,4% 0,4% 265 000 zł 48,8 m kw.
Gdańsk 5828 5325 8,6% - 3,8% 274 000 zł 52,3 m kw.
Gdynia 6213 5392 13,2% 4,4% 290 200 zł 52,9 m kw.
Łódź 4082 3849 5,7% 0,2% 200 700 zł 52,0 m kw.
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VI 2011-VIII 2011.
Tym razem w grupie analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie VI-VIII
2011 r. Znaczne obniżenie limitów dla rynku wtórnego w RNS nie przyniosło w końcówce wakacji
zwiększonego popytu na mieszkania. Wbrew przewidywaniom, niewielu klientów podejmowało w
ostatniej chwili decyzję o zakupie. To nowość w porównaniu do sytuacji z poprzednich miesięcy i lat,
kiedy informacje rynkowe miały duży wpływ na zachowania klientów (np. Rekomendacja S). Zapewne
potencjalni nabywcy wierzą w dalsze korekty cen i odwlekają co najmniej do jesieni decyzję o zakupie
mieszkania.
Wzrastająca podaż mieszkań przy utrzymującym się na niezmiennym poziomie popycie oznacza
konieczność weryfikacji cen przez sprzedających. W analizowanym okresie odnotowaliśmy dość
wyraźne spadki cen transakcyjnych w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (3,5 proc.). Niższe niż przed
miesiącem ceny pojawiły się też we Wrocławiu (1,9 proc.). W Warszawie cena m kw. była niższa
zaledwie o 42 zł. W porównaniu do poprzedniego okresu nieznaczne wzrosty średniej ceny
transakcyjnej miały miejsce w Poznaniu (0,4 proc.) i Łodzi (0,2 proc.). Zieloną wyspą na tle
analizowanych lokalizacji okazała się Gdynia, gdzie odnotowaliśmy 4,4 proc. wzrost średniej ceny.
Wzrost ten nie jest jednak spowodowany żadnymi istotnymi czynnikami rynkowymi. Wynika przed
wszystkim z faktu, że koszyk transakcji w analizowanym okresie obfitował w mieszkania wybudowane
po 2005 roku – sprzedawane w cenach niejednokrotnie znacznie przekraczających 6000 zł za m kw.
Wzrost średniej ceny transakcyjnej w Gdyni przy utrzymaniu się podobnych poziomów cen ofertowych
wpłynął na obniżenie dysproporcji pomiędzy tymi wartościami. Obecnie różnica pomiędzy
oczekiwaniami rynkowymi a realnie osiąganymi cenami wynosi 13,2 proc. i nadal jest to najwyższy
wskaźnik spośród analizowanych miast. Natomiast w Poznaniu różnica ta wynosi zaledwie 2,4 proc.
(133 zł) i może świadczyć o rynkowej wycenie mieszkań przez sprzedających i akceptacji tych cen
przez osoby dokonujące transakcji.
W Warszawie średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł. W stolicy
nabywamy też największe metraże – średnio prawie 57 m kw. Jest to konsekwencją zwiększenia
udziału w transakcjach największych powierzchniowo mieszkań. Co piąte nabywane mieszkanie ma
więcej niż 70 m kw. Duża konkurencja w tej grupie powoduje liczne obniżki, z których korzystają
11. klienci zainteresowani zakupem takich lokali. Tym razem najmniejszy metraż odnotowaliśmy w
Krakowie, gdzie średnia dla transakcji wyniosła 46,8 m kw.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
mjanczuk@metrohouse.pl
