Resumen ejecutivo: Caso de Negocio para la Construcción Sostenible en Colombia, para usos comerciales. CCCS

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CONSEJO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE - CCCS
CASO DE NEGOCIO DE LA CONSTRUCCIÓN
SOSTENIBLE EN COLOMBIA- USOS COMERCIALES
Octubre 2014
JUSTIFICACION
En el trabajo “Caso de negocio de la
construcción sostenible en Colombia –
usos comerciales” se analiza los costos y
beneficios para desarrolladores,
inversionistas y ocupantes en relación con
la existencia de un nuevo grupo de
edificaciones comerciales certificadas en
construcción sostenible con la herramienta
LEED® (Leadership in Energy &
Environmental Design) en Colombia. Si
bien existen muchos proyectos de
vanguardia y excelencia sin certificarse en
sostenibilidad en el país, el Consejo
Colombiano de Construcción Sostenible
(CCCS) considera que es importante
contar con un criterio de medición de las
especificaciones y atributos de
construcción sostenible para poder
comparar su desempeño e identificar los
motivos que explican su creciente acogida
como modelo de negocio. Así mismo, las
certificaciones en construcción sostenible
ayudan a educar a la demanda, pues en la
medida en que los usuarios conocen los
atributos de la edificación pueden tener
mayor capacidad de comparación y
conocimiento sobre sus beneficios.
En Colombia la construcción sostenible ha
tenido una recepción muy positiva por
parte de inversionistas, desarrolladores y
usuarios. Desde el 2008 se empezaron a
diseñar y construir en el país proyectos
que utilizan el concepto de diseño
integrativo y buscan una certificación en
construcción sostenible. Junto con la
fundación del Consejo Colombiano de
Construcción Sostenible (CCCS) en el
mismo año se han venido sumando cada
vez más adeptos y empresas
comprometidas con esta mejor práctica en
la industria nacional. De esta manera se ha
surtido un proceso de aprendizaje entre los
actores de la cadena de valor y en la
actualidad existe un mercado dinámico,
cada vez más maduro y capaz de producir
soluciones de construcción sostenible y
con interés de permear mercados como la
vivienda social y la infraestructura urbana.
Existen diferentes razones por las cuales
los distintos actores deciden involucrarse

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en proyectos de edificación sostenible y,
de igual manera, son múltiples los
beneficios. Estos factores habían sido
estudiados en el pasado de tal manera que
han permitido intuir pero no medir las
razones concretas por las cuales viene
tomando fuerza este mercado por
soluciones de construcción sostenible en el
caso colombiano. Mediante este estudio
evaluamos datos observados de la primera
generación de edificaciones certificadas en
construcción sostenible (2009-2014) y
también recopilamos información
cualitativa. En su conjunto el análisis de
estos datos nos permite ubicar los motores
de la dinámica reciente y también nos
brinda luces sobre los retos pendientes
para una transformación más profunda de
la industria de la construcción hacia
prácticas de desarrollo sostenible.
La metodología del trabajo en cuestión se
basó en el informe “The Business Case for
Green Building: A Review of the Costs and
Benefits for Developers, Investors and
Occupants” (2013) elaborado por el World
Green Building Council (Consejo Mundial
de Construcción Sostenible). En el Caso
de Negocio de la construcción sostenible
para usos comerciales en Colombia nos
enfocamos en cuatro categorías de
análisis: costos de diseño y construcción,
valor del activo, costos operacionales y
efectos en salud y productividad.
Es importante señalar que el único sistema
de certificación en construcción sostenible
por ahora utilizado en Colombia es el
sistema LEED® de propiedad del Consejo
Estadounidense de Construcción
Sostenible (USGBC por sus siglas en
inglés). Por este motivo esta primera
versión del Caso de negocio de la
construcción sostenible en Colombia –
usos comerciales se centra en
edificaciones que han utilizado esta
herramienta de certificación en
sostenibilidad. A septiembre 15 de 2014 se
encuentran registrados en el directorio
oficial de este sistema 137 proyectos con
un área de 3,28 millones de m2, que
equivalen al 13,4% del área total licenciada
en el 2013. De este total, 41 de las
edificaciones se certificaron oficialmente y
sumaron 914,076 m2. Uno de los proyectos
alcanzó el nivel Platino, 18 se certificaron
en el nivel Oro, 15 el nivel Plata y 7 en
Certificación. A nivel suramericano
Colombia es el cuarto mercado más
grande en cuanto al número de proyectos
registrados en el directorio de este sistema
de certificación después de Brasil, México
y Chile.
METODOLOGÍA
La investigación de este estudio se
desarrolló con base en la metodología
propuesta por el World Green Building
Council (Consejo Mundial de la
Construcción Sostenible,
www.worldgbc.org) en el estudio “The
Business Case for Green Building. A
Review of the Costs and Benefits For
Developers, Investors and Occupants”

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(2013), y realizado en conjunto con los
consejos de construcción sostenible
alrededor del mundo avalados por el
WorldGBC, entre los que se encuentra el
CCCS, y una serie de aliados académicos
y empresariales expertos en este tipo de
evaluaciones.
Para el caso colombiano, el CCCS recopiló
información de 16 proyectos certificados en
construcción sostenible con LEED®, en el
lapso 2009-2014, de la primera generación
de 41 proyectos existentes con esta
distinción en Colombia. Como estos
proyectos tomaron el camino de medición y
verificación del proyecto en cuanto a sus
atributos de construcción sostenible, este
conjunto de edificaciones cuentan con
seguimiento (monitoreo y control) a sus
consumos durante su fase de operación.
Este trabajo se basa en esos reportes y en
encuestas a los dueños de las
edificaciones.
Cabe aclarar que dos de los 16 proyectos
certificados con los cuales contamos con
información para este trabajo
corresponden a usos únicos dentro de la
muestra (colegio y hospital). Por tanto,
excluimos esos dos proyectos de esta
primera versión del Caso de negocio de la
construcción sostenible en Colombia –
usos comerciales y los resultados que se
presentan corresponden al análisis de los
datos de 14 proyectos certificados LEED®
(con un área de 182.500 m2) y en completa
operación de los siguientes usos
comerciales: hoteles, centros comerciales,
oficinas y tiendas por departamentos. Los
proyectos se ubican en siete ciudades y
municipios dentro del territorio nacional en
diferentes zonas climáticas. Estas
ciudades son las siguientes: Bogotá,
Manizales, Tocancipá, Tenjo, Pitalito,
Cartagena, Medellín.
Se aplicó una encuesta a los dueños de las
edificaciones sostenibles en operación con
44 preguntas a partir de las siguientes
cuatro categorías, y en línea con la
metodología del WorldGBC:
1. Costos durante el diseño y la
construcción.
2. Valor del inmueble.
3. Costos y ahorros durante la
operación y el mantenimiento.
4. Productividad y salud en el trabajo.
RESULTADOS PRINCIPALES
Costos de diseño y construcción
Los resultados obtenidos demuestran que
las edificaciones sostenibles de usos
comerciales en algunos casos pueden
tener un mayor costo de diseño y
construcción en comparación con
edificaciones estándar. Sin embargo,
cuando se presentan estos mayores
costos son menores a lo esperado y
dependen en gran medida de cuatro
factores: (i) del momento en que se decida
contar con la certificación; (ii) del

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conocimiento de los mecanismos de la
certificación por parte de los involucrados;
(iii) de la administración adecuada de las
estrategias ambientales; y (iv) de la
programación de la obra.
El estudio permitió identificar que 93% de
los encuestados esperaban que la
certificación LEED® les generara
sobrecostos a su proyecto comercial. Los
sobrecostos esperados eran en promedio
de 6,6% en la etapa de diseño y
construcción. Sin embargo los costos
reales no superaron el 9%, y en promedio
estos sobrecostos fueron del 4,1%.
Para los entrevistados en este estudio, los
sobrecostos en proyectos comerciales son
realmente inversiones, lo cual se analiza
en detalle más adelante en la sección
sobre costos operacionales. El ítem con
mayor frecuencia de respuesta como
mayor sobrecosto estuvo relacionado con
la consultoría y demás actividades
derivadas de la certificación, lo cual señala
la importancia de contar con un buen
conocimiento previo al iniciar el proceso de
certificación. El origen de los sobrecostos
registró la siguiente distribución en
frecuencia de respuestas: 71% se debe a
la certificación en sí, el 14% al costo de los
diseñadores (e.g. hidráulico, eléctrico), el
7% al constructor y el 7% a los materiales.
Entre los encuestados también se
manifiesta una necesidad de estructurar un
esquema de incentivos para las
edificaciones sostenibles, de tal suerte que
ayuden a compensar las inversiones que
requieren de un mayor gasto inicial y
masificar esta mejor práctica.
Valorización del activo
Uno de los hallazgos más importantes del
trabajo es que las edificaciones sostenibles
en el país tienen una perspectiva de mayor
valorización que aquellas tradicionales, sin
estos atributos. De hecho, la edificación
sostenible cuenta con una prima en su
avalúo que compensa, e incluso en
algunos casos sobrepasa, las inversiones
realizadas al inicio del proyecto. Este
hecho muestra que invertir en un proyecto
responsable con el ambiente ha sido una
buena decisión de negocio en la muestra
analizada en este trabajo.
Con respecto al porcentaje de incremento
esperado correspondiente a esta prima de
valorización del inmueble, producto de sus
atributos de mayor durabilidad y eficiencia,
el trabajo señaló que 29% de los
encuestados registra un aumento en el
valor del activo entre 3% y 6% en
comparación con haber producido una
edificación estándar . Un 43% manifestó
que este aumento se ubica en un rango
entre el 6%-15%. En promedio, en la
muestra de 14 edificaciones, el aumento
en el avalúo del inmueble por cuenta de los
atributos de sostenibilidad se situó en 9%.
Es importante reconocer también que este
tipo de proyectos ha tenido una gran
acogida en el mercado, sin distinción en el
tamaño de las inversiones en estas

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edificaciones, y con una gran receptividad
por parte de empresas colombianas y
extranjeras. Para todos los involucrados la
construcción sostenible y la certificación ha
sido un claro diferenciador en el mercado.
Costos operacionales
En línea con los hallazgos de otros
estudios para una diversidad de mercados
alrededor del mundo, las edificaciones
sostenibles en Colombia sistemáticamente
logran consumos menores en recursos
como agua y energía, en comparación con
las edificaciones tradicionales. Se encontró
en el trabajo que las inversiones en
edificios super-eficientes y vanguardistas
son los que alcanzan mayores tasas de
valorización y a su vez ahorros
significativos en su fase de operación
(menores gastos en servicios públicos).
Todo esto resulta en un mayor retorno de
la inversión, pues se encontró que el
mismo se materializa en un periodo corto
en tecnologías de ahorro de uso de agua
potable y en aquellas relacionadas al uso
eficiente de energía.
Las mediciones a las edificaciones
sostenibles revelaron que han logrado
ahorros en energía de hasta 70% con un
sobrecosto promedio de 6% relativo a las
inversiones en energía, en comparación
con una edificación tradicional. En cuanto
al consumo de agua, estas edificaciones
sostenibles han alcanzado ahorros hasta
de 90% con un sobrecosto promedio de
10% con respecto a las inversiones en
consumo de agua. Debido a estos altos
ahorros obtenidos, los desarrolladores de
edificaciones sostenibles aseguran haber
obtenido un retorno de la inversión en
promedio en un periodo entre 3-5 años.
Productividad en el trabajo
De acuerdo con los encuestados
propietarios de las 14 edificaciones en esta
muestra, los usuarios de edificaciones
sostenibles cuentan con un mejor estado
de salud general. Este logro se traduce en
posibilidades de materializar, según el uso
de la edificación, reducciones en el
ausentismo, menores pagos por
incapacidades laborales, un aumento en la
actividad económica principal y mayores
niveles de satisfacción y compromiso de
los empleados.
En este trabajo encontramos que 80% de
los encuestados consideran que un usuario
se siente más confortable en un edificio
certificado en construcción sostenible. Por
su parte, un 85% expresa que el estado de
salud de los usuarios ha mejorado al
ocupar una edificación sostenible. Así
mismo, un 78% de los consultados
considera que los ocupantes de edificios
sostenibles han experimentado un
aumento en la actividad económica de sus
empresas en términos de ventas,
reducción del ausentismo laboral y
productividad, entre otros.

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Comparación edificaciones sostenibles
vs. edificaciones tradicionales
Con el fin de corroborar si los datos
encontrados en este estudio tienen una
diferencia significativa con aquellos
correspondientes a edificaciones
tradicionales con igual uso, se realizó una
comparación entre ambos tipos de
proyectos (utilizando una línea base
comparable según su uso y tipología). Se
evaluó si la construcción sostenible cuenta
con fundamentos y cifras que la respalden,
así como cuáles son las razones
intrínsecas o éticas de su materialización.
Al auscultar estos factores el trabajo
encontró que los edificios sostenibles, en la
gran mayoría de los casos, generan
beneficios significativamente superiores a
los tradicionales
De este ejercicio de comparación
sobresale que las edificaciones
tradicionales también presentan
sobrecostos y estos pueden ser iguales o
incluso superiores a aquellos esperados en
las construcciones sostenibles. Los
sobrecostos siempre pueden reducirse con
una mejor planeación y a través de la
implementación del método de diseño
integrativo (inclusión de todo el equipo de
trabajo desde las etapas tempranas de
pre-diseño), uno de los aspectos más
fomentados por la certificación y las
empresas de consultoría.
¿Qué significan estos resultados para
el sector de la construcción en
Colombia?
Esta primera versión del caso de negocio
para la construcción sostenible – usos
comerciales, si bien tiene un alcance
limitado por el tamaño de la muestra
disponible al momento de escribir este
informe, nos demuestra claramente que las
edificaciones sostenibles son una buena
decisión de negocio y de paso aportan
significativamente al ambiente y la calidad
de vida.
Estos beneficios incluyen los siguientes:
mayores retornos de la inversión, ahorros
operacionales derivados de menor
consumo de recursos, mejoras en la salud
y bienestar de los ocupantes, y una mayor
productividad de los empleados.
Adicionalmente el trabajo demuestra que la
estructuración de un proyecto de
edificación sostenible se lograr a precios
comparables con aquellos de espacios
convencionales. En caso de registrar un
eventual sobre costo, la diferencia puede
recuperarse a través de los menores
costos operacionales y un mayor valor de
venta del inmueble. También es posible
que, con las características de diseño
adecuadas, los espacios de trabajo con
atributos de construcción sostenible
motiven una mayor productividad y, en el
caso del sector comercio, un mayor
volumen de ventas.

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El trabajo demuestra que la construcción
sostenible es una tendencia fuerte la cual
se viene produciendo una migración hacia
mejores prácticas. Ya son muchas las
empresas líderes que han innovado y
aprendido a ofrecer soluciones sostenibles
adaptadas al entorno colombiano, en
especial para usos no residenciales.
Registramos la creación de espacios que
aportan un mayor valor a los inversionistas
y ocupantes. Sin embargo es evidente que
el proceso de innovación debe continuar,
permear con decisión el segmento
residencial, influir sobre la demanda y
avanzar en la incorporación de
conocimiento de diversas disciplinas
ligadas con el ambiente y el desarrollo
humano. La competitividad del sector de la
construcción pasa por repensar y rediseñar
sus procesos para utilizar estas mejores
prácticas de una manera más amplia para
lograr mayores niveles de eficiencia,
desempeño ambiental y retribución social.
El concepto de construcción sostenible le
brinda beneficios a la sociedad y al sector
la capacidad responder a la altura de los
retos ambientales de nuestros tiempos.
Por último, este primer informe sobre el
caso de negocio de la construcción
sostenible – usos comerciales señala que
la construcción sostenible viene siendo un
modelo de negocio robusto. La cultura de
medición del desempeño de las
edificaciones con estos atributos, la cual
promueve el Consejo Colombiano de
Construcción Sostenible (CCCS),
proporciona en esta ocasión información
detallada sobre su relevancia para la
industria colombiana. También sugiere que
hay una gran oportunidad para que el
gobierno colombiano aproveche este
movimiento para apoyar el proceso de
masificación de estas mejores prácticas
que también crean nuevos empleos y
oportunidades a nivel local, en
cumplimiento de sus objetivos de política a
largo plazo.
Invitamos a todos los involucrados a utilizar
sus conocimientos y fuerza colectiva para
materializar una visión de desarrollo
sostenible para Colombia, en la cual la
cadena de valor de la construcción puede y
debe ser protagonista.
RESUMEN PRINCIPALES HALLAZGOS
• Principales hallazgos primera
generación de edificaciones sostenibles
certificadas en Colombia:
o Sobrecostos reales de una
edificación sostenible con uso
comercial certificada en
construcción sostenible en
Colombia: promedio de 4,1% con
un período de recuperación de la
inversión entre 3-5 años.
o Ahorro promedio anual en el
consumo energético: hasta de
70%.
o Ahorro promedio anual en el
consumo de agua: hasta de
90%.

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• 80% de los encuestados consideran
que un usuario se siente más
confortable en una edificación
certificada en sostenibilidad:
o 85% manifiesta que el estado de
salud de los usuarios ha
mejorado al ocupar una
edificación sostenible.
o 78% de los consultados
considera que los ocupantes de
edificaciones sostenibles con
usos comerciales han
experimentado un aumento en la
actividad económica de sus
empresas, en aspectos como
reducción del ausentismo laboral
y mayor productividad, entre
otros.

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CRÉDITOS
Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, CCCS, octubre 2014.
Carolina Camacho, Asesora Técnica del CCCS
María del Pilar Medina, Directora de Gestión Institucional del CCCS
Asesores:
Johana Pinzón, Acción Verde
Diego Prada, Green Factory
Autores de la tesis de investigación, apoyada por el equipo técnico del CCCS, “Certificación
LEED en Colombia: el caso de negocio de la construcción en edificaciones comerciales”,
Maestría en gerencia ambiental, Universidad de los Andes, mayo de 2014.
Colaboradores red de conocimiento del CCCS:
ACCI S.A.S
Arpro S.A.
Arquitectos e Ingenieros Asociados S.A.
Colegio Rochester
Conconcreto
Green Factory
Grupo Contempo
Promocon
Setri Sustentabilidad
Sodimac Corona S.A.
Terranum Arquitectura
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