N° 1 du Service immobilier entre particuliers à domicile depuis 1992, L'immobilier 100% entre particuliers vous fait découvrir la version numérique de son journal en vente 1€95 dans des milliers de points de vente en France et sur abonnement à l'étranger. Pour en savoir plus sur nos services immobiliers entre particuliers contactez-nous au 0.800.14.11.60 l'appel est gratuit depuis un poste fixe. Vous êtes acheteur et vous recherchez un bien immobilier entre particuliers ? Vous avez raison ! Faites l'économie de la commission à la vente et contactez-nous au 04.99.74.74.85 pour plus d'information.

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1.95
L’immobilier 100% entre particuliers N°89 - Novembre - Décembre 2013
180 pages d’annonces en France et à l’Etranger
Le service immobilier entre particuliers
Achetez
p 25 - Dépt : 24
p 31 - Dépt : 30
p 22 - Dépt : 22
Vendez
100%
p 40 - Dépt : 47
entre particuliers
p 55 - Dépt : 74
Profitez de notre centrale d’acheteurs
p 62 - Dépt : 84
L 14395 - 89 - F: 1,95 € - RD
p 29 - Dépt : 29
p 14 - Dépt : 06
(depuis un poste fixe)
Découvrez notre nouvelle rubrique
“ interviews exclusives d’experts”

2. Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°89 - Novembre - Décembre 2013
Sommaire
Index des annonces classées
par département
voir p. 3
voir p. 4
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Nos conseils
pratiques
voir p. 8
Retrouvez également toutes nos annonces
en ligne sur notre site Internet : y
Notre dossier
spécial
Nos interviews exclusives
d’experts
voir p. 9
voir p. 10
Le Panorama
Couleurs
voir p. 67
Nos milliers
d’offres classées
par département
voir p. 178
Des témoignages
de vendeurs
et d’acheteurs
Visitez les biens à distance
et inscrivez-vous à notre
voir p. 179
service acheteurs
L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Une publication de la société Appel Immo
RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 €
Gérante : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Novembre - Décembre 2013
Numéro 89 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
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de l’environnement par notre imprimeur.

3. LES ANNONCES
par département
PAGES
67 à 177
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
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VE
Ain ..................................................................p 67
Aisne ..............................................................p 68
Allier ...............................................................p 68
Alpes de Hte Provence .................................p 70
Hautes Alpes .................................................p 71
Alpes Maritime...............................................p 72
Ardèche..........................................................p 74
Ardennes........................................................p 75
Ariège .............................................................p 76
Aube ...............................................................p 77
Aude ...............................................................p 77
Aveyron ..........................................................p 79
Bouches du Rhône .......................................p 80
Calvados ........................................................p 82
Cantal .............................................................p 83
Charente.........................................................p 84
Charente Maritime.........................................p 85
Cher ................................................................p 87
Corrèze...........................................................p 88
Corse ..............................................................p 89
Côte d’Or........................................................p 89
Côtes d’Armor ...............................................p 90
Creuse ............................................................p 92
Dordogne .......................................................p 93
Doubs .............................................................p 95
Drôme.............................................................p 96
Eure ................................................................p 97
Eure et Loir ....................................................p 99
Finistère .........................................................p 99
Gard..............................................................p 102
Haute Garonne ............................................p 105
Gers ..............................................................p 106
Gironde ........................................................p 107
Hérault..........................................................p 109
Ille et Vilaine ................................................p 112
Indre..............................................................p 113
Indre et Loire ...............................................p 114
Isère ..............................................................p 115
Jura...............................................................p 116
Landes..........................................................p 117
Loir et Cher ..................................................p 118
Loire..............................................................p 119
Haute Loire ..................................................p 120
Loire Atlantique ...........................................p 120
Loiret ............................................................p 122
Lot.................................................................p 123
Lot et Garonne ............................................p 124
Lozère...........................................................p 126
Maine et Loire..............................................p 126
Manche.........................................................p 127
Marne............................................................p 128
Haute Marne.................................................p 129
Mayenne.......................................................p 129
Meurthe et Moselle......................................p 130
Meuse ...........................................................p 130
Morbihan ......................................................p 131
Moselle .........................................................p 133
Nièvre ...........................................................p 134
Nord..............................................................p 135
Oise ..............................................................p 136
Orne..............................................................p 137
Pas de Calais...............................................p 138
Puy de Dôme ...............................................p 140
Pyrénées Atlantique....................................p 142
Haute Pyrénées ...........................................p 143
Pyrénées Orientale......................................p 143
Bas Rhin.......................................................p 145
Haut Rhin .....................................................p 146
Rhône ...........................................................p 147
Haute Saône ................................................p 148
Saône et Loire .............................................p 149
Sarthe ...........................................................p 151
Savoie...........................................................p 152
Haute Savoie................................................p 153
Ville de Paris................................................p 154
Seine Maritime.............................................p 154
Seine et Marne.............................................p 156
Yvelines........................................................p 157
Deux Sèvres.................................................p 157
Somme .........................................................p 158
Tarn...............................................................p 159
Tarn et Garonne...........................................p 161
Var.................................................................p 161
Vaucluse.......................................................p 166
Vendée..........................................................p 167
Vienne...........................................................p 169
Haute Vienne ...............................................p 170
Vosges..........................................................p 171
Yonne............................................................p 171
Territoire de Belfort.....................................p 173
Essonne .......................................................p 173
Hauts de Seine ............................................p 173
Seine Saint Denis........................................p 174
Val de Marne ................................................p 174
Val d’Oise .....................................................p 174
DOM..............................................................p 175
Andorre ........................................................p 175
Argentine .....................................................p 175
Belgique .......................................................p 175
Bulgarie........................................................p 175
Brésil ............................................................p 175
Canada .........................................................p 175
Suisse...........................................................p 175
Cap Vert........................................................p 175
République Tchèque ...................................p 175
Allemagne ....................................................p 175
République Dominicaine ............................p 175
Egypte ..........................................................p 175
Espagne .......................................................p 175
Grande Bretagne .........................................p 176
Grèce ............................................................p 176
Croatie..........................................................p 176
Italie ..............................................................p 176
Maroc............................................................p 176
Monaco.........................................................p 177
Madagascar .................................................p 177
Pologne ........................................................p 177
Portugal........................................................p 177
Roumanie.....................................................p 177
Serbie ...........................................................p 177
Senegal ........................................................p 177
Tunisie ..........................................................p 177
Vénézuela.....................................................p 177
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 175 à 177
N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers
3

4. Calculer
tous les coûts
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous
les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties
ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé
de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis
à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens,
puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire,
sont considérés comme neufs, les logements en cours de
construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans.
A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plus traité comme un logement neuf, une construction sur
plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels
», sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente
(les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature
du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente
immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1.
Tranche première Série S1
% Série 1
De 0 à 6500 €
4%
Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 €
1,65 %
Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 €
1,10 %
Au-delà de 60.000 €
0,825 %
Tranche deuxième Série S2
% Série 2
De 0 jusqu'à 6500 €
2%
Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 €
1,10 %
Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 €
0,75 %
Au-delà de 30.000 €
0,55 %
Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents
d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
• Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers
pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété,
états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de
4
vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..
A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de la TVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
• Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Prévoyez vos dépenses futures !
Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).
Prenez en compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.
À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire, le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer
sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.
L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.
Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation,
qu'ils soient la résidence principale ou secondaire
de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à
ces maisons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si
elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès
lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à
usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties
communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble,
ravalement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise
sont concernés, si vous achetez vous-même des
équipements pour les faire installer vous restez
alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi
les équipements ménagers et mobiliers, de même
de gros équipements destinés à l’installation ou au
remplacement du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez
remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une
attestation confirmant que vous respectez les
conditions d’octroi sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du
taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la
production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre.
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf
plus des deux tiers des éléments de second œuvre
(planchers non porteurs, huisseries extérieures,
cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de
plancher des locaux existants de plus de 10%. À
noter enfin que l’administration fiscale a précisé
que seront également concernés, par le taux de TVA
réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés
depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation
proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).

5. Estimer la
valeur d’un bien
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
1 Pour apprécier la qualité globale,
0
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc…
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prixmoindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires
y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées.
Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org
N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers
5

6. Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici
l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du
temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement
de copropriété, notamment sur les clauses concernant
l'utilisation des parties communes et l'affectation des
parties privatives. Ce document est très important, car il
détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez
exercer votre profession dans votre appartement, mais
est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous
achetez une maison dans un lotissement, consultez le
cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les
règles de construction à respecter si, par exemple, vous
voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de
desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et
en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le
délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle
est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage
obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre
expert et consultez alors le procès-verbal et le plan
dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser
pour une première vérification au service du cadastre,
situé au centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété
et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable
en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur
juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de
propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du
6
terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le
cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est
un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le
jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les
limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire
effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre
opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en
cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez
L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13
vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de
réception dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre
moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
par exemple).
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou
autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit
être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas
de rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date
de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que
les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait
d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne
pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition,
le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de
vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de
Cassation estime que la remise en mains propres d’un
acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne
peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier
par extension - resteraient le seul moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont, comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par
exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez
pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un
certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié
la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En
effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du
terrain. Il est conçu comme un document informatif
ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit
désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et
les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de
la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur
du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les
deux mois suivant le dépôt de la demande et reste
en principe valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs :
www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union
Fédérale des Consommateurs :
www.quechoisir.org
sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de
la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez
le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire.
Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les
honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous servira pour
justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers
organismes ou entreprises comme les assurances, les
banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que
le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
1 Vous avez acheté votre terrain,
0
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et
demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci
est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités
obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
1 Et après ?
1
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à
transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom,
voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et
inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six
mois après la signature de la vente, que vous attendez le
décompte des frais liés à la vente et le remboursement du
trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir
les frais divers, est souvent surévaluée.

7. Trouver
les financements
Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.
À quel prêt principal avez-vous droit ?
• Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé
(celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée
et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble
des revenus imposables de toutes les personnes composant
le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de
la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du
Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrence la plus large possible et de bien comparer les
coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus
le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf.
D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Il peut être demandé auprès de tous les établissements de
crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut
en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence
du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la
résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre
de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le
PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global
de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et
53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre
avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
• L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à
usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et
le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant
la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt
est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter
du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5%
prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts
après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
% hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum
de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est
fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne
logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de
caisse d'épargne (Livret A).
Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de
2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos
parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne
logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt.
Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.
• Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10
salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Comité
Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du
Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à
2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à
15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.
Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
(prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
- au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à
l’éclatement de la cellule familiale).
• Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt
est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années.
Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire.
• Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts,
dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce
sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières
sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
• Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation.
•Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce
prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation.
• Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit
alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez
un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le taux d'intérêt :
- Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est
pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
- Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources;
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée
du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse
en fonction de vos revenus ;
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs
prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit
constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit.
Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa
durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement.
TABLEAU A
(€/m2/mois)
Zones
Loi Scellier
A bis
A
B1
B2
C
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy,
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie,
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)
22,08 €
16,38 €
13,22 €
10,78 €
7,5 €
Loi Scellier Plafond de prix
Social
par m²
17,66 €
5000 €
13,1 €
5000 €
10,58 €
4000 €
8,62 €
2100 €
6€
2000 €
12,62 €
10,10 €
4000 €
15,97 €
13,31 €
4000 €
Les avantages fiscaux
La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
( Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.
N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers
7

8. Performance énergétique
dans l’habitat
Transition énergétique : François Hollande
veut des logements mieux isolés
Une TVA réduite pour les travaux de rénovation en lien avec l'isolation thermique
Les énergies fossiles représentent aujourd'hui 70 % de
notre consommation: un montant que François Hollande
souhaite voir baisser de 30% d'ici à 2030! Afin de faire
baisser la consommation d’énergie du pays, la loi sur la
transition énergétique prévoit une baisse de la TVA pour
les travaux de rénovation thermique. Celle-ci sera de 5%
seulement, au lieu des 10% initialement prévu. Cette
compensation permettra de "réduire la facture énergétique des ménages et de soutenir l'activité du bâtiment",
a insisté le président. Alors que la TVA à 19,6% passera
à 20% en 2014, cette annonce est vivement appréciée
par le secteur du BTP.
Vers une simplification du crédit d’impôt
développement durable et de l’éco PTZ
Le crédit d'impôt "développement durable" et l'éco-prêt
à taux zéro seront améliorés par une simplification du
système. Ces dispositifs seront en outre recentrés sur
les rénovations lourdes. Au total, les investissements
nécessaires au plan de transition énergétique sont
estimés à 20 milliards d'euros. Pour financer ces projets
de longue durée, le gouvernement compte sur la Banque
publique d'investissement, mais souhaite aussi mobiliser des produits d'épargne déjà existants.
Un compteur électrique intelligent pour
faire baisser la facture d’électricité des
ménages
Soucieux de faire baisser la facture d’électricité des
ménages, François Hollande a également annoncé le
changement de plus de 35 millions de compteurs électriques pour un modèle plus performant, le « linky »,
sans coût pour les utilisateurs. Ce compteur intelligent
devrait permettre aux français de mieux suivre leur
consommation d’électricité et ainsi de pouvoir alléger
leur facture.
Fiscalité : les vendeurs
bénéficient d'un
abattement exceptionnel
sur les plus-values
Le gouvernement Hollande veut encourager les vendeurs à céder leur bien
immobilier
Aide fiscale : L'Etat s'engage en faveur
des rénovations thermiques
Des primes pour encourager les ménages
à améliorer l’isolation de leur logement
D'ici à 2015, l'Etat français accordera 95.000 primes
pour la rénovation thermique dans l’habitat. Ces primes
seront octroyées aux propriétaires de logements privés
souhaitant mener des travaux pour améliorer l'impact
écologique de leur habitation. Le montant de l’aide s'élèvera à 1.350 euros.
Quels travaux sont concernés par l’aide à
la rénovation thermique?
Les travaux éligibles pour toucher la prime à la rénovation thermique doivent relever d'au moins deux catégories de cette liste:
- l'isolation des murs, des toitures ou des parois vitrées,
- l'installation d'équipements de production d'énergie,
de chauffage ou d'eau chaude sanitaire performants.
Eco-PTZ et crédit d'impôt
bientôt soumis à un nouveau
critère d'éligibilité
Le choix de l'artisan aura un impact sur
l'obtention de l'aide aux travaux de performance énergétique dès juillet 201
4
Dans le cadre de son plan de rénovation énergétique
de l'habitat, le gouvernement a annoncé une nouvelle mesure. L'obtention d'un éco-PTZ ou d'un crédit
d'impôt développement durable (CIDD) dépendra de
la certification du professionnel engagé pour les tra-
8
Les travaux devront être réalisés exclusivement par des
professionnels. Pour obtenir la prime, le logement devra
avoir plus de deux ans et être la résidence principale de
ses occupants. Un plafond de ressources sera probablement fixé.
500.000 rénovations par an
Le coût de l'opération pour l'État: près de 130 millions
d'euros. Dans son plan d'urgence du 21 mars, François
Hollande annonçait déjà une aide directe aux ménages
se lançant dans des travaux de performance énergétique dans leur logement, afin de viser les 270.000 rénovations pour 2014. À terme, l'objectif du président est
d'atteindre les 500.000 rénovations thermiques par an
en 2016. La France comptera ainsi des logements plus
écologiques et les citoyens feront des économies conséquentes sur leur facture de chauffage.
vaux. Celui-ci devra être certifié RGE, soit reconnu
Grenelle de l'Environnement pour que le particulier
puisse bénéficier des aides fiscales pour le financement des travaux de performance énergétique de son
logement.
Des labels de qualité déjà validés par
la certification RGE
Le principe d’éco-conditionnalité pour les travaux de
performance énergétique entrera en vigueur le 1er
juillet 2014. Les artisans et professionnels disposant
des labels Qualibat, Quali'Enr, Eco Artisan ou "les Pros
de la performance énergétique" sont tous reconnus
L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13
Afin d'alimenter le marché de l'immobilier, l'État
français a annoncé des mesures encourageant les propriétaires souhaitant céder un bien secondaire. Depuis
le 1er septembre, ils bénéficient d'un abattement fiscal
exceptionnel sur les plus-values réalisées lors de la
vente.
Concernant les ventes de résidences secondaires et de
biens locatifs, la réforme de la taxation des plus-values
immobilières prévoit :
- Un abattement exceptionnel de 25 %, calculé sur le
montant total imposable de la plus-value, et applicable
aux transactions conclues entre le 1er septembre 2013 et
le 31 août 2014 ;
- Une exonération totale d’impôt sur la plus-value (au
taux de 19 %) après 22 ans de détention du bien contre
30 ans auparavant ;
- Un maintien à 30 ans de la durée de détention nécessaire avant une exonération totale au titre des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %) ;
- Une modification du barème d’abattement applicable à
l’impôt sur la plus-value (6 % par année de détention de
la 5e à la 21e année ; et de 4 % pour la 22e année) et
aux prélèvements sociaux (1,65 % pour chaque année
de détention de la 6e à la 21e ; 1,6 % pour la 22e année ;
et 9 % de la 23e à la 30e année).
Sont exclues de cette réforme de la plus-value, les
ventes de résidences principales (toujours exonérées de
taxe sur la plus-value) et celles des terrains à bâtir
(exonérés après 30 ans de détention).
Maintien de la surtaxe appliquée aux
plus-values
La surtaxe appliquée aux plus-values est par contre
maintenue. En vigueur depuis le 1er janvier 2013, cette
« surtaxe proportionnelle » est applicable en cas de
plus-value supérieure à 50.000 € (après application des
différents abattements). Elle varie entre 2 % et 6 % en
fonction du montant de la plus-value.
Grenelle de l'Environnement. Les autres ont une
année pour se former et obtenir la qualification.
Vers des travaux de rénovation plus
performants
Par cette nouvelle contrainte, le gouvernement espère améliorer la qualité des travaux de rénovation, afin
qu'ils aient un réel impact sur la consommation des
ménages. La Capeb, Confédération de l'artisanat et
des petites entreprises du bâtiment, voit dans cette
disposition une opportunité de marché, mais demande un geste à l'Etat pour soutenir davantage la formation des professionnels.
NOTRE
DOSSIER
SPECIAL
Loi ALUR
Vers une reconnaissance
des habitations mobiles
et démontables
Les habitants de yourtes et roulottes
seront mieux protégés avec la loi Alur
Les formes d'habitats mobiles seront mieux reconnues!
La ministre du logement Cécile Duflot compte promouvoir les logements non bâtis, qui offrent des avantages
écologiques. En effet, de par leur caractère temporaire,
ils ont moins d'impact sur l’environnement. Il s'agit
avant tout pour la France de reconnaître un mode de vie
qui n'avait pas d'assise juridique jusque là. De quoi
réjouir les habitants permanents de caravanes, mobilhome, yourtes, roulottes, tipis ou cabanes !
Obtenir le statut de résidence principale
Dans le projet de loi Alur, pour l’accès au logement et à
un urbanisme rénové, Cécile Duflot a prévu des mesures
concernant ces logements mobiles ou démontables. Ils
pourront par exemple devenir l'adresse officielle de
leurs habitants, à condition qu'ils soient installés à un
endroit sur le long terme. Si l'eau potable, l'électricité et
l'assainissement des eaux usées sont disponibles, ces
habitations pourront aussi être reconnues comme "résidences principales".
Des droits et des devoirs
Aujourd'hui, vivre à l'année dans un camping est, par
exemple, interdit par la loi – bien que toléré par les
municipalités face à la crise du logement. Si les personnes vivant dans un habitat mobile ou démontable
gagneront des droits citoyens grâce à la reconnaissance de leur adresse (droit de vote, aides sociales, scolarité), ils auront aussi des devoirs en retour, comme celui
de s'acquitter de certaines taxes. Le détail de ces droits
et devoirs doit encore être fixé.
Copropriété :
ce qui va changer
Vers plus de régulation pour les syndics
L'activité des syndics va être recadrée. Un volet du projet de loi Alur, pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, modifie en effet leur fonctionnement et celui
des copropriétés. Presque passés sous silence, ces
changements ont été adoptés pour améliorer la régulation du secteur.
Un compte séparé pour le syndic
et la copropriété
Jusqu'à aujourd'hui, le syndic et la copropriété pouvaient disposer d'un compte en banque unique, grâce à
une dérogation. Le projet de loi Alur exclut à présent
cette pratique, qui engendrait des risques pour les
copropriétaires. En effet, en cas de faillite du syndic, ils
pouvaient être amenés à payer les pots cassés! De plus,
certains syndics surfacturaient de 15 à 40 % l'ouverture
d'un compte séparé pour la copropriété, afin de leur forcer la main.
Un compte travaux pour financer
les rénovations
Avec la loi Alur, les prestations particulières facturées hors
forfait seront limitées de façon plus stricte, et la transparence sera de mise sur les tarifs, dès le départ. Une façon
de favoriser la concurrence. Un autre point ne fait pas
l'unanimité: le fonds de prévoyance, aussi appelé "compte travaux", qui sera obligatoire pour les copropriétés. Ce
fonds permettra de financer les travaux de rénovation.

9. NOS
PAROLES
D’EXPERTS
Nos interviews
exclusives d’experts
septembre était lui-même globalement attractif. Ce
n'est pas le cas. Nous demandions le retour à l'exonération des plus-values au bout de 22 ans, ce qui reste
une durée raisonnable et non-spéculative. Le
Gouvernement a décidé de distinguer impôt (22 ans) et
contributions sociales (30 ans). Et, s'agissant de ces
dernières, le système d'abattement n'est pas linéaire,
mais s'avère efficient...au delà de 25 ans de détention!
Je crains que le coup de fouet espéré, notamment par
les collectivités locales et territoriales, ne soit pas au
rendez-vous.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Les départements vont pouvoir relever le
taux des droits de mutation en 2014 et
2015. Que pensez-vous de cette mesure ?
« Le marché immobilier est "en
vacances" depuis de nombreux mois »
Notaire à Lille, Me Frédéric Roussel nous apporte son éclairage sur le marché
immobilier français en ce deuxième semestre 2013.
Me Frédéric Roussel : Augmenter l'impôt pour compenser une baisse de l'assiette de l'impôt est clairement contre-productif...
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent acheter un bien
immobilier ?
Taux immobiliers :
« Les opportunités de
renégociations sont
toujours nombreuses »
Les taux immobiliers restent très
attractifs et c’est le moment d’en
profiter, rappelle Sandrine
Allonier, responsable des études
économiques chez
Meilleurtaux.com.
Immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour, les taux immobiliers ont
amorcé un mouvement de reprise.
Comment vont-ils évoluer selon
vous ?
Frais de notaire :
la hausse des droits de
mutation va coûter cher
aux acheteurs
Sandrine Allonier : Nous constatons une accalmie en septembre car ce mois, traditionnellement riche en transactions immobilières, est
crucial pour les banques qui peuvent ainsi
conquérir de nouveaux clients. Pour les prochains mois, les banques devraient continuer à
augmenter progressivement leurs taux pour
2 raisons : le taux d’obligation d’Etat qui sert de
référence aux banques a augmenté en septembre et la fin de l’année approchant, les
banques qui ont déjà accordé beaucoup de crédits ont tendance à remonter leurs taux.
Toutefois, le mouvement de hausse devrait rester progressif, afin de ne pas « casser » un marché immobilier déjà fragile.
Crédit immobilier : « Les meilleurs dossiers peuvent
encore prétendre à des taux inférieurs à 3% »
En 2014 et 2015, les départements
vont pouvoir augmenter le taux des
droits de mutation de 0.7%.
Immobilier 100% entre Particuliers :
Est-ce toujours le bon moment pour
renégocier son crédit immobilier ?
Directrice de la communication et porte-parole d’Empruntis.com,
Maël Bernier revient sur l’évolution des taux immobiliers.
L’État prévoit l’augmentation des droits
de mutation
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour Maître, comment se porte le marché de l’immobilier français ?
Me Frédéric Roussel : Le marché immobilier est "en
vacances" depuis de nombreux mois: baisse des
volumes, avec des contrastes saisissants car dans certains territoires et pour certains types d'immeubles, le
marché est inexistant, et les mises en vente ne reçoivent plus d'offres. Et nombreux sont les primo-accédants à qui, en outre, un prêt est refusé, pour des raisons objectivement sécuritaires, pour les emprunteurs
eux-mêmes. Les prix, de manière aussi contrastée, soit
se maintiennent, à des niveaux parfois élevés, soit bais-
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour, à combien se situent les taux
de crédit immobilier?
Maël Bernier : Aujourd’hui les taux des crédits ont
légèrement remonté, une hausse autour de 0,15%
depuis juin dernier qui les place à des niveaux équivalents à ceux du précédent record d’octobre 2010,
soit autour de 3,50% sur 20 ans pour un taux moyen.
Néanmoins, les meilleurs dossiers peuvent encore
prétendre à des taux inférieurs à 3%.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Selon vous, comment vont évoluer les
taux dans les prochains mois ?
Maël Bernier : Tout dépendra de l’évolution des OAT
qui se situent aujourd’hui autour de 2,50% contre
1,50% il y a 3 mois. Ces obligations servent en effet
de référence aux taux fixes des crédits aux particuliers. Nous tablons chez Empruntis sur une tendance
légèrement haussière avec des taux qui pourraient
atteindre 3,60% dans les prochaines semaines.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Pourquoi existe-t-il des variations de
taux d’une région à l’autre ?
Maël Bernier : C’est la conséquence directe de la concurrence plus ou moins forte entre les réseaux et la présence importante des mutualistes dans certaines régions.
sent, dans des conditions en ligne avec celles que le
notariat évoquait dès le début d'année 2012.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Depuis le 1er septembre, les vendeurs
bénéficient d’un abattement exceptionnel
sur les plus-values. Selon vous, cette réforme temporaire va-t-elle dynamiser le marché immobilier ?
Me Frédéric Roussel : L'abattement exceptionnel
devrait donner un "coup de fouet" salutaire...si le nouveau système devant être voté en loi de finances rectificative, mais en application anticipée depuis le 1er
Me Frédéric Roussel : Acheter, sans tarder, avec
recours au crédit à taux attractif, sur une durée raisonnable, après avoir pris conseil de son notaire, bien entendu. La retraite de celles et ceux qui le peuvent passera
notamment par l'acquisition à crédit de biens immobiliers locatifs, financés à crédit. Avec modération.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Taux fixe, taux variable, quelle est la
différence et comment faire le bon
choix ?
Maël Bernier : Lorsqu’un emprunteur opte pour un
taux fixe, il connaît au départ la mensualité de son
crédit qui restera identique pendant toute la durée du
prêt. Un taux variable au contraire est, comme son
nom l’indique, soumis à des variations, c’est-à-dire
que la mensualité peut évoluer à la hausse comme à
la baisse pendant la durée du prêt. Néanmoins, en
France, la très grande majorité des prêts variables
sont des prêts dits capés, c’est-à-dire qu’ils sont bloqués à un certain niveau à la hausse comme à la
baisse. Pour choisir un taux variable, il faut qu’il y ait
un écart de 1 point inférieur avec le taux fixe qu’on
vous propose pour que le jeu en vaille la chandelle.
Mauvaise nouvelle pour les aspirants propriétaires ! Le
gouvernement français a annoncé son intention de permettre aux départements d’augmenter les droits de
mutation en 2014 et 2015, à hauteur de 0.7%. Cette
mesure servira à renflouer les caisses des départements, touchés par la hausse de leurs dépenses
sociales.
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quel est l’intérêt pour le particulier de
passer par un courtier en crédit
immobilier ?
En 2014 et 2015, les départements auront la possibilité
de relever les droits de mutation de 0,7%, dont les
gains supplémentaires leur reviendront. En comptant
ces taxes, plus les divers frais (la TVA, les débours et
les honoraires du notaire), un propriétaire pourra s’attendre à devoir verser 7,7% du prix du bien.
Concrètement, pour l’achat d’un appartement parisien
vendu à 500.000 euros, cela représentera un surcoût
de 3.600 euros. Pour une maison valant 200.000 euros,
les futurs propriétaires devront s’acquitter d’une taxe
de 1.400 euros. Une augmentation qui pourrait bloquer
les demandes de prêts de certains ménages.
Maël Bernier : Le gain de temps tout d’abord car nous
faisons pour lui le tour de toutes les offres du marché.
Autre gros avantage, le courtier qui produit un fort volume d’affaires dispose donc d’un pouvoir de négociation
supérieur à celui d’un particulier. Les taux que nous
négocions sont en général inférieurs de 0,30% à 0,50%
par rapport à ce que l’emprunteur seul obtiendrait.
Droits de mutation, que sont-ils?
Souvent appelés « frais de notaire », les droits de
mutation regroupent plusieurs impôts versés par tout
acheteur au moment de l’acquisition d’un logement
ancien. Ils s’élèvent actuellement à 5,09% du prix de
cession, et sont partagés entre les caisses de l’État, de
la commune et du département.
Au total, les frais de notaire s’élèveront
à 7,7% du prix de cession
Sandrine Allonier : Bien-sûr et il faut le faire
avant qu’il ne soit trop tard ! Compte tenu du
niveau encore très bas des taux, les opportunités de renégociations sont toujours nombreuses, dès lors qu’il y a environ 1 point d’écart
sur le taux. Même les crédits récents peuvent
ainsi avoir intérêt à être rachetés : un crédit
souscrit en janvier 2012 à 4,30% sur 20 ans peut
aujourd’hui être renégocié à 3,30% hors assurance avec un gain de près de 50 € par mois et
une économie totale allant jusqu’à 15 000 € en
réduisant la durée…
Immobilier 100% entre Particuliers :
Le gouvernement va accorder la
possibilité aux départements de
relever le taux des droits de mutation en 2014 et 2015. Que pensezvous de cette mesure ?
Sandrine Allonier : Cette mesure est un signal
négatif pour le marché… Les frais de notaire
pèsent déjà lourd dans le budget des acheteurs
qui n’en connaissent pour la plupart - surtout les
primo-accédants - ni le montant, ni la destination... Les augmenter va donner le sentiment
que ce sont encore les propriétaires qui sont
taxés, qu’ils soient investisseurs ou qu’ils achètent pour se loger et donc en décourager certains, alors qu’il faudrait plutôt les encourager !
N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers
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10. LE PANORAMA COULEURS
Les Offres de vente toutes en Couleurs
dans toute la France, classées par département
Gratuit : Dossier de présentation des biens sur
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir p 179)
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N ° 8 9 • NOVEM BRE - DECEM BRE 2013
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