2. 2
Colofon
Bestuurlijk Overleg Zuidoost (opdrachtgever)
Maarten van Poelgeest, Wethouder Ruimtelijke Ordening & Grondzaken van Amsterdam
Els Verdonk, Portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening & Grondzaken van stadsdeel Zuidoost
Emile Jaensch, Portefeuillehouder Financiën & Economische Zaken van stadsdeel Zuidoost
Projectgroep Planvorming Amstel III (Projectbureau Zuidoostlob, tel. 020-254 2999)
Willem van Leuven (projectmanager Amstel III)
Iris van der Horst (projectmanager Visie Amstel III)
Elsje van Omme (assistent projectmanager Amstel III)
Marlies Geijsel (projectmanager Proeftuin Amstel III)
Suzanne de Wit (assistent projectmanager Proeftuin)
Fabie Vrisekoop (planner)
Bram van Gelder (planeconoom)
Roy Berents (stedenbouwkundig projectleider)
Hans van der Made (hoofd- stedenbouwkundige)
Loes Gratama (jurist)
Jacky van den Bosch (projectleider projecten Amstel III)
Hester Gleijm (projectleider projecten Amstel III)
David Madja (beleidsmedewerker stadsdeel Zuidoost)
Jasper Pijls (stedenbouwkundige stadsdeel Zuidoost)
Deze Visie en het bijbehorende achtergronddocument
zijn vanaf 24 september 2009 te downloaden van de site:
www.amstel3.amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam
Projectbureau Zuidoostlob
Telefoon: 020 254 2944
Email: amstel3@zuidoostlob.amsterdam.nl
Amsterdam, september 2009
3. 3
Inhoudsopgave
Voorwoord 5
1 Inleiding 7
2 Positionering 9
3 Ambitie 13
4 Ontwikkelingsstrategie 39
5 Planologisch-juridische randvoorwaarden 43
6 Proces en planning 47
Bijlage: spelregels 49
“Wij gaan aan de slag met de
transformatie van Amstel III.
Voor eigenaren betekent dat: make up
your mind!
Doe je mee of blijf je achter?”
Maarten van Poelgeest, Wethouder Ruimtelijke
Ordening & Grondzaken van Amsterdam
5. 5
Voorwoord
(17.09.2009)
Voor u ligt de concept-Visie Amstel III 2040: ‘ Trans- De Visie zoals die nu voorligt is dan ook een eerste
formatie naar een gemengd stedelijk woon-werk- concept en kan dus nog wijzigen onder invloed van
gebied in Amsterdam Zuidoost’. De concept-Visie is de stappen die nog worden doorlopen. Omdat
een product van het projectbureau Zuidoostlob en de Visie een planhorizon heeft tot 2040 zullen ook
is gemaakt in opdracht van het Bestuurlijk Overleg wijzigingen in de (landelijke) regelgeving aanleiding
Zuidoost (zie colofon). vormen om de Visie in de loop der tijd bij te stellen.
In deze Visie is op een beknopte wijze aangegeven Leeswijzer
wat de gemeentelijke ambitie is voor de verdere In hoofdstuk 1 wordt aangegeven wat de aanlei-
ontwikkeling van het gebied Amstel III en op welke dingen zijn om een Visie op te stellen. Hoofdstuk
wijze de gemeente die ambitie denkt waar te 2 zoomt in op de positionering van Amstel III in de
kunnen maken. Daarbij is samenwerking met de Amsterdamse metropolitane regio, zowel in geogra-
betrokken partijen in het gebied een belangrijk fisch/ruimtelijk als in economisch opzicht. In hoofd-
uitgangspunt. De Visie geeft de essentie aan van de stuk 3 wordt de ambitie gedefinieerd en worden
transformatie-opgave; in het bijbehorende ach- vervolgens de inhoudelijke uitgangspunten beschre-
tergronddocument wordt veel uitvoeriger op deze ven voor de uitwerking van de Visie. Eigenlijk is dit
Visie ingegaan alsmede op de aan de Visie ten de kern (het ‘wat’) van de Visie. Hoofdstuk 4 gaat in
grondslag liggende feitelijke gegevens en onder- op de ontwikkelingsstrategie: op welke wijze wordt
zoeken die in het najaar van 2008 en het voorjaar de Visie (samen met de betrokken marktpartijen)
van 2009 hebben plaatsgevonden. Via voetnoten uitgevoerd. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens een
in deze Visie wordt waar nodig verwezen naar het aantal planologisch/juridische aspecten. Hoofdstuk
achtergronddocument. 6 tenslotte gaat in op het verdere proces en de
planning.
Het doel van de Visie Amstel III 2040 is het bepalen
van de toekomstige ruimtelijk-economische ontwik-
keling van het werkgebied Amstel III en die te ‘ver-
talen’ in een ontwikkelings- en financieringsstrategie.
In het najaar van 2009 vindt brede consultatie en
inspraak op basis van de concept-Visie plaats,
waarna in het voorjaar van 2010 de bestuurlijke be-
binnenstad
sluitvorming over de Visie zal plaatsvinden.
Amsterdam Almere
Het is daarbij van groot belang dat er juist aan
het begin van dit 30-jarig veranderingsproces een Zuidas
brede consensus ontstaat voor het probleem en de
opgave en een breed draagvlak wordt gecreëerd
voor de gekozen ambitie en voor de interventies Schiphol
Amstel III
die worden voorgesteld. De formele besluitvorming ‘t Gooi
vindt plaats door het vaststellen van de Visie Amstel
III 2040 als een strategiebesluit overeenkomstig de
Ligging Amstel III in de regio
gemeentelijke werkwijze (het Plaberum).
7. 7
1 Inleiding
(17.09.2009)
Het werkgebied Amstel III is gelegen tussen de Tevens is er een constante stroom bouwinitiatieven
Amsterdam Arena en het Centrumgebied Zuidoost waarvoor een actueel juridisch-planologisch toet-
in het noorden, het AMC met aangelegen Medical singskader ontbreekt. (1)
Business Parc in het zuiden, de A2 en het cultuur-
historisch landschap van het Amstelland aan de De opgave
westzijde en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht en de Diverse aspecten vormen aanleiding voor het
woongebieden van de Bijlmermeer en Gaasperdam opstellen van een ruimtelijk-economische visie op
aan de oostzijde. de lange termijn voor Amstel III. Daarbij is het de
opgave om een oplossing te bieden voor de onder-
Amstel III heeft zich vanaf de jaren ’70 ontwikkeld staande problemen:
tot een krachtig en dynamisch werkgebied aan ▪ er is sprake van forse structurele leegstand bij de
de zuidoostkant van Amsterdam. Het is onderdeel kantoren in het gebied;
van de 6,5 kilometer lange ‘Zuidoostcorridor’ tussen ▪ het investeringsklimaat kan worden verbeterd;
spoorlijn en A2 vanaf Overamstel tot AMC. ▪ er is een gebrek aan levendigheid in het gebied;
Deze ‘Zuidoostcorridor’ is volop in (her)ontwikkeling. ▪ er ligt –zowel vanuit de politiek als de markt- een
De verdere ontwikkeling van het Centrumgebied vraag naar de transformatiemogelijkheden naar
Zuidoost als tweede uitgaans- en winkelgebied van een meer gemengd gebied (met wonen, hotels,
Amsterdam en het Medical Business Parc bij het leisure en voorzieningen);
AMC illustreren dit, net als de ontwikkeling van het ▪ er zijn klachten van de ondernemers en bedrij-
Amstelkwartier tot woonwijk bij Overamstel (voor- ven over de matige kwaliteit van de openbare
heen werkgebied Amstel I), de upgrading van het ruimte, een onvoldoende ontsluitingsstructuur,
Amstel Business Parc (voorheen Amstel II) bij de Van parkeerproblematiek en gebrek aan voorzienin-
der Madeweg en -nog zeer pril- de ambities van de gen;
gemeente Ouder-Amstel om woningen en andere ▪ het huidige bestemmingsplan Amstel III (uit 1986)
functies te ontwikkelen in het Duivendrechtse Veld voldoet niet meer voor verschillende gewenste
(het gebied tussen de Arena en station Duiven- marktinitiatieven en moet vóór 1 juli 2013 zijn
drecht). herzien.
Bijna alle kavels van Amstel III zijn inmiddels uitgege-
ven en diverse deelgebieden zijn in de afgelopen
decennia al weer getransformeerd in nieuwe func-
ties met nieuwe gebouwen. Amstel III is een werk-
gebied van 250 hectare; het gebied telde in 2008
22.000 arbeidsplaatsen en kent nu 1.17 mln m² bruto
vloeroppervlak (bvo) aan bebouwingsprogramma.
Opvallende vestigingen zijn onder andere de IKEA,
de Mega-Praxis, het kantoor van Cisco Systems, het
Atlas Arena complex, de Foodstrip en de vele auto-
dealers en -bedrijven in het gebied. Programma profiel Amstel III 2008: totaal 1,17 mln m² bvo
1) Zie achtergronddocument hoofdstuk 2.3
8. 8
Ligging Amstel III in de Metropoolregio Amsterdam
IJmuiden /
Corus
Westpoort
Centrum Almere Poort
Zuidas
Schiphol / A4-werkstad
Amstel I, II
& III
Veiling Aalsmeer
Grootschalige economische gebieden in de Metropoolregio Amsterdam
9. 9
2 Positionering
(17.09.2009)
Ligging in Metropoolregio Amsterdam (2) capaciteit van dit type kantoorlocaties in de regio.
Amstel III ligt centraal in de Metropoolregio Amster- Ook sluit het huidige profiel niet aan bij de veran-
dam (MRA) welke zich strekt van Haarlem in het derde wensen van de kantoorgebruikers (kleinere
westen tot Almere, ’t Gooi en Utrecht in het Oosten kantooreenheden, meer voorzieningen en ontspan-
en van Purmerend in het Noorden tot Alphen aan ningsmogelijkheden in de nabijheid, een menselijke
de Rijn en Leiden in het zuiden. Door de ligging aan maat). De huidige kantorenmarkt is een vervan-
A2 en A9 en de spoorlijn Amsterdam-Almere én de gingsmarkt en daarin kiezen groeiende bedrijven
Gein-metrolijn is het gebied ook zeer goed bereik- niet voor gebieden met het profiel á la Amstel III. Dit
baar. Met de recente nieuwbouw van het station en resulteert momenteel in een forse structurele leeg-
busstation Bijlmer-Arena, de aanleg van de Utrecht- stand in het kantorengedeelte van Amstel III. Vanuit
boog, de opening van het NS-station Holendrecht/ dit gegeven is het kansrijk om het kantorengedeelte
AMC, de geplande aanleg van het busstation Ho- te transformeren naar een gemengd woon-werkge-
lendrecht en de geplande verbreding van zowel de bied en het bedrijventerrein te optimaliseren naar
A2 als de A9 wordt de bereikbaarheid van Amstel III een gemengd werkgebied.
in de regio nog beter.
Amstel III: van werkgebied naar metropolitaan
De A2 zorgt voor een scherpe en contrastvolle grens woon-werkgebied (4)
tussen Amstel III en het waardevolle cultuurhistorisch Vanuit de metropolitane context van de regio wordt
landschap van het Amstelland. Het Amstelland Amstel III richting 2040 eerst gepositioneerd als een
speelt zowel landschappelijk als recreatief een metropolitaan experimenteel gemengd werkge-
steeds belangrijkere rol spelen voor Amstel III. Aan bied. Juist de komende 10 à 15 jaar ligt de nadruk
de oostzijde is de spoordijk de scherpe begrenzing op het experimentele karakter van Amstel III en de
tussen de bestaande woonbuurten van de Bijlmer- introductie van andere functies, zoals horeca, lei-
meer en Gaasperdam en Amstel III. De woonbuur- sure, onderwijs en maatschappelijke voorzieningen
ten in Amsterdam Zuidoost zullen op termijn steeds en wonen. De woonfunctie wordt in eerste instantie
meer profiteren van de geambieerde transformatie geleidelijk en vooral op niche-markten gericht geïn-
van Amstel III en vice versa. Het ruimtelijk-functio- troduceerd.
nele contrast tussen Amstel III en de gebieden ten
oosten en westen ervan wordt gezien als een grote Amstel III kan door haar schaal en diversiteit in
kwaliteit, waarvan in de toekomst nog meer kan kavelgrootte ruimte bieden aan veranderingen
worden geprofiteerd. (nieuwe bedrijfsconcepten, pioniers, schaalvergro-
tingen, fusies, nichemarkten, broedplaatsen) die niet
Economische betekenis van Amstel III (3) in andere gebieden (kunnen) worden opgenomen
De bedrijvenzone heeft een sterke economische door ruimtegebrek of planologische inflexibiliteit.
positie in de regio, er is nauwelijks leegstand en de Hoge dynamiek (snelle omloopcycli) en tijdelijkheid
vraag naar bedrijventerreinen in de regio is en blijft zijn kernkwaliteiten in combinatie met flexibiliteit in
onverminderd hoog. De kantorenzone is daarente- het gebruik.
gen zwak gepositioneerd in de regio. Het heeft een
2) Zie achtergronddocument hoofdstuk 3.1
onduidelijk profiel en er bestaat een enorme over-
3) Zie achtergronddocument hoofdstuk 3.3
4) Zie achtergronddocument hoofdstuk 3.2
11. 11
Amstel III zal zich dan ook ontwikkelen tot een
metropolitaan, experimenteel en hoogdynamisch
stedelijk gebied. Hiermee ontwikkelt Amstel III een
duidelijke eigen identiteit naast andere grootscha-
lige werkgebieden in de regio, zoals Westpoort
(Haven en Teleport), Schiphol (incl. Aalsmeer en
Werkstad A4) en Almere Poort.
Vervolgens (vanaf 2020-2025) transformeert Amstel
III - voortbordurend op de successen uit de eerste
periode- geleidelijk naar een gemengd stedelijk
woon-werkgebied. De introductie van de woon-
functie in de kantorenstrook is daarbij cruciaal: ge-
bleken is dat de aanwezigheid van een gemengd
stedelijk milieu een belangrijke vestigingsvoorwaar-
de is voor onder andere bedrijven in de creatieve
sector en dus wezenlijk is voor het behoud en het
versterken van de economische vitaliteit van het
gebied. Ook in deze latere fase van de ontwikke-
ling zal Amstel III zich kenmerken als gebied waarin
het mogelijk is om te experimenteren en daarmee
maatschappelijke veranderingen te faciliteren,
terwijl ook de meer traditionele woonmilieus zullen
worden ontwikkeld.
Hiermee wordt het metropolitane kerngebied verder
uitgebreid buiten de Ring A10. Deze ontwikkeling
sluit aan bij de transformatie naar grootschalige
gemengd stedelijke gebieden zoals de Noordelijke
IJ-oevers en de Zuidas. Woningbouw speelt hierin
een belangrijke rol als gevolg van een toenemende
verstedelijkingsdruk en de nog steeds groeiende
vraag naar woningen.
“De toekomst van Amstel III ligt in het
mengen van functies.
We willen hier niet alleen maar kantoren
en bedrijven zien, er moet meer leven in
de brouwerij komen.
Wonen, hotels en andere voorzieningen,
dát is wat we mogelijk willen maken!”
Hetty Vlug, Directeur Projectbureau Zuidoostlob
13. 13
3 Ambitie
(17.09.2009))
“Amstel III ontwikkelt naar een intensief, duurzaam, Onderdeel van het stedenbouwkundig plan, ver-
dynamisch en gemengd woon- werkgebied in 2040” volg op deze visie, is een energievisie waarbij de
volgende vragen worden beantwoord:
met als kernkwaliteiten: ▪ Is in Amstel III toe te werken naar een smart grid
▪ uitstekende bereikbaarheid van en binnen het met energieproducerende gebouwen of is het
gebied; beter een warmtenet in het gebied aan te leg-
▪ duurzame en kwalitatief goede inrichting van de gen?
openbare ruimte; ▪ Kan de structuur van platte daken duurzaam
▪ levendigheid binnen het gebied; gebruikt worden, bijvoorbeeld voor groene da-
▪ flexibiliteit in het gebruik. ken en waterberging?
▪ Is het mogelijk om in het gebied in te zetten op
In Amstel III ontstaat een gemengd (hoog)stedelijk electrisch vervoer?
milieu met een hogere kwaliteit van de buitenruimte
en met veel meer levendigheid op straat (ook bui- De uitgangspunten
ten kantooruren) door de geleidelijke toevoeging De volgende uitgangspunten voor Amstel III zullen
van de functies wonen, hotels, restaurants en cafés worden toegelicht:
(horeca), voorzieningen (onderwijs, leisure/uitgaan, 1. programma/functies & bebouwingsvelden (3.1)
health/sport, religie, maatschappelijk). Een verdub- 2. netwerken (3.2)
beling van het in 2009 aanwezige bebouwingsvo- 3. openbare ruimte (3.3)
lume vindt plaats door een forse toename van met
name de niet-werkfuncties. De grootste intensivering 3.1 Programma/functies & bebouwingsvelden (5)
voltrekt zich in de zones nabij de trein- en metrosta-
tions. 3.1.1. Programmatisch
Geen groei metrages kantoren
Duurzaamheid Vanwege de forse leegstand in de kantoren in
Duurzaamheid is een belangrijk thema voor Amstel Amstel III en de overcapaciteit aan (geplande)
III. In elk geval wordt ingezet op het bedrijven van kantoorgebieden in de regio wordt het aantal m²
duurzame stedenbouw, middels een programma kantoorvloeroppervlak in Amstel III gemaximeerd op
duurzaamheid. Dit betekent: de thans aanwezige 680.000 m² bvo excl. de nog te
▪ nog optimaler gebruik maken van bestaande realiseren 40.000 m² op Plaza Arena.
OV-stations;
▪ te intensiveren en efficiënt gebruik te maken van Behoud en groei metrages bedrijven
de gronden in dit gebied; Voor de goed functionerende bedrijvenzone in het
• intensiveren van grondgebruik; westelijk deel van Amstel III geldt dat - in het kader
• flexibele oplossingen op gebouwniveau; van het behoud van schaarse bedrijfsruimte in de
• bestaande gebouwen benutten; regio - wordt vastgelegd dat de thans aanwezige
▪ juiste materiaalkeuze, duurzaam groen, duur- 320.000 m² bedrijfsvloeroppervlak niet mag vermin-
zame afvalverwerking, etcetera. deren. Groei van het aantal m² bedrijfsvloeropper-
vlak wordt geambieerd.
5) Zie achtergronddocument hoofdstuk 5
14. 14
Functies / thematische clusters 2008 Thematische clusters 2040
“Het zou goed zijn wanneer er in Amstel III niet alleen gewerkt wordt,
maar ook gewoond.
Meer functiemenging maakt dit gebied voor iedereen aantrekkelijker
om zich te vestigen!”
Els Verdonk, Portefeuillehouder RO stadsdeel Zuidoost
15. 15
Introductie wonen gevelbeeld wenselijk is. Op dit moment zijn er in het
Het is de nadrukkelijke ambitie om de woonfunctie oostelijk deel veel gevels met overheersend witte
in Amstel III substantieel (tenminste 5.000 woningen) en lichte kleuren en veel glas. Daarnaast wordt een
te introduceren. Aanvankelijk –in de periode 2010 transparante plint belangrijker en is een meer open
tot 2020- zal het om (hoog)stedelijke nichewoon- uitstraling bij bedrijfs- en PDV-loodsen gewenst.
vormen gaan, zoals appartementen voor expats,
zeer luxe woningen, collectief particulier opdracht- 3.1.4. Economisch
geverschap, atelierwoningen en studenten-/starter-
woningen, maar er zal ook ruimte zijn voor nieuwe Thematische clustering
woon-werkconcepten. Deze kunnen zich zowel In de concurrentie tussen stedelijke regio’s wordt de
manifesteren op cluster-, kavel- als gebouwniveau. rol van economische groei(clusters), innovatie, ken-
Geleidelijk (ná 2020 - 2025) gaat dit over in meer nis en creativiteit steeds belangrijker voor de eco-
grootschalige en mogelijk meer traditionele woon- nomie. Bedrijfslocaties kunnen zich onderscheiden
milieus waarin ook plaats is voor gebruikelijke buurt- door selectief in te zetten op een beperkt aantal
voorzieningen als scholen en winkels. kansrijke clusters. Onderlinge samenwerking tussen
bedrijven binnen én tussen (gerelateerde) clusters
3.1.2. Ruimtelijk die voor succes en innovatievermogen van elkaar
afhankelijk zijn moet gefaciliteerd worden. En de
Oostelijke zone: gemengd (stedelijk) woon-werkge- bedrijven en clusters van bedrijven moeten verleid
bied worden tot vestiging op basis van een passend
Het monofunctionele kantorengebied in de ooste- gebiedsmilieu. Gemeenschappelijke deler daarbij is
lijke zone van Amstel III transformeert juist vanwege een hoogwaardig ingerichte openbare -en verblijfs-
de directe nabijheid van de NS- & metrostations ruimte, de veelsoortigheid van voorzieningen en ver-
Bijlmer-Arena, Bullewijk en Holendrecht-AMC tot een blijfsplekken, en een groen karakter van het gebied.
zeer intensief en gemengd woon-werkgebied met
wonen, hotels, restaurants en cafés (horeca) en De belangrijkste sectoren (zowel naar aantallen
voorzieningen (onderwijs, leisure/uitgaan, health/ arbeidsplaatsen als naar aantallen vestigingen) die
sport, religie, maatschappelijk). zich momenteel manifesteren in het gebied zijn:
▪ de (overige) zakelijke dienstverlening,
Westelijke zone: gemengd (stedelijk) werkgebied ▪ de groothandelsbemiddeling,
Het monofunctionele bedrijventerrein in de wes- ▪ de financiële dienstverlening,
telijke zone van Amstel III transformeert naar een ▪ de handel in en reparatie van auto’s/motoren
intensiever en meer gemengd werkgebied met ▪ en de ICT.
ruimte voor PDV, kantoorachtige bedrijven, leisure,
horeca en hybride formules. De tweedeling van Er wordt gekoerst op het laten doorgroeien en
deze westelijke zone in een zone met grotere kavels stimuleren van deze succesvolle bestaande én
aan de Holterbergweg en kleinere kavels aan de nieuwe thematische clusters in Amstel III waarbij
A2 blijft gehandhaafd, omdat hiermee kavels voor ingezet wordt op de volgende drie mixen:
zowel grootschalige als kleinschalige formules gega-
randeerd blijven. 1. Een mix van stedelijke kernfuncties wonen,
werken en voorzieningen (publieke, private, com-
Opgespannen tussen Centrumgebied Zuidoost en mercieel en non-profit) in een compacte ruimtelijke
AMC setting die overheerst wordt door een kleinschalige
Amstel III is opgespannen tussen twee centra of stedenbouwkundige typologie (6) en een fijnmazige
ankers van metropolitane betekenis. Het gaat om morfologie (7)
het Centrumgebied Zuidoost (uitgaans- en evene- 2. Een mix van (economische) iconen en trekkers
mentengebied Arena Poort en winkelgebied Am- (toonaangevende bedrijven) met in de schaduw
sterdamse Poort) aan de noordzijde van Amstel III gerelateerde kleinschalige en innovatieve bedrijvig-
en om het Amsterdam Medisch Centrum (AMC) en heid;
aangelegen Medical Business Parc aan de zuidzijde. 3. Een mix van comfortabel wonen in de nabijheid
De Arena en AMC zijn belangrijke iconen. van de stedelijke voorzieningenrijkdom, een hoog-
waardige inrichting van de openbare ruimte en
3.1.3. Beeldkwaliteit verblijfsruimte met een groene uitstraling.
In het vervolgtraject dient nader onderzocht te
6) Een kleine korrelgrootte op straatniveau, veelsoortigheid
worden of een onderscheidend overheersend
aan voorzieningen, flexibele en multifunctionele bebouwing etc.
7) Het patroon van straten en verblijfsplekken
16. 16
Tabel: Programmatische bandbreedte Amstel III
Oostelijke zone Westelijke zone Totaal Amstel III
Transformatie naar Transformatie naar
gemengd woon- gemengd werkgebied
werkgebied
2008 2040 2008 2040 2008 2040
fsi 1,5 fsi 3 fsi 0,6 fsi 1-2 fsi 1,0 fsi 1,9-2,5
m ² bvo m ² bvo m ² bvo m ² bvo m ² bvo m ² bvo
(x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000)
Kantoren 640 340-640 40 0 680 340-680
Kantoorachtig/ 0 0 0 100-470 0 100-470
hybride
Bedrijven 4 0 325 325-630 329 325-630
Wonen 0 500-800 0 0 0 500-800
(5.000- (5.000-
8.000wo) 8.000wo)
PDV 28 60 95 120-310 123 180-370
Horeca/hotel 0 80 5 40-75 5 120-155
Voorzieningen 28 120 5 75-390 33 195-510
(divers)
Totaal 700 1.400 470 785-1.570 1.170 2.185-2.970*
*) alle maximale metrages per functie kunnen niet klakkeloos opgeteld worden; de functies
zijn immers communicerende vaten; als bijvoorbeeld het aandeel kantoormetrages in de
oostelijke zone fors daalt, dan zal het aandeel woningen en voorzieningen stijgen; zo zal bij
een forse groei van de functie bedrijven de groei van de voorzieningen, PDV en
kantoorachtigen minder groot zijn
gemiddeld
floor space
index
2040
2040 maximum
320
(11%)
470
(16%)
630
(21%)
800
(27%)
350
(12%)
135
(5%)
265
(9%)
totaal 2.97 mln
2040
2040 minimum 680
(31%)
100
(5%)
410
(19%)
500
(23%)
180 120 195
(8%) (5%) (9%)
totaal 2.19 mln
2008
2008 680
(59%)
329
(28%)
123 33
(11%)
5
(3%)
totaal 1.17 mln
(0%)
m2 bvo x 1.000
Programma en profiel Amstel III 2008 én programmatische bandbreedte 2040 (indicatief)
17. 17
name nabij de stations. Een divers voorzieningen-
Het economisch profiel van Amstel III in 2040 zal
palet (onderwijs, medisch, religie, maatschappelijk)
worden gekenmerkt door de volgende clusters en
komt langzaam maar zeker tot ontwikkeling met
bedrijfsactiviteiten:
juist in deze oostelijke zone meer woongerelateerde
zaken zoals kinderopvang, scholing, sport- & he-
althcentra, etc.
Westelijke zone
Voor de westelijke zone, de huidige bedrijvenzone,
is ingezet op een transformatie naar een gemengd
stedelijk werkmilieu. Er wordt naar een groei van
3.1.5 Intensivering
de gemiddelde kavel-fsi van 0,6 (2008) naar een
fsi van 1 à 2 gestreefd, waardoor een combinatie
Naast een verdere functiemenging en verkleuring
van groei van de bedrijvenfunctie én toevoeging
van Amstel III zal het gebied ook verder intensiveren.
van ander programma mogelijk is. In deze wes-
Dit is wenselijk om een aantal redenen: het draagt
telijke zone is ook verdere groei van de perifere
bij aan een stedelijker milieu (levendigheid op
detailhandel mogelijk. Deze dienen dan wel meer
straat), aan een efficiënt ruimtegebruik én aan het
naar buiten gericht te zijn (transparantere gevels en
creëren van draagvlak voor openbaar vervoer en
meer verblijfskwaliteit buitenruimte). Hiervoor zullen
andere voorzieningen. Het voorkomt tevens dat het
nadere kwaliteitscriteria moeten worden opgesteld
landschap wordt volgebouwd.
waaraan nieuwe vestigingen worden getoetst. De
autobranche en bouw- en woonbranches zijn reeds
De inschatting is dat in de komende 30 jaar een
goed vertegenwoordigd, maar er liggen kan-
groei van de gemiddelde dichtheid van Amstel III
sen voor meer vestigingen, alsmede voor nieuwe
van een gemiddelde kavel-fsi (8) van 1 naar 1,6 à 2,5
branches. De vele showrooms van de autobranche
realistisch en haalbaar is. Hiermee groeit het metra-
illustreren prima hoe perifere detailhandelsvestigin-
ge bruto vloeroppervlak van 1,1 miljoen naar 1,8 à 3
gen zich naar buiten kunnen presenteren. Ook is er
miljoen bvo. Nadere studie naar de gewenste (voor
vraag naar meer horeca. De Foodstrip is een succes
Amstel III bruikbare) stedelijke (woon)milieus moet
en er lijkt ruimte voor en behoefte aan meer horeca
nog plaatsvinden omdat ook die medebepalend
vestigingen in deze zone. Het kan dan zowel om
zijn voor de haalbaarheid van de beoogde intensi-
op zichzelf staande vestigingen, om een geclusterd
vering; de juiste combinatie van een kwalitatief én
concept vergelijkbaar met de Foodstrip als om een
kwantitatief verantwoord stedelijk milieu.
combinatie met een andere functie (denk aan La
Place in de Praxis) gaan. Het hotelinitiatief aan de
Oostelijke zone
A2 bij de Foodstrip geeft aan dat de markt ook in
Voor de oostelijke zone, de huidige kantorenzone,
deze zone kansen ziet voor hotelontwikkeling. Ook is
is ingezet op een transformatie naar een gemengd
deze westelijke zone vanwege haar ligging op gro-
stedelijk woon-werkmilieu. Er wordt naar een groei
tere afstand van de OV- stations met name geschikt
van de gemiddelde kavel-fsi van 1,5 (2008) naar
voor meer ruimte vragende voorzieningen (leisure/
een gemiddelde kavel-fsi van 3 gestreefd, waar-
indoor sport, uitgaan, etcetera).
door een gemengd stedelijk milieu ontstaat. Af-
hankelijk van o.a. het toekomstig economisch tij zal
het huidig kantoorprogramma van 680.000 m2 bvo
plus de 40.000 m2 van de voltooiing van het Plaza
Arena kantorencomplex in Amstel III in stand blijven,
dan wel geleidelijk afnemen. De woonfunctie doet
geleidelijk haar intrede; naar verwachting tot 2020
nog incidenteel en experimenteel en later steeds
structureler en traditioneler. Mede afhankelijk van
de afname van het kantoorvolume kunnen bij een
fsi van 3 circa 5.000 tot 8.000 woningen worden
gerealiseerd. Hotels, restaurants en cafés (horeca)
doen steeds meer hun intrede in het gebied, met
8) Floor space index: de maat die het totale aantal vierkante meters bvo bebouwing, gedeeld door het terreinoppervlak
21. 21
Visie skyline
De visie op de skyline of maximale bebouwings-
hoogte van Amstel III kent vier ingrediënten:
▪ ontwikkeling van een metropolitane hoogbouw- ▪ in elke zone moet maatwerk worden geleverd
cluster in het Centrumgebied Zuidoost en rond- en zijn incidenteel hoogteaccenten boven de
om station Bijlmer-Arena (ArenApoort-gebied); genoemde basisbebouwingshoogte mogelijk;
het Atlas Arena Complex valt binnen deze hoog- zo zijn in de westelijke zone -voor publieke/res-
bouwcluster met een maximale bebouwings- taurantfuncties- een hoogte accent van 20 à 25
hoogte van 90 meter alsmede één toren van 150 meter mogelijk en in de hele oostelijke zone zelfs
meter ter markering van station Bijlmer-Arena; incidenteel hoogteaccenten of torens tot 60 me-
▪ een tribune-achtige hoogteopbouw in 3 zones ter mogelijk (bijvoorbeeld rondom metrostation
vanaf de A2 naar de spoorlijn Amsterdam – Bullewijk of station Holendrecht);
Utrecht met een oplopende basisbebouwings- ▪ de ontwikkeling van één incidentele hoteltoren
hoogte van respectievelijk 15 meter aan de A2, van 60 meter aan de A2 bij knooppunt Holen-
20 meter tussen Lemeler-Snijdersbergweg en drecht als landmark en markering van deze
Holterberg-Muntbergweg en 30 meter tussen entree van Amsterdam.
Holter-Muntbergweg en de spoorlijn; de afstand
tot de openbaar vervoer stations, de beleving
van Amstel III vanuit het idyllische Amstelland én
het uitzicht over dit cultuurhistorische landschap
zijn hierbij als criteria gehanteerd;
5 - 15 m 15 m 25 m 30 m
maximale bebouwingshoogtes volgens Bestemmingsplan Amstel III (1986)
60 m 60 m
25 m
20 m
15 m - (20 m) 20 m - (25 m) 30 m - (60m) 30 m - (60m)
maximale bebouwingshoogtes (en incidentele hoogteaccenten)volgens Visie Amstel III 2040
150 m
90m
60 m
25 m
20 m
15 m - (20m) 20 m - (25m) 30 m - (60m) 90 m - (150m*)
maximale bebouwingshoogtes (en incidentele hoogteaccenten) volgens Visie Amstel III 2040
ter hoogte van Atlas Arena Complex; het Atlas Arena complex is immers onderdeel van de
hoogbouwcluster Arena poort
22. 22
Luchtfoto oostelijke (kantoren-)zone Amstel III 2009 vanuit het zuiden
3-D impressie van mogelijke transformatie oostelijke zone Amstel III 2040 vanuit het zuiden
23. 23
Luchtfoto oostelijke (kantoren-)zone Amstel III 2009 vanuit het noorden
3-D impressie van mogelijke transformatie oostelijke zone Amstel III 2040 vanuit het noorden
29. 29
3.2 Netwerken (9) ▪ mogelijk wordt op termijn (beheerd) bezoe-
kersparkeren geïntroduceerd in de secundaire
Optimalisatie netwerken / infrastructuur straten in Amstel III, omdat hier vraag naar is (in
De bereikbaarheid van Amstel III met de auto is bedrijvenzone) en omdat dit een bijdrage levert
in beginsel goed, maar staat onder druk, zeker bij aan de levendigheid op straat.
grote evenementen in het Centrumgebied. In die ▪ parkeernormen van diverse functies worden
gevallen is er sprake van congestie en blijkt de nader onderzocht
bereikbaarheid van met name de parkeervoorzie-
ningen niet optimaal. Daarnaast leidt de aan de Openbaar Vervoer
westzijde van het werkgebied aanwezige ‘bloem- ▪ doortrekken Zuidtangent-busverbinding vanaf
kool-structuur’ met doodlopende wegen tot een station Bijlmer-Arena via Foppinga- en
onoverzichtelijk geheel voor de bezoeker waardoor Karspeldreef naar IJburg;
de vindbaarheid van bedrijven als problematisch ▪ introductie nieuwe aanvullende busroutes door
wordt ervaren. westelijk deel Amstel III over doorgetrokken
De bereikbaarheid per openbaar vervoer is in het Lemelerbergweg-Snijdersbergweg.
oostelijk deel goed maar kan in het westelijk deel
veel beter. Langzaam verkeer
Het netwerk voor fietsers en voetgangers is onvol- ▪ doortrekken Oost-West-gerichte fietsroute Hoog-
doende en incompleet, zeker op het niveau van oorddreef naar Ouderkerk a/d Amstel en Ouder-
structuurroutes (ontsluiting van het gebied van en kerkplas (incl. nieuwe fietsbrug over de A2);
naar de omliggende gebieden). ▪ realisatie nieuwe noordzuidgerichte fietsroute
Om de geambieerde transformatie waar te kunnen langs de westzijde van het spoortalud vanaf sta-
maken is een optimalisatie van de netwerken voor tion Bijlmer-Arena naar AMC en Abcoude met
de auto, openbaar vervoer en langzaam verkeer inprikkers naar de bouwvelden;
noodzakelijk. Hierbij wordt de kanttekening ge- ▪ reserveren doortrekking fietsroute Lemelerberg-
plaatst dat gedetailleerd verkeerskundig onderzoek, weg naar het noorden;
onder andere in het kader van het Verkeers- en ▪ verbetering/aanleg centrale doorgaande fiets-
Vervoersplan Zuidoostlob, zal moeten uitwijzen of de route van Amstel III naar Spaklerweg, Amstelsta-
voorgestelde ingrepen (a) de juiste ingrepen zijn en tion en de binnenstad; de mogelijkheid voor een
(b) voldoende capaciteit bieden gezien de forse vrijliggend 2-richtingen fietspad ten oosten van
intensivering van het bebouwingsprogramma. de Holterbergweg wordt nog nader onderzocht;
De volgende ingrepen in de netwerken worden ▪ aanleg voetpaden over oevers Molenwetering;
voorgesteld: ▪ realisatie van een informele hoogwaardige
voetgangersroute slingerend door oostelijke zone
Auto tussen de stations Bijlmer-Arena en Holendrecht/
▪ verbreding A9 (door Rijkswaterstaat); AMC.
▪ verbinden Lemelerbergweg – Snijdersbergweg
tot doorgaande hoofdweg (incl. breder viaduct De doelstelling is het creëren van een toekomst-
onder de A9) en het mogelijk op termijn verbre- bestendig, robuust netwerk dat kan voorzien in de
den daarvan naar 2 x 2 rijstroken (incl. stuk Hoog- mobiliteitsbehoefte van alle toekomstige ontwikke-
oorddreef en Laarderhoogtweg) als dit uit nader lingen in Amstel III.
onderzoek noodzakelijk blijkt;
▪ lange termijn reservering voor het doortrekken
van de Lemelerbergweg naar het Noorden,
afhankelijk van de ontwikkelingen in het Duiven-
drechtse Veld;
▪ profiel Karspeldreef doortrekken door verbreding
van de Hessenbergweg (tussen Holterbergweg
en Hondsrugweg) naar 2 x 2 rijstroken;
▪ verkeerskundig afwaarderen en kwalitatief op-
waarderen profiel Hondsrugweg.
Parkeren
▪ parkeren op eigen terrein; inpandig, gestapeld
of op het dak parkeren wordt de standaard;
9) Zie achtergronddocument hoofdstuk 6 Verbinden Lemelerbergweg- Snijdersbergweg
33. 33
3.3 Openbare ruimte (10)
Verbetering hoofdstructuur openbare ruimte & ver- ving van station Bijlmer-Arena zal ook de omge-
blijfskwaliteit buitenruimte ving van station Holendrecht opgewaardeerd
Om een goed gemengd stedelijk woon-werkmilieu moeten worden;
te realiseren is verbetering van de hoofdstructuur ▪ opheffen van de ‘bloemkoolstructuur’ door de
van de openbare ruimte en de verblijfskwaliteit van verschillende bebouwingsvelden op tenminste
de buitenruimte noodzakelijk. Bij verblijfskwaliteit van 2 plekken te ontsluiten en doodlopende wegen
de buitenruimte op de kavels kunnen pocketparcs, zoveel mogelijk op te heffen.
mini-pleinen en collectieve tuinen een terugkerend
thema worden. In de hoofdstructuur van de open- Duurzame basisinrichting
bare ruimte worden de volgende ingrepen voorge- Naast de hoofdingrepen in de openbare ruimte die-
steld: nen nieuwe afspraken gemaakt te worden over de
(standaard) inrichting en het beheer van de buiten-
Landschap ruimte (met name de secundaire ontsluitingstraten
▪ bereikbaarheid en daarmee de beleving van dit in de bebouwingsvelden), zodat er een eenduidige
gebied vergroten door nieuwe fietsroute richting en duurzame basiskwaliteit ontstaat.
Ouderkerk aan de Amstel
Lichtkunst
Groen- en waterstructuur Er wordt op dit moment een haalbaarheidsonder-
▪ de spoorzone –hét entree gebied van Amstel III zoek uitgevoerd naar de mogelijkheden om op de
vanuit de stations- wordt opgewaardeerd tot schaal van geheel Amstel III een lichtkunstwerk te
een langgerekt parkachtig gebied met een realiseren. Het lichtkunstwerk kent meerdere doelen.
doorgaande langzaamverkeersroute; Ten eerste het verbeteren van het verblijfsklimaat.
▪ de oevers van de Molenwetering worden herin- Ten tweede heeft het een rol in de bewegwijzering;
gericht met een singelachtige uitstraling, ruimte het verbetert de vindbaarheid in het gebied. Ten-
voor de voetganger én verblijfskwaliteit; slotte draagt het bij aan de sociale veiligheid.
▪ de bestaande waterloop aan de A2 wordt ver-
breed waardoor deze brede gracht als het ware
de aangelegen bedrijven richting A2 etaleert;
▪ de te verbreden A9 krijgt een groene taludinrich-
ting met transparante bomenrij;
▪ ontwikkeling van hoogwaardige pocketparcs,
pleintjes, (collectieve) tuinen en/of vijvers en
grachtjes in het oostelijke deel Amstel III, geïntro-
duceerd als nieuwe verblijfs- en ontmoetingsplek-
ken in Amstel III;
▪ benutten van kansen voor natuur.
Straten en plekken
▪ de Hondsrugweg wordt getransformeerd naar
een stedelijke laan met meer verblijfskwaliteit en
uitstraling tussen het Centrumgebied Zuidoost en
IKEA (brede trottoirs, veel bomenrijen, en meer
voorzieningen en voordeuren aan de straatkant);
mogelijk kan het hele profiel worden aangepast
van 2x2 rijstroken naar 2x1 rijstrook met ventwe-
gen;
▪ de mogelijkheid voor het planten van bomen in
de bermen van de Holterbergweg wordt nader
onderzocht (i.r.t. kabels & leidingen);
▪ naast de hoogwaardige inrichting van de omge-
10) Zie achtergronddocument hoofdstuk 7
34. 34
Spoorzone nabij station Amsterdam Bijlmer-Arena 2009
Impressie toekomstige parkachtige spoorzone bij station Amsterdam Bijlmer-Arena
38. 38
Netwerken Bebouwingsvelden
Hoofdingrepen in hoofdstructuur openbare ruimte
39. 39
4 Ontwikkelingsstrategie
(17.09.2009)
Een proces van 30 jaar Geen blauwdrukplanning
De periode 2010-2040 bestrijkt de termijn van drie Ergo, de sturing vanuit de overheid op het tempo
bestemmingsplannen. Zo beschouwd is de door- van realisatie van het programma is heel beperkt.
ontwikkeling van Amstel III geen project maar een Datzelfde geldt voor de kleur van het programma
proces. Het tempo en de aard van de ontwikke- en de functiemix. De overheid faciliteert en geeft
lingen zijn over zo’n lange periode voor een deel bandbreedtes aan maar de economie, de consu-
onvoorspelbaar. Een goed voorbeeld is de -onvoor- ment en initiatiefnemers gezamenlijk bepalen het
ziene en destijds omstreden- komst van IKEA en in uiteindelijke programma. Er is op onderdelen uiter-
zijn kielzog meer PDV zoals de Praxis en Gamma. aard wel sprake van harde sturing: bijv. op de komst
Hetzelfde geldt voor de onverwachte opkomst van van voorzieningen zoals scholen, die onderdeel
de automotive-tak. De ontwikkelingsstrategie is er uitmaken van volwaardige woonmilieus.
dan ook juist op gericht om adequaat in te kunnen
spelen op die onvoorspelbaarheid. Ingrepen netwerk
De aanpassing van de netwerken zal stapsgewijze
Netwerken en velden verlopen, in samenhang met de ontwikkelingen in
Om daarop in te kunnen spelen, brengen we een de velden. Daarvoor is een simpel systeem ontwik-
onderscheid aan in de netwerken en de (be- keld: alle afzonderlijke ingrepen in de netwerken zijn
bouwings)velden. Netwerken zijn de autowegen, in kaart gebracht en van een prijs voorzien. Dit biedt
fiets- en voetpaden en de hoofdstructuur van de de mogelijkheid om, als er via de gemeentelijke
openbare ruimte (straten, pleinen, water, groen). De overheid of via subsidieprogramma’s geld beschik-
bebouwingsvelden zijn de in erfpacht uitgegeven baar komt, ingrepen op maat te verrichten, pas-
kavels inclusief de bijbehorende buurtontsluitingswe- send bij het beschikbare budget.
gen
. Basispakket: de hoofdingrepen openbare ruimte/
De overheid is verantwoordelijk voor het op peil netwerken
brengen en houden van de netwerken. Dit leidt tot Op de kaart zijn de ingrepen aangegeven die
een duurzame stedenbouwkundige structuur met voor het op peil brengen van de netwerken en de
toekomstwaarde; een structuur die alle toekomstige openbare ruimtestructuur reeds op dit moment van
ontwikkelingen in de velden kan bedienen. belang zijn. Deze maatregelen moeten in ieder
Eigenaren en initiatiefnemers geven het tempo van geval in de netwerken plaatsvinden om de heront-
de herontwikkelingen in de velden aan. Daardoor wikkelingen in de velden te faciliteren. De exacte
zullen de velden zich in hun eigen tempo ontwik- volgorde en het tempo van uitvoering zullen nog
kelen, verder verdichten en verkleuren naar een worden bepaald en zijn mede afhankelijk van de
nieuwe functiemix. De overheid zorgt ervoor dat de ontwikkelingen in de velden.
capaciteit en de kwaliteit van de netwerken gelijke
tred houdt met de ontwikkelingen –zowel kwalitatief
als kwantitatief- in de velden.
40. 40
Initiatieven in de velden: maatwerk III is sprake van kansloos vastgoed, verouderd en in
Initiatieven van de vastgoedeigenaren zijn hier deze staat onverhuurbaar. Deze gebouwen komen
maatgevend. Deze visie en de nog te ontwikkelen in aanmerking voor een ingreep. Welwillende eige-
ruimtelijke uitwerking ervan scheppen kaders en naren, een goede verdichtingpotentie en een gun-
ruimtelijke randvoorwaarden maar schrijven geen stige inbrengwaarde zijn andere voorwaarden voor
dwingende stedenbouw voor: de stedenbouw succesvolle interventies op chirurgisch niveau. Een
is volgend. Datzelfde geldt voor de aanpak van tijdelijke invulling, ingrijpende renovatie als kantoor,
de doolhofachtige ‘bloemkoolstructuur’ van de transformatie van het gebouw naar een nieuwe
buurtontsluitingswegen wat met name in de westelij- functie of sloop/nieuwbouw vormen het palet van
ke velden een probleem oplevert. Voor die aanpak mogelijke interventies.
liggen er twee doelstellingen: het aantal doodlo-
pende straten wordt teruggebracht en ieder veld Doorbreek de monofunctionaliteit
wordt minimaal tweemaal ontsloten. Er ligt geen Om de huidige monofunctionaliteit in geheel Amstel
vooropgezet plan waar of hoe dit gebeurt. Daar III te doorbreken zal, naast het introduceren van
waar kansen zich voordoen zullen die worden benut de woonfuncties, in de eerste jaren zwaar worden
om deze doelstellingen zo eenvoudig en zo goed- ingezet op het binnenhalen van nieuwe functies. In
koop mogelijk te realiseren. aanmerking komen bijv. alle vormen van horeca,
leisure-activiteiten, cultuur, onderwijs en voorzienin-
Markt aan zet gen als kinderdagverblijven en andere verzorgende
De hier geschetste ontwikkelingsstrategie heeft als functies.
implicatie dat de overheid niet grootschalig aan-
koopt, de (her)ontwikkeling van het vastgoed is Tijdelijkheid als structureel instrument
immers het domein van de markt. Tijdelijkheid draagt op meerdere manieren bij aan
Mocht de doelstelling -tenminste 5000 woningen in het ontwikkelingsproces van Amstel III.
Amstel III in 2040- door deze strategie in gevaar drei- In de Amsterdamse regio is veel vraag naar tijdelijke
gen te komen, dan kan na 2020 een gemeentelijke woon-, werkruimte, ateliers en broedplaatsen.
aankoopstrategie tot de mogelijkheden behoren. Gezien de forse leegstand in Amstel III (ca. 200.000
m2 bvo kantoren) is er ruimte voor tijdelijke functies.
Waarde van het vastgoed Ook tijdelijke gebouwen kunnen in die behoefte
Een belangrijke factor bij de transformatie is de in- voorzien. Grote voordelen van tijdelijk gebruik zijn
brengwaarde van het vastgoed. De inbrengwaarde o.m. dat het nieuwe groepen aantrekt, het voor
bepaalt voor een belangrijk deel de financiële haal- leven in de brouwerij zorgt en Amstel III op de regi-
baarheid van een ingreep. Door het verstrijken van onale kaart zet. Daarnaast biedt tijdelijke invulling
de economische levensduur daalt die inbrengwaar- van gebouwen de mogelijkheid om grotere in-
de. Maar ook het overaanbod van kantoorruimte in greepeenheden te formeren. Daarmee kan tijde-
de regio en de effecten van de kredietcrisis (snel- lijkheid een structureel instrument zijn in de ontwik-
lere afschrijving) hebben invloed op de (inbreng) keling van Amstel III. Om het gebied bereikbaar,
waarde van het vastgoed. Al deze factoren zijn van leefbaar en veilig te houden en om de kwaliteiten in
grote betekenis voor het omslagpunt wanneer een het gebied te versterken gedurende de transforma-
transformatie-ingreep haalbaar wordt. Daarbij is tieperiode dient een goede visie op het beheer te
duidelijk dat actief en substantieel afwaarderen van worden ontwikkeld. Dit beheerplan is een onderdeel
het vastgoed essentieel is voor het slagen van de van het nog op te stellen stedenbouwkundig plan
transformatie. als vervolg op deze visie.
De schaal van de ingreep: chirurgisch ingrijpen Wonen in Amstel III
Gezien het bovenstaande zal de schaal van de Het wonen zal stapsgewijze zijn intrede doen in
ingrepen door de markt in de komende jaren Amstel III. In de eerste jaren is Amstel III een interes-
waarschijnlijk beperkt blijven. In plaats van groot- sante vestigingsplaats voor de niches in de woning-
schalig slopen en herontwikkelen ligt het chirurgisch markt: studenten, expats, hotels, dure huurwonin-
ingrijpen meer voor de hand. Chirurgisch ingrijpen gen, short-stay, atelierwoningen, starterwoningen,
wil zeggen dat de ingrepen op het niveau van de collectief particulier opdrachtgeverschap etc. Ook
afzonderlijke kavel of misschien een combinatie de doelstelling om in Amstel III flexibele gebouwen
van kavels zal plaatsvinden. Het vastgoed in Amstel mogelijk te maken waarin gewoond en gewerkt kan
III biedt daarvoor voldoende aanknopingspunten. worden zal de woonfunctie stimuleren. Dit zal de
Bij een deel van de leegstaande kantoren in Amstel basis moeten leggen voor de komst van de meer
grootschalige woningbouw vanaf 2020.
41. 41
Flexibiliteit Samenwerking met vastgoedeigenaren en gebrui-
Om te komen tot duurzame investeringen met kers
toekomstwaarde wordt ingezet op flexibiliteit van Om tot een voor alle partijen optimale samenwer-
de gebouwen en van het gebied. Inzet is de bouw king te komen, wordt op dit moment onderzocht
van multifunctionele, flexibele gebouwen die een welke samenwerkingsmodellen in aanmerking ko-
veelheid van functies kunnen herbergen. Vrijheid men voor de transformatieopgave Amstel III.
in gebruik en experimenteren met nieuwe woon- Welke nieuwe coalities kunnen er tot stand komen?
werkvormen staan centraal. Daarbij mag het on- Daarbij wordt gekeken of de experimentenwet Be-
derscheid tussen wonen, werken of de combinatie drijven Investeringszones (BIZ) een bruikbaar instru-
daarvan vervagen. Amstel III wordt zo onderdeel ment kan zijn voor de opgave van Amstel III. De BIZ
van de gastvrije, flexibele metropool. maakt het voor ondernemers makkelijker om samen
te investeren in een veiligere en aantrekkelijkere
Proeftuin Amstel III bedrijfsomgeving. Deze BIZ-regeling zou ook een
Om de transformatie op gang te brengen in de opstap kunnen zijn naar een parkmanager/parkma-
kantorenzone wordt de Proeftuin Amstel III ingesteld. nagement.
Dit organisatieonderdeel is belast met het ontwik-
kelen van nieuw instrumentarium, gericht op trans-
formatie. Dit betreft vooralsnog drie thema’s: het
erfpachtinstrumentarium, het juridisch-planologisch
instrumentarium en tijdelijke functies in gebouwen.
De Proeftuin zal middels dit instrumentarium eigena-
ren verleiden, prikkelen of zonodig dwingen om tot
ingrijpen over te gaan.
Een slimme toepassing van het erfpachtinstrumen-
tarium kan een belangrijke stimulans en sleutel zijn
voor het op gang brengen van de transformatie.
Impressie van herontwikkeling Atlas Arena Complex met gemengd programma: kantoren, wonen, hotel en
voorzieningen (Architecten Cie, ‘08)
43. 43
Planologisch - juridische
5 randvoorwaarden
(17.09.2009)
Structuurplan / structuurvisie Amsterdam MilieuEffectRapportage
In het vigerend Structuurplan Amsterdam 2010 ‘Kie- Het instrument MER kan verplicht aan de orde zijn
zen voor stedelijkheid’ (uit 2003) is voor het eerst de bij de voorbereiding van ruimtelijke besluiten als
koers naar een gemengd stedelijk woon-werkmilieu bedoeld in de Wro, zoals bij een structuurvisie, een
ingezet, en wel specifiek rondom de O.V.-stations bestemmingsplan (planMER) of een projectbesluit
Bijlmer/Arena, Bullewijk en Holendrecht/AMC. (projectMER). Bij de opstelling van buitenwettelijke
De transformatie van Amstel III zoals beschreven in plannen, zoals de Visie voor Amstel III, is van een
deze Visie sluit daar vrijwel naadloos op aan. verplicht instrument als het MER geen sprake.
Hetzelfde kan gesteld worden met betrekking tot de Onderzocht wordt nog op welke wijze aan de wet-
nieuwe Structuurvisie Amsterdam, waarover medio telijke verplichting tot het uitvoeren van een Milieu
2010 bestuurlijke besluitvorming plaatsvindt. Effect Rapportage (MER) kan worden voldaan. In
Deze structuurvisie vormt het ruimtelijk-programma- ieder geval is duidelijk dat de vaststelling van deze
tische kader voor de toekomstige ruimtelijke ontwik- visie niet MER-plichtig is.
kelingen in Amsterdam. Op 14 april 2009 zijn De Pij-
lers voor de ruimtelijke ontwikkeling van Amsterdam, Onderzoeken (11)
notitie op weg naar de structuurvisie, door het Colle- Er is inmiddels veel (globaal) onderzoek verricht in
ge van B&W vastgesteld. De Zuidoost-kwadrant van het kader van de totstandkoming van de concept-
de stad wordt vooralsnog getypeerd als Leisurestad, Visie Amstel III. Dat onderzoek heeft uitgewezen dat
geïnspireerd op de leisure-ontwikkeling in het Cen- de beoogde ontwikkeling van Amstel III naar een
trumgebied Zuidoost. Voor Amstel III wordt daarbij gemengd stedelijk gebied heel wel mogelijk is. Dit
ingezet op verdere verstedelijking met toevoeging neemt niet weg dat in het kader van het opstellen
van leisure, bedrijven en woningbouw en het omzet- van het bestemmingsplan de vereiste meer gede-
ten van kantoren in andere functies. tailleerde onderzoeken normaal uitgevoerd moeten
worden, in het bijzonder:
Bestemmingsplan ▪ externe veiligheid
Zoals in de inleiding is aangegeven is het bestem- ▪ luchtkwaliteit
mingsplan Amstel III sterk verouderd en moet dat ▪ bereikbaarheid/verkeer
plan worden herzien. De Visie Amstel III biedt de ▪ geluid
basis voor dat nieuwe bestemmingsplan.
Eén van de uitgangspunten van de nieuwe Wet op
de ruimtelijke ordening (Wro) is het versterken van
de rol en betekenis van het bestemmingsplan.
In verband met de tienjaarlijkse herzieningsplicht
van bestemmingsplannen dient, op basis van de
invoeringswet Wro, het bestemmingsplan Amstel III
vóór 1 juli 2013 te zijn herzien.
11)Zie achtergronddocument hoofdstuk 8
44. 44
1. Externe veiligheid 4. Geluid
Het huidige vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amstel III is voor een belangrijk deel gelegen binnen
spoor Amsterdam-Utrecht levert in het aansluitende geluidszones van wegen en spoor. De ontwikkeling
gebied – dus ook voor Amstel III - beperkingen op en realisatie van met name geluidgevoelige be-
voor de beoogde transformatie. Aangezien er geen stemmingen is sterk afhankelijk van de berekende
harde wettelijke normering geldt wordt gekozen geluidsbelasting op de locatie waarop de ontwikke-
voor het principe van het ‘verantwoord ontwik- ling plaats zal vinden.
kelen’, dat wil zeggen dat de initiatiefnemer en de In dit kader is nog van belang dat de betreffende
gemeente gezamenlijk zullen moeten beoordelen onderzoeken betrekking hebben op het hogere
binnen welke randvoorwaarden een bouwplan schaalniveau van de Zuidoostlob. Dat betekent dat
verantwoord is. Op die manier kan steeds rekening de (uitvoering van de) Visie voor Amstel III mede
worden gehouden met gewijzigde situaties op het afhankelijk is van (i) de resultaten van deze onder-
spoor en gewijzigde inzichten ten aanzien van de zoeken en van (ii) de ontwikkelingen elders in de
externe veiligheid. Zuidoostlob. Deze aspecten vormen in dit stadium
Voorts is van groot belang dat ingezet wordt op het van de visievorming voor Amstel III vooralsnog de
treffen van maatregelen aan de bron (het vermin- grootste onzekerheden c.q. risico’s.
deren van het vervoer van gevaarlijke stoffen)
waardoor de ‘ruimte’ om door te ontwikkelen kan
toenemen.
2. Luchtkwaliteit
Een globaal onderzoek toont aan dat er in de hui-
dige situatie nog ruimte bestaat voor verdere ont-
wikkeling en verdichting en dat dus voldaan wordt
aan de wettelijke eisen. Planinitiatieven zullen steeds
getoetst worden aan de actuele stand van zaken
met betrekking tot de luchtkwaliteit, zodat op die
manier rekening kan worden gehouden met gewij-
zigde situaties en gewijzigde inzichten ten aanzien
van de normeringen voor luchtkwaliteit.
3. Bereikbaarheid
De (auto-)bereikbaarheid van en binnen Amstel III
maakt deel uit van de actualisatie van het Verkeers-
en Vervoerplan Zuidoostlob die momenteel wordt
opgestart. In dat kader zal onderzocht worden wat
de verkeersrelaties zijn tussen de diverse deelge-
bieden in de Zuidoostlob en welke consequenties
de beoogde transformatie van Amstel III naar een
gemengd woon-werkgebied voor de verkeersafwik-
keling zowel binnen als buiten Amstel III (naar het
rijkswegenstelsel) heeft.
46. 46
“Een goed initiatief is de Proeftuin waar de gemeente ruimte geeft aan vernieu-
wende plannen en ontwikkelaars met eigen voorstellen kunnen komen.
Zo komt er meer reuring in het gebied!”
Emile Jaensch, Portefeuillehouder EZ & Financiën stadsdeel ZO
... als metafoor voor de transformatie van Amstel III naar een flexibel gemengd stedelijk woon-werkmilieu ...
(bron: Jelle Ooijevaar)
47. 47
6 Proces en planning
(17.09.2009)
Strategiebesluit 10 september 2009 treedt het voorbereidingsbesluit
De Visie Amstel III is een product in de strategiefase in werking en geldt voor een periode van 1 jaar. In
volgens het Plaberum, welke wordt afgerond met deze periode worden de bouwaanvragen die bin-
een gemeentelijk strategiebesluit. Na de vrijgave nenkomen, naast de wettelijke toets, ook aan de
van de conceptvisie door het Bestuurlijk overleg Zuid inhoudelijke uitgangspunten van de concept visie
Oost zal er een inspraak- en consultatieronde ge- getoetst. De spelregels Amstel III (zie bijlage) zijn
houden worden. De uitkomsten hiervan zullen wor- hiervoor een hulpmiddel.
den verwerkt in de Nota van Beantwoording. In die
periode wordt ook een krachtenveld- en risicoana- Status van de Visie
lyse uitgevoerd. Om tot een volledig strategiebesluit De (concept-) Visie Amstel III zal in de komende
te komen wordt tot slot de financiële paragraaf periode ingebracht worden als:
opgesteld. De visie wordt ter advies aan de raads- ▪ input voor de op te stellen gebiedsvisie Zuidoost-
commissie van het stadsdeel Zuidoost voorgelegd. lob (ArenAPoort, Amstel III, Holendrecht, AMC);
Vervolgens wordt het strategiebesluit, inclusief de ▪ bouwsteen voor de gemeentelijke structuurvisie;
financiële paragraaf, ter vaststelling aan het college ▪ toetsingskader voor het project verbreding A9;
van B&W aangeboden. De verwachting is dat de ▪ bouwsteen voor de diverse planproducten c.q.
definitieve besluitvorming (het vaststellen van het onderzoeken die voor het stadsdeel Zuidoost in
strategiebesluit) medio december 2009 plaatsvindt. voorbereiding zijn (zoals het Verkeers- en ver-
voersplan ZuidooslLob);
Investeringsbesluit en het bestemmingsplan ▪ afwegingskader voor concrete initiatieven bin-
Het strategiebesluit zal worden gevolgd door een nen Amstel III.
investeringsbesluit en door het bestemmingsplan.
Voor beide geldt dat daar nog de nodige onder- Communicatie
zoeken en studies voor verricht moeten worden; De communicatie over de concept-Visie Amstel III
in de tweede helft van 2009 worden daar al de wordt als volgt ingezet:
nodige stappen voor gezet. Het opstellen van een ▪ het gemeente-breed bekend maken van de
ruimtelijke onderlegger is daarbij één van de be- concept-Visie;
langrijkste onderwerpen. De verwachting is dat deze ▪ het doorlopen van het formele inspraaktraject
ruimtelijke onderlegger eind 2010 gereed zal zijn. De over de concept-Visie;
vaststelling van het Investeringsbesluit zal vervolgens ▪ het communiceren met en consulteren van
in het 2e kwartaal 2011 plaatsvinden. De vaststelling specifieke groepen in Amstel III (al dan niet op
van het bestemmingsplan is voorzien medio 2011. buurtniveau) en daarbuiten.
Voorbereidingsbesluit Deze fase wordt nog in 2009 doorlopen.
Om gedurende de planvoorbereiding ongewenste In de vervolgfase (vanaf 2010) zal de communicatie
ontwikkelingen te voorkomen en gewenste ontwik- zich verder toespitsen op de gebiedscommunicatie
kelingen mogelijk te maken is ter voorbereiding van van het gebied Amstel III. Onderwerpen die daar-
het nieuwe bestemmingsplan een voorbereidings- bij aan de orde komen zijn de mogelijkheden voor
besluit genomen. Het voorbereidingsbesluit is op 10 ‘branding’ en de wenselijkheid van een nieuwe
juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Op naam voor het gebied.
49. 49
Bijlage: spelregels
(17.09.2009)
Waarom spelregels en spelregelkaart? Waarover gaan de spelregels?
In deze (concept) Visie Amstel III wordt de ambi- De spelregels gaan over ruimtelijk-programmatische
tie uitgesproken om het werkgebied Amstel III te aspecten ten aanzien van bouwinitiatieven op de
transformeren naar een intensief, duurzaam, en kavels. De voorgestelde verbeteringen in de hoofd-
gemengd woon-werkgebied in 2040. Het vigerende structuur van de openbare ruimte zijn niet in de
bestemmingsplan uit 1986 is verouderd, beperkt ont- spelregels opgenomen, maar zaken betreffende
wikkelingen teveel en strookt niet met ambitie vol- de kavels of bouwinitiatieven gerelateerd aan de
gens de Visie Amstel III 2040. Voor Amstel III is dit jaar hoofdstructur van de openbare ruimte hebben wel
een voorbereidingsbesluit genomen. Op 10 septem- een plek in de spelregels gekregen. De volgende
ber treedt het voorbereidingsbesluit in werking voor aspecten zijn in de spelregels opgenomen:
de periode van 1 jaar. De komende jaren wordt - Programma
een nieuwe ruimtelijke onderlegger en een nieuw - Bebouwingsvelden
bestemmingsplan Amstel III opgesteld. Echter, ook - Relatie openbare ruimte
in de tussentijd zullen nieuwe (bouw)initiatieven en - Buitenruimte kavel
bouwaanvragen binnen komen. Deze initiatieven - Milieu
en bouwaanvragen worden getoetst aan de hand
van de Visie Amstel III. Vooruitlopend op het nieuw De spelregelkaart
op te stellen bestemmingsplan zijn in deze bijlage De kaart ‘Spelregels Visie Amstel III 2040’ is een
de spelregels uit de visie samengevat. De spelregels hulpmiddel. Deze spelregelkaart is als het ware de
moeten de vernieuwing van het gebied mogelijk visiekaart verder uitgebouwd. Deze nogal ‘drukke’
maken én helpen voorkomen dat, voorafgaand kaart geeft in één oogopslag veel informatie en is
aan het nieuwe bestemmingsplan, ongewenste net als de nu volgende tabel met spelregels een
ontwikkelingen plaatsvinden. hulpmiddel bij het faciliteren en beoordelen van
bouwinitiatieven in Amstel III.
Wat is de status van de tijdelijke spelregels?
De spelregels en spelregelkaart zijn onderdeel van
de Visie Amstel III 2040 en vormen een hulpmiddel
voor het ruimtelijk en programmatisch toetsen van
nieuwe initiatieven en bouwaanvragen in Amstel
III. Bouwplannen binnen de plangrens van Amstel III
worden aan de spelregels en spelregelkaart ge-
toetst. Deze spelregels worden in de loop der tijd
opgevolgd door een uitgewerkt ruimtelijk plan en
een nieuw bestemmingsplan.
50. 50
ONDERWERP SPELREGEL MOTIVATIE/UITLEG
Programma
Dichtheid - Bij herontwikkeling fors meer programma - schaarse ruimte optimaal benutten; sterke verdichting gewenst nabij
terugbouwen dan verdwijnt: hoogwaardige O.V.stations
- FSI 3 in oostelijke zone
- FSI 1 à 2 in westelijke zone
Functies - gemengd stedelijk woon-werkgebied in - naast kantoren en bedrijven de woonfunctie, horeca en voorzieningen
oostelijke zone (onderwijs, leisure/uitgaan, health/sport, religie, maatschappelijk)
toevoegen als kwaliteitsimpuls & voorwaarde voor stedelijk
milieu/levendigheid
- gemengd stedelijk werkgebied in westelijke - naast bedrijven en PDV meer horeca en voorzieningen (leisure/uitgaan,
zone health/sport, religie, maatschappelijk) toevoegen als kwaliteitsimpuls &
voor meer stedelijkheid
Functies - géén groei vloeroppervlak kantoren in Amstel - vanwege overcapaciteit kantoren in regio & Plabeka-afspraken
III (bovenop huidige 720.000 m2 bvo)
- introductie 5.000 woningen in oostelijke zone - als onderdeel van de geambieerde 70.000 in de gemeente Amsterdam
tot 2040
- géén afname vloeroppervlak bedrijven in - vanwege grote vraag naar bedrijfsruimte in de stad en regio
westelijke zone (bovenop huidige 320.000 m2)
-géén monofunctionele kantoorpanden in - monofunctionele (arbeidsintensieve) kantoorpanden horen in de
westelijke zone, wel hybride formules oostelijke zone, nabij hoogwaardig openbaar vervoer; de markt vraagt
om meer hybride marktformules met een
kantoorvloeroppervlakpercentage hoger dan 30%
Clusters - doorgroeien en stimuleren van succesvolle - versterken economische kracht en identiteit van het gebied
bestaande en nieuwe thematische clusters (PDV
(autobedrijven A2, leisure rondom Arena
in westelijke zone,
Poortgebied, medisch rondom AMC, etc)
Bebouwingsvelden
Bebouwingshoogte - basishoogte 30 m met accenten tot 60 m in - 30 m is goede basis voor een compact stedelijk milieu met woonkwaliteit
oostelijke zone en er is ruimte voor hoogteaccenten en torens tot 60 m
- hoogbouw op Atlas Arena kavel tot 100 m - het Atlas Arena kavel hoort bij het hoogbouwcluster van het
Centrumgebied ZO
- één hoogteaccent in de vorm van een toren - deze toren markeert het intercitystation Bijlmer-Arena
van 150 m op de Atlas Arena kavel
- basishoogte 20 m met enkele (publieke) - goede intensiveringsmogelijkheden voor gemengd werkmilieu met
hoogteaccenten tot 25 m in zone tussen Holter- bedrijvigheid als basis; beperkt hoogteaccenten tot 25 m mogelijk,
Muntbergweg en Lemeler-Snijdersbergweg bedoeld voor functies die bijdragen aan een meer gemengd/levendig
milieu, zoals publieke restaurants (met uitzicht)
- basishoogte 15 m met enkele (publieke) - rekening houden met beeld vanuit het Amstelland: daarom wordt onder
hoogteaccenten tot 20 m in zone tussen de kronen van bomen aan de A2 gebleven; beperkt hoogteaccenten
Lemeler-Snijdersbergweg en de A2 tot 20 m mogelijk, bedoeld voor functies die bijdragen aan een meer
gemengd/levendig milieu, zoals publieke restaurants (met uitzicht)
- één hoogteaccent van 60 m aan A2 bij - ter markering van deze snelwegentree van de stad
Foodstrip
Parkeren - parkeren op eigen terrein - onvoldoende ruimte in openbaar gebied
- ondergronds/inpandig parkeren wordt de inzet - genoodzaakt door schaarse ruimte & ter verbetering beeldkwaliteit
in de oostelijke zone maaiveld
De plint - meer aandacht voor een levendige en - stimuleren van een ‘levendige plint’ en tegengaan van blinde gevels in
transparante plint in heel Amstel III, en in het plinten, ook bij parkeergarages of bedrijfshallen of perifere
oostelijk deel in het bijzonder detailhandelvestigingen; de hoogte van de plint wordt afgestemd op de
functie
Schaal -/ - in de ootelijke zone wordt een kleinere korrel - meer gericht op de menselijke maat en menging op de kleinere schaal
korrelgrootte (op maaiveld) nagesteefd
- in de westelijke zone is meer ruimte voor - er is een trand naar schaalvergroting, maar in de westelijke zone dient
grootschalige functies, maar moet ook ook voldoende ruimte blijven voor kleinschalige bedrijvigheid, waar
voldoende ruimte blijven voor kleinschalige immers veel behoefte aan is
bedrijvigheid
Doorzichten - geen stedelijke wandvorming aan A2 - doorzichten naar het landschap gewenst en beschikbaar blijven van
kleine en medium bedrijvenkavels
Beeldkwaliteit - gevelbeeld: nader onderzoeken of een - verbeteren herkenbaarheid, onderscheidendheid en uitstraling Amstel III
onderscheidend overheersend gevelbeeld t.o.v. andere stadswijken zoals de vooroorlogse stad, IJburg en de IJ-
wenselijk is; op dit moment zijn gevels met veel oevers, waar de rode baksteen dominant is)
wit en lichte kleuren en veel glas dominant
- het ontwikkelen van een ‘transparanter’ - het zichtbaar maken van de activiteiten, werknemers en bezoekers van
gevelbeeld van de vele bedrijfshallen en PDV- de veelal dichte bedrijfshallen en PDV-vestigingen draagt bij aan een
vestigingen vraagt bijzondere aandacht (met groter gevoel van levendigheid, sociale veiligheid en stedelijkheid
name in de plint); meer open showrooms,
horecavoorzieningen en (letterlijk) ramen
51. 51
ONDERWERP SPELREGEL MOTIVATIE/UITLEG
Relatie bebouwing – openbare ruimte
Spoorlijn - representatieve transparante gevels (ramen) - verbeteren van de uitstraling naar de spoorzone, het entreegebied van
gericht op de als parkstrip in te richten Amstel III als men vanuit de stations komt
groenzone aan de spoorlijn;
Snelwegen - representatieve transparante gevels gericht - NB: bij de op maaiveld gelegen A2 kunnen de bedrijven zich met name
naar A2 en A9; het gebied tussen de snelweg en op maaiveld, op/in de waterpartij en in de plint presenteren naar de
de bebouwing krijgt een hoogwaardige snelweg, het beeld onder de boomkronen is immers open; bij de op een
landschappelijke uitstraling met water en een talud gelegen A9 is de plint / begane grond minder interessant, maar is
dubbele bomenrij aan de A2 en een grastalud eerder het totale gevelbeeld zichtbaar vanaf de snelweg
met een enkele (transparante) bomenrij aan A9
Hoofdwegen - representatieve voorkanten, waar mogelijk mét - verbeteren van de uitstraling aan hoofdwegen én voetgangers en
met entree’s voor langzaam verkeer, aan de fietsers op straat in de hoofdwegen (levendigheid); veelal moeten er op
hoofdwegen ontwikkelen : kavels aan hoofdwegen dus in ieder geval 2 representatieve kanten met 2
Burg. Stramanweg entree’s worden ontwikkeld, bijv. een showroom met voetgangersentree
Holterbergweg aan de hoofdweg aan de buitenzijde van het bouwveld én een auto-
Muntbergweg ontsluiting naar de P-voorziening aan de binnenzijde van het bouwveld;
Hondsrugweg de uitstraling en entree’s aan de hoofdwegen moeten meer aandacht
Karspeldreef krijgen
Hoogoorddreef
Laarderhoogtweg
Meibergdreef
Lemelerbergweg
Snijdersbergweg
- bij herontwikkeling kavels ten zuiden van - verbetering autobereikbaarheid hele gebied, mogelijke nieuwe busroute
huidige Lemelerbergweg rekening houden met en mogelijke afwaardering Hondsrugweg
geplande doortrekking Lemelerbergweg-
Snijdersbergweg en mogelijk op termijn een
verbreding naar 2 x 2 rijstroken
- bij herontwikkeling kavels ten noorden van - de daadwerkelijke aanleg van dit wegtracé is afhankelijk van eventuele
huidige Lemelerbergweg rekening houden met grootschalige stedelijke ontwikkelingen in het Duivendrechtse Veld
lange termijn reservering doortrekking
Lemelerbergweg naar het noorden (2 x 2
rijstroken)
- bij herontwikkeling kavels aan de - verbetering autobereikbaarheid hele gebied en mogelijke afwaardering
Hessenbergweg rekening houden met de Hondsrugweg
geplande verbreding van het profiel van de
Hessenbergweg van 2 x 1 naar 2 x 2 rijstroken in
het verlengde van de Karspeldreef;
- bij herontwikkeling van de kavels aan de - de Hondsrugweg kan een stedelijke laan met verblijfskwaliteit worden,
Hondsrug weg inspelen op de transformatie van tussen de Amsterdamse Poort en IKEA, een flaneerboulevard voor de
de Hondsrugweg (en mogelijke afwaardering voetganger
van 2 x 2 naar 2 x 1 rijstroken) naar een stedelijke
laan met verblijfskwaliteit; dat betekent voor de
aanliggende gebouwen voordeuren aan deze
laan, voorzieningen en horeca in de plint en een
extra hoge plint (min. 4,5 m)
Secundaire straten - bij herontwikkeling kavels liggen soms kansen - streven naar twee ontsluitingen per bouwveld om goede doorstroming
om een extra ontsluiting van een bouwveld te autoverkeer van en naar de hoofdwegen – bij een toenemend
realiseren programma- te garanderen; aanpakken ‘bloemkoolstructuur’
- bij een herontwikkeling op een kavel de - opheffen ‘bloemkoolstructuur’ secundaire straten; opheffen van
ontbrekende schakels in de secundaire straten moeilijke bereikbare of vindbare achteraf gelegen kavels (eventueel met
proberen te realiseren en hierbij doodlopende ‘doorbraken’ over bestaande her te ontwikkelen kavels)
straten proberen op te heffen
Langzaam verkeer - de ontwikkeling van een informele, herkenbare - deze l.v.route verbindt de diverse kleinschalige verblijfsplekken
routes en hoogwaarde langzaamverkeerroute (pocketparcs, pleintjes en tuinen) op de kavels in deze bouwvelden
slingerend door de meest westelijke
bouwvelden: het Atlas-Arena Complex,
Hogehilweggebied, Hullenberggebied en
Paasheuvelweggebied
Groen- en - Parkstrip spoorzone: representatieve - verbeteren van de uitstraling naar de spoorzone, het entreegebied van
waterstructuur transparante gevels (ramen) gericht op deze Amstel III als men vanuit de stations komt
parkstrip en mogelijk ook entree’s in de
bebouwing aan deze zijde maken
- Singelzone Molenwetering: meer - verbeteren van de uitstraling naar de Molenwetering
representatieve transparante gevels (ramen)
gericht op deze parkstrip en mogelijk ook
entree’s in de bebouwing aan deze zijde maken
Bijzondere plekken - nabij de stations Bijlmer-Arena, Bullewijk en - vergroten levendigheid, gevoel van stedelijkheid en sociale veiligheid
Holendrecht inzetten op grotere concentratie rondom stations
horeca en voorzieningen (in de plint)
- in de bebouwingsvelden in de westelijke zone - hiermee ontstaan er in het meest compacte en gemengde deel van
worden pocketparcs, pleintjes en collectieve Amstel III hoogwaardige besloten verblijfsplekken
tuinen met verblijfskwaliteit ontwikkeld
52. 52
ONDERWERP SPELREGEL MOTIVATIE/UITLEG
Buitenruimte kavel
Tuinen / verharding / - sterk inzetten op tuinen op de kavel en daken - draagt bij aan hoogwaardige en groene uitstraling en een duurzaam
beplanting (incl. op P-garages) hoogwaardige gemengd woon-werkmilieu
- met name in de oostelijke zone inzetten op - draagt bij aan een hoogwaardig stedelijke woon-werkmilieu
hoogwaardige verharding (en beplanting) op
de kavels
- bijzondere aandacht voor erfafscheidingen / - draagt bij aan hoogwaardigere uitstraling
hekken; zeker aan representatieve hoofdwegen
streven naar hoogwaardige hekwerken of
(camouflage-) hagen e.d.
Milieu
Zones geluidhinder - spoorlijn Amsterdam - Utrecht - Legt beperkingen op toegestane functies en bebouwing binnen contour
- A2 en A9
- hoofdwegen
Zones externe - spoorlijn Amsterdam - Utrecht - Legt beperkingen op toegestane functies en bebouwing binnen contour
veiligheid - A2 en A9
- Stramanweg-Hoogoorddreef
-1 LPG-vulpunt bij S111
- 1 NUON-gasreduceerstation
& 1 NUON-onderstation
- 5 milieuhinderlijke bedrijven - nader onderzoeken in hoeverre milieuhinderlijke bedrijven gewenste
menging in de weg staan
