đơn vị ở

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KIẾN TRÚC – QUY HOẠCH
BÀI GIẢNGBÀI GIẢNG
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
HÀ NỘI - 2013
GIÁO VIÊN GIẢNG DẠY: NGUYỄN NGỌC HÙNG
BỘ MÔN: QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ

2. 1.1. Tổ chức kiểu phố phường
-Kiểu tổ chức của các đô thị cổ,
nhà ở kết hợp hoạt động buôn
bán, sản xuất tạo thành các phố.
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
- Ở phố cổ Hà Nội từng khu phố
có sản phẩm riêng biệt, tạo nên
các phường, hội sản xuất, buôn.
Vì vậy còn được gọi là phố -
phường
- Đặc trưng là nhà liên kế, mặt
tiền hẹp 3-5m . Phát triển theo
chiều cao và chiều sâu

3. I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry

4. - Quy mô dân số của một “đơn vị ở” phải đảm bảo tối thiểu cho một trường tiểu
học hoạt động.
- Thương mại được phát triển tại rìa của cộng đồng, nơi giáp ranh với khu dân
cư kế cận và đường giao thông đối ngoại.
- Công viên, các không gian nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và các hoạt động
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry
- Công viên, các không gian nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và các hoạt động
ngoài trời…
- Ranh giới được xác lập rõ ràng bằng đường giao thông đối ngoại bao bọc.
- Công trình công cộng; trường học, nhà trẻ bố trí tập trung quanh khu vực
trung tâm cộng đồng.
- Đường giao thông cần thiết tỉ lệ thuận với lưu lượng dự đoán và không
khuyến khích giao thông xuyên cắt từ bên ngoài

5. 1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
Tiểu khu là mô hình cấu trúc được các nước Xã hội chủ nghĩa vận dụng phát
triển trên ý tưởng mô hình đơn vị ở.
- Tiểu khu (microrayon) là một khu đất ở được bao quanh bởi các đường thành
phố, đường thành phố không được đi vào tiểu khu.
- Tiểu khu nhà ở được phục vụ bởi một loạt các công trình kiến trúc công cộng
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
- Tiểu khu nhà ở được phục vụ bởi một loạt các công trình kiến trúc công cộng
phúc lợi văn hoá sinh hoạt, bao gồm trường học, nhà trẻ, mẫu giáo và các cửa
hàng.
- Hình thành các nhóm nhà ở hoàn chỉnh, tạo thành các không gian sinh hoạt
tiện lợi.
Nước ta đã xây dựng một số tiểu khu như Kim Liên, Trung Tự , Giảng Võ ,
Thành xuân ( Hà Nội ), Quang Trung (tp Vinh).

6. GĐ 1: 1961 – Hà Nội có diện tích 586km2 với
910.000 dân xuất hiện các KCCC: khu
Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên…
GĐ 2: 1978 – Hà Nội có 2.130km2 với 2 triệu
560 nghìn dân, với các KCCC xây dựng hàng
loạt dạng lắp ghép tấm lớn như Trung Tự,
Khương Thượng, Giảng Võ, Thành Công,
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
Quy hoạch phân bố các KCCC có
liên hệ với 3 lần mở rộng và điều
chỉnh quy hoạch của Hà nội
Quỳnh Lôi, Mai Hương, Tân Mai, Bách Khoa,
Trương Định, Nam Đồng, Ngọc
GĐ 3: 1992 – Các KCCC về cơ bản không
phát triển nữa. Nhà ở được xây dựng thành
các khu ở tuyến dải dọc theo các trục giao
thông chính và áp dụng mô hình các khu đô
thị mới (ĐTM) như khu nhà ở và dịch vụ tổng
hợp Linh Đàm, khu Định Công, Trung Hòa
Nhân Chính, Làng quốc tế Thăng Long…

7. Trong quá trình xây dựng xuất hiện một
số nhược điểm như hệ thống công
trình phục vụ công cộng tính toán theo
kiểu bao cấp không còn phù hợp.
Trung tâm dạng điểm biến dạng thành
tuyến, phát triển rộng đơn vị ở.
1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
tuyến, phát triển rộng trong đơn vị ở.
Nhà ở không thoả mãn yêu cầu của
người dân. Dẫn đến cơi nới, sửa chữa.
Kiến trúc đơn điệu

8. 1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

10. Từ năm 1994, khái niệm khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện ở nước ta gắn liền với
sự ra đời của một số khu đô thị điển hình như Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung
Yên.
“Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ
có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và
các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc
hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định
phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu là một khu nhà ở mới xây dựng
tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ
thống nhà ở và các công trình công công khác.

11. Vị trí khu đô thị mới có thể chia làm 3 nhóm:
Khu đô thị mới có vị trí độc lập, xây dựng tại
những khu vực có diện tích đất rộng rãi và xa
khu vực trung tâm thành phố.
Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu
cũ với mục tiêu giãn dân và tái định cư tại
chỗ.
Khu đô thị mới nằm ở vùng ven hoặc các khu
vực đô thị mở rộng
Phân vùng các khu đô thị mới tại Hà Nội

13. Khu đô thị mới Linh Đàm
Khu đô thị kiểu mẫu - “Công trình kiến trúc tiêu biểu thời kỳ đổi mới”.
1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
Dự án Khu đô thị mới Linh Đàm là dự án mang tính tổng thể, có ý nghĩa to lớn về
mặt kinh tế, văn hóa xã hội, đồng thời là bước đột phá tạo nên sự phát triển đô thị
và nhà ở của khu vực cửa ngõ phía Nam Thủ đô. Khu đô thị mới Linh Đàm còn là
sự khởi đầu của mô hình phát triển nhà ở đô thị được nhân rộng tại Hà Nội và
trên phạm vi cả nước

14. Trong quá trình đô thị hóa làng xã lọt vào đô thị, hoạt động nông nghiệp thay bằng
hoạt động phi nông nghiệp. Đặc biệt ở các vùng ven đô, kinh tế thị trường đã làm thay đổi
cấu trúc dân cư từ cơ cấu quy hoạch, tổ chức không gian ở trong làng xã cho đến tận nhà
từng người trong làng xã
I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ
1.3. Làng xã đô thị hóa
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

15. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng: 01-2008
Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp
đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế,
chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm
dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân
cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội
2. 1. Khái niệm
cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội
bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe
phục vụ trong đơn vị ở...
Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở
có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người,
quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là
2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở.

16. •Đơn vị ở có giới hạn về quy mô dân số
• Đơn vị ở có giới hạn về quy mô diện tích
(đất đai)
• Đơn vị ở là một tổng thể cân bằng các
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2. 2. Nguyên tắc thiết lập đơn vị ở
hoạt động: cư trú, mua sắm, làm việc,
học tập, vui chơi- giải trí, giao tiếp xã
hội, trong đó các công trình công cộng
thỏa mãn nhu cầu hàng ngày của người
dân được bố trí trong phạm vi bán kính
phục vụ chừng 5 phút đi bộ.
• Đơn vị ở có một trung tâm

17. •Đơn vị ở có tính “khép kín” và “cố kết” (tương đối) về khía cạnh xã hội và khía cạnh
không gian
•Đơn vị ở có ranh giới và vùng rìa
• Đơn vị ở có hệ thống giao thông chỉ phục vụ nội bộ và không cho phép đường giao
thông cấp khu vực trở lên xuyên qua
•Đơn vị ở phải được liên kết với các yếu tố bên ngoài về cả giao thông lẫn hạ tầng
cơ sở.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2. 2. Nguyên tắc thiết lập đơn vị ở
cơ sở.

18. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.3. Các thành phần trong đơn vị ở
Thành phần công trình
- Nhà ở; nhà biệt thự, nhà liên kế, nhà chung cư.
- Các công trình giáo dục; nhà trẻ (nhà mẫu giáo), trường tiểu học
- Các công trình công cộng dịch vụ; chợ, siêu thị, cửa hàng, hành chính,
văn hóa, y tế…
- Sân thể thao, chỗ vui chơi giải trí của trẻ em.
- Không gian mở; cây xanh vườn hoa.
- Hệ thống giao thông, tuyến giao thông công cộng, bãi đỗ xe, các công
trình hạ tầng kỹ thuật.
Ngoài ra còn có công trình văn phòng, khách sạn, công nghiệp, không ô nhiễm,
công trình quân sự…

19. Thành phần đất đai
Chia làm 4 thành phần cơ bản:
- Đất ở: bao gồm xây dựng công trình nhà ở, đường đi và sân vườn xung
quanh.
- Đất công cộng: các công trình phục vụ công cộng như công trình giáo
dục, y tế, hành chính, thể thao…
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.3. Các thành phần trong đơn vị ở
dục, y tế, hành chính, thể thao…
- Đất cây xanh thể thao: đất cây xanh sử dụng công cộng, mặt nước, vườn
hoa nhỏ, sân chơi…
- Đất giao thông: đất xây dựng đường trong đơn vị ở không kể đường nội
bộ nhóm nhà.
Ngoài ra còn có Đất dành cho các công trình Hạ tầng kỹ thuật phục vụ đơn vị ở

21. Tỷ lệ các loại đất trong đơn vị ở (%)Tỷ lệ các loại đất trong đơn vị ở (%)
(Chỉ tiêu tham khảo)(Chỉ tiêu tham khảo)
Loại đấtLoại đất Tầng cao trung bìnhTầng cao trung bình
22--33 44--55 66--88 99--1212
Đất ởĐất ở 6262 -- 5757 5555-- 5050 5050 --4545 4545-- 4040
Đất nhà trẻ, mẫu giáoĐất nhà trẻ, mẫu giáo 33 -- 4,24,2 4,54,5--5,55,5 4,84,8 -- 7,37,3 6,56,5-- 7,57,5
Đất trường họcĐất trường học 8,58,5 --10,510,5 10,410,4-- 11,511,5 11,811,8 --13,813,8 14,614,6-- 16,516,5
Đất thương mại, vănĐất thương mại, văn
hóa, y tế..hóa, y tế..
5,55,5 --66 6,56,5-- 7,27,2 7,27,2 -- 8,68,6 7,57,5 ––1111
Đất khu thể thaoĐất khu thể thao 11 -- 1,31,3 22--2,52,5 2,42,4 --2,92,9 33 -- 3,53,5
Cây xanhCây xanh 6,76,7-- 77 7,97,9-- 8,58,5 8,58,5 -- 10,510,5 99 --11,511,5
Đường giao thôngĐường giao thông 10,210,2-- 11,211,2 12,212,2--13,213,2 13,513,5-- 14,214,2 14,014,0 –– 15,015,0

22. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.4. Nguyên tắc cơ bản thiết lập cơ cấu quy hoạch
- Nhà ở liên kết thuật tiện với các công trình dịch vụ công cộng theo bán
kính phù hợp với mỗi loại hình.
- Tạo được mối quan hệ xã hội thể hiện qua không gian giao tiếp của ngôi
nhà – nhóm nhà – đơn vị ở.
- Các không gian tĩnh - động phù hợp với nhu cầu: mua bán dịch vụ, sản
xuất nhỏ, giải trí (KG động) và nghỉ ngơi (KG tĩnh).xuất nhỏ, giải trí (KG động) và nghỉ ngơi (KG tĩnh).
- Không gian liên kết thông suốt, đảm bảo an toàn giao thông
- Không gian sinh động tránh sự lặp lại đơn điệu trong đơn vị ở.

23. - Nhà ở bố trí phù hợp với điều kiện tự nhiên, tạo điều kiện tốt nhất cho môi
trường ở
Nhà phải đảm bảo theo hướng có lợi về nắng và gió
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

24. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

25. - Khoảng cách giữa các ngôi nhà đảm bảo yêu cầu thông thoáng gió và
phòng hỏa.
Khoảng cách giữ các ngôi nhà phụ thuộc vào chiều dài, chiều cao và
mức độ che chắn gió theo hình thức kiến trúc của ngôi nhà. Chiều càng
cao khoảng cách giữa các nhà càng lớn.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

26. Khoảng cách giữa các ngôi nhà không cùng chiều cao được tính với chiều cao
nhà đầu hướng gió.
Nếu bố trí so le giữa các nhà sẽ giảm được khoảng cách giữa hai nhà với nhau
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

27. - Xây nhà phải phù hợp với điều kiện địa hình, chú ý đến ảnh hưởng của vi
khí hậu do tác động của yếu tố địa hình tới ngôi nhà.
Nhà xây ở vùng đồi núi cần dựa theo địa hình để hạn chế san lấp.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

28. - Tổ hợp các nhóm nhà tạo điều kiện để tăng cường các quan hệ láng giềng
thân thiện, hình thành các không gian chung như sân trong, các không gian
giao tiếp trong nhóm.
Có thể lấy quy mô 40 hộ là quy mô để phát triển các mối quan hệ láng giềng.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

29. Đặc trưng của lối sống trong đơn vị ở - đơn vị ở láng giềng là sự chia sẻ các
không gian công cộng và tăng cường ý nghĩa nơi chốn.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
Nhãm nhµ biÖt thù Nhãm nhµ v­ên Nhãm nhµ chung c­

30. - Tổ hợp các nhóm nhà theo yêu cầu về thẩm mỹ không gian.
Đặt các dãy nhà theo một hướng có lợi về môi trường có thể tạo nên sự đơn điệu.
Các tòa nhà cao che chắn không gian lớn không nên đặt thành dãy liên tục tạo
cảm giác bức tường gò bó năng nề.
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

32.  Nhà Biệt thự
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
Theo tuyến Theo nhóm

33. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
 Nhà Liên kế

34. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở
 Nhà Vườn

35.  Chung cư nhiều tầng, cao tầng
QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở

36. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.6. Công trình công cộng trong đơn vị ở
Công trình công cộng trong đơn vị ở được chia theo nhóm:
 Công trình giáo dục: trường THCS, tiểu học, nhà trẻ, mẫu giáo
 Công trình thương mại dịch vụ: Chợ, siêu thị, nhà ở kết hợp cửa hàng dịch vụ.
 Công trình hành chính, y tế, văn hóa: UBND, HĐND, CA phường, y tế, thư viện,
câu lạc bộ…
 Công trình cây xanh, thể dục thể thao: bể bơi, sân bong đá, sân tennis, cầu Công trình cây xanh, thể dục thể thao: bể bơi, sân bong đá, sân tennis, cầu
lông
Ngoài các công trình kể trên, có thể có các công trình phục vụ tín ngưỡng, đài
tưởng niệm liệt sỹ, công trình di tích lịch sử, văn hóa…
Bán kính phục vụ của các công trình công cộng kể trên từ 0,5 – 1km. Riêng nhà trẻ mẫu
giáo có bán kính phục vụ nhỏ hơn, từ 150-250m, thường được phân tán vào các nhóm
nhà, đảm bảo an toàn cho các cháu mẫu giáo (không phải băng qua đường nhánh chính
đến lớp

37. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.7. Giao thông trong đơn vị ở
Giao thông trong đơn vị ở gồm 2 loại chính: đường ô tô và đường bộ. Nguyên
tắc cơ bản của việc bố trí đường trong đơn vị ở là phải thuận lợi trong sử dụng, và
không chồng chéo lên nhau.

39. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.7. Giao thông trong đơn vị ở
Đường ô tô trong đơn vị ở cần đến được tận công trình, cần bố trí chỗ quay đầu
xe và bãi đỗ xe trong khu ở.

40. QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở
2.7. Giao thông trong đơn vị ở
Một số mặt cắt điển hình

41. C¸c chØ tiªu kiÓm so¸t, qu¶n lý
theo quy ho¹chtheo quy ho¹ch

42. 1. MËt ®é x©y dùng
diÖn tÝch x©y dùng
MËt ®é x©y dùng = ---------------------------- x 100%
diÖn tÝch ®Êt
MËt ®é x©y dùng thuÇn: lµ tû lÖ diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña c¸c c«ng trinh kiÕn tróc x©y
dùng trªn tæng diÖn tÝch l« ®Êt (kh«ng bao gåm diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña c¸c c«ng trinh
nh­: c¸c tiÓu c¶nh trang trÝ, bÓ b¬i, s©n thÓ thao ngßai trêi (trõ s©n ten-nit vµ s©n thÓ
I. C¸c chØ tiªu
thao ®­îc x©y dùng cè ®Þnh vµ chiÕm khèi tÝch kh«ng gian trªn mÆt ®Êt), bÓ c¶nh…).
MËt ®é x©y dùng gép: cña mét khu vùc ®« thÞ lµ tû lÖ diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña c¸c c«ng
trinh kiÕn tróc trªn tæng diÖn tÝch toµn khu ®Êt (diÖn tÝch toµn khu ®Êt bao gåm c¶ s©n
®­êng, c¸c khu c©y xanh, kh«ng gian më vµ c¸c khu vùc kh«ng x©y dùng c«ng trinh trong
khu ®Êt ®ã).

43. 2. HÖ sè sö dông ®Êt (hÖ sè SDD)
S diÖn tÝch sµn
HÖ sè SDD= ------------------------
diÖn tÝch ®Êt
HÖ sè sö dông ®Êt lµ tû lÖ gi÷a tæng diÖn tÝch sµn toµn c«ng tr×nh (m2 kh«ng bao gåm diÖn
tÝch sµn cña tÇng hÇm, tÇng m¸i) víi diÖn tÝch toµn bé l« ®Êt (m2)

44. 3. TÇng cao trung b×nh
100
Htb= ----------------------------
a1 a2 a n
--- + --- +...+ ----
T1 T2 Tn
Trong đó : Htb = Tầng cao trung bình của nhà ở
a1, a2, a3....an : Tỷ lệ % tầng cao các loại nhà ở tính theo diện tích
sàn hay diện tích cư trú.
T1, T2, Tn : số tầng cao của từng loại nhà ởT1, T2, Tn : số tầng cao của từng loại nhà ở
VD: nhà 5 tầng: diện tích sàn chiếm 50 %
nhà 15 tầng: diện tích sàn chiếm 30 %
nhà 21 tầng: diện tích sàn chiếm 20 %
Tầng cao trung bình: 100
Htb= -------------------------- = 7,7
50 30 20
--- + --- + ----
5 15 21

45. – Chỉ giới đường đỏ: là ranh giới
giữa phần đất để xây dựng công trình
và phần đất được dành cho đường
giao thông hoặc các công trình kỹ
thuật hạ tầng, không gian công cộng
khác
Chỉ giới xây dựng: Là đường giới
4. ChØ giíi ®­êng ®á, chØ giíi x©y dùng, kho¶ng lïi
hạn cho phép xây dựng nhà, công
trình trên lô đất
Chú ý: Chỉ giới xây dựng có thể trùng
hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ
- Khoảng lùi: là khoảng cách giữa
chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường
đỏ.

46. •Khái niệm đơn vị ở? Các thành phần đất đai trong ĐVO
•Trình bày các công trình công cộng trong đơn vị ở ? Bán kính phục
vụ của các công trình công cộng trong đơn vị ở?
•Trình bày về các chỉ tiêu kiểm soát, quản lý không gian kiến trúc
cảnh quan đô thị (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao
trung bình, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ)trung bình, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ)