Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thực hiện tại thành phố hà nội

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH) TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LƯU THỊ HỒNG VÂN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA
HÀ NỘI - 2016

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.
Xác nhận của giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)

3. LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.
Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem
lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn
bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016

4. MỤC LỤC
BẢNG TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài ................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .........................................................................................1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.........................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................2
5. Ý nghĩa đề tài.....................................................................................................2
5.1. Ý nghĩa lí luận.................................................................................................2
5.2. Ý nghĩa thực tiễn.............................................................................................3
6. Kết cấu của luận văn .........................................................................................3
CHƯƠNG 1...............................................................................................................4
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI................................................4
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội....................................................................4
1.1.1. Khái niệm nhà ở...........................................................................................4
1.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội................................................................................7
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội.............................9
1.2. Pháp luật về nhà ở xã hội .............................................................................19
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật ....................................................19
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội .........20
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội................22
1.2.4. Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở
cho Việt Nam .......................................................................................................30
CHƯƠNG 2 .........................................................................................................37
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................................37
2.1. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội .............................................................37
2.1.1. Nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.........................................40
2.1.2. Nội dung pháp luật về quản lí nhà ở xã hội..............................................47
2.2. Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội .........................53
2.2.1. Tình hình phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội.......53
2.2.2. Đánh giá thực tiễn phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà
Nội ........................................................................................................................58

5. Kết luận chương 2 ...............................................................................................66
CHƯƠNG 3.............................................................................................................67
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
NHÀ Ở XÃ HỘI......................................................................................................67
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội ......................................67
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội ..............................69
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật .................................................................................69
3.2.2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.......................................................72
Kết luận chung……………..…………………..…………………………………82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………...……………84

6. BẢNG TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CBCNVC : Cán bộ công nhân viên chức
CPF : Quĩ tiết kiệm Trung ương
KLHC : Tổng công ty nhà và đất Hàn Quốc
NHF : Qũi nhà ở quốc gia
NOXH : Nhà ở xã hội
ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức
TNT : Thu nhập thấp

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là tổ
ấm hạnh phúc của mỗi con người, là môi trường sống, môi trường lao động sản
xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội. Trong nền kinh tế thị trường,
nhà ở còn là hàng hóa, một loại hàng hóa có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế -
chính trị - xã hội cao. Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lí, điều tiết và có chính
sách phù hợp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế, giải quyết an sinh - xã hội, tăng lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước,
thể hiện bản chất nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, tại Thành phố Hà Nội, trong những năm qua, với tình hình gia
tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhà ở đã trở thành vấn đề bức xúc
trong đời sống xã hội, nhất là đối với cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC).
Trong tình hình trên, để đáp ứng nhu cầu của xã hội việc nghiên cứu “Pháp
luật về nhà ở xã hội (NOXH) từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội” nhằm
giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp (TNT) tại Thành phố Hà Nội.
2. Mục đích nghiên cứu
Chứng minh nhà ở là một hàng hóa có giá trị cao, tuân theo qui luật cung cầu
của thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm nhà ở, NOXH, đối tượng cũng như điều
kiện để được thụ hưởng loại nhà này.
Khẳng định thị trường hàng hóa nhà ở có những hạn chế và một trong những
hạn chế cần quan tâm đó là sự xuất hiện nhu cầu nhà ở của đối tượng TNT, đối tượng
CBCNVC nhưng họ không thể tiếp cận được với loại nhà ở do khu vực thị trường tư
nhân cung cấp, tìm hiểu thực trạng và nhu cầu NOXH tại Thành phố Hà Nội.
Phân tích và đánh giá tình hình cung cầu NOXH cho CBCNVC tại Thành
phố khi có sự can thiệp của Nhà nước đối chứng với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn
cung cầu từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng NOXH để giải quyết nhu cầu

8. 2
nhà ở cho CBCNVC khi khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối tượng
này, từ đó rút ra những mặt tích cực, tồn tại của thị trường NOXH làm cơ sở đề xuất
các giải pháp phát triển loại nhà này.
Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho
CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: tập trung giải quyết chỗ ở cho các đối tượng có TNT là cán bộ,
công chức, viên chức theo pháp lệnh cán bộ công chức có khó khăn về nhà ở theo
các điều kiện, tiêu chuẩn được Luật Nhà ở qui định trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Lí thuyết về cung cầu sẽ là nền tảng cơ bản để thực hiện nghiên cứu. Dựa
vào việc phân tích cung cầu của thị trường nhà ở nói chung và thị trường NOXH
cho CBCNVC nói riêng để tìm ra những hạn chế của thị trường, nguyên nhân cung
không đáp ứng cầu, từ đó khẳng định Nhà nước phải có sự can thiệp để điều chỉnh
thị trường; đồng thời luận văn cũng đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải
quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH.
Phương pháp chuyên gia: nghiên cứu các quan điểm, kinh nghiệm, chính
sách và các mô hình phát triển NOXH trên thế giới.
Phương pháp thống kê mô tả kết hợp nghiên cứu báo cáo, văn bản pháp qui,
các tài liệu phát triển nhà ở qua các năm của các cơ quan quản lí nhà nước, tổ chức
tư vấn nghiên cứu thị trường BĐS, các tài liệu nghiên cứu về nhà ở của nước ngoài
nhằm tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê tình hình phát triển nhà ở của Thành
phố nói chung và NOXH nói riêng nhằm làm rõ các luận điểm của đề tài.
5. Ý nghĩa đề tài
5.1. Ý nghĩa lí luận
Trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu và các lí thuyết khác nhau về nhà ở đã

9. 3
được công bố, luận văn đã chọn lựa, tổng hợp và lí luận làm rõ các khái niệm cùng
với những nội dung liên quan đến NOXH. Cơ sở lí luận này đóng góp vai trò quan
trọng để làm nền tảng cho việc phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
phát triển NOXH nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con người. Do đó, việc nghiên
cứu tình hình thị trường nhà ở nói chung, thị trường NOXH nói riêng và đề xuất
giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả việc giải quyết nhà ở cho CBCNVC hiện nay
là tạo điều kiện để người lao động “an cư”, sớm phục hồi sức khỏe, nâng cao năng
suất và chất lượng nguồn nhân lực, hạn chế các tệ nạn xã hội phát sinh do phải sống
trong những khu nhà đông đúc, chật chội, ẩm thấp, bình ổn thị trường nhà ở, an sinh
xã hội, ổn định kinh tế - chính trị.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm phần mở đầu, 3 chương và phần kết luận:
Phần mở đầu nêu lí do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu.
Chương 1: Tổng quan pháp luật về NOXH
Chương 2: Pháp luật về NOXH từ thực tiễn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về NOXH.

10. 4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Xét theo thang bậc nhu cầu của con người của Maslow1
, ở là một nhu cầu cơ
bản, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn. Nhà ở là nơi bảo vệ con người khỏi những điều
kiện tự nhiên, khí hậu khắc nghiệt, là nơi tái tạo sức lao động của con người, nhiều
nhu cầu cuộc sống bậc cao được thỏa mãn ngay tại nhà như nhu cầu hưởng thụ văn
hóa, giải trí… Nhà ở còn tạo ra thu nhập, là mặt bằng trực tiếp sản xuất kinh doanh,
buôn bán, làm trụ sở văn phòng… Như vậy, nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt
buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu hay nghèo, nó không có hàng hóa thay thế.
Như Ph-Ăngghen đã nói: “Con người trước hết phải ăn uống, mặc và chỗ ở đã rồi
mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”2
.
Trong thị trường BĐS, Nhà ở là hàng hóa trung gian giữa hàng hóa tư nhân
và hàng hóa công, nó là “hàng hóa có giá trị đặc biệt hay còn gọi là hàng hóa có ý
nghĩa xã hội”, khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu dùng
cá nhân. Điều này thể hiện qua hai thuộc tính vật chất và xã hội.
Nhà ở có thuộc tính vật chất khá rõ, nó cố định, luôn gắn với đất ở một vị trí
nhất định. Việc giao dịch mua bán phải bằng chứng từ. Thường nhà gắn với đất
thành một hàng hóa chung, chứng từ sở hữu nhà cũng thường chung với đất. Nhà ở
có giá trị lớn, là sản phẩm của một đời người, có quan hệ mật thiết và toàn diện với
sự quản lí và phát triển đô thị. Ngoài ra, nhà ở còn có tính đầu cơ vì giá trị của nó
tăng lên theo thời gian. Như vậy, về khía cạnh kinh tế, nhà ở là hàng hóa chịu sự chi
phối của qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh.
1
A.H. Maslov, A Theory of Human Motivation, Psychological Review 50 (1943): 370-96
2
Mác-Angghen, tuyển tập, tập 2, ST. 1971, tr.198

11. 5
Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người nên nhà ở cũng là một loại tài sản
có thuộc tính xã hội cao, phản ánh về xã hội của một đô thị, một quốc gia như sau:
Thứ nhất, tình trạng chỗ ở phản ảnh khoảng cách giàu nghèo, trong nền kinh tế thị
trường nếu thiếu sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước, theo qui luật cạnh tranh,
khoảng cách này sẽ ngày một lớn. Thứ hai, cách ăn ở của các cộng đồng dân cư thể
hiện văn hóa của dân tộc đó. Thứ ba, tình trạng chỗ ở của nhân dân thể hiện bản
chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lí của chính quyền. Một chính quyền
có hiệu lực, quản lí có hiệu quả theo mục tiêu chính trị vì con người thì không thể
để tình trạng nhân dân không có chỗ ở trong khi kinh tế đang phát triển được. Thứ
tư, nhà ở phải được nhà nước điều chỉnh ở tầm vĩ mô do nó chiếm tỉ trọng lớn trong
đô thị, có mối quan hệ hữu cơ với qui hoạch tổng thể đô thị và gắn liền với hệ thống
kết cấu hạ tầng kĩ thuật điện, nước, môi trường, xử lí nước thải…
Như vậy, dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp
ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản
thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Chính bởi tầm quan trọng như vậy
mà ở bất kì quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở thông
qua việc ban hành các chính sách pháp luật của Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn
cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói riêng. Ở nước ta, các qui định về
nhà ở được nhà nước ghi nhận trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà
ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Vậy, khái niệm nhà ở cần được hiểu như thế nào?
Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là "Chỗ ở và sinh hoạt của một gia
đình" 3
.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở ở năm 2014 qui định “1. Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”. Tùy vào mục đích quản lí, sử dụng và kết cấu của công trình nhà ở mà
3
Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.114

12. 6
người ta phân chia ra thành các loại nhà ở khác nhau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư,
nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, NOXH.
Tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng hướng dẫn cụ thể các loại nhà ở như sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo qui định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân
thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo qui
định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của Luật này.
Tóm lại, nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn
gắn với nhu cầu thiết yếu của con người. Nhà ở là một tài sản đặc biệt luôn gắn với
đất đai. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công
vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và NOXH.
Nhà ở có các đặc điểm chính như sau:

13. 7
Thứ nhất, nhà ở được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh
hoạt của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của
các thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị
tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trí địa lí và không thể dịch chuyển
được. Nhà ở luôn gắn với đất đai - một loại tài sản đặc biệt nên về cơ bản là không
thể dịch chuyển được, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại BĐS.
1.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của
Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định
của Luật này”.
Nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu
hay nghèo và nó không có hàng hóa thay thế. Và ở một khía cạnh nào đó, hàng hoá
nhà ở là hàng hoá khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu
dùng cá nhân. Song những người có TNT không thể tiếp cận loại nhà đang được
khu vực tư nhân cung cấp trên thị trường do giá trị cao hơn mức thu nhập bình
quân. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải giải quyết nhà ở cho những người không có
khả năng tiếp cận để đảm bảo tính công bằng.
Nhà nước thường can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua 3 cách thức chủ
yếu: (1) Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà; (2) Hỗ trợ tài chính thông qua thuế và
các hỗ trợ khác để giảm giá thành từ đó giảm giá bán và giá thuê hàng hóa nhà ở; (3)
Sự cung cấp trực tiếp hàng hóa của khu vực công. Hai hình thức thứ (1) và (2) nêu
trên của Nhà nước có thể không đến trực tiếp những người cần được hỗ trợ, có thể
chuyển sang những người không cần hỗ trợ. Còn đối với hình thức thứ (3), Nhà nước
sẽ trực tiếp cung cấp hàng hoá công - NOXH ra thị trường cho đối tượng thụ hưởng
là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của pháp luật.
Như vậy, NOXH là hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường nhà ở bằng
việc cung cấp trực tiếp nhà ở như là một thứ hàng hóa công. Và hình thức Nhà nước

14. 8
can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua hai chính sách cơ bản đó là: phát triển
NOXH và quản lí NOXH. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, chính sách phát triển nhà ở xã hội
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây
dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở”. Như vậy, phát triển
NOXH là toàn bộ khối lượng NOXH sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi theo qui
định của pháp luật tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định, việc phát
triển NOXH (nguồn cung NOXH) bao gồm:
Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ
trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng -
chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH và các quĩ nhà ở
khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ
theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn
độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ.
Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính
trong thị trường NOXH nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc
chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Thứ hai, quản lí nhà ở xã hội
Đối với NOXH được nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà
nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi
của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây
dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác
định để xây dựng NOXH theo qui định để cho thuê, cho thuê mua, thì cơ quan quản
lí NOXH quyết định lựa chọn đơn vị quản lí vận hành NOXH. Hoạt động quản lí

15. 9
vận hành NOXH có thể do doanh nghiệp nhà nước hoặc hợp tác xã có chức năng
quản lí vận hành nhà ở thực hiện và các đơn vị này được hưởng các cơ chế ưu đãi
như đối với dịch vụ công ích.
Đối với NOXH được doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây
dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người
lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của nhà nước theo qui định
pháp luật, được phân chia các loại quản lí như sau:
+ Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lí vận hành nhà ở
hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lí vận hành theo qui định của pháp
luật thực hiện quản lí vận hành nhà ở đó;
+ Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư
thực hiện quản lí vận hành nhà ở theo qui định nêu trên; sau khi người thuê mua
đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì người mua nhà ở tự thực hiện
việc quản lí vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải
tuân thủ các qui định về quản lí vận hành nhà chung cư qui định của pháp luật (hội
nghị nhà chung cư, bầu Ban Quản trị nhà chung cư….) (Điều 64, Điều 174 Luật
Nhà ở 2014);
Cơ quan quản lí nhà nước về nhà ở: Chính phủ thống nhất quản lí nhà nước
về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ
thực hiện thống nhất quản lí nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ,
ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực
hiện trách nhiệm quản lí nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực
hiện các qui định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm
thực hiện quản lí nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo qui định của Luật này và phân
cấp của Chính phủ.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội
Việc phát triển nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng của những yếu tố cơ bản
như sau:

16. 10
* Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước
Hiến pháp 1992, cũng như Hiến pháp 2013, Điều 53 đã xác định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân” nên về bản chất thị trường BĐS nước ta có khác với các
nước theo chế độ tư bản chủ nghĩa. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân
nên luôn đề cao quan điểm đảm bảo cho người dân ai cũng có “cơm ăn, áo mặc,
nhà ở”. Vì vậy, đối với việc phát triển NOXH để hỗ trợ nhà ở cho những đối tượng
TNT như cán bộ công nhân viên chức, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng. Theo
đó, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 Chính phủ xác định nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người có TNT tại khu vực
đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quĩ nhà ở từ nguồn ngân
sách nhà nước để cho thuê, cho thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế chính sách
ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng đầu tư nhà
ở TNT để bán, cho thuê, cho thuê mua4
. Theo đó, các nhiệm vụ cụ thể như sau:
Thứ nhất, xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình,
kế hoạch phát triển, quản lí nhà ở, đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ phát triển
NOXH theo khối lượng, chất lượng và qui định của Nhà nước đối với các ngành,
lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp trong cả nước.
Thứ hai, ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật, để kiểm soát và
phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội để Nhà nước điều chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế.
Thứ ba, can thiệp thông qua việc phát triển loại hình NOXH cho những
người có TNT để lấp chỗ trống về quĩ nhà ở cho đối tượng TNT mà khu vực tư
nhân đã không tiếp tục đầu tư.
4
Thông báo liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà
nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai theo qui định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính
phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

17. 11
Thứ tư, Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc
quản lí, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất, nước của các đơn vị, tổ chức,
cá nhân nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển NOXH với các mục tiêu khác sao
cho đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu.
Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, nhà nước còn phải giám sát việc chấp
hành pháp luật, chính sách và các qui chế quản lí do nhà nước ban hành nhằm phát
triển loại hình NOXH, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến
nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra.
Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng
xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích
lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương.
Như vậy, vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển NOXH là rất quan
trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lí, điều tiết thị
trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình NOXH Nhà nước trực tiếp
cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có TNT có thể có được chỗ ở
phù hợp, từ đó thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị.
* Chính sách tài chính quốc gia
Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp
phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự
án phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua. Sự thành công của cơ chế cho phép các
chủ đầu tư dự án huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu
đãi và vốn vay của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án đẩy nhanh tiến
độ thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng đồng bộ các
công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở,
dự án khu đô thị mới sớm vào khai thác.

18. 12
Việc chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện cho
người dân có được chỗ ở thích hợp đã làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà
nước, đồng thời huy động được một khối lượng lớn vốn đầu tư từ nhân dân. Việc
huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng
cũng đã có những chuyển biến tích cực.
Mặc dù, Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng BĐS,
nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài
chính nhà ở, các qui định về việc lập Quĩ phát triển nhà ở, Quĩ tín thác BĐS, Quĩ
đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS còn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ
chế về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ
đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn vốn cung cấp cho thị
trường nhà ở vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Hành
lang pháp lí cho các công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện, chưa
hình thành và phát triển các mô hình tổ chức tài chính cho phát triển nhà ở. Hệ
thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở, như thuế chuyển mục đích
sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà
đất. Thuế chuyển nhượng BĐS tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích
phát triển giao dịch nhà ở chính thức. Do đó, cần mở ra nhiều phương thức huy
động tài chính mới cho đầu tư phát triển nhà ở đặc biệt là đối với NOXH.
* Nhu cầu của xã hội
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá lớn của cả nước, mặt khác
Thành phố đang trong quá trình đô thị hoá rất mạnh mẽ. Chính bởi vậy, luồng lao
động di cư là điều tất yếu. Bên cạnh đó chủ trương của Thành phố thực hiện chiến
lược mở rộng địa giới hành chính thủ đô. Chính hai yếu tố này đặt sức ép rất lớn
cho xã hội và làm tăng nhu cầu xã hội đối với nhà ở. Theo báo cáo thuyết minh
Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định

19. 13
hướng đến năm 2030, số liệu nhà ở và dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố
như sau:
- Theo số liệu về nhà ở trong tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, trên
địa bàn Thành phố có hơn 1.713.684 hộ, trong đó chia ra:
+ Khu vực Thành thị:
Diện tích ở bình quân đầu người 20,63 m2/người,
Tổng số 713.480 hộ, chiếm tỉ trọng 41,63%: Số hộ có nhà ở 713.377 (trong
đó nhà chung cư: 113.034; nhà riêng lẻ: 596.675, số không xác định 3.668), chia
theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:
TT
Diện tích bình quân (m2/
người)
Số hộ Tỉ lệ (%)
1 Dưới 5 42.232 5,9
2 6 - 10 128.283 17,98
3 11 - 20 205.125 28,75
4 21 - 25 65.711 9,21
5 Diện tích khác 272.026 38,16
+Khu vực Nông thôn:
Diện tích ở bình quân đầu người là 15,25 m2/người.
Tổng số hộ 1.000.204, chiến tỉ trọng 58,37%; Số hộ có nhà ở 999.807 (trong
đó nhà chung cư 10.386, nhà riêng lẻ 989.365, số không xác định 56), chia theo
diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

20. 14
- Dự báo nhu cầu nhà ở (tổng diện tích nhà ở) của Thành phố cần tăng thêm
cho từng năm, từng giai đoạn, cụ thể:
Các chỉ
tiêu
Hiện trạng
năm 2011
Năm 2015
tăng thêm
Năm 2020
tăng thêm
Năm 2030
tăng thêm
(m2 sàn) (m2 sàn) (m2 sàn) (m2 sàn)
Dự báo
nhu cầu
146.723.447 19.596.554 41.180.656 76.033.904
Do tăng
dân số
8.171.394 16.170.013 28.892.484
Do tăng
diện tích
bình quân
11.425.159 25.010.642 47.141.419
Như vậy, có thể nhận thấy trong báo cáo đã chỉ rõ số lượng tổng diện tích
NOXH của Thành phố Hà Nội cần tăng thêm cho từng năm, từng giai đoạn trong dự
báo đều tăng mạnh trung bình chu kì 5 năm tăng gấp 2 lần. Cụ thể đối với nhu cầu
NOXH: Qua tổng hợp số liệu nhu cầu của các Bộ, Ngành, cơ quan Trung ương đóng
TT
Diện tích bình quân
(m2/ người)
Số hộ Tỉ lệ (%)
1 Dưới 5 35.307 3,53
2 6 - 10 243.249 24,32
3 11 - 20 401.881 40,18
4 21 - 25 82.616 8,26
5 Diện tích khác 236.754 23,71

21. 15
trên địa bàn và nhu cầu của các Sở, Ngành, cơ quan trực thuộc Thành phố Hà Nội có
tổng số 121 cơ quan, đơn vị với khoảng 197.212 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu
cầu về NOXH. Trong đó: 38 Cơ quan của Trung ương với khoảng 161.104 hộ gia
đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH; 83 Cơ quan của Thành phố Hà Nội với
khoảng 36.108 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH5
.
* Tác động của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS tác động đến giá cả của của nhà ở nói chung, cũng như
NOXH nói riêng.
(1) Cầu hàng hóa nhà ở
Cầu nhà ở là khối lượng hàng hóa nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được hàng hóa
nhà ở đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.
Nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà đất để
thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Tuy nhiên không phải mọi người có
nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người
không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng
không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn
nhưng nhu cầu về nhà ở trên thị trường bằng không. Như vậy điều kiện để xuất hiện
cầu về nhà đất trên thị trường là bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và
khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong điều kiện giá cả nhà đất
trên thị trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không
có nhu cầu về nhà ở nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua nhà đất với mục đích đầu cơ và
làm xuất hiện thêm một lượng cầu gọi là cầu đầu tư nhà đất.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về nhà ở và cầu về nhà ở trên thị trường có sự cách
biệt khá lớn về qui mô, phạm vi đối tượng. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui
5
Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở theo dự án và kết quả thực hiện các dự án phát triển NOXH trên địa
bàn Thành phố Hà Nội, tháng 6/2014

22. 16
mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường
lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán
và có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng trở thành lực lượng cầu
trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu,
khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Tình trạng nhà ở hiện
nay là nhu cầu lớn, cầu bé do nhiều người có TNT.
Cũng như những hàng hóa thông thường khác, cầu hàng hóa nhà ở tỉ lệ
nghịch với giá, khi giá tăng thì cầu giảm, giá giảm thì cầu tăng. Bên cạnh đó, một số
nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở là thu nhập và dân số. Thu nhập là vấn
đề cần quan tâm đầu tiên, để mua hoặc thuê được nhà cần có mức thu nhập cao hơn
ngưỡng nhất định, ngưỡng đó phải trên mức “đủ ăn, mặc”. Đây là cơ sở để nhu cầu
trở thành cầu có khả năng thanh toán. Dân số tăng thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng, dân
số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về số lượng nhà ở của
các hộ gia đình tăng, dân số tăng còn kéo theo qui mô từng hộ gia đình tăng dẫn đến
diện tích về nhà ở cũng tăng. Quá trình đô thị hóa đã làm tập trung dân cư vào
Thành phố và buộc phải mở rộng không gian đô thị, làm thay đổi căn bản về nhu
cầu nhà ở đô thị và kết cấu hạ tầng kĩ thuật xã hội của đô thị.
Ngoài ra còn có các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cầu như sở thích, xu thế
thị trường, chính sách của nhà nước…
(2) Cung hàng hóa nhà ở
Cung nhà ở trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Cung hàng hóa nhà ở bao gồm:
Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ
theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn

23. 17
độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp
không được qui định chặt chẽ, rõ ràng, những qui định về quyền sở hữu và quyền sử
dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng
phát triển và cơ hội làm giàu cho nhóm người đầu cơ này.
Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính
trong thị trường nhà ở nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc
chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Cung nhà ở tác động tỉ lệ thuận với giá, giá tăng cung tăng, giá giảm cung
giảm. Có nhiều nhân tốảnh hưởng đến cung nhà ở trong đó nhân tố có tính chất
quyết định là cung về quĩđất phát triển nhà ở trong qui hoạch của nhà nước. Đây là
cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, khi nhà nước mở rộng
hoặc thu hẹp quĩ đất sẽ làm ảnh hưởng đến tổng cung nhà đất trên thị trường. Năng
lực của nhà đầu tư cũng là vấn đề quan trọng, dựa vào nhu cầu thị trường, các qui
định của pháp luật, nhà đầu tư quản lí, sử dụng các nguồn lực để tạo ra sản phẩm và
tìm kiếm lợi nhuận cao nhất. Đối với hàng hóa BĐS đòi hỏi nhà đầu tư phải là có
năng lực tài chính lớn, kinh nghiệm, phải có định hướng đầu tư lâu dài vì nhà ở là
hàng hóa có giá trị lớn, có tính chất lâu bền, khó thay đổi công năng. Thị trường nhà
ở còn chịu tác động của pháp luật và chính sách Nhà nước, Nhà nước thông qua
các công cụ điều tiết chính sách về đất đai, qui hoạch, thuế,…tuy không làm thay
đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò to lớn trong việc đưa nguồn hàng hóa
nhà ở vào lưu thông là tăng hoặc giảm nguồn cung. Ngoài ra, các yếu tố khác cũng
ảnh hưởng đến cung như: giá vật liệu xây dựng, khả năng của hệ thống tài chính–tín
dụng, xu thế thị trường, điều kiện tự nhiên,…
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co dãn thuận
chiều so với nhân tố giá cả.Tuy nhiên, cung về hàng hóa nhà đất lại không hoàn
toàn như vậy. Độ co dãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung
là rất nhỏ. Điều này là do khi giá đất tăng lên, một bộ phận đất đai thuộc qui hoạch
cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển mục đích sử dụng cho đất ở tăng

24. 18
lên nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quĩ đất ở và sự ràng buộc chặt
chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung
nhà đất không phản ứng kịp theo sự tăng lên của giá cả bởi việc xây dựng nhà ở đòi
hỏi vốn lớn, thời gian xây dựng dài và đòi hỏi một trình độ kĩ thuật nhất định nên
lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
(3) Quan hệ cung cầu nhà ở (giá cả trong thị trường nhà ở)
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa
cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Tổng cung về nhà đất là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử
dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian bởi vậy
cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Trong
ngắn hạn, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu
cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. Trong
dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với
ngắn hạn.
Những phân tích trên cho thấy việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc
sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố như chính sách về nhà đất, năng lực của
nhà đầu tư, giá nguyên vật liệu… Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch
chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên
và thậm chí còn tăng nhanh hơn, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải
song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời, thị trường sẽ lấy lại sự cân bằng cung cầu
và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
(4) Cung cầu nhà ở xã hội
Hiện nay về tổng thể cung cầu đang gặp nhau ở một mức giá cao đôi khi
vượt giá trị thực của bản thân nó do tâm lí của bộ phận lớn người dân chuyển

25. 19
nguồn vốn cất trữ vào nhà đất, nạn đầu cơ BĐS tìm kiếm chênh lệch của những
người không có nhu cầu thực sự nhưng có khả năng tài chính. Cung tăng trong thị
trường không phải do cầu nhà ở thực sự tăng mà có thể xem đây là cầu “ảo” do
cầu đầu tư BĐS.
Tình trạng cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở nhưng không
thể mua nhà ở có thể giải thích bởi thị trường cung cấp hàng hoá là nhà ở ở một
mức giá cao hơn mức giá mà những người có TNT cho thể chi trả đối với nhà ở. Mà
nếu đối với doanh nghiệp kinh doanh vì mục đích thương mại thông thường, nếu
cung cấp sản phẩm với mức giá thấp thì sẽ bị mất đi một khoảng lợi nhuận. Chính
vì vậy, dù cung không gặp được cầu, nên nhà nước với mục tiêu ổn định chính trị -
xã hội cần phải có sự can thiệp để bình ổn thị trường bằng cách tác động đến việc
dịch chuyển nguồn cung gặp cầu với lượng hàng hoá chính là NOXH.
1.2. Pháp luật về nhà ở xã hội
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật
Thực tiễn đã chứng minh những giá trị nhân văn của chính sách NOXH. Tuy
nhiên, trên địa bàn Thành phố cũng đã xuất hiện nhiều trường hợp lợi dung chính
sách NOXH để chuộc lợi hoặc những người thụ hưởng chính sách không đúng đối
tượng được hưởng theo qui định của pháp luật. Thậm chí nhiều trường hợp, các qui
phạm pháp luật không đủ căn cứ để xử lí những hành vi vi phạm trên thực tế. Đơn
cử như trường hợp người được thuê mua NOXH cho người khác sử dụng nhà dưới
hình thức cho ở chung; ở nhờ (người sử dụng nhà khai là bà con, người quen với
người thuê mua), việc cho thuê lại mà không có hợp đồng cho thuê lại nhà.
Mặt khác, nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà
đất để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Tuy nhiên không phải mọi người
có nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người
không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng
không thể trở thành người đi mua nhà. Trong điều kiện giá cả nhà đất trên thị
trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu

26. 20
cầu về nhà ở nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua nhà đất với mục đích đầu cơ và làm
xuất hiện thêm một lượng cầu gọi là cầu đầu tư nhà đất. Đặc biệt đối với loại hàng
hoá là NOXH, khi có những ưu đãi của Nhà nước với giá thấp thì càng cần phải
kiểm soát một cách chặt chẽ.
Theo đó, NOXH phải được quản lí chặt chẽ; đơn vị được giao quản lí vận
hành NOXH phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện theo
qui định của pháp luật và không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng NOXH
sang làm mục đích khác khi chưa có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần.Nhà nước bảo hộ
các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, chủ sở hữu và người mua, thuê và
thuê mua NOXH. Các hành vi vi phạm pháp luật về quản lí sử dụng NOXH phải
được phát hiện và xử lí kịp thời, nghiêm minh theo đúng qui định của pháp luật.
Như vậy, sự điều chỉnh bằng pháp luật của Nhà nước đối với việc phát triển nhà
ở và phát triển NOXH là rất quan trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật
nhằm quản lí, điều tiết thị trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình
NOXH Nhà nước trực tiếp cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có
TNT có thể có được chỗ ở phù hợp, từ đó thị trường nhà ở phát triển bền vững theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị.
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội
Trên phương diện lí luận: "Chế định pháp luật là một nhóm qui phạm pháp
luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với
nhau thuộc cùng một loại" 6
.
Như vậy, pháp luật về phát triển và quản lí NOXH là tổng hợp các qui phạm
pháp luật điều chỉnh quan hệ về phát triển NOXH như về các nguyên tắc, hình thức
phát triển, qui hoạch kế hoạch, tiêu chuẩn, vốn, chủ đầu tư, trách nhiệm các bên, cơ
chế ưu đãi... và quan hệ pháp luật về quản lí NOXH như những vấn đề quản về bán,
6
Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lí luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà
Nội, tr.358

27. 21
cho thuê, cho thuê mua; về đối tượng điều kiện; về giá; về hợp đồng; về quản lí chất
lượng; về xử lí vi phạm… Pháp luật về phát triển và quản lí NOXH có một số đặc
điểm sau:
Thứ nhất, pháp luật về NOXH có yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn
thiện các qui phạm điều chỉnh liên quan.
Trong từng giai đoạn nhất định, Nhà nước ta có sự thay đổi những chính sách
pháp luật về phát triển và quản lí NOXH phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội
của thời kì đó. Về cơ bản, các chính sách luôn được hoàn thiện, sửa đổi để khắc
phục những hạn chế, kế thừa và đưa ra những giải pháp cơ bản để quản lí và phát
triển NOXH. Nội dung này sẽ được phân tích cụ thể tại tiểu mục quá trình hình
thành và phát triển pháp luật về quản lí và phát triển NOXH.
Thứ hai, pháp luật nhà ở xã hội chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật.
Phát triển và quản lí nhà ở xã hội là nội dung quản lí liên ngành, là một trong
những chính sách an sinh xã hội được sự quan tâm đông đảo của nhân dân cũng như
Nhà nước. Chính bởi vậy, những quan hệ xã hội đan xen phát sinh và nó được điều
chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất
đai; Bộ luật Dân sự; Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, …
Thứ ba, pháp luật nhà ở xã hội mang tính thống nhất.
Nhà nước thực hiện tác động điều chỉnh phát triển và quản lí NOXH theo cơ
chế quản lí hành chính, thủ tục hành chính. Các qui phạm này tuy được qui định ở
nhiều văn bản khác nhau nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ nhất định. Từ những
qui định về phát triển NOXH đáp ứng nhu cầu của đời sống trong nhân dân đối với
nhóm được hưởng chính sách đến những qui định về quản lí NOXH khá toàn diện
đầy đủ mang tính thống nhất về chính sách.
Về cơ bản những nội dung chủ trương, chính sách về quản lí và phát triển
NOXH được cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh BĐS 2014, Nghị định

28. 22
76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 qui định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh
BĐS (Nghị định 76/2015); Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/19/2015 qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định 99/2015);
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và
quản lí NOXH (Nghị định 100/2015); Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày
20/19/2015 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; và
Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lí NOXH.
Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về nhà ở xã hội bao gồm nội dung pháp luật về
phát triển nhà ở xã hội và pháp luật về quản lí nhà ở xã hội. Cụ thể như sau: Pháp
luật về phát triển nhà ở xã hội điều chỉnh những nội dung như nguyên tắc phát triển
nhà ở xã hội; các hình thức phát triển nhà ở xã hội; tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội;
nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội và cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.
Pháp luật về quản lí nhà ở xã hội điều chỉnh quy định bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở xã hội; đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội; giá bán, cho thuê, cho
thuê mua và những quy định về hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua. Những quy
định này sẽ được phân tích, làm rõ tại chương 2 của luận văn. Đây là những quy
định đảm bảo tính nhân văn xong cũng rất chặt chẽ của chính sách nhà ở xã hội, đặc
biệt kiểm soát việc phát triển cũng như quản lí nhà ở xã hội.
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội
(1) Giai đoạn trước năm 2006 (trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực
thi hành)
Từ năm 1986 đến 2005 trước khi có Luật Nhà ở, với sự chuyển đổi cơ chế
quản lí kinh tế, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức
tạo điều kiện và khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở. Pháp lệnh
nhà ở ngày 6/4/1991 và những văn bản pháp luật khác được ban hành trong thời
gian này đã tạo động lực thúc đẩy phát triển nhanh quĩ nhà ở đô thị.

29. 23
Ngày 5/7/1994, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được ban
hành, trong đó qui định cụ thể việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người
đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành đầu tư phát triển nhà ở. Ngày 5/10/2001,
Chính phủ ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để
bán và cho thuê, trong đó ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê các căn hộ chung cư
đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước cán bộ, công nhân viên
chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng.
(2) Giai đoạn từ năm 2006 - 2014
Luật Nhà ở tháng 11/2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của
Chính phủ về qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP
đã có bước tiến trong nhận thức về công tác quản lí và phát triển nhà ở. Lần đầu tiên
xuất hiện định nghĩa về NOXH của Việt Nam; Nhà nước còn qui định đối tượng,
điều kiện xét duyệt NOXH và nhất là qui định xây dựng NOXH bằng nguồn vốn
ngân sách là chủ yếu.
Các chính sách của Nhà nước cho đến nay chủ yếu tác động vào thị trường
để làm tăng nguồn cung. Tuy nhiên, có một sự chuyển biến tích cực trong nhận thức
của những nhà lãnh đạo khi cụ thể hóa việc giải quyết NOXH bằng luật, Nhà nước
phải là người đứng ra giải quyết khi khu vực tư nhân không “mặn mà” với NOXH
thông qua việc sử dụng vốn ngân sách để tạo dựng quĩ nhà cho thuê, thuê mua trong
thời gian dài và có qui định để bảo vệ loại nhà này.
Cuối năm 2013, để thuận tiện trong công tác quản lí và phối hợp triển khai
thực hiện kế hoạch phát triển các loại hình NOXH, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho việc phát triển NOXH, đã gộp tất cả các
đối tượng được ưu tiên nhà ở; đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các
nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng
chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị, hộ tái định cư gặp khó

30. 24
khăn về nhà ở và cả các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ (các
khu vực tập trung lao động này vốn không phải là các khu công nghiệp, khu kinh tế
nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước); trong đó đáng lưu
ý là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa dự án NOXH và kinh
doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án
NOXH để vay vốn đầu tư.
Đáng chú ý trong giai đoạn này là việc Chính phủ đã kịp thời có những giải
pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ
xấu, đặc biệt có gói hỗ trợ vốn 30.000 tỉ đồng thông qua việc ban hành Nghị quyết
số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013, giải quyết tồn kho căn hộ tại các dự án phát triển nhà
ở bằng việc cho phép các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở
thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại
sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ, góp phần tăng nguồn cung về NOXH và
nhà ở TNT.
Để cụ thể những nội dung này, Thành phố Hà Nội trong giai đoạn này đã
bước đầu triển khai ban hành: Dự thảo “Qui định về một số nội dung về phát triển
và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà
Nội” xây dựng theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân Thành phố tại các văn bản (số
1383/UBND-QHXDGT ngày 4/3/2014 và số 2414/UBND-QHXDGT ngày
4/4/2014); Dự thảo khi ban hành này sẽ thay thế các qui định liên quan đến công
tác phát triển và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn
Thành phố đã qui định tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 21/5/2012 của
Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành kèm theo Qui định một số nội dung về quản
lí đầu tư và xây dựng đối với dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội (do nội
dung qui định về phát triển và quản lí đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở
tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND không còn phù hợp với qui định của pháp
luật hiện hành).

31. 25
Sở Xây dựng cũng chủ trì xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển đô thị
và thủ tục hành chính về chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị qui định tại Nghị định
số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lí đầu tư phát triển đô
thị; Theo đó, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố thi hành Luật Thủ đô,
gồm: (1) Nghị quyết số 06/2013/NQ-CP ngày 12/7/2013 qui định về tỉ lệ diện tích
đất ở, nhà ở để phát triển NOXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu
đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội; (2) Nghị quyết số 07/2013/NQ-CP ngày
12/7/2013 về chính sách ưu tiên đầu tư và huy động các nguồn lực đầu tư xây dựng
các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại
thuận tiện, ở ngoại thành;
Thực hiện các Nghị Quyết số 01/NQ-CP và 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của
Chính phủ và Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng, Uỷ
ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 2255/QĐ-UBND thành lập Tổ
công tác Liên ngành bao gồm đại diện Bộ Xây dựng7
và các sở, ban, ngành của
Thành phố thực hiện chuyển đổi cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc
công trình dịch vụ để triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ và Thông tư
số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng. Tiếp đó, ngày 2/4/2013 Sở
Xây dựng8
đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-SXD thành lập Bộ phận giúp việc
Tổ Công tác Liên ngành và Quyết định số 2843/QĐ-SXD ngày 8/5/2013 ban hành
Qui chế hoạt động của Tổ công tác liên ngành xác định rõ chức năng, trách nhiệm
làm việc của Tổ công tác, Bộ phận giúp việc. Trong quá trình triển khai, Tổ công
tác đã phát hiện một số vướng mắc và đề xuất xin ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ
Xây dựng tại Văn bản số 4152/SXD-PTN ngày 13/6/20139
.
7
Để giảm thủ tục lấy ý kiến Bộ Xây dựng đối với những dự án trên 500 căn theo quy định tại Thông tư số
02/2013/TT-BXD, góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian luân chuyển hồ sơ nhằm tháo gỡ khó
khăn cho doanh nghiệp góp phần phát triển kinh tế, phát triển quĩ NOXH, tạo cơ hội cho người dân được lựa
chọn các loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
8
Là cơ quan thường trực Tổ công tác Liên ngành của Thành phố triển khai Thông tư số 02/2013/TT-BXD.
9
Đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Văn bản 1421/BXD-QLN ngày 11/7/2013.

32. 26
(3) Giai đoạn từ 2014 đến nay
Ngày 25/11/2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở
năm 2014). Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 8/12/2014 và Luật Kinh doanh
BĐS số 66/2014/QH13 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2014), hai Luật đều có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 1/7/2015.
Sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, lĩnh
vực nhà ở đã đạt được những thành tựu quan trọng, giải quyết cơ bản được nhu cầu
về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng
chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở, góp
phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh
xã hội. Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản sửa đổi, bổ sung đã tạo một hành lang
pháp lí tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh
vực nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì cũng đã xuất hiện
nhiều tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các văn bản pháp luật về nhà ở. Do
đó Luật Nhà ở năm 2014 được xây dựng trên các nội dung, quan điểm dưới đây
nhằm hạn chế các tồn tại, vướng mắc của Luật Nhà ở cũ. Những nội dung cơ bản
của Luật Nhà ở 2014 về phát triển và quản lí NOXH sẽ được phân tích rõ tại
chương 2 của luận văn.
Trên cơ sở đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã triển khai Chiến lược
phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 tại Quyết định
số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân
Thành phố thông qua Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn
2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 tại Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND
ngày 12/7/2013.
Thành phố đã chủ động trình Thủ tướng Chính phủ và chỉnh lí dự thảo trên
cơ sở góp ý của các Bộ, Ngành Trung ương, ngày 19/6/2014, Thủ tướng Chính phủ
kí ban hành Quyết định số 996/QĐ-TTg phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở
Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030. Trong đó

33. 27
bao gồm cả kế hoạch phát triển nhà ở dài hạn, trung hạn của Thành phố (đến năm
2015 - 2020 và định hướng đến năm 2030) đối với chỉ tiêu từng loại nhà ở: NOXH,
nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở thương mại.
Triển khai Chương trình phát triển nhà ở đã được duyệt, Thành phố đã chỉ
đạo Sở Xây dựng triển khai ngay việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm
và 5 năm theo đúng qui định, trình tự của pháp luật về nhà ở. Trên cơ sở tổng hợp
góp ý của các sở, ngành, uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã và các tổng công
ty, tập đoàn lớn kinh doanh BĐS trên địa bàn Thành phố10
, ngày 29/10/2014 Sở
Xây dựng có Tờ trình số 8559/TTr-SXD về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà
ở Thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020). Sau
khi thông qua Ban thường vụ Thành uỷ Hà Nội, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã phê
duyệt Kế hoạch tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014. Theo đó,
Thành phố đã xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở chi tiết đối với từng loại nhà ở
cho năm 2015 và các năm giai đoạn 2016 - 2020, với 05 giải pháp đồng bộ (qui
hoạch, đất đai, nguồn lực, tổ chức thực hiện và công tác tuyên truyền) và giao
nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể cho 09 sở, ngành và 30 uỷ ban nhân dân quận, huyện,
thị xã, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Triển khai công tác qui hoạch đô thị năm 2014 theo Qui hoạch chung xây
dựng Thủ đô giai đoạn 2011 - 201511
, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành
Chương trình công tác số 21/CTr-UBND ngày 15/1/2014, trong đó tập trung vào
hoàn thành công tác lập, thẩm định và phê duyệt qui hoạch. Năm 2014, Thành phố
có các Báo cáo: số 165/UBND-TH ngày 09/01/2014 gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và
số 99/BC-UBND ngày 12/6/2014 gửi Thủ tướng Chính phủ về triển khai thực hiện
Qui hoạch chung xây dựng Thủ đô và định hướng, xác định nhiệm vụ trọng tâm cho
từng năm, từng giai đoạn, làm cơ sở để chỉ đạo các sở, ban, ngành của Thành phố
triển khai thực hiện.
10
Các tổng công ty, tập đoàn: HUD; VINACONEX; UDIC; HANDICO; VIGLACERA; VINCOM...
11
Uỷ ban nhân dân Thành phố đã ban hành Kế hoạch số 01/KH-UBND ngày 3/1/2012 triển khai cụ thể hóa
quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015.

34. 28
Tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nội theo
các Nghị quyết số 01/NQ-CP và số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, Thành
phố tiếp tục triển khai Chương trình hành động số 22/CTr-UBND ngày 29/1/2013
và ban hành Kế hoạch số 39/KH-UBND ngày 19/2/2014 về tổ chức Hội nghị gặp
gỡ doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014, tọa đàm trực tiếp với
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm giới thiệu các chủ trương của Chính phủ,
Thành phố để tháo gỡ thị trường BĐS, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; điều
chỉnh thành viên Tổ công tác12
và bộ phận giúp việc13
Tổ công tác triển khai thực
hiện Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng14
về điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ. Chỉ đạo
các sở, ngành và uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã tiếp tục thực hiện
cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, tiếp tục thực
hiện tốt “Năm kỷ cương hành chính” của Thành phố nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho các doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất, tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS, phát
triển kinh tế Thủ đô.
Ngày 3/1/2014, Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành Chương trình hành
động số 01/CTr-UBND về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành
thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm
12
Tại Quyết định số 3997/QĐ-UBND ngày 25/7/2014 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội trên cơ sở Tờ
trình số 4406/TTr-SXD ngày 25/6/2014 của Sở Xây dựng (cơ quan thường trực của Tổ công tác). Trước đó,
Tổ công tác triển khai Thông tư số 02/2013/TT-BXD thành lập tại Quyết định số 2255/QĐ-UBND ngày
25/3/2013 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, thành viên bao gồm cả đại diện Bộ Xây dựng (Cục Quản
lý Nhà và Thị trường Bất động sản) để giảm thủ tục lấy ý kiến Bộ Xây dựng đối với những dự án trên 500
căn theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD, góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian
luân chuyển hồ sơ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp góp phần phát triển kinh tế, phát triển quĩ
NOXH, tạo cơ hội cho người dân được lựa chọn các loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
13
Tại Quyết định số 6155/QĐ-SXD ngày 19/8/2014 của Sở Xây dựng. Bộ phận giúp việc Tổ công tác
được thành lập tại Quyết định số 1942/QĐ-SXD ngày 2/4/2013 của Sở Xây dựng.
14
Thông tư số 02/2013/TT-BXD là một trong những thông tư triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày
7/1/2013 của Chính phủ.

35. 29
2014; Ngày 20/6/2014, Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành Chỉ thị số 11/CT-
UBND về triển khai Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 21/5/2014 của Thủ tướng Chính
phủ về giải quyết khó khăn, vướng mắc, kiến nghị, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp, góp phần thực hiện thắng lợi nhiệm vụ phát triển kinh tế
xã hội của đất nước đến năm 2015.
Năm 2014, Thành phố tổ chức nhiều đợt kiểm tra, giám sát việc triển khai
các dự án phát triển nhà ở, cụ thể: Hội đồng nhân dân Thành phố tổ chức giám sát
việc chấp hành pháp luật trong thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương
mại trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2006 đến nay, theo đó giám
sát các cơ quan tham mưu của Thành phố (các sở, ngành và uỷ ban nhân dân các
quận, huyện, thị xã), kiểm tra, thị sát tại hiện trường hơn 10 dự án phát triển nhà ở,
kết thúc chương trình giám sát Hội đồng nhân dân Thành phố có yêu cầu Uỷ ban
nhân dân Thành phố để chỉ đạo các sở, ngành, uỷ ban nhân dân các quận, huyện,
thị xã tại Văn bản số 15/BC-HĐND ngày 30/6/2014; Uỷ ban nhân dân Thành phố
tổ chức nhiều đợt kiểm tra để nâng cao hiệu quả công tác quản lí nhà nước về phát
triển và quản lí nhà ở và có các thông báo: số 112/TB-UBND ngày 12/6/2014; số
118/TB-UBND ngày 20/6/2014; số 176/TB-VP ngày 14/8/2014; số 181/TB-VP
ngày 19/8/2014. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng đã tiến hành rà soát, phân loại các dự
án phát triển nhà ở, đánh giá nhu cầu nhà ở, đồng thời hướng dẫn, yêu cầu các chủ
đầu tư tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án, đẩy mạnh công tác quản lí và
phát triển nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở TNT trên địa bàn.
Thành phố rà soát, quyết định điều chỉnh, bổ sung thành viên Ban chỉ đạo
chính sách nhà ở và thị trường BĐS Thành phố Hà Nội tại số 4005/QĐ-UBND ngày
25/7/201415
trên cơ sở điều chỉnh trưởng ban, phó trưởng ban thường trực và một số
thành viên thường trực do nghỉ hưu theo chế độ hoặc do phân công lại nhiệm vụ hay
15
Sở Xây dựng có Tờ trình số 4405/TTr-SXD ngày 25/6/2014.Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất
động sản Thành phố Hà Nội được thành lập tại Quyết định số 3252/QĐ-UBND ngày 19/7/2012 của Uỷ ban
nhân dân Thành phố; Tổ chuyên viên liên ngành giúp việc Ban chỉ đạo thành lập tại Quyết định số 3866/QĐ-
BCĐ ngày 30/8/2012 của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội.

36. 30
chuyển công tác khác để đảm bảo công tác chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ chính sách
nhà ở và thị trường BĐS, chỉ đạo thực hiện chương trình phát triển nhà ở Thành phố
được duy trì liên tục, thường xuyên.
Tiếp tục triển khai Chương trình phối hợp hành động số 02/LT/BXD-UBND
ngày 24/7/2012 triển khai thực hiện chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2030 ký
giữa Bộ Xây dựng và Uỷ ban nhân dân Thành phố; triển khai và báo cáo kết quả
thực hiện Chương trình 06/CTr-TU về “Đẩy mạnh công tác qui hoạch, xây dựng và
quản lí đô thị Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015” và Chương trình 07/CTr-
TU về “Tập trung xây dựng hạ tầng kĩ thuật đô thị, bảo vệ và nâng cao, chất lượng
môi trường giai đoạn 2012 - 2015”.
1.2.4. Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi
mở cho Việt Nam
(1) Singapore
Thành công của Singapore là chương trình phát triển nhà ở công, Chính phủ
đã tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngôi nhà của mình. Từ một nước
kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu nhà ở xuống cấp; 1/4
dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát
ven Thành phố của những năm trước 1960. Đến năm 2011 Singapore đã có trên
93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp). Quá trình
phát triển nhà ở có thể chia thành 4 giai đoạn sau:
Thứ nhất, giai đoạn 1960 - 1970: thực hiện chính sách “người người có nhà
ở” và "để dành tiền mua nhà". Phần lớn những hộ gia đình đều mua nhà theo hình
thức để dành tiền do Nhà nước đứng ra quản lí. Nhà nước tập trung xây dựng các
khu chung cư TNT diện tích 50 - 60 m2
cho mỗi căn hộ và bố trí cho các hộ TNT
chưa có nhà ở. Mục tiêu trong giai đoạn này là: xây dựng càng nhiều căn hộ càng
tốt để phục vụ cho việc tái định cư và chỉnh trang đô thị.
Thứ hai, giai đoạn 1971 - 1980: Xây dựng nhiều căn hộ với diện tích lớn hơn

37. 31
(khoảng 70 m2
) để đáp ứng nhu cầu nhà ở do tăng dân số và điều kiện sống theo
tiêu chuẩn tốt hơn.
Thứ ba, giai đoạn 1981 - 1990: Xây dựng thêm nhiều chung cư mới, cải tạo
và xây dựng lại các khu chung cư cũ không còn phù hợp qui hoạch. Các căn hộ
được chú trọng, quan tâm về chất lượng sống và môi trường sống.
Thứ tư, giai đoạn sau 1991: Xây dựng các chung cư hiện đại, cao tầng (chủ
yếu phục vụ cho thương mại theo nhu cầu xã hội và theo đơn đặt hàng). Hiện nay,
Singapore có xu hướng phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp trên 60 tầng và rất chú
trọng đến cơ sở hạ tầng, không gian và môi trường sống.
Về chính sách, Chính phủ Singapore có những chính sách đồng bộ và phù
hợp với từng giai đoạn phát triển nhà ở, tiêu biểu là hai chính sách sau:
Thứ nhất, về đất đai: Ban hành "Pháp lệnh về trưng dụng đất đai", bảo đảm
có đủ quĩ đất dùng để xây dựng nhà ở; Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời
đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng.
Thứ hai, về tài chính: Chính phủ có 2 hình thức tài trợ (i) tín dụng phát triển
nhà ở, nhà nước trả chi phí xây dựng và điều hành (ii) tín dụng tài trợ thế chấp cho
người mua nhà trả góp. Các khoản thâm hụt được ngân sách tài trợ hoàn toàn.
Chính sách mua NOXH thông qua Quĩ tiết kiệm Trung ương (CPF): Quĩ
CPF được thành lập từ năm 1955 để quản lí hệ thống quĩ tiền tiết kiệm bắt buộc,
trong đó người lao động phải đóng góp tiền lương tháng cho CPF 20% thu nhập/
tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/ tháng. Quĩ CPF được sử dụng cho 3 mục
đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua NOXH. Quĩ CPF cho
vay đến 90% giá trị căn nhà xã hội với lãi suất rất thấp (không đặt mục tiêu kinh
doanh) và được trả góp từ 25 - 30 năm.
Người lao động trước khi nghỉ hưu 5 năm thì được rút 50% số tiền gửi tiết
kiệm để mua NOXH, phần còn lại sẽ được Chính phủ cho vay để mua nhà ở. Khi về
hưu (đúng tuổi) sẽ được rút toàn bộ tiền đã gửi vào quĩ CPF. Mục đích của Quĩ CPF

38. 32
là không kinh doanh, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu để mọi người dân
mua được NOXH và có cuộc sống tốt hơn từ lợi ích của Quĩ.
Nếu không sử dụng nhà ở do nhà nước cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ
thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore). Chính phủ cung ứng nhiều loại nhà ở để
đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà
nhà cao tầng. Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ qui định
khi mua nhà của nhà nước phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán
căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của nhà nước.
(2) Hàn Quốc
Hàn Quốc là nước đã đạt được một tỉ lệ phát triển đô thị khá cao so với các
nước trong khu vực, kể từ năm 2000 tỉ lệ đô thị hoá đã đạt đến 89%. Quá trình phát
triển nhà ở của Hàn Quốc có thể chia thành 4 giai đoạn sau:
Thứ nhất, từ 1953 - 1972: xây dựng nhiều lô nhà phố để tái định cư cho các
người dân bị giải tỏa tại các khu nhà lụp xụp.
Thứ hai, từ 1973 - 1982: ngân sách tập trung cho xuất khẩu và ngành công
nghiệp, Chính phủ không đủ ngân sách để phát triển nhà ở nên khuyến khích người
dân tự cải tạo nhà ở với sự hỗ trợ của Chính phủ bằng các khoản vay ưu đãi.
Thứ ba, từ 1983 - 2002: đề cao vai trò của các doanh nghiệp tư nhân trong
việc cải tạo các khu đô thị xuống cấp, phát triển đa dạng các loại nhà như nhà phố
với mật độ xây dựng thấp, chung cư cao tầng với mật độ cao, các lô nhà phố nhỏ.
Thứ tư, từ 2003 - nay: tập trung đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng
nhà có diện tích nhỏ để người TNT thuê hoặc mua nhà. Nhiều chính sách để hỗ trợ
người TNT có điều kiện thuê và mua nhà như: đa dạng các loại nhà, đa dạng các
loại hình sở hữu, hỗ trợ vay để mua nhà, thuê nhà giá rẻ…
Một trong những khó khăn chính của quá trình đô thị hóa tại Hàn Quốc là
thiếu nhà ở. Do đó, Chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà
ở cho các hộ gia đình. Giá nhà đất ở Hàn Quốc rất cao, tỉ lệ người sở hữu nhà riêng
rất thấp nhưng ngược lại, nhờ có một chính sách NOXH tốt nên người có TNT vẫn

39. 33
có thể tiếp cận được nhà ở như:
Thành lập Tổng Công ty Nhà và Đất Hàn Quốc (KLHC) để xây dựng nhà ở
nhằm đảm bảo vấn đề phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có TNT. KLHC
được phép thu hồi đất để xây dựng nhà ở cho người có TNT với giá cả do chính
quyền địa phương qui định. KLHC có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện
tích nhỏ, giá thấp và khoảng lợi nhuận từ các khu này là không đáng kể. KLHC tìm
kiếm lợi nhuận từ các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, thu nhập
cao tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và từ đó phát triển
được thị trường nhà ở Hàn Quốc.
Phát động chương trình Quĩ Nhà ở quốc gia (NHF), công chức Nhà nước và
người lao động trong lĩnh vực tư nhân đóng 2,5% tiền lương hàng tháng vào NHF.
Những người lao động tham gia chương trình này có thể vay tối đa 5 triệu Won với
lãi suất 6%/năm trong vòng 30 năm để tạo lập nhà ở.
Để khuyến khích các công ty xây nhà cho thuê, xây các căn hộ có diện tích
nhỏ, Chính phủ cho phép các công ty này phát hành trái phiếu công ty, loại trái
phiếu có khả năng thu hồi được trong lĩnh vực nhà ở, được ưu tiên vay vốn nhà đất,
được quyền mua các khu đất dự án của cơ quan nhà nước.
Chính sách NOXH được chuyên biệt hóa đến từng loại đối tượng, như nhà ở
cho người có mức sinh hoạt cơ bản, người có mức sinh hoạt thấp hơn từ 5 -10% so
với đối tượng cơ bản, người vô gia cư, các cặp vợ chồng mới cưới ...
Hỗ trợ vốn trực tiếp:
+ Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ
“Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị
căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất thấp vào khoảng 6 - 6,5%/năm.
+ Chương trình tiền gửi Chonsei cung cấp các khoản vay để mua nhà cho
những người làm công ăn lương và có TNT, chưa có nhà riêng. Khoản vay có thể
lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5,5%/ năm, đối với

40. 34
những người có mức TNT nhất thì được lãi suất 3%/năm.Người có TNT nâng
cấp, cải tạo nhà ở cũng có thể vay từ 15 - 20 triệu Won cho một căn nhà với mức
lãi suất 5,5%.
+ Hệ thống thuê nhà ở lâu dài SHIFT cho phép gia đình có TNT thuê nhà
với giá khoảng 80% mức giá thuê trung bình của thị trường tới 20 năm.
(3) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Thứ nhất, các nước đều có sự quan tâm sâu sắc và nỗ lực lớn trong vấn đề
giải quyết nhà ở cho người có TNT. Việc giải quyết nhà ở cho người có TNT phụ
thuộc vào ý chí của giai cấp cầm quyền và mục tiêu là nhằm hỗ trợ những người
này có được chỗ ở, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư.
Thứ hai, chính phủ các nước không tin tưởng vào khả năng của hệ thống thị
trường tư nhân có thể chăm sóc cho những người có TNT. Điều này nhắc nhở chính
phủ các nước can thiệp để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân có nhiều tiềm năng
nhưng không làm được.
Thứ ba, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, định hướng trong vấn đề giải quyết
nhà ở cho người có TNT. Chính phủ các nước đều có cơ quan chuyên trách quản lí,
phát triển nhà ở và thay đổi phương thức thực hiện chuyển từ chế độ cung cấp sang
chế độ tạo điều kiện: (1) Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay
ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà; (2) Nhà nước hỗ trợ
gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc qui định các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho
thuê, về đối tượng được thuê; (3) Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn tạo lập quĩ nhà ở để
giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng chính sách theo hình thức bán trả dần, cho
thuê, thuê mua.
Thứ tư, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho những nhóm người có khó khăn nhất
về nhà ở thuê nhà hoặc thuê mua trong thời gian dài và các Chính phủ có cơ chế bảo
đảm loại nhà này không rơi vào tay những người không có nhu cầu. Tuy nhiên, đối
tượng của loại nhà này là do chính phủ các nước căn cứ vào điều kiện kinh tế của

41. 35
đất nước qui định, nếu gặp khó khăn thì có thể giới hạn đối tượng thụ hưởng để phù
hợp với tình hình và giải quyết hiệu quả hơn.
Thứ năm, pháp lí về đầu tư và quản lí BĐS là yếu tố quan trọng. Nhà nước là
người tạo dựng môi trường pháp lí, môi trường kinh tế - xã hội cho thị trường BĐS
phát triển. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu vào thị trường
BĐS, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người
dân có nhà ở thích hợp; hạn chế việc mua đi bán lại, đầu cơ BĐS.
Thứ sáu, công tác qui hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền
vững của thị trường BĐS. Qui hoạch giúp Nhà nước quản lí và định hướng việc
phát triển các loại nhà ở theo không gian lãnh thổ, đôi khi Nhà nước điều chỉnh qui
hoạch để phục vụ cho mục tiêu chính trị, kinh tế, xã hội trong từng thời kì.
Thứ bảy, để phát triển quĩ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất,
sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo qui hoạch (bán đấu giá hoặc
cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù
giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để
mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở để kinh doanh.
Kết luận chương 1
Luận văn đã khẳng định ở là nhu cầu thiết yếu của con người và nhà ở là
“hàng hóa đặc biệt có giá trị” tuân theo qui luật cung cầu của thị trường. Thị
trường nhà ở cũng có những hạn chế và một trong những hạn chế mà luận văn sẽ đi
sâu phân tích là những người có TNT như CBCNVC, học sinh sinh viên, công nhân
và người lao động khó có khả năng tiếp cận hàng hóa này. Điều này đòi hỏi phải có
sự can thiệp của Nhà nước để đảm bảo công bằng xã hội sao cho mọi người ai cũng
có chỗ ở phù hợp.
Luận văn đưa ra khái niệm nhà ở, NOXH và nghiên cứu kinh nghiệm của
một số nước trong việc giải quyết NOXH và rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành
phố Hà Nội trong việc giải quyết nhà ở cho đối tượng có TNT. Luận văn cũng đã
làm rõ bản chất và đặc điểm của NOXH và khẳng định vai trò quan trọng của Nhà

42. 36
nước trong việc khắc phục những hạn chế của thị trường nhà ở thông qua việc cung
cấp NOXH.
Trên đây là những cơ sở lí luận làm tiền đề cho việc phân tích cung cầu
NOXH trong thời gian qua, những mặt đạt được, những mặt còn tồn tại; từ đó có
những định hướng, giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của
đối tượng NOXH.

43. 37
CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội
Pháp luật điều chỉnh về NOXH được qui định những nội dung chung và cơ
bản nhất tại chương 3 của Luật Nhà ở 2014 với những nội dung cơ bản như sau:
Thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH được qui định
tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014 nếu đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ
về NOXH theo qui định của pháp luật bao gồm các đối tượng như sau: Người có
công với cách mạng theo qui định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách
mạng; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu
vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí
hậu; Người TNT, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm
việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan
nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân
trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công
chức, viên chức theo qui định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; Các
đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo qui định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh
trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia
đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo qui định
của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Thứ hai, hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH được qui định tại
Điều 50 Luật Nhà ở 2014 bao gồm bốn hình thức như sau:
Một là, hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH cho các đối
tượng: Người có công với cách mạng theo qui định của pháp luật về ưu đãi người