Atlas Koopvarianten, gids voor betaalbaar kopen. Een overzicht van succesvolle en kansrijke koopvarianten die een koopwoning bereikbaar(der) maken voor honderdduizenden huishoudens met een middeninkomen die aangewezen zijn op het middensegment op de woningmarkt. Opgesteld in opdracht van de SEV door Maurice van Noordenne (Atrivé), met medewerking van Maarten Vos (SEV)

1. ATLAS KOOPVARIANTEN
Gids voor betaalbaar kopen
Auteur
Maurice van Noordenne, Atrivé
met medewerking van Maarten Vos, SEV
Rotterdam, november 2006.

2. Dit is een publicatie uit het SEV-programma Wat beweegt de woningmarkt?
U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij:
SEV
Postbus 1878
3000 BW Rotterdam
telefoon 010 - 282 50 50
sev@sev.nl
De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van
wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met
hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

3. Atlas Koopvarianten
Inhoudsopgave
Voorwoord 5
Leeswijzer 7
1 Betaalbaar kopen door de jaren heen 9
1.1 Verleden 9
1.2 Heden 9
1.3 Toekomst 11
2 Betaalbare koopvormen 13
2.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies 13
2.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling) 15
2.2.1 Algemeen 15
2.2.2 Koopgarant 17
2.2.3 Slimmer Kopen 18
2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop 19
2.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop 21
2.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening 23
2.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek 25
2.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie 25
2.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies 26
3 Relevante aspecten voor kopers 29
3.1 Wat betekent de koop van een woning 29
3.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling 31
3.2.1 Maandlasten bij aankoop 33
3.2.2 Het verloop van de maandlasten 33
3.2.3 Vermogensontwikkeling 35
4 Rol woningcorporatie: van huren tot kopen 37
4.1 Doelstellingen 37
4.2 Implementatie 37
5 Rol overige partijen 39
5.1 Rol politiek, overheden 39
5.2 Rol intermediaire partijen 39
5.3 Ontwikkelingen 40
Bijlagen
1 Overzicht koopvarianten 41
2 Toelichting maandlasten- en vermogensontwikkeling 47
3 Nuttige websites 53

5. Atlas Koopvarianten
Voorwoord
De SEV initieert, steunt en volgt al jaren de ontwikkeling en toepassing van instrumenten die
kopen betaalbaar maken voor huishoudens met lagere en middeninkomens. Al in 1996 publiceerde
de SEV een overzicht met maar liefst 17 verschillende koopvarianten en financieringsconstructies.
De meeste werden toegepast door slechts een of enkele corporaties, kwamen het experimentele sta-
dium nooit voorbij en stierven in gecompliceerde schoonheid een zachte, doch onverbiddelijke
dood…
Deze wildgroei aan goedbedoelde en telkens weer net andere eigen varianten convergeert inmiddels
naar een aantal modellen dat zich in de praktijk heeft bewezen: niet alleen in juridisch-technische
zin, maar ook qua bewonersappreciatie. Daarbij wordt actieve ondersteuning geleverd aan toepas-
sende partijen, meestal woningcorporaties en gemeenten. Terecht, want de ontwikkeling en het
onderhoud van deze producten vergen specialistische kennis en afstemming met instellingen als de
Belastingdienst, VROM en Nationale Hypotheek Garantie.
En zo ontstaat, na een langdurig marginaal bestaan van koopvarianten, sinds een paar jaar einde-
lijk een doorbraak. Het aantal corporaties dat met vormen als Koopgarant, Slimmer Kopen, Koop
Goedkoop en Sociale Koop aan de slag is, overtreft inmiddels de 100. De VROM-raad (‘Op eigen
kracht’, 2005), de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (‘Bewijzen van goede dienst-
verlening’, 2005) en onlangs de minister van VROM (‘Ruimte geven, bescherming bieden’, 2006)
breken een lans voor deze instrumenten. En ook de Woonbond en Vereniging Eigen Huis zien er de
lol van in.
En terecht: het strategisch belang van deze instrumenten is aanzienlijk. Huishoudens met lagere en
middeninkomens worden in staat gesteld een woning te kopen, die anders voor hen onbetaalbaar
zou zijn. Koopvarianten en financieringsconstructies vullen de kloof tussen goedkope huur en
marktconforme koop, een kloof die nog nooit zo groot was als nu. Corporaties kunnen zo in de
buurt de brede groep bedienen die een woning zoekt in het middensegment. Ze bevorderen
daarmee een evenwichtiger opbouw van de voorraad en verleiden tot meer beweging op de
woningmarkt door het vergroten van de mogelijkheden om wooncarrière te maken. Goed voor de
buurt en bovendien goed voor het genereren van middelen voor noodzakelijke investeringen in
maatschappelijke opgaven. Daarbij kunnen koopvarianten bijdragen aan een duurzame kwaliteit
van de koopwoningvoorraad: door het inbouwen van kwaliteitswaarborgen bij met name apparte-
mentencomplexen wordt voorkomen dat verkocht bezit over 15 jaar een financiële injectie van de
overheid nodig heeft. Ten slotte vergroot verkoop voor de mondige woonconsument de verant-
woordelijkheid voor en de zeggenschap over de eigen woonsituatie.
Alle reden dus om tot een – nog steviger – schaalsprong te komen: het zou mooi zijn als koop-
varianten en financieringsconstructies tot het standaardassortiment van maatschappelijk onder-
nemende woningcorporaties gaan behoren. En een duurzame plek krijgen in het lokale en regionale
woonbeleid. En dus in ruime mate beschikbaar komen voor die maatschappelijk relevante groep
huishoudens die reikhalzend aan de rand van de ‘kloof’ staat. Dit rapport wil daaraan bijdragen.
Ik wens u veel inspiratie en – afhankelijk van uw rol – een goed verkoopresultaat, dankbare bur-
gers en veel betaalbare keuzemogelijkheden. Wie de schoen past, trekke hem aan.
René Scherpenisse
Directeur SEV
5

7. Atlas Koopvarianten
Leeswijzer
Hoofdstuk 1 bevat een inleiding op het thema betaalbaar kopen, met een korte historische schets
van de ontwikkeling, de huidige stand van zaken en een blik op de toekomst.
Hoofdstuk 2 bevat een overzicht van een aantal (veel toegepaste) koopvarianten en financierings-
constructies, waarbij nader is ingezoomd op de verschillende kenmerken.
Hoofdstuk 3 behandelt de diverse aspecten van het kopen van een woning die van belang zijn voor
(potentiële) kopers. Aan de hand van een fictief voorbeeld, zijn de financiële effecten belicht,
waarbij zowel is gekeken naar de maandlasten als naar de vermogensontwikkeling. Daartoe zijn de
koopvarianten vergeleken met de relevante alternatieven: huren of (regulier) kopen.
Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op een aantal aspecten die relevant zijn voor woningcorporaties
die koopvarianten willen toepassen. Het gaat daarbij onder meer om de positie binnen het vast-
goedbeleid en de implementatie van koopvarianten in de organisatie. Ook is kort ingegaan op de
rol van gemeenten.
Hoofdstuk 5 gaat in op de rol van enkele overige partijen.
Bijlage 1 bevat een overzichtsschema, waarin de kenmerken van de behandelde koopvarianten en
financieringsconstructies zijn samengebracht.
Bijlage 2 geeft inzicht in de gebruikte parameters bij de berekende woonlasten en vermogens-
ontwikkeling. Ook zijn hier schema’s en grafieken opgenomen die de maandlasten en vermogens-
ontwikkeling van de diverse vormen in beeld brengen.
Bijlage 3 bevat relevante websites.
7

9. Atlas Koopvarianten
1 Betaalbaar kopen door de jaren heen
1.1 Verleden
Bevordering van het eigenwoningbezit is al vele jaren overheidsbeleid. Een van de belang-
rijkste instrumenten daarbij is het kunnen aftrekken van de betaalde hypotheekrente van het
belastbaar inkomen. Een van de doelstellingen van het bevorderen van eigen woningbezit is
om mensen zelf verantwoordelijk te laten zijn voor de eigen woonsituatie. Om dat voor een
zo groot mogelijke groep mensen mogelijk te maken, hebben met name de overheid en
woningcorporaties in de loop van de jaren diverse instrumenten ingezet. Woningcorporaties
hebben vanaf de jaren zestig en zeventig geëxperimenteerd met vormen van groeiend
eigendom. De behoefte aan meer zeggenschap van de burger/bewoner over de eigen woon-
situatie lag daaraan ten grondslag. In de jaren tachtig heeft de rijksoverheid premie-
regelingen ingevoerd voor mensen met een bescheiden inkomen. Kopers van een
nieuwbouwwoning kregen een deel van de koopsom als subsidie uitgekeerd, soms uitge-
smeerd over meerdere jaren, gekoppeld aan een anti-speculatiebeding.
Enkele woningcorporaties zijn in die jaren begonnen met verkoop in ‘maatschappelijk
gebonden eigendom’ (MGE). De kopers waren bij dit oude MGE, in ruil voor een flinke kor-
ting op de koopsom, gebonden aan het terugverkopen van de woning aan de corporatie bij
verhuizing. Zij profiteerden niet van de marktontwikkeling, wel van waardeverhogende
investeringen. In de jaren negentig hebben diverse woningcorporaties alternatieve koop-
vormen ontwikkeld. Bijvoorbeeld Koophuur, waarbij de binnenkant van de woning werd
gekocht en de buitenkant (casco) gehuurd. Bij Variokoop kan een bepaald aandeel in de
woning worden gekocht en wordt het resterende (aan)deel gehuurd. Inmiddels zijn deze
koopvarianten niet meer op de markt, als gevolg van de in 1999 en 2001 aangescherpte fis-
cale regelgeving. In 2001 introduceerde de rijksoverheid de Koopsubsidie. In de vorm van
een maandelijkse bijdrage in de woonlasten (à la de huurtoeslag voor huurders) hebben
kopers met een beperkt inkomen daarmee meer mogelijkheden om te kopen. De (te) lage
koopprijsgrens en toegestane hypotheekhoogte zijn redenen voor het beperkte succes van de
regeling. Een aangepaste regeling met hogere koopprijs-, hypotheek- en inkomensgrenzen
zal zeker meer effect sorteren.
Een belangrijk aspect van eigenwoningbezit is dat het de mogelijkheid biedt om vermogen
op te bouwen. Door de jaren heen is sprake geweest van een waardestijging. Van de
woningen die in de periode 1965-1999 zijn verkocht (via de NVM) bedroeg die stijging
gemiddeld 5,29 procent per jaar1 (bron: NVM), inclusief een gemiddelde kwaliteitsstijging
van naar schatting 1 procent. Eind jaren zeventig, begin jaren tachtig was er een periode
waarin de prijzen van woningen gemiddeld met zo’n 20 procent zijn gedaald. Kortom, het
kopen van een woning is niet zonder financiële risico’s. Ook de woningmarkt is een markt
waar de wet van vraag en aanbod geldt. In de afgelopen 10 jaar zijn de koopwoningprijzen
hard gestegen. Veel harder dan de stijging van de inkomens en de stijging van de huur-
prijzen. Dat heeft geleid tot een betaalbaarheidsprobleem.
1.2 Heden
Betaalbaarheidsprobleem in beeld
Het betaalbaarheidsprobleem wordt ook wel ‘het gat tussen huren en kopen’ genoemd.
In het volgende schema is dat zichtbaar gemaakt.
1 Daartegenover stond in diezelfde periode een inflatie van gemiddeld 4,32 procent per jaar! (bron: CBS).
9

10. Schema 1
Gat tussen huren en kopen
Woning Maandlast (in )
Sociale huurwoning (bestaande woning, gemiddeld) 370,-
Sociale huurwoning (nieuwbouwwoning, gemiddeld) 500,-
Koopwoning 120.000,- 500,-
Modale eengezinskoopwoning 200.000,- 850,-
De maandlast van 850,-2 voor de modale eengezinskoopwoning is van toepassing
voor koopstarters zonder eigen middelen. De gevolgen van deze grote maandlast-
verschillen laten zich raden. Vele huishoudens kunnen de stap van de huur- naar de
modale koopwoning niet maken. Al met al wordt er daardoor weinig verhuisd en is
de doorstroming op de woningmarkt gering. Woningzoekenden oriënteren zich (nood-
gedwongen) op de huursector, waardoor de wachtlijsten groeien en de aandrang om
vooral goedkope (= kleine) woningen bij te bouwen toeneemt.
Uit schema 1 blijkt dat betaalbare koopwoningen een prijs hebben vanaf 120.000,-.
VROM beschouwt woningen tot circa 160.000,- als betaalbaar (prijspeil 2007). In
de prijsklasse tussen 120.000,- en 160.000,- zit veel (latente) vraag. Het aanbod
van betaalbare koopwoningen is vooral in regio’s met een krappe woningmarkt echter
veel geringer. De verkoop van bestaande woningen van woningcorporaties en particu-
liere verhuurders, zou hier soelaas kunnen bieden. Het geschiedt echter slechts mond-
jesmaat. Nieuwbouwprijzen beginnen bij 160.000,-. Nieuwbouwwoningen zijn
zonder aanvullende maatregelen derhalve onbereikbaar voor huishoudens met (lagere)
middeninkomens.
Voor een grote groep woonconsumenten is het maken van een wooncarrière in deze
situatie sterk bemoeilijkt. De groep jonge (koop)starters telt naar schatting zo’n
200.000 huishoudens. Het betaalbaarheidsprobleem treft echter de hele groep huis-
houdens met een middeninkomen. Hoe groot is die groep anno 2007? Als ondergrens
kan het inkomen worden genomen waarbij er nog recht bestaat op huurtoeslag. In
termen van bruto huishoudensinkomen bedraagt die grens in 2007 afgerond
27.500,-, net onder het modale inkomen3. Deze huishoudens kunnen maximaal
130.000,- lenen4. Ervan uitgaand dat een huishouden met een middeninkomen een
modale eengezinswoning van 200.000,-5 moet kunnen kopen, is een bruto jaar-
inkomen van circa 47.500,- benodigd. Qua aantallen huishoudens gaat het om een
groep van ruim 1,5 miljoen huishoudens6.
Schema 2
Bereikbare koopwoningen voor middengroepen ( 30.000 - 47.500)
Bruto jaarinkomen Leencapaciteit Koopprijs woning
30.000 130.000 120.000
47.500 215.000 200.000
Deze getallen geven aan dat betaalbaarheid een breder maatschappelijk vraagstuk is
en niet ‘slechts’ een startersprobleem. Dat neemt niet weg dat startende huishoudens
weinig te zoeken hebben op de huidige woningmarkt, beter gezegd, weinig kunnen
vinden. Voor een huurwoning ontbeert het ze aan inschrijfduur7, voor een koop-
woning ontbeert het ze aan de benodigde financiële middelen.
2 100 procent financiering incl. k.k. (215.000), 5 procent hypotheekrente, 20 procent aflossingsvrij, incl. renteaftrek,
ewf en zakelijke lasten, excl. onderhoud.
3 In 2006 30.000,-; is een ‘geprikt’ inkomen, referentiepunt voor inkomensmaatregelen, niet het statistisch meest
voorkomende inkomen.
4 Op basis van NHG, met een hypotheekrente van 5 procent (najaar 2006).
5 Gemiddelde woningwaarde bedroeg medio 2006 252.000,- (Vereniging Eigen Huis/ABF).
6 CBS, 2003, bewerkt.
7 Inschrijfduur is een veelgebruikt criterium voor de volgordebepaling bij woningtoewijzing aan starters.
10

11. Atlas Koopvarianten
Oplossingen voor het betaalbaarheidsprobleem
Op het punt van de financiële stimulering zijn er diverse instrumenten. De rijksover-
heid heeft in 2001 de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW), ofwel Koopsubsidie
in het leven geroepen. De nieuwe BEW-plus, waarin de koopprijsgrens is opgetrokken
naar circa 160.000,- (prijspeil 2007), moet meer succes gaan opleveren. Gemeenten
zijn sinds 2002 actief geworden met Startersleningen. Het Stimuleringsfonds Volks-
huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor zo’n 200 gemeenten even-
zoveel fondsen, voor een deel ten behoeve van renteloze en aflossingsvrije Starters-
leningen.
Het rijksbeleid is gericht op het vergroten van de doorstroming en een toename van
het aantal nieuwbouwwoningen. Om tegemoet te komen aan de vraag naar goedkope
woningen zijn vele partijen geactiveerd. Al dan niet daartoe uitgedaagd door
gemeenten hebben ontwikkelaars/bouwers diverse concepten ontwikkeld, variërend
van de stewardessenwoning (studio), de Wegawoning (rug-aan-rug), de Trento Kame-
leon Starterswoning (kleine eengezinswoning) tot de 100.000 euro-woning, et cetera.
Op het gevaar af dat de focus te veel komt te liggen op de bouw van te veel, te kleine
woningen is de aandacht voor de kostprijskant positief.
Woningcorporaties passen meer en meer koopvarianten toe, zowel bij nieuwbouw als
bij de verkoop van bestaande huurwoningen. Bijvoorbeeld via het zogenaamde Te
Woon aanbieden van woningen. Daarbij krijgt de zittende huurder of een nieuwe
bewoner de keus de woning te (blijven) huren of te kopen, in meerdere varianten. De
koopvarianten kennen een aanbiedingsplicht voor de koper bij vertrek, waardoor
duurzame beschikbaarheid van betaalbare woningen te garanderen is. Door toepas-
sing van het Te Woon-concept, neemt het aantal woningen weliswaar niet toe, maar
er komen wel meer woningen in het middensegment te koop. Ook beleggers wagen
zich met koopvarianten op de markt. GE Projecten BV ontwikkelt woningen met een
stevige korting (in Zwolle 40 procent)8. Beleggers financieren een deel van de korting,
in ruil voor de helft van de waardeontwikkeling. Het ministerie van VROM juicht deze
ontwikkelingen toe.
Een ander belangrijk spoor in het rijksbeleid voor de nieuwbouw betreft het (collec-
tief) particulier opdrachtgeverschap. Oftewel het als individuele particulier of samen
met een groep bouwen (of renoveren) van woningen. Op dit terrein zijn de afgelopen
vijf jaar de nodige succesvolle projecten gerealiseerd met betaalbare woningen9. In
combinatie ook met toepassing van koopvarianten, waardoor de betaalbaarheid tevens
voor opvolgende kopers wordt gegarandeerd. Echter, meer volume komt vooralsnog
moeizaam (niet) van de grond, vooral in de meer verstedelijkte gebieden. Dat terwijl
de vraag naar vrije kavels het aanbod overtreft. Eén van de problemen is het beperkte
grondbezit bij gemeenten en woningcorporaties. Ook vergt het faciliteren van indivi-
duele en diverse groepen bouwers een omslag bij gemeenten. De conclusie is dat deze
ontwikkeling zowel gemeenten als woningcorporaties nieuwe kansen biedt om te
komen tot meer maatwerk bij het vervullen van woonwensen van burgers/klanten.
Anders gezegd, woonconsumenten kunnen hierdoor weer meer woonproducenten
worden.
1.3 Toekomst
Hopelijk blijft het vraagstuk van de evenwichtige woningmarkt de komende jaren prominent
op de agenda van alle betrokkenen. Meer betaalbare koopwoningen zijn een belangrijke
sleutel voor een meer evenwichtig samengestelde woningvoorraad. Huishoudens met een
middeninkomen treffen op de woningmarkt te weinig woningen in het middensegment,
8 Building Business, september 2006.
9 Bewoners aan zet. Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. SEV-advies 10-08-2006.
11

12. zowel in huur als in koop. Nieuwbouw en een flexibeler benutting van de bestaande voor-
raad moeten de doorstroming van huur naar koop weer op gang krijgen. Het vraagstuk van
de hypotheekrenteaftrek zal daarbij, samen met de overige subsidieregelingen en fiscale
aspecten, ook in het licht van die gewenste evenwichtige opbouw van de woningvoorraad
moeten worden bezien. In dit verband wordt wel gesproken over de noodzaak van een meer
eigendomsneutrale ondersteuning van huren en kopen, op basis van een heldere prijs-
kwaliteitverhouding op de woningmarkt. Dat laatste is gebaat bij het voorkomen van markt-
verstorende effecten en het vloeiender maken van de scheiding tussen de huur- en de koop-
sector. Meer gerichte financiële en fiscale ondersteuning van nieuwkomers op de
woningmarkt past daar zeker ook bij.
De trend naar het verleggen van de verantwoordelijkheid voor het wonen naar individuele
en groepen woonconsumenten zal mogelijk ook voortzetten. Een belangrijke voorwaarde
daarbij lijkt het om de woonconsument veel meer als woonproducent te beschouwen en aan
te spreken. Daarbij past van de kant van die woonproducent ook een actieve(re) houding om
de lokale partijen meer oog te laten hebben voor individuele woonwensen, betere betaal-
baarheid, meer keuzemogelijkheden en dergelijke. En in te zetten op meer flexibiliteit in
bouw en beheer, keuzevrijheid, zelfwerkzaamheid en maatwerk. Dat gaat verder dan het
vraagstuk van huren of kopen, het gaat om wonen, en dat zou best (weer) meer van mensen
mogen worden.
De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies bieden concrete
handvatten bij het werken aan duurzame betaalbaarheid in het middensegment van de
(koop)woningmarkt. Er zijn door diverse partijen veel varianten ontwikkeld. De SEV hecht
belang aan schaalvergroting en daarmee aan standaardisering van de koopvarianten.
Daarom is de selectie in dit rapport beperkt tot die varianten waarvan bekend is dat ze suc-
cesvol zijn gebleken, of veelbelovend zijn. Hopelijk brengt dit rapport ze weer breder in
beeld en spoort het gemeenten, woningcorporaties en (groepen) woonproducenten aan ze in
te zetten.
12

13. Atlas Koopvarianten
2 Betaalbare koopvormen
2.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies
Een groot en toenemend aantal woningcorporaties is actief met het aanbieden van koop-
woningen. Door het betaalbaarheidsprobleem worden daarbij meer en meer koopvarianten
toegepast. Meer en meer gemeenten zetten financieringsconstructies in. De rijksoverheid stelt
koopsubsidie beschikbaar.
De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies, zijn alle gebaseerd
op overdracht van een woning in (economisch) eigendom, al dan niet in de vorm van appar-
tementsrecht, erfpachtrecht en/of opstalrecht10. Er is bij koopvarianten geen sprake van
huur, in de zin van het huurrecht (zie kader Mengvormen). Kenmerk van de koopvarianten
is dat minder gefinancierd hoeft te worden dan de marktwaarde door ofwel een korting, in
combinatie met deling van de waardeontwikkeling, of korting op de eventuele erfpacht-
canon, of uitgestelde betaling. Ook bij de besproken financieringsconstructies is sprake van
overdracht in volledig eigendom, betaalbaar gemaakt door subsidie of een (tijdelijk) rente-
loze/rentearme en aflossingsvrije lening.
Koopvarianten
De meest toegepaste koopvariant is die waarbij wordt uitgegaan van korting bij aan-
koop van de woning, in ruil voor deling van de waardeontwikkeling bij vertrek uit de
woning. In nagenoeg alle gevallen wordt deze vorm toegepast door een woning-
corporatie. Aangezien de korting hoger is dan 10 procent van de marktwaarde,
hebben woningcorporaties toestemming van het ministerie van VROM nodig. VROM
noemt deze verkopen sinds eind jaren negentig dan ook ‘Verkoop onder voorwaarden’.
In diverse varianten is deze vorm echter al sinds eind jaren zeventig bekend onder de
naam ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ of MGE. Woningcorporaties passen deze
variant op dit moment toe onder diverse merknamen, zoals: Koopgarant, Slimmer
Kopen, Kopen met Korting, Koopzeker, Gereglementeerd Eigendom, et cetera. In dit
rapport worden de volgende MGE-merken besproken:
- Koopgarant;
- Slimmer Kopen.
Daarnaast komen twee koopvarianten aan bod, waarbij een onderscheid wordt
gemaakt tussen de grond en de opstal:
- Sociale Koop;
- Koop Goedkoop.
Financieringsconstructies
Woningaankopen door particulieren geschieden in de meeste gevallen met externe
financiering, ofwel door het in onderpand (‘in hypotheek’) geven van de onroerende
zaak in ruil voor een lening11. Deze financieringsvorm wordt daarom ook wel hypo-
theek genoemd. Als voor een hypothecaire lening (tijdelijk) niet alle rente betaald
hoeft te worden of (tijdelijk) niet hoeft te worden afgelost, is sprake van een financie-
ringsconstructie. Ook een bijdrage of subsidie in de financieringslasten wordt hiertoe
gerekend. In dit rapport worden de volgende financieringsconstructies behandeld:
- Starterslening;
- Amsterdamse Middensegment Hypotheek;
- Koopsubsidie (Wet BEW-plus).
10 Zie Bijlage 1, onderdeel ‘Overig’ voor een overzicht van de juridische basis van de besproken koopvarianten en
financieringsconstructies.
11 Formeel een hypothecaire lening, ofwel een lening gewaarborgd door onderpand.
13

14. Onderbouwing selectie
Criteria voor de keuze van bovenstaande varianten waren:
- de variant moet kopen betaalbaarder maken;
- door meerdere corporaties en/of gemeenten (op enige schaal) toegepast;
- toepasbaar bij eengezinswoningen en appartementen, bestaande woningen en
nieuwbouw;
- goede resultaten/respons in de praktijk;
- voldoen aan de regelgeving van VROM (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de
Belastingdienst (Eigenwoningregeling);
- potentie voor bredere toepassing, mede door oogmerk aanbieder.
Niettemin voldoet een aantal van de besproken varianten niet aan alle gestelde criteria:
- Sociale Koop was bij het uitkomen van dit rapport nog niet toegepast, maar toepas-
sing was wel al bij een viertal corporaties in voorbereiding. Vooral de potentie van
het product voor grootschaliger toepassing, gekoppeld aan de ambitie van de ont-
wikkelaars rechtvaardigt opname in dit rapport.
- De AMH is slechts door een gemeente (Amsterdam) toegepast, maar wel op behoor-
lijke schaal.
- De Koopsubsidie (Wet bevordering eigenwoningbezit, BEW) is tot op heden geen
succes gebleken, mede in relatie tot de oorspronkelijke ambities. De aangepaste Wet
BEW-plus zal meer succes kunnen boeken. Hoewel de wet ten tijde van het uit-
komen van dit rapport nog niet was aangenomen door de Eerste Kamer, wordt ze
wel als uitgangspunt genomen bij de bespreking van de Koopsubsidie.
Bij de bespreking van de koopvarianten en financieringsconstructies is gekozen voor
een beschrijving op hoofdlijnen. In bijlage 1 komen de kenmerken van alle besproken
producten meer in detail aan de orde, bezien vanuit de invalshoek van de aanbie-
dende partij. De kenmerken zijn in schema gezet aan de hand van de onderverdeling
‘klant’, ‘maatschappij’, ‘financieel’, ‘organisatie’ en ‘overig’. In paragraaf 3.2 en bij-
lage 2 zijn de financiële effecten van de diverse producten belicht, met name vanuit
de positie van de koper.
Mengvormen
De meeste varianten gaan uit van koop (koopvariant) óf huur (huurvariant), slechts enkele van koop
én huur. Die laatste categorie is het best aan te duiden met de term ‘mengvormen’. Ook wordt wel
gesproken over hybride vormen of gedeeld eigendom. Op dit moment zijn er geen mengvormen die
op enige schaal worden toegepast.
Meest bekend uit het recente verleden is Koophuur, ontwikkeld door woningcorporatie Het Oosten
uit Amsterdam. Bij Koophuur werd de binnenkant van de woning gekocht, de buitenkant gehuurd.
Koophuur wordt niet meer aangeboden sinds 2001 toen de Belastingdienst de hypotheekrenteaftrek
niet meer toestond, omdat verkoop van alleen de binnenkant niet meer werd gezien als verwerving
van een eigen woning.
Een andere vorm betreft Variokoop. Bij Variokoop is sprake van het kopen van een aandeel in de
eigendom (bijv. 60 procent), het resterende aandeel (40 procent) blijft van de corporatie en wordt
gehuurd. Variokoop levert geen voordeel op in de zin van een betere betaalbaarheid. Het product
richt zich met name op huishoudens met een eigen woning die het in die woning vastzittende ver-
mogen contant willen maken en niet meer alle geld willen investeren in een nieuwe woning. En
daarbij kiezen voor het gemak van huren doordat de corporatie het onderhoud uitvoert.
De (waarschijnlijk) enige mengvorm die op dit moment nog wordt toegepast is de Eigen Huurwoning
van woningcorporatie Wonen Limburg (circa 75 woningen). Ex-eigenaar-bewoners kopen met de
opbrengst van hun verkochte woning een aandeel in een woning van de corporatie (minimaal 50
procent, maximaal 80 procent) en huren het andere deel. Financiering van het koopdeel met een
hypotheek is niet toegestaan. Afhankelijk van de aan te bieden woningen worden leeftijds- en/of
inkomenseisen gesteld. De maandlasten voor de huurder-koper kunnen hierbij hoger zijn dan voor-
heen, afhankelijk van de hypotheeklasten voor de verkochte eigen woning en het huuraandeel.
14

15. Atlas Koopvarianten
2.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling)
2.2.1 Algemeen
Verkoop onder voorwaarden staat voor varianten met korting op de marktwaarde en
deling van de waardeontwikkeling. Naar schatting meer dan 100 woningcorporaties
bieden deze koopvariant aan of bevinden zich in een voorbereidende fase. De onder-
liggende specificaties verschillen soms sterk, alsook de namen waaronder corporaties
deze koopvariant aanbieden, zoals Kopen met Korting, Koopzeker, Gereglementeerd
Eigendom, et cetera. De laatste jaren is enige standaardisering opgetreden door de
introductie van Koopgarant en Slimmer Kopen. In beide gevallen is sprake van een
vastgestelde set specificaties, aangevuld met keuzeopties op enkele onderdelen. Hier-
onder worden beide koopvarianten besproken. Allereerst wordt ingegaan op de voor-
waarden die het ministerie van VROM en de Belastingdienst stellen aan toepassing
ervan.
VROM en Belastingdienst
De benaming ‘Verkoop onder voorwaarden’ of VoV is afkomstig van het ministerie
van VROM. VROM staat niet toe dat woningcorporaties woningen verkopen met een
korting van meer dan 10 procent op de marktwaarde12. Willen corporaties meer kor-
ting verlenen, dan zijn ze gebonden aan een aantal voorwaarden: de korting dient te
worden terugbetaald bij vertrek van de koper. Als de corporatie hier een deling van
de waardeontwikkeling aan koppelt, dient er een redelijke verhouding te zijn tussen
het kortingspercentage en het percentage van de waardedeling. Daarbij geldt: hoe
hoger de korting, hoe hoger het aandeel in de waardedeling voor de corporatie.
De uiteindelijke verhouding tussen de korting en de verdeling van de waarde-
ontwikkeling tussen koper en corporatie (fair value-balans genoemd) is tot stand
gekomen na overleg tussen enkele woningcorporaties, Aedes en de Vereniging Eigen
Huis, onder leiding van de SEV. De uitkomst is in 2002 door het ministerie van
VROM vastgelegd in een circulaire (MG 2002-06), en in 2006 bevestigd (MG 2006-
06). De berekeningen verderop in dit rapport tonen aan dat Verkoop onder voor-
waarden mede hierdoor een financieel aantrekkelijk alternatief kan zijn voor huren of
marktconform kopen.
Ook de Belastingdienst stelt op basis van de relevante wettelijke bepalingen eisen aan
Verkoop onder voorwaarden, maar feitelijk aan alle koopvarianten en financierings-
constructies. De koper dient minimaal 50 procent van het risico op waardeverande-
ring te lopen, anders is geen sprake van een eigen woning. En in dat geval kan de
koper bij zijn belastingaangifte de hypotheekrente niet aftrekken van zijn inkomen,
waardoor hij belastingvoordeel mist. Een andere algemene eis is dat de koper mini-
maal 50 procent van het (economische) eigendom moet hebben. Meer in het algemeen
mag een koper (eigenaar) niet te zeer worden beknot in het uitoefenen van zijn eigen-
domsrecht.
Korting en deling waardeontwikkeling
In de genoemde VROM-circulaire is de verhouding tussen korting en waardedeling
aangegeven. Er is onderscheid gemaakt in bestaande en nieuwbouwwoningen. De
reden is het verschil in de besparing op de bijkomende kosten als gevolg van de kor-
ting. De belangrijkste post daarbij is de overdrachtsbelasting. Bij Verkoop onder voor-
waarden betaalt de koper van een bestaande woning 6 procent over de (lagere) koop-
prijs13, en niet over de marktwaarde. Onderstaand de schema’s uit de circulaire (MG
2006-06).
12 Artikel 11c, lid 1 BBSH.
13 Artikel 9 lid 5 Wet Belastingen van rechtsverkeer: Indien voor een goed ... een verkoopregulerend beding geldt dat
rechtstreeks of middellijk jegens de verkrijger is gemaakt door een publiekrechtelijk lichaam of een toegelaten
instelling ..., is de waarde gelijk aan die van de tegenprestatie en worden voor de bepaling van de tegenprestatie de
uit het beding voortvloeiende lasten buiten aanmerking gelaten.
15

16. Schema 3
Korting en deling waardeontwikkeling bij een bestaande woning (fair value)
Bestaande woning
Korting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor
20% (b) 60% 40% (a) 2 (a/b)
25% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b)
30% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b)
Bovenstaande verdeling geldt bij een bestaande woning. Veel toegepaste kortings-
percentages zijn 20 procent, 25 procent of 30 procent. Het waardeontwikkelings-
aandeel van de corporatie bedraagt twee maal het kortingspercentage. Bij een korting
van 30 procent bedraagt het corporatieaandeel in de waardeontwikkeling evenwel
geen 60 procent, omdat dan voor de koper maar 40 procent overblijft. In dat geval
staat de Belastingdienst geen hypotheekrenteaftrek toe.
Bij nieuwbouw gelden de verhoudingen zoals weergegeven in schema 4.
Schema 4
Korting en deling waardeontwikkeling bij nieuwbouw (fair value)
Nieuwbouwwoning
Korting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor
20% (b) 70,0% 30,0% (a) 1,5 (a/b)
25% (b) 62,5% 37,5% (a) 1,5 (a/b)
30% (b) 55,0% 45,0% (a) 1,5 (a/b)
De corporatie kan alleen ten gunste van de koper afwijken van bovenstaande verde-
ling. Een voorbeeld daarvan is de omgang met de waarde van door de koper aange-
brachte verbeteringen, zoals een nieuwe keuken, een dakkapel of serre. De meeste
corporaties houden de waarde van die verbeteringen buiten de deling van de waarde-
ontwikkeling (zie het voorbeeld hieronder).
Overigens geldt de deling van de waardeontwikkeling ook bij waardedaling van de
woning. Met andere woorden, de corporatie deelt eveneens op basis van boven-
staande percentages mee in daling van de marktwaarde. Dat reduceert het financiële
risico voor kopers. Het feit dat voor aankoop van de woning een lagere hypotheek
volstaat, beperkt de gevolgen van rentestijgingen. Ten slotte is de koper bij Verkoop
onder voorwaarden minder overdrachtsbelasting verschuldigd en wordt bij nieuw-
bouw minder BTW betaald bij aankoop.
Voorbeeld waardeontwikkeling
Marktwaarde jaar 1: 160.000
Korting (25%): 40.000
Koopprijs: 120.000
Marktwaarde jaar 10: 200.000
Waardestijging door eigen investeringen: 10.000 (100%)
Waardestijging door marktontwikkeling: 30.000 (deling 50%/50%)
Terugkoopprijs: 120.000 + 10.000 + 15.000 = 145.000
Zoals reeds opgemerkt, heeft de koper een aanbiedingsplicht bij vertrek uit de
woning. De corporatie heeft veelal een terugkoopplicht, soms alleen een terugkoop-
recht. Terugkoop geschiedt veelal binnen drie maanden nadat de woning is aange-
boden aan de corporatie. Het is aan de corporatie om de condities te bepalen waar-
onder de woning vervolgens weer wordt aangeboden aan nieuwe kandidaten.
16

17. Atlas Koopvarianten
Beschikbare opties die een corporatie desgewenst kan invoegen bij Verkoop onder
voorwaarden zijn onder meer:
- de mogelijkheid tot doorverkoop aan kinderen van bewoners;
- garantie de woning ook (weer) te kunnen huren, zonder te verhuizen;
- de instelling van een hypotheeklimiet;
- verplichting tot financiering met Nationale Hypotheek Garantie.
De instelling van een hypotheeklimiet heeft te maken met de risico’s van ‘overfinan-
ciering’. Immers, de koper hoeft voor de aankoop niet de gehele marktwaarde van het
onderpand te financieren. Als dat gezien het inkomen wel zou kunnen, zal over het
deel van de financiering dat niet strikt nodig is voor de verwerving van de woning
geen hypotheekrenteaftrek bestaan. Dat geld kan bovendien consumptief worden
besteed. Bij verkoop van de woning zal de opbrengst mogelijk niet voldoende zijn om
de hypotheek geheel af te lossen. Zonder eigen geld kan de koper dan met een (grote)
restschuld blijven zitten. Zonder hypotheeklimiet blijkt dit probleem zich in de prak-
tijk ook voor te doen. Bij de bepaling van de hoogte van de hypotheeklimiet dient
rekening te worden gehouden met alle bijkomende kosten en bijvoorbeeld verbou-
wingswensen. Vaak wordt de limiet vastgesteld op 120 procent van de koopsom of op
de reguliere executiewaarde. Bij nieuwbouw hangt de hoogte van de hypotheeklimiet
mede af van de aard van de standaarduitrusting van de woning: met of zonder
keuken, badkamer, doorberekening van grond- en/of bouwrente, et cetera.
2.2.2 Koopgarant
Koopgarant is een van de merknamen van Verkoop onder voorwaarden of MGE. De
koper koopt een woning met een korting op de marktwaarde. Hij heeft een aanbie-
dingsplicht bij vertrek. De corporatie heeft een terugkoopplicht en koopt de woning
gegarandeerd binnen drie maanden terug. De waardeontwikkeling wordt gedeeld
tussen koper en verkoper, uitgezonderd de waardeontwikkeling die het gevolg is van
aangebrachte verbeteringen door de koper. De hoogte van de korting is door de cor-
poratie te bepalen, maar dit kan ook aan de klant worden overgelaten. De verhouding
tussen korting en waardedeling moet minimaal voldoen aan de MG 2006-06 (zie
boven).
Het is de bedoeling dat de koper zelf in de woning woont, ofwel er zijn hoofdverblijf
heeft. Dispensatie hiervan is mogelijk bij tijdelijk verblijf elders; voor eventuele (tijde-
lijke) verhuur in dat geval is toestemming van de corporatie vereist. De corporatie kan
de koper onder bepaalde voorwaarden tevens de garantie geven dat hij de woning na
terugverkoop kan gaan huren (optioneel).
De koper is zelf verantwoordelijk voor het plegen van onderhoud. Optioneel is een
bepaling op te nemen waarin de koper zich verplicht de woning te onderhouden en in
goede staat te houden. Soms wordt bij de verkoop van eengezinswoningen een Ver-
eniging van Eigenaren (VvE) opgericht, die zich richt op het onderhoud van bepaalde
woningdelen. Dat gebeurt veelal alleen in bijzondere omstandigheden (woningen
hebben monumentenstatus) of voor een beperkt deel van het onderhoud (kenmer-
kende dak- of gevelconstructie). Bij hoge uitzondering, ofwel bij ernstige verwaar-
lozing van de woning, zou de corporatie kunnen ingrijpen en onderhoud kunnen
afdwingen. Hetzelfde geldt overigens voor de hypotheekhouder (de bank) of de
gemeente.
De koper van een appartement heeft dezelfde verantwoordelijkheden. Bovendien dient
de Vereniging van Eigenaren een solide meerjarenonderhoudsplan op te stellen en
regelmatig te actualiseren, en dient zij voldoende middelen te reserveren voor dit
onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Kopers worden bovendien geacht, onder
andere door goed onderhoud, een bijdrage te leveren aan (het behoud van) de leef-
17

18. baarheid in de directe woonomgeving. Er is vrije keuze bij het invullen van bestuur
en beheer, voor zover (op termijn) wordt voldaan aan een landelijke standaard met
objectieve eisen aan professionele kwaliteit.
Erfpacht wordt toegepast om de bijzondere bepalingen te kunnen handhaven en ook
te laten gelden voor alle opvolgende kopers. De bijzondere bepalingen zijn daarmee
aan de woning gekoppeld en hebben aldus ‘zakelijke werking’. De corporatie wil
immers voorkomen dat de woning wordt doorverkocht en niet meer beschikbaar is
voor nieuwe klanten. Tevens heeft de corporatie een financieel belang ter grootte van
de verstrekte korting en haar aandeel in de waardeontwikkeling. Bij een eventuele
executoriale verkoop (veiling) door de bank als gevolg van betalingsproblemen van de
koper, zal door de ‘zakelijke werking’ de nieuwe koper ook weer gehouden zijn aan de
aanbiedingsplicht en gelden de (aangepaste) regels over het bepalen van de terug-
koopprijs.
Door de erfpacht staat de corporatie bij het Kadaster te boek als grondeigenaar. Niet-
temin liggen alle zeggenschap en daarmee alle lusten en lasten bij de koper. De grond
wordt eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven en er is geen erfpachtcanon (‘grondhuur’).
Dat wil zeggen, de canonbetaling wordt eeuwigdurend afgekocht en maakt onderdeel
uit van de marktwaarde. Het afkoopbedrag dat de koper betaalt, is, afgezien van de
korting, feitelijk gelijk te stellen aan de waarde van de grond. Er is geen afzonderlijk
opstalrecht voor de woning. Deze strikt juridische toepassing van erfpacht kent geen
nadelen voor de koper, vergeleken met eigendom. Financiering (hypotheek) is moge-
lijk, met of zonder NHG, evenals hypotheekrenteaftrek.
2.2.3 Slimmer Kopen
Slimmer Kopen gaat ook uit van het principe van korting en waardedeling. Het ver-
schil met Koopgarant is dat er formeel geen terugkoopplicht is voor de corporatie.
Wel een aanbiedingsplicht voor de koper. Als de corporatie niet terugkoopt, is de
koper evenwel vrij de woning zonder verdere beperkingen door te verkopen. Een
ander verschil met Koopgarant is dat de woningen worden verkocht op basis van
eigendom. Door middel van een kettingbeding worden de bijzondere bepalingen
opgelegd aan een opvolgende koper. Om de aanbiedingsplicht te kunnen handhaven,
en daarmee ook het financiële belang van de corporatie te beschermen, vestigt de
corporatie een tweede hypotheekrecht op de woning. Dat wil zeggen dat de corporatie
na de eerste hypotheekhouder de tweede rechthebbende is op haar deel van de
opbrengst bij verkoop. Aangezien bij verkoop (vervreemding) van de woning toestem-
ming van alle hypotheekhouders vereist is, kan de aanbiedingsplicht niet worden ont-
doken.
Over de aanbieders
Koopgarant wordt in licentie aangeboden door de Stichting Koopgarant, gevestigd in Huizen. Het
bestuur van de stichting wordt gevormd door medewerkers van vier corporaties: de Alliantie, Par-
teon, Woonbron en Woonwaard Noord-Kennemerland. De licentie kost eenmalig 15.000,-, exclu-
sief BTW (prijspeil 2007). Daarvoor krijgt de licentiehouder de beschikking over een uitgebreid
pakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve van verkoop van bestaande of
nieuwbouwwoningen, eengezinswoningen of appartementen, en 16 uur begeleiding. Er is voorts een
jaarlijks abonnementsbedrag van 1.000,- voor kleinverbruikers tot 4.000,- voor grootverbrui-
kers (exclusief BTW, prijspeil 2007). Die geeft recht op het raadplegen van de website (updates), de
helpdesk en het bijwonen van de gebruikersbijeenkomsten. Naast de bestuursleden vervullen verte-
genwoordigers van enkele licentiehouders de rol van adviseur. Voor overige begeleiding en onder-
steuning bij de invoering zijn afspraken gemaakt met meerdere partners/adviesbureaus. (Zie voor
meer informatie Bijlage 1 en www.koopgarant.com.)
18

19. Atlas Koopvarianten
Slimmer Kopen is een product van Trudo uit Eindhoven en wordt ook in licentie aangeboden. De
licentie voor toepassing bij bestaande bouw of nieuwbouw kost eenmalig 10.000,-, exclusief BTW
(prijspeil 2007), voor beide 15.000,-, exclusief BTW. Daarvoor krijgt de licentiehouder de
beschikking over een uitgebreid pakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve van
verkoop van eengezinswoningen en appartementen,,en 8 uur begeleiding door een extern bureau. Er
is voorts een jaarlijks abonnementsbedrag van 1.500,-, exclusief BTW (prijspeil 2007). Die geeft
recht op het ontvangen van updates, het benaderen van de helpdesk en het bijwonen van de gebrui-
kersbijeenkomsten. Trudo is ook bezig met de ontwikkeling van een Slimmer Kopenfonds voor
nieuwbouw, op basis van een aandeelhouderschap voor deelnemende corporaties. Door bundeling
van krachten is het de bedoeling dat Slimmer Kopen-corporaties een grotere rol (kunnen) gaan
spelen op de markt voor starters(koop)woningen. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en
www.slimmer-kopen.nl.)
2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop
Bij Sociale Koop bepaalt de koper zelf welk deel van de koopprijs (marktwaarde) hij
betaalt14. De rest betaalt hij pas bij doorverkoop van de woning. Het restdeel wordt elk jaar
geïndexeerd met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio15. De maandlasten van
Sociale Koop kunnen bij een ‘lage instap’ zelfs gelijk tot lager zijn dan bij het huren van
dezelfde woning. Huren en kopen zijn dan twee financieel ‘gelijkwaardige’ producten.
De koper koopt een erfpachtrecht op de grond alsmede een opstalrecht (eigendom) op de
woning. Voor de grond wordt een erfpachtcanon bepaald, 6 procent van de waarde van de
grond. De koper is tijdens de bewoningsperiode vrijgesteld van canonbetaling. Bij door-
verkoop betaalt de (ver)koper aan de corporatie de geïndexeerde uitkoopwaarde. De koopsom
voor de opstal bedraagt minimaal 50 procent van de opstalwaarde. Bij een grondquote van
30 procent is de opstalwaarde 70 procent van de marktwaarde. Bij betaling van 50 procent
van de opstalwaarde hoeft de koper slechts 35 procent van de marktwaarde te financieren.
Wordt niet de gehele opstalwaarde betaald, dan wordt het resterende gedeelte vertaald in een
‘erfpachtcanon’16 (6 procent), en jaarlijks op bovenbeschreven wijze geïndexeerd. Desge-
wenst kan de eigenaar tussentijds bijbetalen, waardoor feitelijk zijn aandeel in de waar-
deontwikkeling toeneemt17.
Bij vertrek heeft de koper een aanbiedingsplicht aan de corporatie. De corporatie heeft een
terugkooprecht, geen terugkoopplicht. De corporatie koopt in principe niet terug. De woning
wordt op de vrije markt (door)verkocht door de eerdere koper. De waardeontwikkeling van
zijn aandeel komt hem geheel toe. De corporatie ontvangt bij die doorverkoop haar geïn-
dexeerde restdeel. De nieuwe koper is niet meer gebonden aan de corporatie, hij koopt op
eigendom.
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld, zonder indexatie:
Waarde woning: 200.000
Waarde opstal: 140.000
Waarde grond: 60.000
De koper dient minimaal 70.000 te betalen, ofwel 50% van de opstalwaarde, anders is geen
sprake van een eigen woning. Stel de koper investeert (betaalt) 100.000:
Erfpachtcanon rest opstal (6% van 40.000): 200 per maand
Erfpachtcanon grond (6% van 60.000): 300 per maand
14 De corporatie kan inkomenseisen koppelen aan het te betalen deel.
15 Toegepast wordt de regionale woningwaarde-index van het Kadaster voor eengezinswoningen of appartementen.
16 Omwille van de eenvoud is door Sociale Koop voor het woord ‘erfpachtcanon’ gekozen, hoewel dat juridisch niet
correct is.
17 De eigenaar stort als het ware eerst zijn opstalrecht vol (dit recht verwerft hij bij aankoop voor 100 procent [juri-
disch eigendom] alleen betaalt hij het niet geheel), daarna kan hij de erfpachtcanon al dan niet in delen afkopen.
19

20. Totale erfpachtcanon: 500 per maand
Die canon betaalt de koper pas bij doorverkoop en heet dan uitkoopsom. De uitkoopsom
bedraagt 100/6% ofwel 16,66 maal de jaarcanon, of 200 maal de maandcanon. In dit geval,
zonder indexering: 200 x 500 = 100.000.
Sociale Koop voldoet aan de Eigenwoningregeling waardoor de koper voor een hypothecaire
lening ter financiering van het opstalrecht hypotheekrenteaftrek geniet. Als tussentijds wordt
bijbetaald voor het verkrijgen van een groter aandeel in de waardeontwikkeling van het
opstalrecht, wordt het restantaandeel dat bij doorverkoop aan de corporatie moet worden
betaald lager. Ofwel, de zo genoemde erfpachtcanon voor de opstal wordt verlaagd met 6
procent van het bijbetaalde bedrag. Stel de koper koopt de resterende 40.000, dan wordt de
erfpachtcanon verlaagd met 6 procent x 40.000 : 12 = 200 per maand. Als hij hiervoor een
tweede hypotheek afsluit, geldt voor deze 40.000 ook hypotheekrenteaftrek, aangezien het
economische eigendom ofwel het belang bij de waardeontwikkeling is toegenomen.
Pas als het opstalaandeel is ‘volgestort’, kan de erfpachtcanon voor de grond (deels) worden
afgekocht. Er geldt ook hypotheekrenteaftrek bij (gedeeltelijke) afkoop van de erfpachtcanon
voor de grond, aangezien ook dan de economische eigendom in de zin van het belang bij de
waardeontwikkeling toeneemt. Canonbetalingen doen zich tijdens de bewoningsperiode niet
voor, dus die leveren geen grond voor hypotheekrenteaftrek.
Een uitgewerkt rekenvoorbeeld, met indexering:
Koopsom (k.k.): 180.000
Instapbedrag (50%) 90.000
Te betalen aan corporatie bij verhuizing later: 90.000 (= uitkoopsom)
6% overdrachtsbelasting over totale koopsom18: 10.800
Bijkomende kosten (gemiddeld): 3.200
Te financieren: 104.000
Te betalen aan corporatie bij aankoop nu: 90.000
De koper komt de waardeontwikkeling van de volledige woning toe (grond + opstal). In dit
voorbeeld wordt een stijging aangenomen van 15% in 5 jaar. Daarnaast wordt het bij ver-
huizing aan de corporatie te betalen gedeelte geïndexeerd met de waardeontwikkeling van
gelijksoortige woningen in de regio, stel 5% in 5 jaar.
Koopsom bij doorverkoop (180.000 x 115%): 207.000
Te betalen aan de corporatie (90.000 x 105%19): 94.500
Resteert: 112.500
Aflossing volledige hypotheek: 104.000
‘Winst’: 8.500
Plus de opgebouwde poliswaarde of het aflossingsbedrag.
In dit voorbeeld profiteert de koper van het feit dat de waardeontwikkeling van de woning
hoger is dan het regionale gemiddelde, bijvoorbeeld doordat hij waardevermeerderende
investeringen heeft gepleegd. Als de waardeontwikkeling van de woning achterblijft bij het
regionale gemiddelde, kan het ook negatief uitpakken.
18 De koper betaalt overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Sociale Koop is formeel geen ‘Verkoop onder voor-
waarden’, waarvoor geldt dat de koper overdrachtsbelasting betaalt over de (lagere) koopsom.
19 De geïndexeerde jaarcanon na 5 jaar bedraagt: 5.400 x 1,05 = 5.670. De uitkoopsom na 5 jaar is dan: 100/6 x
5.670 = 94.500.
Op basis van de maandcanon: de geïndexeerde maandcanon na 5 jaar: 450 x 1,05 = 472,25. De uitkoopsom na 5
jaar: 200 x 472,25 = 94.500.
20

21. Atlas Koopvarianten
Sociale Koop kan worden toegepast bij bestaande bouw en nieuwbouw, bij eengezins-
woningen en appartementen. Een bijzondere situatie is er bij appartementen die reeds
‘normaal’ zijn verkocht. Het opstalrecht wordt dan gevestigd op het appartementsrecht,
exclusief de grond20. De koopsom dient daarbij te worden onderscheiden in een koopsom
voor het appartementsrecht en een koopsom voor de (onder)grond.
Als de corporatie niet terugkoopt, is de betreffende woning slechts eenmalig bereikbaar
gemaakt. Daar staat tegenover dat de corporatie de inkomsten kan gebruiken om een andere
woningzoekende de kans te geven om een woning die niet van de corporatie is, te kopen.
Als zij dit voor al haar verkochte woningen doet, ontstaat een soort ‘vastgoedloze’ corpo-
ratie. Sociale Koop kan daarmee worden gekenschetst als een dynamisch betaalbaar koop-
product binnen een corporatie als revolverend fonds.
Hurende klanten van de corporatie kunnen de woning kopen die ze op dat moment huren.
Bij sommige corporaties zullen klanten ook een andere woning kunnen ‘uitzoeken’ in het
gebied dat daarvoor open staat en in de prijsklasse die door de corporatie is bepaald. Deze
aanpak, die op zichzelf ook bij andere koopvarianten en financieringsconstructies mogelijk
is, is zeer vernieuwend. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.socialekoop.nl.)
Sociale Koop
Directeur-bestuurder Leon Bobbe van corporatie Dudok Wonen is de bedenker van Sociale Koop.
Sociale Koop is vanuit een duidelijke ‘emancipatiedoelstelling’ geboren: zoveel mogelijk mensen
zoveel mogelijk zelf verantwoordelijk maken voor het wonen. In de huidige tijd is daarvoor nodig
dat de drempel naar de koopmarkt wordt verlaagd. Sociale Koop gaat daar ver in, woningen
kunnen al vanaf circa 35 procent van de marktwaarde (ofwel 50 procent van de opstalwaarde)
worden gekocht. Zo komt eigen woningbezit binnen bereik van bijna iedereen. Een woningcorporatie
kan zo een koperscorporatie worden. Voor Bobbe een logische consequentie die hem de ruimte geeft
elders te investeren in de volkshuisvesting. Onder de vigeur van de SEV zijn in 2006 een viertal
experimenten gestart, uitgevoerd door Com.wonen te Rotterdam, Dudok Wonen te Hilversum, Sité
Woondiensten te Doetinchem en Volkshuisvesting Arnhem.
2.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop
Koop Goedkoop is een initiatief van enkele woningcorporaties, waaronder Dudok Wonen te
Hilversum. De koper koopt de woning en ‘huurt’ de grond21. Grond en opstal(len)22 worden
voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven door de woningcorporatie. De waarde van de grond en
de opstal wordt gesplitst. De waarde van de grond wordt vertaald in een erfpachtcanon,
door de aanbieders grondhuur genoemd. Op de grondhuur wordt in het eerste jaar 100
procent korting gegeven, in het 2e jaar 90 procent, in het derde jaar 80 procent, enz. In het
elfde jaar wordt de volledige grondhuur betaald (zie schema 5). De werkelijke grondhuur
wordt jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Doordat de koper alleen voor de prijs van de
woning een hypotheek hoeft af te sluiten, is die tot 30 procent lager dan in reguliere
gevallen. Bovendien is de grondhuur in de vorm van erfpachtkanon aftrekbaar voor de
inkomstenbelasting.
20 Ofwel op het gebruiksrecht van het appartement, op eventuele overige gebruiksrechten (garage, kelderbox), alsmede
op de gemeenschappelijke delen.
21 In juridische zin wordt de grond in erfpacht uitgegeven (voor 50 jaar) en zijn de opstallen daarin begrepen. Er is
geen sprake van een separaat opstalrecht. De canon (grondhuur) wordt niet afgekocht, maar maandelijks betaald via
een ‘ingroeicanon’.
22 Of privé-gedeelte appartementsrecht.
21

22. Schema 5
Ingroeicanon Koop Goedkoop
Jaren Percentage van de grondhuur
1e jaar 0%
2e jaar 10%
3e jaar 20%
4e jaar 30%
5e jaar 40%
6e jaar 50%
7e jaar 60%
8e jaar 70%
9e jaar 80%
10e jaar 90%
11e jaar 100%
Koop Goedkoop is primair bedacht vanuit het idee dat woningen niet worden teruggekocht
en dus duurzaam een Koop Goedkoop-woning blijven. De koper is vrij de woning c.q. het
erfpachtrecht door te verkopen aan een nieuwe koper en ontvangt dan de volledige waarde-
ontwikkeling van de woning. De tweede koper koopt derhalve van een particulier. Hij huurt
de grond echter van de woningcorporatie.
Er zijn daarbij twee mogelijkheden voor de woningcorporatie:
- Model A: elke volgende koper ontvangt de korting op de grondhuur;
- Model B: alleen de eerste koper ontvangt de korting op de grondhuur.
Bij Model A is sprake van een duurzaam betaalbare koopwoning zonder dat hiervoor
(markt)interventies van de corporatie nodig zijn, zoals terugkoop. Dat neemt niet weg dat de
corporatie, als daar aanleiding toe is, zich kan beroepen op het eerste kooprecht. Want de
koper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie. Door de erfpacht hebben de bijzondere
bepalingen, waaronder de aanbiedingsplicht, zakelijke werking, en gelden voor elke opvol-
gende koper. Ook de nieuwe koper koopt zowel bij toepassing van Model A als B op erf-
pacht. Bij toepassing van Model B krijgt de koper geen korting op de grondhuur.
Als de corporatie de woning niet meer als Koop Goedkoop-woning wil inzetten, kan ze de
woning bij vertrek van de koper/eigenaar terugkopen en bijvoorbeeld vrij verkopen. De
nieuwe eigenaar koopt dan voor de marktwaarde, op eigendom en zonder de bijzondere
bepalingen. Koop Goedkoop leent zich vooral voor toepassing in de voor definitieve verkoop
bestemde voorraad of nieuwbouw.
Het product Koop Goedkoop (contractstukken e.d.) is verkrijgbaar bij Dudok Wonen te Hil-
versum voor 2.000 en een jaarlijks abonnementsbedrag van 500 (exclusief BTW, prijs-
peil 2007). (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.koop-goedkoop.nl.)
Deelkoop
Corporatie ZVH uit Zaandam heeft het product Deelkoop ontwikkeld (circa 125 woningen verkocht,
maximaal 250 tot 2010). Net als bij Koop Goedkoop is de waarde van grond en woning gesplitst en
betaalt de koper slechts de waarde van de woning. De grond wordt in erfpacht uitgegeven, waarvoor
de koper grondhuur (canon) betaalt (circa 150,- tot 200,- per maand). Er is geen korting-
regeling voor de grondhuur. Wel krijgt de zittende huurder een korting tot 10 procent op de markt-
waarde van de woning. De maandlasten zijn in dat geval lager dan bij regulier kopen. Bijzonder is
dat alle Deelkopers (per buurt) lid zijn van de bewonersvereniging (circa 100,- per jaar), die zich
bezighoudt met onder meer het gemeenschappelijk laten uitvoeren van onderhoudsactiviteiten en als
gesprekspartner dient voor de woningcorporatie en overige instanties. (Zie voor meer informatie:
www.deelkoop.nl)
22

23. Atlas Koopvarianten
Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
De gemeente Zaanstad heeft een variant op Koop Goedkoop op de markt gebracht voor huishoudens
met een inkomen tussen 25.000,- en 32.000,-. Via de BV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
(BKZ), waarvan de gemeente alle aandelen bezit, wordt grond in de wijk Saendelft (bij loting) uitge-
geven in erfpacht, waarop een nieuwbouwwoning wordt gebouwd. De hoogte van de canon hangt af
van het inkomen. Het verschil tussen de sociale koopprijs en de marktwaarde hoeft pas te worden
betaald als het inkomen voldoende is gestegen. Dat gaat in twee tranches, waarbij de marktwaarde
van dat moment als basis dient. Stijgt het inkomen onvoldoende, dan wordt afbetaald bij verkoop
van de woning. Zie voor meer informatie: www.betaalbarekoopwoningen.nl)
2.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening
Hoe werkt de Starterslening?
De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en
het bedrag dat de starter kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek
Garantie. De Starterslening is een aanvulling op de eerste hypotheek. De eerste drie
jaar hoeft geen rente of aflossing te worden betaald. Hierdoor worden de maandlasten
bij aankoop verlaagd. Een voorbeeld:
Woning:
Aankoopkosten woning: 180.000
Bijkomende kosten (10%): 18.000
Te financieren: 198.000
Koper:
Eigen geld: 5.000
Leencapaciteit o.b.v. NHG-norm: 153.000
Starterslening: 40.000
Totaal: 198.000
Startersleningen worden beschikbaar gesteld door gemeenten (zie kader) vanuit een
fonds dat zij aanhouden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten. Uit dat fonds leent de SVn de kopers het benodigde geld, in de vorm van
een tweede hypotheek. SVn adviseert de gemeente over de aanvraag voor een Star-
terslening. Als de gemeente akkoord is, vraagt de koper offerte voor de eerste hypo-
theek bij een financier naar keuze. De meeste gemeenten stellen als eisen een rente-
vastperiode van minimaal 10 jaar en financiering met Nationale Hypotheek Garantie
(NHG). SVn brengt de koper vervolgens offerte uit voor de tweede hypotheek, ofwel
de Starterslening. Dit is een annuïtaire lening (lening waarop wordt afgelost) met een
looptijd van 30 jaar en een rentevastperiode van 15 jaar.
Standaard wordt afgesproken dat de koper na drie jaar de volledige annuïteit (rente
én aflossing) van de Starterslening gaat betalen. Op verzoek van de koper verricht
SVn periodiek een hertoetsing van het inkomen. Voor het eerst na drie jaar, vervol-
gens na zes, tien en vijftien jaar. Blijkt het inkomen gestegen, dan wordt bepaald
welk deel van het inkomen beschikbaar is voor betaling van eerst rente en dan aflos-
sing van de Starterslening. Daarvoor is een toetsrente nodig en een percentage van
het inkomen dat kan worden besteed aan hypotheeklasten. De toetsrente is dezelfde
als die bij aanvang van de lening is vastgesteld. Het zogenaamde financieringslast-
percentage wordt bepaald door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uit-
voerder NHG). Het NIBUD23 adviseert het WEW jaarlijks over de hoogte van de finan-
cieringslastpercentages. Tot het moment dat de Starterslening geheel is afgelost, kan
de eerste hypotheek niet worden verhoogd.
23 Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting.
23

24. Ook bij nieuwbouw kunnen Startersleningen worden ingezet. Met de lening wordt
dan (een deel van) de aankoop van de grond betaald. Als de betaling van de grond-
kosten over meer termijnen is gespreid, stort SVn de Starterslening in een nieuw te
openen bouwkrediet.
Wie komen voor een Starterslening in aanmerking?
De gemeente bepaalt wie voor een Starterslening in aanmerking komt. Soms is dat
gekoppeld aan bepaalde woningen of buurten, soms aan een specifieke doelgroep, of
beide. In veel gemeenten is de Starterslening ook specifiek voor (koop)starters, soms
kunnen ook andere groepen er gebruik van maken. Daarnaast bepaalt de gemeente
ook de maximale hoogte van de lening en specifieke leningvoorwaarden, bijvoorbeeld
verplichte financiering met NHG. Doelgroepen, woningen en specifieke voorwaarden
worden in de regel vastgelegd in een gemeentelijke verordening. SVn verzorgt het
leningbeheer voor de gemeente.
Startersleningen kunnen ook worden gekoppeld aan de hiervoor besproken koop-
varianten, waardoor de producten elkaar versterken.
Praktijk
In de praktijk blijkt dat bij de eerste of tweede inkomenstoets na drie en zes jaar veel
inkomens reeds zo gestegen zijn dat een groot deel van de Starterslening of zelfs de
gehele Starterslening rentedragend wordt en er kan worden afgelost. Als het inkomen
niet of niet voldoende is gestegen na vijftien jaar, blijft de op basis van dat inkomen
vast te stellen maandtermijn (annuïteit) gelijk gedurende de resterende looptijd van
15 jaar. In dat geval vindt een deel van de aflossing plaats bij verkoop of aan het
eind van de looptijd. Als er voldoende inkomensruimte is, zodat de Starterslening
geheel rentedragend is en volledige aflossing in de annuïteit kan worden meege-
nomen, zijn de maandlasten veelal wat hoger dan bij regulier kopen doordat de aflos-
sing in een kortere periode plaats vindt. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en
www.svn.nl.)
SVn
Veel gemeenten hadden in het verleden aandelen in het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Bij
voorkoop van het Bouwfonds aan ABN AMRO in 2000 kregen de aandeelhouders de waarde
daarvan uitgekeerd. Ze werden uitgenodigd (een deel van) de verkoopopbrengst bij het in 1996 door
Bouwfonds opgerichte Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten onder te brengen.
SVn functioneert als financiële partner van gemeenten. Ze beheert voor circa 200 gemeenten even-
zoveel fondsen voor investeringen in de kwaliteitsverbetering van wonen, stedelijke vernieuwing en
de gebouwde leefomgeving. In veel gemeenten is een deel van de fondsmiddelen sinds eind 2002
geoormerkt voor Startersleningen. Een Starterslening is feitelijk de voorfinanciering van een deel
van de rente en aflossing van de hypotheek. Het is woningcorporaties niet toegestaan om (recht-
streeks) middelen hiervoor beschikbaar te stellen24.
Nationaal Fonds Startersleningen
Per 1 januari 2007 is door het ministerie van VROM het Nationaal Fonds Startersleningen (NFS)
ingesteld, gevuld met 40 miljoen en ondergebracht bij SVn. Het fonds dekt de kosten die zijn
gemoeid met onder meer de rentekorting en het beheer van 5.000 Startersleningen van gemiddeld
30.000,-. Door met de gelden uit het fonds de leningkosten voor gemeenten te halveren, kunnen
vijfduizend extra Startersleningen worden verstrekt. Voorwaarde is dat gemeenten zelf ook een fonds
Startersleningen bij het SVn openen. Sommige provincies hebben al toegezegd de gemeentelijke
kosten nogmaals te halveren door het beschikbaar stellen van een provinciale bijdrage.
24 VROM is van mening dat dan sprake is van bankieren en dat is corporaties niet toegestaan. Woningcorporatie De
Alliantie en SVn waren najaar 2006 nog met VROM in gesprek over een oplossing.
24

25. Atlas Koopvarianten
2.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek
In 2000 introduceerde de gemeente Amsterdam de Amsterdamse Middensegment Hypo-
theekregeling (AMH) om in een periode van zes jaar tweeduizend nieuwbouwkoopwoningen
in de marktsector binnen bereik te brengen van (Amsterdamse) huishoudens met een
middeninkomen tussen 20.420,- en 40.840,-. Later is budget toegevoegd voor nog 346
woningen. De maximale koopsom v.o.n. bedroeg 185.185,-, de maximale hypotheek
200.000,-, het maximale aflossingsvrije en rentearme (0,5 procent) leningdeel 68.000,-.
Bij de Amsterdamse Middensegment Hypotheek bepaalt de gemeente het verschil tussen de
hypotheek die nodig is om de AMH-woning te kunnen kopen en het bedrag dat de koper
volgens de NHG-normen op grond van inkomen kan lenen. Het verschil is voor de koper de
eerste drie jaar aflossingsvrij en rentearm (0,5 procent). Er is sprake van één lening. De
gemeente betaalt de overige rente van het voor de koper rentearme en aflossingsvrije lening-
deel. Bij een maximaal leningdeel van 68.000,- en 5% hypotheekrente betaalt de
gemeente 255,- per maand. Elke drie jaar wordt het inkomen door de gemeente getoetst.
Blijkt de koper op basis van de dan geldende NHG-normen een hogere maandlast te kunnen
opbrengen, dan wordt het rentedragende deel van de lening verhoogd. Aflossing geschiedt
bij verkoop van de woning of na het verstrijken van de looptijd van de hypotheek. De hypo-
theek wordt verstrekt door NIB Capital Bank.
De regeling is vastgelegd in de Verordening Amsterdamse Middensegment Hypotheek. Maxi-
maal de helft van de woningen kon met voorrang worden toegewezen aan huishoudens uit
bepaalde beroepsgroepen, zoals politie, brandweer, onderwijs en zorg. Voorlichting en advi-
sering over de lening wordt gedaan door de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam. Na
drie en zes jaar is de regeling geëvalueerd25. Hij blijkt te voorzien in een behoefte, de inte-
resse van kandidaat-kopers is groot. De meeste kopers zijn jong (< 40 jaar) en zijn veelal
alleenstaand of hebben een gezin met kinderen. Aanbieders van nieuwbouwwoningen zien
hun aanbod graag AMH-gelabeld. Na wisselende ervaringen in de eerste jaren, bleek de
AMH-regeling de laatste jaren een verkoopversneller. Eind 2006 liep het zesjarenplan af.
Najaar 2006 was nog niet duidelijk of en zo ja welk vervolg de AMH-regeling krijgt. Eén
van de opties die voorlag, was een overstap naar de Starterslening.
De constructie die in Amsterdam is toegepast als AMH is oorspronkelijk ontwikkeld door
Fakton onder de naam Betaalbare Koopwoning. Toepassing door woningcorporaties is niet
toegestaan door het ministerie van VROM, om dezelfde reden waarom corporaties niet
kunnen participeren in de Starterslening. (Zie Bijlage 1 en www.nieuwbouw.amsterdam.nl.)
2.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie
De Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW) maakte het vanaf 1 januari 2001 mogelijk
dat het ministerie van VROM een bijdrage in de maandlasten verstrekte aan kopers van een
woning, naar analogie van de Wet op de huurtoeslag (huursubsidie). Vanwege het geringe
gebruik van de Koopsubsidie is de wet per 1 januari 2007 ingetrokken. In totaal hebben
ruim 800 huishoudens Koopsubsidie ontvangen. Belangrijkste redenen voor het geringe
gebruik waren de lage inkomensgrens, de lage koopprijsgrens, het lage hypotheekmaximum
en het feit dat de voorwaarden niet aansloten bij de reguliere financieringspraktijk, in het
bijzonder de werkwijze bij NHG-verlening en de NHG-normen.
Op 24 mei 2006 is een aangepast wetsvoorstel (Wet BEW-plus) aangenomen door de Tweede
Kamer, waarin een betere aansluiting is gerealiseerd bij de praktijk. Bij het uitkomen van dit
rapport (najaar 2006) lag het wetsvoorstel bij de Eerste Kamer. In de periode 2007-2011
heeft VROM voor 7.500 huishoudens Koopsubsidie gereserveerd. Het beschikbare budget
loopt van 2 miljoen in 2007 (500 huishoudens) tot 12,5 miljoen euro in 2011. Hieronder
een overzicht van de verschillen tussen de oude en de nieuwe wet.
25 Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek, december 2003 en februari 2006, Dienst Wonen, Amsterdam.
25

26. Schema 6
Verschillen oude en nieuwe Wet bevordering eigenwoningbezit
BEW (oud, 2006) BEW-plus (wetsvoorstel najaar 2006)
NHG vereist NHG vereist
Drie jaar voorafgaand geen eigen woning Drie jaar voorafgaand geen eigen woning
Minimum leeftijd 23 jaar Minimum leeftijd 18 jaar
Minimum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Geen minimum inkomen
Maximum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Maximum inkomen conform norm NHG (in 2007: 38.000)
Maximum vermogen (Wet op de huurtoeslag) Maximum vermogen Wet IB (vrijstelling box 3)
Maximum koopprijs 134.925 Maximum koopprijs 160.000 (2007)
Maximum hypotheek 107.950 Maximum hypotheek 171.155 (2007)
Maximale subsidie 173,06 Afgeleide benodigde leensom
Niet bij Verkoop onder voorwaarden Verkoop onder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.)
mogelijk, afhankelijk van regeling minister.
Maximaal 40% aflossingsvrij Maximaal 50% aflossingsvrij (NHG)
15 jaar rentevast 10 jaar rentevast
Elke 3 jaar inkomenstoets Bij de start inkomenstoets
Elke 3 jaar vermogenstoets Na 5/10/15 jaar inkomens- en vermogenstoets
Duur: 15 jaar + afkoop rest subsidiebedrag Duur 15 jaar + afkoop rest subsidiebedrag
Subsidie mee bij verkoop Subsidie niet mee bij verkoop
Vangnetregeling Vervallen
Mogelijkheid regionale differentiatie Vervallen
Belangrijkste aanpassingen zijn de verhoging van de diverse grenzen en aansluiting bij de
definities, normen, voorwaarden en werkwijze van de NHG.
In de BEW-plus is een opening geschapen om Koopsubsidie te combineren met Verkoop
onder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.) en mogelijk ook andere
vormen. De minister dient daartoe vast te leggen welke inperkingen van het eigendom toe-
laatbaar zijn, waaronder de korting- en waardedelingsregeling. Het effect van het combi-
neren van beide instrumenten is dat de aankoop van een eigen woning voor een veel grotere
groep huishoudens met lagere (midden)inkomens binnen bereik komt. (Zie voor meer infor-
matie Bijlage 1, www.minvrom.nl en www.senternovem.nl/ubr.)
2.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies
Door combinatie van een koopvariant en een financieringsconstructie kan een flinke pols-
stok worden gemaakt om kopen voor lage inkomens betaalbaar te maken. Sommigen zetten
vraagtekens bij de wenselijkheid van het combineren van een koopvariant met de Starters-
lening of met Koopsubsidie. Gewaarschuwd wordt voor de mogelijke negatieve effecten van
de stapeling van ‘subsidies’, juist voor huishoudens met lage inkomens. De vraag daarachter
is hoe ver je ten aanzien van deze huishoudens moet gaan in het streven naar bevordering
van het eigen woningbezit. Als mogelijke negatieve effecten worden genoemd:
- de subsidieafhankelijkheid die wordt gecreëerd;
- het feit dat deze huishoudens nooit op eigen kracht de stap naar de ‘reguliere’ koopmarkt
zullen kunnen maken en de ‘gevangene’ worden van hun eigen woning;
- de gevoeligheid voor verslechteringen op de woningmarkt, zoals rentestijging;
- het risico op verslechtering van de kwaliteit van de woning door het ontbreken van vol-
doende middelen voor onderhoud;
- de onzekere continuïteit van de regeling bij wijzigende politieke inzichten.
Het zijn alle min of meer reële punten. En er zijn uiteraard grenzen aan de mate waarin
eigenwoningbezit kan worden gerealiseerd. Echter, het alternatief om huishoudens die graag
willen kopen de ‘gevangene’ te laten blijven van de huurwoning, is ook geen aanlokkelijk
perspectief. Negatieve effecten kunnen worden voorkomen door regelingen als een terug-
koopgarantie met huurgarantie, en eisen te stellen aan onder meer:
- de kwaliteit van te kopen woningen;
26

27. Atlas Koopvarianten
- de kwaliteit van de voorlichting;
- de kwaliteit van de financiering (veilig en verantwoord financieren met NHG);
- de kwaliteit van het (VvE-)beheer.
Met name corporaties kunnen daarnaast flankerende maatregelen en diensten aanbieden,
ook op het punt van onderhoud.
Met behulp van diverse in dit rapport besproken koopvarianten kan overigens ook zonder
aanvullende overheidssubsidie op flexibele wijze worden gedraaid aan de betaalbaarheids-
knop.
In goed samenspel en afstemming zullen overheid, aanbieders en woonconsumenten tot ver-
antwoorde keuzes moeten komen. Een optimaal resultaat voor de woonconsument vraagt
van aanbieders om zoveel mogelijk de wens van de klant centraal te stellen. Op de huidige
woningmarkt betekent dat een extra inspanning als het gaat om het realiseren van betaal-
baar koopaanbod teneinde de klant met koopwensen te kunnen bedienen. Het is binnen een
dergelijke setting uiteindelijk aan de woonconsument om verstandige keuzes te maken.
Eigendomsneutraal aanbod
Onderstaand voorbeeld illustreert dat voor grote groepen een eigendomsneutraal aanbod mogelijk
wordt, indien rijk en corporaties elkaar vinden en bereid zijn de vraagondersteuning samen te orga-
niseren. Uitgangspunt is een marktconforme prijs. Bij Verkoop onder voorwaarden is dat de gekorte
prijs, omdat de korting een economische onderbouwde afslag is op de prijs. De corporatie rekent ten
opzichte van de marktprijs een korting, zoals dat bij huren gebruikelijk is. Dit zou bij kopen ana-
loog kunnen worden toegepast. Vervolgens verleent de overheid een huur- of kooptoeslag. In het
voorbeeld is de kooptoeslag voor de eenvoud gelijkgesteld aan het bedrag dat aan huurtoeslag zou
worden uitgegeven.
De korting die de corporatie verstrekt, zou ook inkomensafhankelijk gemaakt kunnen worden. Bij
kopen in de vorm van een SVn Starterslening, bij huren in de vorm van een woonwaardebon, waar
de SEV mee experimenteert.
Contract Marktprijs Maandlast (o.b.v. Maandlast na Na huur-/
spaarhypotheek) korting (25%) kooptoeslag
Koop 180.000 790 593 (509)
VoV 135.000 609 457 (385)
Huur 570 570 428 356
Tussen haakjes staan de onderdelen die nu nog niet door de overheid worden aangeboden of toegelaten.
Hopelijk geven de voorbeelden in dit rapport nieuwe inspiratie bij het vormgeven van
woonbeleid. Hoewel de nadruk in deze uitgave ligt op de klant met een koopwens, zouden
huren of kopen uiteindelijk ondergeschikt moeten zijn aan het vervullen van woonwensen.
In dat licht wordt in dit rapport aandacht gevraagd voor de noodzaak van het verkleinen
van de kloof tussen huren en kopen, voor het beter op elkaar aansluiten (liever nog het inte-
greren) van de huurmarkt en de koopmarkt. Kortom, voor vloeiende overgangen en echte
keuzemogelijkheden. Hopelijk is die wens tevens een aansporing voor woningcorporaties en
particuliere verhuurders om de vrijheidsgraden van huurders dusdanig te verruimen dat ook
in die zin de kloof tussen huren en kopen wordt overbrugd.
27

28. Aantallen
Zoals hiervoor al gemeld is, is reeds een substantieel aantal corporaties en gemeenten actief met
koopvarianten en financieringsconstructies. Najaar 2006 was de stand van zaken:
- Koopgarant: 72 corporaties;
- Slimmer Kopen: 10 corporaties;
- Overige aanbieders van Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling): circa 30
(schatting);
- Sociale Koop: 4 corporaties (in voorbereiding);
- Koop Goedkoop: 17 corporaties;
- Starterslening: 83 gemeenten;
- AMH: 1 gemeente (maximaal 2.346 woningen);
- Koopsubsidie (BEW): ruim 800 toekenningen.
28

29. Atlas Koopvarianten
3 Relevante aspecten voor kopers
3.1 Wat betekent de koop van een woning
Koopmotieven
Motieven om te kopen zijn velerlei. Vaak worden als belangrijkste genoemd ‘het eigen
baas zijn’ en het kunnen opbouwen van vermogen. De scheidslijn tussen huren en
kopen is in de praktijk minder groot dan hiermee wordt gesuggereerd. Huurders
hebben of krijgen steeds meer mogelijkheden om ‘hun’ woning in elk geval aan de
binnenzijde in te richten naar eigen wens. En ook huurders kunnen sparen en
beleggen, en daarmee vermogen opbouwen.
Tegenover de voordelen van een eigen woning staat wel de plicht de woning te
onderhouden. De ene eigenaar vindt dat overigens meer bezwarend dan de ander. Een
vaak genoemd nadeel van kopen is de geringere flexibiliteit bij verhuizing. Een eige-
naar moet zijn woning eerst zien te verkopen en is zijn kosten koper kwijt, een
huurder is na een maand weg. Overigens, bij koopvarianten met een terugkoopplicht
voor de woningcorporatie kan de eigenaar veelal binnen drie maanden zijn verhuisd.
Voor sommige mensen is kopen ook uitdrukking geven aan de binding aan een plek.
De binding daaraan, en aan de woning zelf, groeit naarmate je er meer van ‘jezelf’ in
stopt. Waarmee weer niet gezegd wil zijn dat huurders dat niet zo (kunnen) voelen,
doordat ze huren. Ofwel, sommige mensen verhuizen in hun leven wel tien keer van
een koopwoning naar een koopwoning, anderen huren levenslang dezelfde woning.
Persoonlijk
Wat uit het bovenstaande valt op te maken, is vooral dit: wonen is iets persoonlijks.
De keuze voor huren of kopen hangt af van persoonlijke voorkeuren, omstandigheden
en ook de levensfase. Voor veel ouderen bijvoorbeeld, is de tijd van sparen, inves-
teren en produceren voorbij en is de tijd van ont-sparen, des-investeren en consu-
meren aangebroken. Oftewel, die ouderen hebben de wens het in de woning opge-
sloten vermogen vrij te maken en weer te gaan huren. Daartegenover staan weer
ouderen die zo lang mogelijk in de eigen woning willen blijven wonen en de hypo-
theek aflossingsvrij maken, of juist verhogen, om zo meer te besteden te hebben.
Diverse partijen spelen in op deze vraag, zoals bijvoorbeeld Torenstad Verzilverd
Wonen en enkele woningcorporaties die eigenaren aanbieden de woning aan hen te
verkopen en te gaan huren. Genoemde vormen komen in dit rapport niet verder aan
bod aangezien ze niet als oogmerk hebben de betaalbaarheid van het kopen te ver-
groten.
Een andere relevante ontwikkeling is dat een aantal woningcorporaties (een groot deel
van) haar woningen Te Woon aanbiedt. Niet te huur óf te koop, maar te huur én te
koop. Dat betekent dat één en dezelfde woning zowel gehuurd als gekocht kan
worden, veelal in meerdere varianten. Bij de meeste van deze corporaties staat de stap
van huur naar koop centraal, minder nog de stap van koop naar huur. Deze ontwik-
keling geeft de woonconsument meer mogelijkheden de wijze van wonen aan te
passen aan persoonlijke voorkeuren en (gewijzigde) omstandigheden.
Rendement en risico
Bij de afweging om te gaan kopen, is het ook goed stil te staan bij het begrippenpaar
rendement en risico. Economisch beschouwd is het kopen van een woning investeren
in vastgoed, met een kans op goed rendement, maar waarbij er ook financiële risico’s
zijn. Het rendement moet komen uit de waardeontwikkeling. Daar moeten de trans-
actiekosten, de rentekosten, de onderhoudskosten en de inflatieontwikkeling mee
29

30. worden gecompenseerd. Als het over rendement gaat, zijn er ook risico’s. Hieronder
wordt daar kort bij stil gestaan.
Vermogens- en renterisico
Waardedaling kan leiden tot negatief rendement en dus een negatieve vermogens-
ontwikkeling. Het risico van de waardeontwikkeling wordt daarom ook wel het ver-
mogensrisico genoemd. Een (aanstaand) koper zal moeten afwegen in hoeverre hij dat
risico kan en wil dragen. Daarnaast is er het renterisico. Als bij het overeenkomen
van een nieuwe rentevaste periode de rente gestegen is, kan dat leiden tot hogere
maandlasten.
Overige risico’s
Goed onderhoud is in principe een waarborg voor waardebehoud. Hoe meer onder-
houd nodig is, hoe meer het rendement onder druk komt. Ook kan de koper worden
geconfronteerd met onverwachte uitgaven en met (forse) prijsstijgingen. Goed onder-
zoek vooraf naar de bouwtechnische kwaliteit en/of naar de hoogte van het reserve-
fonds van de VvE is dan ook aan te raden bij de aankoop van een (bestaande)
woning.
Op waardebehoud zijn echter meerdere zaken van invloed. Bij het onderhoud van de
binnenkant en de materiaal- en kleurkeuze daarbij komt ook persoonlijke smaak om
de hoek kijken. Daarnaast zal een goed onderhouden woning in een slecht onder-
houden wijk daar last van hebben.
Ten slotte wordt ook de politiek wel als risicofactor beschouwd, vooral wat betreft de
fiscale regelgeving. Naast de hypotheekrenteaftrek gaat het om het eigenwoning-
forfait, de overdrachtsbelasting en de vermogensbelasting. De komende jaren zal hier
zeer waarschijnlijk wel het een en ander gaan veranderen. Gericht op de betaalbaar-
heid van kopen voor huishoudens met inkomens tot anderhalf maal modaal (circa
45.000,-) waait de politieke wind evenwel niet ongunstig. De bevordering van het
eigenwoningbezit, de problematiek van de koopstarters en het aanbod in het midden-
segment zijn allemaal onderwerpen waar de meeste politieke partijen spreken over
stimulering. Dat geldt in het bijzonder ook voor de inzet van koopvarianten, en
financieringsconstructies als de Starterslening.
Samengevat staan in schema 7 de voornaamste verschillen tussen huren en kopen.
Schema 7
Verschillen huren en kopen
Aspect Huren Koopvariant Kopen
Gemak: onderhoud door woningcorporatie Ja Nee Nee
Volledige zeggenschap Nee Ja Ja
Inrichten naar wens Ja Ja Ja
Financieel risico Nee Grotendeels/ja Ja
Profiteren van waardestijging Nee Grotendeels/ja Ja
Vermogensvorming via de woning Nee Ja Ja
Zekerheid ontwikkeling maandlasten Nee Ja Ja
Huurtoeslag Eventueel Nee Nee
Koopsubsidie Nee Nee (eventueel) Eventueel
Maandlasten zelf te beïnvloeden Nee Ja Ja
Weinig bijkomende lasten Ja Nee Nee
Flexibiliteit bij verhuizing Ja Ja/nee Nee
30

31. Atlas Koopvarianten
3.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling
Hieronder worden de financiële consequenties belicht voor de koper van de beschreven
koopvarianten en financieringsconstructies c.q. de Starterslening. Er wordt onderscheid
gemaakt in de maandlasten en de vermogensontwikkeling. Want lage maandlasten is één, de
vraag of kopen in financieel opzicht aantrekkelijk is, hangt vooral samen met de waarde-
ontwikkeling en de duur van de bewoningsperiode. Het kopen van een woning gaat gepaard
met veel kosten. Die moeten worden terugverdiend uit de waardestijging. Bij een korte
woonduur en weinig waardeontwikkeling zullen die kosten veelal niet worden terug-
verdiend. Waardestijging of waardedaling zijn dus allesbepalend voor het uiteindelijke ‘ren-
dement’ van de investering.
Een koper die de keus heeft om te (blijven) huren, te kopen, of te kiezen voor een koop-
variant of financieringsconstructie, wil weten wat de (financiële) verschillen zijn. Hieronder
worden die uiteengezet. Daarbij zij opgemerkt dat het belang van onderstaande cijfers niet
zozeer schuilt in de absolute bedragen, maar meer in de vergelijking die ze bieden tussen de
diverse alternatieven.
We gaan voorbij aan de leencapaciteit van de aanstaande koper. Er wordt van uitgegaan dat
de koper voldoende inkomen heeft om de aanschaf van de woning te kunnen financieren, in
elk geval als het gaat om een koopvariant.
De maandlast is een belangrijk aspect, want die moet maandelijks kunnen worden opge-
bracht. Er is hierbij ook een directe relatie met de vermogensontwikkeling. Want weinig
aflossen of weinig sparen in een spaarpolis betekent weliswaar een lage maandlast, bij ver-
koop zal een (groot) deel van de opbrengst dan moeten worden gebruikt om de restant-
hypotheekschuld af te lossen. Bij weinig waardestijging of een waardedaling is een rest-
schuld dan niet ondenkbeeldig. Ook het verloop van de maandlasten in de tijd is een
belangrijk aspect. Stijgende maandlasten moeten ook over een aantal jaar kunnen worden
betaald.
In de onderstaande voorbeelden worden de financiële resultaten op drie manieren getoond:
1 de maandlast bij aankoop (zie schema 8), paragraaf 3.2.1;
2 het verloop van de maandlast in de eerste 15 jaar (zie grafieken 1 t/m 5), paragraaf
3.2.2;
3 de vermogensontwikkeling (zie schema 8), paragraaf 3.2.3.
De berekeningen zijn uitgevoerd voor een bestaande woning, bij twee marktwaarden, name-
lijk 130.000,- en 180.000,- kosten koper. Ten behoeve van een goede vergelijking
wordt telkens een voordeel verstrekt van 25 procent van de marktwaarde of het
financieringsbedrag. Bij sommige aanbieders zijn bijvoorbeeld hogere kortingen mogelijk
waardoor er ook minder gefinancierd hoeft te worden dan waar hieronder van is uitgegaan.
Genoemd uitgangspunt uit zich als volgt bij de diverse vergeleken producten:
- VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.): korting op de marktwaarde 25 procent;
- Sociale Koop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde; de waarde van het opstalrecht
wordt voor 100 procent betaald;
- Koop Goedkoop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde;
- Starterslening: renteloze, aflossingsvrije lening, zijnde 25 procent van het financieringsbedrag.
Bij de Starterslening is er vanuit gegaan dat na zes jaar (na het tweede peilmoment) de
lening geheel rentedragend is. In de berekeningen vindt aflossing (pas) plaats bij verkoop. In
de schema’s zijn geen aparte resultaten opgenomen van de AMH; de resultaten zijn ver-
gelijkbaar met die van de Starterslening26.
26 De berekeningen voor de overige producten gaan uit van een bestaande woning. AMH is alleen toegepast bij
nieuwbouw. Tegenover lagere bijkomende kosten in vergelijking met toepassing bij bestaande bouw staat een kleine
rentevergoeding (0,5 procent) voor het rentearme gedeelte van de hypotheek.
31

32. Ook voor de Koopsubsidie is geen vergelijkende berekening gemaakt gezien de onzekerheden
met betrekking tot de regeling en de grote invloed van het specifieke inkomen en de nog
onbekende inkomensafhankelijke ophoging van het financieringslastpercentage die wordt
toegepast. Voor een woning met een marktwaarde van 180.000,- is ook in de aangepaste
Wet BEW-plus geen Koopsubsidie mogelijk.
Bij Kopen (marktconform) is uiteraard uitgegaan van 130.000,- en 180.000,- k.k.
Hoe zijn de maandlasten en de vermogensontwikkeling berekend?
In de maandlast bij kopen zijn alle eigenaarslasten begrepen (OZB, Waterschapslasten,
opstalverzekering), alsmede de premie voor de spaarhypotheek, de renteaftrek en het
eigenwoningforfait. De maandlasten worden enerzijds vergeleken met een huur-
woning met een fictieve huurprijs, en anderzijds met kopen voor de marktwaarde.
Ook bij de vermogensontwikkeling is getracht te vergelijken tussen een huursituatie
en een koopsituatie (marktconform kopen). De vermogensontwikkeling wordt bere-
kend op basis van een woonduur van 10 jaar en 30 jaar, waarbij de koper na 10 (of
30) jaar verhuist, de woning (terug)verkoopt, de hypotheek aflost met de opgebouwde
en uit te keren poliswaarde en de eventuele restschuld voldoet.
Om tot een eerlijke vergelijking te komen, is rekening gehouden met de verschillen in
maandlast. Ofwel, als de maandlast bij kopen hoger is dan bij huren, wordt er van
uitgegaan dat de huurder dat verschil kan sparen en rente ontvangt (3,5 procent).
Heeft de koper lagere maandlasten dan valt hem het rentevoordeel toe. Er zijn twee
bedragen berekend:
- ‘Contant in handen’ is het bedrag dat de koper contant in handen heeft na ont-
vangst van de verkoopsom en de waarde van de spaarpolis van de spaarhypotheek.
Rekening is gehouden dat gedurende de bewoningsduur 960,- per jaar aan onder-
houd is besteed ( 80,- per maand, inclusief BTW).
- ‘Voordeel t.o.v. huur’ is het netto voordeel als ook rekening is gehouden met de
mogelijkheid van de huurder/koper om per maand het verschil in maandlast te
sparen.
Bij de berekeningen voor alle varianten is uitgegaan van meerdere aannamen (zie
Bijlage 2). De belangrijkste zijn:
- marktwaarde: 130.000,- resp. 180.000,-
- waardestijging: 3,0% per jaar
- referentiehuurprijs: 415,- resp. 570,-
- huurstijging/inflatie: 2,5% per jaar
- volledige financiering (geen eigen geld ingebracht), inclusief bijkomende kosten
(circa 8%)
- hypotheek: spaarhypotheek met spaarpolis/levensverzekering
- hypotheekrente: 5%
- hypotheekrenteaftrek: 41,45% (tweede schijf)
- woonduur: 10 jaar en 30 jaar
32