1. rénover selon Minergie - cas concret
la surélévation:
quels coûts et quels financements?
Markus Mooser – Cedotec-Lignum
Martigny, Montreux, Bulle, Vevey, Genève, mars / avril 2014

2. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20142
nous consommons trop d’énergie !
(Société 6500 Watt = 60’000 kWh/an/habitant)
• de manière générale
• en particulier pour le chauffage (50%)
• et les déplacements (25%)
le constat «énergie»

3. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20143
consommation d’énergie
Hydraulique
11%
bois
3.5%
autres renouvelables
2.5%
total renouvelable 17%

4. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20144
objectif: société à 2000 watts
( environ 1750 litres de mazout/an)

5. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20145
politique énergétique
• Efficacité énergétique
- 1.1 Bâtiments
- 1.2 Industrie et services
- 1.3 Mobilité
- 1.4 Appareils électriques
- 1.5 Entreprises d’approvisionnement

6. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20146
1970 18 litres/(m2∙a) 100 %
2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 %
MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 %
besoins en chauffage d’un immeuble
en litre de mazout
(soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)

7. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20147
Le prix de l’énergie comme critère dans le
choix d’un logement
• Prix moyen 4 pièces 100 m2: 2000.- CHF/mois
• Charges: 200.- à 250.-/mois (~ 10% critère non décisif)
Pour que cela change il faut:
multiplier par 4 le prix de l’énergie
(charges: 1’000 CHF)

8. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20148
• il faut densifier
• il faut que cela soit financièrement rentable
conséquence:
• il faut réhabiliter thermiquement l’existant

9. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20149

10. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201410
• pour densifier
• pour assainir thermiquement
• pour rentabiliser les investissements
notre alternative:
isoler et surélever

11. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201411
les entraves aux surélévations:
• le courage d’investir
• les hauteurs d’étages
• les règlements de construction
• les copropriétés
• l’endettement initial
• les aspects techniques (séismes, vétusté,…)

12. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201412

13. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201413
analyse financière
(pour un petit locatif, voir hypothèses)
•pour les locataires
•pour les propriétaires

14. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201414
• locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2
• assainissement complet + surélévation de 1 étage
• étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2
• avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2
• après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2
• coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3)
• parts entretien / amélioration du confort: 50% / 50%
• pas de locataires durant les travaux
hypothèse:

15. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201415

16. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201416
• Les 40’000.- que l’on peut attendre du programme
bâtiment (2% du coût des travaux) sont-ils suffisants
pour inciter le maître de l’ouvrage à assainir son
bâtiment ?
question:

17. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201417
• augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-)
• augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-)
• avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-)
pour un appartement avec tout confort
résultat pour le locataire:

18. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201418
• revenu locatif avant travaux: 6x80m2x160.- = 76’800.-
• revenu locatif après travaux: 8x80m2x240.- = 153’600.-
résultat pour le propriétaire:
augmentation du revenu locatif:
76’800.-
(doublé)

19. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201419
• 1 mio par le fond de rénovation
• 1 mio par une nouvelle hypothèque
• taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an
• taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an
+
• réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an
• parkings supplémentaires: 10’000.-
• etc…
financement de l’opération:

20. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201420
à cela s’ajoute:
• programme bâtiment: 40’000.-
• réduction d’impôts: 80’000.-
• autres subsides cantonaux, etc…
et en cas de vente du bien immobilier:
• réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-

21. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201421
• mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…)
• blocage du projet (monuments historiques, asloca)
• confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…)
• coûts effectifs des travaux (dépassements)
• évolution des taux hypothécaires
• évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance)
les risques:

22. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201422

23. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201423

24. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201424

25. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201425

26. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201426

27. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201427

28. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201428

29. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201429

30. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201430

31. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201431
quelques exemples réalisés :
surélévations
et / ou
assainissements thermiques

32. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201432

33. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201433

34. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201434

35. La
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36. La
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37. La
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Bienne,le6octobre2011
Assainissementsdefaçadesetsurélévations
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38. La
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39. La
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40. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201440

41. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201441
consommation énergétique divisée par sept
surface habitable doublée

42. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201442
KämpfenfürArchitekzurAG,Zürich

43. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201443
KämpfenfürArchitekzurAG,Zürich

44. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201444

45. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201445

46. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201446

47. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201447

48. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201448

49. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201449
11 m3m
1 jour pour déposer la façade rideau existante et
mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la
surface de trois logements en façade (~100 m2)

50. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201450

51. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201451

52. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201452
conclusions

53. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201453
Pour qu’une surélévation soit un
investissement rentable il faut:
• satisfaire les critères objectifs
(hauteurs d’étages, confort, coûts effectifs, etc…)
• évaluer correctement les critères aléatoires
(blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)

54. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201454
il faut donc:
• travailler avec des professionnels
(architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…)
• Savoir prendre des risques… avec modérationavec modération

55. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201455
La vieille ville de Berne:
patrimoine mondial de l’Unesco (1983)

56. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201456
surélévations et arcades…
réalisées au XVème siècle

57. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201457
On peut comprendre le manque de
motivation des architectes et
politiques à promouvoir les
surélévations s’il faut 5 siècles
pour obtenir une reconnaissance