Ricapitalizzazione e ristrutturazione del debito sono i due capisaldi dell’operazione che porterà la Feidos di Massimo Caputi dentro Prelios.
Caputi, che ha il ruolo di partner industriale, parteciperebbe all’aumento di capitale con 20 milioni, attraverso un veicolo di nuova costituzione (per 18 milioni), in cui confluirà anche parte della sottoscrizione cash delle banche creditici (per altri 50 milioni). Tale veicolo deterrà all’inizio azioni senza diritto di voto, che dopo tre anni potranno essere convertite in ordinarie, consentendo a Caputi di assumere un ruolo di guida. Sui 560 milioni dell’indebitamento, si andrebbe verso una rimodulazione a 5-6 anni per 250 milioni; i restanti 311 confluiranno in strumenti finanziari quasi-equity della durata di 7-10 anni con possibilità di rimborso parziale prima della scadenza. Sull’azionariato post-operazione non è ancora possibile fare ipotesi – a fronte dei 140 milioni di aumento in opzione al mercato, pur se interamente garantiti - se non che l’attuale patto di sindacato dovrebbe mantenere un peso simile anche nella nuova Prelios attraverso la sottoscrizione delle nuove quote.
2. La Repubblica - Affari Finanza - Adriano Bonafede - 10/12/2012 pg. 15 ed. N.41 - 10 dicembre 2012
Iasi: "Ecco la mia Prelios usciamo dalla proprietà ci
concentriamo sui servizi"
INTERVISTA AL NEO AD DEL GRUPPO IMMOBILIARE "I NUOVI SOCI CI CREDONO, LE BANCHE CI CREDONO. E CI HANNO
DATO CINQUE ANNI PER IL TURNAROUND"
«La mission del nuovo management è chiara, e si può condensare in un unico concetto: back to basics .
Prelios deve tornare al suo core business, i servizi, ed essere competitiva dal lato dei costi. Abbiamo
cinque anni per portare a termine questa missione, uscendo dai business meno redditizi». Sergio Iasi,
l'ad di Prelios fresco di nomina (si è insediato lunedì 3 dicembre), spiega per la prima volta i
capisaldi della sua strategia. Iasi ha svolto all'inizio la sua carriera nelle tlc, dove è stato
assistant to ceo per Canal Plus e poi vicedirettore generale della Rai, infine ha virato sul settore
immobiliare, dov'è stato ad di Sansedoni (la società di Mps) e di Silvano Toti Holding. Perché saranno i
servizi il core business della nuova Prelios? «Perché questa è una società nata nei servizi. Una società
che poi, proprio per crescere nei servizi, ha accresciuto il portafoglio dei propri investimenti diretti
insieme ad altri partner come Morgan Stanley, Deutsche Bank, Goldman Sachs ecc. Tutto ciò è avvenuto per
il tramite di circa 200 veicoli, poi ridotti di numero, in cui Prelios partecipa mediamente per il 25%.
Bene, da questi investimenti dobbiamo uscire». La ragione sembra evidente: è a questa passata strategia
che si deve in gran parte l'indebitamento di 560 milioni che fa capo a Prelios e che è oggetto del
previsto accordo sulla revisione del debito con l'ingresso del nuovo socio Feidos. Ma la vendita di
questi asset, circa 8 miliardi di cui 2 la quota Prelios, non sembra davvero dietro l'angolo vista la
profonda crisi del settore. «I nuovi e gli attuali soci ci credono, le banche (l'operazione, subordinata
all'approvazione di creditori e pattisti, prevede la conversione di parte dei loro crediti in azioni) ci
credono. E ci hanno dato cinque anni per farlo. Un lasso di tempo che consideriamo sufficiente per la
nostra missione: l'Europa non sarà in recessione per sette anni! Non abbiamo fretta, venderemo quando
sarà possibile e utile. Nel frattempo, razionalizziamo e rilanciamo il nostro core business, che sono i
servizi e che contano su un patrimonio gestito di 11,4 miliardi di euro». E allora parliamo di servizi.
Quali sono esattamente? «I segmenti che già abbiamo e su cui puntiamo per tornare a crescere, perché
questo è il nostro obbiettivo, sono tre. Abbiamo un'sgr che gestisce circa 4,5 miliardi in una ventina
di fondi d'investimento. Abbiamo una società per il recupero dei crediti inesigibili (cosiddetti non
performing loans ), e abbiamo i servizi specialistici, commerciali e di gestione immobiliare. Poi c'è la
piattaforma di servizi tedesca, che tra l'altro controlla una delle più qualificate società di gestione
di centri commerciali. Un'esperienza che contiamo di valorizzare anche in Italia, confrontandoci con i
big come LaSalle, Cushman & Wakefield e Larry Smith». Un attimo. Strana questa storia dei non performing
loans: prima l'ex Pirelli Re ci aveva creduto, poi voleva vendere la società, ora si cambia di nuovo
strategia... «Sì, e le spiego perché. Sta ritornando alle banche, a causa delle crisi, una massa di
crediti inesigibili con sottostanti gli immobili. Prelios ha una piattaforma in grado di recuperare i
crediti e di gestire i beni. Sempre gli istituti di credito, insieme alla amministrazioni pubbliche,
potranno offrire a Prelios Sgr, l'altra gamba dei servizi, l'opportunità di crescere: sono previste
molte dismissioni immobiliari nei prossimi anni e il modo migliore e più rapido per farlo è
impacchettare questi beni in fondi d'investimento. Puntiamo ad aumentare i nostri asset under management
dai 4,5 miliardi ad almeno 68 nel prossimo triennio. La terza gamba "buona" sono i servizi di agency,
property & project e facility management, che ben si accoppiano agli altri due in un tutto armonico».
Dunque Prelios dovrebbe diventare una società concentrata nei soli servizi. Ma perché anni fa si disse
che la diversificazione era invece un bene? «I tempi sono cambiati. Alcuni anni fa giravano più soldi.
Il nuovo modello di business basato sui servizi richiede certo investimenti per lo sviluppo ma non
paragonabili a quelli di chi acquista immobili». Voi avete circa 2 miliardi di immobili pro-quota (su 8
totali) da vendere, di cui 1 in Italia e 1 in G e r m a nia. Venderete anche questi ultimi? «Certo, e
non sarà difficile. Gli immobili che abbiamo danno un reddito fra il 6 e l'8%, che sul mercato tedesco,
così stabile, è moltissimo. Noi potremmo tenere qualche piccola quota in cambio dei servizi di gestione.
Ma anche in Italia, mi lasci dire, la situazione non è così negativa. Proprio nei giorni scorsi abbiamo
avuto la visita di un investitore estero che ha un miliardo da spendere. L'Italia, poi, non è la Spagna,
il rischio-paese sta scemando e i prezzi sono sì scesi ma non crollati». Va bene, venderete. Ma intanto
l'alto debito pressa i conti della società. «No, aumento di capitale e rimodulazione del debito
costituiscono l'oggetto stesso dell'operazione ora in iter approvativo, che ipotizza, alla fine, un
debito senior ridotto della metà. Prelios non sarà più un "forced seller": non avrà la pressione
operativa per ripagare il debito e potrà dedicarsi finalmente al rilancio».