Luận Văn Pháp Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Hoạt Động Chuyển Nhượng Bất Động Sản.doc

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
LÊ THỊ KIM CHI
THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP
CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
LÊ THỊ KIM CHI
THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP
CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107
Người hướng dẫn khoa học: TS.LÊ VĂN HƯNG

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Lê Thị Kim Chi

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài........................................................................................................ 2
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn....................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 4
6. Điểm mới của Luận văn............................................................................................................... 5
7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG
CHUYỂN NHƯỢNG BĐS................................................................................................................ 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS .......................... 6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS............................................................................................... 6
1.1.1.1. Khái niệm BĐS ........................................................................................................... 6
1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS..................................................................................................... 7
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS .................................... 10
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS..... 12
1.2.1. Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS........ 12
1.2.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ............................ 14
1.3. Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ................................. 16
1.3.1. Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội................................................................................... 16
1.3.2. Đối với hệ thống quản lý thuế............................................................................................. 18
1.4. Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.............. 19

1.4.1. Đối tượng nộp thuế TNCN .............................................................................. 19
1.4.2. Các khoản thu nhập chịu thuế ......................................................................... 21
1.4.3. Căn cứ tính thuế .............................................................................................. 23
1.4.3.1. Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần)............................. 23
1.4.3.2 Thuế suất ............................................................................................. 24
1.4.4. Kỳ tính thuế ..................................................................................................... 24
1.4.5. Đăng ký, kê khai và nộp thuế .......................................................................... 25
1.4.5.1. Đăng ký thuế ...................................................................................... 25
1.4.5.2. Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: .................. 27
1.4.5.3. Nộp thuế thu nhập cá nhận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: ....... 28
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ......................................................................................... 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TNCN TỪ HOẠT
ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẾN TRE,
TỈNH BẾN TRE VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................ 30
2.1. Tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre,
tỉnh Bến Tre. .......................................................................................................... 30
2.2. ......................................................................................................................... 31
2.2.1. Những thành tựu đạt được ............................................................................... 32
2.2.2. Nhân tố tác động ảnh hưởng đến kết quả thực thi pháp luật thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre .......... 35
2.2.3. Những hạn chế và nguyên nhân ...................................................................... 37
2.2.3.1. Hạn chế, bất cập trong thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre. .................................. 37
2.2.3.2. Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, bất cập trong quá trình áp dụng pháp
luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre.. 41
2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS .......................................................................................................... 43
2.3.1. Định hướng cơ bản trong hoàn thiện pháp luật thuế TNCN, hệ thống quản lý
thuế TNCN ..................................................................................................... 43

2.3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS.............................................................................................................................. 46
2.3.3. Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS.............................................................................................................. 48
2.3.4. Một số giải pháp hỗ trợ khác............................................................................................... 49
2.4. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre .......................................... 53
2.4.1. Phối hợp đồng bộ giữa các ngành trong công tác quản lý thuế TNCN trên địa
bàn thành phố Bến Tre.......................................................................................................... 53
2.4.2. Tăng cường năng lực cho các cơ quan thuế, nâng cao trình độ chuyên môn,
phẩm chất cho cán bộ phụ trách thuế TNCN trên địa bàn thành phố Bến Tre
54
2.4.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS cho các đối tượng nộp thuế......................................... 55
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2.................................................................................................................. 57
KẾT LUẬN ............................................................................................................................................ 58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
TNCN
MST
BTC
NSNN
Bất động sản
Thu nhập cá nhân
Mã số thuế
Bộ Tài chính
Ngân sách nhà nước

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm
2013 –năm 2017..................................................................................................................................... 30
Bảng 2: Tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018...... 32
Bảng 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động
chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên
địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018............................................................. 33

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm
2013 - năm 2017.................................................................................................................................... 31
Biểu đồ 2: Diễn biến tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-
T6/2018...................................................................................................................................................... 33
Biểu đồ 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động
địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018............................................................. 34

1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế thu nhập cá nhân là một trong những sắc thuế quan trọng trong hệ thống
thuế của Việt Nam. Thuế thu nhập cá nhân tạo nguồn thu khá ổn định cho ngân sách
nhà nước và góp phần thực hiện công bằng xã hội. Bởi vì sắc thuế này được thu dựa
trên thu nhập của từng đối tượng nộp thuế. Và thuế thu nhập cá nhân về chuyển
nhượng bất động sản cũng không ngoại lệ, là một loại thuế đánh vào thu nhập từ
hoạt động chuyển nhượng bất động của từng cá nhân, có tầm quan trọng trong nền
kinh tế và có tác động nhiều mặt đến kinh tế - xã hội Việt Nam.
Những năm gần đây, thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại
Thành phố Bến Tre trở nên sôi động và phát triển chưa từng thấy. Nó không chỉ ảnh
hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, mà còn có tác động đến nguồn thu ngân
sách nhà nước, đời sống của người dân, kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên
trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường này, các chính sách pháp luật của nhà
nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trường cho thị trường này phát triển vẫn chưa
theo kịp. Chính vì thế, một trong những nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước
ta là khắc phục tình trạng này nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận
lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân. Trong bối
cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là một nước đang phát triển nên để có thể duy trì tốc
độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước phải luôn luôn quan tâm tới các chính sách kinh tế
đặc biệt là chính sách thuế.
Thành phố Bến Tre là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Bến Tre.
Hiện nay, cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố đang được tập trung đầu tư xây
dựng. Việc nhiều công trình đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bước đầu
tạo nên diện mạo mới cho thành phố. Bên cạnh đó, hàng loạt nhà máy xí nghiệp
mọc lên bởi các nhà đầu tư nắm bắt được xu thế phát triển của thành phố. Số lượng
dân cư từ các địa phương khác đến thành phố ngày càng đông để tìm kiếm việc làm.
Ông bà ta có câu “an cư mới lạc nghiệp” nên hoạt động chuyển nhượng bất động
sản tại đây cũng diễn ra nhộn nhịp.

2
Trước tình hình đó, ngành thuế Thành phố Bến Tre có nhiều cố gắng trong
việc tổ chức quản lý thu thuế thu nhập cá nhân góp phần tăng thu cho ngân sách nhà
nước địa phương. Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân
cũng còn một số khó khăn dẫn đến thất thu cho ngân sách trên địa bàn.
Xuất phát từ tình hình đó, tác giả chọn đề tài “Thực thi pháp luật thuế thu
nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại Thành
phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre: Bất cập và kiến nghị” để tập trung nghiên cứu về một
số vấn đề của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn
Thành phố Bến Tre, thông qua đó tìm hiểu rõ hơn về những thuận lợi hay khó khăn,
vướng mắc khi áp dụng luật thuế này. Từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng tính
thuế nhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và chọn lọc tài liệu có liên quan đến lĩnh
vực nghiên cứu của đề tài. Tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu về
thuế thu nhập cá nhân ở những khía cạnh khác nhau từ lý luận tổng quát đến phân
tích, đánh giá các chế định, quy định cụ thể ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể kể tên
những công trình nghiên cứu nổi bật đã được thực hiện, nghiệm thu và công bố, cụ
thể như sau:
Huỳnh Văn Diện (2016), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ thực tiễn Thành
phố Cần Thơ, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội
Vũ Văn Cương (2012), Pháp luật quản lý thuế trong nền kinh tế thị trường ở
Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội.
Vương Hoàng Long (2000), Hoàn thiện tổ chức bộ máy ngành thuế trong
điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường
Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội.
Phạm Thị Phương Mai (2008), Thuế thu nhập cá nhân: Kinh nghiệm quốc tế
và việc thực thi ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế chính trị, Trường Đại
học Kinh tế.

3
Phan Phương Nam (2006), Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu
nhập cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Trần Vũ Hải (2007), “Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt
Nam hiện nay và phương hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học.
Nguyễn Thị Thương Huyền (2008), “Luật Quản lý thuế và những vấn đề cần
bàn thêm”, Nghiên cứu lập pháp.
Qua quá trình phân tích, nghiên cứu tác giả nhận thấy mỗi đề tài đều có những
giá trị khoa học về mặt pháp lý cũng như là thực tiễn nhất định, đáp ứng nhu cầu
hoàn thiện các quy định của pháp luật và phát triển về thuế thu nhập cá nhân. Tuy
nhiên, các công trình nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu, phân tích những quy định của
Luật thuế thu nhập cá nhân nói chung và không phải thực tiễn thực hiện pháp luật
về thuế thu nhập cá nhân tại địa phương cụ thể.
Chính vì vậy, tác giả mong muốn phát triển đề tài này hơn, cụ thể là đi sâu
phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật, phân tích rõ thế nào là bất động sản,
cách xác định giá tính thuế và các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của cá nhân khi có
thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện
hành. Tác giả rất mong muốn qua đề tài luận văn của mình có thể đóng góp một
phần nào đó để tránh thất thu nguồn ngân sách nhà nước.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Mục đích:
Việc nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua ở Việt Nam và các địa phương
là yêu cầu cấp thiết, góp phần hoàn thiện Luật thuế thu nhập cá nhân. Mục đích của
luận văn là tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản ở địa phương trên cơ sở đó đề ra những giải
pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế tại Việt Nam.
- Nhiệm vụ:
Để thực hiện mục đích nêu trên tác giả thực hiện một số nhiệm vụ cơ bản sau:

4
+ Nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản nói riêng.
+ Tìm hiểu quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân của một số quốc gia
trên thế giới.
+ Nghiên cứu thực tiễn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa Thành
phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, nêu ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về vấn đề
này và đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân
từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đây là những quy định chủ yếu điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập
cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Luận văn cũng nghiên cứu thực
tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, đây là cơ sở để đánh giá
tính hiệu quả, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản thời gian qua và kết quả thu được sau quá trình thực hiện luật
thuế trên thực tế.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên nền tảng quan điểm của triết học Mác-Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật. Để đạt được mục đích nghiên cứu,
Luận văn chủ yếu dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng. Ngoài ra để
hoàn thành đề tài, Luận văn còn sử dụng kết hợp một số phương pháp nghiên cứu
truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp đối chiếu, so
sánh; Phương pháp logic; Phương pháp thống kê... nhằm làm sáng tỏ các vấn đề cần
nghiên cứu.

5
6. Điểm mới của Luận văn
- Đây là công trình nghiên cứu khoa học cụ thể về những quy định của pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn thực hiện tại địa phương cụ thể.
- Đánh giá sự phù hợp của pháp luật đối với hoạt động thực hiện pháp luật trên
thực tế, rút ra những điểm bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện quy định cụ
thể của pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu
quả của Luật này trong thời gian tới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo lập
công bằng xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và một số kiến
nghị hoàn thiện.

6
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG
CHUYỂN NHƯỢNG BĐS
1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS
1.1.1.1. Khái niệm BĐS
Việc phân chia một tài sản thành BĐS và động sản được xuất phát từ Luật La
Mã, cụ thể là luật tài sản của người La Mã. Đây là các phân loại cơ bản nhất, được
nhiều hệ thống pháp luật ghi nhận, sử dụng đến ngày nay. Tuy nhiên, hiện nay,
người một số quy định chi tiết hơn đối với BĐS so với động sản trong việc nhận
quyền, bảo vệ quyền và chuyển nhượng. Theo đó, công trình xây dựng, nhà cửa, cây
trồng, mùa màng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ đều được
xem là BĐS.
Pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều thống nhất trong việc xem
BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tùy vào trạng thái thực tế
của tài sản quan điểm chính trị của mỗi nước mà có sự khác nhau trong việc định
nghĩa thế nào là tài sản “gắn liền” với đất. Trong khi Luật Dân sự Pháp liệt kê cụ thể
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản” thì Luật Dân sự của một số nước khác như Đức, Nhật, Thái Lan chỉ
đưa ra khái niệm chung BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.1
Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều
xem BĐS là đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận gắn liền, và không thể tách rời
khỏi đất đai.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

1
Lê Bá Xuân (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam.
NXB KH-KT, Hà Nội

7
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Như vậy, nhìn chung khái niệm BĐS hiện nay rất rộng, đa dạng và được quy
định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Riêng đối với pháp luật của Việt Nam,
BĐS được xác định theo phương pháp liệt kê từ loại tài sản và kèm theo một điều
khoản mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS
Mặc dù có những điểm khác nhau về định nghĩa tuy nhiên BĐS ở hầu hết các
quốc qua đều có một số điểm đặc chung:
Một là, BĐS có tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng.
Tính chất cố định về vị trí, giới hạn về số lượng là hoàn toàn đúng đối với
BĐS là đất đai và mang tính tương đối với BĐS là tài sản gắn liền với đất. Bởi lẽ,
mỗi một phần đất nhất định chỉ có một vị trí duy nhất, không thể di dời hay chuyển
sang một vị trí khác. Trong khi đó, với điều kiện kỹ thuật hiện đại hiện tại chúng ta
có thể thực hiện việc di chuyển một tài sản gắn liền với đất từ vị trí này sang vị trí
khác.
Ngoài ra, đất đai không phải tài sản do con người tạo ra mà là kết quả của quá
trình tạo tác của thiên nhiên nên có có giới hạn về số lượng. Trong quá trình sử
dụng đất đai, con người có thể làm tăng giá trị của đất nhưng cũng không thể làm
tăng diện tích của đất. Còn đối với tài sản gắn liền với đất, mặc dù con người có thể
chủ động tạo ra được các tài sản gắn liền với đất tuy nhiên việc tạo lập ra các tài sản
trên đất cũng sẽ bị phụ thuộc, giới hạn với tính hữu hạn của đất đai.2
Hai là, BĐS có tính lâu bền.
Tính lâu bền BĐS được thể hiện thông qua “tuổi thọ vật lý” của vật kiến trúc,
công trình xây dựng tồn tại trên BĐS và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế của BĐS là khoảng thời gian mà việc sử dụng BĐS tạo ra lợi ích kinh tế cao hơn
so với chi phí đầu tư vào BĐS, chấm dứt tại thời điểm chi phí sử dụng ngang bằng
2
Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản,
Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.9

8
với lợi ích kinh tế tạo ra. Tuổi thọ kinh tế của một BĐS phụ thuộc, bị chi phối bởi
nhiều yếu tố bên ngoài như thị trường, vị trí, điều kiện kinh tế xã hội…Tuổi thọ vật
lý của vật kiến trúc như nhà cửa, công trình xây dụng… tồn tại trên đất chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của các vật, các công trình này bị hư hỏng, việc sử
dụng không đảm bảo an toàn. Tuổi thọ vật lý cũng là một trong yếu tố góp ảnh
hưởng đến tuổi thọ kinh tế của BĐS. Trong trường hợp tuổi thọ kinh tế của một
BĐS có chiều hướng giảm dần, nếu xét thấy còn có thể tiến hành cải tạo, nâng cấp
các công trình, vật kiến trúc tồn tại trên BĐS thì có thể kéo dài được mấy lần tuổi
thọ kinh tế. Như vậy, hàng hoá BĐS có tính lâu bền là do đất đai không bị mất đi,
có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng rất phong phú và đa dạng.
Ba là, BĐS có tính giá trị cao.
Chính vì tính cố định về vị trí, khan hiếm về số lượng và tình lâu bền của BĐS
đã làm cho BĐS trở thành một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị kinh tế cao mà
không một hành hóa thông thường nào có được. Bên cạnh đó, giá trị cũng BĐS sẽ
càng được tăng thêm khi có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây cũng
là tính chất có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực BĐS.
Bốn là, BĐS rất dễ bị ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể bị
chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể nhận các một số BĐS gần hoặc cạnh nhau
trong một khu vực tác động hành hưởng lẫn nhau, cộng hưởng với nhau làm tăng
giá trị của chính các BĐS đó và BĐS ở các vùng lận cận. Ví như BĐS ở càng gần
những khu trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, … thì sẽ có giá trị càng
cao. Giá trị của BĐS sẽ giảm dần khi càng ra xa. Do đó, để tăng giá trị BĐS ở một
khu vật bất kỳ, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư BĐS thường tập trung xây dựng hệ
thống các công trình phục vụ thiết yếu của cư dân.
Năm là, BĐS thường chịu tác động nhiều từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý- xã hội
Bởi vì người dân sinh sống ở mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi khu vực
khác nhau đều có thị hiếu, tập quán sinh sống khác nhau. Do vậy, nhu cầu của người
dân đối với BĐS ở những khu vực khác nhau cũng không giống nhau. Nhu

9
cầu đối với BĐS bị phụ thuộc, chi phối bởi yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn
đề tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng…Ngoài ra, trong quá trình sử dụng BĐS, BĐS có
thể dễ dàng bị điều chỉnh công năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh
doanh và các hoạt động khác của người sử dụng.
Bên cạnh các đặc điểm chung kể trên, BĐS tại Việt Nam cũng có đặc điểm
riêng. Cụ thể, hình thức sở hữu đối với BĐS trong pháp luật Việt Nam có sự phân
biệt và được chia thành 2 nhóm: hình thức sở hữu với đất đai, hình thức sở hữu đối
với tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Đối nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, công trình xây dựng, theo quy định của Bộ luật Dân Sự và các văn bản
pháp luật liên quan thì đây là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu. Hay nói khách
khác là nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với các loại BĐS này.
Đối với đất đai, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên cơ sở nền tảng của
học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội. Theo đó, trong nhà nước xã hội
chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng3
.
Tại Việt Nam, đất đai luôn được xem là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng. Chính
vì vậy, tại điều 53 Hiến Pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều này khác biệt với
một số nước theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân đối
với đất đai.
Nhà nước Việt Nam là đối tượng có đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là BĐS bởi tư cách là cơ quan đại
diện của nhân dân - chủ sở hữu của đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên,
Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện các tất cả các quyền trên toàn bộ đất đai
trong lãnh thổ nên nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác sử
3Lê Hồng Hạnh (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ
và Pháp Luật (http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=388)

10
dụng đất thông qua hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,.
Đối tượng được nhà nước trao lại quyền sử dụng là các cá nhân, tổ chức trong và
ngoài lãnh thổ Việt Nam. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền sử
dụng chỉ được giới hạn trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Tuy nhưng, các quyền năng mà nhà nước hiện nay giao lại cho các đối tượng
trên gần giống như các quyền của một chủ sở hữu độc lập (đối tượng sử dụng được
phép tặng cho, chuyển nhượng, để thừa kế, cho thuê, góp vốn, bảo lãnh, thế
chấp,...). Rõ ràng đã có một sự mâu thuẫn và sự mâu thuẫn này vẫn còn được bỏ
ngỏ.
Như vậy, trong các loại BĐS, đất đai là một đối tượng được điều chỉnh đặc
biệt với tư cách là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do nhà nước đại diện
quản lý, các cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất đai trong phạm vi quyền hạn được
nhà nước trao. Mặc dù có sự phân biệt trong hình thức sở hữu nhưng đất đai và nhà
ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên
đất lại rất khó tách bạch trên phương diện vật lý. Thực tiễn, các hoạt động chuyển
giao quyền sử dụng đất luôn song hành với hoạt động chuyển giao quyền sở hữu đối
với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng trên đất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS
Xét về ngữ nghĩa trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” có thể được hiểu
là nhượng lại cho người khác quyền sở hữu tài sản của mình hoặc quyền lợi mình
đang được hưởng, người chuyển nhượng sẽ được nhận lại khoản đề bù có giá trị
theo sự thỏa thuận của các bên.
Xét dưới góc độ luật pháp, hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các
giao dịch liên quan đến BĐS. Giao dịch liên quan đến BĐS theo quy định pháp luật
có thể kể đến là chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bằng BĐS.
Giao dịch liên quan đến BĐS là giao dịch có sự chuyển quyền của chủ thể đối
BĐS từ đối tượng này sang đối tượng khác. Quyền đối với BĐS ở đây bao gồm

11
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện hoạt động
chuyển nhượng, nó làm chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của bên chuyển quyền, đồng thời tạo lập nên quyền sử dụng, sở hữu của bên
nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng, sở hữu đối với diện tích đất và
tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, trong hoạt động chuyển nhượng, quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được mang ra trao đổi với một khoản tiền
tương ứng với giá trị của nó. Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng BĐS
mang tính hàng hóa – tiền tệ, không mang tính hiện vật như hoạt động chuyển đổi.
Từ những phân tích trên cho thấy có ba yếu tố phân biệt cơ bản giữa hoạt động
chuyển nhượng BĐS với các giao dịch liên quan đến BĐS khác
(i) Tính đồng thời trong việc chuyển giao BĐS và quyền sở hữu/sử dụng đối
với BĐS;
(ii) Tính đền bù ngang giá, biểu hiện thông qua giá mua bán, chuyển nhượng
BĐS;
(iii) Tính chuyển giao không hoàn lại đối với BĐS đã chuyển nhượng, BĐS
không còn bất kỳ sự liên hệ nào với bên chuyển nhượng
Trong đó, yếu tố (i) là đặc tính cơ bản trong các tất cả các giao dịch liên quan
đến BĐS nói chung, đặc tính (ii) là đặc tính chung của hoạt động thuê, hoạt động
chuyển nhượng, đặc tính không hoàn lại (iii) thường được thấy trong các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, chỉ riêng có hoạt động chuyển nhượng
mới hội đầy đủ ba đặc tính trên và đây cũng là đặc trưng của quan hệ mua bán,
chuyển nhượng BĐS. Yếu tố làm nên sự khác biệt chính cho hoạt động chuyển
nhượng BĐS là tính đền bù tương đương và tính không hoàn lại của BĐS chuyển
giao. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi người chuyển nhượng sẽ
không còn bất kỳ mối liên hệ nào với BĐS sau khi hoàn thành giao dịch chuyển
nhượng BĐS hợp pháp. Đồng thời, mọi yêu cầu liên quan đến việc đòi lại quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc những quyền lợi liên quan sẽ
không có cơ sở để xem xét.

12
So sánh với giao dịch cho thuê, dù thời hạn cho thuê có kéo dài đến 50 hoặc
70 năm, người cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, vẫn có đầy đủ các quyền đối với
tài sản của họ, song song đó người thuê chỉ có những quyền theo quy định của pháp
luật và hợp đồng. Còn đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, mặc dù việc
trao đổi cũng dựa trên cơ sở các mảnh đất và quyền sử dụng đất có cùng tính chất và
ngang giá nhưng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất bị hạn chế và chỉ được thực
hiện khi thỏa mãn các quy định của pháp luật.4
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
1.2.1. Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Trong khoa học pháp lý hiện nay, vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về
thuế. Các nhà nghiên cứu đưa ra khái niệm về thuế dựa trên khía cạnh mà họ muốn
khai thác, tìm hiểm nên dẫn đến các khái niệm về thuế chưa phản ánh được đầy đủ
về bản chất của thuế. Theo một số quan điểm về thuế kinh điển: “để duy trì quyền
lực công cộng, cần phải có những sự đóng góp của những người công dân của nhà
nước đó là thuế khóa” 5
. Đối với quan điểm này, thuế chỉ đơn giản là phần đóng
góp của công dân để duy trì hoạt động của nhà nước. Trong ấn phẩm “Economics”
của hai nhà kinh tế Mỹ là Makkollhell và Bruy đã đưa ra một khái niệm khác về
thuế dựa trên cơ sở đối giá: “Thuế là một khoản tiền chuyển giao bắt buộc bằng tiền
(hoặc chuyển giao bằng hàng hóa, dịch vụ) của các công ty và các hộ gia đình cho
chính phủ, mà trong sự trao đổi đó họ không nhận ra được trực tiếp hàng hóa dịch
vụ nào cả, khoản nộp đó không phải là tiền phạt mà tòa tuyên phạt do vi phạm pháp
luật” 6
. Theo khái niệm được đưa ra, thuế là một nghĩa vụ của một doanh nghiệp,
một hộ gia đình phải thực hiện đối với nơi mà mình kinh doanh hoặc sinh sống,
không quan tâm việc sử dụng tiền thuế như thế nào.
4
Nguyễn Thuỳ Trang (2016) , Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất ở, Tạp chí dân chủ và Pháp luật
(http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=102)
5
Mác-Ăng Ghen. TT.T2 - NXB Sự thật, Hà Nội, 1962, tr.552
6

13
Nhìn từ góc độ phân phối thu nhập, thuế là hình thức phân phối lại tổng sản
phẩm xã hội và thu nhập quốc dân nhằm hình thành quỹ tiền tệ tập trung của nhà
nước nhằm phục vụ các nhu cầu chi tiêu trong quá trình thực hiện chức năng của
nhà nước. Dưới góc độ người nộp thuế, thuế là khoản tiền bắt buộc mà mỗi tổ chức,
cá nhân phải đóng góp theo quy định pháp luật.
Tại Việt Nam, hiện nay, trong khoa học pháp lý cũng chưa có định nghĩa
thống nhất về thuế. Theo từ điển Tiếng Việt (trung tâm từ điển năm 1998) thì thuế
là khoản tiền hay hiện vật mà người dân hoặc tổ chức kinh doanh tùy theo tài sản
thu nhập, nghề nghiệp… buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật.7
Mặc dù có nhiều định khác nhau về thuế nhưng có thể có một góc nhìn khái
quát về thuế là một khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trích nộp cho nhà nước và
gắn liền với quyền với quyền lực nhà nước, không hoàn trả trực tiếp mà được dùng
để phục vụ hoạt động nhà nước và chi tiêu công cộng.
Thuế hiện nay có hai hình thức: thuế trực thu và thuế gián thu. Thuế trực thu là
thuế thu trực tiếp từ người nộp thuế gắn liên với thu nhập của người nộp thuế. Thuế
gián thu là thuế thu thông qua giá cả của hàng hóa, dịch vụ.
Thuế TNCN là một loại thuế trực thu đối thu nhập thực nhận của cá nhân của
cá nhân trong một năm, một tháng hay theo từng lần pháp sinh thu nhập. Theo quy
định pháp luật về thu nhập cá nhận thì đối tượng nộp thuế TNCN chính là cá nhân
có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Đối tượng chịu
thuế là thu nhập mà cá nhân nhận được. Theo điều 3 Luật TNCN 2007 thì TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các khoản thu nhập chịu thuế.
Từ các phân tích và quy định của pháp luật, thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS có thể được hiểu là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập chịu thuế
phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân bao gồm: Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Thu nhập từ chuyển
7

14
nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê
đất, quyền thuê mặt nước.
1.2.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thứ nhất, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một loại thuế trực
thu Như đã trình bày ở trên thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập hoặc
tài sản của các đối tượng nộp thuế. Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
được coi là thuế trực thu vì loại thuế này đánh trực tiếp vào TNCN phát sinh từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS. Cá nhân là đối tượng chịu thuế, là người phải trích một
khoản tiền từ thu nhập của mình để nộp vào ngân sách nhà nước. Thuế trực thu khác
thuế gián thu ở chỗ thuế không được cộng vào giá cả hàng hóa, dịch vụ, người tiêu
dùng phải nộp thuế bất kể thu nhập, hoàn cảnh như thế nào, miễn có phát sinh hành
vi tiêu dùng là phải nộp thuế. Trong khi đó thuế trực thu nói chung và thuế TNCN
nói riêng xác định phần đóng góp thường dựa vào khả năng của từng đối tượng, chủ
thể có thu nhập cao thì phải nộp thuế cao, thu nhập thấp thì nộp ít, thu nhập như
nhau thì nộp như nhau. Điều này khiến cho thuế TNCN đảm bảo tính công bằng
trong xã hội.
Tuy nhiên, thuế trực thu cung có nhược điểm là khó kiểm soát trong việc thu
thuế vì thuế trực thu hay thuế TNCN đánh trực tiếp vào lợi ích của cá nhân làm cho
họ cảm thấy có gánh nặng khi phải trích lợi ích của mình cho nhà nước, tất yếu dẫn
đến người nộp thuế có xu hướng trốn thuế, gian lận thuế.
Thứ hai, đối tượng chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là thu
nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thu nhập chịu thuế rất đa dạng và mỗi sắc thuế xác định những khoản thu
nhập cụ thể là đối tượng chịu thuế riêng biệt. Thu nhập là kết quả của một hoạt động
nào đó, có thể là hoạt động lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hay từ các giao
dịch trong đời sống…Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu
nhập có được từ hành vi chuyển nhượng BĐS của cá nhân. Hành vi này có thể được
thực hiện vì mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh nhưng kết quả có phát
sinh thu nhập.

15
Về nguyên tắc, thu nhập chịu thuế chịu sự ảnh hưởng của hai yếu tố chính là:
yếu tố quốc tịch và yếu tố lãnh thổ (chủ quyền quốc gia). Thu nhập chịu thuế có thể
hiểu khái quát là khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức Việt Nam có được ở trong, từ
ngoài Việt Nam, khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức nước ngoài có được tại Việt
Nam. Riêng đối với TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chỉ phải chịu thuế khi
thu nhập đó phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam. Trường hợp
cá nhân Việt Nam có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ở ngoài
phạm vi lãnh thổ Việt Nam thì nhà nước Việt Nam không thể thu thuế thu nhập đối
với khoản thu này.
Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân chỉ được
miễn thuế khi thuộc một trong hai trường hợp sau:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” 8
Tức là ngoài hai trường hợp kể trên, cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS đều phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định pháp
luật bất kể việc chuyển nhượng đó có phát sinh thu nhập cho cá nhân hay không.
Trong khi đó, tổ chức khi chuyển nhượng BĐS chỉ phải nộp thuế khi phát sinh
thu nhập. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của tổ chức được xác định
bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của BĐS và các chi phí liên quan đến hoạt
động này. Do đó, nhiều tổ chức, doanh nghiệp lợi dụng quy định này để tránh thuế.
Thứ ba, đối tượng nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá
nhân
Pháp luật thuế hiện nay phân chia thuế thu nhập thành hai loại: thuế thu nhập
doanh nghiệp và thuế TNCN. Cơ sở của sự phân chia này dựa trên chủ thể pháp

8
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sử đổi bổ sung năm 2012, 2014

16
sinh thu nhập. Nếu cá nhân là chủ thể phát sinh thu nhập thì đối tượng nộp thuế
TNCN là cá nhân bất kể thu nhập đó là từ hoạt động kinh doanh hay phi kinh doanh.
Nếu tổ chức là chủ thuế phát sinh thu nhập thì tổ chức là đối tượng nộp thuế thu
nhập doanh nghiệp cho thu nhập từ bất kể hoạt động nào miễn là nó hợp pháp. Thuế
TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một bộ phận của thuế TNCN nên đối
tượng nộp thuế cũng phải tuân thủ theo các quy định chung của luật thuế TNCN.
1.3. Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có
vai trò nhất định đối với sự phát triển kinh tế, ổn định xã hội của một quốc gia.
1.3.1. Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội
- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước:
Ở bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, mỗi cá nhân đều mong muốn có thu
nhập cao để có thể đảm đời sống vật chất cũng như tinh thần của mình. Từ đó kéo
theo thuế TNCN – một sắc thuế đánh vào chính thu nhập của mỗi cá nhân mà
nguyên tắc là dựa trên chính thu nhập của họ sẽ là một thành phần trong hệ thống
thuế tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, với đối tượng và phạm vi
tác động rộng nên thuế TNCN cũng là một trong những nguồn tài chính cho một
quốc gia.
- Thuế TNCN góp phần đảm bảo tính công bằng và giảm bớt sự phân hóa giàu
nghèo trong xã hội.
Khi xây dựng Luật thuế TNCN các nhà làm luật đã quán triệt thuế TNCN phải
là một sắc thuế đảm bảo tính công bằng xã hội. Điều này được thể hiện qua từng
chế định, từng điều luật của Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn dưới luật.
Bởi lẽ, trong xã hội có những người thu nhập cao, thu nhập trung bình và thậm chí
là thu nhập thấp nên pháp luật không thể đánh thuế như nhau giữa các đối tượng có
sự chênh lệch về mặt thu nhập. Bên cạnh đó, mặc dù có những đối tượng có thu
nhập như nhau nhưng tỷ lệ nộp thuế là khác nhau vì pháp luật có những quy định
liên quan đến miễn, giảm đối với những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, khi đó

17
số tiền thuế mà họ phải nộp cho ngân sách nhà nước sẽ thấp hơn hoặc được miễn so
với những người có cùng mức thu nhập.
Tuy nhiên, với sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt như hiện nay, liệu
chính sách thuế TNCN có đảm bảo được tính công bằng của mình nữa hay không
khi phần thuế nộp cho ngân sách nhà nước không là bao nhiêu so với thu nhập đối
với cá nhân có thu nhập cao trong xã hội.
- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm:
Một trong những vai trò quan trọng của thuế TNCN là điều tiết vĩ mô đối với
nền kinh tế. Loại thuế này điều tiết trực tiếp đến hoạt động cung - cầu trên thị
trường. Bởi lẽ, nó điều tiết trực tiếp đến thu nhập của mối cá nhân trong xã hội từ đó
tác động đến mặt tiêu dùng không cần thiết, làm giảm khả năng thanh toán của cá
nhân. Song song đó, góp phần thực hiện chính sách tiêu dùng hợp lý, tiết kiệm,
không lãng phí. Tuy nhiên, việc tác động này có ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất
hàng hóa và cung ứng dịch vụ của mỗi quốc gia. Vì theo quy luật thị trường thì “có
cầu mới có cung” khi nhu cầu giảm thì cung cũng sẽ giảm, cũng làm ảnh hưởng
không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, sự
vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường có thể sẽ chậm lại.
- Góp phần phát hiện thu nhập bất hợp pháp:
Trên thực tế, một số cá nhân có thu nhập khá cao. Tuy nhiên, những nguồn thu
nhập này có được là do thực hiện hành vi trái pháp luật như tham ô, trốn thuế, buôn
bán, vận chuyển hàng cấm hoặc nhận hối lộ,… Vì thế, thuế TNCN phải là một công
cụ hữu hiệu để ngăn chặn hoặc giảm bớt thiệt hại cho quốc gia, tránh làm ảnh
hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội của một đất nước. Và đây cũng chính là một vai
trò quan trọng của thuế TNCN.
- Thuế TNCN giúp nâng cao ý thức của người dân về quyền và nghĩa vụ của
mình đối với nhà nước.
Ở một số nước phát triển như Mỹ, Pháp, Anh…thì người dân học nhận thức
được việc nộp thuế vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ và họ tự thực hiện việc kê khai và
nộp thuế, không cần qua bất kỳ một cơ quan nào. Còn đối với một số quốc gia đang

18
phát triển như Việt Nam, Lào, Campuchia thì người dân cho rằng việc nộp thuế là
nghĩa vụ bắt buộc. Họ thấy nghĩa vụ phải bỏ ra một số tiền đáng lẽ ra là của mình
mà phải nộp cho nhà nước, họ cảm thấy không công bằng và hầu như không nhận
được bất kỳ một quyền lợi gì. Thuế TNCN là một loại thuế trực thu nên khi thu thuế
người dân biết được ngay, còn những loại thuế gián thu thì học hầu như không nhận
thấy được nên ít khi phản đối.
Vậy làm thế nào để nâng cao ý thức của người dân về thuế TNCN để cho họ
thấy được quyền và nghĩa vụ của mình khi nộp loại thuế này? Cơ quan hữu quan
cần có những biện pháp như tuyên truyền để người dân nắm rõ được quy định của
pháp luật về thuế TNCN, quyền và lợi ích của mình khi đóng góp một phần thu
nhập vào ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cũng phải thực
hiện việc công khai số thuế thu được để người dân phần nào an tâm về số tiền của
học nộp vào ngân sách nhà nước được sử dụng vào những mục đích gì. Từ đó,
người dân mới nhìn nhận và thấy rõ việc nộp thuế không chỉ là nghĩa vụ mà là
quyền, đảm bảo sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của một quốc gia.
Những khó khăn từ việc thu thuế TNCN cũng là một động lực thúc đẩy cơ
quan có thẩm quyền phải có những chiến lược để xây dựng, nâng cao sự hiểu biết, ý
thức của người dân để họ biết được quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện nghĩa
vụ tài chính đối với nhà nước.
1.3.2. Đối với hệ thống quản lý thuế
- Góp phần khắc phục nhược điểm của một số loại thuế khác: Một số thuế gián
thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt đều có nhược điểm là tất cả cá
nhân đều phải chịu thuế mà không phân biệt giàu hay nghèo. Điều này ảnh hưởng
không nhỏ đến bộ phận dân cư có thu nhập thấp trong xã hội vì khi tiêu thụ cùng
một lượng hàng hoá mọi người không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế
như nhau. Nếu tính thuế TNCN theo phương pháp luỹ tiến từng phần sẽ góp phần
khắc phục được nhược điểm này.

19
1.4. Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
1.4.1. Đối tượng nộp thuế TNCN
Là một loại thuế trực thu nên thuế TNCN có đối tượng chịu thuế cũng là đối
tượng nộp thuế. Xác định đối tượng nộp thuế là một trong những nội dung quan
trọng của thuế TNCN, từ đó mới có thể vận dụng cách tính thuế cho phù hợp. Khi
tiến hành xác định đối tượng nộp thuế, người ta thường dựa vào hai đặc điểm là
“nơi cư trú” và “nguồn phát sinh thu nhập”.
Dựa trên đặc điểm cư trú, một cá nhân được xác định là cư trú ở một nước
phải nộp thuế tại đó đối với mọi khoản thu nhập phát sinh từ khắp nơi trên thế giới,
còn một cá nhân được xác định là không cư trú ở một nước chỉ phải nộp thuế cho
phần thu nhập phát sinh tại nước đó.
Theo nguyên tắc cư trú, một cá nhân được coi là đối tượng cư trú tại một quốc
gia sẽ phải chịu thuế TNCN đối với toàn bộ thu nhập có được, không phân biệt
nguồn thu nhập phát sinh là ở trong nước hay nước ngoài. Còn một cá nhân được
coi là đối tượng không cư trú chỉ phải chịu nghĩa vụ thuế đối với phần thu nhập có
nguồn gốc tại nước đó. Đa số các quốc gia quy định, đối tượng cư trú là những
người có thời gian sinh sống ở nước sở tại trên 182 hoặc trên 183 ngày trong năm
tính thuế (có thể là năm dương lịch hoặc năm tài chính) hoặc trong khoảng 12 tháng
liên tục. Nếu không thỏa mãn điều kiện trên thì được coi là đối tượng không cư trú.
Các nước áp dụng nguyên tắc này là Nhật Bản, Trung Quốc, Philippin, Malaysia,
Thái Lan, Nga, Thụy Điển...Ví dụ cụ thể của một số nước quy định về đối tượng
nộp thuế TNCN theo nguyên tắc cư trú như:
Nhật Bản: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và không cư trú
tại Nhật Bản. Trong đó, cá nhân cư trú tại Nhật Bản là những người đã sống từ lâu
hay đã và đang định cư tại Nhật trong một thời gian dài liên tục từ một năm trở lên.
Cá nhân không cư trú tại Nhật Bản là người có thời gian cư trú tại Nhật dưới một
năm.
Philippin: Đối tượng nộp thuế TNCN tại Philippin bao gồm cả các cá nhân cư
trú và không cư trú. Trong đó công dân cư trú là đối tượng chịu thuế thu nhập trên

20
thu nhập toàn cầu (bao gồm cả thu nhập có nguồn gốc tại Philippin và thu nhập có
nguồn gốc từ nước ngoài). Công dân không cư trú, người nước ngoài cư trú hoặc
người nước ngoài không cư trú là đối tượng chịu thuế đối với phần thu nhập phát
sinh tại Philippin.
Trung Quốc: đối tượng nộp thuế TNCN là các cá nhân có chỗ ở hoặc không
có chỗ ở trong nước Trung Quốc, mà cư trú tại Trung Quốc đủ 1 năm, thì phải nộp
thuế đối với toàn bộ thu nhập của người đó nhận được từ trong và ngoài nước
Trung Quốc. Cá nhân không có chỗ ở tại Trung Quốc mà cư trú dưới 1 năm, thì
phải nộp thuế đối với thu nhập phát sinh từ Trung Quốc.
Mỹ: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và không cư trú.
Người nước ngoài được coi là cư trú tại Mỹ nếu họ cư trú thường xuyên hợp pháp
tại Mỹ (được cấp thẻ xanh) hoặc nếu họ có mặt ở Mỹ trong một khoảng thời gian
dài đủ để được cấp một thẻ lưu trú9
.
Theo đặc điểm “nguồn phát sinh thu nhập” lại quy định: một cá nhân phải nộp
thuế TNCN nếu phát sinh thu nhập. Nguyên tắc này được áp dụng có hiệu quả để
thu thuế TNCN của các đối tượng nộp thuế là đối tượng không cư trú. Cách đánh
thuế dựa trên tiêu chí này phù hợp với những quốc gia có người nước ngoài đến đầu
tư, làm việc hoặc sinh sống trong một khoản thời gian nhất định.
Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Khoản 1 Điều 3 Luật thuế TNCN thì
đối tượng nộp thuế TNCN được định nghĩa như sau: “Đối tượng nộp thuế TNCN là
cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh
trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế
quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Theo đó, đối tượng nộp thuế TNCN bao gồm hai đối tượng: Thứ nhất là cá
nhân cư trú có thu nhập chịu thuế tại Điều 3 Luật TNCN phát sinh trong và ngoài
lãnh thổ Việt Nam; thứ hai là cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định
tại Điều 3 của Luật thuế TNCN phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

9
Viện Khoa học Tài chính (1990), Thuế và cái cách thuế ở nước ta, Bộ Tài Chính

21
1.4.2. Các khoản thu nhập chịu thuế
Để đánh giá đúng và chính xác tiêu chí của việc ban hành Luật thuế TNCN mà
từng nước áp dụng như: Sắc thuế này có thực sự công bằng không, thuế này đem lại
nguồn thu như thế nào cho ngân sách thì việc xác định các loại thu nhập chịu thuế là
vấn đề mang tính quyết định. Thu nhập chịu thuế là một khoản thu nhập nằm trong
diện chịu thuế TNCN theo quy định trong chính sách thuế TNCN của từng quốc gia.
Để tính được thuế TNCN mà đối tượng nộp thuế phải nộp, trước tiên phải xác định
được những khoản thu nhập nào là thu nhập chịu thuế và cách tính thu nhập, sau đó
trừ các khoản miễn trừ, khấu trừ...(nếu có) cơ quan thuế xác định được thu nhập tính
thuế, áp dụng thuế suất theo quy định sẽ xác định được số thuế phải nộp
Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, các khoản thu nhập chịu thuế từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS bao gồm các hoạt động sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công
trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành
trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc
tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có
quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản
theo quy định của pháp luật.

22
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới
mọi hình thức10
.
Trong một số trường hợp, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN nói chung và
miễn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói riêng khi thuộc một trong
các trường hợp dưới đây, cụ thể:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS)
giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu
nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định này phải đáp ứng đủ các
điều kiện sau:
+ Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng
một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình
xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
+ Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến
thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
+ Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở
chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về
10
Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá
nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của
Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân.

23
tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê
khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật11
.
Các quy định liên quan đến nội dung miễn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS nói trên còn được hướng dẫn chi tiết tại Điều 3 Thông tư
111/2013/TT-BTC.
1.4.3. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế là những yếu tố được sử dụng làm cơ sở xác định số thuế
phải nộp cho từng đối tượng chịu thuế riêng biệt. Căn cứ tính thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS bao gồm hai yếu tố: thu nhập tính thuế (giá chuyển
nhượng từng lần) và thuế suất.
1.4.3.1. Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần)
Thứ nhất, giá chuyển nhượng đối với BĐS chỉ bao gồm quyền sử dụng đất:
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình
xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển
nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp
đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Thứ hai, giá chuyển nhượng đối với BĐS bao gồm quyền sử đụng đất và tài
sản gắn liền với đất: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển
nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
11
Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

24
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu
hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ
phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định
của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá
trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng
không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên
tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây
dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định
theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư
xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển
nhượng.
1.4.3.2 Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng. Giá
chuyển nhượng được xác định như nội dung phân tích tại mục 1.4.3.1.
1.4.4. Kỳ tính thuế
Kỳ tính thuế là khoảng thời gian để xác định số tiền thuế phải nộp ngân sách
nhà nước theo quy định của pháp luật về thuế12
.
Kỳ tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS (bao gồm cá nhân cư
trú và cá nhân không cư trú) được xác định như sau: Tính thuế theo từng lần phát
sinh thu nhập đối. Tức mỗi lần phát sinh thu nhập chịu thuế (mỗi lần chuyển
nhượng BĐS) thì cá nhân sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký, kê khai và nộp thuế
TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

12
Khoản 4 Điều 5 Luật quản lý thuế 2006.

25
1.4.5. Đăng ký, kê khai và nộp thuế
1.4.5.1. Đăng ký thuế
Đăng ký thuế là việc người nộp thuế kê khai những thông tin của người nộp
thuế theo mẫu quy định và nộp tờ khai cho cơ quan quản lý thuế để bắt đầu thực
hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo các quy định của pháp luật. Tổng Cục
Thuế là cơ quan nhà nước có trách nhiệm quản lý về đăng ký thuế và cấp mã số
thuế13
.
Tự khai, tự nộp thuế là cơ chế quản lý thuế, trong đó người nộp thuế được chủ
động và tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của mình theo quy định của pháp luật.
Người nộp thuế tự kê khai, tự tính toán số thuế phải nộp, tự nộp thuế cho NSNN
theo đúng thời hạn mà Luật quy định và tự chịu trách nhiệm về việc kê khai, nộp
thuế của mình. Cơ quan quản lý thuế không can thiệp trực tiếp vào việc kê khai, nộp
thuế của người nộp thuế trừ khi phát hiện ra các sai sót, vi phạm hoặc có các dấu
hiệu không tuân thủ pháp luật thuế.
Xuất phát từ thực tiễn, mỗi cá nhân cần có một MST riêng để cơ quan quản lý
theo dõi. Việc đăng ký và cấp MST cá nhân cần được triển khai nhanh chóng và kịp
thời, tiến tới mỗi công dân đều có một mã số không phân biệt có thu nhập chịu thuế
hay không có thu nhập chịu thuế. Cá nhân có thu nhập chịu thuế thực hiện đăng ký
thuế để được cơ quan thuế cấp MST cho bản thân và cho mỗi người phụ thuộc được
giảm trừ gia cảnh. Tổ chức, cá nhân trả thu nhập chịu thuế thực hiện đăng ký thuế
để được cơ quan thuế cấp MST
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đăng ký thuế bao gồm các nội dung:
đối tượng phải đăng ký, hồ sơ đăng ký và địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế, cụ thể:
- Đối tượng phải đăng ký thuế: Cá nhân có thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS là cá nhân chuyển nhượng BĐS.
- Hồ sơ đăng ký (hồ sơ kê khai) thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS
bao gồm:

13
Trường địa học kinh tế quốc dân (2002), Giáo trình quản lý thuế, Nhà xuất bản thống kê

26
+ Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông
tư số 92/2015/TT-BTC.
+ Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách
nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc
sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền
nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà ở.
+ Hợp đồng chuyển nhượng BĐS. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển
nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có
quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai
trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.
Trường hợp uỷ quyền BĐS thì nộp Hợp đồng uỷ quyền BĐS.
+ Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS được miễn thuế TNCN thì người
nộp thuế phải cung cấp giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế
theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 3 Điều 16 của Thông tư 156/2013/TT-BTC.
+ Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp
luật (trong trường hợp chuyển nhượng BĐS do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc
diện tạm thời chưa thu thuế TNCN).
- Địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế: Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ
chuyển nhượng BĐS tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi Cục Thuế nơi có BĐS
chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên
thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có BĐS
chuyển nhượng.

27
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi Cục
Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu.
1.4.5.2. Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS:
Khai thuế là việc người nộp thuế tự xác định số thuế phải nộp phát sinh trong
kỳ khai thuế theo quy định. Người nộp thuế sử dụng hồ sơ khai thuế theo quy định
của Luật Quản lý thuế để kê khai số thuế phải nộp với cơ quan thuế và tự chịu trách
nhiệm về tính chính xác của số liệu trong hồ sơ khai thuế.
Nền tảng của quản lý thuế hiện đại chính là hướng đến và phát huy cao nhất
tính tự giác tuân thủ pháp luật của người nộp thuế. Ở một số nước phát triển, việc
quản lý thuế theo cơ chế hiện đại, hiệu quả này được hầu hết các nước trên thế giới
áp dụng. Việc quản lý theo cơ chế như vậy sẽ giúp cơ quan thuế phân bổ nguồn lực
theo hướng chuyên môn hóa, chuyên sâu trong quản lý, cải tiến các quy trình quản
lý rõ ràng làm tăng sự minh bạch trong quản lý thuế, đồng thời giảm bớt chi phí
quản lý, thúc đẩy cải cách hành chính thuế.
Sau nghĩa vụ đăng ký thuế, người nộp thuế được cơ quan quản lý thuế cấp mã
số thuế cá nhân, nghĩa vụ tiếp theo của người nộp thuế đó là thực hiện kê khai chính
xác, trung thực, đầy đủ các thông tin vào tờ mẫu khai thuế và chịu trách nhiệm trước
pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Tùy vào loại kê khai
mà người nộp thuế thực hiện việc kê khai theo các kỳ khác nhau: Kê khai và nộp
thuế theo tháng; Kê khai theo năm đối với loại thuế có kỳ tính thuế năm; Kê khai và
nộp thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế.
Cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phải thực hiện khai
thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế. Hồ
sơ kê khai thuế được đề cập tại mục 1.4.5.1.
Cơ quan quản lý BĐS chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng
BĐS khi đã có chứng từ nộp thuế TNCN hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản

28
thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm
thời chưa thu thuế.
1.4.5.3. Nộp thuế thu nhập cá nhận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS:
Nộp thuế là việc người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ tài chính của họ đối với
Nhà nước. Số tiền thuế mà người nộp thuế nộp sẽ dựa vào số thuế người nộp thuế
đã kê khai hoặc do cơ quan thuế ấn định. Người nộp thuế có thể thực hiện theo
phương thức “cơ chế tự kê khai, tự nộp thuế” thì phải nộp đủ số tiền thuế đã tính và
khai với cơ quan quản lý thuế theo thời hạn nộp hồ sơ khai thuế; hoặc trong trường
hợp cơ quan quản lý thuế tính thuế hoặc ấn định thuế thì thời hạn nộp thuế là thời
hạn ghi trên thông báo nộp thuế hoặc quyết định thu thuế của cơ quan quản lý thuế.
Người nộp thuế có thể lựa chọn cách thức thực hiện nghĩa vụ nộp thuế hoặc nộp
thuế bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản nhằm phù hợp với khả năng của mình.
(i) Trong trường hợp người nộp thuế bằng tiền mặt trực tiếp tại Kho bạc Nhà
nước, Kho bạc Nhà nước phải xác nhận trên chứng từ nộp thuế về số thuế đã thu;
trong trường hợp nộp thuế bằng tiền mặt tại cơ quan thuế, ngân hàng, tổ chức tín
dụng hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế thì những chủ thể
này khi nhân tiền thuế phải cấp cho người nộp thuế chứng từ thu tiền thuế theo đúng
quy định của pháp luật.
(ii) Trong trường hợp nộp thuế bằng chuyển khoản: Ngân hàng, tổ chức tín
dụng thực hiện trích chuyển tiền từ tài khoản của người nộp thuế vào tài khoản của
Kho bạc Nhà nước phải xác nhân trên chứng từ nộp tiền thuế của người nộp thuế;
ngân hàng, tổ chức tín dụng phải phản ảnh đầy đủ các nội dung của chứng từ nộp
tiền thuế trên chứng từ phục hồi gửi Kho bạc Nhà nước nơi thu NSNN.
Đối với trường hợp nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thì cơ
quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp và thông báo số thuế phải nộp theo
mẫu số 11-1/TB-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC cho người
nộp thuế biết trong thời hạn nhất định kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

29
Thời hạn nộp thuế là 30 ngày kể tử ngày nhận được thông báo theo mẫu số 11-
1/TB-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC. Địa điểm nộp thuế
cũng được hướng dẫn trong mẫu nêu trên.
Sau khi nộp thuế, cá nhân sẽ nộp lại chứng từ chứng minh việc nộp thuế (ví
dụ: biên lai thu tiền,…) cho cơ quan thuế để cơ quan thuế xác nhận hoàn tất nghĩa
vụ thuế.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Trong Chương 1, luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS, thuế TNCN
nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói riêng, đặc điểm và
trò của thuế TNCN; pháp luật thuế TNCN, những đặc trưng cơ bản của pháp luật
TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; phân tích, luận giải những nội dung điều
chỉnh chủ yếu của pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Bên
cạnh đó, chương này cũng liên hệ, so sánh những quy định của pháp luật thuế
TNCN của một số nước trên thế giới để làm rõ hơn những lý luận cơ bản của pháp
luật thuế TNCN.

30
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TNCN TỪ HOẠT
ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẾN TRE,
TỈNH BẾN TRE VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
2.1. Tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến
Tre, tỉnh Bến Tre.
Trong những năm gần đây, tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa
bản Thành phố Bến Tre có những bước chuyển mình đáng khích lệ. Cụ thể thông
qua các số liệu được thống kê bên dưới.
Bảng 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ
năm 2013 –năm 2017
Đơn vị: Lượt
Năm Số lượt chuyển nhượng BĐS
2013 4705
2014 4508
2015 5314
2016 5928
2017 7427
Nguồn: Chi cục thuế Thành phố Bến Tre14

14
Số liệu thống kê của Chi cục thuế Thành phố Bến Tre từ năm 2013 đến năm 2017.

31
Biểu đồ 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành
phố Bến Tre từ năm 2013 - năm 2017
Đơn vị: Lượt
8000 7427
7000
5928
5314
6000 4705 4508
5000
4000
3000
2000
1000
0
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
Số lượt
2.2.
Qua bảng 2.1 và biểu đồ 2.1 trên cho thấy, tình hình chuyển nhượng BĐS tại
Thành phố Bến Tre có sự dao động lên xuống qua các năm từ năm 2013 đến năm
2017. Cụ thể: Năm 2013 số lần chuyển nhượng BĐS trên địa bàn là 4.705 lượt; năm
2014 có 4.508 lượt có sự giảm so với năm 2013; đến năm 2015 tăng lên 5.314 lượt;
năm 2015 tiếp tục tăng lên 5.928 lượt; đến năm 2017 có 7.427 lượt. Như vậy, từ
năm 2013 đến năm 2017, hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bản có chiều
hướng tăng. Lý do: Trình độ hiểu biết pháp luật của người dân ngày càng được nâng
cao nên người dân hiểu rõ được quyền và lợi ích của mình trong hoạt động chuyển
nhượng BĐS, công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai nói chung đạt được hiệu

15
Số liệu thống kê của Chi cục thuế Thành phố Bến Tre từ năm 2013 đến năm 2017.

32
quả và bên cạnh đó do pháp luật đất đai có sự thay đổi.Kết quả thu thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre 2.2.1.
Những thành tựu đạt được
Thực hiện các quy định của pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS, ngành thuế Thành phố Bến Tre đạt được một số thành tựu thông qua
các số liệu được thống kê bên dưới.
Bảng 2: Tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018
Đơn vị: Ngàn đồng
Năm Số tiền thuế TNCN do chuyển nhượng Số tiền thuế TNCN thu
BĐS thu cho ngân sách Nhà nước trên cho ngân sách Nhà nước
địa bàn trên địa bàn
2013 7.954.832 15.735.000
2014 8.879.670 17.921.000
2015 11.200.210 24.414.000
2016 12.537.305 30.327.000
2017 12.809.366 35.243.000
T6/2018 8.369.718 18.701.000
Tổng 61.751.101 142.341.000

16
Số liệu thống kê của Chi cục thuế Thành phố Bến Tre từ năm 2013 đến tháng 6 năm 2018.

33
Biểu đồ 2: Diễn biến tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-
T6/2018
Đơn vị: Ngàn đồng
40,000,000
35,243,000
35,000,000
30,327,000
30,000,000
25,000,000
24,414,000
20,000,000 17,921,000 18,701,000
15,735,000
15,000,000 12,537,305 12,809,366
11,200,210
10,000,000
8,879,670
8,369,718
7,954,832
5,000,000
0
Bảng 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động
địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018
Đơn vị: %
Thời gian Tiền thuế TNCN Tiền thuế TNCN từ Tổng tiền thuế
từhoạt động các hoạt động khác TNCN nói
chuyển nhượng (trừhoạtđộng chung
BĐS chuyển nhượng BĐS)
2013-T6/2018 43,38 56,62 100,00
17
Số liệu thống kê của Chi cục thuế Thành phố Bến Tre từ năm 2013 đến tháng 6 năm 2018.

18
Số liệu thống kê của Chi cục thuế Thành phố Bến tre từ năm 2013 đến tháng 6 năm 2018.

34
Biểu đồ 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt
động chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng
BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018
Đơn vị: %
43,38%
56,62%
Tỷ lệ từ chuyển nhượng BĐS
Tỷ lệ từ thuế TNCN khác (trừ chuyển nhượng BĐS)
Nguồn: Chi Cục Thuế Thành phố Bến Tre19
Ngành thuế Thành phố Bến Tre đã đạt được một số kết quả nhất định trong
công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, cụ thể:
- Một là, tạo nguồn thu tương đối ổn định cho ngân sách địa phương:
+ Tình hình thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn
Thành phố Bến Tre: Dựa vào số liệu được thống kê tại Bảng 2.2 và Biểu đồ 2.2, ta
thấy tình hình thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có sự tăng dần
qua các năm, cụ thể năm 2013 thu được 7.954.832 ngàn đồng, năm 2014 thu được
8.879.670 ngàn đồng, năm 2015 thu được 11.200.210 ngàn đồng, năm 2016 thu
được 12.537.305 ngàn đồng, năm 2017 thu được 12.809.366 ngàn đồng và sáu
tháng đầu năm 2018 thu được 8.369.718 ngàn đồng. Tình hình thu thuế TNCN có
chiều hướng tích cực, đem lại một nguồn lớn cho ngân sách Nhà nước. Sự tăng lên

Luận Văn Pháp Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Hoạt Động Chuyển Nhượng Bất Động Sản.doc

Luận Văn Pháp Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Hoạt Động Chuyển Nhượng Bất Động Sản.doc

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Mehr von Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864

Mehr von Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Luận Văn Pháp Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Hoạt Động Chuyển Nhượng Bất Động Sản.doc