1. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
2.1 – Definizione di obiettivi per l’amministrazione comunale nella
formazione dei POC
a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

2. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Il POC (art.30 L.R. 20/2000) contiene, per gli ambiti di intervento
disciplinati:
a) la delimitazione, l'assetto urbanistico, le destinazioni d'uso, gli
indici edilizi, anche apportando rettifiche non sostanziali ai
perimetri degli ambiti individuati dal PSC, purché non
PSC
riguardino ambiti soggetti a disciplina di tutela;
a bis) un apposito elaborato denominato Documento
programmatico per la qualità urbana che, per parti
significative della città comprensive di quelle disciplinate dal
POC stesso, individua i fabbisogni abitativi, di dotazioni
territoriali e di infrastrutture per la mobilità, definendo gli
elementi di identità territoriale da salvaguardare e
perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi, della
qualificazione degli spazi pubblici, del benessere ambientale e
della mobilità sostenibile;
b) le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione,
nonché di quelli di conservazione;
c) i contenuti fisico morfologici, sociali ed economici e le modalità
di intervento;

3. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Il POC contiene, per gli ambiti di intervento disciplinati:
d) l'indicazione delle trasformazioni da assoggettare a specifiche
valutazioni di sostenibilità e fattibilità e ad interventi di mitigazione
e compensazione degli effetti, con la possibilità di avvalersi a tal
fine di quanto previsto dal comma 11 del presente articolo per
eventuali spostamenti di edificabilità;
e) la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o
riqualificare e delle relative aree, nonché gli interventi di
integrazione paesaggistica;
paesaggistica
e bis) l'individuazione e la disciplina degli interventi di edilizia
residenziale sociale da realizzare in conformità a quanto disposto
dagli articoli A-6-bis e A-6-ter dell'Allegato;
f) la localizzazione delle opere e dei servizi pubblici e di
interesse pubblico.
f bis) una relazione sulle condizioni di fattibilità economico-
finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una
agenda attinente all'attuazione del piano, che indichi i tempi,
le risorse e i soggetti pubblici e privati chiamati ad attuarne
le previsioni, con particolare riferimento alla dotazioni
territoriali, alle infrastrutture per la mobilità e agli interventi
di edilizia residenziale sociale.

4. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
..... Il POC si coordina con il bilancio pluriennale comunale ….
…. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il
programma triennale delle opere pubbliche e per gli altri
strumenti comunali settoriali ….
…. Per le opere pubbliche e di interesse pubblico la
deliberazione di approvazione del POC che assume il valore e gli
effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle
opere ivi previste ….
…. Una relazione sulle condizioni di fattibilità economico-
finanziaria dei principali interventi disciplinati, nonché una
agenda attinente all'attuazione del Piano ….
“ prima della L.R. 06/2009 si correva RISCHIO DI UN MERO
ELENCO DI INTERVENTI PUBBLICI …. COME ERA
SOVENTE NEGLI EX- PPA “

5. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Al di là della legge
Al di là della legge
a) Il POC è il momento chiave per il piano
dei servizi (aspetto programmatico)
b) Il POC è il momento chiave per il disegno
urbano (aspetto morfologico)
c) Il POC è il momento chiave per
concretizzare il contributo economico e
operativo dei privati alla città pubblica
(aspetto economico)

6. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
La maggior parte dei Comuni (con rilevanti eccezioni) ha
già superato il problema degli standard da punto di
vista quantitativo.
Ma il tema dei servizi si pone comunque in spesso
termini centrali nei nuovi piani:
• Ricomparsa di esigenze di potenziamento (scuole)
• Efficacia / allocazione dell’offerta
• Operazioni di dismissione/ricollocazione (vecchie scuole,
campi sportivi)
• Obiettivi di qualità urbana oltre gli standard: dotazioni
ecologiche, fasce boscate, sistemazioni lungo-fiume,
parchi periurbani ….

7. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
Nel PSC :
• l’analisi del SISTEMA dei PSC di Reggio Emilia: Piano dei servizi
servizi (pubblici e privati):
aggregazioni, centralità,
strade-mercato, percorsi,
itinerari di connessione,
barriere, sinergie ;
• l’individuazione delle
carenze ;
• le strategie.
Nel POC:
le azioni e l’attuazione

8. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
PSC di Bologna: le “situazioni”

9. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
PSC di Bologna: la VAS/Valsat

10. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
PSC di Ravenna: Piano dei servizi

11. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil Piano dei Servizi
Il POC momento chiave per Piano dei Servizi
Interfaccia con strumenti pubblici settoriali:
• Programma triennale opere pubbliche,
• Progetti di Valorizzazione Commerciale,
• PGTU,
• Piano piste ciclabili,
• ecc.
e soprattutto con gli interventi a carico dei
privati: cessione di aree per servizi, realizzazione
di opere. Quindi concretizzazione delle operazioni
sui servizi prefigurate nel PSC

12. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil DISEGNO URBANO
Il POC momento chiave per DISEGNO URBANO
Recupero di temi annosi dell’urbanistica:
• il progetto di suolo
• le schede-norma
• ecc.
• il momento di ricomposizione della
dicotomia piano/progetto
(ma attraverso un confronto ravvicinato con
la progettualità privata)

13. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil disegno urbano
Il POC momento chiave per disegno urbano
Reggio Emilia: primi esiti del Piano dei servizi

14. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil disegno urbano
Il POC momento chiave per disegno urbano
Ravenna: masterplan del verde

15. IL POC E LA FORMAZIONE DELLA CITTA’ PUBBLICA
Il POC momento chiave per ilil disegno urbano
Il POC momento chiave per disegno urbano
Interfaccia con regolamenti settoriali: regolamento
del verde, delle opere pubbliche, dell’arredo urbano
Transcalarità, cioè dalla misura in cui i benefici e i
costi dell’opera si distribuiscono tra le diverse scale
urbane.
Esplorazioni progettuali e verifica di Situazioni
Urbanistiche
Masterplan di operazioni più vaste di cui inserire nel
POC un primo stralcio

16. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
2.3 – Costruzione dei bandi per l’elaborazione del POC e attribuzione
dei diritti edificatori per la realizzazione delle opere
a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

17. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
L’ art. 30, 10° comma della LR 20/2000 dice che
“ Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nell'arco
temporale di cinque anni interventi di nuova urbanizzazione e
di sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dal
PSC, il Comune può attivare un concorso pubblico, per
pubblico
valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a
soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed
ecologico ambientale definiti dal PSC. Al concorso possono
prendere parte i proprietari degli immobili situati negli ambiti
individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a
partecipare alla realizzazione degli interventi. Alla conclusione
delle procedure concorsuali il Comune stipula, ai sensi dell'art.
18, un accordo con gli aventi titolo alla realizzazione degli
interventi. “

18. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Per gli ambiti di riqualificazione, l'attività concorsuale è
svolta, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1,
comma 1-bis, della legge regionale n. 19 del 1998, 1998
assicurando la massima partecipazione e cooperazione dei
soggetti pubblici e privati, nelle forme più idonee individuate
dall'Amministrazione comunale, con particolare attenzione al
coinvolgimento dei cittadini che risiedono o operano
nell'ambito da riqualificare ovvero negli ambiti urbani
interessati dagli effetti della riqualificazione.
La deliberazione di approvazione del POC si esprime sulle
specifiche proposte avanzate da amministrazioni, associazioni
e parti sociali.

19. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Ci si può chiedere se l’ espressione “può” debba essere intesa
come una semplice facoltà dell’ Amministrazione, ovvero se
Amministrazione
– in realtà – introduca una sorta di vero e proprio obbligo.
obbligo
In ragione del fondamentale principio di “giustificabilità delle
scelte”, se l’ Amministrazione intende poi procedere alla
sottoscrizione di accordi con i privati (ex. art. 18), deve farli
precedere da una selezione concorsuale in ossequio ai
principi dell’ imparzialità e del buon andamento.

20. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… l’l’Avviso per ililPOC …
… Avviso per POC …
……… per selezionare gli interventi di cui programmare la
realizzazione nell'arco temporale di cinque anni tra tutti quelli
individuati come potenzialmente possibili di trasformazione dal
PSC, è volontà del Comune attivare un concorso pubblico
(nei termini previsti dall’art. 30 comma 10 della L.R. 20/2000),
al fine di accertare le intenzioni degli interessati ad
intervenire, e di valutare le proposte di intervento che
risultano più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard
di qualità urbana ed ecologico - ambientale definiti dal
PSC ………

21. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… l’l’Oggetto ed iiSoggetti …
… Oggetto ed Soggetti …
…… I proprietari degli immobili inclusi negli ambiti classificati come ANS….,
ASP_AN……, individuati dal PSC, nonché gli operatori interessati a partecipare
alla realizzazione degli interventi ammissibili negli stessi, ovvero interessati a
proporre progetti di valorizzazione ambientale, dotazioni territoriali e altri interventi
previsti dallo stesso PSC, a presentare specifiche proposte di attuazione di
interventi fra quelli ammissibili ai sensi del PSC e per i quali le norme del
PSC prescrivano l’inserimento nel POC quale condizione per l’attuazione.attuazione
Il proponente può rappresentare la proprietà, di tutta o parte dell’area interessata
dalla proposta di attuazione. In ogni caso gli elaborati a corredo della proposta
dovranno evidenziare graficamente le diverse proprietà interessate, con
indicazione esplicita delle porzioni relative a proprietà estranee alla proposta
d’intervento. Le proposte possono essere presentate da soggetti pubblici e
privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro (persone
fisiche o giuridiche). Gli operatori associati o riuniti devono indicare il nome e le
qualifiche di ciascun componente, compreso il soggetto individuato come capo-
gruppo che assume il ruolo di proponente. ……

22. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… ililMaster Plan …
… Master Plan …
Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di seguito gli orientamenti
dell’amministrazione comunale in riferimento alla cosiddetta ‘città pubblica’, ossia il
sistema delle dotazioni territoriali pubbliche e sociali di interesse per la collettività ivi
compresa l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS):
Schema di Assetto Urbanistico dell’areale
Le proposte per l’areale ANS ........ dovranno attenersi alle previsioni dello schema di
assetto urbanistico - allegato al presente avviso pubblico - elaborato
dall’Amministrazione Comunale …
Tale schema definisce e localizza - orientativamente - le destinazioni d’uso
ammesse, lo schema viabilistico, le localizzazioni alternative del nuovo polo scolastico,
le principali dotazioni ecologiche - naturali e le principali dotazioni territoriali per il verde
pubblico e i parcheggi.

23. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… ililMaster Plan …
… Master Plan …
POC di Ozzano dell’Emilia

24. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… gli Obiettivi per la Città Pubblica …
… gli Obiettivi per la Città Pubblica …
Obiettivi dell’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale
Sociale e Opere Pubbliche:
Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di
Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere
pubbliche.
Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intende
finanziare:
- il nuovo polo scolastico …………….;
- un centro diurno ……………..;
- l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….;
- il completamento della nuova circonvallazione ………….;
- il potenziamento della rete ………….;
- il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………;
- realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...

25. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… ililDimensionamento e iiTipi di Intervento …
… Dimensionamento e Tipi di Intervento …
Entità orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano
residenziale
Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuovi
insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere un
dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU.
Tipi di interventi e di ambiti
Le proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di
urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambito
individuato nel PSC con la sigla ANS. …….
Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di
interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:
……………………………………

26. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… ililMetodo …
… Metodo …
………….. La proposta non costituirà comunque alcun titolo per l’automatico
inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000,
rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa
esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non
impegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comune
medesimo.
Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si
riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle proposte
stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000.
I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati
dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i
contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere
inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al Consiglio
Comunale per l'adozione, attribuendo allo stesso :
il valore e gli effetti del PUA nel caso in cui le previsioni di intervento abbiano il
dettaglio richiesto per i Piani urbanistici attuativi (PUA) dalla normativa del PSC e del
RUE ed abbiano completato l’iter istruttorio nei termini utili prima dell’adozione del
POC;
il valore e gli effetti di un accordo ex art. 18 L.R. 20/2000 ………..

27. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… iiLivelli di Valutazione …
… Livelli di Valutazione …
Valutazione Tecnica.
L’ufficio Tecnico effettuerà l’istruttoria tecnica delle proposte pervenute,
finalizzata a verificarne la completezza, la comprensibilità ed i contenuti
tecnici.
Al termine di dette istruttorie verrà redatto un referto tecnico che sintetizzerà i
contenuti delle proposte ricevute in relazione alle finalità del PSC.
Valutazione Politica.
Ciascuna Amministrazione Comunale, sulla base del referto tecnico
predisposto come al precedente punto, valuterà le proposte pervenute e
deciderà in merito, dando conseguente mandato agli organi tecnici per la
redazione del POC.

28. LA COSTRUZIONE DEI Bandi-Avvisi Pubblici
… iiCriteri di Valutazione …
… Criteri di Valutazione …
Criteri di valutazione delle proposte. Al fine di orientare i proprietari/proponenti si riportano di
seguito alcuni criteri generali che saranno seguiti nella selezione degli ambiti per la redazione del
POC:
- apporto degli interventi alla qualificazione del contesto territoriale e ambientale;
- risvolti di interesse sociale nella realizzazione degli interventi previsti, con particolare
riferimento alla cessione di aree al Comune per la realizzazione di “alloggi sociali”;
- realizzazione di nuove attrezzature e spazi collettivi e/o di dotazioni ecologiche;
- fattibilità degli interventi in relazione al contesto;
- efficacia urbanistica, ambientale e sociale delle azioni previste, in relazione ai contenuti
urbanistica
specifici delle proposte;
- gradualità temporale nell'attuazione degli interventi previsti dal PSC;
- coordinamento dell'attuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione di
dell'attuazione
parti omogenee del territorio.
Le proposte saranno valutate in base al grado di soddisfacimento dei requisiti relativi ai criteri
suesposti, ed alla capacità di concorrere alla realizzazione degli obiettivi del PSC, tenendo conto
in particolare:
- delle previsioni di cui allo schema di assetto urbanistico elaborato dall’Amministrazione
Comunale (qualora la proposta riguardi l’ambito ANS ……);
- della corrispondenza ai criteri generali sopra richiamati;
- della valutazione di una maggiore utilità pubblica complessiva.
complessiva

29. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
2.3 – Dotazioni territoriali - Housing Sociale e contenuti ex art. 18
a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

30. LA CRISI DEL PEEP
Il PEEP non è più uno strumento utilizzabile perché:
• È fondato sull’esproprio (non più praticabile);
• Determina soluzioni “ghettizzanti” da un punto di
vista urbanistico e sociale;
• Non fornisce risposta ad una fascia intermedia
della popolazione che risulta esclusa ma non riesce
ad accedere al libero mercato (giovani, anziani,
immigrati).

31. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07
La legge finanziaria 2008 (L. 244/07)
introduce all’art.1 (commi 258 e 259)
disposizioni altamente innovative

“urbanistica perequata”
compare, per la prima volta, nella legislazione nazionale

32. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07
L. 244/07 – art.1 – comma 258
“ Fino alla definizione della riforma organica del governo del
territorio, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici
minime di spazi pubblici […] di cui al D.M. 1444/68, e alle
relative leggi regionali, negli strumenti urbanistici sono
definiti ambiti la cui trasformazione e` subordinata alla
cessione gratuita da parte dei proprietari […] di aree o
immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in
rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al
valore della trasformazione. In tali ambiti è possibile
prevedere, inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a
canone calmierato, concordato e sociale.”

33. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07
L. 244/07 – art.1 – comma 259
“ Ai fini dell’attuazione di interventi finalizzati alla
realizzazione di edilizia residenziale sociale, di rinnovo
urbanistico ed edilizio, di riqualificazione e miglioramento
della qualità ambientale degli insediamenti, il comune può,
nell’ambito delle previsioni degli strumenti urbanistici,
consentire un aumento di volumetria premiale nei limiti di
incremento massimi della capacità edificatoria prevista per gli
ambiti di cui al comma 258.”

34. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07
La legge finanziaria 2008 sancisce così, per la prima
volta, le modalità dell’acquisizione compensativa
Vengono introdotti concetti innovativi:
Introduzione logica contrattuale e di scambio
(controprestazione) finalizzata all’attuazione
dell’Edilizia Sociale sulle aree a cessione
compensativa (anche con aumento di volumetria
premiale)
+
ERS come Standard urbanistico aggiuntivo
ERS = Dotazione Territoriale

35. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: L. 244/07
Acquisizione compensativa
(in cambio di assegnazione diritti edificatori)

formazione demanio di aree tale da rispondere alla
nuova emergenza abitativa.
Tali aree sono spesso associate ad un’ulteriore
potenzialità edificatoria (che si aggiunge ai D.E.
assegnati dal Piano alla proprietà).
La potenzialità ulteriore può essere spesa direttamente
dall’Amministrazione o essere oggetto di procedure
concorsuali (bandi) finalizzati alla realizzazione di
Edilizia Residenziale Sociale.

36. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08
Il D.M. 22 aprile 2008 definisce l’alloggio sociale, gli
obiettivi e le modalità di realizzazione.
Definizione ampia….confusa?

Nasce per colmare lacuna normativa
(permettere aiuti di Stato nel campo dell’edilizia sociale)
D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni
“1. Ai fini dell'esenzione dall'obbligo della notifica degli
aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato
istitutivo della Comunita' europea, il presente decreto
provvede[..] alla definizione di «alloggio sociale».”

37. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08
D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni
“[..] 2. E' definito «alloggio sociale» l'unità immobiliare
adibita ad uso residenziale in locazione permanente che
svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia
della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di
individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in
grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero
mercato. […]
3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 gli alloggi
realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con
il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche […] destinati
alla locazione temporanea per almeno otto anni ed
anche alla proprietà. […]”

38. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08
D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07 - art.1 - Definizioni
“4. Il servizio di edilizia residenziale sociale viene erogato da
operatori pubblici e privati prioritariamente tramite
l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la
prevalenza delle risorse disponibili, nonche' il sostegno
all'accesso alla proprieta’ della casa, perseguendo
l'integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al
miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.
5. L'alloggio sociale, in quanto servizio di interesse
economico generale, costituisce standard urbanistico
aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di
aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite dalle
normative regionali.[…]”

39. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08
OBIETTIVO CHIARO: Concorrere al miglioramento di
vita dei destinatari e perseguire l’integrazione tra le
diverse fasce sociali
SOLUZIONI AMPIE
Unità immobiliare in locazione permanente (ERP)
MA ANCHE
Offerta di alloggi in locazione temporanea min. 8 anni
Sostegno all’accesso alla proprietà (non prioritaria)
Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale viene
erogato da operatori pubblici e privati.
L’alloggio sociale costituisce
standard urbanistico aggiuntivo.

40. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: D.M. 22/08
D.M. 22/08 ai sensi della legge 9/07– art.2 –
Caratteristiche e requisiti
1. Le regioni, in concertazione con le Anci regionali,
definiscono i requisiti per l'accesso e la permanenza
nell'alloggio sociale.
[...]
6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione a
particolari programmi d'intervento, gli enti locali possono
stabilire specifici canoni, criteri di accesso e permanenza,
assumendo a proprio totale carico i costi delle
compensazioni spettanti agli operatori, da coprire anche
attraverso valorizzazioni premiali di tipo urbanistico.
[…]”

41. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa
Il D.L.112/08, convertito in legge n.133/08 (“Piano Casa”) avrebbe
dovuto incrementare le abitazioni destinate a proprietà e
locazione per le fasce più deboli della popolazione (nuclei
familiari a basso reddito, giovani coppie, anziani in condizioni sociali
o economiche svantaggiate, studenti fuori sede, immigrati…).

Per raggiungere tale obiettivo,
viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità
dell’urbanistica perequativa.

42. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa
Modalità previste per l’attuazione dell’ERS:
a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori
degli interventi di incremento del patrimonio abitativo;
b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla
dotazione di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della
qualità urbana
c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale di
pertinenza comunale o degli oneri di costruzione;
d) la costituzione di fondi immobiliari […].
e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come
corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di
proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone
agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore
delle categorie sociali svantaggiate

43. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
La legislazione regionale recepisce tali innovazioni
coordinandole organicamente nel quadro
della legge urbanistica

introduzione art.7-bis L.R. 20/2000 (art. 15 L.R. 6/09)
introduzione art.A-6-bis e art.A-6-ter L.R. 20/2000
(art.46 della L.R. 6/09)

44. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09– art.7-bis – Concorso
alla realizzazione delle politiche di edilizia residenziale
sociale
1. La pianificazione territoriale e urbanistica concorre
alla realizzazione delle politiche pubbliche per la casa,
disciplinando l’attuazione degli interventi edilizi […] diretti a
soddisfare il fabbisogno di alloggi per le famiglie meno
abbienti […].
2. […] i proprietari degli immobili interessati da nuovi
insediamenti e da interventi di riqualificazione
concorrono alla realizzazione degli interventi di edilizia
residenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti di
pianificazione urbanistica […]".

45. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 – art.A-6-bis – Scelte
strategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per la
casa
1. Allo scopo di realizzare gli obiettivi di sviluppo delle
politiche pubbliche per la casa individuati dall’articolo 7-bis,
comma 1, il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo di
alloggi di edilizia residenziale sociale […]. Il PSC può
altresì specificare le diverse esigenze abitative in cui si
articola il medesimo fabbisogno.
2. È stabilita la quota del 20 per cento di alloggi di
edilizia residenziale sociale, riferita al dimensionamento
complessivo dei nuovi insediamenti residenziali previsti
dalla pianificazione comunale. […]”

46. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
L.R. 20/2000 modificata da L.R. 6/09 –Art.A-6-ter –Misure
per l’attuazione degli interventi di edilizia residenziale
sociale
1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno
complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale,
stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti interventi
comportano:
a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota
di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree
destinate a nuove costruzioni, nel caso di nuovi
insediamenti residenziali;
b) il riconoscimento a favore del Comune di un
contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia
residenziale sociale [..] nel caso di interventi di
riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti
ricreativi [..], industriali, artigianali [..]”

47. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati
nella realizzazione dei necessari interventi di edilizia
residenziale sociale, attraverso il ricorso ad appositi
incentivi, permute ovvero ad altre misure
compensative.”
• Contrasto art A-6-bis (20% alloggi ERS) – art.A-6-
ter (20% aree…non “minimo”!)
• Introduzione “contributo” per riqualificazione/usi
non residenziali
• Conferma meccanismi compensativi/incentivanti

48. LA NORMATIVA REGIONALE: L.R. 6/09
Il tema della realizzazione degli alloggi sociali, viene
infatti affrontato ma ovviamente non risolto dalla nuova
legislazione regionale.
7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della
finanza di progetto, interventi di edilizia residenziale
sociale.
8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione
degli interventi di edilizia residenziale sociale con il
concorso di operatori privati, può conferire agli stessi,
in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del
comma 1, quale concorso per la realizzazione dei medesimi
interventi, secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza
[....]”

49. CONCLUSIONI
La nuova normativa ERS nazionale introduce innovazioni
prima presenti solo nelle leggi regionali:
• Compensazione;
• Incentivazione;
• Perequazione;
• Traslazione di diritti edificatori.

Necessità di conferma organica nazionale
(riforma urbanistica)

50. CONCLUSIONI
La normativa regionale recepisce e coordina
organicamente tali innovazioni all’interno del quadro
legislativo complessivo.
Attraverso questi strumenti, i Comuni (in collaborazione
con attuatori pubblici e privati) possono, attraverso i
POC, costruire un demanio di aree pubbliche,
predisponendo in particolare programmi ERS
(privilegiando prioritariamente la locazione).

51. ERS – ERP
L’innovazione rappresentata dalle residenze private
sociali (ERS - Social Housing) si candida a dare
risposte adeguate e flessibili a una parte importante del
problema casa, ma non a tutti.
All’ emergenza abitativa assoluta (ERP – Edilizia
Pubblica), attraverso finanziamenti pubblici, si deve
rispondere per le richieste di chi vive in condizioni
non-dignitose e insicure e dispone di poche possibilità
economiche.

52. LA DOMANDA DI ERS
L’ ERS si rivolge alla cosiddetta “area grigia”, formata
da chi non vive in condizioni di assenza di reddito, ma
non è in grado si sostenere i costi di una casa sul libero
mercato (acquisto e/o affitto).
Famiglie in difficoltà economica (anche temporanea);
Giovani coppie;
Anziani soli;
Immigrati;
Studenti e lavoratori fuori sede (city users).

53. CONDIZIONI PER REALIZZARE ERS
E’ il legame pubblico - privato che intercetta la domanda
sociale (di interesse dell’amministrazione locale) e la
domanda immobiliare (d’interesse dell’ investitore)
•Incidenza Costo dell’Area = 0 (zero) (Pubblico);
•Riduzione oneri di urbanizzazione (Pubblico);
•Contrazione dei Costi di Costruzione mantenendo
elevato lo standard qualitativo delle costruzioni (Privato);
•Elevati standard qualitativi dal punto di vista energetico,
funzionale e distributivo (Privato).

54. …I Contenuti dell’Accordo art. 18…
Le premesse: quadro normativo e programmatico di riferimento
L’oggetto: descrizione degli interventi (parametri di intervento,
vincoli e condizioni)
individuazione catastale delle aree,
eventuale piano particellare di esproprio.
I soggetti: individuazione dei soggetti sottoscrittori e relative
qualifiche: persone fisiche, mandatari o legali
rappresentanti, eventuale costituzione di società di
scopo
Gli obblighi
Comune: predisposizione degli strumenti, verifica e controllo,
presa in carico delle aree per dotazioni
Promotore: richieste atti di assenso, realizzazione interventi,
sistemazione delle aree da cedere, versamento
oneri
Proprietari: cessione delle aree
Finanziatori : garanzie finanziarie, erogazione eventuali
contributi pubblici
MODIFICHE SOSTANZIALI, TEMPI E CONDIZIONI, DURATA ACCORDO

55. …I Contenuti dell’Accordo art. 18…
Iter amministrativo: approvazione degli strumenti urbanistici e dell’accordo,
Trascrizione
richiesta e rilascio dei permessi di costruire
termini di inizio e fine lavori
modalità di pagamento dei contributi di costruzione
erogazione di eventuali contributi pubblici
variazioni ICI
vigilanza sui contenuti dell’accordo
Garanzie: garanzie finanziarie o contrattuali (es: preaccordi),
propedeuticità degli atti(es: abitabilità)
Sanzioni: inadempimenti, recesso, ritardi , difetti delle opere, ecc.
Vigilanza: criteri di valutazione degli adempimenti, MONITORAGGIO in
corso e post operam
Contenzioso: obbligo di conciliazione, arbitrato, foro competente, ecc.
Allegati: - elenco degli immobili (ev. piano particellare)
- scheda tecnica d’intervento
- cronoprogramma – schemi progettuali

56. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
2.4 – Problematiche connesse alla contribuzione per la realizzazione
delle dotazioni territoriali
a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

57. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
L’art. 6 della L.R. 20/2000
1. La pianificazione territoriale e urbanistica, oltre a disciplinare l'uso e le
trasformazioni del suolo, accerta i limiti e i vincoli agli stessi che derivano:
a) da uno specifico interesse pubblico insito nelle caratteristiche del territorio,
stabilito da leggi statali o regionali relative alla tutela dei beni ambientali,
paesaggistici e culturali, alla protezione della natura ed alla difesa del suolo;
b) dalle caratteristiche morfologiche o geologiche dei terreni che rendono
incompatibile il processo di trasformazione;
c) dalla presenza di fattori di rischio ambientale, per la vulnerabilità delle
risorse naturali.
2. Al fine di assicurare la sostenibilità ambientale e territoriale, la
territoriale
pianificazione territoriale e urbanistica può subordinare l'attuazione degli
interventi di trasformazione:
a) alla contestuale realizzazione di interventi di mitigazione degli impatti
negativi o di infrastrutture per l'urbanizzazione degli insediamenti, di
attrezzature e spazi collettivi, di dotazioni ecologiche e ambientali, di
infrastrutture per la mobilità; ovvero
b) al fatto che si realizzino le condizioni specificamente individuate dal
piano, che garantiscono la sostenibilità del nuovo intervento, quali la
intervento
presenza di infrastrutture per la mobilità, in particolare su ferro, già
programmate o esistenti, per favorire la mobilità e ridurre il consumo del
territorio.

58. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
L’art. 6 della L.R. 20/2000
3. I vincoli e le condizioni di cui ai commi 1 e 2 sono inerenti
alle qualità intrinseche del bene e operano senza alcun
limite temporale. Essi sono stabiliti dal Piano Strutturale
temporale
Comunale (PSC) ovvero dagli strumenti di pianificazione
territoriale generale e settoriale sovraordinati e sono recepiti
dal Piano Operativo Comunale (POC).
“ nel senso che quel bene immobile è edificabile se ed a
condizione che vengano contestualmente realizzati quegli
interventi, quelle infrastrutture o quelle dotazioni che ne
garantiscono la sostenibilità. “
4. Il POC può inoltre apporre vincoli urbanistici, finalizzati
all'acquisizione coattiva di immobili.

59. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
L’art. A-6-ter
Misure per l’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale
(aggiunto art. A-6-ter da art. 46 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)
1. Al fine di concorrere alla realizzazione del fabbisogno complessivo di alloggi di
edilizia residenziale sociale, stabilito ai sensi dell’articolo A-6-bis, i seguenti
interventi comportano:
a) la cessione al Comune, a titolo gratuito di una quota
Comune
di aree definita dal POC, pari al 20 per cento delle aree destinate a nuove
costruzioni, nel caso di nuovi insediamenti residenziali;
b) il riconoscimento a favore del Comune di un
contributo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale, definito
dal POC a seguito di accordi di cui all’articolo 18, nel caso di interventi di
18
riqualificazione nonché nel caso di nuovi insediamenti ricreativi, ricettivi, direzionali,
commerciali, industriali, artigianali e per il commercio all’ingrosso. Il contributo non
è dovuto per l’ampliamento in aree limitrofe degli insediamenti esistenti, aventi le
destinazioni produttive appena citate.

60. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
2. Il Comune può favorire il concorso dei soggetti privati nella realizzazione
dei necessari interventi di edilizia residenziale sociale, attraverso il ricorso ad
appositi incentivi, permute ovvero ad altre misure compensative.
Nel caso di delocalizzazione di insediamenti produttivi, il contributo alla
realizzazione degli alloggi di edilizia residenziale sociale, che ha riguardo ai soli
nuovi insediamenti produttivi, è soddisfatto con l’impegno, assunto dal privato
interessato con l’accordo di cui all’articolo 18 della presente legge, a cedere al
Comune, in tutto o in parte, gli immobili sedi delle attività produttive dismesse o da
dismettere, ai sensi dell’articolo 4, comma 3-bis, della legge regionale n. 19 del
1998 o dell’articolo 30, comma 2-quater, della presente legge.

61. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
3. Il RUE prevede la monetizzazione delle aree e degli alloggi qualora ricorrano
i casi indicati dalle lettere b) e c) dell’articolo A-26, comma 7, definendo le modalità
di calcolo del valore delle aree e degli alloggi da monetizzare, nell’osservanza dei
criteri stabiliti dalla Giunta regionale. Le risorse derivanti da tali monetizzazioni
sono interamente destinate a finanziare la realizzazione di interventi di edilizia
residenziale sociale.
4. Il POC, in conformità alle indicazioni del PSC, può individuare, ai sensi del
comma 1, aree di cessione anche al di fuori degli ambiti di intervento, al fine di
intervento
assicurare nelle medesime aree adeguati standard di qualità urbana ed ecologico
ambientale, anche attraverso le modalità previste dall’articolo A-26, comma 6.

62. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
5. Il POC riconosce alle aree oggetto della cessione, ai sensi del comma 1,
una propria capacità edificatoria, che è utilizzata dal Comune per la
realizzazione di alloggi in locazione permanente. In conformità alle indicazioni
permanente
del PSC sui fabbisogni di edilizia residenziale sociale e tenendo conto delle
specifiche esigenze presenti sul territorio, il POC può altresì prevedere che una
quota delle medesime aree, sia destinata alla realizzazione di altre tipologie di
interventi di edilizia residenziale sociale.
6. La convenzione urbanistica, di cui all’articolo A-26, comma 4, può prevedere che
i soggetti interessati realizzino direttamente, in tutto o in parte, gli interventi
di edilizia residenziale sociale previsti dal POC, in conformità alla normativa
POC
vigente.
7. Il Comune può realizzare, anche con la modalità della finanza di progetto,
progetto
interventi di edilizia residenziale sociale.

63. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
8. Il Comune, allo scopo di promuovere la realizzazione degli interventi di
edilizia residenziale sociale con il concorso di operatori privati, può conferire
agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite ai sensi del comma 1, quale
superficie
concorso per la realizzazione dei medesimi interventi, secondo criteri di
concorrenzialità e trasparenza, ai sensi della legge regionale 8 agosto 2001, 24
(Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo).
9. In carenza di aree da destinare agli interventi per l’edilizia residenziale sociale,
acquisite ai sensi del comma 1 del presente articolo, trova applicazione quanto
disposto dall’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (Programmi e
coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per
pubblica utilità; modifiche ed integrazioni alla L. 17 agosto 1942, n. 1150; L. 18
aprile 1962, n. 167; L. 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per
interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e
convenzionata).

64. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Art. A-26 della L.R. 20/2000
Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali
(modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis, abrogato comma 5
da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)
1. Fatto salvo quanto disposto dagli articoli A-6-bis e A-6-ter, i soggetti attuatori degli
interventi previsti dalla pianificazione urbanistica comunale concorrono alla realizzazione
delle dotazioni territoriali correlate agli stessi, nelle forme e nei limiti previsti dai commi
seguenti.
2. Ciascun intervento diretto all'attuazione di un nuovo insediamento o alla riqualificazione di
un insediamento esistente, comporta l'onere per il soggetto attuatore:
a) di provvedere al reperimento ed alla cessione al Comune, dopo la loro
sistemazione, delle aree per la realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-
23 e A-24, nella quantità fissata dalla pianificazione urbanistica in misura non inferiore a
quanto previsto dalla presente legge;
b) di provvedere alla realizzazione delle infrastrutture per l'urbanizzazione al diretto
servizio degli insediamenti, di cui all’articolo A-23, ivi compresi gli allacciamenti con le reti
tecnologiche di interesse generale e le eventuali opere di adeguamento di queste ultime
rese necessarie dal nuovo carico insediativo;
c) di provvedere alla realizzazione delle dotazioni ecologiche ed ambientali di cui
all’articolo A-25 individuate dal piano;
d) di concorrere alla realizzazione delle dotazioni territoriali, attraverso la
corresponsione del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 28
della legge regionale n. 31 del 2002, salvo quanto disposto dal successivo comma 4 bis.

65. CONTRIBUZIONE PER LE DOTAZIONI TERRITORIALI
Cosa dice la legge
Cosa dice la legge
Art. A-26 della L.R. 20/2000
Concorso nella realizzazione delle dotazioni territoriali
(modificato comma 1, sostituiti commi 2 e 4, aggiunto comma 4 bis,
abrogato comma 5 da art. 50 L.R. 6 luglio 2009 n. 6)
4. Il Comune, su richiesta del soggetto attuatore, attraverso una apposita
convenzione può consentire a quest’ultimo di realizzare, in tutto o in
parte, le dotazioni territoriali di cui all’articolo A-24 alla cui
realizzazione e attivazione la pianificazione urbanistica subordina
l'attuazione degli interventi.
4 bis. La realizzazione delle dotazioni territoriali di cui agli articoli A-23 e
A-24, eseguita dai soggetti attuatori degli interventi, in attuazione di
quanto disposto dal comma 2, lettera b), e dal comma 4 o in caso di
interventi diretti, comporta lo scomputo dei contributi concessori
dovuti ai sensi dell’articolo 28 della legge regionale n. 31 del 2002
secondo quanto disposto dal RUE e l’acquisizione delle stesse al
patrimonio indisponibile del Comune.

66. Contributo di Sostenibilità
Conclusioni
Conclusioni
Il contributo di sostenibilità: aspetti giuridici e valutativi post L.R. 06/2009
La redazione dei POC si sta confrontando con la determinazione del
contributo di sostenibilità che la L.R. 6/2009 ha arricchito anche del significato di
contributo per la realizzazione di ERS.
La legislazione vigente lascia quindi agli urbanisti lo spazio nella
determinazione di questo contributo.
Esiste un nuovo rapporto che dovrà necessariamente intercorrere tra il
fabbisogno di dotazioni necessarie alla sostenibilità dello sviluppo territoriale e la
determinazione del contributo a carico dei soggetti attuatori della trasformazione.
Confronto tra: la normativa sulle opere a scomputo, il documento di fattibilità
economico-finanziaria del POC definito dalla LR 6/2009, la normativa sulle opere
pubbliche, il bilancio pluriennale delle opere pubbliche del comune …

67. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione
L' art. 45 del decreto "salva Italia", ormai convertito in legge e pubblicato in
Gazzetta Ufficiale (legge 214/2011). Stabilisce che:
Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate senza
gara, direttamente dal privato titolare del permesso di costruire ed a
scomputo totale o parziale degli oneri dovuti, sempre, però, che
l'importo dei lavori sia inferiore alla soglia comunitaria.
Già introdotto nel Decreto Sviluppo e poi cancellato in sede di conversione,
il provvedimento viene nuovamente proposto - questa volta però con
successo - nella nuova legge. Essa aggiunge il comma 2 bis all'art. 16
del TU Edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, per interventi di attuazione
dei piani urbanistici generali o particolareggiati, l'esecuzione diretta delle
opere di urbanizzazione primaria - di importo inferiore alla soglia
comunitaria - è a carico del titolare del permesso di costruire e per esse
non si applica il Codice dei contratti pubblici.

68. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione
Il titolare di un permesso di costruire o l'attuatore di un piano di
lottizzazione o altro piano attuativo può decidere di realizzare le opere di
urbanizzazione in maniera diretta, andando poi a scomputare la spesa
dagli oneri di urbanizzazione dovuti come contributo di partecipazione ai
costi di trasformazione del territorio. E' quanto stabilito dal TU Edilizia (art.
16).
Per le opere di urbanizzazione al di sotto della soglia comunitaria, era
però, necessario indire una gara secondo procedura negoziata senza
previa pubblicazione del bando, con invito rivolto ad almeno 5 operatori
(art. 122, co. 8 Codice dei Contratti).
Ora la procedura cambia: strade residenziali, spazi di sosta o
parcheggio, fognature, reti idriche, reti di approvvigionamento di
energia elettrica e gas, verde attrezzato, che siano di importo inferiore
attrezzato
alla soglia comunitaria (dal 1° gennaio pari a 5milioni di euro), potranno
euro
essere realizzati dal privato o dall'attuatore del piano secondo le modalità e
le garanzie stabilite dal comune, ma senza alcuna gara.

69. Dotazioni territoriali: opere di urbanizzazione
La procedura negoziata senza pubblicazione del bando continuerà a
trovare applicazione solo per le opere di urbanizzazione secondaria di
importo inferiore alla soglia comunitaria; mentre per le opere di
urbanizzazione sia primarie che secondarie di rilevanza comunitaria
nulla cambia (resta quanto disposto dall'art. 32, co. 1, lettera g).
Resta ferma quindi l'indizione della gara, in procedura aperta o ristretta,
sulla base di un progetto preliminare che la stazione appaltante può
richiedere al titolare del permesso, con possibilità da parte dello stesso di
svolgere funzione di stazione appaltante.

70. L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
3.2 - Alcuni Piani a confronto come elementi di indirizzo per la
costruzione del POC (Castenaso e Ozzano dell’Emilia)
a cura di: Luca Biancucci 23 marzo 2012

71. POC
Due esempi concreti e recenti di Pianificazione Operativa
il POC di Castenaso (BO)
(accordi sottoscritti e strumento approvato)
esempio semplice di efficacia
e consistenza dei risultati ottenibili
il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO)
(emanato il bando, raccolte le proposte,
accordi sottoscritti e strumento adottato):
esempio della possibilità di sviluppare una
competizione concorrenziale fra privati
a vantaggio della collettività.

72. PSC in Forma Associata
Due esempi diversi che derivano da una esperienza comune
La formazione in Forma Associata
dei nuovi strumenti urbanistici
dell’ Associazione di Comuni
“Valle dell’Idice”
• Castenaso
• Ozzano dell’ Emilia
• San Lazzaro di Savena
I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009,
Il POC di Castenaso approvato nel 2010
Il POC di Ozzano adottato nel 2011
Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011

73. Perequazione Urbanistica
I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e
definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:
“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli
immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto.
L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di
superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in relazione
alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel
territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e
di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni
legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC,
preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG
previgente):
.

74. Entità dei Diritti Edificatori
A) Aree libere esterne al territorio urbano ( aree agricole):
IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;
B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato
o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso :
IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;
C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabili
esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche:
IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;
D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilità
IP: ridotto alla metà di quanto sopra;
E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare
IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla
superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota
proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”

75. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)
Altro obiettivo comune dei tre PSC:
deve essere costituito da ERS non
meno del 20% del dimensionamento
complessivo programmato della nuova
offerta abitativa
e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova
urbanizzazione

76. PSC di Castenaso (14.300 abitanti)
estratto dello
schema di assetto

77. POC di Castenaso
Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:
intenzioni precise, niente bando, trattative dirette
Dimensionamento del POC
per circa 350 alloggi
(su 970 del PSC),
25% ERS
(Housing Sociale)
con perimetro nero e blu le
due porzioni prescelte per
un comparto arcipelago
Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree
potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti
rispetto al dimensionamento massimo stabilito),
in quadrettato verde le aree potenzialmente
urbanizzabili solo per servizi

78. Gli Obiettivi del POC
Il principale obiettivo per l’Amministrazione Comunale è stato
quello di completare il Parco Urbano lungo il Torrente Idice con
l’acquisizione di aree per circa 12 ettari lungo tutta la sponda sinistra
del fiume fra il centro abitato e il ponte della ferrovia
In tali aree si intende:
- sistemare la parte prevalente come area a verde con
attrezzature esclusivamente leggere come si addice a un parco lungo-
fiume;
- realizzare un centro servizi a disposizione dell’utenza del parco
con il recupero della piccola casa colonica al centro dell’area;
- realizzare un nuovo plesso scolastico nell’unica porzione non
interessata dal vincolo di tutela fluviale, a ridosso delle aree già
edificate.

79. Il Parco Lungo - Fiume
acquisire tutto gratuitamente trasferendo l’edificabilità altrove
Comparto Edificatorio
Parco Lungo-Fiume

80. Il Parco Lungo - Fiume
Carta delle proprietà

81. Il Parco Lungo – Fiume e la Manovra Perequativa
Diritti
95%
edificatori 5% per
Superficie Indice per alloggi
da uso non
Proprietà Catastale Perequativo uso (media
trasferire res.
(mq) (mq/mq) res. 70 mq)
Su (mq)
(mq)
(mq)
Comune di Castenaso 35.286 0,05 1.764 1.676 24 88
Privato 35.115 0,05 1.756 1.668 24 88
46.547 0,05 2.327 2.211 32 116
Privato
5.539 0,10 554 526 8 28
recupero edificio
esistente
(400 mq di Su) +
Privato / 1.300 1.235 18 65
(900 mq di Su
per i costi di
ristrutturazione)
Totale Area
122.487 / 7.701 7.316 105 385
Parco Fluviale
IP = 0,05 mq/mq di Su per tutte le aree soggette a vincolo di inedificabilità
(rischio idraulico)
IP = 0,10 mq/mq di Su per la sola porzione non soggetta a vincoli

82. Comparto Edificatorio dell’Ambito ANS_C2.1

83. Comparto Edificatorio e Parco – Lungo Fiume

84. Comparto Edificatorio di espansione
ST = 83.592 MQ UT = 0,30
alloggi Usi non
Uso res.
SU (media res.
(mq)
70 mq) (mq)
A Su edificabile complessivamente 25.078 24.144 345 933
di cui:
per diritti edificatori privati del suolo (IP = 0,10
B mq/mq di SU) 8.359 7.941 113 418
per diritti edificatori da trasferire dal Parco
C lungo fiume 7.701 7.316 105 385
restano a disposizione del Comune:
D (A) meno (B,C) 8.597
Per ERS (= 25% della Su residenziale 6.000 6.000 86 0
E edificabile complessivamente) + 420 + 420 +6
F Restano disponibili al Comune: (D) meno (E) 2.597 2.467 35 130

85. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)
I soggetti privati si impegnano a realizzare nell’ambito del comparto un
intervento di Edilizia Residenziale Sociale per una Su complessiva
di mq 6.000, così articolata:
a) una quota pari al 45% (mq 2.700) in forma di alloggi di edilizia
con prezzo di vendita convenzionato: circa 39 alloggi convenzionali;
b) una quota pari al 30% (1.800 mq) in forma di alloggi con vincoli
di affitto a canone convenzionato per 10 anni con patto di futura vendita:
circa 17 alloggi convenzionali;
c) una quota pari al 20% (1.200 mq) in forma di alloggi con vincoli
di affitto a canone convenzionato permanente (o per 25 anni): circa 26
alloggi convenzionali;
d) una quota pari al 5% (300 mq) in forma di 5 alloggi
convenzionali costruiti e ceduti gratuitamente al Comune.

86. Potenziare la Qualità Urbana
Completamento della riqualificazione del centro del capoluogo dal Ponte
Nasica e Piazza Zappelloni, fino agli edifici comunali.
Gli interventi realizzati in questi anni hanno posto le basi per la nascita
di una nuova centralità urbana.
Tale progetto è complesso e prevede un sistema di piazze e di spazi
aperti collegati, compreso il ridisegno del giardino scolastico della
scuola, funzionali alla valorizzazione degli elementi fondativi del paese:
il ponte, il fiume e le strade, intorno a cui sono stati individuati luoghi,
funzioni e servizi catalizzanti.
Per completare il progetto iniziale si dovrà provvedere alla
realizzazione dello spazio pedonale dalla piazza Zappelloni fino
agli edifici comunali: un sistema di spazi aperti che circondano gli
edifici pubblici da dedicare alle iniziative della città per arricchire la
qualità del vivere urbano

87. Potenziare la Qualità Urbana
Municipio
Scuole
Piazza
Zappelloni
Parco lungo-fiume

88. PSC di Ozzano dell’ Emilia (12.850 abitanti)
estratto dello schema di assetto

89. POC di Ozzano
Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:
Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte
Dimensionamento del POC
per circa 514 alloggi
(su 1.250 del PSC),
25% ERS
(Housing Sociale)
Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree
potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti
rispetto al dimensionamento massimo stabilito),
in quadrettato verde le aree potenzialmente
urbanizzabili solo per servizi

90. L’ Avviso Pubblico e il Master Plan
E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione
delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da
programmare nel POC sulla base di un MasterPlan.

91. Gli Obiettivi del POC
Un primo obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di
un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico
Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso
vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei
pressi del Municipio e della materna più nido di recente
realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.
Per questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettari
in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una
realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi
disponibili.

92. Gli Obiettivi del POC
Un secondo obiettivo riguarda il completamento della parte
occidentale della circonvallazione nord.
L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla
possibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che
attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse
storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.

93. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse
Un terzo obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione
delle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la
Via Emilia.
In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi di
trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già
verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali
per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati,
dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività:
queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di
Riqualificazione (AR).

94. L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte
Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 33
proposte.
Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo residenziale, queste
proposte nel loro complesso danno luogo ad una sommatoria di
interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti
di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a
26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.
Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento complessivo
quindicennale per lo sviluppo residenziale pari a 1.800 alloggi teorici, di
cui non più di 1.250 programmabili attraverso i successivi Piani
Operativi Comunali

95. L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte
Con perimetro
rosso le proposte
relative agli
ambiti di nuova
espansione, in
blu quelle relative
agli ambiti di
riqualificazione
Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree
potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al
dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le
aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

96. Concorrenza Territoriale
Proposte di Adesione
Selezione

97. Comparto Edificatorio di espansione
Indice Diritti
Superficie
Perequativo IP Edificatori
Territoriale (mq)
(mq/mq) privati
Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione
A 109.618
dell' IP
Proponente: "Parco Centonara" porzione non
A1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061
scolastica )
Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a
A2 1.533 0,045 69
vincoli ( area boscata )
Proponente Privato n1: porzione in attuazione
A3 2.306 0,0893 206
( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento )
A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312
Proponente Privato n.2: porzione in attuazione
A5 4.309 0,0893 385
( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento )
Aree esterne collegate 17.139
B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434
C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313
D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398

98. Comparto Edificatorio di espansione
Diritti alloggi
Uso Usi non
Edificatori (media 70
residenza mq residenziali mq
privati mq)
Totale diritti edificatori perequativi privati a libero
X
mercato
11.178 9.278 133 1.900
alloggi
Su Uso Usi non
(media 70
mq residenza mq residenziali mq
mq)
Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900
Per ERS (minimo 25% della Su residenziale
Z
complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune
4.275 4.275 61
Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51
Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la
realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base
di un preventivo del costo dell'opera pari a
2.619 2.619 37
€. 1.938.060,00 (incidenza € 740/mq di Su)
Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per
contributo economico di sostenibilità relativo al
potenziamento acquedotto, sulla base di un preventivo 676 676 10
del costo dell'opera pari a €. 500.000,00. (incidenza €
740/mq di Su)
Edificabilità residua nella disponibilità
dell'Amministrazione comunale
252 252 4

99. Comparto Edificatorio di espansione
Schema di Assetto
Manovra Perequativa

100. Comparto Edificatorio di espansione
Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:
- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la
capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed
edilizia residenziale libera 252 mq di Su)
- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);
- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);
- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);
- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);
- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il
finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.
Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di
collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione (circa € 1.980.000,00).

101. Il Nuovo Polo Scolastico

102. Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia

103. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

104. 135 Alloggi di ERS su 517: 26%
Ambito ANS_C1.3 Su per ERS
21 alloggi
Ambito AR Su per ERS
11 alloggi
Ambito ANS_C2.1 Su per ERS Ambito AUC4 Su per ERS
61 alloggi 42 alloggi

105. Grazie per l’ Attenzione
Luca Biancucci
Tecnicoop Società di Ingegneria
via San Felice, 21 – 40122 – Bologna
biancucci@tecnicoop.it
L’elaborazione del Piano Operativo Comunale
San Giovanni in Persiceto - Bologna
www.tecnicoop.it