위례신도시청약가치분석 최종

부동산 컨설팅 REPORT
VIP 컨설팅팀 2011.11

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준법감시인심의필:01-201112-004


□ 위례신도시 보금자리주택 공공분양 청약가치 분석

청약저축 통장으로 청약 가능한 공공분양 물량 12 월 5 일부터 접수 시작

블록 별로는 A1-8 블록, 면적 별로는 A1-8 블록 51 ㎡가 유리

가격경쟁력 충분하나 전매제한 고려하여 실거주 기반으로 접근할 것

<위례신도시 위치>

[출처 : 서울시 GIS 포털 시스템]

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최근 부동산 시장의 관심집중 물량인 위례신도시 분양이 11 월 30 일 모집공고 발표와 함께

시작되었으며, LH 분양∙임대 청약시스템(http://myhome.LH.or.kr)을 통해 입주자 모집공고를 한 후

12 월 5 일부터 12 월 16 일까지 분양신청을 접수함.

거주환경이 쾌적한 송파와 인접해 기존 인프라를 공유할 수 있는 입지적인 장점으로 인해

청약경쟁률이 당시 건국 이래 최고의 청약경쟁률이라 예상했던 판교에 버금갈 것으로 예상되며,

위례신도시 진입을 희망하는 수요자라면 자신이 할 수 있는 최대한의 방법과 정보수집을 통해

경쟁률을 최소화 시켜 신중하게 청약에 접근해야 할 것.

<위례신도시 조감도>

[출처 : LH 공사 홈페이지]

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분양물량은 2 개 블록 총 2,949 호이며, 이 중 1,898 호는 지난 해 3 월 사전예약을 통해 사전예약

입주자가 선정된 바 있고, 나머지 1,044 호와 사전예약당첨 취소 7 건을 포함한 1,051 호에 대하여

신규로 입주자를 모집.

분양가는 3.3 ㎡당 최소 1,083 만원에서 최대 1,280 만원으로 지난 해 3 월 사전예약시의

추정분양가를 넘지 않는 수준으로 책정되었음.

평균적으로 신도시의 아파트 거래 가격과 송파구의 아파트 매매거래가를 비교했을 때, 위례신도시

청약은 분양가격이 주변시세의 70% 미만이며, 거여∙마천의 88%, 장지동의 67% 수준으로 전매제한

기간을 고려하더라도 충분히 경쟁력 있음.

<지역별 주간 아파트 가격 통계>

[출처 : 부동산 114]

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사전예약자도 이번 입주자 모집기간 동안 본청약을 반드시 하여야 최종당첨자로 확정될 수 있으며,

이번 본청약 신청자에 대한 최종 당첨자 발표는 내년 1 월 9 일 예정이고, 주민입주는 2013 년 말 경

진행될 예정.

< 위례신도시 보금자리주택 본청약 물량 및 분양가격 >

청약대상(호)
구분 전용면적(㎡) 분양가격(만원/3.3 ㎡)
계 사전예약 본청약

합계 2,949 1,898 1,051

A1-8 1,139 706 433 51~59 1,083~1,163

A1-11 1,810 1,192 618 51~84 1,112~1,280


위례신도시에서는 총 38,090 호의 공동주택이 분양될 계획으로, 이 중 보금자리주택은 22,261 호로

전용면적 85 ㎡ 이하 규모이며, 민영주택은 14,329 호로 전부 전용면적 85 ㎡를 초과하는 규모임.

블록 별로는 A1-8 블록에 소형위주인 전용면적 51~59 ㎡ 429 가구가, A1-11 블록에는 전용면적

51~84 ㎡ 615 가구로 전체가구 중 75 ㎡ 이상이 30% 이상을 차지하며, 앞으로 보금자리 시세가

높아지는 것을 감안하면 사실상 마지막 ‘반값 아파트'가 될 전망으로 예비청약자들의 높은 관심이

기대됨.

보금자리주택 및 민영주택은 내년 중 확정된 분양계획이 없으며, 본격적인 분양은 2013 년부터

시행될 것으로 예상됨.

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<위례신도시 블록 배치도 비교사진>


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사전예약 당시 강남세곡지구에 비해 청약경쟁률이 높게 나타난 바 있어 이번 보금자리 본청약에

많은 대기수요가 몰려 높은 분양경쟁률이 예상되는 가운데, 당첨 확률을 높일 수 있는 전략적

접근이 필요함.

블록 별로는 A1-8 블록이 유리하며, 면적 별로는 상대적으로 위치가 불리해 선호도가 낮은

전용면적 54 ㎡와 78 ㎡를 우선적으로 청약하되, A1-8 블록 전용면적 51 ㎡의 경우 사전예약 청약

납입금이 980 만원(청약저축 98 회 불입)으로, 청약 커트라인이 가장 낮게 형성될 것으로 예상되어

위례신도시 입주를 가장 관건으로 한다면 우선적으로 청약을 고려할 만 하며, A1-11 블록 84 ㎡는

청약이 몰릴 가능성이 크므로 불입액이 높지 않다면 피하는 것이 유리할 것.

특별공급의 경우 일반적으로 대상자격 조건이 까다로워 일반분양에 비해 커트라인이 낮게

형성되므로, 청약저축액이 적어 조건이 불리하다면, 지역, 신혼부부, 노부모, 3 자녀, 기관추천,

생애최초 등 특별공급 자격에 해당되는지 우선 살펴 보는 것이 중요하고, 일반공급과 당첨조건이

유사하다면 특별공급으로 청약하는 것이 유리할 것.

사전예약에서 신혼부부특별공급은 23.6:1, 생애최초특별공급은 20.9:1 이라는 경쟁률을 기록한 바

있어 경쟁이 치열하고 당첨 커트라인도 높게 형성되었음.

사전예약 당첨 커트라인 수준은 3 자녀인 경우 청약가점이 80~95 점이고, 노부모특별공급은

청약저축 불입액이 528 만~1340 만원 사이, 일반공급은 840 만~1990 만원 사이에 해당되었으며,

일반공급은 840 만~1990 만원이었음

A1-11 블록의 경우 청약경쟁률이 더 높아 본청약에서도 동 블록의 강세가 예상되며, 특별공급을

노린다면 노부모공급이 청약불입액이 낮아 당첨확률이 비교적 높다는 점을 염두에 둘 필요가 있음

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일반공급분의 경우 청약저축 납입금액이 서울은 최저 950 만~1990 만원, 수도권 940 만~1930 만원

선에 당첨된 사례를 볼 때 위례신도시의 경우 2000 만원 이상은 되어야 안정권에 들 수 있을

것으로 예상됨.

즉, 당첨 커트라인은 경쟁이 치열할 것으로 전망되는 84 ㎡의 경우 청약통장 납입액 기준 1800 만원

정도이며, 2000 만원 이상이 되어야 안정권으로 추정되고, 비교적 경쟁률이 낮을 것으로 전망되는

51 ㎡와 59 ㎡도 1000 만~1200 만원은 되어야 당첨이 가능할 것으로 예상됨

또한, 청약가점은 최소 80 점 이상은 되어야 할 것으로 전망되므로, 본청약 당첨확률을 높이려면

그에 맞는 전략이 필요할 것.

앞서 밝힌 바와 같이 위례신도시는 강남권 아파트 대비 가격경쟁력이 뛰어나고, 추후 분양될

위례신도시 일반분양 가격이 보다 높게 형성될 것으로 예상되므로, 단기 프리미엄 형성에 대한

기대감이 높음.

단, 5 년의 의무거주기간과 10 년 동안 전매가 제한되기 때문에 투자목적 보다는 실거주를 기반으로

한 청약이 적합할 것.

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● 위례신도시 분양 개요

전용 공급 공급
블록 (사전예약 사전 입주
지구 면적 면적 총세대수 (본청약) 시행기관
(유형상세) 세대수) 예약월 예정월
(㎡) (㎡) 예정월

A1-8 51 75 672 (530) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
(구 A1-13) 54 79 12 (9) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
59 87 455 (370) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
51 73 690 (541) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
위례신도시 54 76 24 (20) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
A1-11
59 84 496 (402) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
(구 A1-16)
75 107 151 (121) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
78 110 12 (9) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH
84 119 437 (348) 2010.02. 2011.12. 2014.12. LH

○ 위치

: 서울시 송파구 거여동, 장지동

경기도 성남시 창곡동, 복정동

하남시 학암동, 감이동 일원

○ 면적
: 6.8 ㎢(송파 2.58 ㎢, 성남 2.80 ㎢, 하남 1.42 ㎢)

○ 수용인구
: 107,368 명

○ 건설호수
: 42,947 세대

○ 사전예약 당첨자 분 제외 총 1,051 가구 일반 분양

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● 특성화 계획

○ 첨단생태도시

- 청량산과 탄천을 연결하는 선형공원축, 주거단지와 선형공원축을 연결하는

건강가로, 청량산변 생태주거단지 조성

- 신교통수단을 중심으로 한 토지이용계획을 수립하며, 신교통 역사와 트랜짓 몰,

공원, 주요 공공시설, 보행자/자전거도로간 녹색교통 네트워크 구축

○ 역사문화도시

- 예술과 미래의 만남, 지자체간 화합 등을 주제로 하는 문화거리 및 테마광장과

문화예술 랜드마크를 조성

- 남한산성 등 지역 역사에 기초한 역사공원 및 역사탐방로 조성

○ 상생도시

- 화합의 광장, 사회통합형 주거단지 등 세대, 계층, 지역간 사회통합공간, 문화센터,

학교, 부대복리시설, 공원 등을 연계하는 커뮤니티 복합회랑 조성

- 사회적 약자를 배려하는 사용자 중심의 무장애 설계 개념과 유비쿼터스 기술을

활용한 평등하고 안전한 커뮤니티 조성

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<위례신도시 토지이용계획도>


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● 신청 자격

일반공급 입주자격조건

청약저축(혹은 주택청약종합저축) 가입자인 무주택세대주를 대상으로 순위ㆍ순차에 따라

공급합니다.

입주자선정 순위

청약저축(혹은 주택청약종합저축) 가입자인 무주택세대주를 대상으로 순위ㆍ순차에 따라

공급합니다.

1 순위 : 수도권

청약저축에 가입하여 2 년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24 회 이상

납입한 무주택세대주

수도권 외의 지역

청약저축에 가입하여 6 월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6 회 이상

납입한 자. (다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1 순위를

위한 입주자 저축 가입기간 및 납입회수를 24 개월 및 24 회까지 연장하여 공고할 수

있음.)

2 순위 : 청약저축에 가입하여 6 개월이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을

6 회 이상 납입한 무주택세대주

3 순위 : 제 1 순위 및 2 순위에 해당되지 않는 무주택세대주

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당첨자 선정기준

제 1 순위 및 2 순위 중 같은 순위 안에서 경쟁이 있을 경우

가. 전용면적 40 ㎡초과 주택

① 5 년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60 회 이상

납입하신 분 중 저축총액이 많은 분

② 3 년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 분

③ 저축총액이 많은 분

④ 납입회수가 많은 분

⑤ 부양가족이 많은 분

⑥ 당해 주택건설지역에 장기간 거주하신 분

나. 전용면적 40 ㎡이하 주택

① 5 년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분

② 3 년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분

③ 납입회수가 많은 분

④ 부양가족이 많은 분

⑤ 당해 주택건설지역에 장기간 거주하신 분

* 상기 자격은 주택공급에 관한 규칙 개정 등에 따라 변동

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● 청약 절차

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● 전매제한 등 안내

제도 개요

사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 일정 기간이 경과하기 전에는 이를
전매하지 못하게 하는 제도

전매제한기간 (분양가상한제 적용주택)

1. 「수도권정비계획법」 제 2 조제 1 호에 따른 수도권

가. 공공택지 중 해당 지구면적 50 퍼센트 이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제 38 조에
따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거전용면적 85 제곱미터 이하 주택

※ 이 경우 인근지역 주택매매가격 결정방법 등 세부사항에 대해서는 국토해양부장관이 정하여
고시한다.

나. 가 목 외의 주택

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2. 제 1 호 외의 지역

※ 충청권은 대전광역시, 충청남도, 충청북도를 말한다.

5 년 거주의무 등 안내

전매제한 제도 및 5 년 의무거주(입주의무포함)은 관련 법령 제ㆍ개정으로 변동 될 수

있으므로, 입주자 모집공고문 등을 확인하시기 바랍니다.

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