Dịch vụ lập dự án đầu tư | duanviet.com.vn | 0918755356 Thiết kế quy hoạch Lập báo cáo môi trường Lập dự án Xử lí nước thải

1. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
WORLDNEYLAND
Chủ đầu tư:
Địa điểm: Phường Nguyễn An Ninh, Thành Phố Vũng Tàu
----Tháng 04/2019----

2. Dự án Worldneyland
2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN
WORLDNEYLAND
CHỦ ĐẦU TƯ
Chủ Tịch HĐQT
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Giám đốc

3. Dự án Worldneyland
3
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU....................................................................................... 6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư................................................................................... 6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án............................................................................ 6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.......................................................................... 6
IV. Các căn cứ pháp lý........................................................................................ 7
V. Mục tiêu dự án................................................................................................ 8
V.1. Mục tiêu chung............................................................................................ 8
V.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................ 8
CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN..................... 10
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ......................................... 10
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.................................................... 10
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án......................................................... 13
II. Quy mô đầu tư của dự án.............................................................................. 14
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án............................................ 18
III.1. Địa điểm xây dựng................................................................................... 18
III.2. Hình thức đầu tư....................................................................................... 18
III.3. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................. 18
IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án ...................................................... 18
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ.................. 19
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình........................................... 19
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ ..................................... 22
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng......................................................................... 22
II.2. Các hạng mục chính của dự án.................................................................. 23
CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................. 37
I. Phương án GPMB, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng................. 37

4. Dự án Worldneyland
4
II. Các phương án xây dựng công trình............................................................. 37
III. Phương án tổ chức thực hiện....................................................................... 37
IV. Tiến độ thực hiện ........................................................................................ 38
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG................... 39
I. Đánh giá tác động môi trường ....................................................................... 39
II. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. ........... 41
III. Kết luận ....................................................................................................... 43
CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN........................................................................................... 44
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. (1.000 đồng)...................................................... 44
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. (1.000 đồng).................................................... 50
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án. ........................ 56
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ....................................................... 56
III.2. Kế hoạch vay............................................................................................ 57
III.3. Các thông số tài chính của dự án. ............................................................ 58
KẾT LUẬN....................................................................................................... 60
I. Kết luận.......................................................................................................... 60
II. Đề xuất và kiến nghị..................................................................................... 60
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ....... 61
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án..........Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ........Error! Bookmark not
defined.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.............Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ....Error! Bookmark not
defined.

5. Dự án Worldneyland
5
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án ............Error! Bookmark not
defined.
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án ............Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.....Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.......Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án..Error!
Bookmark not defined.

6. Dự án Worldneyland
6
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư:
Giấy phép ĐKKD số:
Đại diện pháp luật Chức vụ: Giám đốc
Địa chỉ trụ sở:.
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Worldneyland
Địa điểm xây dựng: Phường Nguyễn An Ninh, Thành Phố Vũng Tàu.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 83.790.253.724.000 đồng (Tám mươi ba nghìn
bảy trăm chín mươi tỷ hai trăm năm mươi ba triệu bảy trăm hai mươi bốn nghìn
đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%): 25.137.076.117.000 đồng.
+ Vốn vay (70%): 58.653.177.607.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Với lợi thế là thành phố biển gần TP.HCM, chỉ cách thành phố 1,5 giờ xe
chạy, Bà Rịa - Vũng Tàu nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam, với nhiều
lợi thế du lịch nhờ đường bờ biển kéo dài hơn 300km.
Các khu bảo tồn thiên nhiên, các di tích lịch sử và các lễ hội dân gian đa dạng
của Bà Rịa - Vũng Tàu phù hợp để phát triển du lịch tâm linh, du lịch tham quan
về nguồn, du lịch sinh thái chất lượng cao và du lịch hội nghị hội thảo.
Theo định hướng trong quy quy hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh đến
năm 2025 và định hướng đến năm 2030, nơi đây sẽ tập trung phát triển du lịch
chất lượng cao, góp phần thực hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh.
Thống kê của Sở Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trong năm 2019, thành phố
này đặt mục tiêu thu hút 3,53 triệu lượt khách lưu trú, tăng 14% so với năm 2018;
doanh thu du lịch đạt 16.520 tỉ đồng. Đến năm 2025, Vũng Tàu sẽ đón khoảng

7. Dự án Worldneyland
7
8,6 triệu lượt khách (trong đó khách quốc tế đạt 1,4 triệu lượt khách), tốc độ tăng
trưởng trung bình là 11 - 13%/năm.
Dù khách du lịch tăng cao, tuy nhiên theo thống kê thì TP Vũng Tàu hiện tại
đa phần các khách sạn đang hoạt động chỉ đạt tiêu chuẩn 3-4 sao với quy mô trên
dưới 100 phòng và mới chỉ có hai khách sạn năm sao đi vào hoạt động. Sự thiếu
hụt các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trung cao cấp khiến du lịch Vũng Tàu kém hấp
dẫn hơn so với các địa phương khác như Nha Trang, Đà Nẵng... mặc dù có lợi thế
rất lớn.
Từ thực tế trên, để góp phần thực hiện chương trình của tỉnh, công chúng tôi
đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên
cứu và xây dựng dự án “Worldneyland” tại Phường Nguyễn An Ninh, Thành
Phố Vũng Tàu nhằm phát huy tiềm năng và thế mạnh của địa phương, đẩy nhanh
tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.
IV. Các căn cứ pháp lý.
- Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
- Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp
- Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/2013 của Thủ tướng Chính phủ
về việc Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2020
tầm nhìn đến năm 2030;
- Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

8. Dự án Worldneyland
8
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng;
- Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
V. Mục tiêu dự án
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch của địa phương trong mối tương
quan với vùng, cả nước và quốc tế để phát huy vị trí, vai trò của tài nguyên
du lịch đối với cả nước và trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình
đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Vũng Tàu phát
triển.
- Phát triển du lịch Vũng Tàu vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các
giá trị văn hóa dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng hóa sản phẩm du
lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch biển.
- Phát triển hệ thống các khách sạn đang còn thiếu, nâng cao năng lực đáp ứng
nhu cầu ngày càng lớn về khách sạn cao cấp tại khu vực.
V.2. Mục tiêu cụ thể.
- Thiết lập địa điểm du lịch nổi tiếng mang thương hiệu cho thành phố Vũng
Tàu. Tạo lập các điểm tham quan, vui chơi và đóng góp vào việc duy trì số
lượng khách du lịch.

9. Dự án Worldneyland
9
- Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Vũng Tàu và các
tỉnh lân cận.
- Là địa điểm dừng chân của các doanh nhân thành đạt trên thế giới, tổ chức
các hội thảo kinh tế quốc tế.
- Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng quốc tế đến với TP. Vũng Tàu nói riêng
và vùng Đồng bằng Đông Nam Bộ nói riêng.
- Tạo ra một giá trị mới về dịch vụ, du lịch, kinh tế cho Vũng Tàu và khu vực.

10. Dự án Worldneyland
10
CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
1. Vị trí địa lý
Thành phố Vũng Tàu nằm ở phía Nam tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ; Có 4 mặt
giáp biển và sông rạch; Phía Đông và phía Nam giáp Biển Đông ; Phía Tây giáp
Vịnh Gành Rái ; Phía Bắc giáp thành phố Bà Rịa, huyện Tân Thành và huyện
Long Điền, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh đi theo hướng cao tốc Long
Thành-TP Hồ Chí Minh là 100km và cách thành phố Biên Hoà 95km.
2. Khí hậu:
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa; một năm chia
hai mùa rõ rệt. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, thời gian này có gió
mùa Tây Nam. Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, thời gian này
có gió mùa Đông Bắc. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27 độ C, tháng thấp nhất
khoảng 24,8OC, tháng cao nhất khoảng 28,6OC. Số giờ nắng rất cao, trung bình
hàng năm khoảng 2400 giờ. Lượng mưa trung bình 1500 ẩm. Bà Rịa - Vũng Tàu
nằm trong vùng ít có bão.

11. Dự án Worldneyland
11
3. Đặc điểm địa hình:
Địa hình toàn vùng phần đất liền có xu hướng dốc ra biển. Tuy nhiên ở sát
biển vẫn có một số núi cao. Núi có độ cao lớn nhất chỉ khoảng 500 m. Phần đất
liền (chiếm 96% diện tích của tỉnh) thuộc bậc thềm cao nguyên Di Linh – vùng
Đông Nam Bộ, độ nghiêng từ tây bắc xuống đông nam, giáp biển Đông. Quần đảo
Côn Đảo (chiếm 4% diện tích của tỉnh) gồm 16 đảo lớn nhỏ, trong đó đảo Côn
Sơn có diện tích lớn nhất rộng 57,5 km2, cách Vũng Tàu 180 km.
Toàn tỉnh có hơn ¾ diện tích đồi núi, thung lũng thấp, có trên 50 ngọn núi
cao 100 m trở lên, khi ra biển tạo thành nhiều vũng, vịnh, mũi, bán đảo, đảo. Độ
cao trên 400 - 500 m có núi Ông Trịnh, núi Chúa, núi Thánh Giá. Địa hình tập
trung vào 4 loại đặc trưng (đồng bằng hẹp, các núi, gò đồi, thềm lục địa).
4. Tài nguyên thiên nhiên:
a. Tài nguyên đất
Với diện tích 197.514 ha, chia thành 4 loại: đất rất tốt là loại đất có độ phì
rất cao, chiếm 19.60% diện tích tự nhiên, chủ yếu là đất phù sa và đất xám; đất tốt
chiếm 26,40%; đất trung bình chiếm 14,4%; còn lại 39,60% là đất nhiễm phèn,
mặn, đất xói mòn.
Đánh giá các loại đất của Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy: nhóm đất có ý nghĩa
lớn cho sản xuất nông – lâm nghiệp chiếm 60%, tỷ trọng này tương đối lớn so với
nhiều tỉnh trong cả nước. Nhóm đất này bao gồm đất phù sa, đất xám, đất đen và
đất đỏ vàng. Điều này cho phép tỉnh có thể phát triển một nền nông nghiệp đủ
mạnh. Ngoài ra, còn một tỷ trọng lớn đất không thuận lợi cho phát triển nông
nghiệp bao gồm đất cát, đất nhiễm phèn, mặn, đất xói mòn…
b. Tài nguyên rừng
Diện tích rừng của Bà Rịa - Vũng Tàu không lớn. Đất có khả năng trồng
rừng là 38.850 ha, chiếm 19,7% diện tích tự nhiên, trong đó đất hiện đang có rừng
là 30.186 ha (rừng tự nhiên là 15.993 ha, rừng trồng là 14.253 ha), như vậy còn
khoảng 8,664 ha đất lâm nghiệp chưa có rừng.
Hiện nay tỉnh có hai khu rừng nguyên sinh là: khu bảo tồn thiên nhiên Bình
Châu - Phước Bửu có diện tích 11.392 ha và khu vườn quốc gia Côn Đảo diện
tích gần 5.998 ha. Tài nguyên rừng đang có xu hướng giảm, các loại rừng giàu
(trữ lượng gỗ trên 180 m3/ha) không còn, rừng trung bình chỉ còn lại 1,5% diện
tích có rừng. Trước kia trong rừng có trên 700 loài gỗ, thảo mộc và hơn 200 loài
động vật trong đó có nhiều loại gỗ và động vật quý hiếm nhưng đến nay hầu như
các loại gỗ và động vật quý hiếm không còn.

12. Dự án Worldneyland
12
Rừng của Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ có tầm quan trọng trong tạo cảnh quan, môi
trường, phòng hộ và phát triển du lịch, còn việc khai thác rừng lấy gỗ, nguyên liệu
không lớn.
c. Tài nguyên khoáng sản
Bà Rịa - Vũng Tàu có nhiều loại khoáng sản, nhưng đáng kể nhất là dầu mỏ,
khí thiên nhiên và khoáng sản làm vật liệu xây dựng, Bà Rịa - Vũng Tàu nằm
trong vùng có tiềm năng lớn về dầu mỏ và khí thiên nhiên của Việt Nam. Tổng
trữ lượng tiềm năng dầu khí theo xác minh năm 2000 vào khoảng 2.500 – 3.500
triệu m3 (bao gồm dầu 957 triệu m3, khí 1.500 tỷ m3). Trong tổng trữ lượng dầu
khí đã xác minh, vùng biển Bà Rịa - Vũng Tàu có trữ lượng là 400 triệu m3 dầu,
chiếm 93,29% trữ lượng cả nước; trữ lượng dầu khí khoảng trên 100 tỷ m3, chiếm
16,2% trữ lượng khí cả nước.
Dầu mỏ và khí đốt của Bà Rịa - Vũng Tàu phân bố chủ yếu ở bể Cửu Long
và bể Nam Côn Sơn. Bể Cửu Long trữ lượng khai thác khoảng 170 triệu tấn dầu
và 28 – 41 tỷ m3 khí. Trong đó, mỏ Bạch Hổ trữ lượng 100 triệu tấn dầu và 25 -
27 tỷ m3 khí, mỏ Rồng trữ lượng 10 triệu tấn dầu và 2 tỷ m3 khí, mỏ Hồng Ngọc
và Rạng Đông trữ lượng 50 - 70 triệu tấn dầu và 10 - 15 tỷ m3 khí. Bể Cửu Long
có điều kiện khai thác tốt nhất do nằm không xa bờ, trong vùng biển nông (độ sâu
đáy <50 m), thuộc khu vực không có bão lớn. Bể Nam Côn Sơn: trong 60 cấu tạo
phát hiện, có nhiều cấu tạo đã khoan thăm dò và có dấu hiệu như Dừa, Mùa (lô
8), Đại Hùng, Thanh Long (các lô 05, 11, 12, 06, 04); các mỏ có triển vọng là Đại
Hùng, Thanh Long, Lan Tây, Lan Đỏ, Mộc Tinh, Rồng Bay, Mỏ Đại Hùng đã đi
vào khai thác từ tháng 10 - 1994, trữ lượng khai thác dao động trong khoảng 30 -
50 triệu tấn dầu và 6 - 10 tỷ m3 khí. Trữ lượng mỏ Lan Tây là 42 tỷ m3 khí, Lan
Đỏ 14 tỷ m3 khí, sau đó có thể đưa lên 80 tỷ m3 cho cả 2 mỏ.
Khoáng sản làm vật liệu xây dựng của Bà Rịa - Vũng Tàu rất đa dạng, bao
gồm: đá xây dựng, đá ốp lát, phụ gia xi măng, cát thuỷ tinh, bentonit, sét gạch
ngói, cao lanh, cát xây dựng, than bùn, immenit… Hiện nay, tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu đã xây dựng 19 mỏ với tổng trữ lượng 32 tỷ tấn, phân bố ở hầu khắp các
huyện trong tỉnh, nhưng chủ yếu ở các huyện Tân Thành, Long Đất, thị xã Bà Rịa
và thành phố Vũng Tàu. Chất lượng đá khá tốt, có thể dùng làm đá dăm, đá hộc
cho xây dựng; giao thông, thuỷ lợi, đá khối cho xuất khẩu. Nhìn chung các mỏ
nằm gần đường giao thông nên khai thác thuận lợi.
d. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt của Bà Rịa - Vũng Tàu chủ yếu do ba con sông lớn cung
cấp, đó là sông Thị Vải, đoạn chảy qua tỉnh dài 25 km, sông Dinh đoạn chảy qua

13. Dự án Worldneyland
13
tỉnh dài 30 km, sông Ray dài 120 km. Trên các con sông này có 3 hồ chứa lớn là
hồ Đá Đen, hồ sông Ray, hồ Châu Pha…
Bên cạnh đó, nguồn nước ngầm của tỉnh cũng khá phong phú, tổng trữ lượng
có thể khai thác là 70.000 m3/ngày đêm, tập trung vào ba khu vực chính là: Bà
Rịa – Long Điền 20.000 m3/ngày đêm; Phú Mỹ - Mỹ Xuân 25.000 m3/ngày đêm;
Long Đất – Long Điền 15.000 m3/ngày đêm. Ngoài ba vùng trên, khả năng khai
thác nước ngầm rải rác khoảng 10.000 m3/ngày đêm. Nước ngầm trong tỉnh nằm
ở độ sâu 60 - 90 m, có dung lượng dòng chảy trung bình từ 10 - 20 m3/s nên khai
thác tương đối dễ dàng. Các nguồn nước ngầm có thể cho phép khai thác tối đa
500.000 m3/ngày đêm, bảo đảm cung cấp đủ nước cho nông nghiệp, công nghiệp
và cho sinh hoạt.
e. Tài nguyên biển:
Bà Rịa - Vũng Tàu có bờ biển dài 305,4 km, trong đó khoảng 70 km có bãi
cái thoai thoải, nước xanh, có thể dùng làm bãi tắm quanh năm. Vịnh Giành Rái
rộng khoảng 50 km2 có thể xây dựng một hệ thống cảng hàng hải.
Với diện tích thềm lục địa trên 100.000 km2 đã tạo cho tỉnh không những có
vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng, mà còn tạo ra một tiềm năng to lớn để
phát triển các ngành kinh tế biển. Thềm lục địa của Bà Rịa - Vũng Tàu có 661
loài cá, 35 loài tôm, 23 loài mực, hàng ngàn loài tảo, trong đó có nhiều loài có giá
trị kinh tế cao. Trữ lượng hải sản có thể khai thác tối đa hàng năm từ 150.000 –
170.000 tấn. Tài nguyên biển của Bà Rịa - Vũng Tàu rất thuận lợi cho phát triển
vận tải biển, hệ thống cảng, du lịch và công nghiệp khai thác, chế biến hải sản.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
1. Kinh tế
Tăng trưởng và đóng góp chung: Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP)
theo số Tổng cục Thống kê phân bổ cho Bà Rịa - Vũng Tàu ước năm 2018 bằng
99,39% so năm trước tức giảm 0,61%. Khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy
sản tăng 3,08%, đóng góp 0,09 điểm phần trăm vào tăng trưởng chung; khu vực
công nghiệp và xây dựng giảm 1,71%, làm giảm 1,39 điểm phần trăm; khu vực
dịch vụ tăng 6,59%, đóng góp 0,7 điểm phần trăm. GRDP của tỉnh năm 2018 giảm
0,61% so với năm 2017 chủ yếu là do tác động của ngành khai thác dầu thô và
khí đốt.

14. Dự án Worldneyland
14
Cơ cấu kinh tế: Khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ
trọng 4,53%, giảm 0,1% so năm 2017; khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm tỷ
trọng 78,47%, tăng 0,5%; khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng 11,68%, giảm 0,43%.
GRDP bình quân đầu người: Tổng GRDP theo giá hiện hành năm 2018
ước 328.678,5 tỷ đồng, tương đương 14.384,2 triệu USD thì thu nhập bình quân
đầu người năm 2018 trên địa bàn tỉnh là 295,1 triệu đồng/người/năm tương đương
12.916,4 USD/người/năm. Tuy vậy ngành khai thác dầu thô và khí đốt trên địa
bàn tỉnh năm 2018 chiếm tỷ trọng khoảng 53% và tất cả số thu từ dầu thô đều nộp
100% về ngân sách Trung ương nên việc tính toán các chỉ tiêu có dầu và khí trên
địa bàn đều không được sử dụng trong các báo cáo tại địa phương và Nghị quyết
của Hội đồng nhân dân tỉnh. Bà Rịa - Vũng Tàu thực hiện tính các chỉ tiêu trừ
dầu khí để lập kế hoạch cũng như hoạch định các chính sách theo các chỉ tiêu này.
2. Xã hội
a. Dân số
Dân số trung bình năm 2018 trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là
1.113.641 người tăng 1,09% so với năm 2017, bao gồm dân số thành thị 572.967
người, chiếm 51,45%; dân số nông thôn 540.674 người, chiếm 48,55%; dân số
nam 558.491 người, chiếm 50,15%; dân số nữ 555.150 người, chiếm 49,85%.
b. Lao động
Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên: Ước năm 2018 là 599.737 người,
tăng 0,15% so năm 2017.
Lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc: Ước năm 2018 là 586.122 người, tăng
0,23% so năm 2017, chiếm 52,63% dân số trên địa bàn. Trong đó lao động trong
ngành công nghiệp là 180.242 người, tăng 0,26%; ngành dịch vụ là 262.250
người, tăng 0,47%; nông nghiệp là 143.630 người, giảm 0,24%.
II. Quy mô đầu tư của dự án.

15. STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
Xây dựng 2.200.000
1 Khách sạn tiêu chuẩn 6 sao 400.000
- Xây dựng 120.000 30,00 22 2.640.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 280.000 280.000
2 Khu Resort nghỉ dưỡng 150.000
- Xây dựng 19.800 13,20 3 59.400
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 130.200 130.200
3 Khu hồ bơi 2.000
- Xây dựng 1.500 75,00 2 3.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 500 500
4 Nhà hàng ẩm thực 10.000
- Xây dựng 4.500 45,00 2 9.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 5.500 5.500
5 Sân Golf 9 lỗ 280.000
6 Sân tennis 20.000
- Xây dựng 16.000 80,00 1 16.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 4.000 4.000
7 Khu mua sắm 10.000 -

16. 16
STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
- Xây dựng 7.000 70,00 1 7.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 3.000 3.000
8 Hội trường, Sân khấu, Chiếu phim 10.000 -
- Xây dựng 8.000 80,00 1 8.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 2.000 2.000
9 Khu nhà giữ xe 50.000
- Xây dựng 436 0,87 1 436
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 49.564 49.564
10 Khu vui chơi 950.000 -
- Xây dựng 190.000 20,00 1 190.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 760.000 760.000
11 Khu đi bộ ban đêm 300.000 -
- Xây dựng 30.000 10,00 1 30.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 270.000 270.000
12 Đất giao thông nội bộ 18.000 18.000 18.000
Hệ thống tổng thể
1 Hệ thống cấp nước tổng thể
2 Hệ thống cấp điện tổng thể
3 Hệ thống thoát nước tổng thể

17. 17
STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
4 Hệ thống xử lý chất thải

18. III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án được xây dựng tại Phường Nguyễn An Ninh, Thành Phố Vũng Tàu.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án Worldneyland được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
III.3. Nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)
1 Khách sạn tiêu chuẩn 6 sao 400.000 18,18
2 Khu Resort nghỉ dưỡng 150.000 6,82
3 Khu hồ bơi 2.000 0,09
4 Nhà hàng ẩm thực 10.000 0,45
5 Sân Golf 9 lỗ 280.000 12,73
6 Sân tennis 20.000 0,91
7 Khu mua sắm 10.000 0,45
8 Hội trường, Sân khấu, Chiếu phim 10.000 0,45
9 Khu nhà giữ xe 50.000 2,27
10 Khu vui chơi 950.000 43,18
11 Khu đi bộ ban đêm 300.000 13,64
12 Đất giao thông nội bộ 18.000 0,82
Tổng cộng 2.200.000 100
IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án
Về phần xây dựng dự án: nguồn lao động dồi dào và vật liệu xây dựng đều
có tại địa phương và trong nước nên nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Về phần quản lý và các sản phẩm của dự án: nhân công quản lý và duy trì
hoạt động của dự án tương đối dồi dào, các sản vật đều có sẵn tại địa phương.

19. CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG
ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục công trình xây dựng của dự án
STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
Xây dựng 2.200.000
1 Khách sạn tiêu chuẩn 6 sao 400.000
- Xây dựng 120.000 30,00 22 2.640.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 280.000 280.000
2 Khu Resort nghỉ dưỡng 150.000
- Xây dựng 19.800 13,20 3 59.400
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 130.200 130.200
3 Khu hồ bơi 2.000
- Xây dựng 1.500 75,00 2 3.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 500 500
4 Nhà hàng ẩm thực 10.000
- Xây dựng 4.500 45,00 2 9.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 5.500 5.500

20. 20
STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
5 Sân Golf 9 lỗ 280.000
6 Sân tennis 20.000
- Xây dựng 16.000 80,00 1 16.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 4.000 4.000
7 Khu mua sắm 10.000 -
- Xây dựng 7.000 70,00 1 7.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 3.000 3.000
8 Hội trường, Sân khấu, Chiếu phim 10.000 -
- Xây dựng 8.000 80,00 1 8.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 2.000 2.000
9 Khu nhà giữ xe 50.000
- Xây dựng 436 0,87 1 436
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 49.564 49.564
10 Khu vui chơi 950.000 -
- Xây dựng 190.000 20,00 1 190.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 760.000 760.000
11 Khu đi bộ ban đêm 300.000 -
- Xây dựng 30.000 10,00 1 30.000
- Cây xanh, cảnh quan, giao thông 270.000 270.000

21. 21
STT Nội dung Diện tích (m2)
Diện tích
(m2)
Mật độ
xây dựng
(%)
Số tầng
Diện tích
sàn (m2)
12 Đất giao thông nội bộ 18.000 18.000 18.000
Hệ thống tổng thể
1 Hệ thống cấp nước tổng thể
2 Hệ thống cấp điện tổng thể
3 Hệ thống thoát nước tổng thể
4 Hệ thống xử lý chất thải

22. II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp nước cho khu vực, khi tiến hành xây dựng
hàng rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ thuật riêng
đảm bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn của khu du lịch
nghỉ dưỡng.
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránh
rủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu.
- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn sẽ được
gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh rồi đổ ra hệ
thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.
- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác đã được quy hoạch.
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo ra hiệu
quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực của một khu du lịch
nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm cỏ,
tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại phòng.
Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ. Các chỗ công cộng phải được điều
chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tự động,
phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn liền vào tường,
các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu hỏa phía ngoài, bình
dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ amiant chịu nhiệt trong nhà
bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm

23. 23
- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung
II.2. Các hạng mục chính của dự án
II.2.1. Khách sạn
Với 36 block 22 tầng khách sạn đạt tiêu chuẩn 6+ sao với sức chứa khoảng
hơn 28.000 người cho khu vui chơi trong dự án Worldneyland. Được thiết kế bởi
tập đoàn hàng đầu thế giới theo phong cách Italy, tất cả nội thất cao cấp được nhập
cảng từ Italy, theo phong cách cổ điển, tân cổ điển và hiện đại, sẽ phục vụ cho tất
cả các du khách tận hưởng những ngày nghỉ dưỡng tuyệt vời tại nơi này.
Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng – khách sạn, kết hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc
đi du lịch, nghỉ dưỡng, hoặc những buổi picnic, dã ngoại,...

24. 24
II.2.2. Khu Resort (Nghỉ dưỡng)
Khu Resort với 99 căn trải dài sát bờ biển với phong cách độc đáo nội thất
6+ sao, vườn cây xanh và công viên đẹp tạo thành một mảng xanh sống động với
hồ bơi thư giãn, du khách sẽ thưởng thức không gian yên tĩnh và hòa mình vào
trong ánh nắng và gió biển của miền nhiệt đới.

25. 25
II.2.3. Khu tắm biến
Với chiều dài bờ biển gần 3km sẽ trở thành một bãi tắm đẹp, lý tưởng với
khung cảnh tuyệt đẹp, du khách sẽ được hòa mình vào biển và ngắm hoàng hôn
khi chiều xuống, thưởng thức thức ăn của miền biển, nước uống trái cây của vùng
nhiệt đới và thư giãn phơi mình trong nắng và biển xanh.
II.2.4. Khu hồ bơi
Diện tích hồ bơi nước ngọt là 2.000 m2
, du khách sẽ được bơi lội, thư giãn,
phơi mình và đọc sách trong ánh nắng vàng bởi những tấm che bằng kính phản
quang làm giảm bớt độ nắng, thưởng thức các thức ăn nhẹ, nước trái cây của
những các nhà pha chế nổi tiếng của khắp thế giới.

26. 26
II.2.5. Bến du thuyền
Dự án sẽ xây dựng một cảng du thuyền và cano lướt sóng phục vụ cho những
du khách thích du ngoạn trên biển với những trò chơi lướt sóng, cano và thả tâm
tư theo sóng nước xanh biếc.

27. 27
II.2.6. Nhà hàng ẩm thực
Dự án sẽ có đầy đủ các nhà hàng phục vụ ẩm thực nổi tiếng khắp thế giới như Ấn
Độ, Pháp, Ý, Nhật Bản, Hàn Quốc, vv... Với không gian rộng lớn khu ẩm thực sẽ
mang lại cho khách hàng hàng trăm món ăn và đồ uống đa dạng của tất cả các
vùng miền trên đất nước cũng như trên thế giới. Trong cùng một không gian, du
khách có thể trải nghiệm ẩm thực đặc trưng của nhiều miền đất với đủ các món
đặc trưng, các loại hương vị đa dạng từ thanh đạm tới đậm đà. Nơi đây quy tụ đầy
đủ mọi thứ đáp ứng nhu cầu ẩm thực của tất cả khách tham quan. Đặc biệt, khu
vực dành riêng cho gia đình với bàn ghế tiện tích phù hợp cho cả người lớn và trẻ
nhỏ, giúp mọi người đều thuận tiện và thoải mái nhất trong lúc thưởng thức bữa
ăn. Vấn đề vệ sinh an toàn thực phẩm sẽ luôn được chú trọng và kiểm tra thường
xuyên để đảm bảo rằng sức khỏe của khách hàng luôn luôn được bảo vệ.

28. 28
II.2.7. Sân Victor Of Golf
Sân Golf 9 lỗ nằm dài cạnh bờ biển tuyệt đẹp, du khách sẽ được hưởng thụ
không gian yên tĩnh, gió của biển xanh với độ dốc sân vừa phải nhấp nhô những
quả đồi nhỏ, thoai thoải. Worldneyland ấn tượng với những đường cong mềm mại
và thảm cỏ xanh của sân golf nối tiếp nhau làm nên không gian thiên nhiên mở
rộng kéo dài sân golf bởi thiết kế công ty nổi tiếng hàng đầu thế giới sẽ rất phù
hợp cho các giải đấu quốc tế khi tổ chức tại nơi đây.
II.2.8. Sân Tennis

29. 29
Đây sẽ là khu liên hợp với tổng cộng 20 sân tennis, đến đây bạn sẽ được trải
nghiệm cảm giác thoải mái với không khí trong lành tĩnh lặng, phục vụ cho những
du khách yêu thích môn thể thao này, với 20 sân đấu hạng sang đủ điều kiện để
tổ chức các giải Grand Slam của thế giới.
II.2.9. Khu Landscape
Với thiết kế bậc thầy của nhà làm vườn đầy đam mê các bạn sẽ lạc vào giữa
một khu rừng nhiệt đới khổng lồ đầy hoa thơm cỏ lạ, nếu bạn yêu thích thiên nhiên
bạn sẽ chết mê khi đến đây với vài ngàn loại hoa và cây xanh sẽ làm cho khuôn
viên Worldneyland trở thành một vườn thiên đàng trong lòng khách.
II.2.10. Khu mua sắm
Khu mua sắm với diện tích hơn 1ha sẽ phục vụ cho quý khách mua sắm các
mặt hàng kỷ niệm cho gia đình bạn bè, với các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới
gồm quần áo, mỹ phẩm, đồ dùng sinh hoạt cho cá nhân và gia đình được nhập

30. 30
khẩu từ Châu Âu với mức giá tốt, du khách sẽ hoàn toàn yên tâm khi mua sắm tại
Worldneyland.
II.2.11. Hội trường, sân khấu, chiều phim
Công trình này sẽ được xây dựng trên diện tích 1ha phục vụ đa năng bao
gồm họp hội nghị, sân khẩu biểu diễn nhạc, thời trang, cuộc thi hoa hậu, Đại nhạc
hội và chiếu phim màn hình rộng.
II.2.12. Khu nhà giữ xe
Được xây dựng trên diện tích 5ha và sẽ được xây cao 5 tầng, nơi để xe rộng
rãi và tiện nghi, du khách khi đến đây nghỉ dưỡng sẽ hoàn toàn an tâm vui chơi
thư giãn trong thời gian dài.
II.2.13. Khu vui chơi
1. Khu biểu tượng của các nước trên thế giới
Dự án sẽ Thiết kế và đầu tư những biểu tượng đẹp nhất của tất cả những biểu
tượng của các nước trên thế giới để quý khách có thể cảm nhận được rằng mình
đang được đi du lịch vòng quanh trên thế giới, đồng thời nơi đây còn giúp các em
nhỏ và học sinh, sinh viên học hỏi được nét đẹp văn hóa của các nước trên thế
giới như:

31. 31
- Tượng Nữ thần tự do (Mỹ)
- Kim tự tháp (Ai Cập)
- Tháp Effel (Pháp)
- Tòa tháp nghiêng PISA (Ý)
- Sydney opera House (Úc), ....
2. Ga xe lửa
Xe lửa điện sẽ chở du khách tham quan chạy vòng quanh khu vui chơi giải
trí Worldneyland.
3. Vòng đua xe lượn
- Vòng xe đua lượn sẽ chạy thật chậm trên đường ray xe lửa vòng tròn cho
em bé và người lớn.
- Vòng chạy xe theo địa hình cho bé quàng quèo
- Lượng xe theo đường sin cos.

32. 32
Khu công viên nước
- Nhiều trò chơi dành cho tất cả du khách.
- Hồ bơi nhỏ cho em bé, có những con thú nhỏ và những hình cây nắm trang
trí cho hồ thêm đẹp lung linh.
- Hồ bơi người lớn có ống trượt nước cảm giác mạnh và nhiều thể loại khác
nhau.
- Hồ bơi theo dòng nước chảy quanh theo công viên, v..v...
4. Khu vui chơi cảm giác mạnh
- Tàu lượn xe trên cao tốc độ cao
- Xích đu tốc độ cao
- Thuyền đánh đu tốc độ cao
- Vòng tròn xoay tốc độ cao
- Lục giác nghiêng tốc độ cao

33. 33
5. Khu biển tạo sóng
6. Khu công viên trượt nước từ
cao xuống.

34. 34
7. Lâu đài tuyết
8. Khu thuyền trôi theo dòng
nước trong công viên ngắm
khủng long.
9. Khu trượt cảm giác mạnh
trong nhà ngắm sao hỏa tinh, sao thổ
tinh 10. Xe biểu diễn lễ hội ban ngày.

35. 35
11. Khu hồ bơi có mái che trong
nhà
12. Khu công viên tượng các loài
thú.
13. Khu Sea World, biểu diễn cá heo
14. Khu trượt nước cảm giác
mạnh Ferari.
14. Khu ngắm cá đi trong lòng nước 15. Khu chiến tran hành tinh.

36. 36
16. Khu biểu diễn múa rối nước

37. 37
CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án GPMB, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
Dự án thực hiện đầy đủ các thủ tục về thuê đất và đền bù theo quy định để
tiến hành xây dựng dự án.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Danh mục công trình xây dựng và thiết bị của dự án
STT Nội dung Số lượng ĐVT
Thiết bị
1 Khách sạn tiêu chuẩn 6 sao 1 Bộ
2 Khu Resort nghỉ dưỡng 1 Bộ
3 Khu hồ bơi 1 Bộ
4 Nhà hàng ẩm thực 1 Bộ
5 Sân Golf 9 lỗ 1 Bộ
6 Sân tennis 1 Bộ
7 Khu mua sắm 1 Bộ
8 Hội trường, Sân khấu, Chiếu phim 1 Bộ
9 Khu nhà giữ xe 1 Bộ
10 Khu vui chơi 1 Bộ
11 Khu đi bộ ban đêm 1 Bộ
12 Thiết bị khác 1 Bộ
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.
Phương án nhân sự dự kiến:
TT
Chức
danh
Số
lượng
Mức thu
nhập
bình
quân/
tháng
Phụ
cấp+
tăng
ca
Tổng lương
năm
Bảo hiểm
21,5%
Tổng/ năm
1 Giám đốc 2 20.000 5.000 600.000 129.000 729.000

38. 38
TT
Chức
danh
Số
lượng
Mức thu
nhập
bình
quân/
tháng
Phụ
cấp+
tăng
ca
Tổng lương
năm
Bảo hiểm
21,5%
Tổng/ năm
2 Quản lý 50 10.000 3.000 7.800.000 1.677.000 9.477.000
3 Bảo vệ 100 6.000 3.000 10.800.000 2.322.000 13.122.000
4
Nhân viên
phục vụ
9.848 6.000 2.000 945.408.000 203.262.720 1.148.670.720
Tổng 10.000 42.000 964.608.000 207.390.720 1.171.998.720
IV. Tiến độ thực hiện
- Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầu tư.
- Tiến độ thực hiện: 45 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
+ Thời gian chuẩn bị đầu tư: 9 tháng, từ tháng 4/2019 đến tháng 12/2019
+ Tiến hành xây dựng các hạng mục: 36 tháng (2020-2022)
+ Chủ đầu tư trực tiếp tiến hành triển khai và khai thác dự án.

39. 39
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH
QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường
Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh
sống xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi
trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động
 Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn
- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên
vật liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon, đất đá do các hoạt động
đào đất xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí
quyển, khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai
đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong
giai đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của động
cơ máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết bị
phục vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi
trường trong khu vực xây dựng dự án gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận.
Chất thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh
hoạt của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô nhiễm
thấm vào lòng đất.

40. 40
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ yếu
là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác vì
trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ có
một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
- Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây
dựng xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước
ngầm thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm trước
khi thải ra ngoài.
Tiếng ồn
- Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường
sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
- Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
- Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt … và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
- Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …
Bụi và khói
- Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các
hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và
tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
CO2, SO2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc
đạt tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc
thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không
đáng kể tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm cho

41. 41
môi trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên dễ phản ứng
với cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các động
cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của công nhân
trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước
mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực,
mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất
lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân
công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về
cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt ...
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng
lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn
sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống
thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và
kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện
pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất
thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió và
trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong

42. 42
dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng
đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh
hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu gom
và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi hỏi
phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những nguyên
vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để đúng nơi
quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại rác thải
khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường thi
công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để vận chuyển
đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc
dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng
cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch đẹp.
Chất thải khí:
- Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất
thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải
có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu
chuẩn kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực dự án. Nước
thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có chức
năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt và thải
trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình
thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến
công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.
Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường chu kỳ bảo
dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần. Bố trí cách
ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền của sóng
âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và bố trí thêm các
tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền
ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến

43. 43
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt ...làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải
được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi di
chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng
khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....
- Tăng cường trồng cây xanh ở những khu vực đất trống quanh khu vực thi
công dự án.
III. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực hiện dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường,
có chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác
động về lâu dài.

44. 44
CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. (1.000 đồng)
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
I Xây dựng 2.200.000 51.230.624.400
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao
400.000 -
- Xây dựng 120.000 30,00 22 2.640.000 17.000 44.880.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
280.000 280.000 100 28.000.000
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng
150.000
- Xây dựng 19.800 13,20 3 59.400 21.120 1.254.528.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
130.200 130.200 100 13.020.000
3 Khu hồ bơi 2.000 -
- Xây dựng 1.500 75,00 2 3.000 20.800 62.400.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
500 500 100 50.000
4 Nhà hàng ẩm thực 10.000 -
- Xây dựng 4.500 45,00 2 9.000 10.620 95.580.000

45. 45
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
5.500 5.500 100 550.000
5 Sân Golf 9 lỗ 280.000 7.440 2.083.200.000
6 Sân tennis 20.000 -
- Xây dựng 16.000 80,00 1 16.000 7.440 119.040.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
4.000 4.000 100 400.000
7 Khu mua sắm 10.000 - -
- Xây dựng 7.000 70,00 1 7.000 10.620 74.340.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
3.000 3.000 100 300.000
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu phim
10.000 - -
- Xây dựng 8.000 80,00 1 8.000 7.060 56.480.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
2.000 2.000 100 200.000
9 Khu nhà giữ xe 50.000 -
- Xây dựng 436 0,87 1 436 5.000 2.180.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
49.564 49.564 100 4.956.400
10 Khu vui chơi 950.000 - -

46. 46
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
- Xây dựng 190.000 20,00 1 190.000 10.000 1.900.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
760.000 760.000 100 76.000.000
11
Khu đi bộ ban
đêm
300.000 - -
- Xây dựng 30.000 10,00 1 30.000 5.000 150.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
270.000 270.000 100 27.000.000
12
Đất giao thông nội
bộ
18.000 18.000 18.000 1.800 32.400.000
Hệ thống tổng thể
1
Hệ thống cấp
nước tổng thể 1
50.000.000 50.000.000
2
Hệ thống cấp điện
tổng thể 1
100.000.000 100.000.000
3
Hệ thống thoát
nước tổng thể 1
70.000.000 70.000.000
4
Hệ thống xử lý
chất thải 1
150.000.000 150.000.000
II Thiết bị 17.616.570.000
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao 1
16.800.000.000 16.800.000.000

47. 47
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng 1
198.000.000 198.000.000
3 Khu hồ bơi
1
2.970.000 2.970.000
4 Nhà hàng ẩm thực
1
20.000.000 20.000.000
5 Sân Golf 9 lỗ
1
200.000.000 200.000.000
6 Sân tennis
1
11.600.000 11.600.000
7 Khu mua sắm
1
40.000.000 40.000.000
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu phim 1
30.000.000 30.000.000
9 Khu nhà giữ xe
1
4.000.000 4.000.000
10 Khu vui chơi
1
200.000.000 200.000.000
11
Khu đi bộ ban
đêm 1
10.000.000 10.000.000
12 Thiết bị khác
1
100.000.000 100.000.000

48. 48
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
III
Chi phí quản lý
dự án 0,305
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 209.983.943
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng
768.033.094
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền
khả thi
0,027
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 18.588.742
2
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả thi 0,107
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 73.666.498
3
Chi phí lập báo cáo
kinh tế - kỹ thuật
4
Chi phí thiết kế kỹ
thuật 0,420
GXDtt * ĐMTL%*1,1 215.168.622
5
Chi phí thiết kế
bản vẽ thi công 0,252
GXDtt * ĐMTL%*1,1 129.101.173
6
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
0,005
(GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 3.442.360
7
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
khả thi
0,015
Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 10.327.079
8
Chi phí thẩm tra
thiết kế xây dựng 0,028
GXDtt * ĐMTL%*1,1 14.344.575

49. 49
STT Nội dung
Số
lượng
Diện tích
(m2)
Diện
tích
(m2)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Số
tầng
Diện tích
sàn (m2)
Đơn giá Thành tiền
9
Chi phí thẩm tra dự
toán công trình 0,027
GXDtt * ĐMTL%*1,1 13.832.269
10
Chi phí lập HSMT,
HSDT tư vấn
11
Chi phí giám sát
thi công xây dựng 0,493
GXDtt * ĐMTL%*1,1 252.566.978
12
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị 0,210
GTBtt * ĐMTL%*1,1 36.994.797
V Dự phòng phí 20% 13.965.042.287
TỔNG 83.790.253.724

50. 50
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. (1.000 đồng)
Bảng cơ cấu nguồn vốn và tiến độ thực hiện của dự án
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN
Tự có - tự
huy động
Vay tín dụng
I Xây dựng 51.230.624.400 15.369.187.320 35.861.437.080
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao
- - -
- Xây dựng 44.880.000.000 13.464.000.000 31.416.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
28.000.000 8.400.000 19.600.000
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng
- -
- Xây dựng 1.254.528.000 376.358.400 878.169.600
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
13.020.000 3.906.000 9.114.000
3 Khu hồ bơi - - -
- Xây dựng 62.400.000 18.720.000 43.680.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
50.000 15.000 35.000
4 Nhà hàng ẩm thực - - -
- Xây dựng 95.580.000 28.674.000 66.906.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
550.000 165.000 385.000
5 Sân Golf 9 lỗ 2.083.200.000 624.960.000 1.458.240.000
6 Sân tennis - - -
- Xây dựng 119.040.000 35.712.000 83.328.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
400.000 120.000 280.000
7 Khu mua sắm - - -
- Xây dựng 74.340.000 22.302.000 52.038.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
300.000 90.000 210.000
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu phim
- - -
- Xây dựng 56.480.000 16.944.000 39.536.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
200.000 60.000 140.000

51. 51
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN
Tự có - tự
huy động
Vay tín dụng
9 Khu nhà giữ xe - - -
- Xây dựng 2.180.000 654.000 1.526.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
4.956.400 1.486.920 3.469.480
10 Khu vui chơi - - -
- Xây dựng 1.900.000.000 570.000.000 1.330.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
76.000.000 22.800.000 53.200.000
11
Khu đi bộ ban
đêm
- - -
- Xây dựng 150.000.000 45.000.000 105.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
27.000.000 8.100.000 18.900.000
12
Đất giao thông nội
bộ
32.400.000 9.720.000 22.680.000
Hệ thống tổng thể - -
1
Hệ thống cấp nước
tổng thể
50.000.000 15.000.000 35.000.000
2
Hệ thống cấp điện
tổng thể
100.000.000 30.000.000 70.000.000
3
Hệ thống thoát
nước tổng thể
70.000.000 21.000.000 49.000.000
4
Hệ thống xử lý
chất thải
150.000.000 45.000.000 105.000.000
II Thiết bị 17.616.570.000 5.284.971.000 12.331.599.000
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao
16.800.000.000 5.040.000.000 11.760.000.000
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng
198.000.000 59.400.000 138.600.000
3 Khu hồ bơi 2.970.000 891.000 2.079.000
4 Nhà hàng ẩm thực 20.000.000 6.000.000 14.000.000
5 Sân Golf 9 lỗ 200.000.000 60.000.000 140.000.000
6 Sân tennis 11.600.000 3.480.000 8.120.000
7 Khu mua sắm 40.000.000 12.000.000 28.000.000
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu phim
30.000.000 9.000.000 21.000.000

52. 52
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN
Tự có - tự
huy động
Vay tín dụng
9 Khu nhà giữ xe 4.000.000 1.200.000 2.800.000
10 Khu vui chơi 200.000.000 60.000.000 140.000.000
11
Khu đi bộ ban
đêm
10.000.000 3.000.000 7.000.000
12 Thiết bị khác 100.000.000 30.000.000 70.000.000
III
Chi phí quản lý
dự án
209.983.943 62.995.183 146.988.760
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng
768.033.094 230.409.928 537.623.166
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền
khả thi
18.588.742 5.576.623 13.012.120
2
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả thi
73.666.498 22.099.949 51.566.549
3
Chi phí lập báo cáo
kinh tế - kỹ thuật
- -
4
Chi phí thiết kế kỹ
thuật
215.168.622 64.550.587 150.618.036
5
Chi phí thiết kế
bản vẽ thi công
129.101.173 38.730.352 90.370.821
6
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi
3.442.360 1.032.708 2.409.652
7
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên cứu
khả thi
10.327.079 3.098.124 7.228.955
8
Chi phí thẩm tra
thiết kế xây dựng
14.344.575 4.303.372 10.041.202
9
Chi phí thẩm tra dự
toán công trình
13.832.269 4.149.681 9.682.588
10
Chi phí lập HSMT,
HSDT tư vấn
- -
11
Chi phí giám sát
thi công xây dựng
252.566.978 75.770.093 176.796.885
12
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị
36.994.797 11.098.439 25.896.358
V Dự phòng phí 13.965.042.287 4.189.512.686 9.775.529.601
TỔNG 83.790.253.724 25.137.076.117 58.653.177.607

53. 53
STT Nội dung Thành tiền
NGUỒN VỐN
Tự có - tự
huy động
Vay tín dụng
Tỷ lệ (%) 30,00% 70,00%
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
2020 2021 2022
I Xây dựng 10.065.785.600 30.050.624.800 11.114.214.000
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao
-
- Xây dựng 8.976.000.000 26.928.000.000 8.976.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
28.000.000
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng
- -
- Xây dựng 250.905.600 752.716.800 250.905.600
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
13.020.000
3 Khu hồ bơi - -
- Xây dựng 62.400.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
50.000
4
Nhà hàng ẩm
thực
- -
- Xây dựng 57.348.000 38.232.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
550.000
5 Sân Golf 9 lỗ 1.249.920.000 833.280.000
6 Sân tennis - -
- Xây dựng 119.040.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
400.000
7 Khu mua sắm - -
- Xây dựng 74.340.000 -
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
300.000 -

54. 54
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
2020 2021 2022
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu
phim
- -
- Xây dựng 56.480.000 - -
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
200.000
9 Khu nhà giữ xe - -
- Xây dựng 2.180.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
4.956.400
10 Khu vui chơi - -
- Xây dựng 380.000.000 950.000.000 570.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
38.000.000 38.000.000
11
Khu đi bộ ban
đêm
- -
- Xây dựng 150.000.000
-
Cây xanh, cảnh
quan, giao thông
27.000.000
12
Đất giao thông
nội bộ
32.400.000 - -
Hệ thống tổng
thể
- -
1
Hệ thống cấp
nước tổng thể
50.000.000 - -
2
Hệ thống cấp
điện tổng thể
100.000.000 - -
3
Hệ thống thoát
nước tổng thể
70.000.000 - -
4
Hệ thống xử lý
chất thải
150.000.000 - -
II Thiết bị - - 17.616.570.000
1
Khách sạn tiêu
chuẩn 6 sao
16.800.000.000
2
Khu Resort nghỉ
dưỡng
198.000.000
3 Khu hồ bơi 2.970.000

55. 55
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
2020 2021 2022
4
Nhà hàng ẩm
thực
20.000.000
5 Sân Golf 9 lỗ 200.000.000
6 Sân tennis 11.600.000
7 Khu mua sắm 40.000.000
8
Hội trường, Sân
khấu, Chiếu
phim
30.000.000
9 Khu nhà giữ xe 4.000.000
10 Khu vui chơi 200.000.000
11
Khu đi bộ ban
đêm
10.000.000
12 Thiết bị khác 100.000.000
III
Chi phí quản lý
dự án
209.983.943
IV
Chi phí tư vấn
đầu tư xây
dựng
516.569.487 156.563.755 94.899.852
1
Chi phí lập báo
cáo nghiên cứu
tiền khả thi
18.588.742
2
Chi phí lập báo
cáo nghiên cứu
khả thi
73.666.498
3
Chi phí lập báo
cáo kinh tế - kỹ
thuật
0
4
Chi phí thiết kế
kỹ thuật
215.168.622
5
Chi phí thiết kế
bản vẽ thi công
129.101.173
6
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
3.442.360
7
Chi phí thẩm tra
báo cáo nghiên
cứu khả thi
10.327.079

56. 56
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
2020 2021 2022
8
Chi phí thẩm tra
thiết kế xây
dựng
2.818.420 8.414.175 3.111.980
9
Chi phí thẩm tra
dự toán công
trình
13.832.269
10
Chi phí lập
HSMT, HSDT
tư vấn
0
11
Chi phí giám sát
thi công xây
dựng
49.624.323 148.149.580 54.793.075
12
Chi phí giám sát
lắp đặt thiết bị
0 0 36.994.797
V Dự phòng phí 13.965.042.287
TỔNG
10.792.339.030
44.172.230.843 28.825.683.852
Tỷ lệ (%) 12,88% 52,72% 34,40%
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án.
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 83.790.253.724.000 đồng (Tám mươi ba nghìn
bảy trăm chín mươi tỷ hai trăm năm mươi ba triệu bảy trăm hai mươi bốn nghìn
đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%): 25.137.076.117.000 đồng.
+ Vốn vay (70%): 58.653.177.607.000 đồng.
 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
- Doanh thu khách sạn 6 sao
- Thu từ cho thuê Resort
- Doanh thu từ nhà hàng
- Doanh thu từ sân Golf

57. 57
- Doanh thu từ các dịch vụ khác
(Chi tiết sẽ được thế hiện trong phần Phụ lục 3)
 Dự kiến đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng cáo sản phẩm 1% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí bảo trì thiết bị 1% Tổng mức đầu tư thiết bị
5 Chi phí điện nước 2% Doanh thu
6 Chi phí lương "" Bảng tính
7 Chi phí vận hành dự án 30% Doanh thu
8 Chi phí khác 5% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
III.2. Kế hoạch vay
- Số tiền : 58.653.177.607.000 đồng.
- Thời hạn : 20 năm (240 tháng).
- Lãi suất, phí: Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất
ngân hàng).
- Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
 Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 8,8% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)

58. 58
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 70%
; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi
trung bình tạm tính 6%/năm
III.3. Các thông số tài chính của dự án.
a. Khả năng trả nợ
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 20 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 6945,77 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng
trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 196% trả được nợ..
b. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 3,47 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 3,47 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 10 đã thu hồi được vốn và có dư. Do đó cần xác định số tháng của
năm thứ 9.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 8 năm 1 tháng kể từ ngày hoạt động.
c. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,52 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,52 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 13 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó phải xác định được số tháng của năm thứ 12.
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(

59. 59
Kết quả tính toán: Tp = 11 năm 5 tháng tính từ ngày hoạt động.
d. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 8,8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 39.279.605.445.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 10 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá
trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 39.279.605.445.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án
có hiệu quả cao.
e. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR= 15,875% > 8,80% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

60. 60
KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng trên
4 nghìn tỷ đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự
án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng nghìn lao động của địa
phương.
Góp phần “phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển du lịch của địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ và
phát triển kinh tế - xã hội.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy
định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

61. 61
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.