1. LA ASAMBLEA GENERAL EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
BIENVENIDOS
Helen Obregón
Faride Garay
Eliecer Serrano

2. ALGUNOS SIGNIFICADOS DE
ASAMBLEA
 Reunión numerosa de personas
para discutir determinadas
cuestiones y adoptar decisiones
sobre ellas.
 Órgano político constituido por
numerosas personas.
 Reunión de personas convocadas
previamente cuya asistencia
puede ser personal o mediante
delegado debidamente
autorizado.
 Reunión de miembros de una
colectividad numerosa.

3. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
LAS DOCE TRIBUS DE CANAÁN Los primeros indicios de
asamblea se dieron en Israel
cuando sus 12 tribus se
reúnen y conforman una
asamblea democrática de
ancianos con el fin de dividir
las tierras de Canaán, cada una
recibe su porción de terreno
donde asentarse, como
propiedad colectiva y
solamente se entregaron
como porción individual los
rebaños.

4. China Siglo III A.C. Emperador Tsin
Primer emperador capaz de
unificar este gran imperio,
Estableciendo una
administración centralizada
que sirvió como modelo por
más de dos milenios. Fue
contrario a las enseñanzas
de Confucio sobre todo en
cuanto a los limites en los
poderes para gobernantes.
Impuso un pago de un
impuesto rural para el uso
de los bienes.

5. En Egipto e India se
presentaron los
primeros vestigios de
asamblea,
posteriormente en la
Grecia del siglo IV AC

6. … y en nuestro país
Cuando nace la ley 82 de
1948, que viene a ser el
primer estatuto de PH y
mucho años después es
expedida la ley 16 de 1985,
ante el auge de la
construcción de bienes
inmuebles destinados a la
convivencia en comunidad.

7. Fundamento Constitucional de las
Asambleas
Los pilares de la
asamblea están basados
en la Constitución
Política de Colombia.
 Derecho de Asociación.
 Derecho a la protección
de la propiedad privada.
 El intervencionismo del
Estado.

8. Asamblea General de Propietarios en
Unidades Privadas al Régimen de PH
 La asamblea general de
propietarios es el
órgano máximo de
dirección de la persona
jurídica de propiedad.
 Le han sido conferidos
los mas amplios
poderes para dirigir sus
destinos, obviamente
dentro del marco de la
ley.

9. El papel de la asamblea en la
construcción del reglamento
• Las decisiones que nacen de
la asamblea, necesitan
estudiarse de manera
colectiva porque entran en
juego intereses comunes no
privados.
• Una alternativa es la
creación de normas
internas que obliguen a los
propietarios a seguir
directrices de orden y
armonía, en pro de la
convivencia pacifica.

10. CLASES DE ASAMBLEAS
ASAMBLEA GENERAL
ORDINARIA
o Se debe celebrar por lo
menos una vez al año.
o Dentro de los tres
primeros meses al
vencimiento del año
presupuestal. Lo que se
prevé es la vigencia del
presupuesto.

11. TEMAS A TRATAR EN LA ASAMBLEA
• Examinar la situación general, aspectos económicos y
financieros de la persona jurídica.
• Aprobar o improbar las cuentas y balance del ultimo ejercicio.
• Informe de gestión del administrador, presupuestos de
ingresos, egresos e inversiones.
• Fijar las cuotas de aportes individual (cuotas de
administración) a las expensas comunes y cuotas
extraordinarias que se requieran.
• Nombrar revisor fiscal, elección del consejo de
administración, elegir y/o nombrar administrador, elección
del comité de convivencia.
• Realizar modificaciones o reformas al reglamento de PH.

12. Características de la Asamblea
General
No es órgano permanente.
Sus facultades son indelegables.
Órgano corporativo.
Órgano soberano, pero no omnímodo.
Autonomía limitada.
No es persona jurídica.
Es un órgano de carácter colegiado.

13. Funciones de la Asamblea
Nombrar y remover libremente al Administrador, fijarle su remuneración.
- Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración.
- Miembros del Comité de Convivencia.
- Revisor Fiscal (si lo hay).
Aprobar o improbar: estados financieros, presupuestos anuales de ingresos, gastos e inversiones,
las cuotas para las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.
Otorgar autorización al administrador para realizar erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos.
Adoptar un reglamento interno de obligatorio cumplimiento para copropietarios y
usuarios/residentes.
Establecer las sanciones no pecuniarias para los infractores residentes que incumplan con el
reglamento de Propiedad Horizontal.
Aprobar reformas a los estatutos.
- Disolución y liquidación de la persona jurídica.
Decidir: desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división
Decidir la reconstrucción del edificio.
- Las demás funciones fijadas en la Ley, en los decretos
reglamentarios de la misma, y el reglamento de P.H.

14. Convocatoria a Asamblea General
Ordinaria
 Convoca el
Administrador.
 Circular o TIC.
 Antelación 15 días
calendario.
 Fecha, hora y lugar.
 Orden del día.
 Extraordinaria: de
acuerdo a los estatutos.

15. Quienes pueden convocar?
• Ordinaria: ÚNICAMENTE el
administrador.
• Extraordinarias:
Administrador, Consejo de
Administración o
propietarios que
representen mínimo la
quinta parte de los
coeficientes.

16. Segunda convocatoria a Asamblea
General Ordinaria
No se completó el quórum
reglamentario en la 1ra.
da. convocatoria.
Se realizará al tercer día hábil
Convo- siguiente al de la primera
convocatoria, salvo que el
catoria reglamento disponga otra
cosa.
Se sesionará y decidirá
válidamente con cualquier
numero plural de propietarios,
siempre que los temas a tratar
no requieran MAYORÍA
CALIFICADA.

17. Se puede reunir
válidamente la
asamblea ordinaria
fuera de termino?
- Si, Extemporáneo
Número de
asambleas generales
ordinarias a realizar
durante un año
presupuestal.
-Cuantas veces se estime
conveniente en un periodo
presupuestal, no
necesariamente al finalizar o
comenzar el período.

18. ASAMBLEA GENERAL
EXTRAORDINARIA
 Cuando las necesidades lo
ameriten.
 En la convocatoria se deben
expresar los motivos.
 Convoca el administrador, revisor
fiscal o una quinta parte de los
coeficientes de copropiedad.
 Se debe incluir orden del día, más
no se coloca a consideración en la
reunión.
 Se tratan únicamente los puntos
de la convocatoria.
 No se toman decisiones sobre
temas no previstos.

19. A CONTINUACION ESTAREMOS PRESENTANDO OTRO TIPO DE
REUNIONES QUE NOS PERMITEN CLASIFICARLAS DENTRO DEL
GRUPO DE ASAMBLEA GENERAL.
«ESTA ES UNA CLASIFICACION DEL GRUPO EXPOSITOR»

20. REUNIONES POR DERECHO PROPIO
 Cuando no se logró realizar la
asamblea general ordinaria
dentro del termino oportuno.
 Primer día hábil del cuarto
mes del respectivo año
presupuestal.
 No necesita convocatoria.
 Sustituta de la reunión
ordinaria.
 Fecha, hora y lugar que estén
señalados en los estatutos,

21. Continuación de Reuniones por Derecho Propio
(Universal)
o Cualquier día, hora y
lugar, en el país o en el
exterior.
o Se puede tomar cualquier
decisión porque está
representado el 100% de
los coeficientes.
o Participantes representen
la totalidad de los
coeficientes.

22. Decisiones en reuniones Decisiones
No Presenciales Por Comunicación Escrita
 Comunicación simultanea.  Se convoca a la totalidad de
 Avances TIC. los copropietarios.
 “Poder probar” las  No se reúne.
deliberaciones o decisiones  Se expresa por escrito.
en cualquiera de los medios  Manifiesta posición sobre
tecnológicos empleados. uno o varios temas.
 Agilidad en decisiones.
 Expresión de cada uno se
manifiesta directamente.
 De mucha ayuda, si se
utilizan adecuadamente.

23. ¿Cuándo se realiza la primera asamblea de
copropietarios?
• Cuando se ha completado el 51 por ciento de
los coeficientes de copropiedad. El propietario
inicial debe comunicar por escrito la hora y la
fecha de esta asamblea en la que se eligen el
administrador, el consejo de administración y
el revisor fiscal (estos dos últimos, en caso de
que se requiera).

24. REUNION PARA RECIBIR DE LA CONSTRUCTORA
O PROPIETARIO INICIAL
 Aunque la Ley no lo consagra
expresamente, el constructor
o propietario inicial debe
convocar a asamblea cuando
esté representado el 51% de
los coeficientes de las
unidades privadas que
conforman el conjunto.
 Dejar constancia de las áreas
comunes y equipos
entregados (ascensor,
m/bombas, citofonos,
subestación eléctrica)
incluyendo garantías.

25. ASAMBLEA ORDINARIA PARA DECIDIR LA
EXTINCIÓN DE LA PH Y/O RECONSTRUCCIÓN DEL
EDIFICIO O CONJUNTO
o Previstas para posibles siniestros
como terremoto, maremoto,
incendio, atentado terrorista.
o Propietarios optan por disolver la
PH. Requisito: decisión unánime y
que se cuente con la aprobación
de los acreedores (si los hay).
o Reconstrucción parcial del
edificio en caso que la
destrucción supere el 75% de la
construcción.
o La asamblea decide con el voto
favorable del 70% de los
propietarios.

26. PROPIETARIO DEUDOR MOROSO
 Punto polémico al interior de las
copropiedades.
 Rompen armonía presupuestal.
 Dejan cargas a los cumplidos.
 No es posible incluir norma que
impida a los copropietarios
morosos a participar en asamblea
con voz y voto. (Propiedades bajo
reglamento 675/2001).
 Ley otorga imperativamente el
derecho a los propietarios de
participar en asamblea, sin
importar su situación o condición
económica con la copropiedad.

27. ASISTENCIA DE LOS TENEDORES A LA ASAMBLEA
•Únicos que finalmente viven la problemática real del día a día, en un edificio o
conjunto.
•Les asiste derecho a ser escuchados y de participar en la toma de decisiones.
•Lo hacen con derecho mas no a voto.
•Esta asistencia no se puede tener como quórum deliberatorio ni decisorio.
LOS ASISTENTES, INTERVINIENTES NO COPROPIETARIOS, INVITADOS,
ASISTENCIA DEL PODERDANTE Y APODERADO.
• Arrendatarios, familiares, hijos, cónyuges, compañeros permanentes,
abogados.
•El único documento idóneo para acreditar la calidad de propietario es el
certificado de libertad y tradición, expedido por la oficina de Instrumentos
Públicos.

28. REPRESENTACIÓN POR PODER
 Todo propietario tiene derecho a
ser representado en las reuniones
de asambleas.
 Debe ser por escrito.
 No necesita ser autenticado.
 Debe precisar a quien, fecha, hora y
para que se otorga el poder.
 Debe establecer la facultad para
deliberar y votar.
 Para los miembros del Consejo de
Administración, Administrador y el
Revisor Fiscal, NO ES ACONSEJABLE
REPRESENTAR A PROPIETARIOS.
 Apoderado puede tener varios
poderes. Lo que no está prohibido
está permitido.

29. OTROS TIPOS DE REPRESENTACIÓN
INMUEBLES EMBARGADOS Y/O EN
PROPIETARIOS FALLECIDOS PROCESO JUDICIAL
•Mientras no ha sido
rematado o adjudicado el
inmueble, el propietario
• Albacea nombrada por el tiene el derecho a asistir a
testador. las asambleas.
•Si hay mas de un albacea, el •Embargo medida cautelar.
juez es el que designa o
autoriza a una de ellas.
•A falta de sucesores
reconocidos, corresponde la
representación al curador de
la herencia yacente.

30. QUÓRUM, QUE SIGNIFICA?
• Es el número de individuos
que se necesita para que un
cuerpo colegiado o
parlamentario trate ciertos
asuntos y pueda tomar una
determinación válida.
• Cantidad de personas
capaces de que en forma
personal o debidamente
representadas deliberan y
toman decisiones en una
asamblea.

31. CLASES DE QUÓRUM
Dependiendo del asunto a tratar, su naturaleza y la decisión a adoptar, pueden ser:
A. DELIBERATORIO
Es el número mínimo de
propietarios que se necesita para
que se pueda desarrollar una
Asamblea. Deben estar
representados un número
plural de coeficientes de la
copropiedad que representen la
mayoría absoluta (mitad mas
una de las acciones) de los
coeficientes de participación
representados en la reunión y
excepcionalmente por mayoría
calificada.

32. 387/2= 193,5 + 2= 195,2 B. DECISORIO
Es el número mínimo de votos
favorables necesarios para aprobar una
decisión, representados en la respectiva
sesión.
Las decisiones se tomaran por mayoría
absoluta (mitad más uno) de los
coeficientes.
¿Cual es la mayoría absoluta de 387?
R/ La mitad mas “algo” ejemplo:
193,5 + 2 = 195,2

33. JURISPRUDENCIA OBLIGATORIA SOBRE QUÓRUM SEGÚN EL
TEMA A TRATAR Y SEGÚN EL USO O DESTINO DEL INMUEBLE
Para tomar decisiones en eventos previstos en leyes, decretos o reglamentos que exijan
determinada mayoría de votos para la aprobación de los actos de la asamblea, se debe acudir a
examinar el tema de someter a votación y la naturaleza del voto; en toda votación se debe
tener en cuenta la proporción o coeficiente de copropiedad o porcentajes de participación,
igualmente se depende del uso del edificio o conjunto (mixto, comercial o vivienda).
Por lo tanto los edificios de vivienda si el tema a tratar es económico o patrimonial, entonces
aplica el valor del voto, por el coeficiente de quien vota.
Pero si el asunto es de carácter de convivencia, el voto equivale a, una unidad un voto, por
tanto la persona que acude por la unidad tiene un voto simplemente.
Esto no aplica por interpretación y aplicación jurisprudencial a los casos de edificios o conjuntos
de usos comerciales.

34. MAYORÍA CALIFICADA: REQUIERE DEL 70% DE LOS
DECISIONES QUE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
EXIGEN • Reforma a los estatutos y reglamento.
MAYORÍAS •
•
Desafectación de un bien común no esencial.
Cambios que afecten la destinación de los bienes
CALIFICADAS •
comunes.
Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía
total supere cuatro veces el valor de las expensas
necesarias mensuales.
• Aprobación de expensas comunes diferentes a las
necesarias.
• Liquidación y disolución.
• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
• Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en
proporción que represente por lo menos el 75%.
• Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de
un determinado bien común al uso y goce exclusivo de
un determinado bien privado, cuando así lo haya
solicitado un copropietario.
• Cambio de destinación genérica de los bienes de
dominio particular siempre y cuando se ajuste a las
normatividad urbanística vigente.

35. ELECCIONES EN ASAMBLEA
Elección de Órganos de
Administración.
• Presidente y Secretario de la
asamblea.
• Consejo de Administración.
• Comité de Convivencia.
• Administrador.
• Revisor Fiscal.
CLASES DE ELECCIONES
• Unitarias.
• Pluripersonales o colegiadas.

36. ETAPAS DE LA ELECCIÓN
Son aquellas faces en que se descompone la actividad electiva, dentro del proceso
parlamentario.
A. Inscripción de listas, con anticipación
aunque no es necesario.
B. Votación y Escrutinio. La ley guarda
silencio de los procedimientos a seguir.
C. Nombramiento de Escrutadores.
Corresponde al presidente de la
asamblea enumerar las listas y escoger
la persona que recogerá las papeletas.
D. Apertura de la Votación. El presidente
abre la votación y los escrutadores
recogen las listas.
E. Voto secreto o público.
F. Cierre de la votación.
G. Escrutinio y conteo.
H. Pregonación.
I. Aceptación del cargo.

37. FORMAS DE VOTACIÓN
• En PH es un voto por
propiedad para decisiones
no económicas.
• En casos de erogaciones
pecuniarias se tendrá
en cuenta el coeficiente
de copropiedad.

38. ACTAS DE ASAMBLEA
ALGUNAS CARACTERÍSTICAS
• Encabezado: Número del acta, nombre del
edificio y clase de reunión.
• Lugar, fecha y hora de la reunión.
• Quien la convocó.
• Lista de asistentes.
• Verificación del quórum.
• Numero de unidades privadas con sus
respectivos porcentajes de participación del
edificio o conjunto.
• Porcentaje en el reglamento de P.H. como
mínimo para deliberar y decidir.
• Forma clara y fácil de entender.
• Total de los porcentajes representados en la
reunión.
• Elección del presidente y secretario.
• Asuntos tratados enunciados en el orden del
día.
• Decisiones aprobadas (cantidad de votos a
favor, en contra o blanco)
• Designaciones efectuadas.
• Fecha y hora clausura.
• Firmas presidente y secretario.
• Publicarla y enviar copia a cada propietario.

39. IMPUGNACIÓN DE LAS DECISIONES DE
ASAMBLEA
• Acción de atacar una o varias decisiones
de asamblea que en determinada forma
perjudican al accionante en sus intereses
particulares o generales.
• Quien puede hacerlo: el administrador,
revisor fiscal y los propietarios ausentes o
disidentes de bienes privados, los que
votaron en blanco cuando no se ajuste a
la ley o al reglamento de la PH.
• No puede impugnar quien vota
afirmativamente.
• Se presenta dos meses después de la
publicación del acta.
• Se presenta ante un juez de la república y
en contra de la copropiedad.
• Objetivo de la impugnación: que no se
ejecute la decisión que viola las normas
legales o los estatutos; pero si se ha
cumplido total o parcialmente, se subsane
esa violación manifiesta de la norma.

40. DECISIONES INEFICACES Y NULAS TOMADAS EN ASAMBLEAS
Las decisiones de la asamblea una vez han sido adoptadas pueden estar revestidas de las
siguientes calificaciones: EFICACIA, INEFICACIA, VALIDEZ Y OBLIGATORIEDAD.
Las que se adoptan sin el número de votos previstos en los estatutos.
DECISIONES INOPONIBLES TOMADAS EN ASAMBLEAS
Las que tengan carácter general serán inoponibles a los copropietarios ausentes o disidentes y
su observancia vincula adicionalmente a todos las personas que se relacionan, habitan, visitan al
edificio o conjunto.

41. CONSECUENCIAS JURÍDICAS
• Las decisiones obligan a todos los
copropietarios. Inclusive a los que
tenían derecho de participar y no
lo hicieron.
• La potestad reguladora de las
asambleas de copropietarios
debe entenderse como limitada
por la Constitución y la Ley, razón
por la cual sus miembros no
pueden derogar o modificar la
legislación.
• La consecuencia jurídica de la
asamblea es la impugnación.

42. ANÁLISIS DEL GRUPO
• Falta claridad en la cuantificación
del número máximo de poderes
que puede representar un
apoderado. Se puede volver la
asamblea en una dictadura.
• El articulo 41 de la ley 675/2001
se presta para diversas
interpretaciones en cuanto a
tiempo y plazo para hacer la
segunda convocatoria o asamblea
general ordinaria, porque la
expresión “sin perjuicio de lo
dispuesto en la propiedad
horizontal” queda a conveniencia
del interprete.

43. • En ninguna parte se especifica si en la segunda convocatoria después de pasada
una hora , se debe hacer acta de la primera convocatoria, además si el presidente
y secretario son los mismos.
•La Ley 675/2001 no contempla inhabilidades en el caso de propietarios morosos.

44. CONCLUSIÓN
• No puede existir la PH sin Asamblea.
• Toda Asamblea es una reunión, mas no toda
reunión es una Asamblea.
• A pesar que la Ley presenta ciertos vacios en
algunos aspectos que regulan la PH, no
podemos desconocer que es una gran
herramienta legal para el buen desempeño de
los administradores, constructores,
propietarios y tenedores.